ПРИДОБИВАНЕ НА ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, В КОЙТО СА ПОСТРОЕНИ СГРАДИ, БЕЗ СЪЩИТЕ ДА СА ИЗРИЧНО ИЗКЛЮЧЕНИ ОТ ПРЕДМЕТА НА СДЕЛКАТА – КРИТИЧНИ РАЗМИСЛИ В СВЕТЛИНАТА НА НОВИТЕ РЕАЛНОСТИ

Съгласно наложила се в годините константна съдебна практика, датираща от 1970 г. до днешни дни, когато собственикът на застроен поземлен имот, прехвърли правото на собственост върху него, без изрично да отбележи, че построените в имота сгради не са предмет на прехвърлянето, се счита, че по силата на приращението – чл. 92 от ЗС, новият собственик на земята става собственик и на построеното върху нея.

Това схващане е изложено в решение № 183/18.06.2012 г. на ВКС – Второ г.о.:

Съгласно чл.92 ЗС собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея,освен ако не е установено друго. Прехвърлянето на правото на собственост върху земята следователно прави приобретателя собственик и на всички постройки и насаждения, освен ако не е уговорено нещо различно при сключването на договора,т.е. ако изрично постройките не са изключени от предмета на разпореждане,в който случай правото на собственост върху построеното се отделя от земята по установения в чл.63 ЗС принцип като прехвърлителят го запазва за себе си. Без наличието на изрично изявление правото на строеж не би могло да се отдели от общо притежаваното право на собственост върху терена и постройките,които собственикът му е изградил,тъй като същото може да съществува самостоятелно отделно от правото на собственост върху терена само ако е надлежно учредено. В същия смисъл е и разрешението,дадено в постановеното по реда на чл.290 ГПК решение №529/09.07.2010г. по гр.д.№1129/2009г. на І ГО на ВКС,в което е прието,че щом продавачът не е изключил изрично от продажбата вещи /подобрения/,които се намират в мястото,то купувачът придобива всичко, което се намира в мястото:сградата,посажденията,оградата и др. като запазването на собствеността върху сградата отделно от мястото трябва да бъде изрично уговорено в нотариалния акт,за да се смята оборена презумпцията по чл.92 ЗС,

Решение № 529/09.07.2010 г. на ВКС – Първо г.о.:

Щом продавачът не е изключил изрично от продажба вещи (подобренията), които се намират в мястото, то купувачът придобива всичко, което се намира в мястото: сградата, посажденията, оградата и др. (друг е въпросът дали по-късно се оспорва и доказва дали продавачът е собственик) и № 83 – 70 г. – ОСГК (цитирано от приложения сборник), според което запазването на собствеността върху сградата, отделно от мястото, трябва да бъде изрично уговорено в нотариалния акт, за да се смята оборена презумпцията по чл.92 ЗС и № 1426 /80І І г.о. според което когато със сделка се прехвърля земя, без да се изключат изрично подобренията и сградите, намиращи се върху нея, счита се, че и те са прехвърлени, макар да не се сочат в договора. във всички случаи обаче действителната воля на страните следва да се извлича чрез тълкуване на отразеното в нотариалния акт по реда на чл.20 ЗЗД.,

Решение № 756/17.03.1970 г. на ВС и № 83/70г. ОСГК, Решение №293/21.02.2000г. на Четвърто ГО на ВКС.

С годините, изложените по-горе тези са се наложили като задължителна съдебна практика.

Прави впечатление, че казусите, при които земя е прехвърлена без построеното върху нея и без изрично упоменаване, че постройките се изключват от предмета на сделката, са сравнително редки, поради което не може да се натрупа достатъчно противоречива съдебна практика, която да доведе до постановяване на тълкувателно решение по този въпрос.

Все пак, считам, че може да се направи опит твърдо възприетото становище от съдилищата, да бъде опровергано, предвид това, че то се базира на остаряла съдебна практика от 1970 г., която последвателно през годините е мултиплицирана и в по-нови съдебни решения, които обаче не кореспондират с новите реалности във вещното право.

Правилото на чл. 92 от ЗС и правилото на чл.63 от ЗС.

Съгласно чл. 92. от ЗС, собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго.

Съгласно чл.63 от ЗС изр. Второ, собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка.

Ако приложим еклектично тълкуване на чл. 92 от ЗС, то несъмнено ще стигнем до извода, че ако едно лице е собственик на земята, то автоматично става собственик и на построеното върху нея, освен ако не е установено друго. Твърде общата формулировка „освен ако не е установено друго“ поражда въпроса как се установява друго. Съдилищата по мое мнение малко праволинейно са възприели, че прехвърлителя на правото на собственост върху земята, следва изрично да е изключил от предмета на прехвърлянето правото на собственост върху постройките и подобренията върху нея, а ако е пропуснал да го стори, значи другото не е установено. Но в ЗС има и чл. 63, съгласно който собственикът може да прехвърли отделно от земята и собствеността върху вече съществуваща постройка и така да възникне правото на строеж в полза на приобретателя на пристройката. След като собственикът на земята може да прехвърли правото на собственост върху постройката и така да запази само правото си на собственост върху земята, няма правна пречка, собственикът на земята да прехвърли правото на собственост върху нея и да запази за себе си правото си на собственост върху постройката. Възприетото в посочените съдебни решения становище, че за това е нужно изрично волеизявление, не намира стабилна опора в законовите разпоредби. В чл. 92 ЗС се казва, че трябва да не е установено друго. Това установяване може да се извърши както чрез изрично волеизявление, така и чрез тълкуване на самото съдържание на правната сделка. Когато собственикът на постройката прехвърля правото на собственост върху построеното, той не уговаря изрично, че запазва правото на собственост върху земята, тъй като от прехвърлителния акт и по силата на чл. 63 от ЗС това се подразбира. В хипотезите, в които земята има характер на обслужваща част, примерно при сградите в режим на етажна собственост, земята не се прехвърля с прехвърляне на правото на собственост върху обекта, освен ако няма изрично изявена позитивна воля за това. Въобще принципно положение при извършване на прехвърлителни сделки е изразяването на позитивна воля по въпроса какво се прехвърля. Съгласно посочената съдебна практика от прехвърлителя се изисква да посочи и какво не прехвърля, като на прехвърлителя се вменява задължение да изрази негативно своята воля, нещо, което намирам за противоестествено. Считам, че със самия акт на определяне с какво точно се разпорежда, прехвърлителят формира своята изрична воля, и то по общоприетия позитивен начин. Щом е посочил, че прехвърля земята, без да посочва, че прехвърля и сградата, не е нужно да прави и съответно негативно изявление, с което още веднъж да определи предмета на прехвърлянето. След като принципно чл. 63 от ЗС закрепва правната възможност собствеността върху земята да се отдели от собствеността върху сградата, чрез акт на разпореждане със сградата, то защо да не може да се приеме, че друг възможен способ за отделяне на двете права на собственост може да се постигне и чрез акт на разпореждане със земята, в който сградата не е включена? Точно този тип волеизявление установява другото, а именно, че прехвърлителят не желае да прехвърли правото на собственост върху сградата, той иска да го запази за себе си, и не е нужно да подчертава това свое желание с изрично негативно изявление.

Твърде рисковано и не в обществен интерес е да се подменя волята на прехвърлителя на правото на собственост върху земята, като му се приписва и воля, да прехвърли и подобренията и постройките, които са разположени върху поземления имот. Ако прехвърлителят е желаел да прехвърли и сградата, която е разположена върху земята, би следвало изрично да е заявил такава воля в нотариалния акт за разпоредителната сделка. Ако няма заявена изрична воля за прехвърляне на правото на собственост върху приращенията на имота, то следва да се приеме, че е установено друго и презумпцията на чл. 92 от ЗС е оборена.

В посочените съдебни решения се прилага едно разширително тълкуване на презумпцията на чл. 92 от ЗС, като се счита, че тя се прилага винаги, дори и в случаите, в които поземленият имот е застроен. Считам, че това тълкуване може да се оспори. Възможно е да се приеме, че презумпцията на чл. 92 от ЗС, важи само доколкото, собственикът на земята през времето, през което притежава същата, извърши подобрения върху собствения си терен. В този случай, ако не следва друго, т.е. ако например не е учредил право на строеж, той става собственик и на построеното върху имота. Но ако към момента, в който се разпорежда с правото на собственост върху терена, собственикът вече е построил сграда върху същия и не е включил в разпоредителния акт и сградата, може да се счита, че със самия акт на невключването, вече е изрично установено друго.

В подкрепа на тези съждения е принципът на специалност на ипотеката. Не е възможно при учредена ипотека върху застроен поземлен имот, същата да обхване и построеното върху имота, ако същото не е изрично описано като предмет на ипотеката. Това принципно положение защитава ипотекарния длъжник, защото в случай на принудително изпълнение, той ще изгуби правото на собственост само върху онези елементи, включени в ипотеката, за които изрично е изявил воля да служат като обезпечение. Има ли правна логика в това, интересите на ипотекарния длъжник да са по-добре защитени от интересите на продавача на един недвижими имот?

Ипотекарният длъжник би могъл да изгуби правото на собственост, след като с имота си е обезпечил вземане на кредитор. Налице е възмездност в правоотношението, точно както и при продажбата на недвижим имот. При ипотеката реализацията на имота и съответно смяната на собствеността е хипотетична възможност, а при прехвърлителните сделки имотът задължително сменя собственика си. От съдебните решения, цитирани по-горе следва, че законодателят е защитил хипотетичната възможност имотът да смени собственика си по-добре от реалната промяна в правото на собственост. От така направеното сравнение следва, че след като изискването за специалност на ипотеката, прегражда възможността за принудителна реализация на имоти, за които няма изрично изявена позитивна воля да служат като обезпечение , то с още по-голяма сила, този принцип следва да се възприеме и при прехвърлителните сделки. Те също следва да са изрични в описанието на имуществото, което е предмет на прехвърляне. Или, казано иначе, ако определен имот не е визиран в прехвърлителния акт, то с непосочването му вече е уговорено друго и презумпцията на чл. 92 от ЗС е оборена.

Правилникът за вписванията, Законът за кадастъра и имотния регистър и презумпцията на чл. 92 от ЗС.

Съгласно чл.77. ал. 1 т.4 и 5 от ЗКИР, молбата за вписване на акт, подлежащ на вписване е написана на български език и съдържа: идентификатора на недвижимия имот от кадастъра и партидния номер;

Съгласно чл.6,ал.(1), б.в) от ПВ, датиращ от 2004 г. , актовете, подлежащи на вписване, трябва да съдържат описанието на имота, до който се отнася актът, с посочване на вида, местонахождението (община, населено място, адрес, местност), номера на имота, площта и/или застроената площ и границите, а съгласно ал. 3 на същия член, когато недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, описанията се извършват съобразно данните по чл. 60, т. 1 – 7 от Закона за кадастъра и имотния регистър. В тези случаи към акта се прилага скица-копие от кадастралната карта.

От посочените разпоредби се установява волята на законодателя – при извършване на акт, подлежащ на вписване, каквито са актовете за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти, имотите да бъдат надлежно индивидуализирани. Това правило е въведено с допълване на текста на чл. 6 от ПВ с буква „в“ през 2004 г., което налага извод, че съдебната практика, постановена по разглеждания въпрос отпреди 2004 г., не отразява тази промяна в правния режим на вписванията. Макар и към момента да няма работещ имотен регистър на недвижимите имоти, е съществено да се приеме, че законодателят се стреми при вписването на сделки с недвижими имоти да е налице максимална инидивидуализация на имота, не само чрез кадастрален номер, но и чрез номер на имотната партида. Това означава, че в недалечното бъдеще, когато имотният регистър ще бъде факт, в същия ще бъдат вписвани само сделки с имоти, за които има посочен номер на имотната партида. Предвид това, че в районите, в които има въведена кадастрална карта, за всеки имот с отделен кадастрален номер се води отделна партида, може да се заключи, че за поземления имот ще се води една имотна партида, а за построените в него сгради, ще се води друга имотна партида. Следователно, молбата за вписване ще бъде знакова за волята на прехвърлителя. Ако той е желаел да прехвърли правото на собственост не само на земята, но и на сградите, построени в нея, в молбата за вписване ще трябва да бъдат посочени номерата на имотните партиди на последните. В противен случай, ще следва да се постанови отказ за вписване.

Към настоящия момент вписванията се извършват според разпоредбите на Правилника за вписавнията. Изискване на същия е имотът, който е предмет на подлежащия на вписване акт, да е посочен като вид, местонахождение, площ и др., посочени по-горе. Следователно, ако в службата по вписвания се представи нотариален акт, който съдържа описание на поземления имот, без да са описани съдържащите се в имота сгради, то прехвърлянето ще бъде вписано, само по отношение на поземления имот, но не и по отношение на сградите, построени в него. Спрямо третите лица, собственикът на терена ще продължи да се легитимира като собственик на сградите. Ако той извърши отделно разпореждане със сградите в полза на лице, различно от лицето, придобило собствеността на терена, същото ще може да впише в имотния регистър правото си на собственост върху сградите, преди лицето, което е придобило собствеността върху земята. Предвид оповестително-защитното действие на вписването, закрепено в чл. 113 от ЗС, новият собственик на земята няма да може да противопостави претендираните от него права върху сградите на лицето, което ги е придобило от собственика на земята, макар и след него. Но ако бившият собственик може да прехвърли правото на собственост върху сградите, след като е прехвърлил правото на собственост на земята, защо да не може да ги владее. Действително ли, само защото е пропуснал да отбележи в нотариалния акт за прехвърляне на земята, че запазва правото на собственост върху сградите за себе си, не може да ги владее и ползва?

Правният разум отново налага да приемем, че след като собственикът на земята, се е разпоредил с нея, без да е изразил воля за разпореждане с построеното върху нея, то той е запазил правото на собственост за себе си и правните изисквания за вписване на това разпореждане в имотния регистър потвърждават това становище.

Заобикаляне на данъчните закони

Ако приемем за правилна практиката, наложена с цитираните съдебни решения, ще стигнем до един много удобен начин за заобикаляне на данъчното законодателство и за неправомерно спестяване на такси за вписване.

Съгласно ЗМДТ, приобетателят на недвижим имот, дължи данък за придобиване на имущество, който е различен в зависимост от конкретната наредба на конкретната община и в зависимост от това, дали придобиването е извършено по възмезден или безвъзмезден начин. Ако в нотариалния акт се визира като предмет на прехвърляне само поземленият имот, като се презюмира, че така се прехвърлят и построените в имота сгради, прехвърлителят ще може да представи удостоверение за данъчна оценка само за земята. Таксата за вписване и данъкът за придобиване на имущество се определя върху по-високата стойност измежду продажната цена и данъчната оценка. Предвид масово наложената практика, в нотариалните актове за покупко-продажба да се посочва продажна цена, близка до данъчната оценка, може да се направи заключение, че когато сделката е покупко-продажба, местният данък ще се плати върху стойност близка до данъчната оценка на земята, която обикновено е много по-ниска от оценката на сградите, построени върху нея. Така, много удобно, приобретателят на земята, ще придобие и собствеността върху сградите, без обаче да заплаща местните данъци за това. По аналогичен начин ще се редуцира и таксата за вписване на сделката. Т.е., ако се приеме, че в нотариалния акт, като предмет на сделката е записана само земята, а върху нея има построени сгради, нито съдията по вписванията, нито данъчните органи имат възможност да преценят дали върху земята има построени сгради и дали представените документи удостоверяват действителния материален интерес на прехвърлянето. Съдията по вписванията няма правата на решаващ орган, така, че няма право на преценка дали предмет на сделката е само земята или и построените върху нея сгради. Така че, дори да констатира, че платената такса за вписване е твърде ниска, същият не ще може да откаже вписване на сделката. Възниква и същественият въпрос, дали въобще може да се извърши вписване по отношение на сградите, след като те не са описани в нотариалния акт? Със сигурност няма как да се извърши подобно вписване. Следователно, прехвърянето на сградите няма да се ползва от оповестително-защитното действие на вписването.

В тоя ред на мисли, струва ми се, все повече се изяснява, колко неопределени последствия може да има възприемането на тезата, че прехвърянето на земя, върху която са построени сгради, без същите да са изрично изключени от предмета на сделката, води до прехвърляне и на правото на собственост върху сградите.

Тълкуването на правните разпоредби освен според буквата на закона, следва да бъде и систематично, всеобхватно и съответно на духа на закона. Прилагането на съдебната практика като източник на правото винаги трябва да е съобразено, с новите правни реалности и развитието на обществените отношения. Въвеждането на имотния регистър, изискването за представяне на кадастрални скици и схеми за всяка самостоятелна единица на кадастъра, все повече препятстват възможността за разширително тълкуване на волята на прехвърлителя в случаите, когато той прехвърля право на собственост върху земя, отделно от правото на собственост върху построеното върху нея. Ако се прехвърля поземлен имот, за който има влязла в сила кадастрална карта, непредставянето на скица за сградите, построени в имота, ще бъде пречка за изповядване и вписване на сделката по отношение на сградите. Ако се приеме инкорпорираното в съдебните решения становище, че сградите автоматично се прехвърлят с прехвърлянето на собствеността върху терена, то това прехвърляне не може да бъде противопоставено на третите лица, поради ненадлежно вписване в имотния регистър.

Последващо разпореждане със сградите, построени в терен, прехвърлен от собственика му през призмата на задължителната съдебна практика

Да приемем, че собствеността върху сградите, построени върху терен, който е прехвърлен без изрична уговорка, че прехвърлянето не засяга правото на собственост върху построените в терена сгради, преминава автоматично към приобретателя на терена и бившият собственик на терена, считайки, че е запазил правото на собственост върху сградите, учреди ипотека или се разпореди по друг начин със сградите. Възниква фундаменталният въпрос, кой е собственик на сградите. Според вписванията в имотния регистър собственик е бившият собственик на парцела. Според съдебната практика, собственик е новият собственик на парцела. Означава ли това, че разпореждането със сградите е извършено от несобственик?

Ако трябва да приложим последователно съдебната практика, би следвало да приемем, че разпореждането е извършено от несобственик, който обаче според вписванията в имотния регистър се явява собственик. Следователно, доколкото няма съдебно решение, което да оповестява приобретателя на земята, като собственик на сградите, бившият собственик на земята спрямо третите лица се легитимира и като собственик на сградите. Дори приобретателят на земята да се снабди с констативен нотариален акт за собственост на сградите, вписването на последния ще има само оповестително действие, тъй като не попада в хипотезата на чл. 113 от ЗС. Лицето, придобило правото на собственост върху сградите от бившия собственик на земята, ще се ползва от оповестително-защитното действие на вписването в имотния регистър, което поради техническите изисквания за извършването му, винаги ще го легитимира спрямо третите лица като нов собственик на сградите. Приобретателят на земята, доколкото не притежава титул за собственост, в който да са описани и сградите, няма да разполага и с вписване в своя полза на придобиването на сградите по приращение, поради което няма да може да се ползва от чл. 113 ЗС.

Същият ред би следвало да бъде приложим и когато бившият собственик на терена не е извършвал разпоредителни действия със сградите след прехвърлянето на терена. Ако по неговата партида има вписан акт, с който той се легитимира като собственик на сградите, чийто ред предхожда разпореждането с поземления имот, спрямо третите лица, бившият собственик на терена се легитимира като собственик на построените в него сгради. Третите лица, не са длъжни да знаят практиката на ВКС и след като не установяват вписване на разпореждане със сградите, би следвало да приемат за меродавно, че бившият собственик на терена все още е собственик на сградите.

Извод:

Остарялата и неотговаряща на новите реалности практика на ВКС и ВС създава правна несигурност и възможност за извършване на разпореждания от несобственик. Редно е тази практика да се преосмисли предвид по-важния обществен интерес, касаещ сигурността на гражданския оборот и предвид законодателството в областта на вписванията и имотния регистър. Когато върху поземления имот има разположени подобрения, които имат характер на самостоятелни единици на кадастралната карта, посочената практика на ВКС и ВС е неприложима и следва да претърпи корекция. По-консервативният подход в тълкуване на съдържанието на правните сделки изглежда, че е в интерес на обществото. Няма правна логика в това, да се предполага, че прехвърлителя на поземлен имот, в който има построени сгради, доколкото същите представляват самостоятелни единици на кадастъра, желае да прехвърли и сградите, без същият да е изразил изрична воля за това, за което би свидетелствало описанието на сградите в акта, съгласно изискванияна на ПВ и ЗКИР. Не е приемливо на прехвърлителите да се вменява задължение да правят негативни изявления от вида на това какво не желаят да прехвърлят. Естествената форма на едно изявление в прехвърлителна сделка обхваща позитивно изявление, изразяващо се в недвусмислена воля да се прехвърли право на собственост.

Автор: Мариана Терзиева