Хипотези при негаторния иск, предявен от собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост

1. Въведение.

Негаторният иск (actio negatoria) е регламентиран в разпоредбата на чл. 109, а. 1 от ЗС, която предвижда, че собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право. Въпреки че този класически вещноправен иск има повече от две хилядолетия история, той продължава да предизвиква спорове между юристите[1].

Особеностите на обществените отношения, които са свързани със сградите в режим на етажна собственост (ЕС), респ. отношенията между собствениците, ползвателите и обитателите на обекти в такива сгради, неизбежно се отразяват и на случаи, когато се предявяват негаторни искове по общия ред. Част от проблемите и особеностите, които възникват при предявяването на такива искове са предмет на изложението. Тук е редно да се уточни, че трудно би могло да се направи изчерпателно изброяване на всички възможни особености на иска или всички проблеми, които биха могли да се породят от процесуална или материална гледна точка.

2. Особености на негаторния иск.

В тази част от изложението последователно ще се разгледат някои от най-често срещаните особености и проблеми, които се пораждат при предявяването на негаторни искове от собственици на обекти в сгради в режим на ЕС.

По правило искът по чл. 109 ЗС предоставя защита срещу всяко пряко или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което макар и да не накърнява владението, ограничава, смущава или пречи на допустимото пълноценно ползване на имота според предназначението му от неговия собственик.

В тежест на ищеца е да установи чрез пълно и главно доказване, както предписва правната норма на чл. 154, ал. 1 ГПК, материалните предпоставки за уважаване на иска по чл. 109 ЗС. Тъй като искът по чл. 109 ЗС има за своя последица преустановяването на неоснователните действия, респ. възстановяването на състоянието преди започване на неоснователните действия, ищецът следва да установи в съдебното производство по несъмнен, безспорен начин, че неоснователните действия, от които е произтекъл доказаният противоправен резултат, смущават упражняването на неговото право на собственост.

2.1. Допустим ли е иск по чл. 109 от ЗС или собствениците трябва да се защитават чрез средствата предвидени в ЗУЕС?

Предявяването на негаторен иск е правна възможност, която всеки от собствениците[2] на обект в сграда в режим на ЕС може да упражни, за да преустанови противоправното въздействие по отношение общите части на сградата. Целта на предявяването на иска е да се преустановят действия, бездействия или комбинация от двете[3], чрез които един от собствениците пречи на останалите собственици да ползват общите части на сградата в режим на ЕС по предназначението им. В този смисъл Решение № 401 от 21.07.2009 г. на ВКС по гр. д. № 2770/2008 г., II г. о., ГК: „Целта на негаторния иск е да даде защита на правото на собственост срещу всяко пряко или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта според нейното предназначение.“.

Режимът на защита на ЗУЕС в случая нито е субсидиарно приложим, нито е предвиден в някаква поредност. Възможно е собствениците на обекти в ЕС да предприемат мерки и по ЗУЕС, но тяхното предприемане или липсата на такива действия не обуславят допустимостта на иска по чл. 109 от ЗС. В този смисъл, аргумент може да се черпи от основния принцип в българския граждански процес – диспозитивното начало (арг. чл. 6, ал. 2 от ГПК) и с по-далечна аналогия с Тълкувателно решение № 8 от 27.11.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 8/2012 г., ОСГТК, в което се приема, че  „Равенството на страните в съдебния процес, съгласно чл. 121, ал. 1 от Конституцията на Република България, равната възможност, която съдът осигурява на страните да упражняват предоставените им права /чл. 9 ГПК/ и правният интерес, като единствено условие съгласно чл. 124, ал. 1 ГПК за предявяване на иск за установяване несъществуването на едно право, означават, че съдът не може да лиши единия от участниците в правния спор от правото му да инициира исков процес за установяване несъществуването на спорното право. Този, който отрича спорното право е равнопоставен участник в правния спор и първи може да предяви този иск, който в най-пълна степен е в състояние да защити правната му сфера.

Диспозитивното начало в гражданския процес се проявява в това, че участникът в правен спор сам определя кога, доколко и какъв обем защита да търси. Правният интерес от решаване на правния спор винаги произтича от конкретните обстоятелства, в които спорът се изразява и чрез които всеки от спорещите твърди, че се засяга правната му сфера.“[4]. Тоест, ищецът определя вида и обема на търсената защита, съответно правните средства и реда по които да защити субективните си граждански права.

С оглед защита на ответника се поставя въпросът, дали за допустимостта на такъв иск е необходимо да се представи доказателство за съгласието, респ. овластяването от другите собственици на обекти в режим на ЕС, за да бъде предявен, респ. проведен иска по чл. 109 от ЗС от един отделен собственик?

Отговорът на така поставения въпрос следва да бъде отрицателен. Предявяването на иск е действие на управление[5], поради което не се изисква съгласието на другите собственици за предявяването на иска. Освен това всеки съсобственик може да защитава от посегателства цялата вещ, без за това да му е необходимо съдействието или съгласието на останалите съсобственици. В този смисъл Решение № 179 от 9.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 219/2009 г., I г. о., ГК „При учредена етажна собственост общите части не са самостоятелни обекти на права. Такива обекти са отделните жилища, а общите части са нужни само за да могат да се използуват отделните жилища. Подпокривното пространство, което има нужната височина, пространство, обем, до което има нормален достъп от стълба и от което могат при спазване съответните законни изисквания да се изградят отделни обекти или сервизни помещения към обектите в долните етажи, е обща част по предназначение. Преустройството и изграждането на отделни обекти или сервизни помещения може да стане по съгласие на всички етажни собственици и при спазване на законните изисквания за извършване преустройството. Ако няма решение на съсобствениците, подпокривното пространство остава обща по предназначение част и всеки етажен собственик може да го ползува, но така че да не пречи на другите етажни собственици. Затова няма законова пречка един етажен собственик да предяви срещу друг етажен собственик иск по  чл. 109 ЗС и да иска от него да прекрати неоснователните действия, с които му пречи да упражни правото си на собственост върху общите части на сградата. Предявяването на иска е действие по обикновено управление и не е нужно съгласие на останалите собственици за предявяване на иска.“[6]; така и Решение № 283 от 7.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 387/2012 г., II г. о., ГК, в което се приема, че: „По реда на чл. 109 ЗС е допустимо да се предяви иск за преустановяване на противоправно въздействие върху общи части на сграда, която е в режим на етажна собственост. Целта на иска е да се преустановят действията, чрез които един от етажните собственици пречи на останалите да ползват общите части според тяхното предназначение. (вж. т. 2.4.1. и посоченото там решение – б. м.)“.

2.2. Проблеми на редовността на исковата молба.

Исковата молба следва да отговаря на изискванията на чл. 127 и чл. 128 от ГПК като за нея нито законодателят, нито съдебната практика са формирали някакви по-специални изисквания. Въпреки това следва изрично да се подчертае, че в обстоятелствената част и петитума на исковата молба трябва да се посочат неправомерните действия, които представляват пречка за ищеца да упражнява пълноценно правото си на собственост. В този смисъл правният интерес от иска се обуславя от точното описание на съответното действие и искането за неговото преустановяване, защото именно то е съставлява пречката или невъзможността за упражняване на правото на ищеца. Ако такова действие не е посочено, респ. не е индивидуализирано в исковата молба, то тя е нередовна и следва да бъде оставена без движение, с указания в седмичен срок от получаване на съобщението ищецът да посочи конкретни действия, които препятстват упражняването на правото му на собственост като приведе в съответствие и петитума на исковата молба. В противен случай исковата молба ще бъде върната – арг. чл. 129, ал. 1 и ал. 3 от ГПК. В случая, за да не се стигне до предявяването на изцяло нов иск, е необходимо ищецът да уточни и да се придържа към твърдението, което е въведено с подадената искова молба. В случай, че наред с първоначалото твърдение за определено противоправно действие се въведат още такива, то това би означавало предявяване на нов иск, тъй като се касае за прибавяне на ново основание и нов петитум – така Решение № 224 от 10.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 236/2009 г., II г. о., ГК, в което е прието следното: „По реда на чл. 109 ЗС е допустимо да бъде предявен иск за преустановяване на противоправно въздействие върху общи части на сграда, в която е налице етажна собственост. Чрез предявяването на този иск се цели да бъдат преустановени действията, посредством които единият от етажните собственици пречи на останалите да ползуват общите части според тяхното предназначение. По правилата на чл. 98 ГПК (отм.) при предявяването на негаторен иск в подобна хипотеза е необходимо да се посочи и онова неправомерно действие, посредством което се създават пречки за предявилото иска лице да ползува общата вещ според нейното предназначение и ако такива действия не са били посочени в исковата молба, следва да бъдат дадени указания в тази насока. Посочването на действието следва да се отрази както в обстоятелствената част, така и в петитума на исковата молба, тъй като именно действието, което се иска да бъде преустановено /т.е. което е посочено в петитума на исковата молба/ е довело до невъзможността вещта да бъде ползувана по предназначение и обуславя интереса от търсената защита /т.е. се съдържа в обстоятелствената част на исковата молба като фактическо обстоятелство, на което се основава предявения иск/. Ако в исковата молба се сочи само, че подобно действие е налице, но същото не е уточнено като конкретен вид човешка дейност, съдът следва да даде указания за посочването на конкретното действие, посредством което предявилото иска лице твърди, че му се пречи да упражнява правата си. Извършеното в изпълнение на тези указания уточнение не представлява нова искова претенция, ако се ограничава в рамките на първоначално заявеното твърдение, че пречка за упражняване на правата съставлява действието на другия съсобственик. Уточнението би представлявало по своето естество нова, незаявена до момента искова претенция само ако първоначално в исковата молба е посочено определено, конкретно действие, посредством което се твърди, че се създават пречки за ползуването на вещта, а впоследствие в уточнението наред с него е посочено и друго конкретно действие и се иска преустановяване и на това действие.“; така и Решение № 57 от 26.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 907/2012 г., II г. о., ГК: „За да бъде уважен иска по чл. 109 ЗС /actio negatoria/, с който съдът дава търсената защита за нарушеното право на собственост от всяко неоснователно действие, което пречи на собственика да упражнява правото си в пълен обем, собственикът следва да установи кое е действието, което препятства упражняване правото на собственост, кой е авторът на това действие и в какво се състои нарушението. Граматическото тълкуване на употребената глаголна форма, сочеща на резултат в „сегашно“ време, изисква установяване на действието и съществуването му в рамките на висящия процес, както и наличието на връзката между конкретното неоснователно действие на ответника и обема на препятстване упражняване правото на собственост на ищеца от тези действия, т.е. за да бъде ангажирана отговорността следва в резултат на неоснователното действие да има позитивно изразен резултат в смисъл на измерение на реално установено вредоносно поведение или на поддържане на такъв резултат от ответника. Неоснователното действие следва да е такова, че да създава пречки за ползване на собствената вещ.

Actio negatoria разбирана в един по широк аспект е условие за защита срещу необосновани вмешателства, преки или косвени, който възпрепятстват собственика да използва напълно своята собственост и е израз на възможността при надлежно упражнено искане същите да бъдат отстранени, да се възстанови предишното състояние.“.

Тук трябва да се изтъкне и обстоятелството, че очертаването по подобен начин на обстоятелствената част и петитума, прави не само исковата молба редовна, но също така осигурява възможност за пълноценно разгръщане на конституционно прогласеното право на защита на ответника, тъй като той се защитава срещу фактите. Несъответствието между обстоятелствена част и петитум не само води до нередовност на исковата молба, тъй като за съда не е ясно какъв е обемът на търсената защита, нито относно нейния вид. Нещо повече, принципът на диспозитивното начало очертава не само вида и обема на търсената защита, но и пределите на правосъдната власт на съда – арг. чл. 2 ГПК. В този смисъл, ако съдът се произнесе по друго основание или друг петитум, които ищецът не е заявил, т.е. по действие, което ищецът не е въвел с обстоятелствената част и петитума на исковата молба, то той ще се е произнесъл по непредявен иск, което ще доведе до недопустимост на постановеното съдебно решение – арг. чл. 271, ал. 3 от ГПК, тъй като ще е разгледан непредявен иск – така Решение № 365 от 3.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 981/2010 г., I г. о., ГК.

С оглед така направеното уточнение следва да се има предвид, че изменението на иска по реда чл. 214, ал. 1 от ГПК в първото по делото заседание чрез изменение на основанието или петитума би следвало да се допусне само в случай, че е в рамките на първоначалните твърдения, които са въведени с исковата молба, тъй като иначе би се стигнало до предявяването на изцяло нов иск, което е недопустимо по реда на изменение на иска.

2.3. Пасивна процесуална легитимация[7].

Ответник по предявения иск най-често е собственик на обект в сградата в режим на ЕС, но е възможно и искът по чл. 109 от ЗС да е напълно допустим и срещу трети лица – наематели и ползватели[8] на обект в режим на ЕС. Така Решение № 1019 от 21.01.2010 г. на ВКС по гр. д. № 235/2008 г., I г. о., ГК, в което е прието, че: „Законодателят в нормата на чл. 38, ал. 2 от ЗС допуска общите части по предназначение да бъдат обособени за ползване само от някой от етажните собственици по общо съгласие на етажните собственици. Законът не изисква специална форма за това съгласие. Пасивно легитимиран по иска по  чл. 109 от ЗС е този, който извършва, или поддържа неоснователно действие към останалите съсобственици, или собственици.“.

Важно е обаче да се направи уточнение, че по иска пасивно материално легитимирани ще са и лица, които не са извършили пряко нарушението, но поддържат противоправното състояние – така Решение № 163 от 4.06.2012 г. на ВКС по гр. д. № 656/2011 г., II г. о., ГК, в което е прието следното разрешение: „В Р № 340 по гр. д. № 918/93 г. на IV г. о. ВС е прието, че всяко смущаване на правото на собственост може да бъде предмет на негаторна защита, като пасивно легитимирано по него е всяко лице, а не само извършителят на нарушението, ако към момента на предявяването му поддържа противоправното състояние в имота.“.

Тук обаче трябва да се отчита и един особен случай който е разгледан от ВКС, касаещ случай на задължително необходимо другарство, т.е. хипотеза когато е налице съвместна процесуална легитимация и предявяването на иска срещу всичко ответници е условие за неговата допустимост – хипотеза е разгледана в Решение № 184 от 1.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 7419/2013 г., I г. о., ГК[9]: „С определение № 250 от 23.04.2014 г. е допуснато касационно обжалване по въпроса за допустимостта на съдебния акт по иск с правно основание чл. 109, ал. 1 ЗС за осигуряване на достъп до общи части в сграда – етажна собственост, за които е въведено възражение, че са общи само на лицата, чиито помещения обслужват, в случай, че като ответници не са конституирани всички собственици на самостоятелни обекти от етажната собственост.

С решение № 123 от 21.06.2013 г. по гр. д. № 940/2012 г. на ВКС, II-ро г. о., постановено по реда на чл. 290 ГПК, с оглед нормативната уредба по Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/, която предвижда управление на общите части чрез решение на общото събрание на етажната собственост и разпореждане с общите по предназначение части със съгласието на всички етажни собственици, е дадено тълкуване, че спорът дали даден обект е обща част следва да бъде разрешен еднакво спрямо всички етажни собственици. Те са задължителни другари както в производството по иск за установяване, че определено помещение в сградата представлява обща част, така и когато е въведено възражение в този смисъл. Когато етажната собственост е ответник по спор за собствеността на помещение, за което е въведено възражение, че е обща част, искът следва да бъде насочен срещу всички етажни собственици, тъй като предметът на спора /съпритежание на обща част/ е тъждествен за тях и това налага и еднаквото му разрешаване. Прието е също, че тъй като това производство не касае извършването на действия на обикновено управление, управителният съвет /управителят/ не разполагат с правомощието да представляват собствениците на самостоятелни обекти в сградата, освен при изрично упълномощаване от общото събрание на етажната собственост.

Според настоящия състав на ВКС, I-во г. о., това разрешение е приложимо и в случаите, когато е въведено възражение, че някои части са общи само на лицата, чиито помещения обслужват – хипотеза по чл. 38, ал. 2 ЗС. И в този случай спорът дали частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, са общи само на лицата, чиито помещения обслужват, следва да бъде разрешен еднакво. Това налага преценката да бъде извършена при участието на всички етажни собственици.

По касационната жалба:

Основателни са оплакванията в касационната жалба, че въззивното решение е постановено при ненадлежно упражняване на правото на иск, тъй като съдът се е произнесъл по съществото на иска по чл. 109, ал. 1 ЗС, без да конституира всички задължителни на страната на ответниците другари.

На първо място не е установено с колко самостоятелни обекта е вход „а“ на сградата и кои са техните собственици.

На следващо място данните по делото сочат, че З. С. П. и Н. Г. Д. – собственици на самостоятелни жилищни обекти във вход „а“, са починали на 18.10.2006 г. и съответно на 28.10.2009 г. С определения от 08.11.2011 г. и 30.01.2012 г. първоинстанционният съд прекратил частично производството по съображения, че същото е било изначално недопустимо, тъй като още към момента на образуването му е съществувала процесуална пречка – смъртта на лицата е настъпила преди завеждане на делото /исковата молба е от 15.07.2011 г./ и не е налице хипотезата на чл. 227 ГПК. Това становище е неправилно, без оглед обстоятелството, че посочените лица са починали преди процесуалното правоотношение да е възникнало с подаването на исковата молба. В случая не се касае за процесуално правоприемство поради смърт на страна в делото, а за това дали правото на иск е надлежно упражнено по отношение на всички лица, които имат качеството на етажни собственици. Оплакванията в тази насока, въведени от Е. С. с отговора й на въззивната жалба, не са разгледани от въззивния съд, поради което и съдът не е предприел необходимите действия по издирване на наследниците на З. П. и Н. Д. и конституирането им като ответници.

Не е обсъден и доводът, че ответниците К. Д. Ф. и Е. Й. П. не са собственици на обекти в сградата, притежавана в режим на етажна собственост, и следователно не притежават качеството етажни собственици. Ако този довод е основателен, било е необходимо да се изискат данни за собствениците, с оглед конституирането им като ответници.

В обобщение, въззивното решение е недопустимо и ще бъде обезсилено, а делото – върнато на първоинстанционния съд за предприемане на процесуални действия по конституиране на всички задължителни другари /тъй като въззивното решение е отменително, то не съществува първоинстанционен съдебен акт, който да бъде обезсилен като недопустим/.“.

2.4. Actio negatoria – хипотези.

В тази част от изложението ще се изложат някои материалноправни и процесуалноправни въпроси, които са от значение при предявяването и разглеждането на негаторния иск.

2.4.1. Проблемът, който се поставя за разглеждане, е по отношение обема на правата на наемателите и обитателите, които те имат по отношение ползване на общите части без да нарушават чужди права, вкл. чрез използване на общи части извън самата сграда – например двора.

Когато това въздействие се осъществява от трето за етажната собственост лице, то може да ограничи пълноценното ползване на вещта от етажните собственици само до обема на правата, предоставени на етажния собственик, чийто имот третото лице държи, съобразно решението на общото събрание за използването на вещта по реда на чл. 11, ал. 1, т. 1 и т. 10, б. „б“ ЗУЕС – в този смисъл Решение № 279 от 30.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4338/2008 г., IV г. о., ГК[10]. В този смисъл, ако третите лица, респ. собственикът спазват решението на общото събрание на ЕС, предявеният негаторен иск ще се окаже неоснователен. В случая собственикът би могъл да се защити срещу незаконосъобразно решение на общото събрание по исков ред чрез конститутивния иск по чл. 40 от ЗУЕС.

2.4.2. В някои сгради в режим на ЕС се упражняват и регламентирани дейности, за които съответните собственици, наематели или ползватели притежават съответни лицензи, разрешителни и т.н. Въпреки това, ако дейността се упражнява незаконосъобразно или по начин, които фактически препятства упражняване на правото на третите лица – собственици, иск по чл. 109 от ЗС отново може да бъде предявен. Действията, с които се пречи на собственика за пълноценно упражняване на правомощията му, могат да произтичат и от регламентирана дейност, когато тя се осъществява неправомерно. Защитата на собствеността в този случай може да се осъществи по административен ред, ако такъв е предвиден, или направо с иска по чл. 109 ЗС. Търсената по исков ред защита трябва да съответства на нарушението и да се ограничава с искане за преустановяване само на онези действия или състояния, в които се състои неправомерното въздействие върху вещното право на ищеца, без да нарушава правната сфера на нарушителя и да ограничава необосновано неговите права, но същевременно трябва да е от такова естество, че да осигури възстановяване правата на собственика в пълен обем. Дали търсената защита от ищеца надвишава по интензитет нарушението, следва да се преценява въз основа на твърденията на страните и събраните по делото доказателства във всеки конкретен случай – така Решение № 135 от 31.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 334/2014 г., I г. о., ГК[11].

2.4.3. Пред ВКС са били инвокирани следните касационни въпроси, които са обусловили селектирането на касационната жалба и имат принципно значение за провеждането на иска по чл. 109 от ЗС в разглежданата хипотеза: „При съществуващ спор относно правото на собственост и неговите принадлежности/ спомагателни помещения, общи части и др./ ищецът по иска с правно основание чл. 109 ЗС трябва ли да проведе пълно и главно доказване на правото си на собственост на обекта, който е подложен на неоснователното въздействие от поведението на ответника и с което поведение се пречи на упражняване правото му на собственост. В хипотезите, когато засегнатото право на собственост е по отношение на обект, намиращ се в режим на етажна собственост, ако твърденията по исковата молба касаят засягане упражняване правото на собственост на общите части, за ищеца е достатъчно да се докаже правото си на собственост по отношение на самостоятелния обект в етажната собственост, а правото на собственост на общите части на сградата могат да бъдат дефинирани именно като производни на тази собственост в контекста на чл. 38 ЗС.“. С Решение № 15 от 1.07.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5432/2014 г., II г. о. е прието, че: „В исковото производство по чл. 109 ЗС собственикът на недвижим имот търси защита срещу всяко трето лице в т. ч. и съсобственика, което лице макар и да не оспорва правото му на собственик на имота, чрез конкретни действия или бездействия създава пречки за упражняване на правомощията на собственика т. е. препятства или ограничават възможността на собственика/ другия съсобственик да се упражнява правото на собственост определена степен. Установяването на твърдяните действия, като положително осъществени във времето факти, израз на евентуално неправомерното въздействие от страна на лицето-ответник подлежат на надлежно доказване от ищцовата страна с установените за това в гражданско-процесуалния закон доказателствени средства. Доказателственото значение на прието експертно становище в рамките на висящия исков процес е дефинирано с чл. 195 и сл. ГПК. Съдът изслушва депозираното писмено становището в присъствие на страните, но в процеса на анализа на доказателствата сам преценява дали ще базира изводите си на експертните заключения или не. В рамките на устната защита на експертното становище, назначеното вещо лице може да даде становище и по проблем, която надхвърля предметната рамка на поставените задачи, но е пряко свързан с възложената му задача. Ако даденото“заключение“ на вещото лице по естеството си съставлява свидетелски показания за факти и обстоятелства, които са му станали известни в процеса на изготвяне на заключението, то без съмнение, същите не могат да се ценят като надлежно събрани по делото гласни доказателства и доколкото съдебното решение би било базирано на такива обяснения- свидетелски показания на вещо лице експерт, би било порочно.

Конкретно поставеният въпрос дали изграждането на стълби за достъп до офиса на Банката и на рампа за инвалиди, съобразно изискванията на Закона за интеграция на хората с недъзи съставлява ли действия по възпрепятстване ползването на общите части на сградата от собствениците по см. на чл. 109 ЗС, принципно не може да съставлява нарушаване на правото на собственост на собствениците в етажната собственост, но конкретният по делото отговор винаги следва от преценката на съда в контекста на конкретно доказаните факти, установени по делото и съпоставени в императивните изисквания на Наредба Nо 4/01.07.2009 г. за проектиране, изпълнение и поддържане на строежите в съответствие за достъпна среда за населението, включително за хората с увреждания, което Наредба в интерес на обществото и премахване на всякакви дискриминационни елементи за хората с увреждания, създава норми за ограничаване упражняване правото на собственост.

По основателността на касационната жалба

С оглед на изложените общи мотиви, настоящият състав приема касационната жалба за частично основателна.

Обжалваното въззивното решение, в частта, с която е уважен иска на А. В. по чл. чл. 109 ЗС и ответникът П. АД С. е осъдено да премахне изградените сервизно помещение и офис от стълбищната площадка на първия етаж на съществуваща административна сграда с идентификатор 03366.602.164.1, изградена в ПИ в [населено място] ул. „И. В., както и да премахне рампа за инвалиди и стълбище към входа на офиса на банката /като възстанови съществуващото преди това стълбище/, е неправилно.

При постановяване на съдебното решение, нито първата инстанция, нито въззивната инстанция при преценка налице ли е незаконно вмешателство и пречене упражняване правото на собственост по отношение на притежаваните от ищеца, собственик на търговски обект в приземния етаж, общи части от сградата външна врата, стълбище към тавана и таванското подпокривно пространство на съществуваща административна сграда с идентификатор 03366.602.164.1, изградена в ПИ в [населено място] ул. „И. В., са съобразили основния факт, че ищецът А. В. е собственик на самостоятелен / преустроено избено помещение / обект- кафене в режим на етажна собственост със лица, собственици на самостоятелни обекти на етажа – бивша административна част от сградата.

Съгласно чл. 38 ЗС при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи са земята, върху която е построена сградата, основите външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, трегерите плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, инсталации и др., като общия елемент, който ги обединява законодателят дефинира чрез критерия „всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване“.

А. В. е собственик на идеална част от избен етаж / МАЗЕ/, понастоящем ПИ- сграда с идентификатор 03366.602.164.1 по КК и КР на [населено място], бивша битова сграда на ликвидираното АПК. Останалата част от сградата е закупена от третите лица, наемодатели на ответното акционерно дружество – Б., като няма спор относно обособеността на обектите, собственост на ищеца и на наемодателите на ответника П. АД. Закупеното като мазе избено помещение е преустроено в „клуб-дискотека“, като в последствие ищецът е придобил собствеността на дворно място – ПИ с идентификатор 03366.602.199 с предназначение „лятна градина“ към клуб-дискотеката.

Без доказателства по делото, с които по безспорен начин да се установи какъв е вида и обема на общите части, принадлежност към обекта, собственост на ищеца В., при липсата на първичния Договор от 15.08. 1995 г. за продажба на избените помещения на бившата битова сграда на АПК в [населено място] като обособен самостоятелен търговски обект на основание чл. 48, ал. 1 ППЗСПЗЗ, съдилищата/ районен и окръжен/ са приели, че А. В. е титуляр и на правото на собственост по отношение на таванското помещение на сградата като обща част и респ. е титуляр на общи части, съставляващи вътрешната стълбищна клетка и външен вход на сградата.

Изводът на съда относно принадлежността на посочените общи части е направен в нарушение разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК, на базата на предположение от страна на съда въз основа на едно непълно и неточно анализиране на констативния НА No 79/07.02.2003 г. и превратното разбиране на разясненията по т. 4 на ТР No 1/09.12.2013 г. на ОСГТК на ВКС и без да се съобрази нормата на чл. 38 ЗС в насока кои са онези помещения които служат за общо ползване.

В процеса не е спорен факта, че А. В., по силата на сделката от 1995 г., чрез търг е придобил собствеността на ? идеална част от спомагателните помещение на сграда / бивша битова сграда на АПК/ – „МАЗЕ“, като обособен обект на сделката. Разпоредбата на чл. 48, ал. 1 ППЗСПЗЗ не създава основание за придобиване на собственост по см. на чл. 77 ЗС, а само сочи, кои са имуществените права на бившите ТКЗС/ АПК/, подлежащи на разпределение или продажба.

За да се приеме, че сделката по Договора от 15.08.1995 г. в полза на А. В. е произвела вещно-транслативния си ефект, следва същият договор да има годен предмет – т. е. самостоятелен обект на правото на собственост. Логично е да се приеме, че по този договор „МАЗЕТО“, като предмет на сделката, може да бъде предмет на валидно разпореждане само и доколкото зимничното помещение има статут на самостоятелен обект на правото на собственост, в резултат на одобрени строителни книжа и промяна на функционалното му предназначение за обект за търговска дейност. Без данни дали при промяната на мазето, като принадлежност към главния обект- административните помещение на сградата, наред с новия обект се прехвърлят и прилежащи части, като общи части по своето предназначение -каквото помещение е подпокривното пространство, всеки извод на съда/ какъвто е направен/ в положителна насока, без да почива на установени факти и доказателства, е в нарушение на процесуалните правила и материалния закон. Решаващият въззивен съд е подвел под хипотезиса на чл. 38 ЗС факти, които не са доказани по делото, като е постановил незаконосъобразен съдебен акт.

Правото на собственост, придобито от ищеца А. В. по силата на сделката от 1995 г., доколкото няма спор за действителността на сделката въпреки липсата на техническата документация съгласно изискванията на чл. 48а от ППЗСПЗЗ за обособяване на мазето в самостоятелен обект на правото на собственост и за промяната на неговата функционална характеристика от принадлежност към административната сграда в търговски обект, касаят само обекта „мазе“ и онези общи части, които пряко произтичат от създадената по силата на това разпореждане етажна собственост, без да засягат онези части на сградата, които не са в обема на разпореденото право на собственост- а именно административната част и нейните принадлежности в т. ч. и подпокривното пространство.

След като няма доказано, при условията на пряко и главно доказване, придобиване от страна А. В. на общи части по предназначение като стълбище и подпокривно пространство, които да съставляват принадлежност към собствения му обект- МАЗЕ, то и извършените преустройства от страна на ответника П. АД, по силата на наемните правоотношения със собствениците на процесните общи части съответно на стълбищната площадка за нуждите на банковия клон и изграждане на офис, не засягат по никакъв начин правото на собственост респ. на общите части, принадлежност към обекта в приземния етаж. Изложените мотиви, че А. В., по силата на притежаваната собственост на търговския обект в приземния етаж е съответно priori носител и на правото на собственост на всички общи части на сградата според неоспорената констатация по констативния НА No 79/2003 г., са неправилни, тъй като тълкуването касаещо обема и вида на общите части на всеки един от собствениците на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост не е въпрос на оспорване и преклузия за това от гл. т. на процесуална защита на ответника, а е въпрос на решаващия съд на правилно прилагане на материалния закон при точното подвеждане на установените факти спрямо фактическия състав на правната норма.

С изградената външна рампа за инвалиди, съгласно изискванията на закона и транспонираната европейска директива за създаване на условия достъпна среда на гражданите с недъзи, майките с деца и други категории граждани със специални нужди, от страна на ответника-търговско дружество фактически е реализиран принципа за недискриминация и създаване на условия за равни възможности на всички граждани за достъп до съответната институция респ. сграда, с обществени функции. Както е прието с общите мотиви, по силата на Закона за интеграция на хората с недъзи и съответната Наредба Nо 4/01.07.2009 г. за проектиране, изпълнение и поддържане на строежите в съответствие за достъпна среда за населението, включително за хората с увреждания, в интерес на обществото и премахване на всякакви дискриминационни елементи за хората с увреждания, са създадени правни механизми, които могат в някаква степен да ограничат правото на частна собственост, в името на обществения интерес. Реализираният строеж, съобразно одобрени технически книжа, по изпълнение на нормативни изисквания не може да съставлява неоснователно вмешателство по см. на чл. 109 ЗС. Приемайки обратната теза, решаващия съд е поставил незаконосъобразен съдебен акт и в тази част.

С мотивите на Решение от 25.11.2010 г. на ЕС по правата на човека в Страсбург по дело „Милеви и др. срещу България“, Европейският съд налагат по-широк аспект на критериите при защитата на правото на собственост в контекста на чл. 8 от ЕКПЧОС „Всеки има право на зачитане на неговия личен живот и … жилище“. Така в хипотезите съсобственост – когато се търси защита от съда на основание чл. 109 ЗС на общите части като принадлежност към жилището в етажна собственост, поведението на ответника- съсобственик следва да се цени в контекста на чл. 50 ЗС в смисъл, че собственикът на част от недвижим имот не може да извършва действия, които пречат повече от обичайния начин на използване на съсобствен имот. т.е. не се касае само до неоснователни действия, а и до такива действия, който надхвърлят обичайния обем неудобства за съсобственика. От гл.т. на собственика, търсещ защита, установеното действие от страна на ответника следва да е от естество /по характер и тежест/, че да налага намесата на съда, като преценката на последния налага да бъдат съобразени интензивност, продължителност на неудобството, физическо и психическо въздействие.

От гл. т. на тези критерии, извършеното преустройство на общите части – външни стени, изразяващо се в монтиране на 10-бр. външни тела за климатици, разположени от външна страна на северната фасада на сградата, граничещи с лятна градина – ПИ с идентификатор 03366.602.199 [населено място], собственост на ищеца, и преработка на комините за общо ползване и изградена канализационна система, заустена във водосточната тръба от северната страна на сградата, правилно е прието от решаващия съд като действия, с които неоснователно се препятства упражняване правото на собственост на ищеца по отношение на тези общи части, а искът му по чл. 109 ЗС за ограничаване на това вредно въздействие като основателен и доказан. Решението на въззивния съд, като правилно-законосъобразно и обосновано следва да бъде потвърдено.“[12].

2.4.4. Съгласно разпоредбата на чл. 186, ал. 1 от ЗУТ изменение на съществуващи общи инсталации или прокарване на нови инсталации в съсобствени сгради или в сгради – етажна собственост, се извършва с изрично писмено съгласие на половината от всички съсобственици, съответно с решение на общото събрание на собствениците в етажната собственост, прието с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части. С оглед на тази разпоредба ВКС е бил сезиран със следния правен проблем[13]: „когато в сграда-етажна собственост е изградена нова инсталация за локално парно отопление в нарушение на чл. 186, ал. 1 ЗУТ, и е доказано вредоносното въздействие при експлоатацията на тази инсталация, необходимо ли е да има съответствие между нарушението и искането същата да бъде премахната като предмет на иска по чл. 109, ал. 1 ЗС.“. Постановено е Решение № 212 от 17.10.2014 г. на ВКС по гр. д. № 2159/2014 г., I г. о., ГК, с което е прието, че: „Според решения по чл. 290 ГПК, съставляващи задължителна съдебна практика, когато искът по чл. 109, ал. 1 ЗС е основан на твърдения за накърняване на правото на собственост чрез незаконно строителство на регулационната линия или при изграждане на строеж в съседен имот при неспазване на нормативно установените отстояния от регулационните граници, защитата на собствеността следва да съответства на нарушението и да се ограничава с искане за преустановяване само на онези действия или състояния, в които се състои неправомерното въздействие върху вещното право на ищеца, без да ги надхвърля – напр. решение № 139 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 457/2009 г. на ВКС, I-во г. о., решение № 132 от 30.03.2010 г. по гр. д. № 66/2009 г., решение № 430 от 27.10.2010 г. по гр. д. № 312/2010 г., двете на ВКС, II-ро г. о., и др. Същевременно задължителната съдебна практика приема и това, че има определени хипотези, при които самото незаконно строителство нарушава правото на собственика на засегнатия имот да го ползва по предназначение – например когато създаденото вследствие изграждане на незаконна постройка състояние нарушава чужди права /решение № 139 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 457/2009 г. на ВКС, I-во г. о./, или когато при изграждането на незаконен строеж са нарушени такива строителни правила и норми, които са установени единствено с оглед осигуряване възможността за ползване на съседния имот по предназначение /решение № 46 от 04.04.2013 г. по гр. д. № 623/2012 г. на ВКС, II-ро г. о./. Настоящият състав на ВКС, I-во г. о., споделя посочената съдебна практика и счита, че същите разрешения са приложими и в разглежданата хипотеза.

С придобиването на отделен обект в сграда – етажна собственост, собствениците, по разпореждането на закона, придобиват и съответната идеална част от общите части на сградата. Общите части на една сграда са изброени примерно в чл. 38, ал. 1 ЗС и сред тях са стълбите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби. В разглеждания случай е прокарана индивидуална инсталация за локално отопление, състоящо се от локален водогреен котел и тръби за топла и студена вода. Тръбите от котела към комина са прекарани през отвори в стената между съседните на страните изби и в тавана на избата на ищеца, а тръбите за топла и студена вода преминават през общи части на сградата – стълбищните клетки на всички етажи до апартамента на ответника на етаж 4. При това положение неправомерното въздействие върху вещното право на ищеца се състои именно в прокарването на локалната инсталация, поради което и търсената защита чрез премахването й съответства на вида на нарушението и не го надхвърля.“.

2.4.5. От значение е обстоятелството, че негаторен иск може да бъде уважен и при засягането на общи части, които имат характер и на фасадни елементи по сградата – напр. корнизи, козирки и т.н., когато с тях е извършена промяна или неправомерни действия без съгласието на другите собственици от етажната собственост. В този смисъл Решение № 220 от 18.10.2013 г. на ВКС по гр. д. № 2922/2013 г., I г. о., ГК, в което е изяснено, че: „Козирката на сградата е част от покрива, а корнизът на сградата е част от фасадата непосредствено под покрива. Те са общи части по определението на чл. 38 ЗС. По вид те са общи части по естеството си защото са част от конструктивните елементи, чието предназначение е да оформят външния вид на сградата и укрепват конструкцията й. Козирката на сградата конкретно служи и за улавяне на дъждовните води и извеждането им далече от фасадата, а предназначението на корниза е за декорация на сградата и има значение за общия й вид, което има пряко отношение към стойността на обектите в нея. Тези общи части могат да търпят промени от конструктивно естество, или с оглед естетика, но предназначението им е единствено да обслужват сградата и нормалната експлоатация на отделните обекти на правото на собственост в нея, всеки от които притежава и дял от тях. Предназначението на общите части по естеството си не може да се променя дори с решение на общото събрание. Затова с Р № 283/12 от 07.03.2013 г. по гр. д. № 387/2012 г. II гр. о. е прието че „по реда на чл. 109 ЗС е допустимо да се предяви иск за преустановяване на противоправно въздействие върху общи части на сграда, която е в режим на етажна собственост. „. В същия смисъл е и решение № 75/26.02.2010 г. по гр. д. № 395/2009 г. II гр. о., според което използването на обща част по естеството си не по предназначението й смущава правото на собственост на етажните собственици и е неоснователно действие против което защитата е чрез негаторен иск. Като такова е преценено ползването на покрив на сграда за тераса. Законът няма предвид само непосредствено ползване на общи части. Неоснователно действие по смисъла на чл. 109 ЗС е и това действие, с което реално се смущава правото на собственост, преценено и във вр. с чл. 50 ЗС. /Р № 57/26.03.2013 г. по гр. д. № 907/2012 г. II гр. г./ По това дело като неоснователно действие е преценено прекъсването на трегер на тавана, което смущава упражняване правото на собственост на обект на първия етаж. Предвид тази съдебна практика, установена с цитираните решения, постановени по чл. 290 ГПК и други в същия смисъл следва да се приеме, че прекъсване на козирката на сградата и на корниза и оформяне на пространство като балкон на същото место съставлява неоснователно действие по смисъла на чл. 109 ЗС. Към всеки от обектите в сградата – етажна собственост принадлежи и дял от общите части. Негативното въздействие върху тях, приобщаването им към обект-индивидуална собственост, или промяна на вида им без съгласието на етажните собственици е въздействие върху правото на собственост на всеки етажен собственик независимо къде се намира обекта му, защото се отразява върху стойността му. Законността на преустройството не е пречка за успешно провеждане на този иск, ако в резултат на извършването му се препятства, или смущава упражняване правото на собственост на ищеца включително и върху общите части. /ТР № 31/1984 г. на ОСГК, Р № 324/21.06.2010 г. по гр. д. № 1320/2009 г. II гр. о./ Когато неоснователно действие и смущаване правото на собственост, е резултат от дадено от самия ищец съгласие, въз основа на което са издадени строителни книжа, не е налице причинна връзка между поведението на ответника и създадената пречка за упражняване правото на собственост, поради което иска по чл. 109 ЗС би бил неоснователен. / Р № 243/23.10.2012 г. по гр. д. № 197/2012 г. II гр. о.

С ТР № 34/1983 г. на ОСГК са дадени разяснения кога и при какви предпоставки може да се промени предназначението на подпокривното пространство. Прието е, че когато то има нужната височина, пространство и обем и има нормален достъп от стълбище при спазване на определени законови изисквания могат да се изградят отделни обекти, или сервизни помещения към обекти от долните етажи. Такова преустройство обаче може да стане със съгласието на всички етажни собственици. Когато подпокривното пространство няма нужната височина, обем и пространство и достъп до него от нормална стълба и служи само за изолация между покрива и последната плоча, то представлява обща част по естеството си и предназначението му не може да се променя. /т. 3 ТР № 34/83 г. ОСГК/“.

2.4.6. Особена хипотеза на негаторен иск е случай, когато един етажен собственик извършва действия, които променят фасада на сграда, която е паметник на културата. Съгласно правилото на чл. 2, ал. 1 от Закона за културното наследство, то  обхваща нематериалното и материалното недвижимо и движимо (културно – б.м.) наследство като съвкупност от културни ценности, които са носители на историческа памет, национална идентичност и имат научна или културна стойност. Съгласно разпоредбата на чл. 6, т. 3 и т. 4 от ЗКН, културно наследство са архитектурни обекти и комплекси; етнографски обекти и комплекси.

По повдигнат правен въпрос за: „включване на общи части и промяната на фасадата на сградата без разрешение от Н. институт за паметниците на културата, изразяващо се в подмяна на циментовите парапети на терасите, изпълнени от декоративни балюстри, с метален парапет, изграждане на площадка към трансформираният прозореца на първия етаж на североизточната част на фасадата във врата, изграждането на втора стълбищна площадка на северозападната част на фасадата, ведно с изграждането на антре към него“. С Решение № 576 от 8.09.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1035/2009 г., I г. о., ГК е прието, че: „Действително терасите са част от втория етаж, но изпълняват и ролята на таванско покритие на помещения от жилището на първия етаж, поради което по смисъла на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността са общи части на сградата. В същото време те тангират и ограничават двете жилища, като всяко е самостоятелен обект на собственост и подържането им е задължение на и на двамата собственици, като всеки е задължен да ремонтира и опазва тази страна от общата част, която естествено е инкорпорирана в неговото жилище. Съгласно чл. 151, ал. 1, т. 4 от Закона за устройство на територията в случая не се изисква специално строително разрешение, поради което не е необходимо изрично решение на общото събрание на Етажната собственост, само и доколкото не се променя вида на сградата, която е обявена за паметник на културното наследство.

За уточняване на вида и необходимостта от ремонт е било необходимо изслушването на специализирана техническа експертиза, включваща специалисти от регионалния инспекторат за съхраняване на съответната материална културна ценност, които да се произнесат по въпроса дали подмяната на балюстрите, изграденото бетоново стълбище и площадка с обща застроена площ от 4, 38 кв. м. и това със застроена площ от 17,30 кв. м. оказват влияние върху външният вид на сградата. Тези специалисти следва да се произнесат и по начина по който ще бъде възстановен предишния облик на сградата.

На второ място следва да се анализират представените доказателства и да се посочи какво мнение формира съдебният състав относно обстоятелството ремонтни работи извършени ли са по съгласие на етажните собственици, включително ищеца и ответника, което да обоснове извода съществува ли неоснователно действие от страна на ответника, предприето без съгласието на ищеца, което да накърнява правото му на собственост, променяйки вида на сградата, представляваща национален културен паметник.

В този смисъл изводите на въззивният съд довели до отхвърляне на предявеният негаторен иск поради това, че осъществените действия от страна на ответника не ограничават правото на собственост на собственика на втория етаж, не пречат да реализира правомощията си по упражнението на това абсолютно вещно право са направени при неясна фактическа обстановка, т. е. при съществено процесуално нарушение, което налага отмяна на решението. Предвид необходимостта от извършване на допълнителни процесуални действия е необходимо делото да се върне за повторно разглеждане от друг състав на въззивният съд.“.

4. Заключение.

Негаторният иск е ефективно средство за защита правото на собственост в сгради в режим на ЕС. Въпреки това, ищците всякога трябва да отчитат особеностите на правоотношенията, респ. тяхното незаконосъобразно развитие (нарушение) в сградите в режим на ЕС. Тези особености дават своето отражение както в материалноправен аспект – с оглед материалните предпоставки на иска (т.е. за неговата основателност), така и в процесуален план. Това предпоставя не само познаване на съдебната практика, но и внимателен подход от ищците и преценка ad hoc дали могат да защитят най-добре интересите си чрез предявяването на иск по чл. 109 от ЗС, който ще се разгледа по общия ред – per argumentum a contrario от част трета „Особени искови производства“ на ГПК. Както се изясни, понякога защита може да се проведе и на плоскостта на административното право или на плоскостта на ЗУЕС.

Автор: Васил Александров, юрист

---

---

---

[1] Към настоящия момент е висящо тълкувателно дело № 4/2014 г. ОСГК на ВКС, в което по отношение на негаторния иск са формулирани следните въпроси: 1) „как се определя цената на иска и дължимата държавна такса по искове с правна квалификация чл. 109 от ЗС“ 2) „подлежат ли на вписване исковите молби по чл. 109 от ЗС?“; 3) „необходимо ли е ищецът  по чл. 109 ЗС във всички случаи да доказва, че неоснователно действие на ответника му пречи да упражнява своето право?“.

[2] В случая принадлежността на правото на собственост у ищеца е въпрос по съществото на спора и обуславя т. нар. активна материална легитимация, т.е. това е въпрос на основателност на иска, а не на неговата допустимост, тъй като материалната легитимация се определя по твърденията на страните.

[3] Най-често пречката е чрез неправомерно действие, но това не изключва възможността за усложнена хипотеза или за такива чрез бездействие – напр. неотстраняване на теч от тръби на апартамент, които наводняват общите части (стълби, стълбищни площадки и т.н.) на съседните апартаменти на етажа. В този смисъл по-правилно и генерално ми се струва становището застъпено в Решение № 625 от 3.12.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1426/2009 г., I г. о., ГК, в което се приема, че: „Основание за защита чрез иска по чл. 109 ЗС се поражда при състояния, от които възникват заплашване и опасност от вредно и смущаващо въздействие върху вещта на потърсилия правна защита.“. По отношение на бездействието е формирана и изрична практика в Решение № 348 от 16.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 903/2011 г., I г. о., ГК, в което е прието, че: „Смущаването в упражняването на правото на собственост може да се изрази не само пряко в действия, но и косвено с бездействие като се поддържа противоправно състояние в съседен имот, което е довело до трайно и продължително смущаващото въздействие върху вещта. Това въздействие върху правото на собственост, което също го ограничава може да бъде предмет на негаторния иск, защищаващ собственика от всяко посегателство върху елемент от собствеността – правото на ползване на имота без смущения и ограничения.“.

[4] На практика с посоченото ТР се преодолява сложилата се по-рано в част от съдебната практика и правна доктрина теза, че ищецът няма правен интерес от предявяването на установителен иск, когато може да води осъдителен такъв, тъй като с последния се постига по-голяма степен на защита на материалните притезателни права.

[5] От това правило е налице изключение, което е разгледано в т. 2.3. и бел. № 9.

[6] В този смисъл: Решение № 224 от 10.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 236/2009 г., II г. о., ГК

[7] Употребявам израза „пасивна процесуална легитимация“ с оглед яснота, тъй като същият не е съвсем коректен. Доколкото правото на иск (в процесуален смисъл) е еднакво активно за всяка от страните в процеса, е по-правилно да се говори за процесуална легитимация. Прибавянето на изразите „активна и пасивна“ е реминисценция от материалното право, където обаче материалната легитимация може да бъде активна и пасивна, тъй като материалното положение на ищеца и ответника не е еднакво.

[8] Ползвателите могат да бъдат такива както на правно основание, което е по-честата хипотеза, така и чисто фактически – напр. владелец на обект (имот) в сградата в режим на ЕС.

[9] В този смисъл от значение е Решение № 123 от 21.06.2013 г. на ВКС по гр. д. № 940/2012 г., II г. о., ГК, в което е прието, че: „Законовото представителство по чл. 23, ал. 3 ЗУЕС касае само изрично посочените в закона действия, свързани с ползването и управлението на общите части на сградата.

Нормативната уредба предвижда управление на общите части чрез решение на общото събрание на етажната собственост и разпореждане с общите по предназначение части със съгласието на всички етажни собственици. Следователно спорът дали даден обект е обща част следва да бъде разрешен еднакво спрямо всички етажни собственици, които в производство по предявен иск за установяване, че определено помещение в сградата представлява обща част, както и при възражение по предявен иск, че спорният обект е обща част, са задължителни другари, като в това производство управителният съвет /управителят/ не разполагат с правомощието да представляват собствениците на самостоятелни обекти в сградата, доколкото спорът не касае извършването на действия на обикновено управление. Иницииращите производството етажни собственици могат да действат лично или да се представляват от техния управител, респ. управителен съвет /чиито функции са извършване на управителни действия вътре в самата етажна собственост и извършване на представителни действия от името и за сметка на собствениците/ при действията на обикновено управление или въз основа на изричното им упълномощаване от общото събрание на етажната собственост за действията, които надхвърлят рамките на обикновеното управление. Когато етажната собственост е ответник по спор относно собствеността на помещение, за което е въведено възражение, че е обща част, то искът следва да бъде насочен срещу всички етажни собственици, тъй като предметът на спора /съпритежание на обща част/ е тъждествен за тях, което налага и еднаквото му разрешаване.“.

 

[10] В случая ВКС е разгледал случай на паркиране на автомобил в двора, представляващ обща част, като в решението е прието, че: „Паркирането на автомобил в двора на етажната собственост смущава пълноценното използване на двора от етажните собственици, ако липсва решение на общото събрание на етажната собственост за начина на използване на дворното място за подобни нужди.“.

[11] В конкретното решение ВКС е разгледал случай във връзка със Закона за защита на животните и отглеждането на множество такива в обект в сграда в режим на ЕС: „При разглеждането на спора по същество, след отстраняване нередовността на исковата молба, съдът следва да има предвид, че целта на Закона за защита на животните /ЗЗЖ/ е да създаде условия и механизми за опазване здравето и живота на животните, да им осигури подходящи грижи и условия и да ги предпази от нехуманно и жестоко отношение към тях /чл. 1/, но спазването на тези изисквания не означава, че отглеждането на домашните животни не може да доведе до смущаване на спокойствието на съседите и други лица. Ето защо чл. 35, ал. 3 ЗЗЖ предвижда изрично задължение за собствениците на кучета да не нарушават спокойствието и хигиенните условия на членовете на етажната собственост и нарушаването на тази забрана може да бъде предмет на негаторна защита. Отглеждането на много и различни животни в жилище, намиращо се в сграда на етажна собственост би могло да наруши спокойствието на останалите обитатели на сградата чрез създаване на шум, надвишаващ обичайните норми, какъвто е констатиран по настоящото дело от контролните органи, чрез замърсяване на общите части и др., което да се дължи не единствено на неспазване на изискването на чл. 35, ал. 3 ЗЗЖ, а и на броя и вида на отглежданите животни. Преценката на съда за адекватността на искането по чл. 109 ЗС не следва да е абстрактна, а да се основава на конкретните обстоятелства, посочени в исковата молба и установени по делото.“.

 

[12] Умишлено са посочени мотивите, тъй като те изясняват поставените касационни въпроси. Освен това интересен е начинът на мотивация на ВКС, вкл. с оглед Конвенцията за защита правата на човека.

[13] Селектирането на касационната жалба е на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК