Разпоредбите на чл. 28 – чл. 29а от ЗС в практиката на ВКС по чл. 290 от ГПК

I. Вместо увод.

Правото на собственост е сред основните права на гражданите – арг. чл. 17 от Конституцията на Република България. Като субективно право, правото на собственост е не само основно и абсолютно, но и ненакърнимо – по арг. от чл. 17, ал. 3 от КРБ, „неприкосновено“. Тук ще си позволя да уточня обаче, че правото на собственост от позитивен аспект е неприкосновено в частноправен смисъл от публичната власт, за което аргумент черпим от чл. 17, ал. 5 от КРБ. Тази неприкосновеност е развита в законодателството под различни аспекти – вж. напр. чл. 101 от ЗС. Това разбиране е една реминисценция от Френската революция, респ. от историческия момент на създаване на настоящата Конституция. И все пак, биха се намерили аргументи, че тази защита е абсолютна. Считам, че въпреки наличието на чл. 17, ал. 3 от КРБ, извън ограничението спрямо властта, нищо неприкосновено няма в частната собственост, когато се касае за частноправни отношения. В този смисъл може да се даде пример, че ако Х счупи вещта на У, то нищо неприкосновено няма във вещноправния режим, а се касае за едно вземане, което У има срещу Х от деликта[1]. Тоя аргумент обаче не държи сметка, че тук правото на собственост се представя в неговия негативен аспект – от гледна точка на правната характеристика на абсолютно право. Погледнато от негативна гледна точка, нарушаването му представлява прекрачване на общия запрет „да не се вреди другиму“ (alterum non laedere)[2] – арг. от чл. 45 от ЗЗД. Всъщност, множество субективни права могат да бъдат представени от техния негативен аспект, който не е нищо друго, а проявление на посочения общ текст. Тук обаче не трябва да се отрича характеристиката на правото на собственост като основно право. Като е необходимо да се изясни, че съгласно трайната практика на Конституционния съд разбирането на КРБ за правото на собственост е по-широко от вещно-правното разбиране[3], защото в него се включват и облигационни права (вземания) и др[4]. Това уточнение е важно, тъй като е детайл, който подкрепя гореизложеното разграничение – от позитивна и негативна гледна точка[5]. Казаното до тук само по себе си изисква внимателен прочит на разпоредбите, които съгласно чл. 17, ал. 1 от КРБ in fine регламентират защитата на частната собственост. Включително в частта, в която се провежда конституционното ограничение на чл. 22 от КРБ[6]. Всичко това е довело в една или друга степен до формиране на практика по реда на чл. 290 от ГПК. Тук обаче е редно да се отбележи, че може би поради новостта на чл. 29а от ЗС  (Нов – ДВ, бр. 24 от 2007 г.) все още няма формирана задължителна за първоинстанционните и въззивните съдилища практика по реда на чл. 290 от ГПК. Това не означава, че такава не може да се формира, в този смисъл е важно да се познават наличните разрешения. Това наложи в изложението да бъдат посочени мотивите и на достъпните решения от първоинстанционните и въззивните състави.

II. Практиката по чл. 28 от ЗС

1. Допуснато е касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК по материално правния въпрос: „за приложението на чл. 38, ал. 1 ЗС относно обекти, които имат самостоятелно значение, могат да бъдат индивидуална собственост, намират се в сграда, представляваща етажна собственост и са съсобствени на лицата, притежаващи индивидуални обекти в нея.“.

С Решение № 894 от 14.09.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1079/2009 г., I г. о., ГК е даден следният отговор по поставения материалноправен проблем: „Безспорно е, че процедурата по чл. 33 от ЗС се предвижда само при сключването на договор за продажба на идеална част от съсобствен имот и не се отнася до другите видове разпоредителни сделки.

 Възможността за изкупуването на идеалната част от съсобствен имот е предвидена само ако е налице обикновена дялова съсобственост, а не съсобственост при условията на  чл. 28 и сл. от ЗС.

Сградата може да съществува без общите части по предназначение, стига да липсва изрично законово изискване за тяхното съществуване и те да могат при определени условия да загубят своето предназначение на обща част и да се трансформират в обекти на дяловата съсобственост. Действително, промяна на предназначението може да бъде извършено със съгласие на членовете на етажната собственост, което следва да бъде формулирано категорично. Отдаването на такъв обект под наем не представлява разпоредително действие и характера на този договор позволява да бъде сключен и от етажната собственост.“.

III. Практика по чл. 29 от ЗС

1. Селектирана е касационна жалба на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК по въпросите: „за придобиване правото на собственост в хипотеза на чл. 58, ал. 1 ЗТСУ(отм.) и възможността да се придобие право на собственост по време на брака от съпруг-чужд гражданин, при наличие ограниченията на чл. 29 ЗС, поради констатирано противоречие на даденото от въззивния съд решение с изразеното такова на съдилищата по незадължителна практика на ВС и ВКС, обективирана по Решение № 2351/1957 г. на ВС-IV отд., Решение № 799/28.11.1997 г. по гр. д. № 695/1997 г. на ВКС-I г. о., Решение No 602 от 01.11.1995 г. по гр. д. № 551/1995 г. на ВС-I г. о.“.

По поставения проблем е постановено Решение № 1 от 29.04.2013 г. на ВКС по гр. д. № 765/2012 г., II г. о., ГК, в което е прието, че: „За да приеме, че делбата на изградения по време на брака на страните жилищен имот е допустима, а самият имот е съсобствен между бившите съпрузи, решаващият въззивен съд е приел, че правното основание за възникване на собствеността, не е чл. 92 ЗС, а е чл. 58, ал. 1 ЗТСУ(отм.).

 По изведения от касатора въпрос за придобиване правото на собственост в хипотеза на чл. 58, ал. 1 ЗТСУ (отм.) и възможността да се придобие право на собственост по време на брака от съпруг-чужд гражданин, при наличие ограниченията на  чл. 29 ЗС настоящият състав приема:

 С Решение № 2361/1957 г. на ВС-IVотд. се приема, че извършването на постройка върху чужда земя, макар и със съгласието на собственика не прави строителя собственик на постройката, ако съгласието не е дадено във формата по чл. 18 ЗС.

 С Решение № 799/28.11.1997 г. по гр. д. № 695/1997 г. на ВКС-I г. о. се приема, че при делба на съсобствена сграда, чужденец може да придобие право на собственост само с разрешение на министъра на финансите, а с Решение No 602 от 01.11.1995 г. по гр. д. № 551/1995 г. на ВС-I г. о. е прието аналогично разрешение на спора за придобиване правото на собственост, но преценено от гл. т. действие на чл. 23 ЗСВЦВК (отм.)

 Съгласно действащото понастоящем законодателство –  чл. 29 ЗС, ограниченията за придобиване на вещни права от чужденци засягат придобиването на земя, но не  и вещни права по отношение на недвижими имоти и вещи. Чужденците и чуждестранните юридически лица могат да придобиват правото на собственост на сгради и ограничени вещни права върху недвижими имоти в страната, освен ако със закон не е уредено нещо друго. Доколкото вещното право на собственост или ограничено вещно право се придобива чрез сделка с транслативно действие, то преценката за валидността на сделката и възможността чужденецът да придобие това право / лично или при рефлекторното действие на чл. 19, ал. 1 СК от 1985 г. – отм. или чл. 21, ал. 1 СК при режим на общност на съпрузите/ следва да бъде направена съобразно действащия режим към момента на прехвърляне на собствеността.

 Разпоредбата на чл. 58, ал. 1 ЗТСУ(отм.) е действаща до отмяната и 31.03.2000 г. Съгласно същата, строежи в съсобствен парцел, предназначен за малоетажно или средноетажно строителство, могат да се разрешат по искане на един или повече от съсобствениците, без съгласие на останалите въз основа на архитектурен проект за цялостно застрояване на парцела, по който всеки от съсобствениците ще може да получи самостоятелен обект на правото на собственост- отделна жилищна/ вилна/ сграда. След като придобиване правото на собственост на жилищната сграда е при условията на чл. 58, ал. 1 З.(отм.), то не може да се поддържа теза за придобиване имота по приращение, на основание чл. 92 ЗС. Касае се до придобиване на специално предвидена от законодателя суперфициарна собственост, когато въпреки наличието на собственост по отношение на терена-дворно място, построеният от единия съсобственик недвижим имот не е съсобствен, а е индивидуална собственост само на единия от съсобствениците на терена. Собствеността на жилищната / респ. вилна / сграда като вещно право възниква, като при всяко суперфициарно право от момента на изграждането на съответния, съгласно одобрения архитектурен проект, обект на вещното право при минималните признаци на самостоятелност. При действащия режим началният  момент,  от който една постройка се третира като годен обект на правото на собственост, е моментът на нейното изграждане в „груб строеж“ т. е., карабина. Законова дефиниция намираме в § 5, т. 42 ДР на ЗУТ.

 За да се приеме, че правото на собственост на жилищна сграда в хипотезите на чл. 58, ал. 1 ЗТСУ (отм.) е възникнало, то жилищната сграда като обект на правото на собственост следва да е изпълнена до степен на изграждане на ограждащи стени и покрив. Едва към този момент, с оглед на действащите правила, може да бъде направен извод, дали суперфициарният собственик придобива правото като лична -индивидуална собственост, или, доколкото е в брак, правото на собственост се придобива в режима на имуществена общност и дали, ако съпругата е гражданин на чужда държава, същата може да бъде носител на вещни права по отношение на тази собственост, с оглед на конкретно действащия ограничителен респ. разрешителен правен режим.“.

2. Касационното разглеждане е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по следния правен въпрос: „може ли чужденец по време на брака с български гражданин да придобие право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот в страната на основание чл. 58, ал. 1 ЗТСУ /отм./ и нормата на чл. 19, ал. 1 СК /отм./ при съвместен принос по силата на презумпцията на чл. 19, ал. 3 СК /отм./ при действието на чл. 29, ал. 3 ЗС в редакция ДВ, бр. 33/19.04.1996 г. в периода от 1.06.1996 г. – 21.07.2000 г. и необходимо ли е разрешение от Министъра на финансите по 29, ал. 3 ЗС в този случай, съставлява ли това установено със закон „друго“ по смисъла на този текст.“.

В Решение № 146 от 24.06.2014 г. на ВКС по гр. д. № 7858/2013 г., I г. о., ГК, е прието следното: „Нормата на чл. 22, ал. 2 от Конституцията на Република България в първоначалната й редакция в сила от 13.07.1991 г. не забранява на чужди граждани да придобиват сгради и ограничени вещни права на територията на страната, но позволява това само при определени със закон условия. Тази редакция е в сила до изменението на чл. 22 от Конституцията – ДВ, бр. 18/26.09.2006 г. С изменението на  чл. 29 ЗС ДВ, бр. 33/1996 г. в сила от 1.06.1996 г. се възпроизведе забраната чужденци да придобиват земя в страната освен по наследяване по закон, но за сградите и ограничените вещни права върху недвижими имоти,  чл. 29, ал. 3 ЗС допусна придобиване с разрешение на министъра на финансите, освен ако със закон не е установено друго. Тази редакция действа от 1.06.1996 г. до 21.07.2000 г. Съгласно действащия в този период чл. 19, ал. 1 СК от 1985 г. /отм./ вещите, правата върху вещи, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос са общи на двамата съпрузи, като съгласно ал. 3 от същия текст, съвместния принос се предполага. Задължителната съдебна практика на ВС – ПП-5-72, т. 4 приема, че изградената сграда по време на брака върху дворно место, индивидуална собственост само на единия съпруг, дори да не е учредено право на строеж на другия, се включва в съпружеската имуществена общност. Такава е и хипотезата на застрояване по чл. 58, ал. 1 ЗТСУ /отм./ когато в съсобствен парцел, който е предназначен за малкоетажно или средноетажно жилищно или за вилно застрояване е разрешено и са изградени по искане на един или повече от съсобствениците, без съгласие на останалите, въз основа на архитектурен проект за цялостно застрояване на парцела, отделна жилищна сграда, отделно жилище в една сграда, съответно отделна вилна сграда или отделно вилно жилище. Взаимното учредяване право на строеж между съсобственици в този случай се замества от предвиждането по плана и по архитектурен проект на отделни обекти – жилище, или вила на всеки от съсобствениците. Когато съпругът не титуляр на правото на собственост върху терена, респективно на правото на строеж придобива право на собственост върху сградата в режим на съпружеска имуществена общност по силата на закона – чл. 19, ал. 3 СК от 1985 г. /отм./, респективно сега чл. 21, ал. 3 от действащия СК от момента на възникване на обекта на собственост – построяване на сградата до степен на груб строеж, ако е изградена в резултата на съвместен принос, а той се предполага до доказване на противното. Нормата на чл. 19, ал. 1 и ал. 3 СК от 1985 г. /отм./ не предвиждат изключение за придобиване на построената по време на брака сграда от съпруга – чужденец. Същевременно  чл. 29, ал. 3 ЗС, изисквайки разрешение на министъра на финансите за придобиване на сгради и ограничени вещни права върху недвижими имоти от чужденци, допуска изключение – не се изисква разрешение, когато със закон е предвидено „друго“. Така предвиденото на основание чл. 19, ал. 1 СК от 1985 г. /отм./ включване в съпружеската общност на сграда, построена по време на брака между български гражданин и чужденец в резултат на съвместен принос съставлява уредено със закон „друго“ по смисъла на  чл. 29, ал. 3 ЗС в редакция бр. 33/1996 г. в сила от 1.06.1996 г. и в този случай не се изисква разрешение на министъра на финансите за придобиването докато тази норма е действала – 21.07.2000 г.

 Съдебната практика е изразявала становище за необходимостта от разрешение от министъра на финансите когато се придобива сграда, или вещно право в резултата на сделка, или когато се възлага сграда по делба при действието на тази редакция на  чл. 29, ал. 3 ЗС, но придобиването в резултат на строителство при съвместен принос по време на брака е по силата на закона, поради което и тази съдебна практика е неприложима към настоящия казус.“.

3. Селектирана е касационна жалба, в която е инвокиран въпросът: „за правните последици при неизпълнението на изискването на чл. 22 от Конституцията и чл. 29 ЗС в редакция от 1996 г., чуждите граждани, придобили недвижими имоти по наследяване, да прехвърлят собствеността в тригодишен срок от откриване на наследството.“.

Разрешението на поставения въпрос е дадено в Решение № 286 от 2.02.2015 г. на ВКС по гр. д. № 3788/2014 г., I г. о., ГК, където е възприето, че: „С изменението на  чл. 29 ЗС в Д. В. бр. 31 от 17.04.1990 г. е предвидено, че чуждите граждани с местожителство в чужбина могат да придобиват недвижими имоти в страната с разрешение на министъра на финансите, освен ако недвижимият имот се придобива по наследство по закон. Забранено е придобиването на селскостопанска земя от чужди граждани и чуждестранни юридически лица. С влизане в сила на ЗСПЗЗ /обн. Д. в. бр. 17 от 01.03.1991/ е отпаднала забраната за придобиване на земеделска земя при наследяване по закон от чужди граждани и български граждани, постоянно живеещи в чужбина, но е въведено задължение, те да я прехвърлят в тригодишен срок – чл. 3, ал. 4 ЗСПЗЗ. С Конституцията от 1991 г., в сила от деня на обнародването й в Д. В. бр. 56 от 13.07.1991 г. забрана за придобиване на право на собственост в страната е въведена само за земя по отношение чужденците и чуждестранните юридически лица, с изключение при наследяване по закон, но със задължение собствеността да бъде прехвърлена – чл. 22 от Конституцията. В синхрон с Конституцията,  чл. 29 ЗС е изменен през 1996 г. /ДВ, бр. 33/ и е предвиден тригодишен срок от откриване на наследството, в който чужденците, придобили земя в страната, следва да прехвърлят собствеността. Този режим е запазен до изменението на Конституцията Д. В. бр. 18/2005 г., в сила от 01.07.2005 г. когато чл. 22, ал. 1 придобива следната редакция: Чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при условията, произтичащи от присъединяването на Република България към Европейския съюз или по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България, както и чрез наследяване по закон, а с ал. 3 е предвидено режимът на земята да се определя със закон. В съответствие с изискването на основния закон,  чл. 29 от Закона за собствеността е изменен отново /Д. В. бр. 24/2007 г. / и е отпаднало задължението на чужденците, да прехвърлят собствеността върху земята, която са придобили на законно основание.

 От тази законодателна уредба следва, че след изменението на  чл. 29 ЗС през 1990 г. и приемането на Конституцията от 1991 г. чуждите граждани са могли да придобиват земя в страната при наследяване по закон. През 1992 г. е изменен Законът за наследството /Д. В. бр. 60 от 24.07.1992 г./ като с новелата на чл. 91а ЗН е предвидено, че имотите, които подлежат на възстановяване по силата на реституционни закони се смятат за новооткрито наследство по смисъла на чл. 1 от закона. С фикцията “ новооткрито наследство“ е обособена възстановената собственост в отделен обект за наследяване, за който се прилагат специално създадените правила в ЗН – чл. 9а и 90а, 91а /ТР 1/1998 г. на ВКС, ОСГК/. Следователно по силата на реституционните закони – ЗВСОНИ, ЗМСМСА, З. по З. и др., ЗСПЗЗ, З., приети в периода 1991-1997 г., чуждите граждани са имали право да придобият земя, включена в новооткритото наследство, когато се възстановява собственост на техен наследодател. Веднъж придобито, това право на собственост се ползва със закрилата на чл. 17 от Конституцията. Предпоставките, при които може да става отчуждаването на възстановената собственост са същите като тези за всяка друга частна собственост и се съдържат в чл. 17, ал. 3 от Конституцията. Те са безусловни и са предвидени кумулативно – актът на отчуждаване да е въз основа на закон; отчуждаването да е за държавни и общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин и да се извърши чрез предоставяне на предварително и равностойно обезщетение на засегнатите лица /решение № 7 от 10.04.2001 г. на КС на РБ по к. д. № 1/2001 г./. Следователно при отсъствие на уредени в закона правни последици от неизпълнение на изискването чужденците да прехвърлят придобита по наследяване по закон земя, собствеността им не се губи и не може да се придобие от другиго поради отсъствие на предвиден в закон придобивен способ.“.

4. Въззивното решение е допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса: „изцяло нищожен ли е предварителен договор за продажба, с който съпрузите, единият от които български гражданин, а другият чужденец, придобиват земя и може ли договорът да се обяви за окончателен само по отношение на съпруга – български гражданин.“.

ВКС е дал отговор в Решение № 523 от 14.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 3114/2008 г., I г. о., ГК[7], в следния смисъл: „С изменението на чл. 22 от Конституцията на Република България се допусна възможност за придобиване на правото на собственост върху земя от чужденци при определени условия в зависимост от тяхното гражданство. Съгласно  чл. 29, ал. 2 ЗС извън наследяването по закон, лицата, граждани на държавите-членки на ЕС или на държавите – страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство, могат да придобиват право на собственост върху земя при спазване на изискванията, установени със закон, в съответствие с условията на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз. Лицата, които не са граждани на държавите-членки на ЕС или на Споразумението за Европейското икономическо пространство, не могат да придобиват земя в България, извън наследяването по закон, освен ако не са граждани на държава, с която България има сключен международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията, обнародван и влязъл в сила.

 Няма законово основание този ограничителен режим да бъде прилаган и по отношение на български граждани само поради факта, че са сключили граждански брак с чужденец. Адресат на забраната е само съпругът – чужд гражданин. Българските граждани могат да придобиват право на собственост върху земя по всички способи, визирани в чл. 77 ЗС, без ограничение. Обратното разбиране би довело до недопустимо ограничаване на правата им въз основа на личното им положение, в противоречие с установения в чл. 6, ал. 2 от Конституцията принцип за равенство на гражданите пред закона. Върху земята, придобитата по време на брака от съпруга – български гражданин, няма да възникне съпружеска имуществена общност. Нормата на  чл. 29, ал. 3 ЗС изключва приложението на чл. 19, ал. 1 СК (отм.) и земята ще бъде негова индивидуална собственост.

 С оглед на изложеното следва да се приеме, че предварителният договор за продажба, който има за предмет земя и сгради, по който купувачите са съпрузи, единият от които български гражданин, а другият – чужденец, не е нищожен поради противоречие със закона нито изцяло, нито за част от предмета на договора. Съпругът, който е гражданин на друга държава, ще може да придобие валидно съответната част от сградата и от правото на строеж. След като продавачите по договора са изразили воля да прехвърлят и правото на собственост върху земята, няма пречка договорът да бъде обявен за окончателен, щом съпрузите са съгласни единият от тях да придобие правото на собственост, а другият – ограничено вещно право на строеж върху нея.“.

5. Касационната жалба е допусната до разглеждане на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК по процесуалноправния въпрос: „за непреценка от въззивния съд на довод на ищеца, че ответницата като чужденец по силата на чл. 22, ал. 2 от К. и на чл. 29 от ЗС не може да придобива собственост върху земя в България.“.

Постановено е Решение № 760 от 15.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 61/2010 г., IV г. о., ГК, в което е възприето: „Въззивният съд не е подложил на преценка доводът на ищеца, че ответницата не може да притежава в РБ земя. Това, обаче, той не е бил задължен да стори с оглед разпоредбата на чл. 266 от ГПК, предвиждаща забрана за посочване от страните на нови факти и за представяне на доказателства, които те са могли да посочат и представят своевременно пред първоинстанционния съд, и обстоятелството, че този довод е релевиран за първи път с въззивната жалба на ищеца, без твърдения и данни по делото той да не е могъл да го посочи в съответния срок в първоинстанционното производство.

 В касационната жалба на Я. Ст. К. срещу въззивното решение се сочи, че въззивният съд разгледал избирателно някои от доказателствата, придавайки им несъществуващо значение и съдържание, съсредоточил се единствено върху разсъждения, касаещи договора за заем от 17.ХII.2004 г., на който не било необходимо да се прави подробен правен анализ. Основният въпрос бил от кой момент в случая настъпва трансформация на лични средства. Парични средства били инвестирани лично от ищеца в учреденото му търговско дружество, дяловото участие в което на единия съпруг не е СИО, поради което парите, които ищецът получава от дружеството, са негови лични. Съдът не взел предвид заключението на съдебно-счетоводната експертиза с оглед установяване датата на разписките за плащане за финансиране на дружеството. Ответницата не провела пълно и главно доказване на възраженията си. По отношение на доходите й следвало да се кредитират официалната справка на трудовите й договори и данните за осигурените лица за периода 2005 г. – 2008 г., установяващи, че тя не е била в състояние да участва в покупка на недвижим имот. Показанията на св. М., че ответницата работела, не са годни, тъй като е недопустимо такова обстоятелство да се установява по този начин по силата на чл. 164, ал. 1, т. 3 от ГПК. Представените по делото от ищеца доказателства сочат, че единствените приходи в семейството били неговите средства, че средствата, с които закупил имота, са му изплатени от дружеството, притежаващо дялов капитал, лична собственост на съдружниците, поради което съвместният принос за произхода на парите по сделките е изключен. Сочи се и несъобразяването, че ответницата е чужд гражданин… Наличието на пълна или частична трансформация се обуславя от влагането на лични на единия съпруг по смисъла на чл. 20, ал. 1 от СК (отм.) средства към момента на закупуването на конкретна вещ.“.

6. Допуснато е касационно обжалване на въззивното решение по материалноправния въпрос: „за действителността на договор за продажба на земя, когато купувач по него е български гражданин, който е в граждански брак с чужденец, като е констатирано противоречивото му разрешаване от съдилищата с оглед представеното с касационната жалба решение № 31/08 от 11.02.2008 г. по гр. д. № 789/07 г. на ВКС, V г. о. В него е прието, че след като единият съпруг е български гражданин, а другият – чужденец, сделката за придобиване на право на собственост върху земя по време на брака е нищожна и за двамата съпрузи, тъй като на основание чл. 19, ал. 1 СК (отм.) придобитото ще им принадлежи общо, независимо на чие име е придобиването.“.

С Решение № 791 от 20.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1347/2009 г., I г. о., ГК е прието, че: „С изменението на чл. 22 от Конституцията на Република България се допусна възможност за придобиване на правото на собственост върху земя от чужденци при определени условия в зависимост от тяхното гражданство. Съгласно  чл. 29, ал. 2 ЗС лицата, граждани на държавите- членки на ЕС или на държавите – страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство, могат да придобиват право на собственост върху земя при спазване на изискванията, установени със закон, в съответствие с условията на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз, и при наследяване по закон. Лицата, които не са граждани на държавите- членки на ЕС или на Споразумението за Европейското икономическо пространство, не могат да придобиват земя в България, освен ако не са граждани на държава, с която България има сключен международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията, обнародван и влязъл в сила, както и при наследяване по закон.

 Нормата на  чл. 29 ЗС има ограничителен характер и не може да се тълкува разширително извън смисъла, който законодателят й е придал. Нейните адресати са изчерпателно посочени и няма законово основание ограничителният режим относно придобиването на право на собственост върху земя да бъде прилаган и по отношение на български граждани само поради факта, че са сключили граждански брак с чужденец. Българските граждани могат да придобиват право на собственост върху земя по всички способи, визирани в чл. 77 ЗС. Обратното разбиране би довело до недопустимо ограничаване на правата им въз основа на личното им положение, в противоречие с установения в чл. 6, ал. 2 от Конституцията принцип за равенство на гражданите пред закона.

 Придобиването на имущество в режим на съпружеска имуществена общност при определените в чл. 19, ал. 1 СК (отм.) предпоставки е по силата на закона, който обявява за обща собственост на двамата съпрузи вещите и правата върху вещи придобити през време на брака в резултат на съвместен принос, независимо от това на чие име за придобити. Този придобивен способ не е посочен като изключение от установения в  чл. 29 ЗС режим за придобиване на право на собственост върху земя от чужди граждани. С оглед на това следва да се приеме, че договорът за покупко- продажба, няма да прояви рефлексното си действие по отношение на съпругът – чужденец. Доколкото обаче за съпруга – български гражданин не съществува законова забрана да придобива право на собственост върху земя, договорът е действителен, а придобитото ще бъде негова лична собственост. В тези случаи нормата на  чл. 29, ал. 2 ЗС изключва приложението на чл. 19, ал. 1 СК (отм.).“.

IV. Практика по чл. 29а от ЗС.

Преди да бъде посочена наличната практика, е необходимо да се направи уточнение, че на този етап не е налице такава по реда на чл. 290 от ГПК. Ето защо е посочена достъпната релевантна практика на първоинстанционни и въззивни съдилища.

1. Обжалван е отказ за на съдията по вписванията за вписване на нотариален акт в Служба по вписванията – гр. Перник[8]. С Определение № 975 от 8.11.2010 г. на ОС – Перник по в. ч. гр. д. № 577/2010 г. са изложени следните мотиви: „Съгласно разпоредбата на чл. 4, б. „а“ от Правилника за вписване, този нотариален акт подлежи на вписване, стига да са спазени изискванията на закона.

 Съгласно разпоредбата на чл. 32а, ал.1 от Правилника за вписванията – в случай, че записаният във входящия регистър акт не отговаря на изискванията на закона или е неподлежащ на вписване, съдията по вписванията се произнася с определение за отказ. Следователно в правомощията на съдията по вписване е да провери дали подлежащият на вписване акт отговаря на изискванията на закона.

 В идно от приложения нотариален акт, купувач по сделката е малолетният Д.А.Е. – германски гражданин, живущ в Г., представляван от своя баща. Следователно, същият се явява чужденец, но гражданин на държава – членка на ЕС, като РБ-я също се явява държава – членка на ЕС от 01. 01. 2007 г. Член 22 от Конституцията на РБ-я, чл. 29, ал.1, 2 и 3 и  чл. 29а от Закона за собствеността, дават право на чужденци и граждани на държавите – членки на ЕС, да придобиват право на собственост върху земи и недвижими имоти в РБ-я, при две условия – установени със закон и в съответствие със условията на договора за присъединяване на Република България към ЕС.

В  чл. 29а от ЗС е залегнало изискването – лицата по чл. 29, ал.2, които не пребивават постоянно в Република България, могат да придобият земя за втори жилищен имот, след изтичането на срока, определен при условията на договора за присъединяване на Република България към ЕС.

2. По предявени първоначално активно и субективно евентуално съединени искове с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, от двама граждани на ЕС, пребиваващи в Република България, срещу търговски дружества, учредени по българското материално право. В Решение № 1039 от 15.03.2012 г. на РС – Пловдив по гр. д. № 7817/2011 г. са изложени следните мотиви, във връзка с приложението на чл. 29а от ЗС: „Неоснователно е и твърдението на ответника,че предварителния договор и споразумението от 26.11.2008 г. са сключени в противоречие на разпоредбата на чл. 29 от ЗС и чл. 29 А ЗС.

 Не се спори между страните, а и от събраните писмени доказателства е установено по делото, че ищците са граждани на ***, член на ЕС и са със статут на постоянно пребиваване в страната. С изменението на чл. 22, ал.1 от КРБ с ДВ, бр. 18/2005 г., в сила от датата на влизане в сила на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз, т.е. от 01.01.2007 г. и на чл. 29 от ЗС с ДВ, бр. 24/2007 г. граждани на държавите – членки на Европейския съюз могат да придобиват право на собственост върху земя при спазване на изискванията, установени със закон и в съответствие с условията на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз. Лицата, граждани на държавите – членки на Европейския съюз, които не пребивават постоянно в Република България, могат да придобиват земя за втори жилищен имот след изтичането на срока, определен при условията на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз /чл. 29АЗС/.

 Следва да се посочи също,че сключеният предварителен договор, макар и да създава облигационни задължения за бъдещата продажба, респективно за покупката на жилище и идеална част от земята, върху която е построена сградата, няма вещно-прехвърлителен ефект, поради което валидността на сключената сделка следва да се преценява към датата на прехвърляне на собствеността, съответно към датата на постановяване на съдебното решение при иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД, заместващо окончателната сделка ./Решение № 349 от 25.05.2009 г. на ВКС по гр. д. № 298/2008 г., I г. о., ГК./ Към този правно релевантен момент, 5 – годишния ограничителния режим въведен с договора за присъединяване на РБ към ЕС, съгласно който граждани на страни членки на ЕС не могат да придобиват земя за „второ жилище“ на територията на РБ, изтече на 01.01.2012 г. Следователно от тази дата граждани на държавите-членки и граждани на държавите, страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство, които законно пребивават в България, са извън обхвата на каквито и да било норми или процедури, различни от тези, прилагани към български граждани.“.

3. Посоченото в т. 2 съдебно решение е обжалвано, като въззивната инстанция е приела следно (с оглед разпоредбата на чл. 29а от ЗС) в Решение № 1715 от 19.11.2012 г. на ОС – Пловдив по в. гр. д. № 1827/2012 г.: „Основателно е обаче третото оплакване на въззивника в аспекта на липса на предпоставки за обявяване на предв. договор за окончателен досежно купувачите – ФЛ. Същите са граждани на ЕС, но не са постоянно пребиваващи в РБългария, както неправилно е приел първост. съд, а са със статут само на продължително пребиваващи в страната- по това не се спори. Изтекъл е към наст. момент 5-годишният срок по договора за присъединяване на РБ към ЕС на 1.1.2012 г., но остава друго ограничение,посочено в чл. 29 а от ЗС. Възможността за придобиване на земя от граждани на ЕС след 5-годишния срок е само за придобиване на земя за на втори имот. Р.съдия е изпълнил задълженията си, като е указал специално на ищците док. тежест за установяването на всички предпоставки за прехвърляне на собствеността и не е установено при носене от ищците на док. тежест притежаването от ищците – ФЛ на друг имот в ЕС. Ето защо само на това основание по отношение на ищците- ФЛ искът е неоснователен и предв. договор не може да се обяви за окончателен за процесните ид. части от терена.“.

V. Вместо заключение.

Изложената скромна практика (като обем) не трябва да заблуждава, че проблемите по прилагане на посочените правни норми не предстоят. Напротив, с отпадането на различни ограничения, включително в рамките на ЕС, българската съдебна практика ще бъде изправена пред решаването на различни правни въпроси, които неизменно ще са свързани с посочените разпоредби. Времето би могло да покаже, дали разрешенията ще са добри или лоши, или е необходима законодателна промяна. Но тяхното систематизиране, дискутиране и критикуване, непременно би ни донесло тази ценност – да няма несправедлива практика, особено когато „ще се изложим пред чужденците“[9].

Автор: Васил Александров, юрист, хон. ас. по РЧП в СУ „Св. Климент Оридски“

[1] Така Друмева, Е., Конституционно право, С., 2008 (трето преработено и допълнено издание), Сиела,  240-241.

[2] Както уместно го дефинира Домиций Улпиан – „Правото е трайна и неотменна воля да се въздава всекиму своето. Предписанията на правото са: живей честно, не вреди другиму, отдавай всекиму своето.“ – D. 1. 1. 10. pr. – 1. Iustitia est constans et perpetua voluntas ius suum cuique tribuendi. Iuris praecepta sunt haec: honeste vivere, alterum non laedere, suum cuique tribuere.

[3] Т. нар. оформяне на конституционно стопанство – така Друмева, Е., цит. съч., с. 239 и цитраните там автори.

[4] За практиката на КС и номера на съответните актове вж. Друмева, Е., цит. съч., 246-247.

[5] Правя и едно отклонение от темата, което е по-скоро дискусионно. При едно по-внимателно разграничение от позитивна гледна точка, при една кражба няма нищо деликтно, тъй като не можем да докажем вреда, тъй щото собственикът на вещта не губи правото си на собственост (вкл. арг. от  чл. 78, ал. 2 от ЗС). В този смисъл, собственикът на открадната вещ има вземане (т.е. би се касаело за неоснователно обогатяване) за същата (което само по себе си поставя интересен въпрос – защото вещните искове да се перпетуират с  10 годишна давност като последните се свеждат до една вземане – арг. чл. 38 ЗДав. (отм.), т.е. дали субективното вещно право не се придобива с 10 годишна давност, а искът да се перпетуира в по-кратък срок. Контра-аргументът е,  че без иск (вещен) нямаме истинско право на защита не води до нищо друго, освен до връщане към римскоправното разбиране, което считам обаче за преодоляно, тъй щото имаме друг път за защита), а придобива едно вземане за вещта спрямо лицето, което му е я е отнело. В този случай, тъй като вземането е част от патримониума на лицето, то не е налице вреда. Струва ми се, че единственият контрааргумент на това съждение, вкл. за да може да се разгледа гражданският иск в наказателното производство, който трябва да е деликтен (съгласно правната теория и практика – за повече вж. Смолички, П., Гражданският иск в наказателния процес, С., 2012, Сиела, с. 24 и сл. и посочената в това съчинение съдебна практика) би могъл да се черпи, ако субективното право на собственост като абсолютно такова се разгледа от неговия негативен аспект – т.е. alterum non laedere.

[6] Ще оставя без коментар популизмът на Народното събрание, около продължаване ограниченията за чужди граждани в частта граждани на ЕС. Очевидното непознаване на основни положения и понятия или откровен популизъм доведоха законодателя до някои срамни гласувания в НС.

[7] Интересното по този случай е, че с посоченото решение е отменено въззивното решение като на основание чл. 295, ал. 2 от ГПК, тъй като решението е допуснато повторно до касационно обжалване, ВКС е извършил необходимите съдопроизводствени действия и е решил делото по същество. Като с Решение № 23 от 27.07.2012 г. по гр. д. № 3114/2008 г. предварителният договор е обявен за окончателен.

[8] Мотивите на съдията по вписванията: „За да постанови този отказ, съдията по вписванията е приел, че предмет на покупко – продажбата е 1/ 2 идеална част от недвижим имот, находящ се в с. К. д., Община П., представляващ дворно място с площ от 600 кв. м. и означено като имот пл. № ** по плана на новообразуваните имоти на с. К. д., Община П., утвърден със Заповед № РД – 51 / 06. 02. 2009 г., заедно с построената в него масивна вилна сграда със ЗП 35 кв. м. при описаните в нотариалния акт граници на имота.

 Приел е, че покупко – продажбата противоречи на чл. 22 от Конституцията на Република България, на чл. 29, ал.1 и ал.2 от Закона за собствеността и на Приложение VІ, т.3, пункт І от Акта за присъединяване на България към ЕС и промените в учредителните договори.

 Отбелязал е, че купувачът Д. А.Е., германски гражданин, е чужденец по смисъла на чл. 2, ал.1 от Закона за чужденците в Република България, както и че същият няма статут на постоянно пребиваващ в Република България по смисъла на чл. 16 от Закона за влизането и напускането на РБ-я на гражданите на ЕС и членовете на техните семейства.

Съдията по вписванията е отбелязал, че и Република България и Федерална Република Г. са страни членки на ЕС, но след като купувачът няма статут на постоянно пребиваващ в страната, то същият по силата на пункт І, 2 от предложение VІ, т.3 от АУП на РБ-я към ЕС, не би могъл да придобива земя в Р Б-я. Развил е доводи и относно нормативните изисквания за придобиване на второ жилище.“.

[9] Саркастичната бележка е свързана не със съдебната практика като цяло, а с българската народопсихология. Правя бележката, защото не може да се очаква нещо друго, освен това, че правораздавателната дейност е еманация на житейската практика и разум. Когато такива липсват, трудно бихме могли да очакваме нещо друго от съда. Или по нагледно – ако съдът е шивач, който шие правната дреха на действителните правоотношения (арг. чл. 10 от ГПК), то не можем да очакваме от последния, да напъха една дама рубенсов тип в дрехи за жена с размери 90-60-90, особено когато дамата е достатъчно цинична да му каже, че е с посочените размери.

Подобни статии

Презумпцията по чл. 83 от ЗС в практиката на ВКС по чл. 290 от ГПК Преработване и присъединяване в практиката на ВКС по чл. 290 от ГПК Правото на ползване според практиката на ВКС по чл. 290 от ГПК Присъединяване на владението на праводателя. Преглед на практиката по чл. 290 от ГПК Чл. 98 от Закона за собствеността в практика на ВКС по чл. 290 от ГПК