Постановка на проблема
Такъв въпрос би възникнал в случай, че при извършване на продажба на недвижим имот като елемент от заложено търговско предприятие по реда на ЗОЗ, депозитарят присъедини и кредиторите с учредени ипотеки и възбрани върху имота и им разпредели суми, които обаче се указват недостатъчни за тяхното удовлетворяване. Питането в този случай е, може ли кредиторът с ипотека или възбрана, да продаде вече продадения по реда на ЗОЗ имот, в индивидуалното принудително изпълнение по ГПК и отново да се удовлетвори от него, за да погаси остатъка от вземането си ? Въпросът е интересен, тъй като продажбата по реда на ЗОЗ не е публична и не води след себе си последиците на погасяване на ипотеки и други вещни права, както това е предвидено в чл. 175 ЗЗД относно публичната продан. Въпреки това, спорът относно това дали продажбата по ЗОЗ има последиците на публична продан по ГПК, ДОПК, както и на публичната продан в производството по несъстоятелност продължава в юридическите среди. В тази връзка, по-долу ще разгледаме последиците при отделните публични продажби, както и последиците на продажбата по ЗОЗ, за да установим сходствата и разликите между тях, както и разпределението по ЗОЗ, за да може в последствие да достигнем до търсения отговор на поставения в заглавието въпрос:
- Последици при извършване на публична продан
- Публична продан по ГПК
При извършена по реда на ГПК публична продан на движими вещи, купувачът придобива собствеността на оригинерно правно основание – аргумент от чл. 482 ГПК. При публична продан на недвижим имот основанието е дериватитно – чл. 496, ал. 2 ГПК.
- Публична продан по реда на ДОПК
При извършена по реда на ДОПК публична продан на движими вещи, купувачът придобива собствеността на оригинерно правно основание – аргумент от чл. 239, ал. 1 ДОПК. Относно публичната продан на недвижим имот, в разпоредбата на чл. 239, ал. 2 ДОПК е уредено, че „купувачът става собственик на продадената недвижима вещ дори и длъжникът да не е бил собственик, ако до изтичането на една година от обнародването в „Държавен вестник“ на постановлението за възлагане не е предявен иск за собственост”. Видно от посочените текстове на ДОПК е, че ако в едногодишен срок не бъде предявен ревандикационен иск от истинския собственик на имота, то той ще стане собственост на купувуча независимо, че не е бил собствен на длъжника по изпълнението. Тоест, имаме оригинерен придобивен способ, макар и малко по-особен [1].
- Публична продан в производството по несъстоятелност
При извършена в производството по несъстоятелност публична продан на движими вещи, купувачът придобива собствеността на оригинерно правно основание – аргумент от чл. 717к ТЗ. При публична продан на недвижим имот основанието е дериватитно – чл. 717з, ал. 2 ТЗ.
- Продан по реда на ЗОЗ
- Последици от извършена продан по реда на ЗОЗ
При извършена продан на движими вещи по реда на ЗОЗ, купувачът придобива собствеността на оригинерно правно основание – аргумент от чл. 37, ал. 4 ЗОЗ във връзка с чл. 482 ГПК. При продан на недвижим имот липсва законова разпоредба, която да дава отговор, но в съдебната практика беше прието, че основанието е дериватитно [2].
Разрешението, че при продажба на недвижим имот по ЗОЗ основанието е деривативно е правилно. Вярно е, че чл. 37, ал. 4 ЗОЗ урежда оригинерен способ поради препратката, която прави към чл. 482 ГПК, но тези разпоредби се отнасят за движими вещи, тъй като недвижимите имоти по начало са изключени от приложното поле на ЗОЗ – аргумент от чл.4. Само ако бъде заложено търговско предприятие, в което се съдържат недвижими имоти, то те могат да бъдат обхванати от особен залог. За изпълнението върху търговско предприятие обаче има специален ред за изпълнение, а именно – глава IX ЗОЗ [3].
- ИЗВОД
Видни са приликите между публичната продажба по ГПК, ДОПК и в производството по несъстоятелност и продажбата по ЗОЗ. И при двата типа продажби е налице оригинерен придобивен способ за движимите вещи и деривативен придобивен способ за недвижимите имоти като само в ДОПК продажбата на недвижим имот е оригинерен придобивен способ. Основното разграничение обаче е в това, че продажбата по ЗОЗ не е публична и поради тази причина е неприложим чл. 175 ЗЗД, уреждащ погасяване на ипотеки и вещни права. На тази плоскост е верен извода, че не могат да се погасяват ипотеки и вещни права при продажба по ЗОЗ. Тъй като в съдебната практика е прието, че чл.175 ЗЗД не се отнася до възбраните, както и че продажбата на недвижим имот по реда на ЗОЗ е на деривативно правно основание, не може да се направи извод и за погасяване на възбраните след продажба по ЗОЗ[4].
- Допустимо ли е кредитор с ипотека или възбрана да участва в разпределение по ЗОЗ
Отговорът на този въпрос е отрицателен. Съобразно чл. 40, ал. 1 ЗОЗ „ присъединени кредитори по право са всички лица, които имат удостоверено в регистъра право върху заложеното имущество”, а според ал.2 на същият член „третите лица, претендиращи противопоставими права върху отчуждено по реда на тази глава имущество за вземанията си по чл. 482 Гражданския процесуален кодекс, както и другите кредитори на залогодателя не могат да се присъединяват. Те могат да наложат запор върху постъпилата, съответно върху останалата след разпределението сума”. Разпоредбата е точна, ясна и безпротиворечива и изрично урежда, че в разпределение по ЗОЗ могат да участват само кредитори с удостоверено в регистъра право върху заложеното имущество. Това означава, че само кредитори с учреден особен залог или с вписан по реда на ЗОЗ запор върху заложеното имущество, могат да бъдат присъединени от депозитаря в разпределението. В този ред на мисли, ипотекарният кредитор и кредиторът с вписана възбрана могат да наложат запор на постъпилата по сметката на депозитаря сума, но нямат право на участие в разпределението по ЗОЗ. Въпреки това обаче, някои депозитари, поради неправилно тълкуване на разпоредбата на чл. 40, ал.1 във връзка с чл.12 ЗОЗ, присъединяват всички кредитори на залогодателя, включително и тези, които имат вписани права върху продадавания недвижим имот, но не по реда на ЗОЗ, а по реда на Правилника по вписванията. В резултат на това, когато ипотеките, съответно възбраните са вписани в служба по вписванията преди особения залог на търговското предприятие, елемент от което е и продавания по ЗОЗ недвижим имот, депозитарят разпределя първо на тези кредитори. Разпределената им сума обаче, често се явява недостатъчна за удовлетворяване на цялото им вземане. В същото време, купувачите на имота по реда на ЗОЗ започват да сезират органите по принудително изпълнение и съдиите по вписванията с искания да вдигат възбраните, съответно да заличават ипотеките. В повечето случай обаче се постановяват откази, тъй като продажбата по ЗОЗ не била публична и не се прилагал чл. 175 ЗЗД, или защото възбраната, съответно ипотеката били вписани преди особения залог и следователно особения залог и последващите разпореждания на заложния кредитор са им били непротивопоставими. От тази гледна точка, получените от разпределението по ЗОЗ суми, понеже не били достатъчни да удовлетворят изцяло кредиторите, не били основание за вдигане на възбрани, съответно за заличаване на вписването на ипотеки. Така се стига до парадокса, че от една страна, купувачът не може да заличи вписаните ипотеки и възбрани в службата по вписванията след като е придобил имота по реда на ЗОЗ, а от друга страна, кредиторите по обезпеченията, които са вписани преди особения залог, не могат да продадат имота втори път, тъй като масово съдебните изпълнители отказват с аргумента, че щом те не са обжалвали разпределението по ЗОЗ и са получили суми по него от продажбата на имота предмет на особен залог, то техните обезпечения са изгубили своята правна стойност и не могат да бъдат приведени в изпълнение. В противен случай, щяло да се стигне до удовлетворяване от продажната цена на един същ имот два пъти. Как обаче следва да се разреши поставеният проблем ?
- Разрешения
Тъй като в разпределението по ЗОЗ законът не допуска присъединяване на кредитори с учредени ипотеки и възбрани върху имота, който е предмет на продажбата, тези кредитори могат да наложат запор върху постъпилата, съответно върху останалата след разпределението сума – чл. 40, ал. 2 ЗОЗ. Акo депозитарят допусне грешка, присъедини кредитор с ипотека или възбрана и той получи удовлетворение в разпределението по ЗОЗ, но то не е пълно, т.е. не е получена цялата дължима сума, няма основание за погасяване на обезпеченията. Това е така, тъй като продажбата по ЗОЗ извършена от заложения кредитор, действащ от свое име и за сметка на залогодателя има същия режим и последици, каквито би имала и продажбата извършена от самия залогодател-длъжник.
Тази продажба е обикновена сделка. Ако сумата от продажбата бъде изплатена на обезпечения с ипотека или възбрана кредитор, чрез разпределението по ЗОЗ, но тя не бъде достатъчна за погасяване на вземането му, обезпечението му следва да се запази, тъй като то и затова е учредено, да обезпечи цялото му вземане, разбира се ако не е учредено за част от него. Тук не може да се мисли за погасяване на обезпечения ex lege, на основание изплащане на суми от разпределението по ЗОЗ, на кредитори с ипотеки или възбрани.
На база изложените разсъждения са неправилни и отказите, които се наблюдават от частните съдебни изпълнители да продават имот с възбрана, която е вписана преди особения залог и последващите продажби по ЗОЗ, по причина, че кредиторът е участвал в разпределението по ЗОЗ и е получил суми от продажбата му. Както вече беше посочено, продажбата по ЗОЗ от заложен кредитор е обикновена сделка, която се подчинява на същия режим и последици, като сделката извършена от самия залогодател-длъжник.
Съвсем скоро беше постановен и съдебен акт по казус, при който кредитор с възбрана е участвал в разпределение по ЗОЗ и се е удовлетворил преди заложния кредитор от цената на имота, тъй като възбраната била вписана преди особения залог. В последствие, купувачът по ЗОЗ поискал от съда допуснал обезпечението на бъдещия иск чрез налагане на възбрана да го отмени, тъй като обезпеченият кредитор бил удовлетворен от продажната цена на имота по реда на ЗОЗ. Съдът обаче е отказал с мотива, че възбраната била вписана преди особения залог и всички извършени по ЗОЗ действия били непротивопоставими, както и че сумите, които били разпределени на обезпечения кредитор в разпределението по ЗОЗ, не са покрили цялото му вземане [6]. Мотивите на съда са абсолютно правилни. Основание за вдигане ипотеката или възбраната в разглеждания в настоящата работа случай би имало, когато ипотекарният, съответно кредиторът с възбрана, са получили цялата им дължима сума от разпределението. Тогава бихме имали погасяване на главното вземане, за което е учредено и обезпечението. Самото вдигане на обезпечението и заличаване на вписването обаче ще следва да стане след съдействие на обезпечения кредитор, в противен случай ще трябва по съдебен ред да се установи погасяването на главното вземане и едва тогава да се иска заличаване на вписването на обезпечението. Погасяване ex lege на ипотеки и възбрани в производството по ЗОЗ е недопустимо.
КРАЕН ИЗВОД
Продажбата по ЗОЗ на недвижим имот като елемент от заложено търговско предприятие извършена от заложен кредитор е равносилна на продажбата извършена от самия залогодател. Това е обикновена сделка, която няма нищо общо с публичната продан и нейните последици. В този смисъл, ако ипотекарен кредитор или кредитор с възбрана получат суми от разпределението по ЗОЗ, но те не са достатъчни да покрият цялото им вземане от залогодателя, учредените от тях обезпечения запазват своето съществуване и правно действие. Ако обаче, те получат суми, които изцяло удовлетворяват вземането им, залогодателят следва да поиска от тях да извършат съответните действия по вдигане на обезпеченията и заличаване на тяхното вписване, тъй като погасяване на ипотеката и възбраната ex lege е недопустимо. Ако по някаква причина, обезпечения кредитор откаже, спорът следва да се реши по исков път.
Автор: Димитър ИВАНОВ, докторант по гражданско и семейно право в СУ „Св.Св.Климент Охридски”
[1]В Решение от 13.03.2013г. на Окръжен съд Плевен по в.г.д.№ 423/2012г. е наречен нов първичен придобивен способ.
[2]Така Определение от 20.09.2013г. по ч.г.д. №4933/2013г. на ВКС.
[3]Така и Решение от 20.11.2013г на Варненски окръжен съд по ч.т.д.2006/2013.
[4]В този смисъл са Определение №98 от 28.02.2013г. по ч.г.д.№1229/2013г. на ВКС; Определение № 488/19.12.2001г. по гр.д.№ 1403/2010г. и Определение № 767/16.11.2010г. по гр.д.№ 1760/2009г; По – въпроса за съдбата на ипотеките и възбраните след продажба по ЗОЗ виж и в Иванов, Д. Някои въпроси на продажбата по Закона за особените залози на недвижим имот като елемент от заложено търговско предприятие. – Търговско и облигационно право, 2014, № 04.
[5]Така и Определение № 639 от 07.09.2010г. по ч.т.д.№79/2010г. на ВКС; По – подробно за това кои кредитори могат да се присъедин яват в разпределението по ЗОЗ виж в Иванов,Д. За същността на чл. 12, ал. 3 от Закона за особените залози и правилното му приложение от депозитаря. – Търговско и облигационно право, 2014, №03.
[6]Определение № 2256 по т.д.№2397/2012г. на Окръжен съд Варна.
Подобни статии
ПРОБЛЕМЪТ С ВДИГАНЕТО НА ЗАПОРА ВЪРХУ МПС, ПРИДОБИТО ПО РЕДА НА ЗОЗ
Изпълнение върху вземане по реда на ЗОЗ и конкуренция между залог на вземане по ЗОЗ и ЗДФО
Някои въпроси на продажбата на недвижим имот по реда на Закона за особените залози
ПРЕГЛЕД НА СЪДЕБНАТА ПРАКТИКА ОТНОСНО ДОПУСТИМОСТТА ДА СЕ НАЛАГА ОБЕЗПЕЧИТЕЛНА МЯРКА СПИРАНЕ НА ИЗПЪЛНЕНИЕТО ПО РЕДА НА ЗОЗ
Допустимо ли е присъединяване на вземане на кредитор от ипотекарен длъжник, когато последният не е длъжник по изпълнителния лист?
