ПОГАСИТЕЛНА ДАВНОСТ ЗА ВЗЕМАНИЯТА НА НАЕМАТЕЛ, ПРОИЗТИЧАЩИ ОТ ПОДОБРЕНИЯ НА ВЕЩTА

 I. СЪДЕБНАТА ПРАКТИКА.

1. Съдебната практика по въпроса за началния момент, от който започва да тече погасителната давност за вземанията на наемател, произтичащи от неоснователно обогатяване вследствие извършени подобрения на вещта, е абсолютно категорична и еднозначна. Това е моментът на извършването на подобренията[1].
2. Пътеводна светлина на тази съдебна практика, разбира се, е решение на ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК: Решение № 912 от 2.02.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4713/2008 г., I г. о., ВКС. Първоинстанционният съд[2] е уважил иска по чл. 59 ЗЗД (а апелативният съд[3] е потвърдил решението му) за заплащане на подобрения, извършени от държател, като е счел, че давността следва да тече от датата на влизане в сила на решението, с което подобрителите са били осъдени да предадат владението върху имота. ВКС е отменил решението на Софийски апелативен съд и е отхвърлил предявените искове като погасени по давност.
3. Аргументацията на този акт почти дословно се използва в мотивите на решенията по всички дела, по които се претендира неоснователно обогатяване вследствие извършени подобрения от държател: Решение № 93 от 24.06.2014 г. по гр.д.№ 256/2014 г. на Варненския апелативен съд[4]; Решение № 304 от 31.01.2014 г. по в. гр. д. № 1736/2013 г. на Софийския апелативен съд[5]; Решение № 14 от 19.01.2015 г. по в.гр.д. № 307/2014 г. на Кърджалийския окръжен съд; Решение № 44 от 8.01.2015 г. по в. гр. д. № 3206/2014 г. на Пловдивския окръжен съд; Решение № 12 от 6.01.2012 г. по гр. д. № 3474/2011 г. на Старозагорския районен съд и много други.
4. В същия смисъл са и последните научни изследвания по въпроса[6]. Те имат обаче повече характер на преглед на съдебната практика по въпроса и само констатират нейното състояние, без да обсъждат правилността на постулираното разрешение.

 II. ТЕОРЕТИЧНИ ПРОБЛЕМИ.

1. Съдебната практика се позовава на Тълкувателно решение № 85/1968 г., ОСГК на ВС, и Постановление № 6/1974 г. на Пленума на ВС. В тях се разяснява, че отношенията между подобрителя на чужд имот и собственика, ако не се уреждат при условията на чл. 72 ЗС или чл. 74, ал. 2 във вр. с чл. 72 ЗС, следва да се разглеждат на плоскостта на правилата на неоснователното обогатяване. „Държателят на недвижим имот, който е извършил подобрения в него, не може да се ползва от разпоредбите на чл. 71 и 72 ЗС. Неговите отношения със собственика за добивите, получени от имота, и извършените подобрения се уреждат в съответствие с договора между тях, а при липса на договор – съобразно правилото на чл. 93 ЗС за добивите и правилата за водене на чужда работа без пълномощие и неоснователно обогатяване – за подобренията” (Решение № 912 от 2.02.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4713/2008 г., I г. о., ВКС).

Практиката, очертана с ППВС и ТР на ОСГК, е трайно възприета от съдилищата. Тя винаги е насочвала в тези случаи към института на водене чужда работа без натоварване: чл. 60-62 ЗЗД, или неоснователното обогатяване по чл. 59 ЗЗД.

В Решение № 912 от 2.02.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4713/2008 г., I г. о., ВКС се допълва: “Началният момент на погасителната давност при вземания за извършени от държател в чужд имот подобрения, започва да тече от момента на извършването им, а не от по-късен момент. За тях не са приложими разпоредбите на чл. 72 ЗС или чл. 74, ал. 2 във вр. с чл. 72 ЗС.”

2. Чл. 72-74 ЗС по своята същност уреждат правила, регулиращи отношения, възникнали във връзка с неоснователно разместване на имущество. Няма никакво основание да се отрече, че визираните разпоредби уреждат специални състави на неоснователното обогатяване. Като такива, те изключват субсидиарния състав по чл. 59 ЗЗД. В същото време обаче разпоредбите на чл. 71-74 ЗС посочват само размера на дължимото, а не и момента на изискуемостта и началния срок на погасителната давност. Чл. 59 ЗЗД, от своя страна, също дава само насока за размера на дължимото обезщетение, но не посочва нито момента на изискуемостта, нито от кой момент започва да тече погасителната давност.

В ППВС № 6/1974 г. буквално е казано: “Съгласно чл. 114, ал. 1 ЗЗД давността започва да тече от деня, в който вземането е станало изискуемо. Правоотношенията, които възникват между владелеца, извършил подобренията, и собственика на имота, върху който са извършени, се характеризират с такива особености, които дават основание с оглед общия смисъл на закона и справедливостта да се приеме, че изискуемостта за вземането за подобрения върху чужд имот не съвпада с извършването на самото подобрение, а трябва да се отнася към един по-късен момент.” Особеностите на тези отношения според Върховния съд могат да бъдат обобщени по следния начин: 1) подобренията са във фактическа власт на владелеца и от тях се ползва само той; 2) собственикът практически не се ползва от подобренията до връщането на имота; 3) собственикът дължи стойността на подобренията, само ако те съществуват към момента на постановяване на решението във връзка с тях; 4) ако владелецът получи по-рано стойността на тези подобрения и продължи да ползва имота, стойността на тези подобрения ще намалява и може дори да не съществуват към момента на връщането на имота на собственика.

Същите разсъждения биха могли да бъдат отнесени адекватно и към подобренията, извършени от държател. За държателя обаче има друга правна норма, която е тълкувана в други две постановления. Първото е ТР № 85/1968 г. ОСГК, което казва, че чл. 72-74 не се прилагат за държател. Това разрешение е правилно, но самото постановление никъде не обсъжда въпроса за погасителната давност на тези вземания, а обсъжда само обема на дължимото. Погасителната давност е била предмет на обсъждане в ППВС № 1/1979 г. Това постановление е прието доста по-късно от ТР № 85/1968 г. и поначало обсъжда общи въпроси на неоснователното обогатяване, а не конкретната хипотеза на вземания, произтичащи от подобрения в чужд имот и особеностите на тази хипотеза – нито по отношение на владелец, нито по отношение на държател. Механичното съединяване на изводите от текстовете на тълкувателните актове обаче води до илюзорната представа, че същите се допълват взаимно и че ППВС № 1/1979 г. доразвива заложеното в ТР № 85/1968 г. и ППВС № 6/1974 г.

3. Съгласно общите правила за давността, както вземанията на владелеца, така и тези на държателя, като общ (субсидиарен) и специален състав на неоснователно обогатяване, следва да стават изискуеми от един и същ момент. Този момент правилно е определен в ППВС № 6/1974 г. и следва да бъде възприет и в хипотезата на държател подобрител.

III. ПРАКТИЧЕСКИ ПРОБЛЕМИ.

1. Следването на възприетото в момента схващане може да постави в редица хипотези наемодател (собственик) и наемател (държател) в ситуация, напълно лишена от икономическа логика. Тази опасност се засилва, когато страните не са направили никакви уговорки относно подобренията. На първо място, това би позволило на наемателя вместо заплащането на наемната цена за определен месец, да извърши подобрение, със стойността на което да я прихване. Наемодателят има интерес дължимата сума или част от нея да бъде инвестирана в собственото му удобство, вместо да бъде заплатена на наемодателя (разбира се, определени хипотези на подобрения могат да се окажат основание за разваляне на договора).
2. Втората опасност произтича от различния срок на амортизация на подобренията и, в частност, ако срокът на амортизация на подобренията се окаже по-кратък от срока на наемния договор. В този случай след изтичането на периода, през който е действал договорът, наемодателят би получил имота си в относително същото състояние, в което го е предоставил на наемателя и ще е заплатил подобрения, от които реално не се е ползвал. Ситуацията може да придобие и абсурдни измерения, ако в началото на дългосрочен наем бъдат направени подобрения със срок на амортизация по-кратък от наемния срок, но със стойност по-висока от стойността на наемната цена за периода. В този случай наемодателят не само че няма да получава наемна цена, но и ще бъде принуден да плаща на наемателя за подобрения, от които никога няма да се ползва.
3. На трето място, подобренията винаги се извършват с оглед времето, през което наемателят ще се ползва от тях. Наемателят извършва определени подобрения с идеята, че ще се ползва от тях през определен период от време. Пример: в началото на един дългосрочен наем (например 10 години) наемател извършва подобрения на висока стойност, но с дълъг срок на амортизация, преценява, че инвестицията му е икономически обоснована с оглед периода, през който ще ползва имота и поради това не е предявява иск срещу собственика. Договорът обаче се прекратява значително по-рано (на шестата година), а в същото време давностните срокове са изтекли. С оглед съдебната практика, се създава ситуация, в която наемателят е направил подобрения, от които разумно е очаквал да се ползва през определен период от време, спрямо който е изчислил инвестицията си; договорът е прекратен предсрочно; наемателят не може да се ползва от инвестицията си, а от нея се облагодетелства наемодателя. В същото време, вземането от неоснователно обогатяване се оказва погасено.
4. Още по-несправедливо би изглеждало положението в ситуация, в която страните са уговорили предварително подобренията да останат за сметка на наемателя. В този случай наемателят въобще не би имал възможност да предяви иск за извършените подобрения в рамките на давностния срок, тъй като поначало те би трябвало да останат за негова сметка. С преждевременното прекратяване на договора се създава положение, при което наемателят е лишен от възможността да се ползва от направените подобрения. Вярно е, че съобразно договора извършените подобрения би трябвало да останат в полза на наемодателя и това би изключило неоснователното обогатяване по принцип. Неоснователно обогатяване възниква вследствие не от простото извършване на подобренията, а от невъзможността на подобрителя да се ползва от тях в рамките на уговорения срок и преминаването на тази възможност върху собственика. Ако втората предпоставка възникне едва в началото на шестата година от извършването на подобренията, абсурдно е да се счита, че давностният срок за вземанията от подобренията в този случай е започнал да тече от момента на извършването им.

Всичко това налага преосмисляне на концепцията за различните начални моменти на погасителната давност за владелец и за държател в разглежданите хипотези. Необходим е по-умерен и по-гъвкав подход, който в най-пълна степен да отразява разбирането за справедливост, което правото трябва да преследва.

Автор: Светослав Желев

[1] Поради обема на настоящото изложение, няма да бъдат разгледани въпросите относно това в кои случаи се дължи заплащане на извършените от държател подобрения, ако липсва изрична уговорка, кой ги дължи, както и за съотношението и разграничението между понятията подобрения и полезни/необходими, дребни/други разноски.

[2] Решение от 18.01.2008 г. по гр. д. № 156/2007 г. на Видинския окръжен съд.

[3] Решение от 09.08.2008 г. по гр. д. № 600/2008 г. на Софийския апелативен съд.

[4] Решението не е допуснато до касационно обжалване с Определение № 76 от 23.01.2015 г. по гр.д. № 6329/2014 г., IV г.о., ВКС.

[5] Решението не е допуснато до касационно обжалване с Определение № 312 от 11.05.2013 г. по т.дело № 2066/14, I т.о, ВКС.

[6] Дачев, И. Правен режим на подобренията в недвижими имоти. С.: Сиела, 2013, с. 402-403. Георгиев, А. Практически въпроси на собствеността. С.: ИК “Труд и право”, 2012, с. 190-191.

Подобни статии

Коя е приложимата погасителна давност при договор за банков кредит Проблемите свързани с придобивната давност и упражняването на правата на длъжника по чл. 134 ЗЗД, в светлината на Тълкувателно решение № 4/ 2012 г., ОСГК на ВКС НАСЛЕДИМО ЛИ Е ВЛАДЕНИЕТО ( или още веднъж по въпроса за възможността наследниците да придобият по давност вещи, владяни от техния общ наследодател) ПЕРИОДИЧНИ ПЛАЩАНИЯ ЛИ СА ВЗЕМАНИЯТА ЗА ГЛАВНИЦА ПО ДОГОВОР ЗА БАНКОВ КРЕДИТ? За учредяването на правото на строеж за определен срок по смисъла на чл. 65 от ЗС