ИПОТЕКА ВЪРХУ БЪДЕЩИ ВЕЩИ – ВАРИАЦИИ НА ХИПОТЕЗИ И ПРАВНИ РАЗМИСЛИ ПО ТЯХ

Настоящото изложение е опит да бъдат разгледани различни хипотези на учредяване на ипотека върху бъдеща вещ, през призмата на правната теория и практика, както и опит за намиране на отговори на някои практически въпроси, за които съдебната практика и правната теория не дава категорично становище.

Учредяване на ипотека върху бъдеща сграда от собственика на поземления имот, в който ще бъде построена сградата.

Когато собственик на недвижим поземлен имот има намерение да извърши строителство в него, са възможни различни хипотези на учредяване на ипотека върху поземления имот и бъдещото строителство, което ще бъде извършено в него.

Ипотека върху бъдеща сграда от собственика на поземления имот при наличие на одобрени архитектурни проекти и разрешение за строеж.

Възможно е собственикът на земята да разполага с одобрени архитектурни проекти и разрешение за строеж, въз основа на които да извърши ипотека върху поземления имот и бъдещото му приращение, което да бъде индивидуализирано съгласно одобрените архитектурни проекти и разрешението за строеж. В подобна хипотеза практиката е константна – ако в ипотечният акт е записано, че ипотеката разпростира своето действие и върху бъдещите приращения на имота, индивидуализирани съгласно одобрени архитектурни проекти и разрешение за строеж, се приема че е спазено изискването за специалност на ипотеката и същата разпростира действието си и върху това, което ще бъде построено върху земята съгласно одобрените архитектурни проекти. Ключово за възприемане на това положение е решение № 142/01.07.2014 г. на ВКС Първо ГО, съгласно което „След като в договора изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградата, която ще бъде построена в имота по одобрени строителни книжа, сградата е в достатъчна степен индивидуализирана, за да се приеме, че е налице яснота относно предмета на ипотеката. Изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД е спазено. Пълната индивидуализация на сградата и на отделните обекти в нея към момента на учредяване на ипотеката е практически невъзможно, но доколкото застроеният имот по приращение принадлежи на същия собственик и след застрояването представлява единен обект на право на собственост следва да се приеме, че изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД е спазено чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на бъдещата сграда в него. Тази част от имуществото на ипотекарния длъжник представлява съвкупност от право на собственост върху терен и сграда върху него, отделена е от останалото имущество на длъжника и за третите лица е ясно, че е обект на реално обезпечение.“ Това принципно положение е възприето от съда, при условие, че към момента на учредяване на ипотеката е имало одобрени архитектурни проекти за строителството и разрешение за строеж, като посочването им в ипотечния акт на практика индивидуализира бъдещото строителство. На база на това положение възникват някои въпроси, а именно: Разпростира ли се ипотеката върху бъдещото строителство в поземлен имот, ако в ипотечният акт е уговорено подобно действие на ипотеката но към момента на изповядване на нотариалният акт няма одобрени архитектурни проекти и разрешение за строеж? Ще се разпростира ли ипотечното право на кредитора върху бъдещото строителство, ако одобрените към момента на учредяване на ипотеката архитектурни проекти претърпят промяна впоследствие?

За да се отговори на тези въпроси, следва да се изясни смисълът на понятието специалност на ипотеката и смисълът на понятието неделимост на ипотеката.

Ипотека върху поземлен имот и бъдещите подобрения в него, когато към момента на учредяване на ипотеката няма одобрени архитектурни проекти и разрешение за строеж.

Съгласно чл. 166 от ЗЗД ипотека може да се учреди само върху поединично определени имоти. Понятието поединични в правната теория се обвързва с принципа на специалност на ипотеката. Поединично могат да бъдат определени поземлени имоти, сгради или самостоятелни обекти в сгради. Ако към момента на учредяване на ипотеката няма одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж, може да се направи извод, че няма поединично определен бъдещ обект на строителството. Общата принципна формулировка в ипотечния акт, че ипотеката обхваща и всички настоящи и бъдещи подобрения и приращения на поземления имот, поражда въпроса дали ипотеката се разпростира върху бъдещото строителство върху поземления имот, при условие, че към момента на учредяване на ипотеката поради липсата на одобрен проект за строителство съществува неяснота за бъдещия имот, който ще бъде своеобразно приращение на поземления имот. Възможни са два подхода към изясняване на този въпрос. Първият от тях, представляващ буквално тълкуване на ЗЗД неминуемо ще обоснове извод, че подобна ипотека не може да разпростре действието си по отношение на бъдещото строителство, доколкото то не е индивидуализирано съгласно одобрени архитектурни проекти. Ипотеката не може да разпростре действието си спрямо всички бъдещи подобрения на имота, в това число и бъдещото строителство върху него, доколкото същото не е индивидуализирано с посочване на одобрени архитектурни проекти и разрешение за строеж, понеже същите не са съществували към момента на учредяване на ипотеката. Вторият подход предполага едно малко по-разчупено и по-задълбочено възприемане на принципа на специалност на ипотеката. Доколкото поединичната определеност на имотите е зададена като изискване на законодателя, за да се ограничи необосновано разпростиране на действието на ипотечния акт спрямо цялото имущество на ипотекарния длъжник и при условие, че в ипотечния акт последният е изразил воля, ипотеката да обхваща и всички бъдещи подобрения и приращения на имота, може да се заключи, че с това волеизявление имотите са поединично определени – ипотеката ще се разпростира по отношение на поземления имот и всичко онова, което ще бъде построено в бъдеще в него. Давайки съгласие ипотеката да има действие върху абсолютно всички приращения на имота, ипотекарният длъжник, от една страна се отказва от защитата, която му е дадена от ЗЗД, като изразява изрична воля, ипотеката да се разпростира върху всички бъдещи приращения на поземления имот. В същото време, може да се твърди, че е налице поединична определеност, доколкото длъжникът е изразил воля, ипотеката да има действие само по отношение на конкретно индивидуализиран поземлен имот и всички подобрения и приращения в него. С думата „всички“ длъжникът дава необходимата специалност на ипотеката, като се вземе предвид това, че предмет на ипотека са бъдещи вещи, които ще бъдат построени върху поединично определен поземлен имот. Същите няма как да бъдат индивидуализирани при учредяване на ипотеката, доколкото липсват одобрени проекти и разрешение за строеж. Считам,че това схващане може да бъде възприето, предвид това, че заемът за построяване на бъдеща сграда може да е предназначен не само за строителство, но и за финансиране на изготвянето на инвестиционните проекти, които са условие за издаване на разрешение за строеж.

Ипотека върху бъдеща сграда, за която към момента на учредяване на ипотеката има одобрени проекти и разрешение за строеж и последващи промени в строителството.

Ако към момента на учредяване на ипотеката е имало одобрени проекти и предметът на ипотеката е индивидуализиран съобразно тези проекти, възниква въпросът, дали при евентуална промяна на проектите, примерно чрез увеличаване на обема на строителството, ипотеката ще има действие спрямо бъдещата сграда, предвид изискването за специалност? В практиката на ВКС, а и в правната теория /Ст. Ставру – Въпроси на българското вещно право – стр. 272-273/ се застъпва становище, че ипотеката ще има действие по отношение на бъдещата сграда, само ако е налице пълна идентичност между предмета на ипотеката и построената сграда. Подобно рестриктивно тълкуване на принципа за специалност на ипотеката защитава интересите на длъжника срещу необосновано разширяване на действието на ипотеката. В същото време, обаче, се създават предпоставки, длъжникът да осуети реализацията на предоставеното на кредитора обезпечение, като промени след учредяване на ипотеката одобрените инвестиционни проекти до такава степен, че построеното да не съответства напълно на предмета на ипотеката. Така чрез не особено добросъвестни действия длъжникът може да попречи на кредитора да се ползва от учредената в негова полза ипотека. В тази насока би следвало освен принципа на специалност на ипотеката да се вземе предвид и принципа на нейната неделимост. Ако собственик на недвижим имот – сграда учреди ипотека върху сградата и впоследствие извърши подобрения на сградата изразяващи се в нейното пристрояване или надстрояване, по начин по който пристроеното и надстроеното да нямат характер на самостоятелен обект, без съмнение ипотеката ще се разпростре и върху подобренията. Това разпростиране на действието на ипотеката произтича от нейната неделимост – ипотеката ще следва недвижимия имот, каквито и промени да са извършени с него. По аналогия, ако при учредяване на ипотеката, проектът е предвиждал определен обем на строителство и впоследствие с изменение на инвестиционния проект този обем е разширен по начин, по който превишението не може да бъде отделено в самостоятелен обект, ипотеката ще обхване цялата сградата след построяването й, независимо от липсата на пълна идентичност. Все пак следва да се има предвид, че волята на учредителя на ипотеката е да предостави в обезпечение бъдеща сграда, която има намерение да построи и която е индивидуализирана съгласно съществуващите към момента на ипотеката инвестиционни проекти. Ако валидността на ипотеката се влияе от последваща промяна на проектите, то би следвало собственикът да не може да извършва промени без съгласието на кредитора или ако извърши промени, ще трябва да учреди нова ипотека в която да бъде описана промяната в бъдещата сграда. Подобен подход е твърде бюрократичен и неудобен, както за кредитора, така и за ипотекарния длъжник. След като последният се е съгласил ипотеката да разпростира действието си върху бъдещата сграда, която ще построи в собствения си поземлен имот и след като е извършил промяна в обема на строителството със знанието, че бъдещата сграда е ипотекирана, то следва да се приеме, че ипотеката по волята на длъжника се разпростира върху бъдещата сграда и при последваща промяна в инвестиционните проекти, но при условие, че промяната не води до обособяване на самостоятелни обекти, различни от първоначалния обем на строителството. Ако чрез промяната на инвестиционния проект се предвижда изграждане на допълнителен обем строителство, което има характер на самостоятелен обект, ипотеката няма да се разпростира върху този вид строителство, тъй като в този случай превес има принципът на специалност на ипотеката.

Друга възможна хипотеза е промените в одобрените проекти да не засягат обема на строителството, а чрез тях да се извършва вътрешно преразпределение на самостоятелните обекти. В случай, че предмет на ипотеката е цялата бъдеща сграда, то последващите промени във вътрешното разположение на самостоятелните обекти в нея няма да се отразят на специалността на ипотеката и ще е налице идентичност между бъдещата сграда описана в ипотечния акт и построената сграда. В случай, че предмет на ипотеката са отделни самостоятелни обекти, които са индивидуализирани съгласно представените одобрени проекти към момента на изповядване на ипотеката, последващата промяна в инвестиционните проекти, може да създаде правни усложнения. Отново ще възникне колизия между принципа за специалност и принципа за неделимост на ипотеката. За решаването на това противоречие са възможни два подхода. Ако се даде превес на принципа на специалност, то неминуемият извод е, че ипотеката ще бъде нищожна, тъй като неин предмет са бъдещи самостоятелни обекти, описани съгласно наличните към момента на изповядването и проекти, но обектите които в действителност са възникнали, поради промените в проектите, ще бъдат съвсем различни. Т.е. губи се идентичността между ипотекираното и действително съществуващото имущество. Другият възможен подход предполага даване на превес на принципа на неделимост. Ако от документите по строителството могат да се установят характера на извършените промени в проектите и връзката между първоначално ипотекираното бъдещо имущество и последващо извършеното строителство, то може да се приеме, че ипотеката ще разпростре действието си и върху действително построените обекти, независимо, че те не са идентични с първоначално проектираните. В подкрепа на тази теза е и решение № 29/02.06.1969 г. на ОСГК на ВС, съгласно което: „В атакуваната им част двете решения са постановени в нарушение на чл. 150, ал. 2 и 173, ал. 1 ЗЗД. В първата от тези разпоредби е указано, че ако задължението се раздели между наследниците на длъжника, залогът, респективно ипотеката продължава да тежи за цялото задължение върху цялата вещ или върху всичките вещи дори когато те са поделени между наследниците. От същата следва изводът, че ипотечното право е неделимо. Докато по отношение на обезпечението със залог или ипотека задължение е допустимо то да бъде разделяно между наследниците на длъжника, по отношение на вещното право, което обезпечава това задължение, е възприет обратният принцип, а именно възприето е, че залогът и ипотеката продължават да тежат за цялото задължение върху цялата вещ или върху всички вещи дори когато те са поделени между наследниците. Следователно разделянето на дълга не води до раздробяване на ипотечното право.

Този принцип следва да намери приложение и в случаите, когато един ипотекиран имот е разделен на няколко отделни имота и така обособените имоти се прехвърлят в особеност на различни трети лица, които не са длъжници по обезпеченото с ипотека върху първоначалния имот вземане. Съгласно чл. 173 ЗЗД кредиторът, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори предпочитително от цената на ипотекирания имот, в чиято и собственост да се намира той. Тъй като, се посочи по-горе, ипотечното право е неделимо, то ще следва имота именно като такова, като неделимо право. Получените части от ипотекирания имот, които се прехвърлени в собственост на трети лица, ще имат същото правно положение, каквото е имал целият имот. Продажбата на част от ипотекирания имот не освобождава тази част от ипотечната тежест за цялото вземане. Ипотеката продължава да тежи върху всяка част за цялото време.“

Предвид това, че практиката и теорията константно възприеха, че предмет на ипотека могат да бъдат и бъдещи недвижими имоти, считам, че няма правна пречка да се приеме, че това решение е относимо и при ипотеката на бъдеща вещ.

В тоя ред на мисли, считам, че за да се даде правилен отговор на поставените въпроси, трябва да се потърси баланса между интересите на длъжника и кредитора. Търсенето на пълна идентичност между предмета на ипотеката – бъдеща сграда и действително построеното в поземления имот поставя в риск правото на кредитора да се удовлетвори предпочитателно. От друга страна необоснованото разпростиране на действието на ипотеката върху имуществото на длъжника е неблагоприятно както за него, така и за неговите кредитори. Опирайки се на духа на закона и с оглед справедливо разрешаване на колизията между интересите на кредитора и длъжника по приемлив начин се явява изводът, че макар и първоначалните проекти да са претърпели промени, все пак в ипотечния акт длъжникът е изразил воля да предостави като обезпечение бъдеща сграда или бъдещи самостоятелни обекти в нея. Определяйки предмета на ипотеката чрез посочване на поземления имот, в който ще бъде извършено строителството и визирайки, че предмет на ипотеката е точно това строителство, което ще бъде извършено на база представените проекти и разрешение за строеж, длъжникът и кредиторът на практика дават специалност на ипотеката. Последващите промени, доколкото това са промени по съществуващите проекти и разрешение за строеж, не биха могли да бъдат причина за отпадане на ипотеката на основание, че липсва идентичност, защото специализацията се установява първоначално със съществуващите към момента на учредяване на ипотеката проекти. Възприемането на обратното становище и търсенето на пълна идентичност уврежда в значителна степен ипотекарния кредитор и дава възможност на длъжника да действа недобросъвестно и чрез последващи промени в строителството да се освободи от вече учредената ипотека. Следва да се има предвид, че промените в строителството се извършват без участието на кредитора и без да се изисква по закон неговото съгласие, поради което, с промяната им, по един заобиколен начин и в разрез с разпоредбите на ЗЗД длъжникът може сам да се освободи от ипотеката, като направи възражение за липса на идентичност. Правната теория и практика са категорични, че не е приемливо да се черпят права от недобросъвестни действия.

Ипотека на право на строеж, учредено от собственик на недвижим имот в полза на трето лице.

В разглежданите по-горе хипотези, става въпрос за ипотека върху бъдеща вещ – сграда или самостоятелни обекти, които ще бъдат построени от собственика на поземлен имот. Въпреки широко използваната в практиката терминология, съгласно която предмет на ипотека е правото на строеж за построяване на сграда или самостоятелни обекти в нея, всъщност предмет на този вид ипотеки са бъдещата сграда или обекти в нея.

Правото на строеж може да бъде предмет на ипотека, когато собственикът на поземлен имот, учреди това ограничено вещно право в полза на трето лице. Съгласно дефиницията дадена от ЗС, правото на строеж е вещно право, което се учредява винаги в полза на трето лице. Следователно, за да бъде предмет на ипотека, това право първо трябва да бъде учредено с нотариален акт. След учредяването му, приобретателят на правото на строеж може да учреди ипотека върху това свое вещно право. В този случай, предвид това, че при учредяването на правото на строеж, неговата индивидуализация се извършва съгласно одобрени проекти, то и при учредяване на ипотеката одобрените проекти служат за индивидуализация на ипотекираното право. Индивидуализацията може да се извърши, както с описване на сградата, която ще бъде построена като цяло, така и с допълнително посочване на самостоятелните обекти, които евентуално се предвиждат да бъдат разположени в нея, съгласно одобрените проекти. Ако сградата бъде визирана, без да се извършва допълнителна индивидуализация на самостоятелните обекти в нея, ипотеката ще бъде валидна, като освен това ще се избегнат евентуални правни спорове във връзка с последващи промени в одобрените проекти, предвиждащи вътрешни преустройства. Посочването обаче на самостоятелните обекти има значение при извършване на последващи частични заличавания на ипотеката. Ако към момента на учредяването й са посочени и самостоятелните обекти, частичното заличаване на ипотеката, по отношение на който и да е от тези обекти, ще може да бъде извършено с лекота.

Когато предмет на ипотека не е цялата сграда, която ще бъде построена съгласно отстъпеното право на строеж, а само част от самостоятелните обекти разположени в нея, е наложително индивидуализацията на всеки един обект да бъде извършена съгласно одобрените проекти. Аналогично, при последваща промяна в инвестиционните проекти, ще се стигне до неидентичност на ипотекираните имоти и действително построените, от което могат да се породят правни спорове за валидността на ипотеката. По-горе тези хипотези бяха подробно разгледани, като изложените изводи важат и в този случай.

По-съществен интерес представлява въпросът за стабилността на ипотека върху право на строеж, предвид това, че същото се погасява в пет-годишен срок, ако не бъде надлежно реализирано. Съгласно ТР №1/2011 г. на ОСГК, пет – годишния срок за упражняване на правото на строеж започва да тече от датата на учредяването му. Съгласно същото тълкувателно решение правото на строеж се счита за упражнено със завършване на строителството до степен груб строеж.

Ипотеката на право на строеж крие някои рискове. Най-същественият от тях е, че правото на строеж може да не бъде реализирано в петгодишен срок от учредяването му. Тогава то се погасява по давност и се връща в патримониума на собственика на земята. Това значи, че ипотеката на право на строеж е висящо недействителна. Висящата недействителност може да се санира с построяването на сградата в петгодишния срок от учредяване на правото на строеж. Висящата недействителност обаче може и да се трансформира в пълна нищожност, ако правото на строеж не бъде упражнено и се погаси по давност – ще се реализира хипотеза на ипотека, учредена от несобственик.

Друга възможна хипотеза е правото на строеж да бъде учредено във вид и обем, определен от одобрени проекти и разрешение за строеж. Възможно е проектите да бъдат напълно изменени и да се учреди ново право на строеж, което впоследствие да бъде реализирано, а първоначално учреденото право на строеж да се погаси по давност, поради неупражняването му в срок. Ако първоначалното право на строеж е било ипотекирано и впоследствие бъде учредено ново право на строеж, което се реализира вместо първоначалното, ипотеката също ще загуби своето действие и като цяло ще бъде нищожна. За да се предпази ипотекарният кредитор от подобно неблагоприятно развитие, същият би следвало да изисква ипотека не само върху правото на строеж, но и върху поземления имот, върху който ще се строи, като по взаимно съгласие страните следва да разпрострат действието на ипотеката и върху бъдещите подобрения и приращения на поземления имот. Ако след ипотеката върху първоначалното право на строеж и поземления имот бъде учредено ново право на строеж от собственика на поземления имот, може да се приеме, че последното е обременено с ипотека, доколкото собственикът на земята е изразил съгласие ипотеката да се разпростира и върху бъдещите подобрения и приращения на имота. В този случай, приобретателят на последващото право на строеж следва да е съвсем наясно, че придобива това право с тежест. Тук, разбира се, отново може да възникне спор във връзка със специалността на ипотеката. Както посочих по-горе, ако собственикът на поземления имот изрично е дал своето съгласие ипотеката върху земята да се разпростира и върху всички бъдещи подобрения и приращения на имота, то принципът на специалност е спазен, тъй като ипотечното право е индивидуализирано чрез точното посочване на поземления имот.

Друг начин за защита на ипотекарния кредитор от подобни недобросъвестни действия на длъжника е да постигне съгласие, например под формата на предварителен договор, за учредяване на втора по ред ипотека върху вече построената до степен груб строеж сграда или самостоятелни обекти от нея. Съгласно чл. 19 от ЗЗД и в унисон с чл. 9 от ЗЗД няма правна пречка да се сключи подобен предварителен договор, като той трябва да съдържа уговорки, с които се индивидуализира обезпеченото вземане, а индивидуализацията на имота, който ще служи като обезпечение, следва да бъде извършена чрез подробна индивидуализация на поземления имот, в който ще се извършва строителството, с посочване на сградата или обектите които след построяване до груб строеж ще служат за обезпечение, като тяхната индивидуализация следва да бъде извършена съгласно представените към момента на сключване на договора инвестиционни проекти и да насочва към последно одобрените архитектурни проекти. Съгласно решение № 140/09.05.2012 г. на трето г.о. на ВКС постановено по реда на чл. 290 от ГПК, „Описанието на продаваемия по предварителен договор обект на недвижима собственост чрез дробна част , в съотношение на обещаната площ към цялата площ на магазина в квадратни метри , не изключва извода за обещана продажба на бъдеща вещ , когато в своите уговорки страните са имали предвид предстоящо преустройство и са описали бъдещия обект по местоположение . Уговорката за продажба на бъдеща вещ не е нищожна, а окончателният договор следва да бъде заместен с решение по чл. 19 ал.З ЗЗД за обособения реален обект ,когато се установи идентичност въз основа съдържанието на предварителния договор и осъщественото преустройство.“ Т.е. дори да не съществува пълна идентичност между описанието на имота по предварителен договор и действително построения обект до степен груб строеж, няма правна пречка при установяване на идентичност от другите документи по строителството, предварителния договор да се обяви за окончателен, като в съдебното решение ще се извърши индивидуализация на имота, съгласно действителното състояние на сградата, завършена до степен груб строеж.

Сключеният предварителен договор може да бъде обявен за окончателен по съдебен ред и така кредиторът може да се сдобие със стабилна ипотека върху обект, построен до степен груб строеж. Макар и рисковете, посочени по-горе, да се редуцират до известна степен, остава рискът, ипотекарният длъжник да се е разпоредил с недвижимия имот, преди да бъде вписана исковата молба по чл. 19 ал.3 от ЗЗД. В този случай, правата, придобити от трети лица преди вписването на исковата молба, ще могат да бъдат противопоставени на ипотекарния кредитор, при условие, че третите лица са придобили право на строеж или право на собственост на основание реализирано право на строеж, учредено след първоначално учреденото право на строеж, което всъщност е ипотекирано в полза на кредитора. Единствената възможна защита на кредитора в този случай е да се опита да отмени тези сделки по реда на чл. 135 от ЗЗД, което значително усложнява положението му, но все пак е напълно възможно да се докаже, че повторно учреденото право на строеж е недействително спрямо него, тъй като несъмнено то има увреждаща цел. С отмяната на последващо учреденото право на строеж, ще отпаднат и правата на третите лица, но единствено и само при условие, че те са били недобросъвестни. В тежест на кредитора ще бъде да докаже тази недобросъвестност. Ако недобросъвестността не бъде доказана, правата на третите лица ще се запазят и кредиторът няма да може да получи като обезпечение имотите, които са придобити от тези лица.

Заключение:

Ипотеката на бъдещ обект, учредена от собственика на поземления имот, в който ще бъде построен обекта, следва да бъде възприемана като сравнително стабилен акт. Макар и честите теоретични залитания в посока принципа на специалност на ипотеката, балансирания поглед върху този правен феномен, следва да отчита и принципа на неделимост на ипотеката, който предвид съществения обществен интерес надделява над специалността на същата.

Ипотеката върху право на строеж, което е учредено от собственика на поземлен имот в полза на трето лице, крие правни рискове, произтичащи от срочния характер на правото на строеж. Кредиторът може да предприеме различни модели на защита, но рискът от погасяване на ипотечното право, заедно с погасяването на правото на строеж, съществува и въпреки предложените разрешения не може да бъде напълно преодолян.

Автор: Мариана Терзиева