Особености на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане

І. Увод.

Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане не е уреден от действащото право, но намира широко приложение в гражданския оборот като способ за придобиване право на собственост. Проблемите, които вълнуват теорията и съдебната практика, се дължат не само на липсата на правна уредба, но и на богатия каталог от особености, които са залегнали в основата на това ненаименувано съглашение. Целта на настоящия труд е да разгледа специфичната правна природа на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане.

ІІ. Произход на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане.

Произходът на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане се свързва с храненичеството и с договора за пожизнена рента. Храненичеството е институт на българското обичайно право, съгласно който синовете трябвало да полагат грижи за своите родители до края на дните им. Когато съпрузите нямали наследници или имали само дъщери, те вземали т.нар. „храненик“, който се задължавал да ги гледа така, както би го сторил родният им син, срещу което храненикът наследявал цялото им имущество. С договора за пожизнена рента, уреден в стария ЗЗД (чл. 523 – чл. 540) и признат от по-новата съдебна практика (Решение № 200/20.04.2011 г. по гр. д. № 876/2010 г. на ВКС, ІV г. о.), длъжникът (рентодател) се задължава да плаща на кредитора (рентополучател) периодично парични суми до края на живота му срещу прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот.

Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане е признат легално от Закона за собствеността на гражданите[1], който макар и да не го урежда обстойно[2], предоставя легална основа за широкото му приложение в гражданския оборот.

ІІІ. Правна същност на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане.

1. С договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане едно лице (прехвърлител) прехвърля правото на собственост върху недвижим имот на друго лице (приобретател), което поема задължението да му дава издръжка и да полага грижи за него до края на дните му. Съглашението попада в категорията на ненаименуваните договори, тъй като не е уредено легално и не може да се отнесе към никой от установените в закона договори, макар и да разкрива известни прилики с продажбата[3]. Спрямо него приложение намират разпоредбите от общата част на ЗЗД, посветени на сключването, недействителността и действието на договора, изпълнението и неизпълнението на задълженията по него и развалянето му.

2. Договорът за издръжка и гледане е продукт на договорната автономия, която позволява на правните субекти свободно да определят съдържанието на сделките, по които са страни, доколкото то не противоречи на императивните законови норми и на добрите нрави. Съдебната практика е категорична, че договорите за прехвърляне и учредяване на вещни права върху недвижими имоти срещу задължение за гледане и издръжка не противоречат на закона. Те имат социална цел и предназначение – да обезпечат на прехвърлителя, който по правило е в напреднала възраст, по-добри социално – битови условия за преживяване. Задълженията за гледане и издръжка са наситени с нравствено – етични и социално – битови елементи. Както по своята цел, така и по своето съдържание те не влизат в противоречие със закона, поради което са допустими и валидни (Решение № 500 от 23.08.2010 г. по гр. д. № 1702/2009 г. ІV г. о. на ВКС). Договорите, сключени между съпрузи, за прехвърляне на имущество – индивидуална собственост, срещу задължение за издръжка и гледане, също са допустими (Постановление № 4 от 03.08.1983 г. по гр. д. № 3/1983 г. на Пленума на ВС).

3. Широко обсъждан в доктрината и безспорно приет в практиката[4] е алеаторният характер на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане, които ще се престират в бъдеще до смъртта на прехвърлителя. Понятието за алеаторност обаче е предмет на различни теоретични интерпретации. В доктрината е застъпено становището, че неопределеността на съдържанието на престацията придава качеството алеаторност на възмездните договори[5]. Друго виждане прецизира, че алеаторността на договора за издръжка и гледане не означава неизвестност на престацията на длъжника, а неизвестност на времето на изпълнение на задължението като рисков фактор за страните[6]. Тези две мнения намират съчетание в трети възможен възглед, според който договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане за в бъдеще е алеаторен, тъй като не се знае колко време ще живее прехвърлителят и какъв ще е обемът на издръжката и гледането, дължими от приобретателя на имота[7]. Съдебната практика поддържа последното становище, като приема, че поради естеството на алеаторния договор при сключването му за приобретателя на имота не съществува определеност относно продължителността и характера на грижите и издръжката, които ще следва да престира в бъдеще, поради което той придобива имота, приемайки риска, че може да се наложи да изпълнява задълженията си за един продължителен период от време и при неяснота какви по вид и интензивност грижи ще се наложи да полага. В тази неопределеност се включват и възможните личностни и интелектуални промени в състоянието на прехвърлителя, както и всички други усложнения, свързани с бита и живота на един възрастен и болен човек (Решение № 1272 от 3.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3441/2007 г., IV г. о., Решение № 24 от 18.03.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5287/2007 г., IV г. о.).

Внимание (и подкрепа) заслужава и друго възможно обяснение, според което към момента на сключване на алеаторния договор неизвестността обхваща облагата от сключването му. Възможно е задълженията за грижи и издръжка да надхвърлят значително полученото, но има и шанс стойността на прехвърления имот да надхвърля многократно паричната равностойност на престираните грижи и издръжка. Алеаторният характер се свързва именно с елемента на шанс („alea“), тъй като към момента на сключване на договора не е известен интересът на страните от неговото сключване, а и липсва възможност този интерес да бъде преценен, защото той зависи от едно бъдещо събитие или обстоятелство, което не е под контрола на никоя от страните (здравословното състояние и смъртта на прехвърлителя). Тази идея е била възприета от отменения ЗЗД, чийто чл. 6 е приемал, че договорът е случаен (алеаторен), „когато за двете договарящи се страни или за едната от тях ползата зависи от едно неизвестно събитие“. Във връзка със сбъдването му даденото и полученото от страните или само от една от тях може да се окаже в различен размер или обем[8]. И двете страни боравят с неизвестен, случаен елемент[9]. В тази връзка следва да се отбележи, че алеаторността е пречка договорът да бъде унищожен на основание чл. 33 ЗЗД, тъй като шансът измества еквивалентността[10]. При наличието на описаната неизвестност (на облагата) условията, при които се сключва договорът, няма как бъдат „явно неизгодни“ за едната страна. Принцип на алеаторността е изначалната възможност едната страна да „спечели“ за сметка на другата.

4. Договорната свобода позволява страните да сключат договор, по силата на който едната от тях прехвърля собствеността върху недвижим имот на другата страна въз основа на вече престирани от нея издръжка и грижи[11]. В този случай договорът е комутативен, защото към момента на сключването му всяка от страните знае точно каква облага получава, като последната не зависи от някакво бъдещо събитие. На практика обаче отношенията между страните рядко се изчерпват единствено с комутативния вариант на договора, защото интересът на прехвърлителя да бъде гледан и издържан за в бъдеще би останал неудовлетворен[12].

5. Интерес представлява хипотезата, при която недвижим имот се прехвърля срещу престирани вече грижи и издръжка и срещу поемане на такова задължение за в бъдеще. Според Решение № 88 от 16.04.2013 г. по гр. д. № 528/2012 г., IV г. о., ГК когато прехвърлителят е доволен от получените издръжка и грижи и желае да продължи да ги получава и за в бъдеще, той може да прехвърли собствеността върху имот по два различни начина: 1) една част от имота да прехвърли срещу вече положените грижи, а другата част – срещу дължимите в бъдеще или 2) да прехвърли целия имот срещу миналите и бъдещите грижи без да се посочват части. В първия случай договорите са два: единият е комутативен, а другият – алеаторен. Във втория случай, когато страните не са се съгласили каква част от имота се прехвърля срещу миналите и каква част – срещу бъдещите издръжка и грижи, договорът е единен, тъй като не може да се предполага, че прехвърлителят би прехвърлил нещо срещу миналите грижи без да си осигури такива и за в бъдеще.

ІV. Особености на задължението за издръжка и гледане.

Тълкувателно решение № 30 от 17.VI.1981 г. изтъква, че този ненаименуван облигационен договор с вещноправно действие намира широко приложение при разнообразни субективни участия, разновидности на естеството и обема на престациите и правата на страните.

1. Обемът и съдържанието на поетите задължения с договор за прехвърляне на недвижим имот срещу гледане и издръжка следва да се определят от постигнатото между страните съгласие (Решение № 15 от 11.02.2010 г. по гр. д. № 46/2009 г., ІІІ г. о. на ВКС). При тълкуването на волята на страните съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД се изхожда от правилото, че ако не са уговорени ограничения в обема на дължимата издръжка и грижи, се дължат цялата необходима издръжка и всички необходими грижи (Решение № 343 от 26.05.2004 г. по гр. д. № 609/2003 г., II г. о. на ВКС, Решение № 26/ 06.02.2009 г. по гр. д. № 5524/2007 г., ІІ г. о. на ВКС, Решение № 70 от 05.07.2011 г. по гр. д. № 612/2010 г. на ІІІ г. о. ВКС, Решение № 82/05.04.2011 г. по гр. д. № 1313/2009 г. ІV г. о. на ВКС). Ако в договора задължението на приобретателя е описано като „издръжка и гледане“, издръжката включва изцяло храна, режийни разноски, дрехи и други според нуждата на прехвърлителя (без оглед на възможността му да се издържа сам от имуществото и доходите си) и полагане на грижи за здравето, хигиената и домакинството на прехвърлителя според неговата нужда и възможностите му да се справя сам (Решение № 20/22.07.2015 по гр. д. №1853/2014 IV г. о. на ВКС). Длъжникът обаче не може да наложи на кредитора грижи, които той не желае да приеме, нито да му наложи начин на живот, който той не е готов да следва, макар и да е по-задоволителен в социално-битов план. Изпълнението на задължението за гледане и издръжка, когато то не е детайлно уговорено, се определя от действителните нужди на кредитора. Ако престираното от длъжника е било прието и кредиторът се е считал за удовлетворен, неговите наследници не могат да искат разваляне на договора (Решение № 863 от 22.12.2010 г. по гр. д. № 1534/2009 г., ІV г. о. на ВКС).

2. Акцент върху нематериалната страна на задължението за издръжка и гледане се поставя в по-старата съдебна практика (Тълкувателно решение № 96 от 28.06.1966 и Тълкувателно решение № 30 от 17.VI.1981 г.). В решенията на съвременния ВС нравствено – етичната страна на договора като че ли остава на заден план. Така в Решение № 82 от 05.04.2011 г. по гр. д. № 1313/2009 г., ІV г. о. на ВКС се приема, че не може да се предполага и поемането на задължение за осигуряването на емоционална близост, топлина и уют. Ако такова задължение е поето изрично, съдът следва да вземе предвид, че изпълнението му е невъзможно без съдействието на кредитора, а когато преценява последиците от неизпълнението му, съдът следва да отчете значението и относителната тежест на това задължение в сравнение с останалите задължения по договора.

3. Следва да се постигне съгласие и относно това, къде ще се полагат грижите за прехвърлителя. Това е от особено значение за точното изпълнение на задълженията по договора и забавата на страните по него. Ако местоизпълнението не е посочено в договора, то следва да се определи съгласно диспозитивното правило на чл. 68, б. „в“ ЗЗД – в местожителството на приобретателя (длъжника по задължението за издръжка и гледане) по време на пораждане на задължението. Така може да се обоснове изводът, че прехвърлителят и приобретателят поначало живеят заедно, освен ако е уговорено друго. Според Решение № 20/22.07.2015 по гр. д. №1853/2014 IV г. о. на ВКС не може да се предполага поемането на задължение да се живее в общо домакинство, но е възможно то да бъде изведено от обстоятелствата, при които е сключен договорът.

4. На вниманието на съдебната практика е поставен и въпросът, дали задължението за издръжка и гледане е заместимо или незаместимо.

Приема се, че естеството на престацията не оправдава тя да се квалифицира като intuito personae. Тази характеристика по правило принадлежи на такова задължение, което по естеството си или по закон е в тясна, определяща и незаменима зависимост с личността на длъжника или с негови определени лични качества. Изпълнението на задължението за издръжка и гледане се проявява основно чрез дейности от битов характер – приготовлението и обезпечаването на храната, поддържането на бита, предаването на необходимите средства за издръжка и др. са все действия, които пълноценно могат да бъдат осъществени и чрез други лица. В преобладаващата им част по вид и естество се касае до заместими, а не до незаместими действия. Това принципно положение е формулирано и мотивирано в Тълкувателно решение № 30 от 17.06.1981 г. по гр. д. № 2/1981 г., ОСГК на ВС. Върховният съд отчита и факта, че връзката между длъжника и близките му е така житейски обусловена, че тези външни за облигационното отношение лица фактически подпомагат длъжника в изпълнението на задължението за издръжка и гледане. Това дава основание да се приеме, че при сключването на договора между страните се постига имплицитно съгласие членовете на семейството на длъжника да участват в изпълнението на договорното задължение за издръжка и гледане.

Свободата на договарянето обаче позволява задължението за издръжка и гледане да бъде незаместимо – когато прехвърлителят е имал предвид конкретните лични качества на приобретателя, при сключването на договора е бил мотивиран само от тях и е било изрично уговорено, че той не може да бъде заместван от други лица. В тази хипотеза кредиторът не е длъжен да приеме изпълнение от страна на трети лица – арг. от чл. 73 ЗЗД. Предоставянето на грижите и издръжката от лица, които не са страни по договора, би било неточно изпълнение, т.е. основание за разваляне на договора по чл. 87, ал. 3 ЗЗД.

Изводът е, че задължението за издръжка и гледане по своето фактическо и правно естество е заместимо и следва да се изпълнява като такова, освен когато изрично е поето като незаместимо.

5. Когато се касае са множество длъжници или множество кредитори[13] по договор за издръжка и гледане, се поставя въпросът за класификацията на поетите задължения с оглед на делението им на делими и неделими[14]. В мотивите на Тълкувателно решение № 6 от 15.05.2012 г. по тълк. д. № 6/2011 г., ОСГК на ВКС е прието, че неделимостта на задължението за издръжка и гледане се основава на неговото естество – престацията не може да бъде изпълнена на части, а само изцяло, т.е. мнозинството от върховни съдии счита, че задължението за издръжка и гледане е a priori неделимо. Това становище подлежи на критика[15]. Неслучайно в доктрината се отбелязва, че „(…) понеже материята е тъмна, случва се, че съдилищата допущат необмислено неделими задължения“[16]. Неделимостта е само една възможност, но не е присъща, изначална и неотменима характеристика на задължението за издръжка и гледане. Задължението за издръжка и гледане може да бъде неделимо[17] по волята на страните, но то не е неделимо по природата си[18]. Касае се за делимо по естеството си задължение[19], защото е абсолютно възможно престацията да бъде разделена и изпълнена на части – напр. длъжникът А. да поеме издръжката, а длъжникът Б. – гледането; А. да се грижи за хигиената, Б. да осигурява храна, а В. – лекарства и медицинска помощ и пр.[20] Страните са тези, които определят вида на престацията, а съдът следва да се ръководи от тяхната воля[21]. Значението на намерението на договарящите е подчертано с Тълкувателно решение № 30 от 17.VI.1981 г., ОСГК на ВС. Когато задълженията за издръжка и гледане са поети към повече от едно лице и когато не е било уговорено разграничение на задълженията към всяко едно от тях по вид и обем, очевидно е, че волята на съдоговорителите и намерението на прехвърлителя(ите) са били приобретателят(ите) да изпълнява едновременно и неделимо задълженията по издръжката и грижите по отношение на всички правоимащи, а последните – да ги получат общо, да се ползват едновременно и неразграничено от тях. Затова в тези случаи задължението на приобретателя е неделимо. Неделимостта произтича и се основава на намерението на договарящите – чл. 128, ал. 1 ЗЗД. Според това становище престацията е неделима само ако не е била уговорена като делима, а не защото това следва от естеството й – т.е. неделимостта е била уговорена мълчаливо. По-новата съдебна практика (Решение № 82 от 05.04.2011 г. по гр. д. № 1313/2009 г., ІV г. о. на ВКС; Определение № 1039 от 09.08.2013 г. по гр. д. №1917/2013 г., ІV г. о. на ВКС) отчита значението на волята на страните от противоположния ракурс – страните могат да уговорят неделимост на задължението и за кредиторите съгласно чл. 129, ал. 1 ЗЗД, но това може да стане само изрично в договора, тъй като от естеството на задължението не следва неделимост за кредиторите, каквито и да са отношенията между тях, а и тези отношения може да бъдат променени. Съгласно този подход задължението за издръжка и гледане може да се уговори като неделимо само изрично, но не и мълчаливо. Макар и погледнат от различна гледна точка, изводът е, че неделимостта е функция от намерението на страните, а то не подлежи на унификация нито от закона, нито от съдебната практика. Решение № 631 от 13.07.2009 г. по гр. д. № 2365/2008 г., ІV г. о. на ВКС съвсем правилно посочва, че кога и доколко задължението за издръжка и гледане, поето по отношение на повече от един кредитор, е неделимо е въпрос на преценка на намерението на договарящите по всеки конкретен договор. Същественото е как е уговорена престацията за грижи и издръжка – има ли разпределение на конкретни, дължими от всеки от приобретателите престации (Решение № 159/10.08.2015 по гр. д. № 4124/ 2014 на ВКС, IV г. о.).

V. Особености във връзка с действителността на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане.

По отношение на договора за издръжка и гледане приложение намират общите правила относно недействителността на договорите с отчитане на съответните особености. Постановената по въпроса съдебна практика е най-вече по повод атакуването на този ненаименуван договор поради липса на основание (чл. 26, ал. 2, пр. 4 ЗЗД) за сключването му.

1. Не е нищожен договорът за прехвърляне на имот срещу гледане и издръжка, ако преди него е сключен между същите страни договор за прехвърляне на друг имот също срещу гледане и издръжка (Решение № 151 от 4.III.1992 г. по гр. д. № 1235/91 г., I г. о). Последващият договор за прехвърляне на собственост срещу задължение за издръжка и гледане има предмет (Решение № 465 от 30.05.2001 г. на ВКС по гр. д. № 1090/2000 г., II г. о.) и не е без основание (Решение № 461 от 2.11.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1556/2011 г., IV г. о.). Обстоятелството, че такова задължение е било поето от приобретателя с предходен договор или договори не означава, че последващият е сключен без основание. Не е съществувала пречка още с първия договор в полза на приобретателя да се прехвърли правото на собственост и върху имуществото, предмет на последващите договори, което е израз на свободната воля на страните да определят съдържанието на договорите, които сключват. Страните по договор за гледане и издръжка могат да сключат последващ договор с такъв предмет, за да разширят грижите за нуждаещия се от гледане и издръжка (Решение № 1747 от 5.IX.1969 г. по гр. д. № 1203/69 г., I г. о.).

2. Алеаторността като правно качество на договора за издръжка и гледане за в бъдеще дава отражение върху условията за неговата действителност. Отсъствието на шанс при алеаторния договор води до неговата нищожност поради липса на основание по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 4 ЗЗД. Приема се, че договорът за прехвърляне на собственост срещу задължение за издръжка и гледане за в бъдеще няма основание, когато при сключването му приобретателят знае за близката и неизбежна смърт на прехвърлителя (Решение №381/06.06.2006г. по г. д. №1073/2005г. II г. о. на ВКС, Решение № 569 от 08.03.2011 г. по гр. д. № 76/2009 г. на ІV г. о. на ВКС, Решение № 384 от 10.05.2010 г. по гр. д. № 1190/2009 г. на ІІІ г. о. на ВКС, Решение № 420 от 11.01.2012 Г. по гр. д. № 99/2011 г., г. к., ІІІ г. о. на ВКС). От друга страна, допускането, че прехвърлителят по алеаторния договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане може скоро да умре, не е равнозначно на знание за скорошна и сигурна смърт и не изключва характерния елемент на шанс. Именно лошото здравословно състояние и напредналата възраст на прехвърлителя (без категорична прогноза за скорошна и неизбежна смърт) представляват основанието за сключване на такъв договор.

Различно е правното положение, ако липсва алеаторност. Основание (по смисъла на чл. 26, ал. 2 пр. 4 ЗЗД) е налице, когато договорът е сключен с оглед вече положени грижи и издръжка, макар и при наличието на знание от страна на приобретателя за неизбежната и скорошна смърт на прехвърлителя. Комутативният характер на договора обуславя неговата действителност. Прехвърлянето срещу минали грижи в този случай прави прехвърлянето с основание, дори когато на страните е била известна предстоящата в съвсем близко бъдеще смърт на прехвърлителя (Решение № 88 от 16.04.2013 г. на ВКС по гр. д. № 528/2012 г., IV г. о., ГК).

3. Внимание следва да се отдели и на въпроса за формата за действителност на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане. Съгласно чл. 18 ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Разпоредбата на чл. 35, ал. 1 ЗС обаче предвижда специална форма за действителност на договора за доброволна делба на недвижими имоти – писмена форма с нотариална заверка на подписите. Въпросът за възможността съсобственикът, в чийто дял се поставя недвижим имот, да поеме задължение за гледане и издръжка спрямо друг съделител вместо уравняване в пари или имот е решен с т. 2 от Тълкувателно решение № 3 от 19.12.2013 г. по т. д. № 3/2013 г., ОСГК на ВКС. Прието е, че договор, с който е постигнато съгласие между съсобствениците за поделяне на съсобствено имущество чрез поставяне в дял на недвижим имот в полза на един от тях срещу поемане на задължение за издръжка и гледане в полза на друг съделител, представлява договор за делба и не е нищожен, ако е сключен в предвидената в чл. 35, ал. 1 ЗС форма. Немалка част от върховните съдии обаче са изложили особено мнение в полза на противното виждане, застъпено с Решение № 103 от 06.06.2011 г. по гр. д. № 876/2010 г., ІІ г. о. на ВК, с мотивите, че не са взети предвид особеностите на делбата с оглед допустимия от закона начин на уравняване при несъответствие между стойността на реално получения дял от съсобственото имущество и размера на идеалната част. Единственият начин за уравняване, който законът предвижда при делбата на съсобствено имущество, независимо дали се извършва чрез договор за доброволна делба или чрез съдебна делба – спогодба, е в пари или имот. Специалната форма за действителност, установена в чл. 35, ал. 1 ЗС, важи само и единствено за осъществяване на такова разместване на имуществени блага. По отношение на други клаузи на договора, различни от поемане на задължение за парично или имотно уравняване на дяловете, доколкото тези правоотношения не са предмет на делбата, договорът, респ. съдебната делба – спогодба, трябва да бъдат последвани от сключване на акт в определената от закона форма (Постановление № 7 от 28.11.1973 г. на Пленума на ВС). Законът не установява забрана за извършване на разпореждане с дял от съсобствен недвижим имот срещу поемане на задължение за издръжка и гледане на друг съсобственик, но подобен договор не представлява договор за доброволна делба и следва да бъде сключен в предвидената в чл. 18 ЗЗД форма за действителност. Само в този случай договорът ще произведе целеното от страните вещноправно действие. Противното разрешение на поставения проблем, застъпено в т. 2 от Тълкувателно решение № 3 от 19.12.2013 г. по т. д. № 3/2013 г., ОСГК на ВКС, води до заобикаляне на императивното правило на чл. 18 ЗЗД.

VІ. Особености на предварителния договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане.

Договорната автономия позволява да се сключи и предварителен договор за прехвърляне на собственост срещу гледане и издръжка, който също крие известни особености.

1. В съдебната практика се поставя въпросът за съдбата на предварителния договор за издръжка и гледане, сключен преди острото влошаване на отношенията между страните по него, довело до нежелание на обещателя да бъде гледан и издържан от другата страна. Върховният съд в Решение № 146 от 12.III.1986 г. по гр. д. № 951/85 г., II г. о. приема, че предварителният договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане не може да се обяви за окончателен против волята на обещателя. Съображенията на съда в полза на това разрешение са от нравствено – етично естество. Специфичното задължение за гледане по своето естество включва морални и социално – етични елементи на взаимно уважение и разбирателство. Влошаването на отношенията между страните по предварителния договор за гледане и издръжка води до невиновна невъзможност за неговото изпълнение (за сключване на окончателен договор) и той се „разваля по право“ съгласно чл. 89 ЗЗД. Трайното разстройство на отношенията между страните по предварителен договор за издръжка и гледане е пречка за упражняване на потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, тъй като разваленият по право предварителен договор не може да бъде обявен за окончателен.

2. Следва да се обърне внимание и на въпроса как се отразява смъртта на прехвърлителя върху сключения вече предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане.

В класическия му алеаторен вид (с предмет бъдещи грижи и издръжка) предварителният договор не би могъл да се обяви за окончателен, тъй като последният би бил нищожен поради невъзможен предмет към момента на предявяване на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Различно е решението на проблема, когато се касае за комутативния вариант на договора. Решение № 318 от 05.05.1999 г. по гр. д. № 109/1999 г. II г. о. на ВКС приема, че предварителният договор за прехвърляне право на собственост срещу издръжка и гледане може да се обяви за окончателен и след смъртта на прехвърлителя, при условие че предмет на договора са престирани до сключването на предварителния договор грижи и издръжка – в тази хипотеза комутативният елемент е основание за упражняване на правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

VІІ. Особености във връзка с изпълнението по договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане.

Принципите на точното и на реалното изпълнение безспорно намират приложение и по отношение на ненаименуваните договори като този за издръжка и гледане. Съгласно тези правила длъжникът по задължението за даване на издръжка в натура дължи само това, което е уговорено и както е уговорено (чл. 79 ЗЗД). Кредиторът по такова задължение поначало няма право да иска от изправния длъжник вместо издръжка в натура паричния й еквивалент. Особеностите на престацията по договора обаче налагат известни отклонения от посочените принципи.

1. Проблемът за т.нар. трансформация е предмет на разглеждане в Тълкувателно решение № 96 от 28.06.1966 г. по гр. д. № 65/1966 г., ОСГК на ВС и Решение № 1169 от 09.12.1986 г., II г. о. на ВС. По изключение задължението за издръжка (но не и за гледане) може да се трансформира в паричния му еквивалент: а) когато по обективни причини кредиторът не може да даде необходимото съдействие за изпълнение; б) ако длъжникът е неизправна страна; в) когато длъжникът по обективни причини не може временно да изпълнява в натура; г) когато поради временно разстройство в отношенията кредиторът не дава съдействие за изпълнение на задължението за издръжка в натура. В първата и третата хипотеза са касае за временни и обективни причини, които препятстват изпълнението в натура. Страните, като държат на договора, извършват чрез съда трансформация в паричен еквивалент за времето, през което не е възможно изпълнението в натура. При втората хипотеза – неизпълнение от длъжника по причини, за които той отговаря, и нежелание на кредитора да развали договора, той може да иска трансформация в паричен еквивалент на задължението за издръжка в натура. При четвъртата хипотеза трансформацията е възможна, ако кредиторът действително е в забава, т. е. неоправдано отказва да съдейства и да приема изпълнението, при условие че отношенията са временно разстроени, т.е. може да се очаква тяхното подобряване и възстановяване на изпълнението в натура. Задължението за полагане на грижи може да бъде изпълнявано само в натура и затова, ако кредиторът е в забава, то се погасява поради невъзможност, за която длъжникът не отговаря.

2. Забавата на кредитора в светлината на договора за издръжка и гледане е обект на особено внимание и в по-новата съдебна практика (Решение № 439 от 22.12.2011 г. на ВКС по гр. д. № 90/2011 г., III г. о. на ВКС, Решение № 363 от 26.05.2010 г. по гр. дело № 756/2009 г., ІІІ г. о. на ВКС, Решение № 82 от 5.04.2011 г. по гр. д. № 1313/2009 г., ІV г. о на ВКС, Решение № 494 от 16.11.2011 г. по гр. дело № 642/2011 г., IV г. о. на ВКС, Решение № 402 от 21.01.2015 г. по гр. д. № 1921/2014 г., IV г. о. на ВКС, Решение № 8 от 26.01.2015 г. по гр. д. № 2754/2014 г., IV г. о. на ВКС). Когато прехвърлителят неоснователно отказва да приеме издръжка и грижи в натура, той се поставя в забава. Това не освобождава длъжника от задължението за издръжка, защото тя може да се осигурява в натура или в пари. Забавата на кредитора и нейните последици са от особено значение за длъжника, който се стреми да изпълнява договора под страх от евентуалното му разваляне. Длъжникът ще бъде изправна страна, ако е поискал трансформация на задължението си в парична равностойност или е предоставил парично изпълнение (Решение № 165 от 01.03.2010 г. по гр. д. № 71/2009 г., г. к., ІІІ г. о. на ВКС). В случай на забава на кредитора длъжникът трябва да продължи изпълнението в пари без да чака разрешение от съда за трансформация[22]. Нуждата на кредитора от средства за съществуване не може да остане неудовлетворена, докато трае производството за трансформация на задължението за издръжка. По своята същност изпълнението на задължението за издръжка и гледане не търпи забава. То трябва да се изпълнява ежедневно, системно и непрекъснато (Решение № 633/01.07.2002 г по гр. д. № 944/01 г и Р. № 1024/26.11.97 по гр. д. № 1404/97 г на ВКС). Онова, което не е изпълнено днес, не може да се изпълни утре. Неизпълнението не може да бъде преодоляно с последващо изпълнение, било то по-добро в количествено или качествено отношение. Последиците от трансформацията се проявяват за в бъдеще, но не и за изминалото време на неизпълнение.

3. В случаите, когато се допуска трансформирането на задължението за даване на издръжка в натура в паричния й еквивалент, договорът не променя своя характер. Не е налице даване вместо изпълнение, нито пък се превръща в договор за рента. Сумите, които се плащат, се дават пак с оглед задоволяване жизнените и битови нужди на кредитора, а не за създаване на нетрудови доходи на последния и осигуряване на съществуването му без да работи, каквато цел поначало има договорът за рента. В този ред на мисли следва да се отбележи, че задължението за издръжка по договора може да се трансформира в паричен еквивалент само по временни причини, осуетяващи изпълнението в натура, и докато тези причини са налице – след отпадането им страните отново се връщат към изпълнение в натура. В противен случай насрещната престация ще се окаже не за издръжка и гледане, а за предоставянето на паричния им еквивалент, т.е. договорът за издръжка и гледане би се превърнал в договор за рента.

VІІІ. Особености във връзка с развалянето на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане.

Особеностите на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане намират особено ярко проявление във връзка с проблемите на развалянето.

1. С Тълкувателно решение № 6 от 15.05.2012 г. по тълк. д. № 6/2011 г., ОСГК на ВКС мнозинството от върховни съдии прие, че ако недвижим имот е прехвърлен на две лица срещу задължение за издръжка и гледане, което се изпълнява само от единия длъжник, като на кредитора се предоставят грижи и издръжка в пълния уговорен обем, неизпълнението от другия длъжник не може да доведе до разваляне на договора на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД нито изцяло, нито само по отношение на неизпълнилия длъжник, тъй като намират приложение правилата за солидарните задължения. Тази задължителна по смисъла на чл. 130 ЗСВ постановка се опира на следните аргументи: 1) „Дължимата престация по своя характер е неделима и поради това задължението на множеството длъжници по алеаторния договор е също неделимо съгласно чл. 128, ал. 1 ЗЗД“; 2) „Хипотезата на неделимост на задължение, поето от няколко длъжници, не е изрично уредена в закона, поради което за регламентиране отношенията на кредитора с множеството длъжници и на длъжниците помежду им следва да се приложи съответно разпоредбата на чл. 129, ал. 2 ЗЗД (бел. м. – разпоредбата на чл. 129, ал. 2 ЗЗД не се прилага съответно, а съдържа съответно препращаща норма) и правилата на чл. 122 и чл. 123 ЗЗД“; 3) „Той (бел. м. – кредиторът) е сключил договора за да получи договорения резултат, поради което за него е без значение кой лично и пряко от длъжниците го е осъществил“; 4) „Удовлетвореният кредитор няма никакви права спрямо вече освободените длъжници, а отношенията между изпълнилия и неизпълнилите длъжници ще се уредят съобразно разпоредбата на чл. 127 ЗЗД“.

Изложените от ОСГК мотиви не могат да бъдат подкрепени[23]. На първо място, както вече бе уточнено, задължението за издръжка и гледане, поето от множество длъжници, не следва да се определя изначално като неделимо, а да се квалифицира като такова след внимателно изследване на волята на договарящите. На второ място, ако задължението за издръжка и гледане, поето от множество длъжници, е уговорено като делимо, изпълнението, осъществено само от един от множеството длъжници, попада под ударите на чл. 66 ЗЗД, а спасителната за неизправния длъжник разпоредба на чл. 123 ЗЗД, ал. 1 ЗЗД се оказва неприложима. Въпросът за приложението на нормите от материята на солидарността стои на дневен ред само ако задължението е неделимо поради намерението на договарящите. Особеностите на неделимото задължение за издръжка и гледане налагат селектирано приложение на правилата относно солидарните задължения. Тази специфика е отчетена от законодателя чрез техниката на съответното препращане, но не и от върховните съдии, които прилагат режима на солидарността без каквото и да е съобразяване с особеностите на задължението за издръжка и гледане. На трето място, при неизпълнение от страна на едно или повече от съзадължените лица, поели незаместимо и неделимо задължение за издръжка и гледане, не може да се приеме, че интересът на кредитора е удовлетворен. На четвърто място, възприетото от ОСГК становище освобождава недобросъвестния съдлъжник от последиците на собственото му неизпълнение и лишава кредитора от потестативното му право да развали договора по отношение на този неизправен длъжник. Решението на мнозинството влече неблагоприятни последици не само за кредитора, но и за изпълнилия съдлъжник, който трудно би могъл да получи справедливо парично обезщетение по правилата на регресната отговорност.

С оглед на посочените възражения подкрепа заслужават аргументите на част от върховните съдии, подписали решението с особено мнение в полза на противоположното становище, застъпено в Решение № 99 от 30.VI.1986 г. по гр. д. № 65/86 г., ОСГК и Решение № 241 от 17.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1476/2009 г., III г. о., ГК – непредоставянето на необходимите грижи и издръжка от едно от съзадължените лица, независимо че същите се предоставят в пълен обем от другото задължено лице, представлява неизпълнение на договора и същият може да бъде развален по отношение на неизправния длъжник.

2. Аналогичен проблем възниква и в хипотезата на множество кредитори. Тук се поставя въпросът изцяло или частично следва да се иска и допусне развалянето на договора поради неизпълнение, когато задължението е било поето към две или повече лица, но не е било изпълнено по отношение на всички. Според Тълкувателно решение № 30 от 17.06.1981 г. по гр. д. № 2/1981 г., ОСГК на ВС когато задълженията за издръжка и гледане са поети към повече от едно лице и когато не е било уговорено разграничение на задълженията към всяко едно от тях по вид и обем, приобретателят следва да изпълнява едновременно и неделимо задълженията по издръжката и грижите по отношение на всички кредитори, а последните да ги получат общо. При евентуално неизпълнение по отношение на някой от кредиторите ще е налице частично изпълнение, което по същество е неточно изпълнение на договора. Правоимащият прехвърлител при неизпълнение на задължението по отношение само на някое от лицата, на които се дължи издръжка и гледане, може да иска развалянето на договора изцяло, ако има интерес от това. Тази идея намира приемственост и в по-новата съдебна практика. Според Решение № 113 от 18.02.2009 г. по гр. д. № 214/2009 г., г. к., ІV г. о. на ВКС съдебната практика е категорична, че задължението, дължимо на двама кредитори, е единно и неделимо, поради което неизпълнението спрямо единия от кредиторите е основание за разваляне на договора изцяло.

Оказва се обаче, че съдебната практика не е съвсем категорична. В Решение № 82 от 05.04.2011 г. по гр. д. № 1313/2009 г., ІV г. о. на ВКС и Определение № 1039 от  09.08.2013 г. по гр. д.  №1917/2013 г., ІV г. о. на ВКС се приема, че когато собствеността на имот е прехвърлена срещу задължението за издръжка и гледане на две лица, ако в нотариалния акт не е уговорено изрично друго, половината от прехвърленото е за издръжката и гледането на едното, а другата половина за издръжката и гледането на второто лице и неизпълнението по отношение на единия от кредиторите е основание за разваляне на договора за половината от прехвърленото. Според Решение № 11 от 25.02.2011 г. по гр. д. № 1510/2009 г., Г. К., ІV г. о. на ВКС когато е поето неделимо задължение за гледане и издръжка към повече от един кредитор по алеаторен договор, преживелият прехвърлител може да иска разваляне на договора поради неизпълнение след смъртта на другия прехвърлител за частта, отговаряща на правата му в съсобствеността /респ. прекратената със смъртта СИО/, както и за частта, отговаряща на правата му на наследник на последния.

3. В този ред на мисли следва да се отбележи, че в наследството на прехвърлителя, който не е получил (точно) изпълнение приживе, се включва и потестативното право по чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Наследникът на кредитора може да развали договора по отношение на неизправния длъжник в обема на притежаваните права – т.е. частично (съобразно наследствения си дял) или изцяло (ако е единствен наследник) (Тълкувателно решение № 30 от 17.06.1981 г. по гр. д. № 2/1981 г., ОСГК на ВС; Решение № 948 от 21.12.2009 г. по гр. д. № 2958/2008 г., ІV г. о. на ВКС; Решение № 11 от 25.02.2011 г. по гр. д. № 1510/2009 г., ІV г. о. на ВКС; Решение № 7 от 26.01.2012 г. по гр. д. № 456/2011 г., ІІІ г. о. на ВКС; Решение № 653 от 25.11.2003 г. по гр. д. № 146/2003 г., I г. о. на ВКС, Решение № 116/25.06.2015 по гр. д. № 592/2015, I г. о. на ВКС). Правата върху онези идеални части от недвижим имот, по отношение на които сключеният от наследодателя договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане е бил развален по иск, предявен само от един от неговите наследници, принадлежат на наследника, който е предявил иска, а не се връщат в наследството на общия наследодател (Решение № 116/25.06.2015 по гр. д. № 592/2015, I г. о. на ВКС).

4. В практиката се поставя въпросът дали третото лице, в полза на което е сключен договорът за издръжка и гледане, може да иска неговото разваляне поради неизпълнение.

Според Тълкувателно решение № 30 от 17.VI.1981 г., ОСГК на ВС бенефициерът не е страна по договора, макар и той да е сключен в негова полза, нито пък е кредитор по смисъла на чл. 87 ЗЗД. Съгласно чл. 22 ЗЗД третото лице може да заяви, че иска или отказва да се ползва от уговорката в негова полза, но няма  право да въздейства върху договора. Възможността за разваляне на договора поради неизпълнение принадлежи на прехвърлителя (уговарящия). Активно легитимиран кредитор по смисъла на чл. 87 ЗЗД е той, а не третото лице, в чиято полза е сключен договорът. Третото ползващо се от договора лице може само да изисква реалното или трансформираното му изпълнение. Може също така да търси обезщетение за вредите, които е понесло поради виновното неизпълнение от страна на длъжника – обещател.

В практиката обаче се срещат случаи, при които настъпва сливане на качествата „бенефициер“ и „кредитор“. Обикновено това са случаите на правоприемство, когато третото ползващо се от договора лице наследи уговарящия (например между съпрузи). Както вече стана ясно, в актива на наследството се включва и правото по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, поради което наследникът – бенефициер ще бъде активно легитимиран да иска развалянето на договора по съдебен ред, ако са налице и останалите предпоставки за това.

5. Във връзка с развалянето на договора за издръжка и гледане следва да се отчете и проблемът за действието на развалянето и последиците, които то влече.

Като всеки договор, с който се прехвърля право на собственост или се учредява ограничено вещно право върху недвижим имот, той се разваля по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Действието на развалянето е ex tunc. Обратното положение би било крайно несправедливо за приобретателя, който би следвало да върне обратно прехвърления имот, но същевременно не би имал право да иска връщане на престираните от него грижи и издръжка. За да се развали с действие за в бъдеще един двустранен договор, и двете насрещни престации трябва да бъдат с периодично или продължително изпълнение. При договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане престациите са разнородни – тази на прехвърлителя е еднократна, тъй като задължението за прехвърляне на собственост се осъществява с едно действие, докато престацията на приобретателя е с продължително изпълнение – той е длъжен непрекъснато, до настъпване на смъртта на кредитора да полага грижи за него и да му дава издръжка. Развалянето на договор за издръжка и гледане има обратно действие, защото при развалянето настъпва ново правно положение, което задължава страните да върнат това, което са си разменили (Тълкувателно решение № 122 от 01.12.1986 г. ОСГК на ВС, Решение № 507 от 22.06.2010 г. по гр. д. № 944/2009 г., г. к., І г. о. на ВКС, Решение № 88 от 16.04.2013 г. по гр. д. № 528/2012 г., IV г. о., ГК на ВКС).

Съдът не може служебно, без искане на страните да се произнесе по въпроса за връщане на разменените престации. Прехвърлителят може да иска връщането на имота на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Същото може да направи и приобретателят по отношение на дадената издръжка, която също представлява задължение за dare. Приобретателят обаче не разполага с кондикция по отношение на престацията за гледане поради непредметния й характер. За да получи паричната равностойност на положените грижи, той може да си послужи със субсидиарния иск по чл. 59 ЗЗД.

6. В контекста на изследваната проблематика се поставя и въпросът за развалянето на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу вече престирани грижи и издръжка и срещу поемане на такова задължение за в бъдеще.

Според Решение № 674 от 06.03.1980 г. по гр. д. № 2776/1979 г., на II г. о. на ВС клаузата за положени грижи до деня на нотариалния акт изключва цялостното разваляне на договора поради неположени след сключването му грижи. Положените грижи до деня на нотариалния акт имат своя равностойност, поради което сделката в тази й част била идентична с продажба. В производството по разваляне на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу грижи, положени преди сключването на договора и за в бъдеще, съдът трябва да изследва и съпостави паричния еквивалент на грижите в миналото с цената на имота към датата на сделката (Решение № 103 от 02.02.1997 г. по гр. д. № 1029/1996 г. на II г. о. на ВКС) и съобразно с това изчисление да прецени каква е частта от алеаторния договор, която подлежи на разваляне (Решение № 500/23.08.2010 г., по гр. д. № 1702/2009 г., на IV г. о. на ВКС, Решение № 11 от 25.02.2011 г. по гр. д. № 1510/2009 г., ІV г. о. на ВКС).

Не липсва обаче съдебна практика в противоположния смисъл. Според  Решение № 827 от 03.12.2009 г. по гр. д. № 1382/2008 г., ІІІ г. о. на ВКС в изследваната хипотеза договорът е единен, тъй като целта на прехвърлителя е да обезпечи бъдещи грижи и издръжка като продължение на престацията, получена до сключването на договора. Нейното превръщане в пари или собственост би представлявало недопустима промяна на волята на страните. Уговорената между страните престация в грижи и издръжка е неделима за минало и бъдеще време. Затова неизпълнението след сключване на договора повлича цялостното му разваляне. Това становище се застъпва и в Решение № 88 от 16.04.2013 г. по гр. д. № 528/2012 г., IV г. о. на ВКС на фона на следните аргументи. Когато прехвърлителят е доволен от получените издръжка и грижи и желае да продължи да ги получава и за в бъдеще, той може да прехвърли собствеността върху имот по два различни начина: 1) една част от имота да прехвърли срещу вече положените грижи, а другата част – срещу дължимите в бъдеще или 2) да прехвърли целия имот срещу миналите и бъдещите грижи без да се посочват части. В първия случай договорите са два: единият комутативен и неподлежащ на разваляне поради неизпълнение, а другият – алеаторен и подлежащ на разваляне при неизпълнение. Във втория случай, когато страните не са се съгласили каква част от имота се прехвърля срещу миналите и каква част – срещу бъдещите издръжка и грижи, договорът е единен, тъй като не може да се предполага, че прехвърлителят би прехвърлил нещо срещу миналите грижи, без да си осигури такива и за в бъдеще. Недопустимо е съдът да определя каква част от имота страните са се съгласили да прехвърлят срещу миналите и каква част – срещу бъдещите грижи, както и да предполага, че нещо би било прехвърлено и без задължението за бъдещи грижи. Договорът е единен и подлежи на разваляне изцяло, когато неизпълнението на алеаторната престация (грижите и издръжката, уговорени за в бъдеще) не е незначително с оглед интереса на кредитора (Решение № 441/27.05.2009 г. по гр. д. № 486/2008 г., ІV ГО на ВКС, Решение № 327/25.02.2015 г. на ВКС, ІV г. о. по гр. д. № 1205/2014 г., Решение № 20/22.07.2015 по гр. д. №1853/2014 IV г. о. на ВКС, Решение № 159/10.08.2015 по гр. д. № 4124/2014 на ВКС, ГК, IV г. о.).

ІX. Особености във връзка със смъртта на страните по договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане.

1. Със смъртта на прехвърлителя или на бенефициера договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане се прекратява, защото правата по него са лични и ненаследими.

2. Смъртта на приобретателя по договора за издръжка и гледане се свързва със специфични последици, изведени в Тълкувателно решение № 30 от 17.06.1981 г. по гр. д. № 2/1981 г., ОСГК на ВС, както и в по-новата съдебна практика (Решение № 622 от 25.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 212/2010 г., III г. о., Решение № 57 от 20.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 6541/2007 г., II г. о.).

Смъртта на длъжника не води до автоматично прекратяване на договора по чл. 89, изр. 1 ЗЗД. От сключването на договора до смъртта на длъжника кредиторът е получавал точно изпълнение. Настъпилата обективна невъзможност следва да се квалифицира като частична по чл. 89, изр. 2 ЗЗД. Прехвърлителят може да развали договора по съдебен ред, ако няма достатъчен интерес от частичното изпълнение (например ако приобретателят е починал скоро след сключването на договора). Кредиторът обаче може и да не упражни това свое право, ако настъпилата със смъртта на длъжника обективна невъзможност бъде преодоляна чрез изпълнение от страна на неговите наследници. Както вече бе пояснено, престацията на приобретателя поначало не е intuito personae, тъй като действията по осигуряване на грижите и издръжката са заместими и могат да бъдат извършени пълноценно от всяко друго лице. Затова при смърт на длъжника той може да бъде успешно заместен от правоприемниците си. Наследниците на длъжника ще отговарят пред прехвърлителя до размера на наследствения им дял и под страх от евентуално разваляне на договора поради неизпълнение.

Когато договорът е сключен с оглед конкретните лични качества на приобретателя или когато е било изрично уговорено, че при изпълнение на задълженията си длъжникът не може да бъде заместван от други лица, прехвърлителят може 1) да приеме предложеното изпълнение от страна на наследниците – когато се съгласи поетото от наследодателя незаместимо задължение да се изпълнява за в бъдеще като заместимо; 2) да развали договора по съдебен ред – когато няма достатъчен интерес от частичното изпълнение и не желае да получи незаместимата престация от наследниците на длъжника. Договорената недопустимост на заместването освобождава кредитора от задължението да приеме изпълнението, предоставено му от трето лице – арг. от чл. 73 ЗЗД (Решение № 5 от 15.03.2010 г. на ВКС по т. д. № 390/2009 г., I т. о., ТК). Неприемането не го поставя в забава, защото предложеното изпълнение е неточно.

Внимание заслужава и хипотезата, при която преди смъртта на длъжника, поел незаместимо задължение за издръжка и гледане, кредиторът е приемал пълно или частично изпълнение от страна на трети лица (бъдещите наследници). При тези обстоятелства възниква въпросът може ли кредиторът да откаже да приеме като неточно същото това изпълнение от страна на същите трети лица и след смъртта на длъжника, при положение че не е направил възражения за неточно изпълнение, докато приобретателят е бил жив. Би могло да се приеме, че прехвърлителят, който е приемал изпълнение на незаместимо задължение от недлъжник, продължило и след смъртта на приобретателя, не разполага с правото едностранно да прекрати договора по съдебен ред или да го развали поради неточно изпълнение с оглед личността (в този смисъл Решение № 5 от 15.03.2010 г. на ВКС по т. д. № 390/2009 г., I т. о., ТК относно незаместимото задължение по договора за изработка).

X. Заключение.

В хода на изложението стана ясно, че в правната природа на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане са заложени някои конфликтни положения, които пораждат множество юридически предизвикателства, в борбата с които ВС и ВКС демонстрират своя нормотворчески потенциал. Представените особености, изследвани и изведени от съдебната практика, в своята съвкупност и взаимосвързаност изграждат една своеобразна уредба на този ненаименуван договор и същевременно поставят на дневен ред необходимостта от изричната му законова регламентация.

Автор: Диана Асеникова

---

---

---

[1] Обн. ДВ. бр. 26 от 30 Март 1973г., отм. ДВ. бр.19 от 1 Март 2005 г.

[2] Вж. чл. 10, ал. 1 ЗСГ: „Който притежава недвижим имот в размерите, определени от този закон, може да придобива друг имот от същия вид само по наследство, по давност и по договор за издръжка и гледане“; чл. 13, ал. 1 ЗСГ: „Собственикът на притежаваните селскостопански недвижими имоти в законно допустимите размери не може да ги прехвърля на граждани освен с договор за издръжка и гледане, ако приобретателят упражнява селскостопанска дейност“; чл. 21, ал. 1 ЗСГ: „Продажбата на наследство, в което се включват недвижими имоти и вещни права по чл. 15, прехвърлянето им срещу задължение за издръжка и гледане, както и замяната им срещу движими вещи или недвижими имоти и вещни права върху него се извършват след предварително разрешение от председателя на изпълнителния комитет на общинския народен съвет по местонахождението на имота“.

[3] Според Кр. Таков договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане представлява особен вид замяна, при която срещу собствеността на имота се прехвърля „друго право“ (чл. 222 ЗЗД) – Таков, Кр. Персонална симулация. Видове, хипотези, сравнения с други правни конструкции. В.: Юридически свят, 2005, № 2, с. 82.

[4] Според С. Розанис алеаторността на договора за издръжка и гледане за бъдеще е толкова несъмнена, че практиката я е въздигнала като белег и видова отлика на този тип договор – вж. Алеаторни сделки. В.: Собственост и право, 2002 г., № 4.

[5] Така Велинов, И. Договор за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане. ГСУЮФ. 1967, том LVIII, кн. II, с. 17.

[6] Така Траницов. Хр. Договор за гледане и издръжка. П.: Анима, 1999, с. 26.

[7] Така  Калайджиев, А. Облигационно право. Обща част. С.: Сиби, 2013, с. 130.

[8] Така Кожухаров Ал. Облигационно право. Общо учение за облигационното отношение. С.: 1958, с. 85., цит. по Розанис, С. Алеаторни сделки. В.: Собственост и право, 2002 г., № 4, с. 39.

[9] Така Кожухаров. Ал. Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения. С.: 1965, с. 122,  цит. по Розанис, С. Алеаторни сделки. В.: Собственост и право, 2002 г., № 4, с. 44.

[10] Така Калайджиев, А. Облигационно право. Обща част. С.: Сиби, 2013, с. 130.

[11] Вж. още  Павлевчев, Н. Договор за издръжка и гледане за минало време. Съчетания. – достъпно на [https://www.challengingthelaw.com/obligacionno-pravo/dig-sachetania/#sdfootnote44sym] <19.10.2014>

[12] В този смисъл Венедиков, П. Договор за издръжка и гледане. С.: ИК „Проф. Петко Венедиков”, 2000, с. 7.

[13] Вж. Тончев, Д. Коментар върху Закона за задълженията и договорите. За делимите и неделимите задължения. Член 107 ЗЗД, сп. Търговско право, 2000, бр. 5, с. 70: “…ако в задължението имаме само един длъжник и само един кредитор, безполезно е да се говори за делимо или неделимо задължение, понеже това различие няма никаква практическа цел“.

[14] Съгласно чл. 128, ал. 1 ЗЗД задължението е неделимо, когато това, което се дължи, е неделимо по своята природа или поради намерението на договарящите. Съгласно чл. 107 ЗЗД (отм.) „задължението е неделимо, когато то има за предмет една вещ или едно действие, което не може да се дели на части. Така също неделимо е задължението, когато има за предмет една вещ или едно действие, което, макар и да е делимо по своето естество, е престанало да бъде такова предвид на начина, по който договарящите страни са гледали на него. Всяко друго задължение е делимо“.

[15] Вж. Асеникова, Д. Критичен преглед на Тълкувателно решение № 6 от 15.05.2012 г. по тълк. д. № 6/2011 г., ОСГК на ВКС, достъпно на [https://gramada.org/%D0%BA%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B8%D1%87%D0%B5%D0%BD-%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B3%D0%BB%D0%B5%D0%B4-%D0%BD%D0%B0-%D1%82%D1%8A%D0%BB%D0%BA%D1%83%D0%B2%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%BD%D0%BE-%D1%80%D0%B5%D1%88/] <23.01.2017>

[16] Тончев, Д. цит. съч., с. 75.

[17] Вж. Калайджиев, А. Облигационно право. Обща част, С.: Сиби, 2013, с. 591.

[18] Вж. Траницов, Хр. Договор за гледане и издръжка, П.: Анима, 1999, с. 51.

[19] Пак там, с. 52.

[20] Пак там, с. 56.: „Няма пречка в договора страните да уговорят делимост на съдържанието – да се уговори само гледане или само издръжка, като се стига до разделност на отделните елементи. Във всички случаи делимостта следва да бъде изрично договорена и конкретизирана относно отделните елементи от задължението за гледане и издръжка“.

[21] Вж. Решение № 99 от 30.VI.1986 г. по гр. д. № 65/86 г., ОСГК – „Основателно задължението на съзадължените за грижите лица е квалифицирано с решението като неделимо. Този негов характер произтича от същността на създаденото правоотношение и от изрично изразената воля в нотариалния договор.“; Решение № 315 от 1992 г. на I г. о. на ВС – „Уговорката за неделимостта може да бъде изразена както изрично, така и мълчаливо“; Решение №1128 от 1982 г . на  I г. о. на ВС – „Ако страните не обособят действията по задължението за гледане, те мълчаливо уговарят неделимост на престацията“; Решение № 675 от 12.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 972/2009 г., IV г. о., ГК (на което впрочем се позовават върховните съдии в мотивите на обсъжданото тълкувателно решение): „В нарушение на чл. 129, ал. 1 ЗЗД, въззивният съд е приел, че поетото от ответниците задължение е неделимо“; Решение № 631 от 13.07.2009 г. по гр. д. № 2365/2008 г., ІV г. о. ВКС: „Изводът на съда за неделимост на поетото задължение за издръжка и гледане (…) е неправилен“; Решение № 159/10.08.2015 по гр. д. № 4124/2014 на ВКС, IV г. о.: „Ако дължимата престация, поета от множество приобретатели, е уговорена като неделима по своя характер (всеки дължи едно и също като съдържание и обем, като не може да престира на части или непълно), то и задължението им ще е неделимо“.

[22] За някои практически проблеми по приложението на чл. 97, ал. 1, изр. 2 ЗЗД вж. Първанова, Б. Забава на кредитора при изпълнение на парични задължения, достъпно на  [https://gramada.org/%D0%B7%D0%B0%D0%B1%D0%B0%D0%B2%D0%B0-%D0%BD%D0%B0-%D0%BA%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B0-%D0%BF%D1%80%D0%B8-%D0%B8%D0%B7%D0%BF%D1%8A%D0%BB%D0%BD%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D0%BD%D0%B0/]  <24.04.2015>

[23] Вж. по-подробно Асеникова, Д. Критичен преглед…