Вписване в регистър, противопоставимост и правна сигурност

1. Вписването е включването и съхраняването на информация за определен акт в единна централизирана и електронна система, управлявана от компетентен държавен орган, наречена регистър. У нас на вписване подлежат актове и сделки, които изрично и изчерпателно са посочени в закона. В страната ни няма единен регистър, в който да се вписват всички актове, а съществуват отделни регистри, предвидени и регламентирани в отделни закони. Разбира се, има един държавен орган – Агенцията по вписванията към Министерството на правосъдието, който в голяма степен концентрира отделните регистри, без обаче да изчерпва всички. Регистърът и вписването в него също така се осъществяват по уредена с императивни норми процедура, която по правната си същност е административна, освен вписването в регистъра, уреден в Гражданския процесуален кодекс. Вписването на определените в закона актове поражда правни последици, които имат голямо значение за заинтересованите субекти, а и за цялото общество. Неслучайно в теорията е отделено значително внимание особено на действието на вписването в имотния регистър, търговския регистър и регистъра на ЮЛНС и др.¹

2. Законите, които предвиждат вписване, се произнасят и за неговото правно действие, т.е. за правните последици, които то поражда. Обикновено това са основополагащите закони в съответната правна област – Законът за собствеността – чл. 113 – за действието на вписването на актовете, предвидени в чл. 112 от същия закон; Търговският закон – чл. 67, чл.140, ал. 3 и ал. 4; чл. 231, ал. 3 и ал. 4 – за учредяване на търговското дружество, за действията и влизане в сила на решения на общото събрание на ООД и АД и др. Тук трябва да добавим и Гражданския процесуален кодекс (ГПК) – чл. 599, Закона за търговския регистър и регистъра на ЮЛНЦ (ЗТРРЮЛНЦ) – чл. 10, Закона за ЮЛНС, Семейния кодекс и други. Безспорно е, че в определени случаи вписването има конститутивно действие – от момента на регистрацията възниква юридическото лице или се учредява ипотеката – чл. 67 от Търговския закон – за търговските дружества; чл. 6, ал. 1 от ЗЮЛНЦ –за ЮЛНЦ, чл. 166, ал. 1 ЗЗД – за ипотеката, чл. 171 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) – за договори, които имат за предмет вземане, обезпечено с ипотека и др. Това означава, че без вписване в съответния регистър няма правен субект или сключена сделка. Вписването може да обуславя още и действието на решения на общото събрание на капиталово дружество – чл. чл. 140, ал. 3 и ал. 4; чл. 231, ал. 3 и ал. 4 ТЗ.

Вписването в Централния регистър на особените залози също има конститутивно действие за особените залози. Според чл. 2, ал. 1 Закона за особените залози особеният залог се учредява чрез вписване в Централния регистър на особените залози или в предвидения друг регистър въз основа на договор.

Но докато конститутивното действие е безспорно, защото законът изрично го предвижда, служейки си с израза, че дружеството възниква от момента на вписването или че ипотеката се учредява с вписването си, т.е. конститувното действие е изрично закрепено с императивна правна норма, не е такова положението с другите правни последици на вписването и особено тези, които са предвидени в чл. 113 ЗС. Разбира се, изключвам и безспорността на оповестителното, информационното действие на вписването, неговия публичен характер, защото и тази правна последица е призната и не създава проблеми.

3. Не така стои положението с действието на „противопоставимост” на актовете, действие, въведено с чл.113 ЗС. Оказва се, че много автори са изследвали правната същност на противопоставимостта на вписването² и специално на вписването в имотния регистър, но всички те предлагат различно собствено виждане за правната същност на това понятие, въведено със закона, а не преднамерено в действителността, т.е. едно изкуствено правно понятие.

Въпросите около противопоставимостта на вписването могат да бъдат много – кога настъпва, в какво се изразява, настъпва ли автоматично при проявление на определен юридически факт, как се упражнява и в какви правни последици се изразява, винаги ли противопоставимостта е свързана с вписването.

Повод за тази статия ми даде публикацията на Ивайло Василев, която цитирах. Много млади юристи и студенти обаче се озадачават от правното явление „противопоставимост” и търсят начин да обяснят някои логически противоречия, до които то води. Ив. Василев формулира проблема за конкуренцията между вещни права по вписвания, чиято основа се намира в чл. 113 ЗС, който гласи: „До вписването им актовете по чл. 112 ЗС не могат да се противопоставят на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и вписали вещни права върху недвижимия имот”. Тази не особено удачна законова формулировка е довела до извода, че ако две или повече лица са придобили право на собственост върху един и същи недвижим имот, за собственик се счита този, който първи е вписал акта си за собственост в имотния регистър. Без значение е кой по ред го е придобил. Става дума за сблъсък между две правни положения: Prior tempore potior iure (първият по време е първи по право) и nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet (никой не може да даде нещо, което няма). Ако продавачът – собственик продаде имота на двама купувачи с два отделни договора, по първия договор купувачът става собственик, но по втория той не придобива право, защото продавачът не го притежава, за да му го прехвърли. Ако купувачът – несобственик впише нотариалния си акт преди купувача – собственик, за собственик се счита вторият купувач. Тази метаморфоза настъпва благодарение на противопоставимостта на вписания акт или още известно като оповестително – защитно действие, а не на конститутивно действие на вписването, което първо не е предвидено в закона за актовете за прехвърляне на право на собственост и учредяване на вещни права върху недвижим имот и второ, няма автор, който да го признава. Поради тази причина в теорията се стига до многобройни правни конструкции, които мъчително трябва да се справят с обяснението на нещо, което очевадно противоречи на правната, а и на хабитуелната логика. Хем вторият купувач не е собственик, хем вписването няма конститутивно действие, хем той се стабилизира благодарение на противопоставимостта на вписания си акт и се признава спрямо всички, вкл. и спрямо носителя на правото на собственост, за собственик, хем е безспорно, че договорът за продажба на недвижим имот е деривативен способ за придобиване на право на собственост и че вторият купувач е придобил от продавача нещото, което към момента на продажбата той вече е нямал. Правният фокус е голям, но и досега той се възприема еднозначно в теорията и в практиката, обяснявайки се с многобройни правни конструкции³. Този феномен много точно е формулиран и от Таня Йосифова⁴ : „При наличие на извършено вписване в имотния регистър в полза на втория приобретател, което предхожда вписването на първия приобретател, правата на втория следва да имат предимство и да са противопоставими на всички трети лица, включително на праводателя и на първия по време правоприемник, който обаче не е вписал първи своите права“.

Има различни обяснения за правната същност на изтъкнатия в правната теория феномен – относителна недействителност на неписания акт (П. Венедиков); оригинерен способ за придобиване на права (Ст. Ставру); правата на невписания акт се считат за ненастъпили, което позволява да настъпи правоприемство по втория акт (М. Марков); фингирано правоприемство по отношение на втория по ред приобретател, който първи е вписал своя акт (В. Стоянов, подкрепен от Т. Йосифова)⁵

4. Привлечена от този проблем и виждайки разнообразието в становищата за неговото обяснение, реших да сменя ъгъла, от който гледаме вписването и неговата противопоставимост. Бих искала да тръгна не по пътя на правнодогматичния анализ, да не използвам известния ни понятиен инструментариум, а да започна със социално-икономически анализ.

Когато законодателят ни през 50-те години на миналия век е записал в Закона за собствеността чл. 113, той се е ръководил не от теорията и логиката, а от чисто практически съображения – да въведе ред и правна сигурност в една особено важна сфера – недвижимите имоти и техния оборот. Регистрацията започва у нас с недвижимите имоти и сделките с тях, за да обхване след това много повече области от правната ни действителност. От социологическа гледна точка законодателят ни въвежда вписването в регистри в тези области, където е необходима засилена намеса на държавата и се налага да се обезпечи правната сигурност. И на първо място това е вещноправният режим на недвижимите имоти. Актовете по тяхното придобиване, прехвърляне, ипотекиране, загубване на правото на собственост, трябва да бъдат вписвани в специален регистър и той да се води от компетентни и благонадежни лица, от проверени от държавата хора, в чиято почтеност и знания няма съмнения, т.е. в които държавата има доверие. Държавата е отговорна за правната сигурност и следва да бди над нея. Ако мислено отхвърлим вписването в имотния регистър, извършвано от съдиите по вписванията, би настъпил хаос, няма да се знае кой е собственик, ако продвачът е недобросъвестен и прехвърля един и същи имот на две или повече лица с цел да получи много пари. Няма сигурност и за следващите покупко – продажби със същите имоти. Ако няма вписване, всеки гражданин няма сигурност дали купуваният от него имот вече не е продаден на друг или на други лица. Или дали върху имота няма вещноправни или облигационноправни тежести. Затова в сферата на вписването се прилагат императивни норми, които определят кои актове подлежат на вписване, по какъв ред се извършва то и кой орган е компетентен да води регистрите.

Публичност и сигурност са двете основни цели на вписванията. Тези цели се проявяват не само на плоскостта на вещното право на имотите, но и на дружественото право – чл. 67 ТЗ; в семейното право – чл. 19, ал. 1 от Семейния кодекс; в гражданския процес – чл. 453, чл. 599 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) и др. Навсякъде целта на вписването на акт е да му се предаде публичност. Не всеки акт на частното право се нуждае от публичност, а само този, който, освен за лицата, които са го съставили или са участвали в неговото съставяне, има значение и за трети лица, както и за обществото като цяло. Когато едно лице решава да закупи определен имот, водещ се като собственост на продавача, то ще може да провери, дали продавачът наистина е собственик и дали преди да впише нотариалния си акт за придобиване на собствеността, не са вписани актове на други лица за ограничени вещни права или облигационни тежести.

5. Що се отнася до противопоставимостта, това е втората страна на един и същ медал. Не е достатъчно актът да бъде само вписан, но законодателят трябва да обезпечи и правното му действие. Трябва да се предвидят гаранции, че последиците на вписаните актове ще бъдат зачетени от трети лица и от държавните органи. Щом вписването следва да осигури правния мир и спокойствието на гражданите, държавата е длъжна да обезпечи и доверието на гражданите във вписването. А доверието се обезпечава с формулата „третите добросъвестни лица могат да се позовават на вписването, както и на обявяването, дори ако вписаното обстоятелство, съответно обявеният акт, не съществува” – чл. 10, ал. 1 от Закона за търговския регистър и регистъра на ЮЛНЦ (ЗТРРЮЛНЦ). И правилото в алинея втора на същия член – „невписаните обстоятелства се смятат несъществуващи за третите добросъвестни лица”. Целият член носи наименованието „доверие в търговския регистър и регистъра на ЮЛНЦ”.

Още по-категоричен е чл. 599 ГПК – той прокламира така наречено оповестително – защитно действие на вписването на юридическите лица. Вписаното обстоятелство се смята известно на третите добросъвестни лица от деня на вписването, а това, което подлежи на обнародване – от датата на обнародването – чл. 599, ал. 1 ГПК. Всяко добросъвестно лице може да се позове на вписването, дори ако вписаното обстоятелство не съществува – чл. 599, ал. 2 ГПК. Невписаните обстоятелства се смятат несъществуващи за третите добросъвестни лица – чл. 599, ал. 3 ГПК. Разпоредбата има приложно поле по отношение на юридическите лица, които се вписват по съдебен ред.

И двете норми са специални, но те отразяват социалната, обществената същност на вписването в регистър. Регистърът не само дава информация, не само оповестява определен факт, но фингира верността на информацията. За да имат доверие в него, гражданите трябва да бъдат гарантирани за истинността на вписаното, дори в действителност вписаното да противоречи на реалността – да е вписано несъществуващо обстоятелство или да приемем, че не съществува реално съществуващо обстоятелство, само защото не е вписано. Именно тази формула би могла да обясни логическата противоречивост на вписването в имотния регистър.

Ако приложим нормата – чл. 10 ЗТРРЮЛНЦ по аналогия на закона, бихме обяснили привидно противоречивото положение в имотния регистър по отношение на лица с конкуриращи се права, което се дължи на това, че ние сме приели в Закона за собствеността негативната френска система на вписването. Противопоставимостта на вписаното в имотния регистър обстоятелство означава да се приеме за собственик този, който първи по време е вписал акта си в регистъра, дори той да е придобил правото на собственост от несобственик и без да се налага на вписването да се придава конститутивно действие. Придобилият правото на собственост върху същия имот от праводател – собственик се счита, че не е собственик, ако не е вписал акта си в имотния регистър. Вписалият първи може да противопостави своето право на собственост в случай че носителят на правото на собственост се впише след него. И това е така в името на правната сигурност на третите лица. За невписания собственик знаят само той и неговият праводател. Третите лица, притежатели на конкуриращи права, не знаят, че лицето, което не е вписало нотариалния си акт, е носителят на правото на собственост. Те знаят за нотариалния акт на купувача, който го е вписал и се легитимира пред третите лица като собственик. Желаещите да закупят този имот имат възможност да направят справка, от която разбират, че само един се е позитивирал като собственик. За първия купувач на имота, който е придобил правото на собственост, но не се е вписал, те няма как да знаят. Обезпечена е правната сигурност на третите лица, на участниците в гражданския оборот. За сметка на истинността. Третите лица ще купят имота от вписалия акта си субект, макар той да не е носител на правото на собственост и ще се смятат за собственици, ако успеят да впишат акта си преди истинския собственик.

И така, общото между чл. 113 ЗС от една страна и чл. 10 ЗТРРЮЛНЦ, както и чл. 599 ГПК е, че вписаното обстоятелство се смята за третите лица за съществуващо, а невписаното – за несъществуващо. И в това се изразява противопоставимостта на вписването, което пък от своя страна обезпечава доверието във вписването. Третите лица считат за собственик този, който си е вписал нотариалния акт, а за несобственик – този, който още не е извършил вписването. Ако вторият се впише, първият може да противопостави вписването си, защото го е извършил преди него. Разликата между съставите по чл. 113 ЗС от една страна и чл. 10 ЗТР и чл. 599 ГПК от друга страна, е, че първият визира противопоставимост на всички трети лица (без значение дали са добросъвестни или не), докато ЗТРРЮЛНЦ и ГПК изискват те да са добросъвестни, т.е. да не знаят истинското положение на нещата. Причината за тази разлика си обяснявам с най-високата степен на сигурност, която третите лица трябва да имат във вписването на актовете, отнасящи се до имотите. Вписаното важи за всички трети лица – дори и за тези, които по друг начин, извън вписването, са узнали за действителната ситуация и по-точно, че друг, а не вписаното лице, е собственикът на имота.

Нека илюстрираме написаното с няколко примера.

Първо, вписан е нищожен на някое от основанията по чл. 26 ЗЗД нотариален акт на името на „А“. „А“ продава на „Б“, който се доверява на вписването и вписва втория нотариален акт. „А“ не е собственик, защото е сключил нищожен договор. „Б“ е сключил действителен договор обаче с продавач –несобственик. Въпреки това „Б“ се смята за собственик, защото се е доверил на вписването. Един несъществуващ факт се счита за съществуващ. Договорът с „А“ се обявява по съдебен ред за нищожен, но ако исковата молба е вписана след нотариалния акт на „Б“, съдебното решение, с което е обявен договорът с „А“ за нищожен, не може да се противопостави на придобивния акт на „Б“. „Б“ е собственикът, макар правната действителност да е друга. Вписването е противопоставимо, което означава, че вписаното се приема за съществуващо.

Същото е положението и при исковите молби за постановяване на решение за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот – чл. 114, б. Б ЗС, исковите молби за разваляне на договори, които подлежат на вписване – чл. 114. б. А ЗС във връзка с чл. 88, ал. 2 ЗЗД. Останалите искове молби – за унищожаване, отмяна или признаване нищожността на акта, подлежащ на вписване имат само оповестително действие, доколкото с изрична разпоредба на закона не е предвидено друго – чл. 114, б. А ЗС. Придобитите вещни права и възбраната след вписването не могат да се противопоставят на ищеца – чл. 114, б. Б ЗС.

Вписването на исковите молби, с които се реализират определени права, има временен характер⁶ – временно се противопоставят на действието на съдебните решения, защото тяхната съдба зависи от влязлото в сила съдебно решение – ако се отхвърли искът, и исковата молба губи силата да се противопостави на вписаните  след нея сделки с недвижимия имот.

И без вписването правните последици на акта настъпват. Затова множество подлежащи на вписване актове не се представят за вписване от правоимащите лица поради различни съображения, често и заради спестяване на държавна такса⁷.

При възбрана, по изключение, освен оповестително действие и противопоставимост, вписването има и конститутивно действие (също така и при ипотеката, отказа от право на собственост, актовете по чл. 171 ЗЗД, молбата на кредитора за отделяне на недвижимите имоти на наследодателя, конститутивните искови молби, апортната вноска в търговско дружество.)

Следователно, вписаните в имотния регистър обстоятелства се считат за съществуващи и това е другият израз на правното положение, че придобитите вещни права и наложени възбрани след вписването на исковите молби и на нотариалните актове, макар и издадени и съставени по-рано, не могат да се противопоставят на ищеца и на лицето, което първо е вписало нотариалния си акт или друг акт, подлежащ на вписване. Тук действа правилото Prior tempore, potior iure. От него следва правилото за непротивопоставимост на следващите актове и права. При прехвърляне на вземане, обезпечено с ипотека, на този, който първи е вписал акта си за имота или исковата молба, не може да се противопоставят последващите вписването актове и права. С други думи, всички обстоятелства, вписани в имотния регистър, се считат за съществуващи. Това е проявление на защитното действие на вписването, което е общопризнато във вещното право по отношение на вписването на актовете, с които се прехвърлят право на собственост и се учредяват вещни права върху недвижими имоти и които съставляват преобдаващият брой актове, подлежащи на вписване в имотния регистр.

За да има такова правило, е необходима изрична правна норма. Без държавата да се намеси и без тя да определи реда на всички вписвания за един и същи имот, не би могло да се приложи правилото „първият по време е първи по право”. Придобитите права и наложените възбрани, исковите молби за актове, свързани с промени в правния статус на имота, пораждат правни последици за всички, освен за лицата, които са вписали актовете и исковите си молби преди тях. Обезпечава се вписването, като му се придава приоритет. То се поставя на първо място и всяко вписване може да се противопостави на вписвания, извършени след него.

Следователно, от гледна точна на правната сигурност всички вещноправни актове, които държавата е определила с императивни норми за подлежащи на вписване и вписани, се считат за съществуващи. Помежду си вписаните актове (договори, молби и пр.) се подреждат по реда на вписването. Всички придобити след вписването актове не могат да се противопоставят на предходния вписан акт. Проблемът с конкуренцията на права се решава с формален, а не с материален критерий и това е датата на вписването. Двете правила – първият по време е първи по право и вписването обезпечава приоритет или предимство пред последващо вписаните актове, обезпечават правната сигурност на плоскостта на имотите.

6. Вписване и регистър има и в семейното право. Брачните договори и приложимият законов режим се регистрират в централен електронен регистър към Агенцията по вписванията – чл. 19, ал. 1 от Семейния кодекс. Според чл. 20 от същия кодекс при сделки между единия или двамата съпрузи с трето лице, когато в регистъра няма вписан режим на имуществени отношения, се прилага законовият режим на общността.

Следователно, при имуществените отношения принципът на доверието на вписването също е намерил своето място. До регистрацията брачният договор не може да бъде противопоставен на трети добросъвестни лица⁸. Според същия автор, ако не бъде регистриран, по отношение на третите добросъвестни лица ще се прилага регистрираният режим на имуществени отношения, а ако няма такъв, съгласно чл. 20 СК – законовият режим на общност. Ако прекратяването и изменението не са регистрирани, те също са непротивопоставими⁹.

Следователно, и тук действа правилото, че договор, който не е вписан в предназначения за него регистър, не съществува за третите лица, които не знаят за него, а могат да се осведомят само чрез регистрацията. Особеното тук е, че законът сам определя имущественоправния режим при липса на избран такъв от съпрузите. Ако има брачен договор, но той не е вписан, се счита, че такъв не е сключен и че между съпрузите действа режимът на общност (съпружеска имуществена общност), в случай че не е вписан режим на разделност.

7. При възбраната на имот положението е същото. Възбраната се вписва в имотния регистър и след нейното вписване, на взискателя и на присъединените кредитори не могат да се противопоставят прехвърлянето и учредяването на вещни права, които не са били вписани преди забраната; решенията по исковите молби, подлежащи на вписване, които не са били вписани преди забраната – чл. 453, т. 1 и 2 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Когато принудителното изпълнение е насочено върху имот, извършените от длъжника разпореждания с възбранения имот са недействителни спрямо взискателя и присъединените кредитори, само ако са извършени след вписването на възбраната – чл. 452, ал. 1 и ал. 2 ГПК. Възбраната може да се противопостави, само ако е вписана в имотния регистър, при това не на всяко трето лице, а само на взискателя и присъединените кредитори. Следователно, за разлика от общия режим, тук е налице относителна противопоставимост – не на всяко трето лице, а само на взискателя и присъединените кредитори. Но и по отношение на възбраната действат двете правила – първият по време е първи по право и противопоставимостта на вписването на последвали вписването на възбраната разпоредителни сделки на длъжника с имота.

8. Недействителността, както и противопоставимостта, които според мен означават едно и също нещо, а именно – липса на правно действие, непораждане на правните последици на сделките, вписвани впоследствие, настъпват според нашето право автоматично ipso facto, а не пораждат някакво преобразуващо право в полза на лицето, което черпи от нея благоприятни последици. Друг е въпросът дали автоматичното действие задължително се зачита от заинтересованата страна.

Според мен няма пречка заинтересованото лице да не се съобрази с противопоставимостта или недействителността на сделките и да зачете, да приеме и се съобрази с техните последици – напр. да не допусне да се извърши публична продан на възбранен имот, който длъжникът е продал на трето лице или заинтересованият да зачете вписана след неговия акт ипотека, учредена от праводателя на имота, но вписана след неговата продажба, както и да признае вписан след това договор за аренда. Смятам, че това е възможно, защото от противопоставимостта ползва облага този, който е извършил вписването, а няма пречка той да се откаже от нея. Това обаче може да бъде предмет на друго съчинение и тук не искам да поставям и дискутирам този въпрос и да събуждам страстите.

9. От изложеното може да се направи извод, че правната сигурност на имотния пазар или други важни области като дружествено право, нестопанско право, имуществени отношения между съпрузи се обезпечава чрез вписване в регистър, създаден от държавата. Вписването има за цел да породи доверие на гражданите в държавата и в името на това доверие, което трябва да остане непоклатимо, законът може да жертва правната, а и в много случаи, житейската логика.

Автор: Проф. д-р Поля Голева

Подобни статии

За една незаконосъобразна практика на Търговския регистър по § 5г от ПЗР на ЗТР Някои въпроси относно освобождаването и заличаването на управителя на ООД в търговския регистър ВПИСВАНЕ НА ИПОТЕКА ВПИСВАНЕ НА МОЛБАТА НА КРЕДИТОР ЗА ОТДЕЛЯНЕ НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ НА НАСЛЕДОДАТЕЛЯ Изменение на ипотеката и вписване на допълнителни обстоятелства в теорията и съдебната практика