За някои проблеми на фактическия състав по чл. 40 ЗЗД

Увод.

Разпоредбата на чл. 40 ЗЗД гласи, че „ако представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания“. Като реакция срещу противоречивата съдебна практика по въпроса за съдбата на сделката, сключена при условията на чл. 40 ЗЗД, тълкувателно дело № 5/2014 г. по описа на ОСГТК бе допълнено със следния материалноправен въпрос: „Какъв е видът недействителност на договор, при който представителят на едната страна се е споразумял с другата страна във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД?“. Предмет на тълкуване е санкцията на посочената норма, а не хипотезата й, но в мотивите[1] на Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г., ОСГТК на ВКС върховните съдии не пропускат възможността да се произнесат и по някои незададени въпроси във връзка с предпоставките, които пораждат спорната недействителност по чл. 40 ЗЗД[2]. Целта на настоящата статия е да постави и анализира някои проблеми, които възникват във връзка с елементите от фактическия състав по чл. 40 ЗЗД[3].

За някои проблеми във връзка с обективния елемент от фактическия състав по чл. 40 ЗЗД.

2.1. „Не е необходимо вредата да е настъпила, а е достатъчно да е налице сигурност за нейното настъпване (особено при договори с продължително изпълнение), но във всички случаи се има предвид обективно увреждане на интересите на представлявания, което не е незначително (у.м. – Д.А.).“

Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г., ОСГТК на ВКС приема, че увреждането на представлявания може да приеме най-различни проявни форми[4]. Обзорът на съдебната практика сочи, че най-типичната форма на увреждане е нееквивалентността на престациите, т.е. разликата между продажната и пазарната цена на предмета на сделката[5]. Не е ясно обаче какви следва да са цифровите параметри на това разминаване в стойностите, за да се квалифицира то като увреждане по смисъла на чл. 40 ЗЗД. Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. изрично посочва, че „се има предвид обективно увреждане на интересите на представлявания, което не е незначително“. Липсва обаче общоприет критериий, който да приложим, за да преценим кога разминаването между пазарната и договорената цена „не е незначително“.

Исторически и сравнителноправно може да се стъпи върху laesio enormis на император Diocletianus (продажба за по-малко от половината от пазарната цена)[6] и върху правилото на art. 1674 Code Civil (което установява като граница на търпимостта 5/12 от пазарната цена)[7].

Съдебната практика приема, че когато продажната цена е неколкократно по-ниска от пазарната, несъмнено е налице увреждане, което „не е незначително“. Съмнения се пораждат обаче, когато липсва такава явна нееквивалентност на престациите.

Така например в Решение № 47 от 03.04.2015 г. по в.гр.д. № 86/2015 г. на Апелативен съд – Варна е установено, че договорената цена (86 000 лв.) е по-ниска от установената от вещото лице пазарна стойност (104 700 лв.) и малко по-ниска от данъчната оценка (86 672,70 лв.), а преди сключването на процесната продажба за жилището е била предложена цена от 50 000 евро (чиято левова равностойност е 97 000 лв.), но договор не е бил сключен, защото купувачите се забавили с набавянето на парични средства от банков кредит, а кандидат-продавачката се е нуждаела от пари за ремонт на друг свой имот и искала да продаде жилището възможно най-скоро. Съдът приема, че „при бързо реализиране на имота и незабавното му плащане е логично купувачът да очаква да плати по-ниска цена и негово е правото да се договори за нея (…) При конкретното бързо реализиране на продажбата не би могло да се очаква достигане на максималната продажна цена за жилището и то в период на икономически застой през есента на 2011 г. (…) Освен това същият купувач е договарял преди това…лично с ищцата за продажбата на други нейни имоти…, придобивайки ги на цена също около данъчната им оценка. До момента, в който отношенията с приятеля й Е. Ф (пълномощника по договора) не са се влошили, ищцата не е предприемала и действия по оспорване на сделките като увреждащи я заради по-ниската цена[8]“. Така съдът е стигнал до извода, че продажбата на имота на цена, която е с 18% по-ниска от пазарната, не е във вреда на упълномощителката[9].

В Решение № 119 от 16.07.2014 г. по гр. д. № 225/2014 г. на Апелативен съд – Варна[10] се приема, че „разминаване между стойността на имота и покупната цена в рамките до 20-25% (у.м – Д.А.) би могло да се прецени като възможност за изгодна сделка за купувача. В случая обаче е налице драстична разлика между даденото и полученото по договора“.

В Решение № 507 от 19.04.2013 г. по гр.д. № 3840/2012 г. на Районен съд – Стара загора е доказано, че продажната цена по атакуваната сделка е 5000 лв., данъчната оценка на имота е 1499,10 лв., а пазарната му цена – 7 000 лв., т.е. уговорената цена е с близо 29% по-ниска от пазарната. При тези обстоятелства съдът счита, че „не може да бъде обоснован извод за нееквивалентност на престациите, увреждаща интересите на ищцата. За да е налице такова увреждане, пазарната цена следва значително (т.е. в пъти) да надвишава договорната такава“, а „в разглеждания случай уговорената от настойника продажна цена надвишава значително данъчната оценка и е близо до пазарната цена на продадените имоти“.

В Решение от 04.11.2013 г. гр.д. № 405/2013 г. на Районен съд – Лом се установява, че пазарната цена на имота процесните имоти е била 32 360 лв., данъчната им оценка – 22 407,80 лв., а договорената цена – 23 000 лв., т.е. с 29% по-ниска от пазарната. Предвид близките отношения между упълномощителите и пълномощника, който е действал и като купувач, договаряйки сам със себе си, съдът счита, че е било “нормално да не се търси максималната пазарна цена за имотите”. Според съдебния състав „поради неголямата разлика между продажната цена и средната пазарна цена не може да се приеме, че сделката е неизгодна и сключена във вреда на представлявания“.

В Решение № 140 от 07.05.2013 г. по т.д. № 564/2012 г. на Окръжен съд – Бургас[11] е установено, че уговорената наемна цена е с 30% по-висока от средния пазарен наем. Според съда „за да се приеме, че представителят на наемателя съзнателно се е споразумял във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 от ЗЗД, би трябвало договорената цена да е в пъти по-висока от пазарната. Настоящият случай не е такъв. Отклонението от пазарните критерии не може да се окачестви като съществено и поради „почти уникалния“ според вещото лице характер на наетите помещения с оглед голямата им площ и местоположението им в идеалния административен център на Бургас“.

В Решение № 24 от 24.02.2016 г. по в. гр.д. № 475/2015 г. на Апелативен съд – Варна[12] се приема, че „към датата на сключване на договора за продажба на имота, реалната пазарна цена съгласно заключението на СОЕ възлиза на 119 500 лв., което е с 33% (у.м. – Д.А.) над цената на процесната продажба. Следователно пропускането патримониума на ищцата да бъде увеличен с около 39 000 лв. категорично съставлява увреждане. Съдът намира, че от ангажираните по делото доказателства не се установяват твърденията на ответниците, че ищцата е целяла бърза продажба, но дори да се приеме, че същата е имала нужда от парични средства и е била склонна да направи отстъпки от цената, то понижаването на цената би било оправдано с до 20% от пазарната (съгласно посоченото от вещите лицa), а в случая заплатената цена е по-ниска. Предвид изложеното следва да се приеме, че по делото е установено увреждане на интересите на представлявания от процесната продажба и договорът е сключен във вреда на упълномощителя“.

В Решение № 95 от 23.05.2014 г. по гр.д. № 307/2013 г. на Районен съд – Провадия се установява, че пълномощникът е прехвърлил процесния имот на себе си за сумата от 11 539, 80 лв., като продажната цена се равнява на данъчната оценка. Съдът приема, че „действително продажната цена е под определената от вещото лице пазарна стойност от 19 010 лева, но пък е еквивалентна на данъчната му оценка, която съгласно чл. 46, ал. 2 от ЗМДТ е минималната придобивна стойност на недвижимо имущество, което мотивира съда да приеме, че не е налице сериозно разминаване между стойността на имота и уговорената за него цена в атакуваната сделка, доколкото последната е равна на данъчната оценка. Съгласно принципа, залегнал в чл. 9 от ЗЗД, страните могат свободно да договорят съдържанието на договора, елемент от който е и продажната цена, която може и да е по–ниска от пазарната такава, а за да се приеме, че пълномощникът е нарушил принципа да договоря в интерес на упълномощителя, то би следвало разминаването в насрещните престации да е действително значително“, а в процесния случай то е 39%.

ИЗВОД: Прегледът на съдебната практика сочи, че увреждане по смисъла на чл. 40 ЗЗД безспорно е налице, когато пазарната цена е в пъти по-ниска от уговорената между представителя и третото лице, а когато липсва такова мащабно съотношение между двете стойности, съдът преценява дали процесната нееквивалентност представлява значителна вреда, или е налице едно приемливо и оправдано отклонение от цената с оглед конкретната пазарна и житейска ситуация.

2.2. „Преценката за наличието на увреждането, респ. за сигурното му настъпване, се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай (у.м. – Д.А.), но във всички случаи – към момента на сключването на договора.“

Както стана ясно, значителната ценова разлика е най-типичната форма на увреждане, но сама по себе си тя не винаги дава достатъчно обоснована индикация за наличието на обективния елемент от фактическия състав по чл. 40 ЗЗД. Тази идея намира проявление в две насоки. На първо място, възможно е да липсва значителна нееквивалентност на престациите, но да е налице вреда за представлявания[13]. На второ място, възможно е да е налице значителна нееквивалентност на престациите, но да липсва вреда за представлявания. Предмет на изследване в следващите редове ще е именно тази втора хипотеза.

При установена нееквивалентност на престациите, която не е незначителна, Темида не бива да отмерва сляпо в полза на представлявания, а да изследва всички релевантни обстоятелства, свързани с интереса, необходимостта и мотивите на представлявания да сключи конкретната сделка. Не са малко случаите, в които представляваният, макар и да не го е обективирал изрично в пълномощното, е дал съгласие да бъде увреден, за да задоволи друг свой интерес, различен от накърнения. Този интерес може и да не е свързан с правоотношението, породено от увреждащата сделка, а да лежи на съвсем различна плоскост, която да му осигури прикритие. Така представляваният може умишлено да претърпи увреждане по едно правоотношение, за да извлече полза от друга сделка (която полза е по-голяма от вредата), за да запази свое застрашено благо (което е по-ценно от увреденото) или за да предоврати друга загуба (която е по-голяма от вече претърпяната). Затова следва да се установи дали твърдяното увреждане всъщност не е довело до скрита изгода за представлявания, или поне до неутрализиране на други неблагоприятни за него последици.

Описаната теортетична конструкция би могла да се претвори в най-различни житейски казуси. Например, Х. има временни финансови затруднения и спешно се нуждае от парични средства, за да погаси просрочени вноски по договор за банков кредит, обезпечен с ипотека върху негов недвижим имот. Ако Х. не заплати поредната вноска, банката ще обяви кредита за предсрочно изискуем, ще поиска издаване на заповед за незабавно изпълнение и ще насочи принудително изпълнение към ипотекирания, но изключително важен за Х. имот. За да спаси този свой ценен интерес, Х. е готов да жертва друг свой по-малко значим интерес. Затова Х. прибягва до института на представителството, като дава пълномощно за разпореждане с друг негов недвижим имот без обаче да посочва точна продажна цена[14]. На пълномощника са дадени незаписани в пълномощното инструкции – да продаде имота възможно най-скоро с посочен краен срок, с наближаването на който при необходимост да занижи цената, за да примами купувач, който да я заплати веднага. Пълномощникът на Х. успява да продаде имота в срок, но на цена, значително по-ниска от пазарната, като разминаването в стойностите (вредата за представлявания) „не е незначително“, известно е и на третото лице, което е запознато с пазарната обстановка и е мотивирано веднага да сключи сделката именно с оглед на нейната изгодност. Получената продажна цена, макар и да е по-ниска от пазарната, е достатъчна за погасяване на задълженията по договора за банков кредит на Х. Така представляваният се възползва от увреждането си, като всъщност предотвратява настъпването на по-голяма за него вреда. Когато се стабилизира финансово, Х. предявява срещу купувача иск по чл. 40 ЗЗД, евентуално съединен с иск за връщане на продадения имот. Ако приемем, че значителната разлика между пазарната и продажната стойност (вредата) и знанието от страна на представителя и третото лице за нея (недобросъвестност) са достатъчни за уважаването на исковата претенция, то е видно от горния казус, че тази конструкция създава правна почва за злоупотреба с правото по чл. 40 ЗЗД[15]. Може да се окаже, че всъщност представляваният и представителят са се споразумели във вреда на третото лице, което са използвали като финансов донор с изначалното намерение да се позоват на недействителността по чл. 40 ЗЗД, когато вече не се нуждаят от последиците на сключената сделка. За да се пресече възможността за това превратно упражняване на правото по чл. 40 ЗЗД, следва да се извърши една мащабна проверка относно наличието на разумни икономически и/или житейски причини за значително отклонение от пазарната цена. Тази идея намира подкрепа в теорията[16] и съдебната практика.

Така Решение № 1328 от 24.11.2000 г. по гр. д. № 108/2000 г., V г.о. на ВКС, Решение № 841 от 19.01.2010 г. по гр.д. № 3530/2008 г., Г.К., ІV г. о. на ВКС и Решение № 21 от 24.03.2015 г. по гр.д. № 3529/2014 г., Г. К., ІV г.о. на ВКС приемат, че „дали един договор, сключен от представител, е във вреда на представлявания, е въпрос, който подлежи на анализ от съда при отчитане на всички релевантни обстоятелства (у.м. – Д.А.), свързани с интереса на представлявания и мотивите на представителя да го сключи“.

В Решение № V-34 от 30.03.2009 по гр. д. № 605/2008 г. на Бургаски окръжен съд[17] се приема, че „за самата продажба, така и за определянето на паричен еквивалент на имота няма нито ясно изложена от членовете на СД нужда, нито подразбираща се от обстоятелствата около сделката обективна обосновка (у.м. – Д.А.). В решението на членовете цената е произволно посочена, явно неизгодна предвид пазарните условия особено съотнесено към по-късния момент, когато е извършено прехвърлянето, тъй като слиза дори под данъчната оценка на терена и сградата върху него. Същевременно по делото не се въвеждат никакви доводи продажбата на този дълготраен актив да е била толкова належаща и продиктувана от нуждата да се запазят интересите на дружеството, че да намира икономическо оправдание (у.м. – Д.А.) с оглед драстично занижената продажна цена“.

Според Решение № 103 от 27.10.2015 г. по гр. д. № 225/2015 г. на Апелативен съд – Бургас[18] „очевидно е, че икономическите условия към момента на сделката са предполагали в пъти по-висока пазарна цена“, а „данъчната оценка на имотите е относима за данъчни цели и не може да обоснове еквивалентност на престациите при извършване на продажба при пазарни условия, особено в полза на търговско дружество, ако не са налице логични житейски мотиви (у.м. – Д.А.) за това (…) Ответниците не излагат и не установяват причините за това, защо е била договорена толкова занижена продажна цена, а това е от съществено значение за оценка на добросъвестността на участниците в сделката“.

Според Решение № 504 от 04.03.2013 г. по гр.д. № 1867/2011 г. на Окръжен съд – Бургас[19] „несъстоятелни са твърденията на ответницата, че стойността на имота е близка до данъчната оценка, тъй като ищцовото дружество е имало нужда от осигуряване на финансови средства (у.м. – Д.А.) поради това, че е имало много големи по размер задължения (…) На такава причина не отговаря постигнатата уговорка за начина на плащане на цената (…) Продажбата на занижени цени обичайно е обусловена от конкретна необходимост към точно определен момент да се погасят изискуеми парични задължения, които не могат да бъдат отложени по какъвто и да било начин, тъй като това би довело до тежки и непредотвратими последици за продавача. Такива конкретни задължения нито се твърдят, нито се доказват да са съществували в периода от момента на подписване на договора до крайния момент, уговорен за изпълнение на задължението за плащане (…) Не се установи също така при условията на пълно доказване договорът да е сключен в изпълнение на друг договор (…) Не се установиха и твърденията на ответницата,че върху двойно по-ниската цена са повлияли заниженият пазарен интерес, местоположението, разположението, недостатъците, състоянието на имота, голямата площ на откритите тераси, високият договорен размер на годишната такса за поддържка (…) Не се установява от доказателствата по делото горните недостатъци да са направили имота негоден за употребата му, така,че да се налага той да бъде продаден на производствената му, възстановителна, строителна (вещната му) стойност, с която почти съвпада, нито е продаден на етап груб строеж“.

В Решение № 68 от 25.03.2005 г. по в.гр.д. № 8/2005 г. на Апелативен съд – Велико Търново[20] се установява, че Агенцията за приватизация като упълномощен от закона (ЗППДОбП) орган да представлява държавата се е съгласила с измененията в приватизационния договор, а именно дружеството да не заплаща неустойка по договора при неизпълнение на инвестиционната програма за съответната календарна година в случай, че не е получило дивиденти от търговската си дейност за същата година. Според съда не може да се приеме, че постигнатата договореност е с цел увреждане на държавата. „Представените по делото писма, представляващи кореспонденция между страните, сочат, че тя по-скоро е с цел укрепване финансовото състояние на купувача (у.м. – Д.А.). Желаната последица от това финансово стабилизиране е изпълнение на инвестиционната програма и тази за трудова заетост. Може да се направи извод, че освобождаването от заплащане на неустойка е временно, за да се постигнат добри финансови резултати, които да позволят изпълнение на задълженията по договора.“

ИЗВОД: Проверката за наличието на обективния елемент от състава на чл. 40 ЗЗД не се изчерпва с установяването на значителна разлика между пазарната и продажната цена и не се ограничава до параметрите на атакуваната сделка. Преценката следва да бъде по-мащабна и да обхване въпросите, дали не са налице разумни икономически и/или житейски причини за значително отклонение от пазарната цена и дали увреждащата на пръв поглед сделка не е рефлектирала върху други правоотношения, страна по които е представляваният, като е довела до желани за правната му сфера последици или поне до неутрализиране на други неблагоприятни последици. Считам, че възприетото в Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. становище, че „преценката за наличието на увреждането (…) се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай…“, следва да се разбира именно в този смисъл.

За някои проблеми във връзка със субективния елемент от фактическия състав по чл. 40 ЗЗД.

„Вторият елемент от този фактически състав е субективен и се изразява не винаги в общ сговор и общо намерение (цел) у представителя и насрещната страна да увредят представлявания, а в тяхната недобросъвестност – те, и двамата, знаят (осъзнават), че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност също не се предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания. Преценката за наличието ѝ също се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай (у.м. – Д.А.), но във всички случаи – към момента на сключването на договора.“

По отношение на субективния елемент от състава на чл. 40 ЗЗД Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. приема, че е достатъчно представителят и третото лице да са знаели към момента на сключване на сделката, че тя обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност подлежи на доказване от страна на представлявания. Както стана ясно, при най-типичната форма на увреждане, когато недвижим имот е продаден на цена, която е значително по-ниска от пазарната, вредата за представлявания продавач се свежда до разликата между двете стойности. В тежест на продавача е да докаже, че представителят и купувачът са съзнавали тази нееквивалентност, а това съзнание е резултат от проста математическа операция с две стойности, една от които е записана в самия нотариален акт, обективиращ продажбата. Затова в най-масовия случай на увреждане доказването се свежда до това, дали представителят и купувачът са знаели каква е пазарната стойност на продавания имот. Прегледът на съдебната практика сочи, че при преценката за наличието това знание съдилищата възприемат диференциран подход:

В Решение от 03.02.2010 г. по гр.д. № 220/ 2007 г. на Районен съд – Свиленград е установено, че пазарната цена на процесните имоти е около 300 пъти по-ниска от тази по договора за продажба, който е сключен при условията на чл. 38, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, тъй като пълномощницата е представлявала едновременно и двете договарящи страни, които са баща и дъщеря. Съдът приема, че пълномощницата „не е могла да знае каква е била реалната стойност на продаваните имоти, имайки предвид че при изповядване на сделката са били представени само удостоверения за данъчни оценки на земите… От същите е видно, че данъчните оценки на процесните имоти дори са на стойност, значително по-малка от продажната цена от 10 000 лв. За представителя не би било възможно да знае каква е била пазарната стойност на всички имоти, предмет на сделки, които изповядва като пълномощник на различни лица. Тази стойност се установи едва чрез изготвената по делото съдебнооценъчна експертиза. Това се потвърждава и от показанията й дадени в качеството й на свидетел по делото, неопровергани от други доказателства в обратна насока, съгласно които К. е отразила изявленията на лицата, така както й е било предадено чрез контактуването с ответниците П.“

В Решение № 73 от 19.01.2015 г. по гр. д. № 3031/2013 г. на Окръжен съд – Варна[21] е установено, че пазарната стойност на имотите, които пълномощницата е продала на себе си, е около пет пъти и половина по-висока от предвидената в договора цена. Съдът приема, че „към момента на сключване на договора ответницата е имала достъп до оферти за продажба на имоти в района, обявявани постоянно в местни ежедневници и в офисите на посредници. Само ако бе отсъствала и не бе имала достъп до информация, би могло да се приеме, че не би могла да узнае за действителните цени“.

В Решение от 08.03.2013 г. по гр.д. № 281/2012 г. на Районен съд – Кърджали се установява, че пълномощникът е постигнал споразумение с третото лице да погаси паричните си задължения към него чрез „продажбата” на процесния автомобил като даване вместо изпълнение, но за сметка на представляваните съпрузи. Съдебният състав приема, че дори и да се игнорират обясненията на пълномощника пред съда и показанията му пред органите на досъдебното производство относно посочените неизгодни за него факти, „с оглед договорената продажна цена, която е пет пъти по-ниска от пазарната стойност на автомобила, е нямало как купувачът да не е знаел за увреждането, т.е. да не е съзнавал нееквивалентността на престациите“.

В Решение № 1007 от 17.05.2016 г. по гр.д. № 1275/ 2016 г. на Апелативен съд – София[22] е установено, че пълномощникът е продал на себе си процесния жилищен имот на цена, която е близо три пъти по-ниска от пазарната (при отчитане на лошото състояние на имота, налагащо основен ремонт, и запазеното пожизнено право на ползване в полза на на упълномощителката). Съдът приема, че „са налице обстоятелства, изключващи вероятността пълномощникът да е сключил сделката при договорената цена поради липса на информация за действителната пазарна стойност на имота. В този смисъл видно е от приобщеното удостоверение за данъчна оценка на недвижимия имот, предмет на разпоредителната сделка, издадено от Столична община, Отдел МДТ С., че към датата на последната данъчната оценка не имота надвишава близо три пъти стойността на платената при продажбата цена“.

В Решение № 47 от 03.04.2015 г.по в.гр.д. № 86/2015 г. на Апелативен съд – Варна[23] е установено, че договорената цена за имота (86 000 лв.) е по-ниска от установената от вещото лице пазарна стойност (104 700 лв.) и малко по-ниска от данъчната оценка (86 672,70 лв.). Съдът приема, че „при бързо реализиране на имота и незабавното му плащане е логично купувачът да очаква да плати по-ниска цена и негово е правото да се договори за нея. Затова не може да смята, че той знае или не може да не знае, че уврежда упълномощителя“.

С Решение № 143 от 30.11.2011 г. по гр.д. № 266/2009 г. на Районен съд – Тетевен е уважено перемпторното възражение за недействителност на процесния предварителен договор на основание чл. 40 ЗЗД и съответно е отхвърлен предявеният иск по 19, ал. 3 ЗЗД[24]. „Съобразно данните за изпълняваната работа и заеманата длъжност „маркетинг директор“ съдът приема, че същият е знаел,че уговорената продажна цена на имота от 30 000 лева е в пъти по-ниска от справедливата пазарна стойност на имота. Като служител (ръководител) във „водеща брокерска” компания в България безспорно същият е имал значителна информация досежно пазарни цени, продукти и пазарни условия, поради което и съобразно данните за познанството му с ликвидатора К. съдът приема, че е налице знание за увреждане на ответното дружество и у ищеца П. към момента на сключване на предварителния договор“.

В Решение № 24 от 24.02.2016 г. по в. гр.д. № 475/2015 г. на Апелативен съд – Варна[25] е установено, че пълномощникът е бил външен брокер, който е намирал продавачи на недвижими имоти, а третото лице е работело като офис-сътрудник, като двамата многократно са извършвали заедно разпоредителни сделки с имоти на трети лица-продавачи в качеството им на техни пълномощници. Според съда обстоятелството, че „представителят и третото лице са се намирали в трайни търговски отношения, както и че са работили за едно и също търговско дружество, занимаващо се с посредничество при продажба на имоти, предполага тяхната осведоменост за условията и цените на пазара на недвижими имоти“. От тези доказателства съдът достига до извода, че представителят и купувачът са били наясно, че договорената цена е значително по-ниска от пазарната.

В Решение № 140 от 15.10.2015 г. по т.д. № 2092/2014 г., Т.К., І т.о. на ВКС[26] съдът приема, че „са налице обстоятелства, изключващи вероятността пълномощникът да е сключил сделката при договорената цена поради липса на информация за действителната пазарна стойност на дружествените дялове. Правилно въззивният съд е взел предвид, че пълномощникът е бил добре запознат с работата на дружеството и състоянието на неговото имущество, тъй като е видно от представените по делото пълномощни, че в продължителен период от време е участвал в дейността на дружеството като пълномощник на съдружника“.

В Решение № V-34 от 30.03.2009 г. по гр. д. № 605/2008 г. на Окръжен съд – Бургас[27] се установява, че действителната пазарна цена на имота е била приблизително 20 пъти по-висока от уговорената между изпълнителния директор и сина му. Съдът приема, че „пазарната конюктура е общоизвестен факт. Следователно постигнатото между представителя и физическото лице съгласие за осъществяване продажбата на имота върху така очевидно занижена цена е достатъчно само по себе си да установи договаряне във вреда на представлявания“, поради което „не е нужно нарочно доказателство за знание“ от страна на роднините по права линия, че увреждат представляваното дружество. При тези съображения съдът е уважил иска по чл. 40 ЗЗД без да обсъди обстоятелството, че в качеството си на член на управителния орган на представляваното дружество изпълнителният директор е бил добре запознат с дружествените дела, включително и със стойността на дружествените имоти, а близките му родствени отношения с третото лице сочат, че тази информация е достигнала и до него.

В Решение от 15.06.2015 г. по гр.д. № 1959/2014 г. на Районен съд – Добрич[28] е установено, че сделката е била сключена при цена от 3000 лв., а пазарната стойност на имота е била 12000 лева, т.е. четири пъти по-голяма. Според съда „посоченото съотношение между отразената цена на имота в договора за покупко-продажба и действителната стойност на същия свидетелства, че продажбата е извършена при хипотезата на чл. 40 от ЗЗД (…) Продажбата на собствения на ищеца имот на такава цена явно го уврежда, а значителното разминаване между уговорената цена и действителната стойност на имота към момента на сделката освобождава ищеца от пряко доказване на субективния елемент от фактическия състав по чл. 40 от ЗЗД“. При тези съображения съдебният състав е уважил иска по чл. 40 ЗЗД без обаче да обсъди показанията на свидетеля К. (баща на ответника-купувач), че е „арендатор, занимава се със земеделие и при това често го търсят с предложения да закупи земеделска земя“, a процесните земи е закупил за сина си, както и писменото становище на пълномощника (конституиран като трето лице – помагач на ответника), че той „се занимава с покупко-продажба на земеделски земи с цел печалба“.

Както е видно от направения обзор на съдебната практика, липсва общоприет алгоритъм за изследване на субективния елемент от фактическия състав по чл. 40 ЗЗД. Съдилищата прилагат разнообразни методи, които водят до различни правни изводи, а това от своя страна създава почва за противоречива съдебна практика. За да се отсее най-разумният, правилен и обоснован подход, следва да се анализират различните възможности за преценка относно наличието на знание за пазарната цена от страна на представителя и третото договарящо лице.

Доказването на субктивния елемент от състава по чл. 40 ЗЗД би било лесна процесуална задача, ако например при воденето на преговори или при сключването на сделката е бил представен оценителен документ, изготвен от лицензиран оценител, извършил експертна оценка на имота. При липса на подобен документ не бива a priori да се приема, че представителят и третото лице са знаели каква точно е пазарната стойност на предмета на сделката, тъй като за определянето й са нужни специални знания[29]. Затова крайно неоправдано е пазарната цена да се счита за общоизвестен факт по смисъла на чл. 155 ГПК.

Представителят и кандидат-купувачът могат да се запознаят с пазарната обстановка, като проверят обявите в местните ежедневници, в офисите на посредници или в интернет. Съпоставката с цените на други сходни имоти в населеното място поначало може даде някаква представа за настроенията в пазарните цени, но не винаги е годна да отчете особеностите на конкретната сделка (наличието на тежести, необходимостта от бързо сключване на сделката, незабавното или отложено плащане на цената, нуждата от премахване на незаконни строежи в имота, недостатъци на вещта). Освен това при отсъствие на реален пазар на недвижими имоти със същата или сходна характеристика не може да се формира обективна пазарна цена по метода на пазарните аналози (сравнителни продажби). Наред с посочените обстоятелства, които биха могли да възпрепятстват правилното калкулиране на пазарната цена, следва да се отбележи, че с Определение № 956 от 22.12.2016 г. по гр. д. № 639/2016 г. на IV г.о. на ВКС е допуснато касационно обжалване по материалноправния въпрос, „какъв е критерият за определяне на пазарната цена на имот: цените, по които подобни имоти се предлагат на пазара на същото място по същото време или цените, по които подобни имоти са се продали на пазара на същото място по същото време“.

При преценката за наличието на знание относно пазарната цена на имота може да се изходи от съотношението й с други съпоставими стойности, които са известни на представителя и третото лице. Такава е например продажната цена, вписана в нотариалния акт, който обективира придобивното основание на продавача, когато то е продажба. Не винаги обаче тази цена е в състояние да даде обективна представа за справедливата пазарна стойност на имота към момента на увреждащата сделка (поради темпорална отдалеченост между двете сделки, извършени подобрения, овехтяване, изменения в търсенете и предлагането на пазара на недвижими имоти)[30]. Освен това придобивното основание на продавача може и да не е договор за продажба (а например дарение), т.е. да липсва съпоставима придобивна цена.

Друга съпоставима величина, която може да послужи като индикатор за недобросъвестност, е данъчната оценка на имота. Доколкото удостоверението за данъчна оценка е сред документите, необходими за сключване на транслативни сделки с недвижими имоти, може да се приеме, че представителят и третото лице винаги знаят каква е данъчната оценка на продавания имот. В практиката съществува човешка презумпция, че данъчната оценка винаги е по-ниска от пазарната стойност на имота. Това предположение обаче бе оборено от сътресенията и катаклизмите, които сполетяха пазара на недвижими имоти. В настоящата икономическа обстановка са възможни пазарни аномалии, които да изстрелят данъчната оценка над пазарната[31], да изравнят двете стойности или да ги доближат[32], така че разликата помежду им да се стопи и да не може да се квалифицира като вреда по смисъла на чл. 40 ЗЗД.

Заключение.ИЗВОД: Най-разумно е да се приеме, че при преценката за наличието на субективния елемент от фактическия състав по чл. 40 ЗЗД следва да се извърши комплексна оценка на личните и професионални качества на представителя и третото лице, тяхното образование, месторабота, опит в продажбата на недвижими имоти, отношенията (роднински, съпружески, приятелски, колегиални и др.) помежду им и с други лица, които разполагат със знания в областта на пазара на недвижими имоти, както и други обстоятелства, които обуславят тяхната обективна и субективна възможност да се осведомят за пазарната цена на продавания имот с оглед конкретната пазарна и житейска ситуация. Считам, че възприетото в Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. становище, че преценката за наличието на недобросъвестност се извършва „предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай“, следва да се разбира именно в този смисъл.

В хода на изложението стана ясно, че фактическият състав по чл. 40 ЗЗД е обременен с някои проблеми, които трудно могат да намерят категорично и калкулирано решение, приложимо и справедливо за всеки отделен случай. Това е обяснимо, защото правото не е точна наука като математиката – не винаги разполага с универсален алгоритъм за решаване на казуса, а налага основателността на иска да се преценява „предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай“ [33]. Затова, когато съдът е сезиран с иск с правно основание чл. 40 ЗЗД, най-добрата формула, която може да приложи, за да реши поставената му задача, е да направи комплексна и мащабна оценка на всички обстоятелства, които в конкретния случай обуславят наличието на обективния и субективния елемент от фактическия състав по чл. 40 ЗЗД.

Автор: Диана Асеникова

Редакционният екип си запазва правото да не публикува мнения, противоречащи на морала и етиката.

Всеки има право на отговор!

R.S.V.P.

[1] Въпросът за фактическия състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД, е извън предмета на тълкувателно дело № 5/2014 г. по описа на ОСГТК на ВКС – той не е поставен за тълкуване от компетентен орган, не е включен в мотивирано писмено искане, не е придружен с изложение на спорните въпроси по прилагането на тълкуваната разпоредба, нито са представени влезли в сила съдебни актове, в които се съдържа противоречива или неправилна съдебна практика по въпроса, т.е. по него не е изпълнена задължителната процедура по чл. 124 – чл. 131а ЗСВ. Въпреки посочената процедурна нередовност този незададен въпрос е намерил своя отговор в мотивите (т. 2 към въпрос № 3) на Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. Дискусионен е въпросът, дали мотивите на тълкувателните решения се ползват със задължителната сила по чл. 130, ал. 2 ЗСВ – вж. Георгиев, Ив. За „задължителната“ практика на Върховния касационен съд по граждански и търговски дела – В: Търговско право, 2016, № 1, с. 33: „Макар и структурата на тълкувателните решения да не е нормативно установена, самата процедура по инициирането им дава възможност да се направи извод, че задължителен характер има единствено диспозитивът на тези актове, тъй като с него се дава окончателен и изчерпателен отговор на поставения на вниманието на ВКС въпрос“.

[2] „Фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД, се състои от два елемента:

А. Обективен елемент – договорът, сключен от (чрез) представителя и насрещната страна по него (третото лице) е във вреда на (уврежда) представлявания. Увреждането на интересите на представлявания може да има най-различни проявни форми, например: договор, сключен при неизгодни за него условия; имуществото му е неоправдано обременено с уговорени тежести или договорът поражда допълнителни бъдещи и/или условни задължения (под модалитет), нетипични за конкретния тип договори; предоставените на пълномощника права са упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт, както и най-различни други хипотези. Не е необходимо вредата да е настъпила, а е достатъчно да е налице сигурност за нейното настъпване (особено при договори с продължително изпълнение), но във всички случаи се има предвид обективно увреждане на интересите на представлявания, което не е незначително. Преценката за наличието на увреждането, респ. за сигурното му настъпване, се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи – към момента на сключването на договора. Увреждането не може да се дължи например на последващо изменение на пазарните условия, поради което изменение продажната цена по договора е станала неизгодна, макар да е била изгодна към момента на неговото сключване. От друга страна, сигурно настъпване на увреждане ще е налице например, ако при пазарни условия на хиперинфлация представителят сключи от името на наемодателя с третото лице – наемател, дългосрочен договор за наем с изрична клауза за неизменност на наемната цена и без валутна клауза.

Б. Субективен елемент – „споразумяване“ между представителя и насрещната страна по договора (третото лице) за увреждането на представлявания. Този втори елемент от фактическия състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД на пръв поглед също има обективен характер, но се свежда до недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора (третото лице) относно увреждането на представлявания.

„Споразумяването“ не съставлява отделна правна сделка между представителя и насрещната страна по недействителния договор, която сделка да е различна от самия този договор, т.е. – не е необходимо да е налице изричен „сговор“ между тях да увредят представлявания, което би предполагало във всички случаи намерение за увреждане и умисъл за това, но в голяма част от хипотезите такива не са налице или са практически недоказуеми от страна на представлявания. Това „споразумяване“ между представителя и насрещната страна е обективирано в самия недействителен договор, увреждащ представлявания, което е първият елемент от фактическия състав. Поради това вторият елемент от този фактически състав е субективен и се изразява не винаги в общ сговор и общо намерение (цел) у представителя и насрещната страна да увредят представлявания, а в тяхната недобросъвестност – те, и двамата, знаят (осъзнават), че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност също не се предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания. Преценката за наличието ѝ също се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи – към момента на сключването на договора. Недобросъвестността, за да е релевантна за недействителността по чл. 40 ЗЗД, не може да възникне след неговото сключване, например – едва впоследствие, когато представителят на продавача, така и насрещната страна – купувачът по договор за продажба, узнават, че между трети лица са сключени множество други договори за продажби на офиси със същото разположение и квадратура от същата многоетажна административна сграда на значително по-високи цени, докато обявените цени в публични издания (вестници, интернет-сайтове) за недвижими имоти в същото населено място и същия квартал са съпоставими с цената по сключения договор от името на обективно увредения представляван продавач.“

[3] За достиженията на доктрината и съдебната практика по въпроса за фактическия състав на чл. 40 ЗЗД вж. Асеникова, Д. Кога е налице споразумяване във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД?, достъпно на https://gramada.org/%D0%BA%D0%BE%D0%B3%D0%B0-%D0%B5-%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B5-%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%80%D0%B0%D0%B7%D1%83%D0%BC%D1%8F%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B5-%D0%B2%D1%8A%D0%B2-%D0%B2%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B0/

[4] Вж. например Решение от 04.11.2009 г. по г.д. № 332/2009 на Окръжен съд – Сливен: В сравнение с други договори за аренда, арендодател по които е дружеството, процесният е сключен при явно по–неизгодни от обичайните условия – срок от 35 г. (при обичаен 25 г.), по-ниска от обикновено договаряната цена и тригодишен гратисен период. По делото се установява, че е била одобрена молба на дружеството за рефинансиране със средства на ДФ „Земеделие” в размер на 570 000 лв. по проект за преференциално инвеститорно кредитиране по програма „Растениевъдство” за създаване на 208,30 декара насаждения от лозя. Вещото лице е посочило, че сключеният договор за аренда нарушава процеса на окрупняване на земите, води до затруднение при създаването на лозовите масиви и обработката на насажденията по тях и като цяло възпрепятства реализирането на отделните етапи от проекта; Решение от 16.12.2014 г. по в.гр.д. № 338/2014 г. на Окръжен съд – Монтана: Съдът е приел, че и двете предпоставки по чл. 40 ЗЗД са налице, доколкото със споразумението, подписано от особения представител, семейното жилище е предоставено за ползване на съпругата без да е доказана жилищна нужда и без заплащане на насрещен наем, а представляваният е осъден да заплаща издръжка на непълнолетното си дете в размер на 140 лв. без да се съобразят възможностите му да заплаща такава.

[5] Проблеми във връзка с приложението на чл. 40 ЗЗД възникват и във връзка с широкоразпространена практика в нотариалния акт за продажба на недвижим имот да се вписва цена, която е значително по-ниска от действително платената. Този механизъм на договаряне създава една симулативна нееквивалентност на престациите. Представляваният продавач не е увреден, а даже е облагодетелстван чрез спестяване на разноски по прехвърлянето. Обективният елемент от фактическия състав по чл. 40 ЗЗД обаче е налице, макар и само привидно. В тежест на купувача е да разкрие относителната симулация в цената, а това често е тежка процесуална задача. Вж. например Решение № 73 от 19.01.2015 г. по гр. д. №3031/2013 г. на Окръжен съд – Варна, с което е уважен предявеният иск по чл. 40 ЗЗД: „Уговарянето на продажна цена, до стотинка равна на данъчната оценка, наистина е малко вероятно, но при липса на двустранен документ, в който да е уговорена друга продажна цена, съдът приема, че и уговорката за цената не е привидна“. Така порочната практика да се вписва симулативна продажна цена създава почва за злоупотреба с правото по чл. 40 ЗЗД от страна на представлявания продавач – например ако впоследствие се намери по-щедър кандидат-купувач и продавачът реши да се освободи от последиците на вече сключената сделка.

[6] Това е границата, възприета в § 934 от Общия граждански кодекс на Австрия (Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch – ABGB). За произхода на правилото вж. Westbrook, R. The Origin of Laesio Enormis – http://local.droit.ulg.ac.be/sa/rida/file/2008/03.Westbrook.pdf

[7] Така Таков, Кр. За правните последици на договор, сключен от мним представител, и на договор, сключен при увреждане на представлявания (чл. 40 и чл. 42 ЗЗД) – https://gramada.org/%D0%B7%D0%B0-%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BD%D0%B8%D1%82%D0%B5-%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%BB%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%86%D0%B8-%D0%BD%D0%B0-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D1%81%D0%BA%D0%BB%D1%8E/

[8] С Определение № 956 от 22.12.2016 г. по гр. д. № 639/2016 г. на IV г.о. на ВКС е допуснато касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК по материалноправния въпрос, „налице ли е вреда на представлявания, ако пълномощникът е продавал други имоти на сходна цена (над данъчната оценка), без те да са оспорвани от представлявания“.

[9] Въззивният съд е отменил изцяло Решение № 1725 от 25.11.2014 г. по гр. д. № 2543/ 2012 г. на Окръжен съд – Варна, с което е уважен предявеният иск по чл. 40 ЗЗД. В първоинстанционното решение „съдът приема, че ищцата е била увредена“ без да излага мотиви как е стигнал до този извод.

[10] Въззивният съд е потвърдил Решение № 79 от 29.01.2014 г. по гр. д. № 1337/2013 г. на Окръжен съд – Варна, в което се приема, че „договарянето на цена, почти шест пъти по-ниска от пазарната цена и почти седем пъти по-ниска от данъчната оценка е във вреда на дружеството“. С Определение № 38 от 29.01.2015 г. по гр.д. № 6730/ 2014 г., ІІ г. о на ВКС не е допуснато касационно обжалване на въззивното решение.

[11] Първоинстанционното решение е потвърдено изцяло от въззивния съд с Решение № 97 от 20.09.2013 г. по в.т.д. № 194/2013 г. на Апелативен съд – Бургас.

[12] Такива са и мотивите на първоинстанционния съд в Решение № 1101/05.06.2015 г. по гр.д. № 1006/2014г. на Окръжен съд – Варна, с което е уважен предявеният иск по чл. 40 ЗЗД – в тази част решението е потвърдено от въззивната инстанция.

[13] В този смисъл Таков, Кр. За правните последици на договор…

Вече бе уточнено, че значителната ценова разлика е най-типичният, но не и единственият възможен източник на увреждане. Вредата може да произтича от други клаузи на договора – тежести, условия, отложено плащане, клауза за неизменност на наемната цена при липса на валутна клауза и др.

[14] Посочването на цената не е задължителен елемент от съдържанието на пълномощното – вж. т. 1 на Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г., ОСГТК на ВКС.

[15] Мислими са и много други хипотези на „самоувреждане“, носещо скрита облага за представлявания, който сключва една явно неизгодна сделка (която обаче не подлежи на унищожаване по чл. 33 ЗЗД) чрез пълномощник, за да се сдобие с парични средства и така да избегне една по-голяма загуба (например заплащане на висока неустойка за неизпълнение по друга сделка) или за да получи една по-голяма полза (например инвестиция в доходоносни акции). Това важи с пълна сила и за търговеца, който спешно се нуждае от парични средстава за погасяване на посочените в чл. 608, ал. 1 ТЗ задължения, с оглед риска от изпадане в неплатежоспособност и откриване на производство по несъстоятелност.

[16] Вж. Таков, Кр. За правните последици…: „При преценката, дали има увреждане на представлявания по чл. 40 ЗЗД, следва да се изхожда не само от количествени критерии (съпоставка на договорената с пазарната цена), но и от всички останали особености на случая, вкл. останалите клаузи на договора, динамиката на пазара, спешността на сключването на договора и др. Тази преценка се прави към момента на сключване на договора“.

^[17] С Определение № 49 от 02.02.2010 г. по т. д. № 793/2009 г., Т.К., II т.о. на ВКС не е допуснато касационно обжалване.

[18] С Определение № 956 от 22.12.2016 г. по гр. д. № 639/2016 г. на IV г.о. на ВКС е допуснато касационно обжалване на въззивното решение.

[19] Първоинстанционното решение е потвърдено от въззивния съд с Решение № 60 от 11.07.2013 г. по в.гр.д. № 140/2013 г. на Апелативен съд – Бургас: „както и първоинстанционният съд е приел, не са конкретизирани наложащи нужди или неотложни задължения (у.м. – Д.А.) на въззиваемия ищец, обясняващи или оправдаващи осъществяването на атакуваната продажба“.

[20] До същия правен извод е стигнал и първоинстанционният съд в Решение № 129 от 8.11.2004 г. по гр. д. № 117/2004 г. на Окръжен съд – Габрово.

[21] Първоинстанционното решение е потвърдено с Решение № 31 от 07.03.2016 г. по в.гр.д. № 7/ 2016 г. на Апелативен съд – Варна, а с Определение № 808 от 01.12.2016 г. по гр.д. № 2941/2016 г., III г.о. на ВКС не е допуснато касационно обжалване.

[22] Въззивният съд е потвърдил Решение № 8823 от 22.12.2015 г. по гр.д. № 9258/2015 г. на Софийския градски съд.

[23] Въззивният съд е отменил изцяло Решение № 1725 от 25.11.2014 г. по гр. д. № 2543/ 2012 г. на Окръжен съд – Варна, с което е уважен предявеният иск по чл. 40 ЗЗД.

[24] Въззивният състав изцяло подкрепя този извод в Решение № 251 от 24.10.2012 г. по гр.д. № 91/ 2012 г. на Окръжен съд – Ловеч, а с Определение № 723 от 07.06.2013 г. по гр.д № 3401/ 2013 г., IV г.о. на ВКС не е допуснато касационно обжалване.

[25] Така звучат и мотивите на първоинстанционния съд в Решение № 1101/05.06.2015 г. по гр.д. № 1006/2014г. на Окръжен съд – Варна, с което е уважен предявеният иск по чл. 40 ЗЗД – в тази част решението е потвърдено от въззивната инстанция.

[26] ВКС оставя в сила Решение № 131 от 05.03.2014г. по в.т.д. № 474/2013г. на Апелативен съд – Пловдив в частта, с която е потвърдено Решение № 279 от 10.12.2012г. по гр.д. № 335/2012 г. на Окръжен съд – Кърджали в частта, с която е уважен предявеният иск по чл. 40 ЗЗД. Въззивният съд приема, че доколкото представителят е действал при условията на чл. 38, ал. 1 ЗЗД, „то е логично и несъмнено, че той като купувач е знаел за увреждането“. Но освен това той е „бил добре запознат с работата и състоянието на имуществото на дружеството, тъй като в един продължителен период е участвал в неговата дейност като пълномощник“.

[27] С Определение № 49 от 02.02.2010 г. по т. д. № 793/2009 г. на II г.о. на ВКС не е допуснато касационно обжалване на въззивното решение.

[28] С Решение № 381 от 10.12.2015 г. по в.г.д. № 685/2015 г. на Окръжен съд – Добрич първоинстанционното решение, с което е уважен искът по чл. 40 ЗЗД, е обезсилено като недопустимо, тъй като е постановено без участието на съпругата на ответника, която според съда е необходим задължителен другар, а делото е върнато за ново разглеждане от друг състав на районния съд с указания за конституиране на съпругата като ответник съгласно т. 6 от Тълкувателно решение № 1/2013 от 09.12.2013 г. по тълк.д.№ 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС. Съмнения поражда изводът на съда за процесуалното качество на съпругата на третото лице-ответник по иска с правно основание чл. 40 ЗЗД. Страна по атакуваната сделка е само съпругът-купувач, а съпругата му е придобила вещни права върху процесния имот по силата на чл. 21, ал. 1 СК. Исковата претенция по чл. 40 ЗЗД в конкретния случай не е съединена с такава по чл. 108 ЗС, т.е. не е налице вещен иск за собственост на имот, придобит в режим на СИО – вж. Тълкувателно дело № 3/2016 г. на ОСГК.

[29] По смисъла на §1, т. 8 ДР ДОПК пазарна цена е сумата без данъка върху добавената стойност и акцизите, която би била платена при същите условия за идентична или сходна стока или услуга по сделка между лица, които не са свързани. Методите за определяне на пазарните цени са изчерпателно изброени в §1, т. 10 ДР ДОПК, а редът и начинът за прилагане им се определят с Наредба № Н-9 от 14.08.2006 г. за реда и начините за прилагане на методите за определяне на пазарните цени, издадена от министъра на финансите.

[30] Вж. Решение № 1870 от 14.03.2013 г. по в.гр.д. № 1449/2013 г. на Софийския градски съд: В конкретния казус е установено от притата по делото СТЕ, че средната пазарна цена на процесния недвижим имот към датата на сключване на продажбата е 435 330 лв., а процесната сделка е сключена при покупна цена от 21 000 лв., като имотът е закупен от представлявания само 6 месеца по-рано на цена от 13 155 лв. Според съда е налице увреждане, въпреки че имотът е продаден на цена, която е с близо 60% по-висока от придобивната.

[31] Решение № 57 от 03.07.2015 г. по в.гр.д. № 103/2015 г. на Апелативен съд – Бургас: Данъчната оценка на процесния имот е 22 202, 20 лв., а пазарната му стойност съгласно приетото и неоспорено експертно заключение – 17 700 лв.; Решение № 79 от 29.01.2014 г. по гр. д. № 1337/2013 г. на Окръжен съд – Варна: Пазарната цена на продадените имоти съгласно заключението на вещото лице е 83 719 лв., а данъчната им оценка – 97 450.57 лв.

[32] Решение № 47 от 03.04.2015 г. по в.гр.д. № 86/2015 г. на Апелативен съд – Варна: Договорената цена за имота (86 000 лв.) е по-ниска от установената от вещото лице пазарна стойност (104 700 лв.) и малко по-ниска от данъчната оценка (86 672,70 лв); Определение № 139 от 29.04.2014 г. по гр.д. № 7571/2013 г., Г. К., ІІІ г.о. на ВКС: „Въззивният съд е констатирал, че според приетата техническа експертиза, която се е съобразила с лошото състояние на апартамента към момента на сключване на договора, неговата пазарна стойност е 25 500 лв., която несъществено се различава от продажната цена от 24 282 лв.“, а тя е равна на данъчната оценка на имота. „Следователно, за да отхвърли иска за нищожност на сделката на основание чл. 40 от ЗЗД, въззивният съд е приел, че няма увреждане на представлявания и този негов извод не противоречи, а съответства на задължителната практика на ВКС, отразена в решение № 841 от 19.01.2010 г. по гр.д. № 3530 по описа за 2008 г. на ІV ГО.“

[33] „И най-изобретателният законодател не може да обхване в хипотезиса на своите разпоредби цялото разнообразие от житейски хипотези, при които трябва да важат заповяданите от него правни последици“ – Сталев, Ж. Съдебната практика като източник на правото – В.: Съвременно право, 1997, № 6, достъпно и на http://www.sadebnopravo.bg/biblioteka/2015/8/6/-1