Проблемите на управлението на затворените комплекси от сезонен (ваканционен) тип

The Problems on Management of Condominium of seasonal (holidays) Art 

by    Prof. Dr. Polya Goleva

 

 1. Правната уредба

Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС), в сила от 1.5.2009, има за цел да уреди отношенията по управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците и обитателите на самостоятелни обекти и на части в тах – чл. 1 от закона.

От обсега на закона е изключено управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, посторени в жилищен комплекс от затворен тип. Те са предмет на особен правен режим, който следва да намери своето място в договор между инвеститора на жилищния комплекс и собствениците на самостоятелни обекти – чл. 2, ал. 1. Договорът е формален – законът изисква писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, както и вписване на договора в Агенцията по вписванията. Вписването се извършва от инвеститора и действието му е договорът да се противопостави на последващите приобретатели на обекта – чл. 2, ал. 2 от ЗУЕС. Приобретателят следователно е обвързан от клаузите на договора за управление и с придобиване на имота той автоматично встъпва в правата и задълженията на прехвърлителя.

ЗУЕС е дефинирал понятието «жилищен комплекс от затворен тип» в пар. 1, т. 3 от допълнителите разпоредби като комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.

От дефиницията следва, че различието между обикновената етажна собственост и жилищния комплекс от затворен тип е присъствието на инвеститора, който е собственик на обектите, а в повечето случаи и на земята, която се ползва от собствениците на имоти, намиращи се в режим на етажна собственост. Той се грижи за тяхната сигурност, като контролира достъпа до комплекса на външни лица. Това налага отношенията вътре в жилищния комплекс от затворен тип да не се регулират от общите правила на етажната собственост, а да станат обект на ОСОБЕН режим, който се намира в договора между собственика на обекта и инвеститора. С други думи, договорната регулация дерогира законовата. Държавата не регламентира отношенията в затворения комплекс, а ги предоставя на договорната автономия на страните.

Следва да се отбележи обаче, че освен този закон, етажната собственост (обикновената, а не тази в жилищния комплекс от затворен тип) има своята базисна и класическа правна уредба в Закона за собствеността и затова отношение към управлението в затворения комплекс имат и съдържащите се там норми и преди всичко чл. 38.

2. Проблемите

2.1. Проблемите започнаха да се появяват най-напред при жилищните комплекси от затворен тип, които имат още сезонен и ваканционен характер. Това са основно комплексите, построени по Черноморието, чиито самостоятелни обекти масово се изкупуваха от чужди граждани.

Инвеститор – търговец, регистриран в България, купува или построява целия комплекс. Инвеститорът е собственик на целия затворен комплекс и продава апартаментите, офисите и другите самостоятелни обекти, които се намират в режим на етажна собственост, на трети лица. Ако затвореният комплекс е в курортите – на чуждестранни (предимно руски) граждани или граждани на други държави – от ЕС или извън него. На практика инвеститорът може да продаде комплекса на друга своя или на чужда фирма. А последната започва да управлява като инвеститор затворения комплекс.

2.2. Инвеститорът има нотариален акт за целия терен. Той  притежава различни съоръжения – басейн, ресторант, магазини и няколко апартамента, примерно. Инвеститорът е собственик на офиси и складове, необходими за обслужване на комплекса.

2.3. Отделно има собственици на апартаменти, които като такива притежават идеални части от общите части на сградата, която обитават и която се намира в режим на етажна собственост.

2.4. На практика инвеститорът може да е сключил договори с всички собственици, да има договори със собственици на апартаменти без нотариална заверка, сключени преди 2009 г. или   други – с нотариална заверка. Това са договорите по чл. 2 от Закона за управление на етажната собственост. Обикновено те се сключват успоредно с предварителните договори за продажба на имотите или с нотариалните актове.

Дотук добре. В живота обаче нещата може да се окажат различни от замисъла на законодателя. След продажбата на апартаментите може да се явят лица с намерението да установят господство в етажната собственост в сградите. След умишлена и подвеждаща агитация за управление посредством общо събрание и управител голяма част от собствениците на апартаменти на практика започват да се отказват от договорите. Те знаят, че договорите с инвеститора по чл. 2 ЗУЕС не са задължителни. А други, новодомци в новопостроени комплекси може изобщо да откажат да сключат предвидените в закона договори. По силата на общите правила на Закона за задълженията и договорите, понеже това са договори с продължително изпълнение и понеже липсва  специална правна уредба, собственикът може да се откаже от договора, освен ако в него са установени някакви ограничения. Собствениците се организират в общи събрания, избират си управител и управлението на общите части се осъществява по правилата на ЗУЕС. Независимо че замисълът на закона е, в такива комплекси общите правила на управлението, т.е. всички разпоредби на ЗУЕС, да се дерогират от договорите, той не се реализира, защото общият режим се оказва по-изгоден за собствениците, отколкото е договорът. И така, в крайна сметка, вместо особеният режим да дерогира общия, се случва обратното.

2.5. Инвеститорите не са доволни от това положение, защото те са инвестирали средства в обекти, които ще обслужват всички собственици, плащат данъци за терена, върху който е построен затвореният комплекс, а не могат да регулират чрез договора по чл. 2 нито ползването, нито възнаграждението за него. Понастоящем  уредба на управление на етажната собственост в затворения комплекс почти липсва и не създава реално никаква особена регулация. Затова и инвеститорите желаят да инициират промени в ЗУЕС, както и в Закона за собствеността (ЗС) (чл.38), който не отчита особеността на режима, прокламиран през 2009 г. За да се синхронизират законите, те се нуждаят от създаването на отделна глава в ЗУЕС за подобни комплекси затворен тип и със сезонен характер със собственици чужденци (това е новото и специфичното), които нямат собственост върху земята и съоръженията. Това е видно от множеството сигнали, жалби, писма, отправяни до държавните органи и оставяни без отговор от страна на последните. Предимно руснаци констатират проблеми, чиито корени лежат в несъвършенното ни законодателство. Става въпрос за следното:

След приемане на ЗУЕС отделни граждани започват активно да «действат» в затворените комплекси, като твърдят, че провеждат събрания на етажната собственост, на които българският закон в крайна сметка допуска да присъстват много малък брой собственици, а след това законно налагат на останалите собственици неприемливи за тях условия за обслужване на техните недвижими имоти. В сгради на различни комплекси, които са конкретизирани в писмата, отправяни до държавните органи в България, се провеждат общи събрания, на които се вземат решения за предоставяне на управлението на етажната собственост на точно определени лица. На събранията присъстват собственици, представляващи незначителна част от етажната собственост (поради съвсем разбираемото отсъствие на повечето чужди граждани), гласуват решение за учредяване на етажна собственост, уведомяват за него останалите собственици късно, за да се избегне срока за обжалване и входират протокола за проведеното събрание в общината на съответното населено място. Впоследствие се сключват фиктивни договори с подставени фирми за предоставяне на предполагаеми услуги, които реално не се извършват, но се заплащат от всички собственици. Подобно поведение нанася вреди на собствениците на всички жилища, нанася вреди и на държавата, защото етажната собственост не е юридическо лице, не е търговец, не плаща данъци, а отделни личности – обикновено чужди граждани реализират приходи, които никъде не се декларират и облагат.

Проблемът се състои в това, че поради липса на специфична правна уредба на управлението на затворени комплекси и в частност на такива със сезонен и ваканционен характер, които се обитават от почти всички собственици няколко месеца в годината, управлението на комплекса преминава в ръцете на няколко човека, обикновено постоянно пребиваващи чуждестранни пенсионери, които изземват функциите от инвеститора и присвояват управлението на етажната собственост, прилагайки правилата на ЗУЕС, които обаче не са съобразени с управлението на комплекси от затворен тип. В писмата си собствениците пледират за спешна промяна на ЗС и ЗУЕС, в които според тях е недопустимо един или двама собственика да могат да организират и провеждат общо събрание при обективна невъзможност на останалите чужди граждани да присъстват, като след това управителят се легитимира чрез уведомление по чл. 46б ЗУЕС. Следват бавни и безполезни съдебни производства за отмяна на решенията и физическата разруха на комплекса, обири и разграбване на имуществото, защото инвеститорът при отсъствие на договори по чл. 2 и неплащане на разноските от страна на собствениците не е мотивиран да се грижи за тях. В крайна сметка резултатът е, че качеството на живот и на почивка в комплексите се влошава, което принуждава много хора да продават на безценица жилището, а това от своя страна драстично понижава цените на имотите в тези комплекси.

Обобщаване на проблемите:

1. По Черноморието чл. 2 ЗУЕС не се прилага на практика нито от съда, нито от етажните собственици.

2. На практика се получава размиване на границите на обхвата на етажната собственост и границите на суперфицията. Етажните собственици имат право на строеж върху земята, върху която са построени техните обекти, а в действителност неправилно се позовават на чл. 38 ЗС, който включва в общите части и земята и терена. Причината за това разминаване е че чл. 38 ЗС е остарял и не е съобразен с чл. 2 ЗУЕС.

3. Подобни комплекси задължително трябва да се управляват от юридически лица, защото те представляват съвкупност от няколко вида собственост:
1) няколко жилищни сгради, всяка с отделен кадастрален номер, площообразуване, отделен вход, които са в обхвата на етажната собственост;

2) подземен паркинг, който може да бъде и обикновена съсобственост;

3) собственици с индивидуална собственост на жилищата и идеални части от общите части на сградата. Те са в преобладващата си част граждани на държави – нечленки на ЕС, които не могат да придобиват собственост върху земята;
4) индивидуална собственост на свободна дворна площ с басейн, бар, детска площадка, която принадлежи на инвеститора.

Следователно, затвореният комплекс е нещо ново и различно от индивидуалната, лична собственост върху апартамента, от етажната собственост, включваща лична собственост върху апартамента и съсобственост върху общите части (стени, стълбища, покриви, земя (но само земя, принадлежаща на обекта – на блока или входа), обикновена съсобственост (паркинги) и лична собственост на инвеститора върху обекти за общо ползване от всички притежатели на обекти.

Изводи:

1. Вещноправният режим на собствеността в затворения комплекс трябва да се различава от общия режим на етажната собственост, на частната, индивидуална собственост и на съсобствеността. Това, че тя  не е разработена в теорията и не е уредена в отделна глава в ЗС (а е необходимо), не означава, че не съществува.

2. Обслужването на подобни комплекси представлява бизнес-услуга, предлагана от инвеститора. Освен обслужване на общите части се предлагат и други услуги: почистване, даване под наем, ремонти и др. Инвеститорите са  юридически лица, контролирани от всички държавни контролни органи (НАП, трудова медицина, икономическа полиция и пр). Те извършват търговска дейност и сключват търговски договори по чл. 2 ЗУЕС. Те поддържат инфраструктурата на комплекса, предлагат на собствениците ползване на басейни, градинки, офиси, складове, услуги по почистване, ремонти, отдаване под наем. Всичко това представлява дейност, извършвана по занятие, за което инвеститорът плаща данъци в България като всяко българско юридическо лице. Ако тези услуги обаче се извършват от етажна собственост или отделни лица, които я управляват, те  нарушават Търговския закон, както и другите, данъчни закони.
Проблемът идва от това, че някои агитират  за преминаване към управление на етажната собственост чрез общо събрание и управител  с цел да се  икономисат такси за обслужване. Всъщност собствениците на самостоятелни обекти действително си икономисват средства, защото настъпва преминаване от търговска дейност, която изисква плащане на  20% ДДС и данък печалба, към сивия сектор. Започват да се предлагат услуги без регистрация и касови апарати и безплатно да се използва собствеността на инвеститора.  Агитират се живущите, че с преминаване към управление с общо събрание на етажна собственост земята, басейните и пр. ще станат собственост на живущите. Съдилищата подкрепят такава дейност с решения, с които  размиват обхвата на етажната собственост. „Общи части“ се тълкуват самоволно. НАП не проверява етажната собственост, защото няма такава практика и задължение, но е възможно чрез етажната собственост да се правят обороти, многократно превишаващи минимума за регистрация по ЗДДС и да се заобикалят правилата на търговската дейност).

Резултатът от такава трансформация – инвеститорът да се измества от етажната собственост при управлението на жилищни комплекси от затворен тип е ясен –  сивата икономика се настанява и управлението преминава в чужденци, които по Конституция – чл.22 и Закона за собствеността – чл. 29 нямат право да купуват земя.  Настъпва незаконосъобразно подменяне на управлението на затворен комплекс от договори по чл. 2 ЗУЕС, както е предвидено, към решения на общото събрание, което използва пропуските на закона и се насочва към управлението на земя, която не му принадлежи.

Инвеститори с милионна инвестиция остават със задължение за данък, задължение пред ВиК за централно водоснабдяване без механизъм за събиране на подотчетни водомери, районно осветление и пр. Освен това етажната собственост получава права да изисква от собствениците на апартаменти да плащат за ползване на обекти, които са собственост на инвеститора, който е направил разходи за ползване на ЗЕМЯ, БАСЕЙН, без да получава насрещна престация. Този абсурд се случва и благодарение на съдебни решения, които приемат за правилно управлението на затворения комплекс да се осъществява от общото събрание на етажната собственост, а не от инвеститора.

3. Съдебната практика

А/ Съдът дава едно по-разширено определение на жилищен комплекс от затворен тип в сравнение с пар. 1, т. 3 от закона. Той изисква:

1.наличие на поне 4 самостоятелни  обекта в режим на етажна собственост (защото ако са три и принадлежат на различни собственици, съгласно чл. 3 от закона, не се прилага ЗУЕС);

2.наличие на други обекти, обслужаващи собствениците и обитателите;

3.всички обекти да са изградени в комплекс, обособен в регулиран поземелен имот;

4.да се спазват изискванията за контролиран достъп за външни лица.

Само при наличието на тези условия изборът на собствениците да управляват общите части чрез общо събрание на етажните собственици по правилата на ЗУЕС е от значение за режима на управлението и то ако този избор е обективиран  в договор, сключен с инвеститора при спазване  на формата за действителност – писмена с нотариална заверка на подписите. Разпоредбата на чл. 2 предвижда особена форма на управление на общите части, тя е специална по отношение на останалите норми на закона, касаещи управлението на етажната собственост, като се отнася единствено до комплекси от затворен тип и до самото управление на общите части. Но при липса на договор са приложими общите разпоредби на закона. Договорните права и задължения, възникнали въз основа на договора по чл 2, не могат да доведат до възникването на друг, непосочен в закона орган на етажната сонственост. С договора по чл. 2 не се създават  права за трети лица, извън посочените в чл. 12, ал. 1, притежаващи  по закон инициативата за свикване на ОС – р. 1046 от 10.07.2014 г. на ВКС по гр.д. 3723/2014, Трето г.о., ГК.

Съдът дава и определение на етажната собственост. Според опр. 107 от 22.02.2016 г. на ВКС по гр.д. 6102/2015 на Първо г.о., ГК «етажната собственост възниква в сграда, в която отделните самостоятелни обекти са собственост на различни лица». Когато сградата се състои от няколко отделни входа, всеки вход може да образува отделна етажна собственост. Това е само една възможност. Когато сградата е с няколко отделни входа, тя може да функционира и като единна етажна собственост, ако бъде избрана една от формите на управлението и с единни органи, общ правилник за вътрешния ред и обща книга по чл. 7, ал. 1 ЗУЕС.

От това решение следва, че договорът по чл. 2 не може да създава нови органи за управление на ЕС и че при липса на такъв договор или при неспазване на формата му, което е основание за нищожност, се прилагат общите правила за управление на ЕС.

Същият извод се потвърждава и в други решения на съдилищата.

Когато не е сключен договор по чл. 2 от закона, съдът проверява, дали няма сключен друг вид договор – напр. за изработка – договор за поддържане, за почистване на общите части на ЕС, но тогава отношенията не се уреждат по чл. 2 от закона, а от договорите на гражданското право – р. 285 от 24.04.2017 г. на ОС – Варна по в.т.д. 156/2017 г.

Особено категоричен е съдът в р. 572 от 9.05.2017 г. на ОС – Пловдив по гр.д. 651/2017 г. – чл. 2 ЗУЕС предвижда особена форма за управление на общите части на комплекси от затворен тип. Разпоредбата е специална спрямо другите норми на закона, касаещи управлението на ЕС и се отнася единствено до комплекси от затворен тип и до самото управление на общите им части. При липса на такъв договор (без значение причините, довели до това), задължителната съдебна практика приема, че се прилагат общите разпоредби на закона, вкл. относно легитимацията на етажните собственици чрез управителя на етажната собственост (ЕС) да подадат заявление по чл. 410 ГПК и иск по чл. 422 ГПК.

В същия дух е и р. 3681 от 26.05.2017 г. на СГС по гр.д. 405/2016 г. Макар съдът да приема, че «смисълът на чл. 2 от закона е правоотношенията по управление на общите части в тези комплекси да бъдат предмет не на закона, а на договора, т.е. само по отношение на управлението на общите части в затворен комплекс да не се прилага законът, а договорът, ако управлението не е уредено в договор, съдът намира, че на общо основание приложение ще намерят ЗУЕС и общите правила на ЗС и ЗЗД.

В р. 87 от 9.03. 2012 г. на ВКС по гр.д. 1115/2011 г., второ г.о., ГК изрично се посочва, че органите на управление на ЕС съгласно чл. 10 от закона са общото събрание и управител (управителен съвет). ДОГОВОРНИТЕ ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ, ВЪЗНИКВАЛИ ВЪЗ ОСНОВА НА ДОГОВОРА ПО ЧЛ. 2 ОТ ЗАКОНА НЕ МОГАТ ДА ДОВЕДАТ ДО ВЪЗНИКВАНЕ НА ДРУГ, НЕПОСОЧЕН В ЗАКОНА ОРГАН НА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕС. С договора по чл. 2 не следва да се приема, че се създават права за трети лица, извън лицата по чл. 12, ал. 1 от закона, притежаващи по закон инициатива за свикване на общо събрание. Но все пак съдът допуска да се делегират правомощията по свикване на общото събрание на ЕС  с договора с нотариална заверка на подписите, доколкото това е формата, при която се допуска участието на трети лица от името на лица, които имат право да участват в общо събрание при неговото провеждане. Оттук може да се направи извод, че съдът дава възможност с договора по чл. 2 от закона на инвеститора да свиква общото събрание, ако това е изрично предвидено в договорите по чл. 2, сключени със собствениците на самостоятелните обекти.

ВКС обаче има и обратна практика в тази област. В опр. 89 от 22.05.2017 г. по ч.гр.д. 1464/2017 г., първо г.о., ГК изрично се посочва, че съдебната практика допуска разграничаване на иска за отмяна на решението на ОС на етажните собственици от иска за прогласяване на нищожността на взетото решение. Решението на ОС е незаконосъобразно тогава, когато ОС е свикано и решенията са взети в нарушение на реда по ЗУЕС и/или ОС е упражнило своите права в отклонение на изискванията на чл. 11 и чл. 33 от закона. Решението на ОС е нищожно и тогава, когато РЕДЪТ НА ЗАКОНА Е ИЗКЛЮЧЕН, ЗАЩОТО ЕС НЕ СЪЩЕСТВУВА ИЛИ ДОРИ ДА СЪЩЕСТВУВА, Е НАЛИЦЕ ОТКЛОНЕНИЕТО ОТ ЧЛ. 2 ИЛИ ЧЛ. 3. Тогава решението на ОС не е отменяемо, а е нищожно.

Съдът приема, че от 1.5.2009 г., когато влиза в сила ЗУЕС, управлението на общите части на сгради в режим на ЕС, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, но тъй като законът няма обратна сила, той не урежда заварените хипотези на действие на договори, сключени преди влизането му в сила – р 5141 от 8.12.2017 г. – РС – Варна по гр.д. 4766/2017 г.

В същото време съдът счита, че е възможно и допустимо договор с подобно съдържание да бъде сключен и преди да се приеме чл. 2 от закона. Действителни са договори, които и преди този срок са регулирали поддръжката и управлението на общите части в затворения комплекс, договори, които са възлагали на инвеститора определени услуги, свързани с осигуряване и функциониране на обща подземна и надземна инфраструктура в курортния комплекс – осигуряване на пропускателен режим, извършване на рекламна дейност, поддържане на паркове, зелените площи и вътрешните алеи срещу определена цена. Разликата е в това, че законът въвежда специална форма и вписване на този договор не за друго, а за да може да се противопостави и на последващите приобретатели на имота. Затова договорите, сключени след 1.5.2009 г., изискват вече квалифицираната писмена форма като условие за действителност, но това не изключва действителността и на договори, сключени без спазване на тази форма преди влизането на закона в сила.

Иначе съдилищата приемат, че договорът по чл. 2 от закона е източник на ОСОБЕН РЕЖИМ НА УПРАВЛЕНИЕ НА ОБЩИТЕ ЧАСТИ в режим на етажна собственост, построена в жилищен комплекс от затворен тип, като този договор се сключва между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти и се вписва от своя страна в партидата на всеки самостоятелен обект. Целта на това вписване е запазване действието на договорните задължения на предишния собственик към инвеститора по отношение на последващите приобретатели на отделните обекти, които са обвързани със същите по отношение на инвеститора, с оглед публичността на вписването и възможността да се запознаят с тази тежест преди да придобият правото на собственост върху обекта – опр. 770 от 4.11.2010 г. на ВКС по ч.т.д. 621/2010 г., второ т.о., ТК.

Законът, според съда, установява освен общия режим на управление на ЕС още и особен режим на управление на тези общи части поради необходимостта от оперативност при вземане на решения за управление на общите части с оглед на обстоятелството, че жилищният комплекс от затворен тип се състои от множество самостоятелни обекти, притежава характеристиката на жилищен комплекс като архитектурен ансамбъл и това налага особена регламентация на дейностите по управление на общите части, при което сключването на договор по чл. 2 от закона между отделния собственик и инвеститора води до ограничаване на правомощията по управление, включени в обема на вещното право на собственост на всеки титуляр. И за да се осигури тази оперативност при управление на общите части в подобни комплекси е установено, че при определени предпоставки договорът за управление може да бъде противопоставен на последващите приобретатели на самостоятелни обекти, подобно на други договори, които ограничават правомощия на собственика – напр. договора за аренда. Писменият договор между инвеститора и  собствениците на самостоятелни обекти за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост в жилищен комплекс от затворен тип действително предвижда установяване на определени ограничения на правомощията на собствениците на самостоятелни обекти досежно управлението, които не са типични за етажната собственост – опр. 432 от 5.11.2010 г. на ВКС по гр.д. 420/2010 г., второ г.о., ГК.

Когато се касае за сключен договор по чл. 2, заинтересованата страна носи доказателствената тежест за две обстоятелства – първо, че е сключен договор и второ, че договорът има за предмет управлението на общите части на ЕС в затворен комплекс – така р. 189 от 7.12.2017 г. на РС – несебър по гр.д. 743/2017 г.

Необходимо е да се докаже, че управлението на общите части е поверено на инвеститор по силата на договор по чл. 2 от закона и че обектът се намира в затворен комплекс, който отговаря на всички изисквания на закона – р. 724 от 6.11. 2017 г. на ОС – Варна по т.д. 1559/2016 г. А според съда това са:

1. съществуването на един урегулиран поземлен имот, който да осигурява единствено комплекса. Сградата да е построена в пространствените граници на един УПИ;
2. наличието на сгради, за които възниква режим на етажна собственост. Може да са и няколко отделни и самостоятелни постройки в режим на етажна собственост;
3. наличието на други, обслужващи собствениците и обитателите обекти;
4. контролиран достъп за външни лица – входна врата, ограда, вписване на влизащите в дневник.

Ако се докаже, че има договор по чл. 2, но имотът, за чието управление на общите части той е сключен, не притежава белезите на затворен комплекс, договорът е нищожен – р. 455 от 30.05.2017 г. на ОС – Бургас по в. гр.д. 2005/2016 г. Съдът в мотивите си приема обаче, че договорът не е нищожен, тъй като договореното не противоречи на чл. 9 и сл. ЗУЕС, защото от характера на сградата може да се приеме, че се касае  за жилищен комплекс от затворен тип и е приложима хипотезата на чл. 2. Затова и управлението на общите части не е следвало да се извършва от общото събрание или от сдружение на собствениците, а по реда на чл. 2 ЗУЕС. От решението се разбира обаче, че от решаващо значение за действителността на договора е обстоятелството, дали се касае за затворен комплекс или не.

Но докато в това решение договорът се приема за действителен, защото се доказва наличието на затворен комплекс, не е такова положението при другите решения. Така напр. в р. 857 от 1.06.2017 г. на ОС – Варна по в.гр.д. 780/2017 г. не се установява процесният обект да представлява затворен тип комплекс по смисъла на чл. 2 ЗУЕС. Безспорно било установено, че комплексът е обособен не в един, а в два урегулирани имота. Всеки от тях разполагал с отделни обекти, обслужващи собствениците, без обаче да установява, че същите се ползват от собствениците и обитателите и на двата корпуса. Не е от решаващо значение и обстоятелството, че едно и също лице е собственик и на двата УПИ, че договорите са сключени с инвеститора на двата УПИ. Разрешението за ползване обаче показва, че към момента на въвеждане в експлоатация, двата корпуса не са имали качеството на затворен комплекс, нито са го придобили в един по-късен момент. Не е достатъчен и фактът, че е осигурен за двата корпуса общ контролиран достъп. Такъв характер комплексът може да има, само ако отговаря на посочените в закона изисквания. Затова не е в компетенциите  на собствениците нито на инвеститора да вземат такова решение. Липсва едно от задължителните качества на комплекса – наличие на две етажни собствености. Затова при провеждане на общо събрание е следвало да се спазят изискванията на чл. 18 от закона. След като не е спазен, решението му се отменя от съда.

Подобни съображения са споделени от съда и в р. 477 от 6.06.2017 г. на ОС – Бургас по в. гр.д. 469/2017 г. Няма комплекс от затворен тип, ако сградите в него не са в режим на етажна собственост, както и ако комплексът изобщо не представлява етажна собственост, тъй като в случая липсва както т. нар. «вертикална етажна собственост», т.е. етажна собственост по смисъла на чл. 38 ЗС с над 4 самостоятелни обекта, приадлежащи на различни собственици, така и т. нар. «хоризонална собственост» – върху терен, съсобствен на няколко лица, да са изградени самостоятелни сгради, индивидуална собственост на съсобствениците на терена.

ВКС в р. 593 от 28.06.2010 г. по гр.д. 1275/2009 г., първо гр.о., ГК  приема, че за две отделни сгради, долепени една до друга, по отношение на които липсват най-характерните белези на етажната собственост – общ вход и стълбища, общи основни плочи, трегери, външни стени и др. и при които има само обща съединителна стена и съединен покрив, но всеки покрив обслужва само отделната сграда – близнак, не възниква ЕС и следователно няма затворен комплекс, а от тук – не е възможно и управлението да се осъществява чрез договора по чл. 2 ЗУЕС.

Друго основание за нищожност на визирания договор е липсата на форма – р. 5763 от 4.08.2017 г. на СГС по в. гр.д. 14476/2016 г. Този договор неправилно се определя от съда като ненаименован. Но когато не е спазена предвидената от закона форма за действителност, макар договорът да касае управлението на затворен комплекс, той е нищожен поради липса на форма и затова не се дерогира общия режим на управлението по ЗУЕС.

Интересно е едно решение на ОС –Бургас – р. 728 от 21.08.2017по гр. д. 265/2017 г. – ако има валиден договор, дали инвеститорът носи отговорност за кражба на кола по силата на задължението му да охранява обектите в затворения комплекс. Становището на съда е, че е възможно да се носи договорна отговорност  от инвеститора за противозаконно отнемане на лек автомобил, паркиран в комплекса, за който е сключен договор по чл. 2 от закона и че инвеститорът би могъл да бъде задължен да заплати паричната му равностойност, но само ако се установи, че той не е изпълнил договорното си задължение и причината връзка между него и възникналата вреда. Тежестта на доказване на тези факти обаче пада върху собственика, който е сключил такъв договор. Съдът признава, че законът не урежда по начало съдържанието на договора по чл. 2, поради което само от конкретно предвидените в договора права и задължения на страните може да се извлече и договорната отговорност на инвеститора. В конкретния случай тя е отречена.

И за да приключа с анализа на разглежданите проблеми, ще се спра и на решение  № 4 на РС, гр. Несебър от 11.01.2017г., което поставя въпроси, които би следвало да ни наведат на размисъл. В него правилно съдът не е приел наличието на етажна собственост, защото  фактическата обстановка не доказва нейното съществуване, а етажната собственост не възниква по желание на собствениците. В случая става въпрос за индивидуална собственост върху постройки и право на строеж върху земята. Липсват общи части, защото жилищата не се намират в една сграда. Неправилно е обаче да се смята, че «българският законодател е възприел, че жилищният комплекс от затворен тип се учредява с изрично волеизявление от страна на определени от закона лица, направено в предвидена от закона форма (сключването на договора по чл.2, ал.1 от ЗУЕС), като не е възприел разрешението, според което жилищният комплекс от затворен тип възниква по силата на закона (ex lege) при наличието на предвидени от законодателя предпоставки (както възниква правният режим на етажна собственост)» . Жилищният комплекс от затворен тип е налице, само ако притежава правните белези, посочени в пар. 1, т. 3 от ДР, т.е. ако отговаря на легалната дефиниция. Не може по силата на договора по чл. 2 комплексът да се превърне в затворен.  Затова е верен изводът на съда, че след като в урегулирания поземлен имот не съществуват не само няколко, но и нито една сграда в режим на етажна собственост, не може да се говори за жилищен комплекс от затворен тип. Такъв не може да възникне, когато в един урегулиран поземлен имот са построени няколко отделни и самостоятелни постройки, притежавани в изключителна собственост или като собственост от различни лица – случай, обозначаван като хоризонтална етажна собственост. Така не попада в съдържанието на дефиницията и хипотезата, при която сградата в режим на етажна собственост е само една.

Но макар да няма затворен комплекс, няма пречка да се сключи договор с инвеститора, ако по силата на договор, на него се възлагат  определени услуги (например организиране на охрана, техническа поддръжка на общите части и свободната от застрояване площ, изграждане и поддържане в добро състояние и текущо почистване на градина с поливна система, декоративно осветление, оборудване на кътове за почивка вътре и вън от сградата, обзавеждане и декориране на местата за общо ползване и други) срещу конкретно договорена цена. Извършването на подобни услуги не е ограничено с особени изисквания на закона по отношение на собствеността или статута на вещите, върху които изпълнителят се задължава да въздейства. Напротив, такава услуга е допустимо да се осъществява по отношение на всякакви обекти, предназначени по естеството си или по воля на собствениците им за общо ползване дори и от трето на етажната собственост лице.

Правилно е и становището че «след като не е възникнала и не съществува етажна собственост, и след като комплекс „П.” не представлява жилищен комплекс от затворен тип, отношенията между отделните собственици на построените в имота жилищни сгради не могат да се уредят по правилата на ЗУЕС». След като в комплекса не е налице сграда или сгради, които да са в режим на етажна собственост, такива не се управляват обаче и от общо събрание на етажните собственици чрез взети от него решения, нито се представляват от управител. Причината е, че етажни собственици няма. Само влезлите в сила решения на етажните собственици могат да бъдат задължителни за всички собственици, дори и за тези, които са гласували „против”, както и за неучаствалите във вземането им лица и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели. Доколкото сграда в режим на етажна собственост не съществува, тя не се управлява и представлява от органи на управление, взетите решения за заплащане на разходи или на такси, както и тези за сключване на договори от органи на управление на ЕС, не са задължителни и не обвързват по никакъв начин нито един от изключителните собственици на отделните осем сгради.

В този случай възниква въпросът какво се случва, ако по една или друга причина не се стигне до подписване на договор между инвеститора (собственика/ите на дворното място) и собственика на отделен обект в комплекса, какъвто е настоящия случай, и следва ли отношенията във връзка с незастроената част от комплекса, неговата поддръжка, възстановяване и подобряване да остане извън предмета на правно регулиране, и дали тази незастроена част и другите намиращи се в комплекса съоръжения и постройки, могат да се ползват от собствениците на отделните сгради и да ги обслужват. В тази хипотеза, доколкото управлението не е уредено в договор, не може да намери приложение ЗУЕС именно поради невъзникнала и несъществуваща етажна собственост, респ. етажни собственици, а оттам и липсата на общи части, които да се управляват и поддържат. Затова и ответницата като собственик на самостоятелен обект в процесния комплекс няма задължение да заплаща нито разходите за управление, нито разходите за  подържане на общи части по чл.6 от ЗУЕС, нито дължи вноски по чл.48 от ЗУЕС.

Какви изводи могат да се направят от това решение?

1. Няма затворен комплекс при липса на етажна собственост.

2. При липса на етажна собственост не се прилага ЗУЕС и не може да се иска отмяна на решения на етажна собственост.

3. Решението на самоучредила се етажна собственост е нищожно.

4. Без договор по чл. 2 ЗУЕС не възникват договорни отношения между инвеститора в затворения комплекс и етажните собственици. В момента законът не е предвидил договорните отношения да възникват ex lege.

5. Инвеститорът е собственик на земята и обслужващите постройки и съоръжения.

6. Няма пречка да се сключи на основание чл. 9 от Закона за задълженията и договорите договор за обслужване, поддръжка и ползване на обекти, които са собственост на инвеститора, дори да не е налице комплекс от затворен тип по смисъла на чл. 2 ЗУЕС. Той обаче няма да обвързва тези, които не са го подписали и няма да може да се впише в имотния регистър.

И така, беглият и непълен преглед на съдебната практика показва, че съдебната практика е противоречива при решаването на дела, касаещи управлението на жилищни комплекси от затворен тип. Причината е несъвършенната правна уредба. Какво трябва да бъде

4. Решението:

Необходими са промени в ЗУЕС относно затворения комплекс. Необходимо е още законодателството ни да съобрази спецификата на комплекси със сезонен характер.

1. Сега затвореният комплекс е обект на ОСОБЕН режим – чл. 2 от закона, но този особен режим ЛИПСВА. Той се свежда само до регламентиране на формата и вписването на договора на управление, който се сключва между собствениците и инвеститора. Не е предвидено обаче, че този договор трябва да бъде задължителен, поради което сключването му е предоставено на добрата воля и добросъвестността на собствениците. У нас действа принципът на договорната свобода – чл. 9 от Закона за задълженията и договорите и само законът може да принуди физическите и юридическите лица да го сключат. Следователно, на тази плоскост има празнота в закона. Възможно е някои собственици да го сключат, а други – не. Тогава се получава разнопосочност и двойственост в правния режим на управлението на собствеността в затворения комплекс.

Освен това се поражда въпросът – ако никой от собствениците не сключи договора, който според замисъла на закона съставлява особения режим на управлението на затворения комплекс, по какви норми ще се управлява затвореният комплекс. Кои правила ще се прилагат? Нарушава се смисълът на закона. От една страна законът казва, че трябва да се прилага особеният режим, а от друга страна не създава никакви гаранции за неговото прилагане. Той оставя вратата отворена, собствениците се измъкват от сключването на договора и по този начин настъпват беззаконие и хаос – правна уредба няма и всеки може да ползва двора, земята, съоръженията, които не са негова собственост и не представляват общи части по смисъла на етажната собственост, както намери за добре. Той ще ги ползва безплатно, защото, ако сключи договор, ще трябва да плаща такса, възнаграждение за тяхното ползване, няма да носи имуществена отговорност за причиненото изхабяване и вреди. Ще се получи следното положение – едни ползват, а други (в случая инвеститорът – плаща).

2. Необходимо е да се отстрани липсващото съдържание на договора за управление на затворения комплекс. Законът изобщо не посочва какви въпроси следва да бъдат решавани и уреждани в този договор. Това води до неопределеност и несигурност в правната уредба – дори законодателят да предоставя правилата за управление на затворения комплекс да се уреждат с договор, той никъде не посочва поне примерно какви да бъдат те или какво трябва да съдържа този договор. Това е съществена пречка за сключването на договорите и създава предпоставки за разногласие и за непостигане на съгласие.

3. ЗУЕС трябва да създаде механизъм за утвърждаване на особения режим на управление на етажната собственост. След като законът е решил управлението да се урежда в договор, т.е. след като е казал «А», трябва да каже и «Б» – да наложи сключването и съществуването на договора през цялото време на пребиваване и собственост в затворения комплекс. Не може договорът да се остави на свободното усмотрение на страните и по-специално на собствениците, защото в противен случай никой собственик няма да го сключи, всеки ще предпочете анархията. Затова много е важно първо, в закона да се включи норма със задължението за сключване на договора и второ, санкции или други обезпечения за неговото сключване.

4. Нужно е в закона да се дадат ясни, безпротиворечиви, собствени дефиниции на затворения комплекс, в които да се конкретизира за какви сгради, в какви територии и за какви права на собственост в тях става дума.

5. Нужна е дефиниция на инвеститор в затворен комплекс, като в нея изрично следва да се посочи, че той е собственик на земята и плаща данък за нея, собственик е на изградените инфраструктурни подобрения и съоръжения, търговец е и осигурява достъпа и ползването им от индивидуалните собственици на апартаменти. Да се предвиди, какво се прехвърля и какви вещни права имат собствениците на обекти в затворения комплекс.

6. Нужно е да се уреди въпроса, кой носи имуществена отговорност за вредите, причинени от обектите в затворения комплекс – етажните собственици или инвеститорът. Ако последният ще плаща данъци, ще поеме разноските и ще носи отговорност, необходимо е законът да му гарантира правата в отношенията с етажните собственици. И тази гаранция е задължителното сключване на договора по чл. 2 от закона.

7. Във връзка с усъвършенстване на законодателството са  възможни още следните  предложения:

А/ да се предвиди срок за сключването на договора по чл. 2 ЗУЕС и административна глоба за отказа да бъде сключен, налагана от административен орган – кмета на общината, в която се намира затвореният комплекс;

Б/ да се предвиди срок за сключване и налагане на глоба от инвеститора, ако собственикът откаже да го сключи – глобата ще бъде гражданскоправна санкция, защото инвеститорът не е държавен орган;

В/ договорът с инвеститора за поддръжка и управление да се свърже с договора за покупка на обекта в затворения комплекс. Той да се превърне в неразделна част от  договора за придобиване на правото на собственост. За старите, т.е. за заварените собственици може да се предвиди срок от влизане в сила на закона за изменение и допълнение на ЗУЕС, в който те са задължени да сключат този договор – в противен случай договорът за придобване на обекта в затворения комплекс да може да се развали едностранно по съдебен ред от инвеститора, който е продавачът на обекта в затворения комплекс;

Г/ законът изрично да предвиди, че затвореният комплекс не се управлява от общо събрание на ЕС, а от инвеститора на договорна основа.

Необходими са промени и в Закона за собствеността (ЗС) – чл. 38.

ЗС е от 1951 г. от времето, когато земята беше национализирана

или, за да се построи жилищен обект, земята под жилищната сграда беше отчуждавана, а бившите собственици – обезщетявани. Земята беше държавна собственост, а за да могат собствениците на апартаменти и обекти в жилищната сграда да придобият право на собственост, за тях държавата учредяваше право на строеж. Така се породи и етажната собственост, която намери правна уредба в чл. 37 ЗС. При нея етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, а общи за всички собственици са ЗЕМЯТА, ВЪРХУ КОЯТО Е ПОСТРОЕНА СГРАДАТА, ДВОРЪТ, основните външни стени, вътрешнте разпределителни стени между отделните части….. и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Върху общите части отделните собственици имат дялове, съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават – чл. 40, ал. 1 ЗС. Така етажната собственост се дефинира като лична, индивидуална, частна собственост на притежателите на отделните помещения в сградата и общи части, върху които те имат идеални части, съответстващи на индивидуалната собственост. Общите части не могат да се делят, но могат да се ползват от всички. Тъй като в чл. 38 ЗС е изрично записано, че общи части са и земята, върху която е построена сградата, дворът и основите, това дава повод на собствениците на апартаменти в затворен комплекс да твърдят неоснователно,  че имат дял в земята и двора на затворения комплекс.

Когато е бил създаван и приеман ЗС, у нас понятието «затворен комплекс» е било неизвестно. Земята и дворът са били държавна собственост, а според социалистическите норми на поведение всичко държавно е било общо – то е принадлежало на народа, а у нас се е управлявало по правилата на диктатурата на пролетариата. Изобщо законът е пропит от социалистически дух. При затворения комплекс обаче няма държавна собственост. Земята и дворът са ЧАСТНА собственост на инвеститора – той е вложил средства да го изгради, да го оформи, да го направи годен за ползване и да го поддържа в надлежното състояние, което съответства на неговото предназначение. Той влага собствени пари и усилия, умения, време, труд, нерви и прочее. Следователно на плоскостта на затворения комплекс отношенията не стоят така, както при етажната собственост по чл. 38 ЗС. Това, което е собственост на инвеститора, не представлява обща част, не принадлежи на етажните собственици по смисъла на чл. 38 ЗС, а е частна собственост. Дворът и земята не са вписани като общи части в нотариалните актове на собствениците на обекти в затворения комплекс. Последният не представлява етажна собственост, защото земята, дворът и съоръженията върху тях са собственост на конкретно юридическо лице и за тях не важи режимът по чл. 38 и по ЗУЕС. Именно затова и управлението им е изключено от обхвата на закона, който е посветен само на етажната собственост. За затворения комплекс законът предвижда особен режим на управление, който се съдържа в договорите между собствениците и инвеститора. Но дори да  няма такива договори, както се оказва на практика, не може да се приложи чл. 38 ЗС, първо, защото той е по-стар от ЗУЕС и второ, защото той е общ по отношение на ЗУЕС. Следователно, ЗУЕС дерогира по отношение на управлението на етажната собственост раздел четвърти, вкл. и чл. 38 ЗС. ЗС не се прилага към затворения комплекс, защото последният не е етажна собственост, а отделно, различно правно понятие. В затворения комплекс има сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, т.е. те имат частна собственост върху тях. Освен това те имат идеални части върху общите части, но за разлика от чл. 38 ЗС общите части са само земята, върху която е построена сградата, основите, външните стени и другите обекти, описани в чл. 38 ЗС и посочени като общи части в техните нотариални актове, но те нямат никакви вещни права (право на собственост или право на строеж) върху земята и двора, както и върху съоръженията върху тях, които не са общи части, а са частна собственост на инвеститора. Последният не е държавата, за да осигурява тяхното безплатно ползване. Затова законът трябва да обезпечи интересите на инвеститора, защото у нас според Конституцията от 1991 г. «правото на собственост се гарантира и защитава от държавата», а частната собственост е неприкосновенна – чл. 17, ал. 1 и ал. 3.

Поради това правя следните алтернативни предложения:

А/  В чл. 38 ЗС да се създаде нова алинея, в която изрично да се посочи, че чл. 38, ал. 1 не се отнася до собствеността в затворените комплекси, за която се прилага особен режим.

Б/ В ЗС да се създаде специфичен вещноправен режим на затворения комплекс със следното съдържание: при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи са само тези обекти, които са вписани в нотариалните актове (вариант – обектите, посочени като общи в алинея първа на чл. 38 ЗС с изключение на земята, двора, съоръженията и растителността върху тях, които са частна собственост на инвеститора). Дворът, земята, теренът и съоръженията на тях, които са частна собственост на инвеститора, могат да служат за общо ползване само по силата на договор за управление, сключен между собственика и инвеститора по чл. 2 ЗУЕС.

В/ Понеже в повечето затворени комплекси собственост имат чуждестранни граждани (имат се предвид черноморските и зимните курорти), в чл. 38 ЗС в нова алинея трябва да се запише, че чужденците и чуждестранните юридически лица не могат да придобиват право на собственост върху земя освен при наследяване по закон, като в този случай те следва да прехвърлят собствеността си в едногодишен срок от откриване на наследството. Т.е. необходимо е да се възпроизведе чл. 22, ал. 1 от Конституцията, за да се предотвратят злоумишлените твърдения, че етажните собственици имат право на собственост и съответно право неограничено да ползват земята, двора и съоръженията там без да сключат договор за тяхното ползване.

Г/ В Закона за собствеността трябва да се допълни и чл. 64, като в него се създаде нова алинея втора – «При затворени комплекси ползването на земята, двора и съоръженията, изградени върху тях, става при условия и ред, предвиден в договора по чл. 2 от Закона за управление на етажната собственост.»

Д/ Чл. 2 ЗУЕС трябва да се спазва и да стане императивна норма. Да се предвиди задължение на всеки собственик да сключва такъв договор за управление. В противен случай се дерогира чл. 2 и управлението на целия комплекс преминава в ръцете на общото събрание на етажната собственост. В момента се получава така, че ако  100% собственици нямат подобен договор (а и винаги някой може да развали договора), етажната собственост може да се учреди и да се приемат всякакви решения дори с 2% идеални част при условията на приспадащ кворум. Положението на практика е сложно. Всички инвеститори изнемогват, обаче не виждат какви точно законодателни промени могат да бъдат изисквани. Необходимо е освен това да се отчете и спецификата на  комплексите със сезонно предназначение и с основен контингент чужденци. Те трябва да бъдат уредени  в отделна глава в ЗУЕС ( задължително!). В момента в ЗУЕС всичко е смесено ( сграда, сгради, построени на частна и общинска земя и пр.) Парадоксите стигат до там, че на практика собственик на апартамент подава иск по чл. 109 ЗС относно ползване на земята и басейна в комплекс от затворен тип.
След като българският законодател е допуснал жилищните комплекси от затворен тип със сезонен, ваканционен характер, той е длъжен да внесе ред и в тяхното управление и ползване.

Автор: Проф. д-р Поля Голева

---

---

---