1.Терминът „стоп капаро” или друг подобен термин като „разписка за депозит”, „договор за стопиране на предлагане”, „договор за гаранция с купувач” и прочее не е легален и означаваното с него явление няма правна уредба у нас. То обаче повече от десет години намира широко приложение в договорната практика при продажба на недвижими имоти и най-вече на апартаменти в гр. София. Няма информация дали се прилага в други държави, но в нашата страна този договор се активизира по време на засилено търсене на недвижими имоти. Целта му е да се плати определена сума пари от кандидат – купувача, за да не може имотът повече да се предлага на пазара и да се съхрани само за лицето, което е платило стоп капарото.
2.При стоп капарото продавачът на имота поема задължението пред кандидата за купувач да не го предлага на трети лица през определен договорен период от време срещу заплащането от страна на кандидата за купувач на парична сума. Както точно посочва Методи Марков, функцията на плащането е продавачът да поеме задължение за бездействие за определено време – да спре предлагането на имота на други купувачи[1]. Същият автор очертава и някои от съществените белези на договора – задължение има само едната страна – продавачът, задължението има преддоговорен характер, а отговорността за неизпълнение е във формата на капаро[2].
3.Почти липсва теория за правната същност на разглежданото понятие[3]. Очевидно сме изправени пред явление, което е породено от нуждите на търговията с недвижими имоти, но няма никаква уредба в законодателството. Както е известно, това не е единственият случай у нас, практиката да се справя с проблема, когато липсва законодателна уредба. Така у нас се наложи и договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане – договор, който още не е уреден, но има широко приложение и богата съдебна практика.
4.Стоп капарото е договор по своята правна същност. Той се сключва между кандидат – продавача и кандидат – купувача на конкретно определен недвижим имот и очертава първата стъпка на правоотношение между двамата. Не съм съгласна с мнението, че той самият има преддоговорен характер[4]. Стоп капарото е самостоятелен договор със свое собствено съдържание и правна характеристика. Той не е акцесорен договор и нито предхожда предварителния или окончателния договор за продажба на имота, нито е зависим от него. Договорът губи своето съществуване, при условие, че се сключи окончателният договор между същите страни за същия имот. Тогава отпада неговото основание. Самият договор за стоп капаро може да бъде нищожен или унищожаем на основанията, посочени в чл. чл. 26-33 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Той подлежи и на разваляне при наличие на предпоставките по чл. 87 и сл. ЗЗД. Възможен е отказ от договора. Но съществуването и действителността му не зависят от сключването или действителността на предварителния или окончателния договор.
5.Страни по договора за стоп капаро са кандидат – купувачът и кандидат – продавачът. Практикува се обаче и договор между кандидат – купувача и агенцията за недвижими имоти, която посредничи при сключване на договор за продажба на имота. Срещат се и договори под формата на „разписка” за платена сума или договори с участието на три страни – кандидат – продавача, кандидат – купувача и агенцията за недвижими имоти.
6.Съдържанието на договора се определя свободно от страните и зависи от това, между кои страни се сключва. Ако е между продавач и купувач той може да се дефинира като договор, по силата на който продавачът се задължава да преустанови за договорения срок предлагането на имота на трети лица и сключването на договор за продажба с друг купувач, а купувачът се задължава да плати определена сума.
7.Ако договорът се сключва между купувач и агенция, купувачът плаща в брой или по банков път на агенцията определена сума като гаранция за закупуването на недвижимия имот, представен на купувача от агенцията съгласно сключения между тях „договор за обслужване на купувач”[5] (договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот) срещу задължението на агенцията да договори условията за покупка на имота. В този договор купувачът заявява при какви параметри желае да закупи имота и какви договорености следва да бъдат постигнати в предварителния договор за продажба на имота. При този вид договор агенцията (посредникът) поема задължението да договори условията и да постигне съгласие между страните за клаузите на предварителния договор. Счита се, че агенцията е изпълнила задължението си, ако продавачът приеме и изпълни всички условия, поставени от купувача до определена дата (обикновено датата на окончателния договор). Ако продавачът приеме всички условия, купувачът се задължава да сключи предварителния договор и в този случай посредникът връща гаранцията на купувача. Но ако купувачът не сключи предварителен договор за покупко-продажба на имота при предложените и приети от продавача условия, купувачът губи предадената на агенцията гаранция като „неустойка” за неизпълнение на задълженията по договора за гаранция с купувач[6]. При непостигане на съгласие относно параметрите на предварителния договор до определен срок, агенцията се задължава да върне на купувача сумата, представляваща гаранция и договорът за гаранция с купувач се прекратява.
8.Интересното при този вид договор е, че агенцията не поема задължение за стопиране предлагането на имота[7]. Нейното задължение има чисто посреднически характер – да убеди двете страни по бъдещия предварителен договор да приемат предложенията, които всяка една от тях отправя към другата страна и да се обоснове задължението на купувача да сключи предварителния договор, ако се постигне съгласие във връзка с предлаганите от него параметри.
9.От изложеното съдържание може да се направи следният извод. Преди предварителния договор купувачът на имота може да се задължи да сключи предварителен договор. Налице е договор, чието съдържание е задължението на едната страна да сключи договор с друго лице, с което не се намира в договорни отношения. Следователно, договорът за гаранция с купувач има за цел да обвърже само едната страна за сключване на следващия договор, който ще я задължи да сключи окончателния договор за покупко-продажба на имота. Практиката на търговския посредник – агенцията за недвижими имоти, създава договор, в който лицето, което не е посредникът, се задължава да сключи договор с трето лице. Неизпълнението на това договорно задължение, което е задължение към посредника, е скрепено с неустойка, която е равна на гаранцията, дадена при сключване на договора. Купувачът губи гаранцията в полза на агенцията, ако се откаже от сключване на предварителен договор с продавача.
10.Договорът между купувача и агенцията е ненаименован договор. Като такъв той е неформален, но може да бъде уговорен като реален – договор няма, преди да бъде изплатена гаранцията на посредника.
Той е двустранен – от него възникват задължения и за двете страни – за купувача – да посочи своите условия относно бъдещия договор за покупко-продажба на имота и да сключи предварителния договор, ако агенцията убеди насрещната страна и тя приеме предложените условия. Агенцията се задължава да съдейства за постигане на съгласие относно предложенията на двете страни и така да подготви почвата за предварителния договор. Санкция за неизпълнение на задължението е предвидена само за купувача и ако той има качеството на потребител, може на основание чл. 146 от Закона за защита на потребителя, да иска клаузата да бъде обявена за нищожна като неравноправна.
11.Отрицателните черти на разглеждания договор в посочената конфигурация са, че купувачът няма гаранция, че, давайки парите, той ще купи този имот, защото страна по него не е продавачът, а последният свободно и несанкциониращо може да продаде имота на когото си иска през времето, през което агенцията договаря условията на предварителния договор или обсъжда с продавача предложенията на купувача. Има и една уловка в договора – ако агенцията изпълни своите задължения, но поради вина на продавача или поради наличието на трета причина купувачът не сключи предварителния договор, той губи своята гаранция. Тя остава у посредника. Следва да се има предвид, че купувачът обикновено не знае, какви са взаимоотношенията между агенцията и продавача и дали няма да бъде излъган, измамен, без дори той да разбере.
Освен това, гаранционната сума се превръща в неустойка и се осчетоводява като такава. Според мен по този начин гаранцията прикрива възнаграждение за посредническа услуга, което агенцията си „издейства” за случаите, когато не се стига до сключване на предварителен договор и по този начин се заобикаля практиката, търговският посредник, какъвто е агенцията, да получава възнаграждение само при сключване на договора, за който е посредничала. Но и тук няма твърдо установени правила, защото законът е бланкетен при уредбата на отношенията с търговския посредник. Чл. 51 от Търговския закон, който се прилага и към агенциите за недвижими имоти, предоставя възнаграждението да се определя според уговорката между страните.
12.При втория вид договор – между продавача и купувача продавачът се задължава да преустанови предлагането на имота на трети лица (стопиране на огледи) и се задължава да не сключва предварителни договори с трети лица за договорения период (стопиране на продажби). А последният е срокът от време от сключване на договора за стоп капаро и датата, която страните уговарят за сключване на предварителния договор. Договорът е ненаименован, неформален, реален или консенсуален, в зависимост от уговорката между страните и двустранен.
13.От договора възниква задължението на продавача да се въздържа от действия, които съставляват предлагане на имота на трети лица, сключване на предварителни или окончателни договори с тях. За купувача възниква задължението да заплати гаранция – договорена сума пари, при условието, че ако се постигне съгласие по всички точки и параметри, които той предлага, а откаже да сключи предварителен договор на уговорената дата, ще изгуби гаранцията, която става собственост на продавача. Ако последният не изпълни своето задължение, той дължи връщането на гаранцията в двоен размер. Разбира се, в договора могат да се уговорят и други санкции за неизпълнение на задълженията или изобщо да не се уговарят санкции. Възможно е платената сума да съставлява авансово плащане от покупната цена според волята на страните или да се счита за възнаграждение, което купувачът плаща на продавача за бездействието и загубата на шансовете да продаде имота през времето на стоп – капарото. Срещат се и хипотези, при които договорът се сключва, защото има съмнение за правната чистота на имота и купувачът иска, преди да сключи предварителния договор, да се провери правният статус на имота. Възможно е да има ипотека или възбрана и те да не са заличени от продавача, поради което на него му се предоставя срок до датата на сключване на предварителния договор да заличи вещноправните тежести и прочее условия. Изобщо съдържанието се определя от волята на страните на принципа на договорната свобода, която се ограничава само от императивните правни норми и нормите на морала – чл. 9 ЗЗД.
14.Важни са обаче два момента – страните, които сключват договора, да са продавачът (респ. негов законен или доброволен представител) и купувачът (респ. негов законен или доброволен представител). Не може договорът да се сключва от ползвател на имота или лице, което има други ограничени вещни или облигационни права върху него).
Важно е още и положението, че поради липсата на каквато и да е уредба, много ясно, категорично и недвусмислено в договора трябва да са разписани правата и задълженията на двете страни. Желателно е това да стане в писмена форма.
15.Не е стоп капаро разписката за депозит, която се подписва само от получателя на парите и се предава на купувача като доказателство, че са предадени тези пари като гаранция, че страните ще постигнат договорености и ще сключат предварителния договор, както и ще изпълнят условията, без които не може да се сключи предварителен договор, защото тя няма характер на договор, а на едностранно волеизявление.
16.Ако се сключи предварителен договор, сумата се счита за авансово плащане на покупната цена и се приспада от нея[8]. Ако не се сключи договор, при липса на уговорка, че даденото е задатък и не е уреден неговият статут, сумата подлежи на връщане на основание чл. 55 ЗЗД – платено без правно основание.
17.Заключение:
Считам, че законодателят е длъжник на гражданите в сферата на регулирането на имотните отношения и изобщо на отношенията, възникващи или свързани с покупко-продажбата на недвижими имоти и предимно на жилища. От ограничителния режим при социализма, изключително много стесняващ договорната свобода при продажба на жилища, се стигна до другата крайност – липса на регулация на отношенията по посредничество и покупко-продажба на жилища. Празнотата в правната уредба дава възможност на многобройните и неподлежащи на никакъв надзор агенции за недвижими имоти да въздействат на гражданите, които нямат необходимите познания и опит. Притиснати от жилищната нужда – особено в големите градове, където са принудени да изкарват прехраната си или да осигуряват обучението на децата си, гражданите подписват всякакви договори, без да ги разбират, без да имат възможност да ги възприемат и оценят и под страх, че още много кандидати чакат и плащат веднага за един и същи имот, те изпадат в крайно неблагоприятно положение, при което харчат своите спестявания за стоп капаро, без в крайна сметка да могат да придобият желания апартамент. Време е държавата да се намеси в посредническите отношения в областта на продажбата и покупката на недвижими имоти, а не да остави тази област на договорната свобода на страните. Последните не са равнопоставени. На едната страна е агенцията, която е търговец, с богат опит и заинтересованост да се уговори колкото се може по-висока цена на имота, за да се получи по-голяма комисиона, а от друга страна е гражданинът, който не притежава нито знания, нито опит и който е психически затормозен при избора на жилище и вземането на най-доброто за него решение. Не е разумно и справедливо при първи бегъл поглед на имота той да заплаща стоп капаро и реално да загуби дадената сума, ако след това се окаже, че имотът не е подходящ за него. Държавата не би следвало да допуска балона на цените на недвижимите имоти да се надува изкуствено с цел повишаване на печалбите на посредниците. Тя трябва да се намеси за да установи равновесие в отношенията търговец – гражданин в една от най-важните сфери на човешката дейност – закупуването на жилище за семейството за цял живот. Не е справедливо застрахователните посредници да подлежат на изключително подробна и унифицирана регламентация на тяхната дейност, при която се сключват договори, струващи на гражданите 250 – 300 лв. застрахователна премия на година, а да страни от регулацията на посредничество при договори за 200 000 или повече лв., сключени от същите тези граждани. Не трябва да чакаме поредната директива на Европейския съюз, за да установим ред и правила в тази жизнено важна дейност[9]. Във социалните мрежи засегнатите граждани се оплакват, недоволстват от неблагоприятното статукво в сферата на продажбите на недвижими имоти, но единствените съвети, които получават, са да ангажират адвокат, когато влизат в отношения с посредници. Така разходите при покупка на жилище се увеличават още повече – комисиона за посредника, възнаграждение за адвоката, разноски по сключване на договора, евентуална загуба на капаро. По този начин с около 10% от цената на имота се оскъпява неговата покупка.
Автор: проф. д-р Поля Голева
[1] Марков, М. В: колектив автори. В:Обезпеченията в материалното и процесуалното право. „Труд и право”, 2018 г., с. 106.
[2] Пак там, с. 106.
[3] Освен посочената разработка на М. Марков, бих искала да цитирам и няколко статии от интернет – „Рискове при покупка на недвижим имот” в сайта lawyer-bulgaria.bg/tag/как-да-си върна-стоп-капаро/ от 07.05.2018 г.; „Продажба на недвижим имот на разсрочено/отложено плащане”, публикувана в същия сайт; „Триковете на агенциите за недвижими имоти при покупка на жилище с кредит” в сайта legalworld.bg от 17.06.2019 г., както и многобройните коментари по този въпрос в сайтовете forum.imoti.net/read.php, lawsbg.com/forum/index.php oт 17.06.2019 г. Както се вижда от заглавията на статиите, адвокати алармират за подводните камъни и злоупотреби, които грозят гражданите при използване на стоп капаро когато търсят да купят недвижими имоти.
[4] Така смята Марков. Цит. съч., с. 106.
[5] Както вече подчертах, наименованието на договора свободно се определя от страните. Затова използваните тук термини са условни.
[6] Определянето на гаранцията като неустойка съм взаимствала от договора – образец на агенция за недвижими имоти. То се извършва на основата на договорната свобода. Друг е въпросът, дали е точно в правно отношение гаранцията да се идентифицира с неустойката.
[7] Отново изхождам от клаузите на конкретен договор от практиката. Това обаче не означава, че кандидат – купувачът не може да иска включването на такава клауза в договора и на санкция за нейното нарушаване. Проблемът обаче се състои в това, че в този договор не присъства продавачът като страна, той не е обвързан от задължението да не сключва и продава имота директно или чрез посредници на други купувачи, без да е санкциониран за това.
[8] Така Марков. Цит. съч., с. 106 и цитираното от него решение по ВАД 528 от 2009 на Арбитражния съд при БТПП. Разликата тук обаче от разглеждания договор, че по делото става дума за частично платено капаро по предварителен договор, макар да е наречено „стоп капаро”. Авторът, който е и едноличният арбитър на цитираното решение, правилно пише, че „потвърдителната функция на задатъка може да се смята за изключена при липсата на уговорка в договора, че ще се смята за сключен при даването на задатъка.
[9] Всъщност проблемът с намиране на подходящ за живеене имот не е само български. Той вече е формулиран като приоритетен въпрос в големите градове в Германия. Разликата между немската и българската държава е, че у нас хората се стремят към покупка на собствено жилище, а в Германия 54% от гражданите живеят под наем и този факт извежда Германия на едно от първите места в Европейския съюз по живеене в несобствени жилища – вж. Fakten zum Wohnen in Deutschland. In: www.Deutschland.de: Tiny House. И тъй като разходите за наем съставляват от една четвърт до една трета от месечния доход на един немец, проблемите с жилищната площ в големите градове нараства и рано или късно те ще бъдат поставени в дневния ред на европейския парламент. Освен това средно на германец се падат по 46,2 кв. м жилищна площ – пак там.
