Режимът на етажната собственост в практиката на ВКС (част първа)

I.Вместо увод.

Традиционно у нас етажната собственост и нейният режим имат силно социално-икономическо значение, което е породено от множество фактори. Те имат своето историческо и стопанско обяснение в периода след Освобождението и се засилват особено в периода след Балканските войни и края на Първата световна война, когато поради претърпените от България национални катастрофи големи групи от населението се съсредоточават в градовете, за да търсят препитание и по-добър живот. Това неизменно поставя въпроса за това къде ще пребивават тези хора, доколкото домът е място за почивка и възстановяване на работните сили, но и предпоставка за физическото оцеляване на индивида и неговото семейство.

Държавната политика в периода след 1947 г. до 1989 г. е ангажирана с осигуряване на жилища за всеки гражданин на тогавашната НРБ, който е оставил своя траен отпечатък, виден и до днес във всички населени места.

Днес посочените исторически и социално-икономически реминисценции не са преодолени, напротив – те продължават да дават своя дан.

Етажната собственост е един от традиционните институти на българското право, които търпи множество изменения. Още в чл. 125 от ЗИСС[1] (отм.) (със заглавие на разпоредбата – „Собственост на етажи“) е предвидено, че „Когато разните катове на една къща принадлежат на няколко собственици, ако документите за собственост не предвиждат способа за поправянето и препострояването, те се извършват по долуизложения начин: Дебелите стени и покривите са в тежест на всички собственици, съразмерно със стойността на ката, който принадлежи на всякого едного. Същото правило се прилага за входовете, вратите, кладенците, щерните, водопроводите и другите общи неща на всички собственици. Нуждниците са в обща тежест съразмерно с числото на направените дупки за всякой кат. Собственикът на всякой кат, или на част от него право и поддържа пода, върху който ходи, сводовете, стените и таваните, които, покриват принадлежащите нему части. Стълбите са построяват и поддържат от собствениците на разните катова, на които служат, съразмерно със стойността на всякой кат. За катове се считат зимниците и стаите на таваните.“[2] [3]. По-късно правната уредба е преминала през последователна регламентация чрез Закона за кооперативните сдружавания[4], който е уреждал кооперативната форма на строеж на многоетажни сгради. Праз 1933 г. е приет Законът за етажната собственост[5], а малко по-късно е приета и Наредба-Закон за етажната собственост[6]. Наредбата-Закон се отменя от ЗС, като е наложен Правилник за управлението, реда и надзора на Етажната собственост[7], който от своя страна беше отменен с приемането на Закон за управление на етажната собственост[8]. Цялата тази правна уредба е предизвиквала множество дискусии в литературата[9] и в съдебната практика[10] – както по-старата, така и по-новата. Поради това е необходимо най-напред да бъде представен общият режим на етажната собственост в Закона за собствеността, който от своето приемане до настоящия момент неизменно е съпътстван и допълван специална уредба. Обстоятелството, че са налице множество решения на ВКС и то при допускане по реда на чл. 290 от ГПК, т.е. само за няколко години от приемането на ГПК (нов), означава, че правната уредба на обществените отношения, свързани с етажната собственост поставя редица правни проблеми, сама по себе си, а също и във връзка с обусловени спорове с вещно-облигационен характер – за делба, преустройства (вкл. пристрояване и надстрояване и т.н.), проблеми на устройството на територия и множество други. Това води до необходимост да бъдат изложени основните изводи, които ВКС е направил по поставяните пред него правни проблеми. На този етап излизането от общата уредба на ЗС ще бъде правено само доколкото ВКС е посочвал ЗУЕС в своите произнасяния. Практиката по ЗУЕС, изисква не само преглед, но и определени коментари, тъй като ЗУЕС има повече неясни или абсурдни моменти и създава повече правни проблеми, отколкото разрешава такива. Това най-вероятно е и една от причините, поради които към настоящия момент етажните собствености у нас да срещат сериозни затруднения, дори при най-елементарни проблеми, които следва да бъдат разрешени в общ интерес[11].

II.Практика по чл. 37 от ЗС.

Допуснато е касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпросите: „може ли по своето естество „етажната собственост“ да бъде възприета като комплекс от правоотношения или същата има характер на правно значим факт?“ и „допустимо ли е съществуването на етажна собственост да се установява с иск по чл. 124, ал. 1 ГПК при наличието на обоснован правен интерес от това?“

С Решение № 47 от 27.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 7403/2013 г., II г. о., ГК е даден следния отговор на поставените правни проблеми: „Терминът „етажна собственост“ се употребява както за означаване на постройка, в която са включени отделни самостоятелни жилищни и нежилищни помещения, предмет на отделни права на собственост и на общите части, предмет на съсобственост между същите лица, които притежават тези отделени права, така и за обозначаване на комплекса от правоотношения на индивидуална собственост върху отделни самостоятелни обекти и на съсобственост върху общите части в постройка. Първото значение е аналогично на термина „сграда в режим на етажна собственост“. Във втория смисъл термина се употребява, когато се говори за учредяване или възникване на етажна собственост, за промени в състава на етажните собственици, за прекратяване на етажната собственост и т. н.

 Следователно не може да бъде даден еднозначен отговор на въпроса дали правен спор свързан с етажна собственост касае правоотношение или правно значим факт. Преценката зависи от смисъла, в който е употребен термина при сезирането на съда. Когато с термина е обозначен режима на сградата, т. е. притежание от различни лица на самостоятелни обекти в нея и съпритежание на общи части, то с него се обозначава факт с правно значение /юридически факт/. Когато с термина се свързва режима на възникване, управление, правата и задълженията на отделните етажни собственици във връзка със съпритежанието на общите части, с него се обозначават правоотношенията между лицата, притежаващи самостоятелни обекти и съпритежаващи общи части в постройка, както и между тях и трети лица.“.

2. Селектирана е касационна жалба на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК, по следния материалноправен въпрос: „възможно ли е помещение, разположено в една сграда, но предназначено функционално да обслужва и друга сграда, да представлява обща част на двете сгради, и изгубило ли е същото характера си на такава обща част, ако впоследствие първоначалната функционална връзка между сградите вече не съществува.“.

Противоречието с практиката на ВКС е остранено с Решение № 67 от 11.06.2015 г. на ВКС по гр. д. № 528/2015 г., II г. о., ГК, където е даден следният отговор: „Въпросът е от решаващо значение за изхода на спора, доколкото в конкретния случай по делото е установено, че процесните 5 жилищни блока са планирани и изпълнени като жилищен комплекс с обща локална отоплителна система, изградена само в блок № 1 /сегашен блок № 39/, включваща котелно помещение, два котела за твърдо гориво, помпи и тръбопроводи за топла вода, от които били захранвани отоплителните системи на всеки от петте жилищни блока. При тези данни въззивният съд е приел, че петте сгради формират една етажна собственост, доколкото по смисъла на  чл. 37 ЗС е възможно такъв вещноправен режим да възникне и между съвкупност от постройки, ако същите се намират във функционална зависимост и са проектирани и изградени като единен архитектурен елемент, с оглед на което процесното помещение се явява обща част за собствениците на самостоятелни обекти в петте жилищни блока. Така даденото от въззивния съд разрешение на обуславящия изхода на делото материалноправен въпрос се явява неправилно като несъобразено с материалния закон. В тази връзка настоящият състав възприема изцяло разрешението, дадено в Решение № 335/2011 г. от 12.01.2012 г. по гр. д. № 285/11 г. на II г. о., според което обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС може да бъде само обект, разположен в същата, а не в друга сграда, макар и според одобрения архитектурен проект да е предвидена функционална връзка между тях, тъй като същата не може да създаде вещни права в полза на етажните собственици от другата сграда. По смисъла на чл. 38 ЗС етажната собственост предполага наличие на сграда, в която отделните етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, при което частите от сградата, които по естеството си или по своето предназначение служат за общо ползване, принадлежат на всички етажни собственици в сградата. Наличието на функционална връзка между обекти в различни сгради не обуславя наличие на етажна собственост, включително когато помещение в една сграда е предназначено да обслужва обекти в други постройки- по смисъла на закона е необходимо обектите в режим на етажна собственост преди всичко да формират единно в строително-архитектурно отношение тяло, за което следва да са налице общи основи, външни стени, плочи, покрив и други посочени в чл. 38 ЗС елементи на сградата. Само за пълнота на изложението следва да се посочи, че дори и при действието на Закона за управление на етажната собственост /в сила от 01.05.2009 г. и като такъв неприложим по отношение на разглеждания правен спор/, който за първи път дефинира понятието „жилищен комплекс от затворен тип“ като специфичен вид самостоятелен урегулиран поземлен имот, всяка от включените в комплекса сгради формира отделна етажна собственост, ако отговаря на общите изисквания на Закона за собствеността /арг. § 1, т. 3 от ДР на З./, единствено с тази особеност, че управлението на общите части се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.“.

3. На основание чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК е допуснато касационното разглеждане, по следния материалноправен въпрос: „следва ли да се приеме, че понятието „граница на собственост върху електрическите съоръжения“ по смисъла на чл. 120, ал. 2 от Закона за енергетиката вр. чл. 127 от закона и чл. 28, ал. 1 от Наредба № 6/09.06.2004 г. за присъединяване на производители и потребители на електрическа енергия към преносната и разпределителната електрически мрежи е различно от понятието „граница на имота на потребителя“ по смисъла на чл. 120, ал. 1 от ЗЕ, за който е прието, че е от значение за изхода на спора и за точното прилагане на закона и за развитието на правото.“.

В Решение № 75 от 25.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 864/2012 г., I г. о., ГК, е даден отговор в следния смисъл: „Двете понятия са различни, първото визира границите между електрическите съоръжения, които са собственост на разпределително предприятие и тези, които са собственост на потребител на електрическа енергия, а второто визира границата на имота, който е собственост на потребителя, в който се доставя електрическа енергия:

 Понятието „граница на собственост върху електрическите съоръжения“ е употребено в разпоредбата на чл. 120, ал. 2 от Закона за енергетиката (нататък ЗЕ). Съгласно тази разпоредба: граница на собственост върху електрическите съоръжения се определя съгласно изискванията на наредбата по чл. 116, ал. 7 (от ЗЕ) и на правилата по чл. 83, ал. 1, т. 6. (от ЗЕ). Т. е. за съдържанието на този израз разпоредбата препраща към наредбата, предвидена в двете посочени разпоредби на закона. Това е Наредба № 6/09.06.2004 г. за присъединяване на производители и потребители на електрическа енергия към преносната и разпределителната електрически мрежи (нататък и само Наредба № 6).

 Разпоредбите на чл. 116, ал. 7 ЗЕ и чл. 27 от Наредбата определят границата на собственост между електрическите съоръжения на преносното или съответното разпределително предприятие и тези на потребителя.

 Съгласно чл. 28, ал. 1 вр. чл. 27 от Наредбата когато електрическата енергия се доставя на потребителя от съоръжения на енергийното предприятие на ниво ниско напрежение, границата на собственост (на неговите електрическите съоръжения) е изходящите клеми на средствата за търговско измерване или изходящите клеми на разположените непосредствено след тях предпазители или прекъсвачи

 Понятието „граница на имота на потребителя“ („граница на имота на клиента“ след изменението с редакцията ДВ, бр. 54/2012 г., в сила от 17.07.2012 г.) е употребено в разпоредбата на чл. 120, ал. 1 от ЗЕ. То няма определение в закона, поради което следва да се тълкува и разбира в смисъла, който се влага в понятията, включени в израза. Понятията граница и имот се използват във вещното право и в правото по устройството на територията (например чл. 28 ЗС, § 5.т. 2, т. 11, т. 12, от ДР на ЗУТ) и се отнасят до границите (външните очертания) на недвижимите вещи, които са обект на собственост, които ги обособяват от околните имоти и от части от терена и инфраструктурата.“.

4. Касационната жалба е селектирана по въпроса: „в кои случаи избени помещения в сграда в режим на етажна собственост, могат да се придобият по давност от собственик на самостоятелен обект в сградата.“, което е обусловило основанието по чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК.

По поставения проблем е постановено Решение № 81 от 4.04.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5556/2013 г., I г. о., ГК, в което е даден отговор в смисъл, че: „В производството по чл. 288 ГПК е констатирано наличие на противоречива практика на съдилищата по въпроса в кои случаи избени помещения в сграда в режим на етажна собственост, могат да се придобият по давност от собственик на самостоятелен обект в сградата.

 В решение № 1368/3.12.2008 г. по гр. д. № 4834/2007 г. на IV ГО на ВКС е прието, че мазето няма самостоятелен статут – то по общо правило е прилежаща част към жилищен, търговски или друг обект и поради това е изключено от гражданския оборот в общата хипотеза, както и другите несамостоятелни части на недвижимите имоти. Избата може да се придобива самостоятелно само ако е променен статутът й по начин, даващ възможност за притежанието й като самостоятелен обект. Прието е, че е допустимо избеното помещение да се придобива от лице, притежаващо в същата сграда, която е в режим на етажна собственост, друг самостоятелен обект и по този начин избата става прилежаща част към него. Във всички случаи обаче избеното помещение е прието, че не трябва да е единствено складово помещение на друг обект в сградата, за който по закон задължително се предвижда наличие на такова /напр. жилищата, ако нямат таванско или други помещения с подобно предназначение/. В противен случай отделянето му е невъзможно.

 В решение № 1266/7.07.1995 г. по гр. д. № 1439/1994 г. на IV ГО на ВС е прието, че е допустимо да се придобива по давност избено помещение в сграда, в която страната притежава жилище и ако някое от лицата, притежаващо жилище в сградата владее мазето на друго лице, което също притежава жилище в тази сграда, е допустимо владението да се превърне в собственост.

 Настоящият състав на Първо ГО на ГК на ВКС, след преценка на застъпените становища в цитираните решения и в постановеното от Благоевградския окръжен съд по поставения въпрос, на основание чл. 291, т. 1 ГПК приема за правилно становището, изразено в решение № 1368/3.12.2008 г. по гр. д. № 4834/2007 г. на IV ГО на ВКС, а именно, че избено помещение в сграда в режим на етажна собственост могат да бъдат придобивани по давност от собственик на самостоятелен обект в сградата само ако това не е единственото складово помещение на друг обект в сградата, за който по закон задължително се предвижда наличието на такова помещение, както и ако това не е единственото складово помещение в сградата, което се ползва общо от всички собственици на самостоятелни обекти. Съображенията за това са следните:

 Ако в сградата различни лица притежават самостоятелни обекти, за които по закон е предвидено наличие и на складово помещение, необходимо е такова помещение /независимо дали в тавана или в зимника/ да съществува като принадлежност към всеки самостоятелен обект, т.е. собственикът на всеки един самостоятелен обект да има възможността да ползва такова помещение и да притежава собственост върху него. Придобиването по давност на складово помещение, което би имало за последица лишаване на друг самостоятелен обект от такова би противоречало на изискването на закона, което е установено като задължително. Само ако в сградата има повече на брой складови помещения отколкото са самостоятелните обекти, би било възможно собственик на самостоятелен обект да придобие по давност правото на собственост върху складово помещение, което ползва явно, необезпокоявано и непрекъснато повече от 10 години.“.

5. Допуснато е касационно разглеждане на въззивното решение, поради необходимост да бъде проверена неговата валидност и допустимост по правния извод за признаване за установено, че изброените в решението лица са съсобственици на имот въз основа на наследяване.

С Решение № 89 от 17.06.2014 г. на ВКС по гр. д. № 764/2014 г., II г. о., ГК, ВКС е обезсилил решението на въззивния съд и е върнал делото на ново разглеждане, като е направен следния правен извод: „Правата в съсобствеността на общите части следват не само от правата в съсобствеността на самостоятелния обект, но и от идеалните части от общите части, които принадлежат на този обект и чието определяне може да стане само по реда на чл. 40 ЗС, т.е. според стойността на самостоятелните обекти към момента на възникване на етажната собственост.“.

6. Инвокиран е следния правен проблем, който е обусловил касационното обжалване: „представлява ли обща част на сградата подпокривното пространство, когато е изпълнено като свободно пространство между покривната плоча на втория етаж и покривната конструкция.“.

Разрешението на поставения материалноправен проблем е дадено в Решение № 95 от 24.06.2015 г. на ВКС по гр. д. № 524/2015 г., I г. о., ГК, където е постановено, че: „Подпокривното пространстнство между покривната плоча на втория етаж и покривната конструкция представлява обща част на сграда по естеството си, когато в нея не могат да бъдат обособени тавански помещения, а когато с оглед височината му това е възможно, но такива не са изпълнени то е обща част по предназначение. В този смисъл са и разясненията дадени в т. 1 на ТР № 34 от 01.08.1983 г. на ОСГК на ВС.“.

7. Допуснато е касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК, поради: „Произнасянето на въззивния съд по евентуалното възражение на ответниците за придобиване по давност собствеността върху мазето, принадлежност към апартамент в жилищна сграда, какъвто те притежават, е в противоречие с представеното решение № 1266 от 7.07.95 г. по гр. д. № 1439/94 г. на ВС, IV г. о. В него е прието, че не съществува забрана да се придобие по давност такова помещение, щом в сградата владелецът има друг обект – апартамент.“.

С Решение № 99 от 20.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 827/2010 г., II г. о., ГК са дадени следните съображения: „Настоящият състав споделя изразеното в това решение[12] становище за възможността да се придобие на основание давностно владение правото на собственост върху обект, представляващ принадлежност към жилище в една сграда / чл. 37 ЗС/, доколкото владението се осъществява от един от собствениците на жилище спрямо друг такъв в същата сграда, но тази практика в случая е неприложима и касационната инстанция следва да произнесе решение на основание чл. 291, т. 3 ГПК: Касаторите не спорят, че упражняват фактическа власт върху мазе във вх. „Б“ на жилищния блок, в който са собственици на апартамент № 1, придобит с договор от 1992 г. за продажба на държавен недвижим имот от военножилищния фонд, но са оспорвали твърдението на ищците, че ползуват тяхното мазе № 3 към апартамент № 3, който последните придобили на основание постановление за възлагане от частен съдебен изпълнител през 2006 г. Въз основа на заключенията на единична и тройна техническа експертиза, както и на задълбочения анализ на легитимиращите страните за собственици писмени доказателства, установяващи и границите на принадлежащите към жилищата избени помещения, въззивният съд приел, че ползуваното от ответниците мазе представлява това, принадлежащо към апартамента на ищците, като взел предвид установената при измерването площ, тази на останалите мазета по схемата на разположението им, както и обстоятелството за извършени от други собственици преустройства на техните мазета, при което са завзети в повече съседни площи.

 Изводът за идентичност на спорното мазе с това, принадлежащо към апартамента на ищците е правилен и обоснован от събраните доказателства, а оплакванията на касаторите са неоснователни. Д. им, че съществува още едно мазе със същата площ, което обстоятелство разколебава извода за идентичност, е неоснователен, тъй като заключението на единичната експертиза на в. л. Я. не установява такъв факт, като същото е обосновано с протокола за ценообразуване на продадените жилища във вход „Б“ на блока. В този смисъл е и заключението на приетата във въззивното производство тройна техническа експертиза.

 С оглед изразеното по-горе становище по формулирания правен въпрос за възможността избеното помещение да се придобие по давност от собственик на жилище в същата сграда, то поддържаното становище от касаторите в този смисъл е неоснователно. Придобиването на собствеността от тях на апартамент № 1 в същата сграда с принадлежащото му мазе № 1 е с договора от 19.02.92 г., поради което и са могли да придобият чуждото мазе по давност след десет години – най-рано на 19.02.2002 г. /при положение, че е налице владение, с оглед събраните показания на свидетелите в обратен смисъл/. Преди тази дата – на 19.12.2000 г. собствеността на апартамента, към който принадлежи това мазе, /обстоятелство, установено по несъмнен начин от заключенията на техническата експертиза/, е прехвърлена от собствениците му на трето лице, последвала е и друга разпоредителна сделка, до възлагането му с постановлението на частния съдебен изпълнител на настоящите ищци, предявили иска си за ревандикация на мазето, принадлежащо към техния апартамент преди изтичане на придобивна давност спрямо тях, поради което и правилно искът е уважен. За да се позоват на твърдения придобивен способ, касаторите следва да установят, че са налице елементите на владението спрямо собственика на апартамента, към който спорното мазе принадлежи, като изтеклият период от време преди това е ирелевантен, /а е бил и недостатъчен като срок, извън липсата на доказателства за позоваване на давност спрямо някой от собствениците/, тъй като не може да се противопостави на настоящите ищци, собственици на спорния имот.

 Поради това и позоваването на давностно владение за придобиване на правото на собственост върху мазе № 3 е неоснователно, което обосновава същия краен извод за основателността на ревандикационния иск против касаторите.“.

8. Допуснато е до касационно обжалване на въззивно решение е в частта, с която е отхвърлен искът за ревандикация на съответните идеални части от портиерско жилище по въпроса „за правния режим на същото (портиерското жилище – б. м.) и правните последици от отдаването му под наем.“.

По поставеният правен проблем е произнесено Решение № 136 от 26.04.2011 г. на ВКС по гр. д. № 5115/2008 г., IV г. о., ГК, в което е прието, че: „Жилището на портиера по характера си е жилище, но по предназначение е обща част и се притежава от всички етажни собственици в съсобственост именно като обща част. За да се промени характера му на обща част по предназначение и съсобствеността върху него от принудителна и неделима да се превърне в обикновена съсобственост, е необходимо съгласието на всички собственици. Отдаването под наем на портиерското жилище не променя статута му на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. Съгласно  чл. 37 ЗС, етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника могат да принадлежат както на отделни граждани, така и на държавата, общините и други юридически лица. Характерът на собствеността върху отделните обекти е без значение за режима на общите части. В този смисъл когато участници в етажната собственост са физически лица и държавата, последната не може с едностранно изявление да променя предназначението на общите части. От значение за определяне статута на помещението като самостоятелен обект на правото на собственост или като обща част по смисъла на чл. 38 ЗС е предназначението, което то е имало към момента на възникване на етажната собственост.“.

9. Допуснато е разглеждането по същество на касационна жалба, което е обусловено от поставянето на следния материалноправен въпрос: „за възможността да се придобие по давност обект в етаж от сграда, който няма самостоятелен вход.“.

Отговор на поставения проблем да даден с Решение № 300 от 15.04.2014 г. на ВКС по гр. д. № 4521/2013 г., I г. о., ГК, в което е прието, че: „Възможността част от една сграда или етаж от сграда да бъде обект на собственост се определя от действащите към момента на построяването й строителни правила и норми, които са императивни. В чл. 209 от Закона за благоустройството на населените места от 1941 г. (отм.) е посочено, че всяко жилище трябва да има най-малко: преддверие, стая, кухня, клозет, избено и таванско помещения. Според чл. 38 от Строителните правила и норми от 1959 г. / отм. 1977 г. /. всяко жилище трябва да има най-малко стая за живеене, кухня или кухня-бокс, клозет, помещение за баня с тоалетна мивка и електрическа пералня, преддверие, дрешник, килер или шкаф, зимник или складово помещение. В чл. 35 от Наредба № 5 за правила и норми по териториално и селищно устройство от 1977 г. (отм.) е казано, че жилището се състои от помещения, които териториално и функционално са обединени в самостоятелен обект, предназначен за задоволяване жилищните нужди на гражданите. То може да се устрои в един или два етажа, свързани с вътрешна стълба /мезонетен тип/. Аналогично е и определението за жилище в последващите Наредба № 5 от 17.05.1995 г. за правила и норми по териториално и селищно устройство (отм.) – чл. 93; Наредба № 5 за правила и нормативи за устройство на територията, обн. ДВ, бр. 51/2001 г. (отм.) – чл. 129 и действащата Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони – чл. 108.

 От тази нормативна уредба се извежда принципът, че не във всички случаи в сгради с повече от един етаж могат да съществуват повече от едно жилища. Същественият признак за всяко самостоятелно жилище, за да се формира етажна собственост по смисъла на  чл. 37 ЗС т. е. етажи или части от етажи да принадлежат на различни собственици, е тяхната самостоятелност и отделянето им от общите части на сградата – входни преддверия, стълбища и др. Функционална обособеност не може да съществува за етажи, които се обслужват от вътрешно стълбище ако те не са отделени от него с преддверие и врата. Такава сграда следва да се определи като еднофамилна и отделните етажи независимо, че имат необходимите минимални помещения за жилище и има строителна възможност за обособяването им, не могат да принадлежат на отделни собственици, включително и да се придобиват по давност, защото владението, за да породи правни последици по чл. 79 ЗС е необходимо да се осъществява върху годен обект на собственост. Изключение е допустимо само при разделяне на сгради, заварени към 17.05.1963 г. преди приемане на изменението на чл. 38 С. (отм.) съгласно ТР 96/1971 г. на ВС, ОСГК. С оглед на изложеното дотук може да се обобщи, че не може да бъде обект на собственост етаж от сграда, който няма самостоятелен вход и врата, а представлява общо пространство със стълбището, обслужващо всички етажи.“.

10. Повдигнат е касационен, както следва: „за възможността да се придобие по давност собствеността върху мазе, принадлежност към апартамент в жилищна сграда, е решен от въззивния съд в противоречие с представеното решение № 1266 от 7.07.95 г. по гр. д. № 1439/94 г. на ВС, IV г. о. В него е прието, че не съществува забрана да се придобие по давност такова помещение, щом в сградата владелецът има друг обект – апартамент.“, което е обуслови основанието по чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК.

С Решение № 394 от 22.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 185/2010 г., II г. о., ГК, е приел, че: „В него[13] е прието, че не съществува забрана да се придобие по давност такова помещение, щом в сградата владелецът има друг обект – апартамент. Настоящият състав споделя изразеното в това решение становище за възможността да се придобие на основание давностно владение правото на собственост върху обект, представляващ принадлежност към жилище в една сграда /по смисъла на  чл. 37 ЗС/, доколкото владението се осъществява от един от собствениците на жилище спрямо друг такъв в същата сграда, но тази практика в случая е неприложима и касационната инстанция следва да произнесе решение на основание чл. 291, т. 3 ГПК: Установено е по несъмнен начин, че касаторът упражнява фактическа власт върху спорното мазе № 13, като същият е възразявал, че го е придобил по давност с непрекъснато владение в продължение на повече от 10 години. Възражението му е неоснователно, с оглед липсата на осъществявано владение, по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС, което да е породило правните последици на придобиване на собствеността, съгласно чл. 79, ал. 1 ЗС. За осъществяване на този придобивен способ е необходимо наличието на двата елемента на владението – упражняването на фактическата власт върху вещта и намерението за нейното своене, да са станали достояние на собственика, спрямо който владелецът упражнява фактическата власт. В случая това не е така. Придобиването на собствеността от касатора на неговия апартамент № 8 в същата сграда /с придадените към него таванско помещение № 8 и мазе № 8/ е от 19.11.90 г., поради което и той е могъл да придобие спорното чуждо мазе по давност след десет години – 19.11.2000 г. Преди тази дата обаче собствеността на апартамента, към който принадлежи това мазе, съгласно архитектурния план /обстоятелство, установено по несъмнен начин от заключението на техническата експертиза и колорираната в червен цвят скица към него/ е прехвърлена с нотариален акт № 60 от 26.04.2000 г. на ищеца К. Х. К. Неговият праводател не е загубил правото си на собственост върху принадлежащото към апартамента му мазе, тъй като не са налице предпоставките за това по чл. 99 ЗС – друг /в случай касаторът/ не го е придобил на твърдяното в настоящето производство придобивно основание – давност, най-малкото защото не е бил изтекъл необходимия срок за това, нито е налице позоваване на давност спрямо него. Затова и сделката е породила вещнопрехвърлително действие и приобретателят по нея К. К. се легитимира като собственик на спорното мазе и е предявил иска си за неговата ревандикация, и то преди изтичане на придобивна давност спрямо него. Изтеклият период от време, през който е упражнявано владение от касаторът спрямо предишния собственик на мазето, не може да се противопостави на ищеца, тъй като не е налице изрично позоваване от страна на владелеца за присъединяване на това владение, манифестирано по един несъмнен начин, за да стане достояние на собственика и да породи правните последици на давността.

 Поради това и позоваването на давностно владение за придобиване на правото на собственост върху мазе № 13 е неоснователно, което обосновава същия краен извод за основателността на ревандикационния иск против касатора.“.

11. Касационното разглеждане по същество е допуснато с оглед повдигнатия въпрос: „може ли да се придобива по давност обща част по предназначение, която представлява таван, които е обособен в четири тавански стаи и тоалетна.“.

ВКС се е разрешил правния проблем с Решение № 813 от 8.06.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1929/2009 г., I г. о., ГК, като е постановил следното: „Когато в подпокривното пространство (тавана) или част от него не са изградени съобразно строителните правила и норми жилища или ателиета, а представлява общ незастроен обем между последната етажна плоча или плочата на изградената част и покривната конструкция, стойността на този обем е разпределена между отделните обекти съобразно идеалните им части. Това подпокривно пространство е обща част.“.

III. Практика по чл. 38 от ЗС.

1. Касационна жалба е селектирана на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК по следния материалноправен въпрос за развитие на правото: „задължително ли е посочването на обслужващите помещения като антре, вестибюл, коридор и др. подобни в титула за собственост, за установяване на правото на собственост върху същите, или принадлежността на правото на собственост на такива помещения и части от сградата може да се определя и от тяхното функционално предназначение и разположение.“

Разрешението на поставения проблем е дадено с Решение № 10 от 6.02.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4598/2014 г., II г. о., ГК, в което е поставено, че: „Право на собственост може да съществува само върху застроен обект, който съставлява самостоятелен обект на вещни права съгласно действалите към момента на построяването или обособяването му или понастоящем строителни правила и нормативи. Нормативната уредба определя минималния брой и характер на помещенията в жилищата – според чл. 209 от Закона за благоустройството на населените места от 1941 г. (отм.) всяко жилище трябва да има най-малко: преддверие, стая, кухня, клозет, избено и таванско помещения; според чл. 38 от Строителните правила и норми от 1959 г. /отм. 1977 г./ всяко жилище трябва да има най-малко стая за живеене, кухня или кухня-бокс, клозет, помещение за баня с тоалетна мивка и електрическа пералня, преддверие, дрешник, килер или шкаф, зимник или складово помещение; според чл. 35 от Наредба № 5 за правила и норми по териториално и селищно устройство от 1977 г. (отм.) жилището се състои от помещения, които териториално и функционално са обединени в самостоятелен обект, предназначен за задоволяване жилищните нужди на гражданите, като то може да се устрои в един или два етажа, свързани с вътрешна стълба /мезонетен тип/. Аналогично е и определението за жилище в последващите Наредба № 5 от 17.05.1995 г. за правила и норми по териториално и селищно устройство (отм.) – чл. 93; Наредба № 5 за правила и нормативи за устройство на територията, обн. ДВ, бр. 51/2001 г. (отм.) – чл. 129 и действащата Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони – чл. 108. Според действащото определение в § 5, т. 30 ДР ЗУТ жилище е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди. Самостоятелен обект на вещни права може да бъда сграда или част от сграда. Във втория случай кои помещения принадлежат към този самостоятелен обект се преценява с оглед строителните книжа, когато обекта е изграден като самостоятелен или с оглед волеизявленията на собственика или съсобствениците при разделянето на една сграда на повече самостоятелни обекти в нея и въведените в законодателството към този момент нормативни изисквания за самостоятелност на обект от съответния вид. Достатъчно е волеизявленията за разделяне на сградата да индивидуализират главните помещения, изисквани от нормативната уредба за самостоятелност на жилищата, а свързващите ги помещения, като антрета, вестибюли и коридори съставляват част от това жилище, дори и да не са посочени изрично в документа, обективиращ волеизявленията, тъй като без тях не би могло да съществува жилище като самостоятелен обект на вещни права.

 В обобщение на поставения въпрос следва да се отговори, че не е задължително помещения като антре, вестибюл, коридор и др. подобни, свързващи главните помещения на жилище, да се посочат изрично в титула за собственост, а принадлежността на правото на собственост върху такива помещения може да се определи и от тяхното функционално предназначение и разположение, щом без тях не би могло да съществува жилището като самостоятелен обект на вещни права.“.

2. Повдигнат е въпрос, който е обусловил допускане до касационно разглеждане на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 то ГПК – „в хипотеза, при която няколко лица притежават обекти в сграда, но не всички притежават идеални части от дворното място, а наред с това едно лице притежава идеална част от дворното място, но не притежава самостоятелен обект в сградата, намира ли приложение разпоредбата на чл. 32 ЗС.“

С Решение № 28 от 1.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 331/2011 г., II г. о., ГК, е прието следното: „Когато в дворното място е построена сграда, в която правото на собственост върху различни самостоятелни обекти принадлежи на различни лица, т. е. сградата е в режим на етажна собственост, но не всички собственици на самостоятелни обекти притежават идеални части от дворното място, а наред с това право на собственост върху идеални части от дворното място притежава и лице, което няма вещни права върху самостоятелен обект в сградата, дворното място няма статут на обща част по смисъла на  чл. 38 ЗС и ползването му следва да бъде разпределено по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС. При това разпределение следва да бъде отчетено и правото на лицето, притежаващо самостоятелен обект в сградата въз основа на реализирано право на строеж, да ползва земята доколкото това е необходимо за използване на постройката според нейното предназначение. В същия смисъл е и изразено становище в решение № 481/25.05.2011 г. по гр. д. № 979/2009 г. на II ГО на ВКС, в което е прието, че участието в съсобствеността на дворното място наред с етажните собственици на трето лице, чуждо на етажната собственост, обуславя обикновена съсобственост върху терена. Следва да бъде съобразено и разрешението, дадено в решение № 181/07.07.2011 г. по гр. д. № 1159/2010 г. на II ГО на ВКС, в което е прието, че земята не във всички случаи на застрояване със сграда, в която отделните обекти принадлежат на различни лица, е обща част, тъй като собствеността върху етажи или части от етажи може да бъде прехвърлена и без земята съгласно чл. 63, ал. 2 ЗС. В тази хипотеза собственикът на терена запазва правата си без да притежава самостоятелен обект в сградата и правото му да ползва терена /при спазване на ограничението на чл. 64 ЗС/ не може да бъде отречено. При вземане на решение за начина на ползване на дворното място по реда на чл. 42 ЗС притежаващото идеална част от земята лице, което обаче не притежава самостоятелен обект в сградата, не може да вземе участие, което би съставлявало недопустимо от закона нарушаване на правото му да ползва вещта според притежавания от него дял.“.

3. Допуснато е касационното обжалване на въззивно решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК по въпроса: „за възможността стълбищната площадка след преустройство да промени предназначението си от обща част в помещение, което да бъде присъединено към един от самостоятелните обекти в сградата.“.

Прието е в Решение № 30 от 1.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 350/2011 г., II г. о., ГК, че: „В решение № 359/19.05.1986 г. по гр. д. № 242/1986 г. на III ГО на ВС е прието, че общи части на сграда по естеството си са онези, без които е невъзможно съществуването на самата сграда/основите, външните носещи стени, покривът и подпокривното пространство, стълбището/ и само общи части по предназначение могат да загубят характера си на обща част, ако предназначението им бъде променено по съгласие на всички съсобственици.

 В решение № 2012/04.10.2005 г. на IV ГО на ВКС по гр. д. № 1209/2004 г. е прието, че съгласието на етажните собственици по време на действието на чл. 192б, ал. 3 З.(отм.) за промяна предназначението на общите части на сградата от общи части по естеството си или по предназначение на придадени към помещението на някой от етажните собственици е можело да се изрази изрично, мълчаливо с фактически и правни действия, с договор за доброволна делба, като след това се преразпределят общите части съобразно съотношението на отделните помещения към момента на учредяване на етажната собственост. Прието е, че в разглеждания случай стълбищното пространство след надстрояване е променило предназначението си, което е станало със съгласието на всички етажни собственици, изразено чрез фактически действия, като достъпът от тази стълба към горните етажи е прекъснат и в пространството е изграден килер.

 Настоящият състав на Второ ГО на ГК на ВКС, след преценка на застъпените становища по поставения въпрос в цитираните решения и в постановеното от Варненския окръжен съд, на основание чл. 291, т. 1 ГПК приема за правилно становището, изразено в решение № 2012/04.10.2005 г. по гр. д. № 1209/2004 г. на IV ГО на ВКС и решение № 1412/23.11.2010 г. по гр. д. № 1222/2010 г. на Варненския окръжен съд с уточнението, че стълбищната площадка и стълбището представляват общи части по естеството си, а не по предназначение, както е прието в обжалваното решение. Съображенията за това са следните:

 Възможно е стълбището и стълбищната площадка след преустройство да променят предназначението си от обща част в помещение, което да бъде присъединено към един от самостоятелните обекти в сградата, ако чрез това преустройство се предвижда достъпът до обекта на втори или по-горен етаж да се осъществява чрез външно стълбище. В такава хипотеза новото външно стълбище става обща част по естеството си по смисъла на  чл. 38 ЗС, а частта, която преди преустройството е осигурявала достъпа до обекта на втори или по-горен етаж от сградата губи това качество, тъй като вече не изпълнява предназначението да осигурява този достъп.

 Именно предназначението на стълбището и площадката към него да свързват отделните самостоятелни обекти в сградата, находящи се на отделни етажи и да осигуряват достъпа до тях обуславя необходимостта същото да се счита за обща част на сградата по естеството си. Както външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, външните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, площадките, покривите и др. така и стълбите представляват обща част по естеството си, която може да загуби това си качество само при преустройство, извършено по общо съгласие на етажните собственици, при което местоположението на тази обща част се променя-досегашната външна стена става вътрешна, вътрешната стена се премахва, площадката се преустройва в затворено жилищно помещение, а стълбището се премахва, като бива преустроено в затворено помещение.“.

4. На основание чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК е допуснато касационно обжалване, като в определението по чл. 288 от ГПК, ВКС е изразил следните съображения: че е налице предпоставката по чл.280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение в частта, с която е уважен искът по отношение на терасата към първия жилищен етаж, поради следните съображения: „С обжалваното решение е уважен предявения срещу касаторите отрицателен установителен иск, като е признато за установено, че не са собственици на 1/6 идеални части от избата и тавана на двуетажната с магазини на партерния етаж жилищна сграда, находяща се на ул.”П” № 20, гр. П., построена в имот 457, за който заедно с имоти №№ 455 и 456 е отреден УПИ *, 456 и 457 от кв.34-нов, 104-стар по плана на ЦГЧ на гр. П., както и че не са съсобственици на стълбището, обслужващо жилищната част на сградата с вход откъм ул.”П” и на терасата към първия жилищен етаж, на която се излиза от това стълбище.

Въззивният съд е приел, че правният интерес от предявения отрицателен установителен иск се извежда от водените между страните съдебни дела, за които са приложени писмени доказателства, и които дела /макар и неприключили/ касаят общите части на сградата /гр.дело № 2936/2007 год. на ПРС, Х-ти гр.състав, гр.дело № 1589/2007 год. на ПОС, Х-ти гр.състав, гр.дело № 3784/2005 год. на ПРС, ХVІ-ти гр.състав/, а така също и от нотариален акт № 1* т.28, нот.дело № 10835/1998 год. на нотариус при ПРС-В. Благоева/, съгласно който А. Н. А. е закупила магазин в партерния етаж на двуетажната жилищна сграда, заедно „с 1/6 идеална част от избата под сградата и от тавана на същата, както и съответният процент идеални части от общите части по смисъла на чл.38 на ЗС…”. Л. основание по чл.280, ал.1, т.т.1-3 ГПК за допускане на касационно обжалване в частта, касаеща допустимостта на въззивното решение /в т.ч. допустимостта на отрицателния установителен иск/. Изводът за наличие на правен интерес от установяването не противоречи на цитираната в изложението практика на Върховния касационен съд, която не е относима пряко към настоящия казус. Ето защо, в частта, с която се иска обезсилване на въззивното решение като недопустимо, не следва да се допуска касационно обжалване.“.

Във връзка с допускането е постановено Решение № 37 от 11.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 528/2009 г., II г. о., ГК, в което е застъпено, че: „В  чл. 38, ал. 1 ЗС са изброени примерно отделни елементи от сградата, които представляват общи части и е обобщено, че такива части са и „всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване“. Общи части по естеството си са такива елементи от сградата, без които същата не може да съществува като сграда и които с оглед на своя характер обслужват отделните обекти. Предмет на собственост, обща на всички етажни собственици /притежатели на отделни жилищни или магазинни обекти/ е и покривът на сградата. Разпоредбата на  чл. 38, ал. 1 ЗС го причислява към общите части на етажната собственост, без да прави разлика дали покривът е обикновен, терасовиден или има друга конструкция. Терасата се окачествява като покрив не само когато стои над цялата постройка, но и тогава, когато покрива определена част от нея. Характерът на покрива не се изменя от използването му и като тераса, ако той е терасовиден, защото и в такъв случай запазва функциите си на покрив, която е главната, функция на този вид тераси. Естествено, балконните тераси, които не изпълняват ролята на покрив, са съставни части на отделните апартаменти и принадлежат на отделните етажни собственици. Щом като терасата обслужва като покрив останалите под нея обекти, тя е обща част, независимо от обстоятелството, че като площ се ползва от един или няколко собственика.“.

5. ВКС е допуснал касационно разглеждане на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК поради противоречие с ППВС № 2/82 г., б. „д“ по въпроса: „дали е недопустима делбата на съсобствен парцел, в който има две сгради, едната от които е съсобствена, а другата е индивидуална собственост на съделител.“.

Произнасянето по въпроса е обективирано в Решение № 59 от 12.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 911/2011 г., II г. о., ГК, в което е прието, че: „Според ППВС № 2/82 г., т. 1, б. „д“ е недопустима делбата на съсобствен парцел, в който има две или повече самостоятелни сгради, които са изключени от съсобствеността и принадлежат на отделни собственици.

 Когато обаче в съсобствения поземлен имот има една сграда, която е също съсобствена между собствениците на земята и втора сграда, която е индивидуална суперфициарна собственост на съделител, то цитираното разрешение на т. 1, б. „д“ от ППВС № 2/82 г. не намира приложение и е допустимо да се извърши съдебна делба на поземления имот, заедно със съсобствената сграда. Това е така, защото в този случай не може да се приеме, че теренът е загубил самостоятелния си характер и е придобил обслужващо значение спрямо сградите, т. е. че е станал обща част. В този смисъл е и Решение № 87 от 07.07.2011 г. по гр. д. № 825/2010 г. на II г. о, постановено в производство по чл. 290 ГПК. Според него делбата на съсобствено УПИ е недопустима, само ако същият е застроен с обекти, индивидуална собственост на собствениците на терена.“.

6. Касаторът е обусловил допускането на касационното обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК, по материалноправните въпроси: „дали проход, който е неделима част от сградата и обслужва функционални (индивидуални) обекти в сградата, е обща част и каква; дали фактическото приобщаване на обща част от сграда по естеството си чрез премахването на преградните стени, които я отделят от обекти в сградата, е достатъчно условие тази обща част да престане да съществува като такава и да бъде изключена от съсобствеността и дали идеална част от проход в сграда, отчуждена по ЗОЕГПНС заедно с магазин подлежи на възстановяване по силата на закона като обща част на сградата.“.

В Решение № 68 от 16.04.2015 г. на ВКС по гр. д. № 6181/2014 г., I г. о., ГК, се е приело разрешение, в следния смисъл: „Проход, съставляващ част от сграда, определен при проектирането й за осигуряване на достъп от улицата до индивидуални обекти в сградата и предвиден да служи за общо ползване от собствениците на индивидуалните обекти с тази цел /за вход, преминаване и достъп до индивидуалните обекти/, представлява по естеството си обща част на сградата по смисъла на  чл. 38 ЗС. Фактическото му приобщаване към индивидуален обект в сградата чрез премахване на преградни стени не е достатъчно условие общата част да престане да съществува и да бъде изключена от съсобствеността – това може да стане само чрез преустройство, направено със съгласието на всички етажни собственици и въз основа на одобрен инвестиционен проект. При възстановяване по силата на ЗВСОНИ на одържавен самостоятелен обект, намиращ се в сграда в режим на етажна собственост, собствеността върху обекта се възстановява заедно с припадащите се идеални части от общите части на сградата.“.

7. Селектирана е касационна жалба на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК, поради „противоречие на въззивното решение с решение от 4.07.2006 г. по гр. д. № 745 от 2005 г. на ВКС, IV-Б г. о, което е израз на съдебната практика, според която общите по естеството си части не могат да бъдат предмет на разпоредителни сделки и не могат да променят предназначението си и съдържащо тълкуване на чл. 38 от ЗС и възможността да се промени предназначението само на общи по предназначението си части. Поставя се въпрос дали промяната на обща по естеството си част съставлява неоснователно въздействие което пречи на собственика на вещта да упражнява правата си.“.

В Решение № 75 от 26.02.2010 г. на ВКС по гр. д. № 395/2009 г., II г. о., ГК, е направен следния извод: „Покривът е обща по естеството си част, т.е. такава, без която е невъзможно съществуването на самата сграда, поради което е недопустимо промяната на предназначението му, дори и по решение на общото събрание на етажните собственици, освен в хипотезата на чл. 185, ал. 2 ЗУТ, която обаче изисква изрично съгласие на всеки етажен собственик, дадено писмено с нотариална заверка на подписа. Без правно значение за изхода на спора по чл. 109 ЗС е наличието на приключила процедура по чл. 224 или чл. 225 от ЗУТ, тъй като целта на негаторния иск е да даде защита на правото на собственост срещу всяко пряко или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта според нейното предназначение, а такова въздействие съставлява и използването на обща по естеството си част не по нейното предназначение.“.

8. С определението за допускане, ВКС е счел, че е налице основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК, по правния проблем: „за допустимостта на съдебната делба на земята като обща част на отделните сгради в УПИ, при установените факти за наличие на жилищна сграда с лятна кухня и гараж, изключен от съсобствеността, като е прието, че по него въззивният съд се е произнесъл в противоречие с разясненията в ППВС № 2/82 г., т. 1, б. „г“ и б. „д“.“.

Произнесено е Решение № 84 от 19.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 957/2011 г., II г. о., ГК, с което е поставено следното по релевантния за делото касационен въпрос: „Поставеният материалноправен въпрос е решен в противоречие с разясненията на цитираното постановление на ВС, доколкото то касае наличието на две или повече жилищни и други сгради, изключени от съсобствеността на парцела, в който са построени, принадлежащи на отделните съсобственици на парцела, който поради създаденото положение е общ за тях и обуславя неговата неделимост. Дори и да се приеме за правилен извода за индивидуална собственост на построения гараж в лицето на ответника /доколкото представеният нот. акт № */92 г. не установява пряко този факт и доколкото гаражът не е предмет на спора/, това обстоятелство не обуславя извод за неделимостта на урегулирания поземлен имот, тъй като другата жилищна сграда в него е съсобствена между страните и делбата й е допусната при посочените дялове, при което положение следва да се допусне до делба и терена, в който е построена. Не са налице две или повече самостоятелни сгради, или отделни обекти, които да принадлежат в самостоятелна собственост между съсобствениците, за да се приеме, че земята представлява тяхна обща част, в какъвто смисъл са разясненията на посоченото ППВС.

 Затова и настоящият състав приема, че изводът в обжалваното решение противоречи на принципната позиция, изразена в т. 1, б. б. „г“ и „д“ ППВС № 2/82 г., за недопустимост на делба на парцел, представляващ обща част на отделните сгради в него, изключени от съсобствеността, поради което и същото е неправилно като постановено в нарушение на материалния закон.“.

9. Касаторът е иновокирал следния релевантен касационен въпрос: „за приложимост на ППВС № 2/1982 г., т. 1, б. „д“ при действието на чл. 183, ал. 1 във връзка с чл. 148, ал. 5 ЗУТ и противоречие с практиката по решение № 380 от 5.10.2010 г. по гр. д. № 104/2010 г., ВКС, II г. о.“.

Отговорът на поставения въпрос е даден с Решение № 87 от 7.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 825/2010 г., II г. о., ГК, което е в следния смисъл: „С решение № 380 от 5.10.2010 г. по гр. д. № 104/2010 г., ВКС, II г. о. е прието, че при сега действащата регламентация на чл. 183 ЗУТ даденото в т. 1, б. „в“ ППВС № 2/82 г. тълкуване не намира приложение, доколкото в собствен урегулиран поземлен имот може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече съсобственици въз основа на договор с нотариална форма с останалите съсобственици, а тълкуването на Пленума на Върховния съд е свързано с приложението на разпоредбата на чл. 58, ал. 1 З. (отм.), съгласно която строежи в съсобствен парцел, предназначен за малкоетажно или средноетажно жилищно или вилно застрояване, могат да се разрешават по искане на един или повече от съсобствениците, без съгласие на останалите, въз основа на архитектурен проект за цялостно застрояване, по който всеки съсобственик може да получи отделен жилищен или вилен обект. Смисълът на това разрешение е, че при действието на ЗУТ, е отпаднало тълкуването, основано на разпоредбите на чл. 58, ал. 1 и чл. 61, ал. 4 З. – отм. за недопустимост на делбата поради предназначението на парцела за застрояване от съсобствениците и делбата на съсобствено УПИ е недопустима, само ако същият е застроен с обекти, индивидуална собственост на собствениците на терена, тъй като в този случай земята е обща част или в случай, че съобразно нормата на чл. 183, ал. 4 ЗУТ /нова – ДВ бр. 17 от 2009 г./ е възможно съсобственикът, който не притежава отделен обект, да извърши застрояване без съгласието на съсобствениците, които притежават, започнали са или имат права за съответно строителство в имота на самостоятелен обект.

 С т. 1, б. „д“ на ППВС № 2/1982 г. се дават указания, че е недопустима делба на съсобствен парцел, когато съсобствеността не е възникнала по регулация, ако в него има две или повече самостоятелни сгради, които са изключени от съсобствеността и принадлежат на отделни съсобственици. Тълкуването е, че парцела е обща част и съсобствеността върху него е неразделно свързана с отделните сгради, като ако заварените жилищни и други сгради не покриват напълно строителното петно, което се предвижда по застроителния план, съсобственикът който не притежава сграда съобразно с предвижданията за застрояване на парцела, може съгласно чл. 58, ал. 1 З. да получи разрешение и да построи такава в съгласие с квартално застроителния план. Доколкото мотивите за това тълкуване съвпадат с тези по т. 1, б. „в“ ППВС № 2/82 г., то по отношение приложението към настоящия момент на т. 1, б. „д“ ППВС № 2/82 г. следва да се възприеме посочената по-горе практика, а именно – че при действието на ЗУТ, е отпаднало тълкуването, основано на разпоредбите на чл. 58, ал. 1 и чл. 61, ал. 4 З. (отм.) и делбата на съсобствено УПИ е недопустима, само ако същият е застроен с обекти, индивидуална собственост на собствениците на терена, тъй като в този случай земята е обща част или в случаите, когато намира приложение нормата на чл. 183, ал. 4 ЗУТ /нова – ДВ бр. 17 от 2009 г./.“.

10. Въззивното решение е допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК като постановено в противоречие с т. 1, б. „е“ от ППВС № 2/82 г.

В Решение № 89 от 19.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 588/2012 г., I г. о., ГК е приел, че: „Недопустимостта на делбата на съсобствен парцел, в който има сграда, в която етажи или части от етажи принадлежат на различни лица, не изключва допускането на делба на дворното място между наследниците на един от съсобствениците в обема на притежаваните от него права. Това е така, тъй като общите части не са самостоятелен обект на правото на собственост и следват режима на собствеността върху главния обект. Разпоредбата на  чл. 38, ал. 3 ЗС не допуска делба на общите части между собствениците на отделните обекти в етажната собственост, но когато предмет на делбата е отделен обект в тази етажна собственост, до делба се допуска и припадащата му се част от земята.“.

11. Допуснато е касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 от ГПК, по повдигнатия от касатора въпрос: „дали пречиствателното съоръжение за отпадъчни води представлява обща част на сградата по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС.“.

Отговор на поставения правен проблем е даден в Решение № 118 от 2.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 6772/2013 г., I г. о., ГК и той е: „В  чл. 38, ал. 1 ЗС е посочено, че при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таваните и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Изброяването в първата част на  чл. 38, ал. 1 ЗС е примерно, а не изчерпателно, а във втората част е дадена обща дефиниция, от която следва да се изхожда, когато се преценява коя вещ има характеристика на обща част на сградата.

 В преобладаващия брой от случаите сградите в населените места са включени в уличната канализационна мрежа, която, заедно с отвеждащите канализационни колектори и прилежащите им съоръжения и пречиствателни станции, представлява публична държавна или публична общинска собственост, съгласно чл. 13, ал. 1, т. 7 и чл. 19, ал. 1, т. 4, б. „б“ от Закона за водите. В тези случаи пречиствателните съоръжения не могат да бъдат общи части по смисъла на  чл. 38, ал. 1 ЗС. Когато обаче една сграда не е включена в уличната канализационната мрежа, а функционира посредством специално пречиствателно съоръжение, то представлява частна собственост, съгласно чл. 24, т. 7 от Закона за водите. Когато едно такова пречиствателно съоръжение за отпадъчни води е изградено, за да обслужва няколко сгради или няколко отделни обекта в една и съща сграда, то представлява по естеството си обща част по смисъла на  чл. 38, ал. 1 ЗС, тъй като служи за общо ползване. Съоръжението има обслужваща функция по отношение на сградата, то става част от канализационната система на тази сграда и е нейна принадлежност, затова по отношение на него са приложими разпоредбите на чл. 98 и  чл. 38, ал. 1 ЗС, а не общото правило на чл. 92 ЗС.

 Принципът, заложен в чл. 24, т. 7 от Закона за водите е, че собственикът на съответния имот е собственик на пречиствателното съоръжение, което го обслужва. Когато в имота има хоризонтална или вертикална етажна собственост, обслужвана от едно пречиствателно съоръжение, то става обща част по отношение на всички обекти. Същият принцип следва да се приложи и тогава, когато едно пречиствателно съоръжение по проект и по изпълнение обслужва няколко сгради в различни имоти. По отношение на всяка една от сградите съоръжението има обслужващи функции и отговаря на критериите за обща част, заложени в  чл. 38, ал. 1 ЗС. Това съоръжение не може да бъде собственост на трето лице, различно от собствениците на обектите, които обслужва. Аргумент в подкрепа на това становище е и уредбата на ползването на пречиствателните съоръжения за отпадъчни води, дадена в Наредба № 2 от 08.06.2011 г. за издаване на разрешителни за заустване на отпадъчни води във водни обекти и определяне на индивидуалните емисионни ограничения на точкови източници на замърсяване /ДВ бр. 47/21.06.2011 г./, както и предходната Наредба № 10/03.07.01 г. (отм.). Съгласно чл. 9, ал. 1, вр. ал. 3, т. 2 от Наредба № 2/2011 г., лицето – титуляр на разрешителното за заустване на отпадъчни води е собственикът или лицето, което има учредено право на ползване на обекта, който формира отпадъчни води в случаите по чл. 46, ал. 1, т. 3, б. „а“ от Закона за водите. В чл. 20 от същата наредба е предвидено, че при промяна на собствеността на обекта, в който се формират отпадъчни води, новият собственик уведомява органа по наредбата, за да ползва правата по разрешителното на предишния собственик, а когато срокът на разрешителното за експлоатация е изтекъл, новото разрешително се издава на името на новия собственик. При групово събиране, отвеждане, пречистване и заустване на отпадъчни води от обекти с различни собственици, заявлението за издаване на разрешително за заустване се издава на лице, определено с договор между собствениците – чл. 9, ал. 4 от Наредбата. Изводът, който може да се направи от изброените текстове е, че тази правна уредба свързва ползването на пречиствателните съоръжения по чл. 24, т. 7 от Закона за водите непосредствено със собствениците на обектите, които формират отпадъчните води, пречиствани от тях. Тази уредба не оставя възможност ползвателят /и съответно собственикът/ на пречиствателното съоръжение да е различен от собственика на обекта, който формира отпадъчните води.“.

12. На основание чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК е допуснато касационното обжалване на въззивно решение, по следния въпрос: „Пропускането на срока по чл. 342 ГПК, респ. чл. 133 ГПК в делбеното производство лишава ли страната от възможността да предяви установителен иск за собственост с правна квалификация чл. 124, ал. 1 ГПК?“.

В Решение № 120 от 13.06.2014 г. на ВКС по гр. д. № 6714/2013 г., I г. о., ГК се възприема, че: „Разпоредбата на чл. 342 ГПК, според която в първото заседание всеки от наследниците може да възрази против правото на някой от тях да участва в делбата, против размера на неговия дял и против включването на някои имоти в делбената маса, указва срока, в който могат да бъдат повдигани пред делбения съд преюдициалните спорове между съделителите, но не изключва възможността, ако някой от тях е пропуснал възможността да направи възраженията си в този срок, да предяви иск за защита на правата си по общия исков ред, докато е висящо производството по допускане на делбата.

 Споровете относно обуславящите съдебната делба правоотношения могат да се решават не само в делбеното производство. При пропускането на срока по чл. 342 ГПК може да се предяви извън делбеното производство установителен иск за собственост на основание чл. 124, ал. 1 ГПК при спазване изискванията за редовна искова молба съгласно чл. 127 и чл. 128 ГПК, с което не се заобикаля процесуалната преклузия по чл. 342 ГПК, с настъпването й само се слага край на възможността оспорването да се направи и устно в делбеното производство, без спазване на формалните изисквания за подаване на искова молба. Преклудирането на непредявените в делбеното производство възражения не означава, че правата върху които те се основават, са отречени със сила на пресъдено нещо. Обратното би означавало, решението по иска за делба да не бъде съобразено с това по преюдициалния спор и поради това резултатът по обусловеното дело да не отговаря на действителното правно положение.

 Съдебното производство за делба е уредено от закона като особено исково производство, в което могат да бъдат повдигани и разрешавани от делбения съд спорове между съделителите относно правоотношения, обуславящи възникването и съществуването на съсобственост, участниците в нея и техните права, едно от които е споровете за собствеността. В съдебната практика и в правната доктрина няма колебание, че споровете между сънаследниците във връзка с имуществената общност могат да бъдат заявени за разглеждане по общия исков ред в отделно производство преди предявяване на иска за делба. Предявяването им за съвместно разглеждане в рамките на делбеното производство е една правна възможност, а не императивно изискване.

 Разпоредбите на чл. 342 и чл. 343 ГПК /от 2007 г./ възпроизвеждат уредбата на чл. 279 и чл. 281 ГПК /от 1952 г./, поради което неподаването на отговор на исковата молба и непредявяването на възраженията по чл. 342 ГПК в срока за отговор, не води до предвидената в чл. 133 ГПК преклузия.“.

13. Допусната до разглеждане касационна жалба на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК – предвид обусловеността на спора от следния материалноправен въпрос: „Представлява ли обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС дворно място, което не принадлежи на всички етажни собственици, тъй като в мястото съществува и сграда, притежавана в режим на индивидуална собственост.“.

Постанове е Решение № 124 от 20.10.2014 г. на ВКС по гр. д. № 2054/2014 г., II г. о, където е постановено, че: „По материалноправния въпрос, с оглед на който е допуснато касационното обжалване, настоящият съдебен състав възприема изцяло разрешението, дадено в Решение № 481 от 25.05.2011 г. по гр. д. № 979/09 г. на I г. о. и Решение № 59 от 12.03.2012 г. по гр. д. № 911/11 г. на II г. о., постановени по реда на чл. 290 ГПК, според които дворното място е обща част на сградата, само доколкото принадлежи на всички етажни собственици, при което, ако в него има сграда-индивидуална собственост, теренът не е изгубил самостоятелния си характер и няма обслужващо сградата значение, т. е. не представлява обща част. Дворното място е обща част по естеството си по смисъла на  чл. 38, ал. 1 ЗС само в случай, че е налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята. Когато в дворното място съществува и сграда в режим на индивидуална собственост, независимо дали нейният притежател е етажен собственик или не, специалните правила по управлението, ползването и разпореждането със земята като обща част не могат да намерят приложение, тъй като мястото обслужва не само сградата в режим на етажна собственост, но и друг обект, чийто собственик не може да бъде подчинен на този режим при незачитане на правата му.“.

14. Касаторът е повдигнал следния въпрос, дали: „разпореждането с обект в сграда на етажна собственост включва ли и принадлежащите му общи части на основание чл. 98 ЗС.“, което е обусловило основанието по чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК.

В Решение № 138 от 4.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 265/2009 г., I г. о., ГК, се приема, че: „Общите части в етажната собственост са предназначени да обслужват отделните самостоятелни обекти. Те са тяхна принадлежност и по правилото на чл. 98 ЗС следват главната вещ. Прехвърлянето на обект в етажна собственост включва и общите части от сградата, в това число и земята, и без изрично да е посочено в договора. Правилото на чл. 98 ЗС няма да намери приложение само когато етажната собственост е учредена в сграда, която е суперфициарна собственост по чл. 63 ЗС.“.

15. Подадена е касационна жалба, която е обусловила основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 от ГПК, по следните правни проблеми: „противоречие с практиката на ВС по ППВС 4-64 по въпроса за допустимостта да се извърши съдебна делба на жилищна сграда без дворното място, построена върху терен, в който има изградена и друга жилищна сграда и съделителите имат права на собственост както в дворното място, така и в самостоятелните жилищни обекти, както и поради необходимостта от произнасяне при липса на практика по приложимостта на закона в тези хипотези при действието на ЗУТ.“.

Разрешението е дадено в Решение № 145 от 11.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1986/2013 г., II г. о., ГК, което е в смисъл, че: „По изведения материално-правен въпрос за допустимостта да се извърши съдебна делба на съсобствена жилищна сграда без прилежащи части от дворното място като акцесорум към сградата, построена в същото, в хипотезите на наличие и на други съсобствени обекти- жилищна сграда, когато съделителите имат права на собственост както в дворното място, така и в самостоятелните жилищни обекти, настоящият състав на ВКС приема, че соченото ППВС 4-64 не е загубило значението и действието си.

 Производството е във втората фаза на делбения процес, в хипотеза на допуснати до съдебна делба дворно място с две жилищни сгради и спомагателни постройки., принадлежащи общо на всички съсобственици. Делбата на постройките и дворното място е извършена чрез възлагане по реда на чл. 288, ал. 3 ГПК (отм.) на една от жилищните сгради, при надлежно направена възлагателна претенция, като възложената като суперфициарна собственост жилищна сграда, е лишена от прилежаща част от терена, тъй като целият терен, заедно с другата жилищна сграда са изнесени на публична продан.

 Даденото разрешение на въззивния съд сочи несъобразяване със посочената / ПП ВС 4-64/, както и с друга такава /ПП ВС 2-82/ съдебна практика по см. на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК Посочената задължителна съдебна практика дава разяснения относно допустимостта респ. недопустимостта на делба на съсобствен недвижим имот, когато в него има изградени повече от една постройка, собствеността на която не принадлежи на всички съсобственици на дворното място. Тълкувайки нормите на ЗТСУ, ЗПИНМ, ППЗПИНМ- закони, установяващи правилата за устройство на територията, в т. ч. и режима на застрояване на дворищно-регулационните парцели, ВС на Република България дава разяснения, с които цели да установи принципното си разбиране, че когато в едно неподеляемо дворно място със статут на дворищно-регулационен парцел има изградени два самостоятелни обекта на основно застрояване / жилища, вили и др./ в режим на хоризонтална етажна собственост, дворното място следва да обслужва и двата обекта като неделима според предназначението си обща част. Когато обособяването на етажната собственост ще се реализира във втората фаза на делбата, в резултат на извършване делбата на самостоятелните обекти чрез различни способи / възлагане, изнасяне на публична продан, разпределение /, то принципът, че дворното място следва да остане обща част като принадлежност на всеки един от обектите, за да може последните да отговарят на критерия за обект на основно застрояване със съответните принадлежности- прилежащ терен / акцесорум/, следва също да бъде съблюдаван.

 Съгласно разпоредбите на чл. 12 ЗУТ застрояването на ПИ по см. на действащия закон за устройство на територията на Република България, в т. ч. и регулиращ отношенията по повод застрояването на недвижимите имоти, е „разполагането и изграждането на сгради, мрежи и съоръжения в поземлени имоти“. Сградите на основно застрояване се изграждат съобразно предназначението на урегулирания ПИ, определено с ПУП. Когато режима на застрояване съгласно ПУП е реализиран, то евентуалното надстрояване или пристрояване на обектите на основно застрояване следва да се извърши, по арг. от чл. 183, ал. 1 ЗУТ, по съгласие на всички съсобственици на терена, което законодателно разрешение отново налага извод, че при извършване на делбата на застроен със самостоятелни основно обекти недвижим имот- урегулиран поземлен имот, съдебната делба следва да обхване самостоятелните равностепенни обекти/ жилища, вили и др./, но не и дворното място, която ще остане обща част, съгласно  чл. 38 ЗС, обслужваща – като принадлежност тези обекти.

 При изложените съображения, настоящият състав на ВКС намира обжалваното решение, в частта, с която делбата на дворното място е извършена чрез изнасянето им на публична продан, за неправилно, постановено в нарушение на  чл. 38 ЗС.“.

16. Поставен е материалноправен въпрос, който попада в приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК – „лицето, изградило помещение извън правото си на надстрояване в сграда, в която отделни етажи или части от етажи принадлежат на отделни собственици, придобива ли собствеността върху изграденото, за който е прието, че е обусловил изхода от спора и е разрешен в противоречие с решение № 399 от 10.05.2013 г. по гр. д. № 1013/2009 на I г. о. на ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК, с което по същество е прието, че носителите на право на строеж не са станали собственици на построения извън учреденото им право на строеж тавански етаж и искът им за собственост за построеното е неоснователен.“.

ВКС е постановил следното – Решение № 151 от 3.06.2014 г. на ВКС по гр. д. № 890/2014 г., I г. о., ГК: „Настоящият състав споделя разрешението на материалноправния въпрос, прието в посоченото решение № 399 от 10.05.2013 г. по гр. д. № 1013/2009 на I г. о. на ВКС, че носителите на право на строеж не стават собственици на построения извън учреденото (отстъпеното) им право на строеж тавански етаж (помещение), по изложените в него съображения, че обемът на правото на надстрояване е изрично определен в договора (или друг документ за отстъпването), построеното извън този обем, което не е част от етажа – самостоятелния обект, за който е учредено правото, не е придобито в собственост от носителите на правото на надстрояване. В случаите (като процесния), в които надстроеното в повече представлява таванско помещение на сградата с по-голям обем от проектния, което не е обособено като самостоятелен обект на правото на собственост, то е обща част по смисъла на  чл. 38 ЗС.

 При преценка на правното положение и собствеността на подпокривното пространство, на сграда в етажна собственост, в което има необходимото пространство за изграждане на едно или няколко складови помещения, следва да се съобразяват разрешенията, приети с ТР № 34/15.08.1983 г. на ОСГК на ВС (за правното положение на подпокривното пространство), ТР № 39/23.06.1986 г. на ОСГК на ВС (за промяната на предназначението на общата част по предназначение) и Решение № 743 от 14.03.2011 г. по гр. д. № 1720/2009 г., на ВКС, I г. о. за това, че: промяна в предназначението може да се извърши по общо съгласие на собствениците, за което не се изисква особена форма, като може да бъде дадено и мълчаливо или да следва недвусмислено от поведението им – ТР № 39/87 г. на ОСГК на ВС. Общите части по предназначение могат да преминат в самостоятелна собственост на някои от собствениците или на трети лица, а също и да се придобиват по давност.“.

17. Допуснато е касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК по въпросите: „когато обект на делба е самостоятелен обект от сграда в режим на етажна собственост, следва ли да се допусне делба и на съответната част от дворното място и на избеното помещение, което принадлежи към самостоятелния обект на правото на собственост.“,

Отговорът на ВКС е обективиран в Решение № 163 от 17.09.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1170/2010 г., I г. о., ГК, в което е прито, че: „В представеното от касаторите решение № 83 от 10.11.1987 г. по гр. д. № 640/86 г. на ВС, I г. о. е прието, че когато се допуска делба на обект в етажната собственост, до делба се допуска и припадаща му се част от земята, върху която е построена сградата. В решение № 313 от 05.04.2000 г. по гр. д. № 793/97 г. на ВС, I г. о. е посочено, че не е допустима делба на отделно помещение в сграда, щом то не е самостоятелен обект. Но ако то е принадлежност към основния обект, заедно с него съставляват самостоятелна архитектурна единица, която може да се дели. Настоящият състав намира тази практика за правилна.“.

18. Касационно обжалване е допуснато поради наличие на противоречива практика по материално правен въпрос, „свързан с приложното поле на чл. 33 от ЗС относно това кога възниква правото на изкупуване при продаден на трето лице съсобствен имот.“.

В Решение № 164 от 26.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 802/2009 г., I г. о., ГК по поставения въпрос е поставено, че: „Когато се твърди, че е налице право на изкупуване, следва да се установи, че касаторът е съсобственик с друго лице на процесния имот. Другият съсобственик, съгласно действащия материален закон, е длъжен да предложи имота на съсобственика си на действително договорената цена и ако същият откаже да го купи, то съсобственика може да го продаде на трето лице. Предложението и отказът трябва да са направени на действително договорената цена. Ако имотът не е предложен на съсобственика или не е предложен на действително договорените условия, тогава за съсобственика възниква правото да предяви иск да изкупи имота при договорената цена. Това право следва да се упражни в двумесечен срок от продажбата. Нормата на чл. 33 от ЗС дава право на съсобственика да бъде предпочетен при продажба на идеална част от друг съсобственик на трето лице, чуждо на съсобствеността. Искът е конститутивен и с уважаването му се реализира едно потестативно право, защото се упражнява с изявление от непоканения непродаващ съсобственик и има за последица настъпването на правна промяна. Потестативното право се характеризира с това, че е вторично и предполага наличието на друго субективно право или правоотношение. Преобразуващото право не възниква или се погасява, ако не съществува или се погаси основното правоотношение. Следователно, за да се уважи искът за изкупуване на съсобствен имот следва да се установи, че е налице съсобственост, тоест собственост между две физически или юридически лица. Ако имотът е собствен между повече лица, той има друг статут, по отношение на който се прилагат разпоредбите на  чл. 38 от ЗС и следващите.“.

19. Касаторът е формулирал следния материалноправен въпрос: „Представлява ли във всички случаи земята обща част на сграда в режим на етажна собственост, към кой момент се определя това и зависи ли от наличието или липсата на договор за суперфиция за строителство на отделните обекти в сградата?“, което е обусловило приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК.

Във връзка с поставения проблем е постановено Решение № 181 от 7.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1159/2010 г., II г. о., ГК, в което е отговорено, че: „Съгласно възприетото в цитираното от касатора и приложено с изложението му, решение № 1106 от 28.11.2008 г.по гр. д. № 4750/2007 г. по описа на ВКС, II го, постановено по реда на отменения ГПК[14], земята не във всички случаи е обща част, тъй като собствеността върху етажи или части от тях може да бъде прехвърлена и без земята, а само с право на строеж-член 63, ал. 2 от ЗС. В този случай земята остава изцяло на прехвърлителите, въпреки, че е учредена етажна собственост и следователно законът допуска създаване на етажна собственост, при която собствениците на етажите не са собственици на земята, тъй като същата не е част от такава етажна собственост.“.

20. Допуснато е касационно обжалване по процесуалния въпрос: „за допустимостта на съдебния акт по иск с правно основание чл. 109, ал. 1 ЗС за осигуряване на достъп до общи части в сграда – етажна собственост, за които е въведено възражение, че са общи само на лицата, чиито помещения обслужват, в случай, че като ответници не са конституирани всички собственици на самостоятелни обекти от етажната собственост.“.

Постановено е Решение № 184 от 1.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 7419/2013 г., I г. о., ГК, в което е дадено следното разрешение: „С решение № 123 от 21.06.2013 г. по гр. д. № 940/2012 г. на ВКС, II-ро г. о., постановено по реда на чл. 290 ГПК, с оглед нормативната уредба по Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/, която предвижда управление на общите части чрез решение на общото събрание на етажната собственост и разпореждане с общите по предназначение части със съгласието на всички етажни собственици, е дадено тълкуване, че спорът дали даден обект е обща част следва да бъде разрешен еднакво спрямо всички етажни собственици. Те са задължителни другари както в производството по иск за установяване, че определено помещение в сградата представлява обща част, така и когато е въведено възражение в този смисъл. Когато етажната собственост е ответник по спор за собствеността на помещение, за което е въведено възражение, че е обща част, искът следва да бъде насочен срещу всички етажни собственици, тъй като предметът на спора /съпритежание на обща част/ е тъждествен за тях и това налага и еднаквото му разрешаване. Прието е също, че тъй като това производство не касае извършването на действия на обикновено управление, управителният съвет /управителят/ не разполагат с правомощието да представляват собствениците на самостоятелни обекти в сградата, освен при изрично упълномощаване от общото събрание на етажната собственост.

 Според настоящия състав на ВКС, I-во г. о., това разрешение е приложимо и в случаите, когато е въведено възражение, че някои части са общи само на лицата, чиито помещения обслужват – хипотеза по  чл. 38, ал. 2 ЗС. И в този случай спорът дали частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, са общи само на лицата, чиито помещения обслужват, следва да бъде разрешен еднакво. Това налага преценката да бъде извършена при участието на всички етажни собственици.“.

21. Касационно обжалване е допуснато в приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК след като е възприет довода на касаторите, че материално – правният въпрос: „дворното място върху което е построена жилищна сграда, суперфициарна собственост, запазва ли характера си на индивидуална собственост след учредяването на ЕС по силата на извършена разпоредителна сделка със жилищен обект и или се превръща в обща част по предназначение, е разрешен с въззивното решение в смисъл обратен на изводите по представеното Решение № 1106/28.11.2008 г. по гр. д. № 4750/2007 г. на ВКС-II отд.“.

ВКС е приел, следното в Решение № 191 от 18.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1414/2010 г., II г. о., ГК – „С представеното Решение № 1106/28.11.2008 г. по гр. д. № 4750/2007 г. на ВКС-II отд., се приема, че „земята не във всички случаи е обща част, тъй като собствеността върху етажи или части от тях може да бъде прехвърлена и без земята, а само с право на строеж – чл. 63, ал. 1 ЗС. Когато заедно с етажа или части от него се прехвърля и идеална част от правото на собственост върху земята, тя – земята придобива характеристиката на обща част по см. на  чл. 38, ал. 1 ЗС“.

Разпоредбата на чл. 63, ал. 2 ЗС урежда признатата правна възможност на собственикът на терен да разпореди в полза на друго лице собствеността само по отношение на вече построена, съществуваща постройка върху неговата земя. Тълкувайки тази разпоредба в контекста на ал. 3 на чл. 63 ЗС, собствеността на постройката се прехвърля в чуждия патримонимум „отделно от земята под нея“. След прехвърлянето, т. н. суперфициарна собственост има самостоятелно, независимо от това на терена върху който е изградена, съществуване в гражданския оборот и като обект на правото на собственост може да бъде предмет на разпоредителни сделки, без обаче това разпореждане да променя статута на терена като чужда собственост, а земята остава изцяло собственост на прехвърлителите.

 По силата на разпоредителна сделка никой не може да получи нещо, която праводателят му не е притежавал. Така и суперфициарният собственик, когато разпорежда с придобитото право на собственост на постройката, изградена в чужд недвижим имот, не може да прехвърли на правоприемника си, нещо което не е притежавал, а именно идеални части от терена като обща част. При разпореждане на целия обект на суперфициарната собственост или на части от него, не се засяга собствеността на чуждия терен, а доколкото от единния обект се обособяват повече от един и се създава режим на етажна собственост, то общи части са само общите части на сградата при условията на чл. 40, ал. 1 ЗС.“.

22. На основание чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК е допуснато касационно обжалване по по правния въпрос: „за придобиване право на собственост чрез наследяване в случай на застрояване със сграда на недвижим имот от наследодателя възоснова на издадено разрешение за строеж, впоследствие изграждане и на пристройка, функционално свързана с всеки етаж в съотношение на присъединена към главна вещ, като имота, в който е изградена сградата и пристройката е отреден в общ парцел с друг имот, в който също е изградена сграда от съсобствениците на последния имот. В този случай налице ли е хоризонтална етажна собственост и допустима ли е делба на сградата, изградена от наследодателя заедно с принадлежащите й идеални части от земята, както обща част на сградата.“.

В Решение № 192 от 26.09.2014 г. на ВКС по гр. д. № 409/2012 г., II г. о., ГК е дадено следното разрешение: „С настъпване на смъртта на наследодателя имуществото му преминава в полза на лицата, посочени като наследници в Закона за наследството – преживяла съпруга и лицата, които се намират в известна родствена връзка с наследодателя. Преминаването на имуществото на наследодателя в полза на наследниците му представлява наследяване или наследствено правоприемство. Наследяването е по закон, когато се извършва по предписания на самия закон или по завещание – т.е. на основание волята на наследодателя, изразена в обозначен от законодателя документ – завещание. Обект на наследственото правоприемство е наследството, като съвкупност от имуществените права и задължения на наследодателя. В състава на наследството се включват преди всичко имуществените права на наследодателя – правото на собственост върху недвижимите имоти и върху движимите вещи. В най-честите случаи наследствената маса се състои от жилище, покъщнина, вилен имот и др.

 В състава на наследството се включва и правото на собственост на наследодателя върху недвижими имоти, придобито и на основание давностно владение. В хипотеза на изградена жилищна сграда от наследодателя при издадено в негова полза разрешение за строеж в съсобствен недвижим имот със статут на дворищно-регулационен парцел и изградена впоследствие пристройка, която не е самостоятелен обект по строителните правила и норм, която е функционално свързана с всеки етаж от жилищната се прилага правилото на чл. 97 ЗС – тази пристройка /обект/ се присъединява към жилищната сграда като главна вещ и следва режима на последната.

 Когато в съсобствен дворищно-регулационен парцел, в който има изградени повече от една постройка, като обекти на основното застрояване – жилищни сгради, собствеността на които не принадлежи на всички съсобственици на парцела възниква така наречената хоризонтална етажна собственост, като урегулирания поземлен имот представлява обща част съгласно  чл. 38 ЗС. В този случай теренът се превръща в обслужваща отделните обекти/сгради обща част и делбата му е недопустима, поради предназначението му и поради разпоредбата на  чл. 38, ал. 3 от ЗС. В посочената хипотеза съдебната делба следва да обхване самостоятелните обекти – жилищни сгради, но не и дворното място, което както се посочи представлява обща част, обслужваща отделните сгради.“.

23. С определение на ВКС е допуснато касационно обжалване, на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК, по следния въпрос: „за определяне вещноправния статут на таванското помещение.“.

В Решение № 211 от 13.09.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1940/2009 г., I г. о., ГК, са направени следните правни изводи: „Даденото от въззивния съд разрешение на този въпрос противоречи на ТР № 34/15.08.1983 г. на ОСГК. В същото е прието, че съгласно чл. 63, ал. 1 от Наредба № 5 за правила и норми по Т. (отм.) в обема на подпокривното пространство на сгради със скатен покрив могат да изграждат, въз основа на одобрен архитектурен проект, жилища, стаи за творческа или научна дейност за ползуване на обитателите от по-долните етажи, ателиета за научна, художествена или друго творческа дейност, сушилни, складови помещение. Когато същото не е изградено по този начин, а представлява общ незастроен обем между плочата на последния етаж и покривната конструкция, то е обща част. Ако има нужната височина, пространство и обем за изграждане на складови помещения, стаи за творческа дейност или самостоятелни обекти, могат да се обособят части за преминаване и има достъп от редовна стълба, таванът е обща част по предназначение. Ако обаче не отговаря на тези критерии и е неизползваем, освен като изолация между последната плоча и покрива, той е обща част по естеството си.

 От значение за определяне статута на спорното помещение като самостоятелен обект на правото на собственост или като обща част по смисъла на  чл. 38 ЗС е предназначението, което то е имало към момента на възникване на етажната собственост. В случая етажната собственост е възникнала през 1978 г., когато ищците са закупили първия жилищен етаж. Към този момент процесното подпокривно не е било със статут на обща част нито по естеството си, нито по предназначение.“.

24. ВКС е допуснал касационно обжалване, което е попаднало в обхвата на чл. 280, ал. 1, т. 2 и т. 3 от ГПК по материалноправния въпрос: „за характера на таванския етаж и правото на собственост върху него, предпоставящо делбата му“[15], който е от значение за точното прилагане на закона и е разрешен в противоречие с незадължителната практика на ВКС.

С постановяването на Решение № 212 от 16.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 2937/2008 г., III г. о., ГК, е дадено следното разрешение: „За да допусне делбата на целия таван, като обща за сградата част, въззивният съд е приел, че обособените чрез преустройство две тавански помещения с достъп само откъм втория етаж на касаторите, не са загубили предназначението си на обща по предназначение част на цялата сграда. Липсва съгласие на всички етажни собственици тези помещения, като обслужващи само втория етаж, да са общи само за собствениците му – касатори, на осн.  чл. 38, ал. 2 от ЗС; няма данни и да са приобщени по давност към етажа с манифестирано спрямо останалите етажни собственици владение.

Вторият жилищен етаж и таванът – като подпокривно пространство по одобрения архитектурен проект, са строени от касаторите въз основа на отстъпеното на първия от тях с нот. акт № 149/79 г. право на строеж, което „да се осъществи по одобрен архитектурен план“. От заключението на техническата експертиза се установява, че в отклонение от арх. план е направен надзид и в южната част на тавана са обособени две помещения с височина 2,20 и 2,30 м., полезна площ съответно 9,25 и 19,55 кв. м. и излаз към тераса. Останалата част с площ от 33,21 кв. м. е общо подпокривно пространство. Достъпът към двете части е само през етажа на касаторите – врата оттам води до двураменна стълбищна клетка за тавана. Според в. л. Маринова в съд. заседание пред въззивния съд надзидът се е наложил, за да се изравнят корнизите и се догони височината на построената вече от изток къща – близнак.

 При тези данни според ВКС изградените в южната част на тавана помещения, са принадлежни като складови към етажа на касаторите – изграждането им на тавана към 1979-80 г. е с мълчаливото съгласие на собствениците на първия етаж – родители на ищеца и ответника / ТР № 34/83 г., т. 2/. Касаторите не са имали спорове с тях за изграждането и владението на тавана / св. В, Б., Н., Х. /, таванът не е описан като обща част и в нот. акт № 141/86 г., с който майката на страните прехвърлила своята част от първия етаж, избата и дворното място на ищеца. Макар и в известно – и според в. л. неизбежно – отклонение от арх. проект, таванските помещения са в обема на суперфицията, според препращането към проекта. Затова те са принадлежни към втория етаж на сградата, който обслужват и следва да се изключат от делбата. Така първият жилищен етаж има за складова площ всички мазета на сградата, допуснати до делба, а вторият – обособените на тавана помещения, с които е непосредствено свързан – Р № 761/96 г. на ВС. Останалата част от тавана е подпокривно пространство, което конструктивно е обща по естеството си част от сградата – няма нужната височина, пространство и обем за изграждане на отделни обекти, липсва достъп от редовна стълба към него и се използва само за изолация между таванската плоча и покрива и за достъп към последния /ТР № 34/83 г./.”.

IV.Вместо заключение.

В тази първа част от изложението са представени тридесет и пет решения на ВКС. Единадесет от тях са свързани с разпоредбата на чл. 37 от ЗС, а другите двадесет и четири – с разпоредбата на чл. 38 от ЗС. Тъй като наличната практика е обемна, то излагането на правните въпроси и дадените от ВКС разрешения ще бъде дадено в продължение – част втора. В нея ще бъдат изложени останалите ми налични решения по чл. 38 от ЗС, както и по другите разпоредби на ЗС, които имат своето важно значение за режима на етажната собственост. Прави впечатление, че в произнасянията си досега ВКС, установява практика по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК, която след това следва и не допуска наличието на противоречива практика. Отделно от това, настоящият ВКС често зачита разрешенията, дадени от незадължителната практика на ВКС, формирана по реда на ГПК (отм.), както и от практиката на ВС.

 

Автор: Васил Александров, юрист, хон. ас. по РЧП в  ЮФ на СУ „Св. Климент Охридски“

---

---

---

[1] Утвърден с указ № 16 от 27.01.1904 г., обн. в ДВ, бр. 29 от 07.02.1904 г., в сила от 01.09.1904 г.

[2] Понятието за кат, което е употребено в посочената разпоредба на ЗИСС, е различно от същото понятие, което се употребява в разпоредбата на чл. 148 от ЗИСС (отм.) – така Решение № 166-39-I на стария ВКС.

[3] Срав. с чл. 37, чл. 40 и чл. 41 от ЗС.

[4] ДВ, бр. 45/1907 г.

[5] ДВ, бр. 275/1933 г.

[6] Утв. с указ № 435 от 05.11.1935 г. обн. ДВ бр. 251/1935 г., доп. ДВ, бр. 280 от 16.12.1941 г., доп. ДВ бр. 79 от 09.04.1943 г., доп. ДВ бр. 51 от 05.03.1946 г.

[7] ДВ бр. 101.1951 г., изм. ДВ бр. 73/1979 г., изм. ДВ бр. 21/1991 г.

[8] Обн. ДВ. бр.6 от 23 Януари 2009г., изм. ДВ. бр.15 от 23 Февруари 2010г., изм. ДВ. бр.8 от 25 Януари 2011г., изм. ДВ. бр.57 от 26 Юли 2011г., изм. ДВ. бр.82 от 26 Октомври 2012г., изм. ДВ. бр.66 от 26 Юли 2013г., изм. ДВ. бр.98 от 28 Ноември 2014г.

[9] Без да претендирам за изчерпателност, достатъчно е само илюстративно да се посочат: Боянов, Г., Вещно право, С., 2009, Авалон, 207-233; Венедиков, П, Система на българското вещно право, С., 1947, Унив. изд., 135-150; Кожухаров, Ал., Гражданско закони. Текст на закони по вещното право със синтез юриспруденция, т. II, С., 1946, Фонд за подпомагане на студентите във ВУЗ, 177-209; Венедиков, П., Наредба-Закон за етажната собственост. [Преглед на законодателството], в: Юридически архив, 7, 1935-1936, № 5, 173-174.; Петров, Вл., Законът за управление на етажната собственост ще бъде и нейният погребален саван в българското право, в: Нотариален бюлетин, X, кн. 4/2008 г., 30-44; Ставру, Ст., Изваждане на етажен собственик от сградата (чл. 45 ЗС), в: Съдийски вестник, № 4/2013 г., 69-77; Ставру, Ст., Външно управление на етажната собственост, в: Собственост и право, 2013, № 3, 1-20.; Стару, Ст, Въпроси на етажната собственост, С. 2008, Сиби.

[10] Тъй като в настоящото изложение ще бъде посочена по-новата съдебна практика, то от по-старата такава, може да се споменат: Р. 319-42-III; Р-524-39-IV, в които е постановено, че отделно притежаваните етажи или части от етажи принадлежат на отделните собственици, а общите части принадлежат на всички собственици и представляват една съсобственост, принудителна и неделима. Решения № 62-42-III; 141-38-III във връзка със съдебната делба на етажи в режим на ЕС, които променят съдебната практика, съгласно която е била недопустима съдебна делба на имот по етажи. Решения № 842-37-IV; 281-38-IV; 429-38-IV, с които е изоставена съдебната практика, че етажните собственици дължат общите разноски по равно, а че същите се дължат пропорционално на дяловете.

Дори това избирателно посочване на решения на стария ВКС е достатъчно, за да се илюстрира, че проблемите на етажната собственост у нас са отколешни. Което логично е довело до множество произнасяния по различни правни проблеми, изменение на съдебната практика и отчитането на проблемите на ЕС, както е видно и при проблеми свързани с други правни институти.

[11] За голяма част от проблемите още преди приемането на закона, солидни доводи изказа Петров, Вл., цит. съч., но за съжаление, явно е нямало, кой да ги прочете.

По неофициална статистика на дружества, които се занимават с поддръжка и управление на недвижими имоти, в голям процент от случаите (над 75 %) проблемите при етажните собствености започват с неефективната система за тяхното управление и за вземане на решение.

[12] Решение № 1266 от 7.07.95 г. по гр. д. № 1439/94 г.

[13] Решение № 1266 от 7.07.95 г. по гр. д. № 1439/94 г. на ВС, IV г. о

[14] От мотивите на посоченото касационно решение се разбира, че настоящият ВКС възприема посочения правен извод.

[15] При данните по делото, че таванът е включен в арх. проект за изградената от касатора при отстъпена му суперфиция надстройка, конструктивно свързан е и обслужва само нея, като преди надстрояването сградата не е имала такъв етаж.