УПРАЖНЯВАНЕ НА ПРАВОТО НА ИЗКУПУВАНЕ ПО ЧЛ. 33, АЛ. 2 ЗС И ЧЛ. 66, АЛ. 1 ЗС.

Изложението разглежда реда за упражняване на правото на изкупуване на дял от недвижим имот, условията за редовност на исковата молба и допустимост на иска, предмета и тежестта на доказване в производството и съдържанието на постановеното решение. Успоредно е коментирана и голяма част от достъпната задължителна съдебна практика по чл. 33, ал. 2 ЗС и чл. 66, ал. 1 ЗС, постановена при действието на ГПК, в сила от 2008 г.

Същност на правото по чл. 33, ал. 2 ЗС. Приложение в сходни хипотези.

Състоянието на съсобственост би могло да съществува пълноценно, доколкото е налице съгласие между съсобствениците по отношение на въпросите, свързани със съсобствената вещ – използването й, извличане на доходи от нея, поддържане и др. Възникването на трайни разногласия между отделните съсобственици затруднява стопанисването на самата вещ и създава опасност от нейното погиване или обезценяване и в този смисъл – застрашава правата на всеки от съсобствениците. По тази причина в закона са уредени норми, които целят да ликвидират[1] или да ограничат състоянието на съсобственост.

Правилото на чл. 33, ал. 1 ЗС и правото на изкупуване са израз[2] именно на стремежа на законодателя собствеността върху недвижимо имущество да бъде притежавана от възможно по-тесен кръг лица – тя дава право на останалите съсобственици да бъдат предпочетени пред трето за съсобствеността лице при продажба на идеална част от недвижимия имот. Нормата на чл. 33 ЗС установява не забрана, а известно ограничение по отношение правомощието на съсобственика на недвижим имот свободно да се разпорежда с притежаваната от него идеална част, както и по отношение на уредената в чл. 9 ЗЗД свобода на договаряне. Още тук е необходимо да се подчертае, че изискването за предварително предложение до останалите съсобственици не е условие за валидност на сделката с третото лице, съответно продажбата, извършена без да е спазено посоченото изискване, не е нищожна поради противоречие със закона[3]. Напротив, законодателят е предвидил специална санкция за неспазване на уреденото ограничение – наличието на действителна продажба на трето лице, породила вещнотранслативен ефект, е елемент от фактическия състав, пораждащ за останалите съсобственици субективното потестативно право на изкупуване.[4] Безспорно правото е преобразуващо, доколкото дава възможност на своя носител едностранно да предизвика промяна в чужда правна сфера, като замести купувача по продажбената сделка и придобие съответна идеална част от съсобствената вещ при същите условия, при които третото за съсобствеността лице я е закупило от друг съсобственик. Правото е вторично, доколкото предполага съществуването на друго валидно право или правоотношение[5]. Законът предвижда правото да се упражнява единствено по съдебен ред, съответно – чрез конститутивен иск в двумесечен преклузивен срок от продажбата.

1.2. Приложимост и неприложимост на правилото в други хипотези.

1.2.1. Съгласно чл. 66, ал. 1 ЗС разпоредбата на чл. 33 ЗС намира съответно приложение в случай, че суперфициарят, реализирал правото на строеж, желае да продаде постройката – преди да се разпореди с нея, той е длъжен да предложи на собственика на земята да я закупи – в противен случай в полза на собственика на земята се поражда правото да я закупи при условията на сделката с третото лице[6]. Идентично правило до 2009 г. е било уредено и в чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ /отм./, който дава право на ползвателя на земеделска земя, с когото собственикът има сключен договор за аренда или договор за наем, да бъде предпочетен пред друго лице при продажбата на земеделска земя. В посочената разпоредба законодателят не препраща към общото правило на чл. 33 ЗС, а урежда допълнителни[7] материални предпоставки, пораждащи преобразуващото право.

1.2.2. Правилото на чл. 33 ЗС намира приложение единствено при обикновената дялова съсобственост – разпоредбата е неприложима при продажба на един от обектите в етажна собственост, включително когато отделните самостоятелни обекти, принадлежащи на различни собственици, са етажи от жилищна сграда[8] – всеки етажен собственик може свободно да се разпорежда с притежавания от него самостоятелен обект, като съответните идеални части от дворното място и от общите части на сградата, съответстващи на всеки от самостоятелните обекти, по силата на закона се прехвърлят заедно с обекта, към който принадлежат[9]. Чл. 33 ЗС и на чл. 66 ЗС не намират приложение и когато съсобствениците на дворното място притежават в изключителна собственост отделни сгради в него, в който случай земята ще има обслужващо предназначение за използването на отделните обекти и представлява обща част по смисъла на чл. 38 ЗС[10].

1.2.3. Доколкото предварителният договор няма вещнотранслативен ефект, сключването от съсобственика на предварителен договор за продажба на идеална част от недвижим имот не поражда потестативно право на изкупуване. Същевременно неизпълнението на изискването на чл. 33, ал. 1 от ЗС не е пречка в производство по иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предварителният договор да бъде обявен за окончателен[11], тъй като предложението до останалите съсобственици не елемент от фактическия състав на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Недопустимо е в производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД страните да правят възражения, че е нарушено изискването на чл. 33, ал. 1 ЗС, тъй като по този начин те биха бранили чуждо материално право без участието на неговия титуляр – засегнатият съсобственик с право на изкупуване[12]. След сключване на окончателен договор, съответно след влизане в сила на съдебното решение, с което предварителният договор е обявен за окончателен, останалите съсобственици ще могат да реализират правото по чл. 33, ал. 2 ЗС.

1.2.4. В практиката, както и в теорията, се поставя и въпросът дали правото на изкупуване възниква, когато съсобственикът е отчуждил притежаваната от него идеална част чрез разпоредителна сделка, различна от продажбата, като в практиката се срещат различни разрешения. Предвид ограничението, което правото на изкупуване установява, се приема че нормата следва да се прилага ограничително – единствено при сделки, при които за отчуждителя е безразлично на кое лице ще прехвърли правото си на собственост, каквато е продажбата по чл. 183 ЗЗД в нейния чист вид[13].Във всички случаи, когато с оглед естеството на насрещната престация и каузата на сделката, за собственика не е безразлично кой е неговият съконтрахент, разпоредбата не може да се приложи[14]. Нещо повече, чл. 33 ЗС не намира приложение и при продажба на наследство, в което има недвижими имоти, дори наследството да се състои само от недвижими имоти, доколкото при продажбата на съвкупност без да са индивидуализирани отделните й елементи, не може да се определи, че те са само недвижими имоти[15]. Все пак в някои актове на ВКС се допуска възможността хипотезата да намери приложение и в случай на договор за замяна срещу родово определени вещи[16].

Междинен извод: Във всеки случай хипотезите, в които за съответния правен субект се поражда потестативно право на изкупуване, са изрично уредени в закона. Доколкото правото на изкупуване представлява известно ограничение на правото на собственост, разпоредбите, които го уреждат, следва да се тълкуват стриктно и е недопустимо прилагането му по аналогия. По тази причина считам, че правото по чл. 33 от ЗС се поражда само при сключването на действителен договор за продажба на идеална част от недвижим имот в режим на обикновена съсобственост и не се отнася до другите видове разпоредителни сделки, но е необходимо да се посочи съществуващата съдебна практика, която допуска, че хипотезата е мислима и при договор за замяна срещу родово определени вещи.

Предявяване на иска – редовност на исковата молба, допустимост на иска, надлежни страни, срок, обективно съединяване на искове.

2.1. Правото на изкупуване се поражда при наличието на няколко кумулативно предвидени предпоставки – да е налице обикновена дялова съсобственост[17] върху недвижим имот; действителна сделка – продажба, с предмет идеална част от недвижимия имот, сключена между друг съсобственик и трето лице, външно за съсобствеността и имотът да не е бил предложен на съсобственика или да не е бил предложен при действително уговорените условия[18]. За да е редовна исковата молба, ищецът трябва да е навел именно твърдения в гореизложения смисъл – че е съсобственик на недвижим имот, надлежно индивидуализиран в исковата молба – вкл. по кадастрална карта, съответно да е посочен юридическият факт, пораждащ съсобствеността, да са изложени твърдения, че друг съсобственик се е разпоредил чрез продажба с притежаваната от него идеална част, без да е отправил предложение до него да изкупи дела му при действително уговорените условия. Сред доказателствата, които ищецът представя с исковата молба, е необходимо да бъде представено и удостоверение за данъчна оценка и скица на имота. Искът е оценяем, като цената му се определя по реда на чл. 69, ал. 1, т. 2 ГПК, според данъчната оценка на съответната идеална част от недвижимия имот, предмет на иска за изкупуване, съответно дължимата държавна такса възлиза на 1% от данъчната оценка на идеалната част, но не по-малко от 50,00 лв. (арг. чл. 1 ТТРССГПК вр. чл. 71, ал. 2 ГПК). След събиране на изискуемата държавна такса исковата молба подлежи на вписване, като неизпълнението на изричното указание на съда в този смисъл е основание за връщането й при условията на чл. 129, ал. 3 ГПК[19].

Съответно в хипотезата на чл. 66, ал. 1 ЗС вр. чл. 33, ал. 2 ЗС правопораждащите юридически факти са надлежно учредено и реализирано право на строеж[20], действителна сделка – продажба, с предмет сградата – суперфициарна собственост, сключена между суперфициаря и трето лице, както и имотът да не е бил предложен на собственика на земята при действително уговорените условия. За редовността на исковата молба следва да са изложени твърдения в този смисъл, да са индивидуализирани земята и постройката в нея, за която се упражнява правото на изкупуване, като по отношение на останалите изисквания за необходимите приложения, цена на иска, държавна такса и вписване на исковата молба, важи изложеното за иска по чл. 33, ал. 2 ЗС.

2.2. Легитимирано да предяви иска е единствено лице, което твърди, че е съсобственик, съответно – и че е било съсобственик към момента на продажбата (съответно лице, което твърди, че притежава земя, върху която е изградена суперфициарна постройка). Искът се предявява срещу двете страни по продажбената сделка – продавача и купувача, които са необходими другари[21], доколкото решението следва да е еднакво за двете страни по материалното правоотношение. Възможно е купувачи по сделката да са повече от едно лица – в този случай са налице няколко субективно съединени иска по чл. 33, ал. 2 ЗС, респ. по чл. 66, ал. 1 ЗС, като купувачите помежду си са обикновени другари и по отношение на всеки един от тях ще се изследва налице ли са материалните предпоставки по чл. 33, ал. 2 ЗС. Изложеното се отнася и когато няколко съсобственици продават собствената си идеална част на трето за съсобствеността лице – в този случай правото на изкупуване спрямо всеки от тях възниква за съсобственика, който не се е разпоредил със своята идеална част, и ако той упражни правата си с една искова молба, разпоредилите се съсобственици помежду си ще бъдат обикновени другари[22], тъй като не е задължително изходът на делото да е еднакъв за всички. Не е еднакво и материалноправното положение на съсобствениците, които с една искова молба са предявили съвместно искове за изкупуване – не е необходимо спрямо всички тях съдебното решение да е еднакво и те също са обикновени другари.

2.3. Искът следва да бъде предявен в двумесечен преклузивен срок от продажбата. Във връзка със срока се поставят два въпроса – за началния му момент и за акта, с който съдът се произнася, ако констатира, че искът е предявен след срока.

2.3.1. Законът общо определя момента на продажбата като начален момент на срока, но съдебната практика се е обединила около друго тълкуване. Доколкото практически съсобствениците биха могли изобщо да не узнаят за намерението на съсобственика-прехвърлител да продаде тази част, нито за условията по договора, за да са защитени адекватно техните интереси, съдебната практика обвързва началния момент на срока в зависимост от условието дали на съсобственика е било предложено да изкупи дела. В случай, че съсобственикът е бил поканен, за него срокът тече от датата на продажбата, а в случай, че такава покана не е била отправяна, за него срокът тече от момента, в който е узнал за сделката[23]. Нещо повече, съдебната практика приема, че срокът тече от момента на сделката, дори ако съществените й условия, обективирани в поканата, не съответстват напълно на условията, при които е изповядана сделката с третото лице. И в двата случая обстоятелствата във връзка с началния момент на срока подлежат на доказване.

2.3.2. Макар двумесечният срок да е преклузивен, актуалната съдебна практика е непротиворечива в разбирането, че ако в хода на делото се констатира, че искът е предявен след изтичането на срока, съдът не прекратява производството. Това разрешение се обосновава с мотиви, че спазването на срока е от значение за съществуването на спорното материално право, който въпрос е част от спорния предмет и е по съществото на делото – т.е. по основателността на иска, а не по неговата допустимост, и следва да бъде обективиран в решението, след преценка на събраните по делото доказателства[24].

2.3.3. Разрешенията за началния момент на срока и акта, с който съдът се произнася, когато последният не е спазен, се прилагат и за други сходни хипотези – за исковете по чл. 66 ЗС, по чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ /отм./[25].

2.4. Допустимо е в същото производство да бъдат обективно съединени други искове – напр. искове за собственост, включително предявени и като инцидентни или насрещни такива.

2.4.1. Възможно е продажбата да е предхождана от друга сделка между продавача и третото лице (дарение, замяна и т.н.), чрез която преди продажбата на третото лице е прехвърлена идеална част от частта от притежаваното от продавача в съсобствения имот – след нея третото лице е станало съсобственик и останалата част може да му бъде прехвърлена, без да се прилага ограничението на чл. 33, ал. 2 ЗС. В тази хипотеза искът за изкупуване може да бъде кумулативно съединен с иск за прогласяване на нищожността на сделката, предхождаща продажбата – в този случай основателността на иска за изкупуване ще бъде обусловена от иска за прогласяване на нищожността на предходната сделка. Разбира се, такъв иск следва да се предяви само ако ищецът цели да се формира СПН по въпроса за нищожността на сделката – в противен случай, нищожността й може да бъде релевирана като преюдициален въпрос, който да бъде обсъден в мотивите към решението.

Тук е мястото, с оглед все още наблюдаващото се отричане като неправилни на разясненията, дадени с ТР № 5/2012 г. от 28.11.2012 г. по тълк. д. № 5/2012 г. на ОСГК на ВКС, да се направи уточнение, че застъпеното в решението становище е напълно разумно. Дарението на идеална част от частта на дарителя, последвано от продажба на останалата част, не следва автоматично и само по тази причина да се тълкува като нищожно, а е необходимо да бъдат обсъдени и други конкретни обстоятелства[26]. Законът не забранява идеалната част от недвижим имот да бъде придобита от трето лице – този резултат не е забранен или непозволен от закона, за да е налице заобикаляне на закона по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 2 ЗЗД и такава продажба не е нищожна, а единствено поражда правото по чл. 33, ал. 2 ЗС, в който смисъл са и мотивите към цитираното тълкувателно решение. Същевременно тълкувателното решение по никакъв начин не отрича възможността дарението да е нищожно – напротив, в мотивите изрично е посочено, че за осъществяване на правото по чл. 33, ал. 2 ЗС заинтересованите лица могат да сочат различни основания за нищожност на договора за дарение, но във всеки случай фактическият състав на нищожността следва да бъде доказан пълно и главно. Така например, в постановеното по реда на чл. 290 ГПК Решение № 190 от 05.12.2013 г. по гр. д. № 3440/2012 г., г. к., І г. о. на ВКС е прието, че договорът за дарение на 1/10 ид. част от гараж е привиден. Като е изследвал конкретните факти по делото – че на същата датата между същите страни е сключен и договор за продажба на 9/10 ид. ч. от същия гараж, като уговорената и платена цена съответства на пазарната стойност на целия имот, съдът е приел, че действителната воля на съконтрахентите е за продажба на целия гараж срещу уговорената цена, а не безвъзмездно разпореждане с идеална част от него. Прието е, че привидният договор за дарение е породил правните последици на прикрития с него договор за продажба и с двете продажби на трето лице собствениците на гаража са се разпоредили с него в нарушение на чл. 66, ал. 1 ЗС, без да предложат на собственика на земята да закупи обекта.

2.4.2. Възможно е самата продажба, чиито правни последици са целените между съсобственика-продавач и третото лице, да е прикрита чрез друга сделка. При относителната симулация привидното съглашение е нищожно и не обвързва страните, но те са валидно обвързани от прикритата сделка. В тази хипотеза може да бъде предявен иск по чл. 17, ал. 1 ЗЗД за разкриване на относителната симулация на привидната сделка, кумулативно съединен с иск по чл. 33, ал. 2 ЗС. Доколкото съсобствениците не са страни по сделката, чиято симулация се разкрива и предвид, че искът е отрицателен установителен такъв, като условие за допустимост на иска по чл. 17, ал. 1 ЗЗД ищецът следва да обоснове правен интерес. Интересът на съсобственика да оспори с иск сделката, по която не е страна, произтича именно от правото му на изкупуване и ако изобщо не е предявил иск за изкупуване или искът не е предявен в преклузивния срок, за съсобственика липсва правен интерес от оспорване на чуждата придобивна сделка[27]. При уважаване на иска за разкриване на симулация в отношенията между страните ще се прилагат правилата на прикритото съглашение – продажбата, като засегнатите съсобственици ще могат да реализират правото си на изкупуване, при наличие на останалите предпоставки за възникването му[28].

2.4.3. Недопустимо е съединяването на иск за нищожност на самия договор за продажба с иск за изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС, съответно иск по чл. 66, ал. 1 ЗС. Правото на изкупуване възниква за съсобственика при наличие на валидна разпоредителна сделка, която поражда вещнотранслативен ефект[29], тъй като съсобственикът не би могъл да встъпи в нищожно съглашение и да придобие права по него, доколкото такива изначално не са възникнали за страните по него[30]. За да замести третото лице – купувач и да придобие вместо него правото на собственост върху идеалната част от имота, необходимо е продажбата да е действителна.

2.4.4. Недопустимо е искът по чл. 33, ал. 2 ЗС да бъде предявен в производството по делба. Чл. 343 ГПК изброява исковете, които могат да бъдат обективно съединени с иска за делба – най-общо това са искове, чрез които се цели да бъдат изяснени действителните отношения в делбеното производство – между кои лица да бъде допусната делбата, обектите на делба и квотите на всеки съделител. Решението, с което съдът уважава иска за изкупуване, представлява способ за придобиване на право на собственост. Съдебната практика е последователна, че е недопустимо искът за делба на съсобственост да бъде обективно съединен с друг конститутивен иск, който създава съсобственост, респ. променя дяловете на съделителите[31].

Предмет и тежест на доказване, допустими доказателства.

3.1. Както бе изяснено, правото на изкупуване се поражда в полза на съсобственика на недвижим имот, след като друг съсобственик се е разпоредил с притежаваната от него идеална част от имота чрез продажба на трето за съсобствеността лице[32], без да е предложил имота на останалите съсобственици или да го е предложил при условия, различни от тези, при които е извършена продажбата, като искът следва да се предяви в двумесечен срок от продажбата или узнаването за нея, в зависимост дали съсобственикът – ищец е бил поканен да изкупи дела, или не. При така очертаните материални предпоставки, пораждащи субективното потестативно право на изкупуване, съобразно общото правило на чл. 154, ал. 1 ГПК в тежест на ищеца е да докаже, че той и ответникът-прехвърлител са съсобственици[33] на недвижим имот и че ответниците са сключили действителна сделка – продажба, с предмет притежаваната от съсобственика идеална част, действително уговорените условия на продажбата[34], както и момента, в който е узнал за продажбата, ако искът е предявен в срок, надхвърлящ два месеца от сключване на сделката. В тежест на ответниците е да докажат, че съсобственикът-продавач е предложил на ищеца да закупи притежаваната от него идеална част, преди да я прехвърли на третото лице.

Доказателствената тежест при иска с правно основание чл. 66, ал. 1 ЗС вр. чл. 33, ал. 2 ЗС не разкрива особености – в тежест на ищеца е да докаже, че е собственик на земята, че е учредил в полза на ответника-прехвърлител право на строеж, което е реализирано поне на етап „груб строеж“, както и че ответниците са сключили помежду си действителен договор за продажба с предмет изградената постройка, а в тежест на ответниците е да докажат, че преди да се разпореди с постройката, суперфициарят я е предложил на ищеца. Особеността при иска по чл. 66, ал. 1 ЗС е степента, в която правото на строеж е реализирано – правилото на чл. 66, ал. 1 ЗС намира приложение едва след като сградата е построена – преди този момент суперфициарят може свободно да се разпорежда с учреденото в негова полза нереализирано право на строеж и в тази хипотеза за съсобственика не се поражда право на изкупуване[35].

3.2. По принцип няма ограничения в доказателствата и доказателствените средства, които могат да бъдат представяни – допускат се всички доказателства, които са допустими, относими и необходими за изясняване на спорния предмет, при спазване на общите ограничения, които самият процесуален закон предвижда[36].

Тук възникват два въпроса, относими именно към материята на доказването – предвижда ли законът форма за валидност на поканата, съответно – допустими ли са свидетелски показания за нейното установяване. По въпроса е формирана задължителна съдебна практика на ВС и ВКС[37], в която се приема, че съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС поканата до съсобственика следва да бъде писмена, която форма е за нейната валидност и липсата на писмена покана се приравнява на липса на покана, с оглед на което се застъпва, че установяването на този факт попада в забраната за свидетелски показания, уредена в чл. 164, ал. 1, т. 1 ГПК.

Въпреки наличието на цитираната съдебна практика, считам, че в чл. 33, ал. 1 ЗС законодателят е предвидил форма не за валидност, а за доказване на поканата. Доколкото разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗС предвижда в нотариалното производство съсобственикът-продавач да представи писмени доказателства, че е отправил предложение за изкупуване до останалите съсобственици, със сигурност не би било разумно тълкуването, че в исковото производство фактът на отправяне на поканата би могъл да се установява със свидетелски показания. Напротив – за да бъде надлежно извършено нотариалното производство, законът – чл. 33, ал. 1 ЗС, предвижда доказването в него на определени правнорелевантни факти – отправянето на покана, да бъде извършено с писмен акт. По тази причина, ако формата е за доказване, считам, че е налице хипотезата на чл. 164, ал. 1, т. 3, предл. 1 ГПК и макар чл. 33, ал. 1 ЗС да не предвижда форма за самата покана, фактът на нейното изпращане не би могъл да бъде установен със свидетелски показания.

Междинен извод: Независимо кое от двете становища ще се възприеме, във всеки случай е недопустимо установяването на поканата със свидетелски показания. Разликата е, че ако формата е за валидност, забраната на чл. 164, ал. 1, т. 1 ГПК е абсолютна, но ако формата е за доказване, забраната на чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК би могла да бъде преодоляна при изрично съгласие на страните – арг. чл. 164, ал. 2 ГПК.

Постановяване на съдебното решение.

При уважаване на иска за изкупуване съдът се произнася с решение, което освен сила на пресъдено нещо има и конститутивно действие. С постановеното решение съдът допуска изкупуване на дела от недивжимия имот, с което съсобственикът-ищец замества третото лице-купувач по материалното правоотношение и по този начин се предизвиква промяната в правната сфера на страните по покупко-продажбата. Съдът следва да индивидуализира имота, да посочи обема на идеалните части, за които допуска изкупуване, както и условията, при които допуска изкупуване. Важно е в диспозитива да се посочи цената, както и в полза на кого да бъде заплатена – на отчуждителя-съсобственик или на отстранения купувач, в зависимост дали той вече е извършил плащане, вкл. частично такова, за да се избегне неоснователно обогатяване. Това е необходимо, тъй като при положително за ищеца съдебно решение, същият замества купувача по материалното правоотношение, като придобива както неговите права, така и неговите задължения.

Важно е да се спомене, че съществува и съдебна практика, която приема, че при постановено изкупуване съсобственикът-изкупвач се суброгира в правата на купувача[38]. Не споделям застъпеното становище, доколкото намирам, че в случая не са налице предпоставките на суброгацията – при наличието на правен интерес да е изпълнено едно чуждо задължение, с което изкупвачът да встъпи в правата на удовлетворения кредитор. В случая поредността е обърната – изкупвачът замества страната по материалното правоотношение под условие – че изпълни задължението за плащане на цената на посоченото в решението правоимащо лице. Изпълнявайки задължението да заплати цената съсобственикът-изкупвач изпълнява всъщност свое задължение, след като е станал страна по материалното правоотношение.

За да запази решението своето действие, необходимо е изпълнението да е действително по смисъла на чл. 75, ал. 1 ЗЗД, т.е. то да бъде осъществено спрямо кредитора или на посочено от съда, или закона лице. Ако сумата не бъде платена в едномесечен срок от влизане на решението в сила на посоченото в диспозитива лице, решението се счита за обезсилено по силата на закона. Съдът може да се произнесе с условен диспозитив, с който да посочи, че в случай, че цената не бъде заплатена на съответното правоимащо лице в едномесечен срок от влизане в сила на решението, същото ще се счита обезсилено по право. Практиката приема, че изкупвачът–съсобственик дължи действително уговорената, а не посочената в нотариалния акт цена между първоначалния продавач и третото лице, когато тя е по-ниска от действителната[39].

Част от предмета на доказване, а съответно и на произнасяне на съда е и принадлежността на правото на собственост върху имота, предмет на договора за покупко-продажба[40]. Ако решението бъде обезсилено по право обаче, то престава да съществува в правния мир и в друго производство страните няма да могат да се позовават на изводите в него за съществуването или несъществуването на съсобственост[41].

В заключение следва да се посочи, че прегледът на по-голямата част от задължителната съдебна практика, постановена по въпросите на изкупуването по чл. 33, ал. 2 и чл. 66, ал. 1 ЗС, показва, че същата е трайна, последователна и не разкрива съществени противоречия.

Автор: Симона Кирилова

Редакционният екип си запазва правото да не публикува мнения, противоречащи на морала и етиката.

Всеки има право на отговор!

R.S.V.P.

[1] Чл. 34 от ЗС, който дава право на всеки от съсобствениците да иска делба на общата вещ, дори между съсобствениците да е налице уговорка в противен смисъл.

[2] Подробно за същността и историческото развитие на правото на изкупуване, вж. статията на Георгиев, А. „Право на изкупуване – опит за икономически анализ“, достъпна на: https://gramada.org/%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE-%D0%BD%D0%B0-%D0%B8%D0%B7%D0%BA%D1%83%D0%BF%D1%83%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B5-%D0%BE%D0%BF%D0%B8%D1%82-%D0%B7%D0%B0-%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%BC%D0%B8/#_ftnref7

[3] Така и Решение № 190 от 13.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1057/2010 г., III г. о., ГК, както и Решение № 412 от 31.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 177/2010 г., I г. о., ГК – „Отправянето на предложение до другите съсобственици и неприемането му от тях не е предпоставка за валидност на продажбата, извършена между съсобственика – отчуждител и третото лице. Съгласието на другите съсобственици не е въздигнато в законно основание за валидност на сделката, с която съсобственик продава своя дял на трето лице. Липсата изобщо на предложение до другите съсобственици да купят дела, прехвърлен след това на трето лице, води до възможност за изкупуване“.

[4] В този смисъл ТР № 5/2012 г. от 28.11.2012 г. по тълк. Д. № 5/2012 г. на ОСГК на ВКС, както и постановените по реда на чл. 290 ГПК Решение №54/18.03.2013 г. по гр. д. № 627/2012 г., Решение № 626 от 6.12.2010 г. на ВКС по гр. д. № 6/2010 г., I г. о., ГК

[5] Така Решение № 164 от 26.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 802/2009 г., I г. о., ГК, Решение № 894 от 14.09.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1079/2009 г., I г. о., ГК.

[6] Разпоредбата на чл. 66, ал. 1 ЗС отново е израз на стремежа на законодателя собствеността върху земята и сградата да бъде притежавана от едно лице. В този смисъл е и Решение № 80/08.06.2016 г. по гр.д. № 5878/2015 г. на ВКС, I г.о. – „Разрешението е обусловено от целта на закона – собствеността върху земята и сградата да се концентрира в едно лице, като предпочитанието е собственикът на земята да стане собственик и на сградата, суперфициарна собственост“.

[7] Преди да прехвърли земеделската земя на трето лице, собственикът следва да представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на ползвателя, с когото има сключен договор за аренда или договор за наем за срок 5 и повече години и е ползвал имота една и повече години, да купи земеделската земя при същите условия; декларация, че ползвателят не е приел предложението, както и декларация, че ползвателят, въпреки че е приел предложението по т. 1, има неиздължени арендни или наемни вноски.

[8] Решение № 177 от 13.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 745/2009 г., II г. о., ГК.

[9] Решение № 164 от 26.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 802/2009 г., I г. о., ГК.

[10] Така Решение № 441 от 10.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1056/2010 г., I г. о., ГК и Решение № 130 от 9.05.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1481/2010 г., II г. о., ГК, както и Тълкувателно решение № 45 от 01.04.1960г. на ОСГК, ВС, в което се приема, че разпоредбите на чл. 33 ЗС не се прилагат в случаите, когато в съсобствен парцел съществуват отделно сгради, принадлежащи на различни собственици, и всеки от тях желае да продаде собствената си сграда заедно със съответните идеални части от мястото.

[11] Така Решение № 54 от 26.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4683/2008 г., IV г. о., ГК на ВКС, Решение № 313 от 26.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 584/2009 г., III г. о., ГК на ВКС

[12] В този смисъл мотивите към Решение № 773 от 10.02.2011 г. на ВКС по гр. д. № 600/2009 г., IV г. о., ГК на ВКС.

[13] Така Решение № 413 от 26.05.2010 г. по гр. д. № 2636/2008 г., г. к., ІІІ г. о на ВКС.

[14] Отново в Решение № 413 от 26.05.2010 г. по гр. д. № 2636/2008 г., г. к., ІІІ г. о на ВКС, както и Решение № 894 от 14.09.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1079/2009 г., I г. о., ГК.

[15] ТР № 50 от 01.06.1956 г. по гр. д. № 3/1956 г., ОСГК на ВС.

[16] Решение № 413 от 26.05.2010 г. по гр. д. № 2636/2008 г., г. к., ІІІ г. о на ВКС, както и Решение № 197/03.08.2012 г. по гр. д. № 1430/2010 г. на I г.о. на ВКС, което дава отговор на друг касационен въпрос – за момента, от който започва да тече преклузивния срок по чл. 33, ал. 2 ЗС, но в мотивите му инцидентно се застъпва, че разпоредбата на чл. 33 ЗС може да намери приложение и при договора за замяна, който следва да се приравни на продажба, предвид че насрещната престация са родово определени вещи.

[17] Чл. 33, ал. 2 ЗС е общото правило, като законът е предвидил и някои сходни хипотези – както в Закона за собствеността – чл. 66 ЗС, така и в някои специални закони – напр. чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ (отм.), които ще бъдат разгледани в хода на изложението.

[18] В този смисъл – Решение № 164 от 26.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 802/2009 г., I г. о., ГК.

[19] Вж. т. 3 от ТР № 3/2009 г. от 13.07.2010 г. по тълк. д. № 3/2009г. на ОСГТК на ВКС.

[20] Обектът да е завършен поне на етап „груб строеж“ по см. § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ – арг. чл.

181, ал. 1 ЗУТ; вж. ТР № 1/2011 г. от 04.05.2012 г. по тълк. д. № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС.

[21] Така Решение № 626 от 6.12.2010 г. на ВКС по гр. д. № 6/2010 г., I г. о., ГК.

[22] В този смисъл – Решение № 49 от 29.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 363/2012 г., IV г. о., ГК, в чиито мотиви се приема: „Когато съсобственици обещават да продадат общ имот, всеки обещава да продаде своята част. Те са обикновени другари и ако за прехвърлянето на някоя от частите има пречка, това не може да се отрази на прехвърлянето на частите на останалите съсобственици“, също и Решение № 773 от 10.02.2011 г. на ВКС по гр. д. № 600/2009 г., IV г. о., ГК.

[23] Така Решение № 197/03.08.2012 г. по гр. д. № 1430/2010 г. на I г.о. на ВКС, Решение № 808 от 14.01.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1185/2009 г., I г. о., ГК, Решение № 209 от 19.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 750/2010 г., I г. о., ГК, Решение № 364 от 15.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 735/2010 г., I г. о., ГК, Решение № 383/26.10.2010 г. по гр. д. № 532/2010 г. на II г.о., постановени по реда на чл. 290 ГПК. В същия смисъл е налице и практика на ВКС, постановена по реда на чл. 218а ГПК (отм.) – напр. Решение № 47 от 11.02.2009г. по гр.д. № 690/2008г. на ІІ г.о. на ВКС, Решение № 1 от 23.01.2009г. по гр.д. №5355/2007г. на ІІ г.о. на ВКС, Решение № 1269 от 20.12.2008г. по гр.д. № 3800/2007г. на ІV г.о. на ВКС и др.

[24] В този смисъл Решение № 219/04.10.2013 г. по гр.д. № 2294/2013 г. на ВКС, I г.о., Решение № 364 от 15.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 735/2010 г., I г. о., ГК, Решение № 121 от 21.06.2013 г. на ВКС по гр. д. № 862/2012 г., II г. о., ГК, както и постановените по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК Определение № 194/08.07.2016 г. по ч.гр.д. № 7089/2013 г. на ВКС, I г.о., Определение № 519/31.10.2011 г. по ч.гр.д. № 354/2011 г. на ВКС и Определение № 309/04.07.2011 г. по ч.гр.д. № 291/2011 г. на ВКС, Определение № 329 от 06.10.2008 г. по ч.гр.д. № 1543/2008 г. на ВКС.

[25] Решение № 364 от 15.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 735/2010 г., I г. о., ГК, Решение № 209 от 19.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 750/2010 г., I г. о., ГК.

[26] Така и постановеното след тълкувателното решение Решение № 54 от 18.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 627/2012 г., IV г. о., ГК за договора за замяна – „При сключване между съсобственик и трето лице на договор за замяна на недвижим имот с цел да се избегне приложението на чл. 33, ал. 1 ЗС не е налице заобикаляне на закона и нищожност на договора за замяна по тази причина.“

[27] Решение № 54 от 18.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 627/2012 г., IV г. о., ГК, Решение № 296 от 15.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 179/2010 г., IV г. о., ГК, постановени по реда на чл. 290 ГПК.

[28] В този смисъл Решение № 475 от 14.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 621/2009 г., IV г. о., ГК.

[29] В този смисъл Решение № 475 от 14.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 621/2009 г., IV г. о., ГК.

[30] Така Решение № 626 от 6.12.2010 г. на ВКС по гр. д. № 6/2010 г., I г. о., ГК.

[31] В този смисъл Решение № 167/24.06.2013 г. по гр.д. № 1889/2013 г. на ВКС, I г.о., Решение №155/10.07.2012 по дело №22/2012 на ВКС, ГК, II г.о., както и решение № 619/21.07.1986 г. по гр.дело № 316/86 г. на ВС I г.о., в което е застъпено становището, че с иска за делба не е допустимо съединяването на иск за разваляне на договор между наследодателя и един от неговите наследници, поради неизпълнение.

[32] Така Решение № 164 от 26.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 802/2009 г., I г. о., ГК – „Когато се твърди, че е налице право на изкупуване, следва да се установи, че ищецът е съсобственик с друго лице на процесния имот… … за да се уважи искът за изкупуване на съсобствен имот следва да се установи, че е налице съсобственост, тоест собственост между две физически или юридически лица.“

[33] „Част от предмета на доказване, а съответно и на произнасяне на съда в производствата по чл. 30 ЗН и чл. 33, ал. 2 ЗС е и принадлежността на правото на собственост върху процесния имот, предмет на завещателното разпореждане и на договора за покупко-продажба“ – Решение № 404 от 25.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 169/2010 г., II г. о., ГК.

[34] В случай, че ищецът твърди, че е му е отправено предложение не при действително уговорените условия, е необходимо да докаже действително уговорените условия на покупко-продажбата, за да може при евентуален положителен резултат да бъде установено правото му на изкупуване при съответните права, задължения и модалитети.

[35] Така Решение № 96 от 9.05.2013 г. на ВКС по гр. д. № 878/2012 г., II г. о., ГК – „Собственикът на земята е длъжен да търпи последващите разпоредителни сделки с нереализираното право на строеж /той има правото на изкупуване само по отношение на вече построеното/.“

[36] Напр. договорът за продажба между съсобственика-ответник и третото лице няма да може да бъде установена със свидетелски показания – арг. чл. 164, ал. 1, т. 1 ГПК вр. чл. 18 ЗЗД.

[37] Решение № 808 от 14.01.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1185/2009 г., I г. о., постановено по реда на чл. 290 ГПК, решение № 47 от 11.02.2009 г. по гр.д. № 690/2008 г. на ВКС, ІІ ГО, както и решение № 452 от 16.02.1957 г. по гр.д. № 7738/1956 г. на ВС, ІV ГО.

[38] В този смисъл Решение №327/03.05.2010 по дело №538/2009 на ВКС, ГК, I г.о.

[39] Така Решение № 626 от 6.12.2010 г. на ВКС по гр. д. № 6/2010 г., I г. о., ГК и Решение № 383 от 26.10.2010 г. по гр. д. № 532/2010 г., г. к., ІІ г. о. на ВКС.

[40] Така Решение № 404/25.10.2010 г. по гр.д. № 169/2010 г. на ВКС, II г.о.

[41] Така Решение № 80/08.06.2016 г. по гр.д. № 5878/2015 г. на ВКС, I г.о.