Провеждането на публични продажби е едно своеобразно състезание между неограничен брой лица, борещи се да бъдат обявени за купувачи на обявеното за продажба имущество. Като всяко друго състезание и това е подчинено на определени правила, които осигуряват неговата законосъобразност, съответно гарантират публичност, прозрачност и равнопоставеност на участниците, с цел постигане на най-висока цена на продаваното имущество. Поради широката практическа приложимост на този изпълнителен способ, както и поради сериозната конкуренция между отделните участници, в практиката се повдигнаха множество на брой въпроси свързани с обявяването на купувач на при провеждането на търговете, които следва да бъдат изяснени.
Обявяването на купувач е действие, което е насочено към лицето, което е спечелило наддаването, предлагайки най-високата цена. То става публично, в присъствието на всички явили се наддавачи, и се вписва в протокола от наддаването. Това действие приключва наддавателния процес, но не и самата публична продан. С обявяването на купувач не завършва фактическия състав на изпълнителния способ, тъй като все още не е налице влязло в сила постановление за възлагане. То дори не е издадено. Пораждат се единствено облигационноправни последици, като се открива възможност за обявения купувач да придобие всички права, които длъжникът е имал върху имота си, съответно задължение за заплащане на остатъка от предложената цена. Условие за осъществяването и е плащането на остатъка от продажната цена в двуседмичен срок от обявяването на наддавача за купувач – чл. 492, ал.3 ГПК. Няма значение дали той е присъствал на търга. След като е внесъл задатък, а ако не внася такъв, след като е подал наддавателно предложение, за да обезпечи участието си се предполага, че следи за резултата от продажбата.Цената се изплаща по сметка на съдебния изпълнител, а не директно на взискателя. Отказът от тази възможност не представлява отказ от вещно право.
Купувач може да бъде обявен както в писмената, така и в устната фаза на търга. Ако след отварянето на писмените наддавателни предложения и обявяването на най-високата предложена цена няма наддавачи, които да искат да предложат по-висока цена с размера на един задатък, няма да се проведе устно наддаване и съдебният изпълнител ще може да обяви за купувач наддавачът, който е предложил най-високата цена при писменото наддаване. В случай, че има две предложения, равни по стойност, съдебният изпълнител ще определи купувача чрез жребий. И накрая, ако се проведе устно наддаване, за купувач се обявява този наддавач, който е предложил най-високата цена в тази фаза от наддаването, съответно няма други наддавателни предложения. Последното се констатира в протокола на съдебния изпълнител, като органът по изпълнението задължително вписва, че три пъти е отправил запитване до присъстващите наддавачи дали някой ще предложи по-висока цена с размера на един задатък, съответно че такова предложение не е било заявено[1].
Ако обявеният купувач е трето лице за изпълнителното производство и плати остатъка от цената в срок, след приспадане на внесения задатък, съдебният изпълнител му издава постановление за възлагане. С влизането му в сила настъпва вещният ефект и купувачът придобива собствеността върху недвижимия имот. Ако обявеният купувач е взискател, то са възможни два варианта. Първият вариант се прилага при наличие на присъединени взискатели. Тогава взискателят-наддавач не дължи плащането на цена, а съдебният изпълнител следва да изготви разпределение по реда на чл. 495 ГПК, в което да определи размера на съразмерните части, който трябва да бъде внесен. Това се налага с оглед разпоредбата на чл.461 ГПК, която допуска взискател, на който е възложена вещта, да може да прихване от дължимата срещу стойността й сума такава част от вземането си, каквато му се пада по съразмерност. Освен това, в повечето случаи някои от присъединените взискатели е с привилегия, поради което неговото вземане подлежи на удовлетворяване преимуществено. Именно поради тази причина е необходимо изготвянето на това, условно казано, предварително разпределение[2]. След като бъде изготвено, то трябва да влезе в сила, като от този момент започва да тече и двуседмичния срок за внасянето на сумата предвидена за съразмерните части. Ако взискателят я изплати, съдебният изпълнител му издава постановление за възлагане. Вторият вариант се прилага, когато взискателят е един, и няма други присъединени кредитори. Тогава съдебният изпълнител е длъжен да изчисли размера на дълга и да запише в протокола от наддаването каква е сумата, която взискателят следва да внесе, или ако вземането му надвишава предложената цена, да внесе само необходимите данъци и такси за придобиване на имота[3].
Ако обявеното за купувач лице не внесе предложената от него с наддавателното предложение цена в срок, настъпват определени правни последици. На първо място, ако купувачът е трето лице, той губи внесения от него задатък. Това е санкцията, която той търпи от недобросъвестното си поведение, съответно тази сума се приема за собственост на длъжника, поради което се разпределя между взискателите – чл. 493, ал.1 ГПК[4]. Тук съществува и изключение от това правило. В съдебната практика се приема, че внесеният задатък от обявения купувач, който не е платил остатъка от предложената от него цена, се задържа, за да бъде предаден на правоимащия. Според ВКС, ако така задържаният задатък не може да бъде получен от взискателите, защото вече са удовлетворени от цената, или са привидни, той се предава на длъжника, но ако и длъжникът е недобросъвестен, задържаният задатък може да бъде върнат единствено на обявения купувач, макар да е бил задържан правомерно, тъй като съществуват правни пречки целта на неговото задържане да бъде постигната[5]. Изложеното становище на съда трудно може да бъде споделено, тъй като възлагането на преценката дали взискателите и длъжниците са добросъвестни на органа по изпълнението клони по-скоро към материалното, а не процесуалното право, а съдебните изпълнители не могат да преценяват материалноправни въпроси.
В съдебната практика е коментиран и въпроса дали при вече внесен задатък, и настъпило прекратяване на изпълнителното производство при обезсилване на изпълнителния лист, той подлежи на връщане на неплатилия продажната цена купувач. Оформили са се две противоположни становища. Едното поддържа, че правомерно задържаните задатъци не могат да бъдат върнати поради факти, настъпили след задържането, тъй като такива факти не могат да имат отношение към основанието за задържане. Затова нямат правно значение обстоятелствата, че публичната продан не е станала или постановлението за възлагане е отменено, влязло е в сила или публичната продан е обявена за недействителна. Без правно значение е също дали е извършено разпределение и дали то е влязло в сила, тъй като неговата сила на пресъдено нещо обвързва само длъжника и взискателите (тя не се разпростира по отношение на наддавачите). Няма правно значение и евентуално последващо прекратяване на изпълнителното производство, защото искът за съществуване на вземането е отхвърлен или изпълняваното осъдително решение е отменено в инстанционно или извънинстанционно производство и предявеният осъдителен иск е отхвърлен с влязло в сила решение[6]. Второто становище приема, че с обезсилването на изпълнителните действия вече не са били налице предпоставките на чл. 493, ал. 1 ГПК за отнемане на внесения задатък от неизправния наддавач и превеждането му по сметка на взискателя. Публичната продан не е станала и с обезсилване на изпълнителния титул, и прекратяване на изпълнителното производство задатъкът е следвало да бъде върнат на купувача[7]. Второто становище следва да бъде споделено. При прекратяване на изпълнителното дело на основание обезсилване на изпълнителния титул извършените изпълнителни действия по правило се обезсилват с обратно действие[8]. В случай, че задатъкът все още е бил по сметка на органа по изпълнението, същият с обратно действие от собственост на длъжника става отново собственост на внеслия го наддавач и е следвало да му бъде върнат, а не да се предава на длъжника.
Ако купувачът е бил взискател, който не е внасял задатък, санкцията на закона е да му бъде редуцирано вземането с размера на задатъка. Освен това, той носи отговорност спрямо другите взискатели за претърпените от тях вреди, както и за разноските по продажбата, която се реализира по исков ред – чл. 495 ГПК. Ако взискателят е бил с по-малко вземане от размера на задатъка и е внесъл такъв, прилага се правилото при обявено за купувач трето лице. За да се разпредели задържания задатък е необходимо да се изготви отделно разпределение от съдебния изпълнител, но само в случай, че има присъединени кредитори[9].
При невнасяне на цената от обявеното за купувач лице в срок, съдебният изпълнител следва да пристъпи към обявяване на следващ купувач, който се избира на основание вписаните в протокола действителни наддавателни предложения. С обратна сила се разваля облигационното отношение между наддавача, обявен за купувач, и длъжника[10]. Обявеният купувач губи окончателно възможността да стане собственик на имота по реда на висящата публична продан. Отпада обаче и неговото задължение да плати обещаната цена. Целта е бързо да се ликвидират отношенията с неизправния купувач, а не да се заменя длъжникът с друг длъжник. Обявява се този наддавач, който е предложил най-висока цена след тази на вече обявения купувач, който не я е внесъл в срок. Тази процедура продължава до плащането на цената от обявеното за купувач лице, като в тази фаза е недопустимо да се извършва оттегляне на наддавателни предложения. Буди недоумение факта, че в чл. 492, ал.3 ГПК е предвиден двуседмичен срок за внасяне на цената от купувача, а в чл. 493, ал.2 ГПК, когато купувачът не е внесъл цената и съдебният изпълнител е обявил за купувач следващия наддавач, с най-високо наддавателно предложение, срокът е едноседмичен. Преди измененията на ГПК в ДВ, бр.105/2017г. срокът беше едноседмичен за всички, но след измененията в чл. 492, ал.3 ГПК той беше променен на двуседмичен. Идеята на законодателят беше, че с увеличаването му ще се даде възможност на купувача да финансира покупката чрез кредит, или по друг алтернативен начин, а за това се изисква време. Единственото логично обяснение е, че законодателят е пропуснал да измени срока и в разпоредбата на чл. 493, ал.2 ГПК, т.е. става въпрос за законодателен пропуск, който de lege ferenda трябва да се коригира.
Срокът за плащане на цената от обявения купувач тече от деня следващ приключването на търга[11], а при обявяване на следващ по ред наддавач за купувач, от уведомяването му от съдебния изпълнител, че не е внесена цената и че той е обявен за купувач. Ако цената не се внесе и от него, санкцията е същата, както при първия обявен купувач. При изчерпване на наддавачите с действителни наддавателни предложения и невнасяне на цената в срок от някой от тях, съдебният изпълнител следва да обяви публичната продан за нестанала с разпореждане, съответно да насрочи нова служебно, ако има овластяване по чл. 18, ал.1 ЗЧСИ[12]. За нестанала се обявява и продан, по която не са се явили наддавачи, както и когато всички подадени наддавателни предложения са недействителни. За нестанала следва да се приеме и публична продан, чието постановление за възлагане е било отменено по реда на чл. 435 ГПК, съответно по чл. 303 и сл. ГПК[13], както и когато публичната продан бъде обявена за недействителна по исков ред – чл. 496, ал.3 ГПК[14]. При липса на овластяване по чл. 18, ал.1 ЗЧСИ, нова продан може да се поиска само от взискателя, и то в едноседмичен срок от уведомяването му за разпореждането за нестанала продан – чл. 494, ал.1 ГПК. Срокът е преклузивен. Ако взискателят не поиска в в този срок нова продан, втора по ред, то не може да се извърши и трета продан по смисъла на чл. 494, ал.2 ГПК. Недопустимо е да се прескочи втората продан по чл. 494, ал.1 ГПК, и да се премине към трета продан по чл. 494, ал.2 ГПК. Изпускането на срока по чл. 494, ал.1 ГПК лишава взискателя от възможността да поиска, както втора, така и трета продан, съответно настъпват последиците на чл. 494, ал.2 ГПК и имотът подлежи на освобождаване от изпълнение[15]. Ако обаче, взискателят спази срока предвиден в чл. 494, ал.1 ГПК, то следва да се извърши втора продан. Тя се провежда по правилата на първата, като единствената разлика е, че началната цена се определя в размер на 90% от началната цена при първата продан, която е била обявена за нестанала. Математическата формула е определена от законодателя и не може да се дерогира по съгласие между страните в изпълнителното производство, нито пък от органа по изпълнението. Предвиденият в чл. 494, ал.2 ГПК едномесечен срок от приключването на първата продан, в който трябва да започне втората продан, също е преклузивен, а не инструктивен[16]. При неставането и на втората продан за взискателят се открива правото да поиска определянето на нова начална цена, съответно извършването на следваща продан. Искането на взискателя за определяне на нова цена по правната си същност е искане за нова продан, както и заявеното искане за нова продан при условията на чл. 494, ал. 2 ГПК съставлява искане за определяне на нова начална цена, от която тя да започне. Без правно значение е употребената от взискателя терминология, когато искането е ясно, а посочването на текста от закона определя условията, при които тя да се извърши[17]. В този случай съдебният изпълнител следва да избере вещо лице, което да изготви експертно заключение относно стойността на имота, от която ще се определя и новата начална цена. Ако взискателят не поиска нова продан, или съдебният изпълнител не я насрочи, при наличие на възлагане по чл.18, ал.1 ЗЧСИ[18], имотът се освобождава от изпълнение и възбраната се заличава – чл. 494, ал.2 ГПК. Тук е налице прекратяване на изпълнителния способ, поради което всички извършени по него действия се обезсилват по право. Въпреки това имотът не става несеквестируем[19]. Върху него може по-късно, по искане на взискателя, да бъде насочено ново изпълнение. Това обаче не означава, че срокът предвиден в разпоредбата на чл. 494, ал.2 ГПК е инструктивен, и неспазването му не е скрепено със санкцията да бъдат отменени всички действия[20]. В случай, че съдебният изпълнител вече е изоставил изпълнението и е вписал заличаване на възбраната, новопостъпилата молба на взискателя за изпълнение върху имота ще означава, че отново трябва да се впише възбрана, и едва тогава да се пристъпи към опис и продан. Възможно е обаче, след заличаване на възбраната, длъжникът да се е възползвал и да се е разпоредил с имота. Тогава взискателят няма да има друг избор, освен да предяви иск по чл. 135 ЗЗД.
Автор: Д-р Димитър Иванов
[1]Решение № 428 от 31.03.2016 г. по в.гр.д. № 437/2016 г. на ВОС; Решение № 94 от 31.01.2014 г. по в.гр.д. № 3367/2013 г. на ВОС; Решение № 1776 от 29.03.2017 г. по в.ч.гр.д. № 119/2017 г. на БлОС; Решение № 18 от 20.01.2015 г. по в.гр.д. № 4/2015г. на ОС – Пазарджик.
[2]В Решение № 760 от 20.07.2022 г. по в. гр. д. № 224/2022 г. на ОС – Бургас и Определение № 3064 по в. т. д. № 3953/2015 г. на САС е прието, че това разпределение, макар и предварително/и без постъпили реално суми /е същинско /макар и под условие/, защото ако след влизането му в сила взискателят-купувач внесе определената му сума в определение срок от закона, ново разпределение не се прави. То е предпоставка съдебният изпълнител да преведе съответните припадащи се суми на другите взискатели или на длъжника. Затова именно, макар и да е предварително и да е поставено в зависимост от сбъдването на едно условие, при сбъдването му разпределението по чл. 495 ГПК става окончателно и с него се осъществяват всички последици, които са последици на разпределението по чл. 460 ГПК.
[3]Иванов, Д., Николов, Д. Изпълнително производство по реда на ГПК и ЗОЗ. Второ преработено и допълнено издание, Сиела, 2017, с.410.
[4]Решение № 196 от 20.07.2012 г. по гр. д. № 1555/2011г. на ВКС.
[5]Решение № 17 от 26.02.2018 г. по гр. д. № 2915/2017г. на ВКС.
[6]Решение № 17 от 26.02.2018 г. по гр. д. № 2915/2017г. на ВКС.
[7]Решение № 196 от 20.07.2012 г. по гр. д. № 1555/2011 г. на ВКС.
[8]Т.10 от ТР 2 от 26.06.2015г. по т.д. 2/2013г. на ОСГТК на ВКС; Решение № 42 от 26.02.2016 г. по гр. д. № 1812/2015г. на ВКС; Решение № 371 от 29.10.2015 г. по гр.д. № 1385/2012г. на ВКС; Решение № 285 от 06.10.2015 г. по гр. д. № 1953/2015г. на ВКС; Тук следва да се направи уточнението, че обезсилването не касае материалноправните последици, които са настъпили от процесуалните действия на съдебния изпълнител /например погасителна давност/, както и права, които трети лица са придобили от проведени изпълнителни способи.
[9]Такъв казус е разгледан в Решение № 3892 от 1.06.2017 г. по в. гр. д. № 5452/2017 г. на СГС.
[10]Така и Решение № 266704 от 26.11.2021 г. по гр. д. № 5431/2021 г. на СГС.
[11]В разпоредбата на чл. 492, ал.3 ГПК е посочено, че срокът започва да тече от обявяването на наддавача за купувач, т.е. от деня на търга, но това противоречи на чл. 60 ГПК, уреждащ броенето на срокове.
[12]Така и Решение № 118 от 28.07.2020г. по гр.д. №82/2020г. на ВКС. Тук следва да се сложи точка на спора относно това дали, при наличие на овластяване, е необходимо отново да се чака искане от взискателя за нова продан.
[13]След приемането на Тълкувателно решение №6/20.05.2020г. на ОСГТК на ВКС, постановленията за възлагане вече не подлежат на отмяна по реда на чл. 303 и сл. ГПК.
[14]В литературата се прави разграничение между неуспешна и нестанала продан, като се уточнява, че неуспешната продан е тази, при която не се е стигнало до прехвърляне на собствеността, но е възможно продължаване на процедурата и обявяване на нова продан, докато под нестанала, следва да се има предвид окончателното прекратяване на процедурата и преустановяване на опитите на съдебния изпълнител да осъществи продажбата – Ставру, С. Въпроси на българското вещно право, Фенея, 2010, с. 648. Това становище не може да бъде споделено. В правната доктрина отдавна се борави с понятието „нестанала”, като под него не се разбира изоставяне на изпълнението по смисъла на чл. 494, ал.2 ГПК. Дали ще се наименова нестанала, неуспешна, или неосъществена, смисълът е само един – че при нея не се е стигнало до обявяването на купувач. За използването на термина „нестанала” в Сталев, Ж., А. Мингова, В. Попова, О. Стамболиев, Р. Иванова. Българско гражданско процесуално право. Десето преработено и допълнено издание. С., Сиела, 2020, с. 1152; Мутафчиев, Г. Изпълнително производство на Народна Република България. С., 1989, с.185; Митева, Д., Обретенова, М. Изпълнителното производство по ГПК. С., Сиела, 2009, с.47; Градинарова, Т. Гражданско изпълнително производство (Курс лекции, първа част). Издателски център при Русенски университет „Ангел Кънчев“, 2015, с.235.
[15]Попова, В. За приложението на чл. 494 ГПК относно провеждането на нова публична продан с определяне на нова начална цена. – Норма, 2014, №4, с.42-46.
[16]Обратно Решение № 1397 от 27.11.2019 г. по в. гр. д. № 2710/2019 г. на ОС-Пловдив.
[17]Определение №383 от 24.04.2019г. по гр.д. №650/2019г. на ВКС
[18]Обратно в Определение № 353 от 23.02.2018 г. по в. гр. д. № 173/2018 г. на БОС, където е прието, че разпоредбата на чл. 494, ал.2 от ГПК установява съществени правила за законосъобразното провеждане на изпълнителното производство, като нарушението им всякога засяга в съществена степен правата на длъжника по изпълнението. С оглед на горното съдебният изпълнител е задължен да спазва предвидените в процесуалния закон правила, като обстоятелството, че е налице възлагане от взискателя по реда на чл. 18 от ЗЧСИ се явява ирелевантно за надлежното извършване на процедурата по чл. 494, ал.2 от ГПК; Сходно становище се наблюдава и в Неков, Р. Действия на съдебния изпълнител след нестанала публична продан, достъпна на https://www.challengingthelaw.com/grajdanski-proces/nestanala-prodajba/.
[19]Така и в т.9 от ТР № 2 от 26.06.2015г. по т.д. № 2/2013г. на ВКС.
[20]Обратно в Решение № 1805 от 4.12.2017 г. по в. гр. д. № 1412/2017г. на ВОС; Решение № 502 от 22.11.2017 г. по в. гр. д. № 234/2017г. на ОС-Смолян; Решение № 299 от 26.07.2013г. по в.гр.д. № 562/2013г. на ОС – Хасково.
Подобни статии
ЗАЛИЧАВАНЕ НА ВЪЗБРАНИТЕ СЛЕД ПУБЛИЧНАТА ПРОДАН НА НЕДВИЖИМ ИМОТ
Някои въпроси на продажбата на недвижим имот по реда на Закона за особените залози
Ефектът от съдебното решение по чл. 135 ЗЗД спрямо висящото принудителното изпълнение върху недвижим имот
Спира ли се изпълнението спрямо приобретател на възбранен недвижим имот в хипотезата на чл. 638, ал. 1 ТЗ?
Конкуренция между апорт и особен залог на търговско предприятие във връзка с придобиване на правa върху недвижим имот
