Това, което ме провокира да напиша настоящите редове, е казус от практиката, при който едно дружество учредява на друго право на строеж като впоследствие с нотариален акт за поправка към първоначалното споразумение се добавя следната уговорка:
„….Срокът на суперфицията е до (дата, месец, година). След изтичането му суперфициарят се задължава за своя сметка да отстрани сградата, да освободи поземления имот от нея и да предаде имота на учредителя на правото на строеж. В случай, че страните постигнат съгласие, собствеността върху изградената сграда да премине след договорения срок върху суперфициента безвъзмездно или възмездно – това обстоятелство подлежи на договаряне с нарочно допълнително споразумение към настоящия договор в изискуемата от закона форма….“
Когато стане дума за срочност на правото на строеж, на първо място, идва изискването на чл. 67 ЗС, касаещо 5-годишния срок, в който правото на строеж следва да бъде реализирано. За характера на този срок ВКС се произнесе с ТР № 1/2011, в което го прие за давностен. Но дали е възможно, както правото на ползване по смисъла на чл. 57 от ЗС, така и правото на строеж да бъде учредено под прекратителен срок? Дали е законодателен пропуск липсата на законова дефиниция на възможността за учредяване на суперфицията за определен срок или това е допуснато съвсем целенасочено?
Макар и правото на ползване, и правото на строеж да са ограничени вещни права, те имат редица различия, както по отношение на целта, с която се учредяват, така и по последиците им – възможни или желани. При правото по чл. 57 от ЗС целта е единствено предоставянето на възможността на едно трето лице да ползва дадена вещ. При правото по чл. 63 и сл. от ЗС целта е да се създаде възможност за лицето-суперфициар да изгради постройка в чуждия имот. Пряко обвързана с тази цел е и разпоредбата на чл. 69 – ако правото не се упражни в 5-годишен срок, то се погасява по давност.
Във връзка с горните разсъждения е трудно да бъде открита целта на учредяване на суперфиция за определен срок. Така или иначе – веднъж учредена, налице е нормативно-регламентиран срок, а именно този по чл. 67 ЗС, в рамките на който тя следва да бъде реализирана. Може би логиката на договарянето на различен от законовия срок е да бъде накаран суперфициарят да завърши постройката за по-кратък период от време, респективно да му бъде дадена възможност за по-голям срок, в рамките на което да изпълни уговореното по силата на договора за суперфиция. Но и едното, и другото би било възможно, ако приемем, че нормата на чл. 67 от ЗС е с диспозитивен характер. В тази връзка правната теория застъпва схващането, че нормите се делят на императивни и диспозитивни – в зависимост от интереса, който защитават. Приема се, че императивен характер имат нормите, създадени в обществен интерес. Ако погледнем повърхностно на проблема, излиза, че нормата на чл. 67 от ЗС е диспозитивна, тъй като тя защитава интереса на суперфициента, целейки да дисциплинира суперфициаря да завърши постройката в определения срок, т. е защитава се частен интерес, а не публичен.
Проблемът обаче в горепосочената извадка от нотариален акт е друг. Целта не е да се сложи срок на суперфицията, различен от законово определения. Уговорката – след неговото изтичане суперфициарят да премахне изградената постройка – ни навежда на мисълта, че целта е била да се ограничи със срок не правото на строеж за учредяване на дадена сграда, а правото на собственост върху нея. Въпросът е: дали това може да стане, или по-скоро – не дали, а как.
Може отговорът на въпроса да се намира в чл. 65 от ЗС: “Когато правото на собственост върху постройка е установено със срок, след изтичането на срока собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята.“ Интерес представлява начинът, по който такава уговорка би била имплементирана в договор за учредяване на право на строеж. Според мен би звучала по следния начин: „ А учредява на Б право на строеж за сграда….., като след изминаването на Х години от построяването й, Б се задължава да прехвърли на А правото на собственост върху сградата“.
Няма как ex lege собствеността на изграденото да премине в патримониума на суперфициента. Нужна е отделна сделка, която да материализира това преминаване. Съгласно чл. 77 от ЗС, правото на собственост се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени чрез закона. Не споделям мнението, че чл. 65 попада в последната хипотеза. На практика, вследствие на уговорката за срок на правото на собственост върху сградата, изградена въз основа на учредена суперфиция, се поражда едно задължение за обратно прехвърляне. Още повече, че при недвижимите имоти има както специална форма, по която следва да става прехвърлянето им, така и съответно вписвания в Имотния регистър. Да се приеме обратното означава, при наличие на уговорка от вида „ А учредява на Б право на строеж, като страните уговарят н-годишен срок на правото на собственост за суперфициаря по смисъла на чл. 65 от ЗС“, след изтичане на така уговорения срок, суперфициентът А да може да се разпореди със сградата, представяйки като документ за нейната собственост нотариалния акт за учредяване правото на строеж с включената в него уговорка по чл. 65 от ЗС. Като контратеза на това твърдение би могъл да бъде изтъкнат институтът на приращението, уреден в чл. 92 от ЗС, съгласно който собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея, освен ако е уговорено друго. Именно при сделките по учредяване правото на строеж е налице това „уговорено друго“ Но ако е „уговорено“ само за точно определен срок, следва ли че след неговото изтичане в сила влиза принципа на чл. 92 от ЗС? Аргументите ми да съм против това виждане са именно в разбирането, че няма как даден обект, върху който е налице самостоятелно право на собственост, без наличието на транслативна сделка, ex lege да смени собствеността си. В тази връзка интересна интерпретация на проблема е направена в Решение №31/01.03.2012г. по в.гр.д.№ 641/2011 по описа на Апелативен съд гр. Варна:
„Суперфициарното право е уредено в чл. 63 ал.1 ЗС, а съгласно изричния текст на чл. 65 от ЗС когато за упражняването на това право е уговорен срок, и той не бъде спазен, собствеността на построеното преминава безвъзмездно върху собственика на земята. Именно поради тази причина е бил развален договорът за учредяване право на строеж в полза на праводателя на ищцата. Отпадането с обратна сила на правата, които е имал суперфициарят води до освобождаване на земята от учреденото ограничено вещно право и собствениците могат свободно да я застрояват сами или да учредят ново вещно право в полза на трети лица, което са и направили. В същото време, развалянето на договора за учредяване право на строеж в полза на праводателя на ищцата рефлектира пряко върху отношенията помежду им. В резултат от това тя не е придобила валидно правото на строеж, поради което и не може да се позовава на трансформирането му в право на собственост върху построеното.“
В горецитираното решение съдът стига до извода, че чл. 65 от ЗС касае уговаряне на срок на правото на строеж, а не на правото на собственост върху постройката. Твърди се, че неспазването на уговорения срок, води до отпадане с обратна сила на правата на суперфициаря именно като такъв, а не се коментира какво би станало, ако правото на същия се е било трансформирало в право на собственост. Това тълкуване, макар и да влиза в разрез с граматическото тълкуване на чл. 65 от ЗС, до голяма степен би могло да се твърди, че съответства с духа на закона дотолкова, доколкото законодателят с цел защитата на суперфициента е установил срок, в който да трябва да бъде реализирана суперфицията, така per argumentum a fortiori би могло да му разреши сам да установи друг срок. Докато да се възприеме другото виждане, означава да се приеме уговорка от вида „А прехвърля на Б правото на собственост върху обект X за срок от Y години, което по съществото си на чисто доктринерно ниво изглежда несъвместимо с концепцията за правото на собственост като абсолютно право.
Чл. 65 от ЗС поражда въпроси и в частта си относно изискването за „безвъзмездно“ преминаване на собствеността на построеното към суперфициента след изтичане на уговорения срок. Ако приемем за правилно становището, че в чл. 65 се има предвид срок на суперфицията, се получава следната ситуация. Изтича уговореният срок, правото на строеж не е реализирано и по силата на закона построеното до този момент преминава в собственост на суперфициента, в който смисъл е и чл. 92 от ЗС. Но защо това да става безвъзмездно? По отношение на последствията за построеното при неосъществено право на строеж, интерес представляват разсъжденията, посочени в Решение № 64/22.04.2013г. на Апелативен съд Варна по в.гр.д. №109/2103г., а именно:
„Вещното действие на договора за учредяване право на строеж прави невъзможно настъпването на облигационно-правната последица от развалянето, изразяваща се във връщане на разменените престации. Ето защо за уреждане на отношенията между страните следва да намери приложение нормата на чл. 74 ал.1 ЗС. В този случай ответникът и ищец по насрещния иск не може да се ползва от правата по чл. 74 ал.2 във вр. с чл. 72 ЗС. Това е така, защото не сме изправени пред обикновената хипотеза, когато подобренията са направени със знанието и непротивопоставянето на собственика. Те са направени в изпълнение на сключен между страните договор за учредяване право на строеж и представляват насрещна престация по него. Към момента, в който е започнало упражняването на правото на строеж ответникът е бил добросъвестен владелец, защото е предприел изпълнението с намерението да придобие собствеността на построеното. Развалянето на договора поради неизпълнение на тази насрещна престация превръща неизправната страна в недобросъвестен владелец – отпаднало е с обратна сила основанието, годно да го направи собственик. Затова той ще може да търси за подобренията, които е направил в чуждия имот, по-малката измежду двете стойности – разходите за направата им и увеличената стойност на имота.“
С оглед на горното тълкуване сме изправени пред следното противоречие – например А учредява на Б право на строеж със срок 3 години. В рамките на този срок същото не бива реализирано. А разваля договора, Б се позовава на правото си по чл. 74 от ЗС и иска по-малката от двете стойности. А възразява, че на основание чл. 65 от ЗС става собственик на подобренията безвъзмездно. Ако съдът приеме, че тъй като правото на строеж е учредено със срок ,по смисъла на чл. 65 от ЗС, и неговата норма се явява Lex specialis по отношение на чл.74 ЗС, тогава би следвало възражението на А да бъде уважено, но по този начин би се стигнало до неоснователно обогатяване за суперфициента А и би се създала практика, която макар и спазваща буквата на закона, до голяма степен води до необосновано ощетяване на патримониума на суперфициаря. Изходът може би в случая би дошъл от възприемането на нормата на чл. 65 като диспозитивна и с това предоставянето на възможност на страните да я прилагат частично. Още повече, че в случая като концепция, безвъзмездното преминаване на собствеността не защитава толкова интереса на суперфициента, колкото уврежда този на суперфициаря.
Автор: Александър Натов
Подобни статии
По някои въпроси, касаещи ДДС режима на доставките с предмет право на строеж в светлината на практиката на СЕС
Процедурата по строеж и въвеждане в експлоатация на строеж – непреодолимата пречка за инвеститор, изпаднал в неплатежоспособност
По някои проблеми, касаещи определянето на център на жизнени интереси по смисъла на чл. 4 от ЗДДФЛ
Ограничения на правото на собственост по чл. 50-54 от ЗС в практиката на ВКС
Правото на ползване според практиката на ВКС по чл. 290 от ГПК
