Субективното право по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите – теория и практика на ВКС

1. Въведение

Предмет на изследване на настоящата статия е субективното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД като предпоставка за придобиване на вещни права. В настоящото изследване се акцентира върху изясняване същността на субективното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и има за цел да бъде разгледана и коментирана съдебна практика на ВКС по поставения въпрос. Статията засяга мнения и становища по спорни въпроси във връзка с предмета на изследване, изложени в правната доктрина, като по тях са направени коментари и е изразена позиция. Наред с това е извършен подбор на съдебни актове на ВКС във връзка с предмета на изследване, които могат да представляват интерес както за всеки, който упражнява юридическа професия, така и за студентите по право към юридическите факултети, като са разгледани и анализирани въпросите, допуснати до касационно обжалване и формулирани в съответните съдебни актове. По текста на анализираните съдебни актове са направени малки интерпретативни промени за целите на статията,  без да се засяга съдържанието на изложеното от съставите на ВКС по разглежданите дела.[1]

2. Субективното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД – същност и спорни въпроси

Първият дискусионен въпрос е във връзка със самия характер на субективното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД – дали то по своята правна природа е потестативно (преобразуващо) или е притезателно такова?

Преобладаващото становище в правната доктрина е, че субективното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е потестативно.[2]  Според споменатите автори посоченото субективно право има преобразуващ характер, защото то предоставя възможност  на носителя на субективното право по предварителния договор едностранно да предизвика правна промяна в правната сфера на правно задълженото лице. Според тях на субективното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съответства задължението да се търпи промяната, настъпваща при упражняването на потестативното право и правните последиците от неговото упражняване настъпват независимо от волята на задълженото лице, като последното не е обвързано да има определено поведение или да съдейства за осъществяване на някакъв резултат.

Съществува и разбиране в по-старата литература, според което субективно право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е притезателно по своята правна природа.[3] Цитираният автор споделя, че правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е „право на притезание, право да се иска от ответника изпълнение на едно негово облигационно задължение“.

В решение № 55/62 г., ОСГК субективното право в светлината на чл. 19, ал. 3 ЗЗД е определено не като потестативно, а като субективно право за принудително изпълнение.

Споделям мнението, че субективното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е преобразуващо по своята правна природа. Настъпването на правните последици от упражняването му не е обусловено от насрещно поведение на правно задълженото лице. В липсата на необходимост от насрещно поведение на другата страна по правоотношението се корени и възможността на носителя на субективното право да предизвика с едностранно волеизявление правна промяна в правната сфера на правно задълженото лице. Такова едностранно волеизявление представлява именно конститутивният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, посредством който носителят на субективното право в светлината на същата разпоредба го упражнява по съдебен ред. Тук следва да се изясни фактическият състав на придобивния способ по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, какъвто е съдебното решение, което уважава предявено искане по смисъла на същата разпоредба: наличие на материално потестативно право; предявяване на конститутивен иск; и съдебно решение, което уважава предявеният конститутивен иск.[4] Съдебното решение, което уважава претенцията по чл. 19, ал. 3 ЗЗД притежава конститутивен характер – ползва освен със сила на пресъдено нещо – потвърждава съществуването на спорното право, но и с конститутивно действие – предизвиква търсената от ищеца правна промяна в правната сфера на ответника. В хипотеза, касаеща придобиване на вещно право, най-важната правна последица за ищеца от уважената претенция по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е, че той по силата на съдебния акт придобива претендираното от него вещно право.

Следващият проблематичен въпрос, предмет на дискусия е: кой е легитимиран да води искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД – само изправната или и неизправната страна по предварителния договор?

Ако буквата на закона по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се тълкува буквално, това означава да се възприеме, че под обхвата на понятието „всяка от страните по предварителния договор“ следва да попадне и неизправната страна по предварителния договор, която може активно да се легитимира, предявявайки искова претенция за обявяване на предварителния договор за окончателен по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Това буквално тълкуване на споменатата разпоредба обаче е преодоляно до известна степен в правната доктрина.[5]

За да се заеме принципна позиция по разглеждания въпрос следва да се изяснят най-напред понятията „изправна страна“ и „неизправна страна“. Под термина „изправна страна“ следва да се разбира тази страна, която е изпълнила изцяло престацията си по предварителния договор. Качеството изправна страна е налице и при тази страна, която е изявила готовност да сключи окончателния договор, като е осигурила всички необходими от своя страна предпоставки – например набавила е необходимите документи. Неизправна е тази, която отказва да встъпи в окончателен договор.[6]

Струва ми се, че с оглед на принципите на справедливостта и на свободата на договаряне, които са основополагащи за гражданското право, е по-удачно и юридически оправдано искова претенция по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да може да предявява само изправната страна. Допускането на неизправната страна да бъде активно легитимирана, би нарушило посочените две основни начала на гражданското право и би обезсмислило качеството „изправна страна“ по предварителния договор и значението на понятието „изправност“.

Друг въпрос, предмет на анализ в настоящата статия е: Откога започва да тече погасителната давност за завеждане на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД?

Принципното положение е, че давностният срок за погасяване на правото на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД започва да тече от момента на сключване на предварителния договор, ако не е уговорен друг срок.[7]

Тук обаче интерес представлява хипотезата, в която владението не е предадено при сключване на предварителния договор, а в известен интервал след него. В правната доктрина е изтъкнато становище, че в този случай давността се прекъсва.[8] Цитираният автор приема, че в зависимост от обстоятелствата предаването на владението може да се възприеме като признаване на вземането от длъжника, а признаването на вземането от длъжника е едното от основанията за прекъсване на давността по смисъла на чл. 116, б. „а“ ЗЗД. Авторът споделя мнението, че отстъпването на владението от длъжника на кредитора по предварителния договор след сключването му представлява красноречиво волеизявление за наличието на задълженията по него. Споменатият автор изтъква, че в такава хипотеза началният момент на давностния срок е датата на предаване на владението, като се аргументира с разпоредбата на чл. 117, ал. 1 ЗЗД, която гласи следното: „От прекъсването на давността започва да тече нова давност.“

На мнение съм, че по отношение на началния момент, от който започва да тече давностният срок за предявяване на исковата претенция по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, следва да се приеме като общо положение, че това е датата на сключването на предварителния договор, ако в него не е уговорен друг срок, тъй като от момента на сключването му възниква и задължението за неговото изпълнение. В подкрепа на споделененото мнение е и фактът, че предварителният договор представлява облигационен договор с вещноправни последици.

Следва обаче да се направи и важното уточнение, че при наличие на хипотеза, при която длъжника по предварителния договор предава на кредитора владението на имота след сключването му, удачно и юридически оправдано е давността да започва да тече от момента на предаването на владението, защото същото е уместно да бъде характеризирано като основание за прекъсване на давността в светлината на чл. 116, б. „а“ ЗЗД, а както е известно – от прекъсването на давността започва да тече нова давност, което означава, че изтеклият до прекъсването срок губи своето правно значение като давност.

Въпрос с много важно практическо значение е този за вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, когато предварителният договор има за предмет прехвърляне или учредяване на вещно право върху недвижим имот. Важността на поставения въпрос се обуславя от факта, че често, докато производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е висящо, обещателят по предварителния договор прехвърля обещания на купувача по предварителния договор недвижим имот на трето лице. Тук възниква въпросът как следва да се защити изправният купувач по предварителния договор? Едно от възможните и най-удачни средства за защита е купувачът по предварителния договор да впише исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, което вписване законодателят е предвидил и в разпоредбата на чл. 114, б. „б“ ЗС, който урежда следното: „Трябва да бъдат вписани: исковите молби за постановяване на решение за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот.“ Значението на вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, когато предварителният договор има за предмет прехвърляне или учредяване на вещно право върху недвижим имот, показва разпоредбата на чл. 114, ал. 2 ЗС: „Придобитите вещни права и наложени възбрани след вписването не могат да се противопоставят на ищеца.“ Ако след вписването на исковата молба обещателят е прехвърлил имота, предмет на предварителния договор, на друго лице с нотариален акт, тази сделка не може да се противопостави на ищеца. Следва обаче да се проведе важното уточнение, че вписването на исковата молба по смисъла на чл. 114, б. „б“ не представлява изискуем елемент от фактическия състав на придобивния способ[9], какъвто е постановеното конститутивно съдебно решение, което уважава предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

3. Актуални въпроси във връзка със субективното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД в практиката на ВКС

3.1. Първият от въпросите, поставени пред ВКС, който е предмет на разглеждане и анализ  в настоящата статия е: „За задължението на съда да тълкува клаузите на предварителния договор, в конкретния случай клаузата, свързана с уговорката, предвиждаща възможност да се прекрати договора.“[10]

Производството е по реда на чл. 290 ГПК

Образувано е по касационна жалба на обещателя по предварителния договор, действащ като едноличен търговец с фирма срещу въззивно решение № 1173 от 17.06.2013 год. по гр. д. № 648/2013 год. на Софийски апелативен съд, с което е отменено решението на Софийски градски съд от 11.06.2012 г. по гр. д. № 4761/2007 г., и е постановено друго, с което е обявен за окончателен сключеният между касатора и ответника по касация през м. август 2005 г. предварителен договор за прехвърляне право на собственост върху апартамент № 2, на ІІ етаж в жилищна сграда, заедно с мазе № 2 и 6.050 % ид. части , представляващи правото на строеж върху УПИ ХІV-162, м. „Драгалевска спирка”.

Жалбоподателят е поддържал, че решението е постановено в нарушение на материалния закон, при съществено нарушение на съдопроизводствените правила и е необосновано, отменителни основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Претендира присъждане на направените по делото разноски.

Ответникът по касационната жалба е изразил становище, че предявеният иск е основателен и са налице предпоставките за сключване на окончателен договор.

С определение № 301 от 26.02.2014 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса: „За задължението на съда да тълкува клаузите на предварителния договор, в конкретния случай клаузата, свързана с уговорката, предвиждаща възможност да се прекрати догогора.“

По поставения въпрос съдебната практика е уеднаквена принципно.[11] Прието е, че съгласно чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните – върху какво те са се споразумели и какъв правен резултат трябва да бъде постигнат; отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка да се схваща в смисъла, произтичащ от целия договор, с оглед целта му, обичаите в практиката и добросъвестността – какви са и как се съчетават отделните правомощия на страните с оглед постигането на целта на договора. В решение № 79 от 25.07.2013 г. по гр. д. № 538/2012 г. е прието, че когато в сключения между страните предварителен договор е уговорено, че правото да се иска прехвърляне на имота ще се породи след като ищеца заплати цената му и това условие не е изпълнено, същият не може да иска прехвърлянето да се извърши. В тази хипотеза разпоредбата на чл. 362 ГПК е неприложима.

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че са налице предпоставките за да бъде обявен за окончателен предварителен договор, сключен през м. 08.2005 г., по силата на който касаторът-продавач се е задължил да прехвърли на купувача-ответник по касация правото на собственост върху апартамент № 2, на ІІ етаж в жилищна сграда, заедно с мазе № 2 и 6.05% ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху УПИ ХІV-162, м. „Драгалевска спирка” и 3.301% ид. части от описания урегулиран недвижим имот. Приел е, че между страните е сключен валиден предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот, който към момента на приключване на устните състезания пред въззивната инстанция съставлява самостоятелен обект на правото на собственост, доколкото сградата, в която се намира, е била завършена на фаза „груб строеж”. Собственик на имота по приращение, към момента на вписване на исковата молба е бил обещателят по предварителния договор, поради което сключеният на 3.06.2008 г. договор за покупко-продажба между него и трето лице е непротивопоставим на купувача. Възражението на ответника, че цената не е заплатена в уговорения срок и договора не може да бъде обявен за окончателен е прието за неоснователно. Неплащането на уговорената продажна цена до 15.09.2005 г. според съда не е пречка за сключване на окончателен договор, тъй като с решението съдът ще осъди купувача да изпълни насрещното си задължение, на основание чл. 362, ал. 1, изр. 1 ГПК.

При дадения отговор на поставения правен въпрос съдебният състав по разглежданото дело е намерил, че въззивното решение е постановено в нарушение на материалния закон.
Страните по предварителния договор са постигнали съгласие продажната цена на недвижимия имот да се заплати от купувача до 15.09.2005 г., като при сключване на договора той трябва да е заплатил цялата уговорена цена. В т. 2.4 от договора е уговорено при забава на плащането „повече от един месец следва продажба на апартамента от продавача и връщане на внесената сума от купувача.“

Съставът на ВКС по посоченото дело, изхождайки от действително изявената воля на страните в т. 2.4 от предварителния договор, е изтъкнал, че те са уговорили срок, в който купувача следва да заплати продажната цена. Съгласно чл.20а ЗЗД, уговорките между страните по договора имат силата на закон за тях. Страните са свободни да определят своите облигационни отношения, стига те да не противоречат на закона. ВКС е споделил мнението, че в случая посочената клауза е действителна и че неизпълнението на задължението за заплащане на уговорената цена в посочения срок води до прекратяване на договора. При това тълкуване на волята на страните в т. 2.4 от договора, след като е уговорено, че правото да се иска прехвърляне на имота ще се породи след като ищеца заплати цената му и това условие не е изпълнено, купувачът не може да иска прехвърлянето да се извърши. В тази хипотеза разпоредбата на чл. 362, ал. 1, изр. 1 ГПК е неприложима. Същата е приложима, когато е уговорена едновременност на престациите – тази на купувача за заплащане на цената и тази на продавача за прехвърляне на правото на собственост.

По изложените съображения съдебен състав на ВКС по коментираното дело е намерил, че въззивния съд неправилно е приложил закона. В нарушение на чл.20 ЗЗД е тълкувал разпоредбата на т. 2.4 от договора между страните.

ВКС е отменил въззивното решение и тъй като е преценил, че не се налага повтарянето или извършването на съдопроизводствени действия по събиране на доказателства, е решил спорът по същество, като предявеният иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД бива отхвърлен.

При този изход на делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК ВКС е осъдил ответникът по касационната жалба  да заплати на жалбоподателя направените в производството пред трите инстанции разноски в размер на 1850 лв.

Смятам, че по отношение задължението на съда да тълкува клаузите на предварителния договор, в конкретния случай клаузата, свързана с уговорката, предвиждаща възможност да се прекрати договора, следва да се има предвид, че тълкуването е мисловна дейност, чието основно предназначение е да бъде изяснена действителната обща воля на страните, която в случая, е инкорпорирана в сключения между тях предварителен договор. Действителната обща воля на страните намира израз в клаузите на предварителния договор, по който страните са постигнали съгласие. Едната от клаузите, залегнали в предварителния договор, е именно заплащане на цената до определена дата и прехвърляне на имота след заплащане на пълния й размер. В сключения предварителен договор правото на купувача да иска прехвърляне на имота е обусловено от изпълнението на парично задължение към продавача. В този смисъл следва да се има предвид разпоредбата на чл. 20а ЗЗД, която гласи следното: „Договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили.“ Ако съдът уважи на искането на купувача по чл. 19, ал. 3 ЗЗД при условие, че не е изпълнил клаузата по предварителния договор, неоснователно и неоправдано би допуснал ощетяване на продавача по предварителния договор. Не изпълнявайки своето договорно задължение, купувачът се явява неизправна страна и не би следвало да придобие качеството собственик на процесния имот, зашото това би било в нарушение на основополагашите принципи на гражданското право, каквито са принципите на справедливостта и на свободата на договаряне. Подкрепям посочената по-горе съдебната практика, според която, когато в сключения между страните предварителен договор е уговорено, че правото да се иска прехвърляне на имота ще се породи след като ищеца заплати цената му и това условие не е изпълнено, същият не може да иска прехвърлянето да се извърши.

Не споделям разбирането, изложено във въззивно решение № 1173 от 17.06.2013 год. по гр.д. № 648/2013 год. на Софийски апелативен съд, според което неплащането на цената до уговорения в предварителен договор срок, не е пречка за сключване на окончателен договор, тъй като съдът ще осъди купувача да изпълни насрещното си задължение на основание чл. 362, ал. 1, изр. 1 ГПК. Струва ми се напълно удачно и юридически оправдано разрешението, възприето в Решение № 134/25.06.2014 г. по дело №  6886/2013 г., според което разпоредбата на чл. 362, ал. 1, изр. 1 ГПК е приложима само когато е уговорена едновременност на престациите – тази на купувача за заплащане на цената и тази на продавача за прехвърляне на правото на собственост. Имайки предвид изложеното, следва да се направи изводът, че щом има клауза в предварителния договор, според която купувачът следва да изпълни паричното си задължение към продавача  до определена дата, той е длъжен да плати, за да бъде изправна страна и за да може да успешно да проведе иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Известна е практика на ВКС, която е на противоположно мнение, че неплащането на цената не е основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и ищецът разполага с потестативното право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен и ако не е заплатил цената – изцяло или отчасти.[12] В посоченото решение съставът на ВКС е приел, че неизправността на ищеца не е основание за отхвърляне на конститутивния иск за сключване на окончателен договор. Съставът на ВКС по коментираното дело е достигнал до извода, че възникването на потестативното право на ищеца да иска обявяване на предварителния договор за окончателен, не се поставя в зависимост от изплащането на цената на имота и не следва този момент.

Не споделям разрешението, възприето от състава на ВКС и съм на мнение, че е напълно оправдано и приемливо пораждането на субективното право в светлината на чл. 19, ал. 3 ЗЗД да бъде обусловено от плащането на пълния размер на цената от купувача, когато е налице уговорен в предварителния договор краен момент на изпълнение на паричното му задължение към продавача. В тази връзка смятам, че неизправността на ищеца е основание за отхвърляне на искането по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за да могат по този начин да бъдат спазени фундаменталните за гражданското право принципи на справедливостта и на свобода на договарянето. Смятам, че е съвсем уместно да се приеме, че само страната, която е осъществила изцяло предметното съдържание на дължимата по предварителния договор дължима престация следва да бъде активно легитимирана да води иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. За неизправната страна, която отказва да сключи окончателния договор или не е изпълнила друго задължение по предварителния  договор, намерило израз под формата на договорна клауза (например плащане на продажната цена до определена дата) не би следвало да възникне субективното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и съвсем логично, ако предяви такова искане, то следва да бъде отхвърлено от съда.

3.2. Следващият въпрос, допуснат до касационно обжалване и който е обект на анализ и коментар в настоящото изследване е: „За характера на съпружеската имуществена общност, с оглед начина, по който следва да се извършва разпоредждане с нея.“[13]

Производството е по реда на чл. 290 ГПК

Обжалвано е решение от 13.07.2009 г. по гр. д. № 281/2009 г., с което Старозагорски окръжен съд е уважил иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Жалбоподателите са поддържали, че обжалваното решение е неправилно и са поискали да се отмени като неправилно.

Ответникът  в писмено становище е поддържал, че жалбата е неоснователна и е помолил решението да бъде оставено в сила.

Съставът на ВКС по разглежданото дело с определение от 20.01.2010 г. е допуснал касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по материалноправния въпрос: : „За характера на  съпружеската имуществена общност, с оглед начина, по който следва да се извършва разпоредждане с нея.“

С обжалваното решение въззивният съд, като е отменил първоинстанционното решение, е уважил предявеният иск за обявяване на окончателен на предварителен договор от 01.11.2006 г. до размер ½ идеална част, с който съпругът-касатор по делото пред ВКС (продавач по предварителния договор), е обещал да продаде на купувача по предварителния договор застроен недвижим имот за сумата от 6000 лева, от които са платени 5000 лева и остатъка от 1000 лева е следвало да се плати до 10.12.2006 г.

Съдът е установил, че в мястото е започната, но незавършена жилищна сграда и има построена масивна стопанска постройка. Установено е също така, че обещателят по договора е закупил част от процесния имот при условията на пар. 4б ПЗР на ЗСПЗЗ по време на брака си с съпругата-касатор по коментираното дело пред ВКС, за което се е снабдил с констативен нотариален акт на нотариус при Старозагорски РС.

Установено е било също така, че при заснемането на имота е бил образуван общ такъв с наследник, който е дарил на касатора-продавач по предварителния договор 361/961 идеални части. При тези данни съдът е приел, че последният е придобил в СИО имота, но няма пречка да прехвърли само своята идеална част от същия без съгласието на съпругата си, поради което го е уважил до размер ½ идеална част.

Съставът на ВКС по анализираното дело е намерил, че във въззивното решение е бил даден отговор на материалноправния въпрос от значение за спора в противоречие с трайната практика на ВКС, изразена и в Постановление № 5/ 1972 г. на ВС, относно характера на СИО, нейната неделимост и начина, по който следва да бъде извършено разпореждането с имущество в режим на СИО, тъй като при наличността породени правоотношения от предварителен договор, при неговото обявяване за окончателен, съдът не се освобождава от задължение да приложи точно разпоредбите на закона относно неделимостта и начина за разпореждане със СИО. ВКС е изтъкнал, че бездяловата СИО не може да бъде разглеждана от съда като дялова такава в производство по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. ВКС е споделил мнението, че точното спазване на разпоредбата на чл. 24, ал. 3 СК има предвид, че разпорежданията чрез правни сделки с общите права и права върху вещи между съпрузите, докато трае бракът, или с част от общото право на собственост върху общите вещи  и права върху вещи се извършва съвместно от двамата съпрузи. Законът не дава право на разпореждане с частта на единия съпруг от общото право на собственост върху вещта. Докато трае бракът никой от съпрузите не може да се разпорежда с бъдещия си дял от общото имущество или с част от него.

Водейки се от гореизложеното, съставът на ВКС по коментираното дело е намерил, че обжалваното решение е постановено при неточно приложение на материалния закон и е постановил отменянето му. Съдебният състав е уточнил, че доколкото по делото са събрани доказателства, че част от имота представлява индивидуална собственост (придобита по дарение) само на съпругът-продавач по предварителния договор, то се е наложило с оглед разпоредбата на чл. 293, ал. 3 ГПК делото да бъде върнато на въззивния съд, тъй като следва да се извършат нови процесуални действия. Следва, след като бъде съобразено точно каква идеална част от продавания имот е индивидуална собственост на обещателя по предварителния договор, да се определи с помощта на вещо лице каква е цената на същата със задълженията на съда, предвидени в разпоредбите на чл. 363 и 364 ГПК.

Споделям мнението, че разпореждането с общо имущество се извършва съвместно от двамата съпрузи. Съвместното извършване предполага даване на съгласие от другия съпруг за разпоредителната сделка с общото имущество, която съпругът-прехвърлител смята да извърши, т.е. съгласието трябва да предхожда извършеното разпрореждане с общо имущество. Съвместното разпореждане на двамата съпрузи с общо имущество е предвидено  от законодателя в нормата на чл. 24, ал. 3 СК. Подкрепям трайната съдебна практика, залегнала в Постановление № 5/ 1972 г. на ВС и Решение № 594/06.10.2010 г. по дело № 1592/2009 г.

Не възприемам разрешението, изложено в Решение от 13.07.2009 г. по гр. д. № 281/2009 г. на Старозагорски окръжен съд, че съпругът-обещател по предварителния договор е придобил имота в режим на СИО, но не съществува пречка той да се разпореди със притежаваната от него идеална част без съгласието на съпругата си. Ако се възприеме подобно разрешение, това би означавало да се наруши разпоредбата на чл. 24, ал. 1, изр. 2 СК: „Докато трае бракът, никой от съпрузите не може да се разпорежда с дела, който би получил при прекратяване на имуществената общност.“ Въззивният съд като е уважил претенцията на купувача по предварителния договор  по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е допуснал нарушение на разпоредбите на чл. 24, ал. 1, изр. 2  и  чл. 24, ал. 3 СК. Уважавайки искането по чл. 19, ал. 3 ЗЗД въззивният съд е допуснал третиране на СИО като дялова съсобственост преди нейното прекратяване, което противоречи на характера на СИО, която е пример за бездялова съсобственост. Тук обаче следва да се направи уточнението, че все пак, ако придобитото вещно право  по време на брака  е по дарение, то е лично имущество на съпруга, който го е придобил и той може да свободно да се разпорежда с него без да е необходимо съгласието на другия съпруг.

3.3. Последният въпрос, който е предмет на разглеждане и коментар в настоящото изследване и който е допуснат до касационно обжалване е: „Законосъобразно ли е приравняването на заповедта на областния управител по чл. 55, ал. 1 от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост, с който след проведен търг за продажба на имот – частна държавна собственост е определен купувач, цена и условия на плащането, с предварителен договор по смисъла на чл. 19, ал. 1 ЗЗД?“[14]

Производството е по реда на чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Държавата чрез министъра на регионалното развитие и благоустройството с процесуален представител юрисконсулт срещу въззивно решение на Апелативен съд – Пловдив №  36/22.01.2010 г., постановено по   гр. д. №  630/2009 г.

С обжалваното решение е оставено в сила решение на ОС – Пловдив № 842/16.05.2009 г., постановено по гр. д. № 1367/2009 г., с което е уважен предявен от „Б. И.“ ЕООД срещу Държавата чрез министъра на регионалното развитие и благоустройството иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД и е обявен за окончателен сключеният на 29.07.2005 г. предварителен договор за покупко-продажба между „Б. И“ ЕООД (купувач) и Държавата, представлявана от МРРБ (продавач) на УПИ VIII – обществено обслужване.

С определение на ВКС, състав III г. о.  № 544/27.05.2010 г. е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК по материалноправен въпрос от значение за изхода на делото, а именно: „„Законосъобразно ли е приравняването на заповедта на областния управител по чл. 55, ал. 1 от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост, с който след проведен търг за продажба на имот – частна държавна собственост е определен купувач, цена и условия на плащането, с предварителен договор по смисъла на чл. 19, ал. 1 ЗЗД?“

Съставът на ВКС по разглежданото дело е приел за установено, че тръжната процедура за покупко-продажба на недвижим имот-частна държавна собственост, регламентирана с разпоредбите на чл. 41, ал.1 от ЗДС и чл. 50 – чл. 66 от ППЗДС, съдържа смесен фактически състав с административноправни и гражданскоправни елементи. Търгът започва с административноправен елемент – заповед на областния управител за провеждането на търг чрез тайно наддаване и за условията, при които трябва да се проведе търга и завършва с гражданскоправен елемент – договор за покупко-продажба на имота, сключен между административния орган – областния управител и спечелилият търга участник в тръжната процедура. ВКС е споделил, че заповедта на областния управител по чл. 55 ППЗДС, която въз основа на резултатите от търга определя купувача, цена и условията на плащането й по правната си същност също е административен акт. ВКС изтъква, че волята за прехвърляне на имота – ЧДС е формирана и изразена и от двете страни по тръжната процедура, поради което административните елементи на смесения ФС на прехвърлянето са изчерпани и остава за осъществяване само гражданскоправния елемент от смесения ФС, а именно сключването на окончателния по процедурата договор в съответната форма, който може да бъде заместен с конститутивно съдебно решение по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Съдебният състав на ВКС по коментираното дело е приел за установено, че със заповедта на областния управител и въз основа на съставения протокол за проведен търг с тайно наддаване ответникът по касация е определен за купувач на процесния имот при предложената цена от 77200 лв. Определени са условията за плащане на уговорената цена, режийни разноски, данъци и такси и изрично е предвидено сключването на договор за попупко-продажба с купувача да се извърши след заплащане на посочените суми.

ВКС е споделил мнението, че с връчването на издадената заповед на дружеството – купувач, след влизането й в сила е настъпило сключване на предварителен договор по смисъла на чл. 19, ал. 1 ЗЗД, тъй като е било постигнато съгласие между страните относно съществените условия на окончателния договор, който е следвало да се сключи съгласно чл. 66, ал. 1 ППЗДС. Дружеството е изпълнило всички условия, определени в заповедта на областния управител, като е заплатило изцяло и в срок продажна цена, режийни разноски, ДДС върху режийни разноски и местен данък в размер на 2% от продажната цена. Въпреки това и без основание областният управител е отказал да сключи договора за покупко-продажба. Касае се за неосъществено волеизявление на областния управител не в качеството му на орган на власт, а на равнопоставен с купувача гражданскоправен субект. При това положение по изложените по-горе съображения, съставът на ВКС по анализираното дело е потвърдил като правилни изводите на въззивния съд, че дори да няма сключен между страните предварителен договор за попупко-продажба на процесния недвижим имот – ЧДС заповедта на областния управител по чл. 55 ППЗДС следва да се приравни на предварителен договор, тъй като съдържа съществените условия на окончателния договор и че при изпълнени от дружеството задължения по предварителния договор в определения срок за него е възникнало правото да иска сключване на окончателен договор.

Воден от гореизложеното, съдебният състав на ВКС по разглежданото дело оставя в сила обжалваното въззивно решение.

Смятам, че становището, което съставът на ВКС по коментираното дело е заел, е напълно уместно и юридически оправдано. Заповедта на областния управител като необходим и изискуем елемент от смесения ФС, за може спечелилият търга участник в тръжната процедура да придобие качеството собственик на процесния имот, представлява еквивалент на предварителния договор и в този смисъл изключва необходимостта от сключването на такъв между областния управител и купувачът, спечелил търга, стига заповедта по чл. 55 ППЗДС да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – купувач, цена и условия на плащането. Изискването заповедта на областния управител по чл. 55 ППЗДС да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор е обективно необходимо, за да бъде съобразена разпоредбата на чл. 19, ал. 2 ЗЗД.

4. Заключение

Както вече беше споменато, потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД представлява предпоставка за придобиване на вещни права. Наред с този факт, преобразуващото право в светлината на чл. 19, ал. 3 ЗЗД предоставя възможност при постановено съдебно решение, което уважава искане за обявяване на предварителния договор за окончателен по смисъла чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ищецът да придобие качеството собственик на процесния имот. В този смисъл конститутивният иск по чл. 19, ал. 3 ЗС, посредством който се упражнява правото да се иска обявяване на предварителния договор за окончателен,  представлява средство за правна защита за изправната страна по предварителния договор.

Автор: Димо Хаджиев,
редовен докторант по гражданско и семейно право
в ЮФ на ПУ „Паисий Хилендарски”

---

---

---

[1] В бележки под линия са предоставени използваната литература, както и линкове към сайта на ВКС, които дават възможност на читателя да се запознае с пълния текст на постановения съдебен акт и така да придобие яснота за фактическата обстановка по разглежданото дело.

[2] Вж. Таджер, В. Гражданско право на НРБ. Обща част. Дял I. С.: Софи-Р, 2001, с. 385-386; Павлова, М. Гражданско право. Обща част. С.: Софи-Р, 2002, с. 195; Стоянов, В. Вещно право. С.: БАН, 2004, с. 195.

[3] Вж. Рачев, Ал. Искът по чл. 19 ЗЗД и неговата правна същност.- сп. „Социалистическо право“, кн. 10/1954 г., с. 16-17.

[4] Вж. Вж. Стоянов, В. Цит. Съч., с. 194-197.

[5] Вж. Сталев, Ж.. Българско гражданско процесуално право, девето преработено и допълнено издание. С.: Сиела Норма АД, 2012, с. 756, където авторът споделя становището, че „по всеки иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът трябва да провери по повод на възражение на ответника и изправността на ищеца с оглед на задълженията, които той е поел с предварителния договор.“

[6] Вж. Славов, Н. Предварителният договор по българското право. С: Фенея, 2012, с. 348.

[7] Вж. ТР № 1237/70 по гр. д. № 651/70 г. на I г. о., където съдът споделя, че давностният срок за погасяване на правото да се иска обявяване за окончателен на предварителен договор за покупка на недвижим имот започва да тече от момента на сключване на договора, ако не е уговорен друг срок. От този момент се дължи и неговото изпълнение.

Вж. Венедиков, П. Ново вещно право. С.: Сиби, 1995, с. 171.

[8] Вж. Розанис, С. Предварителни договори. С: Фенея, 2008, с. 25-26.

[9] Василев, Ив. Противопоставимост на актове с вещен ефект по чл. 113 ЗС. – В: Списание Studia Iuris.,     с. 10.

[10] Вж. Решение № 134/25.06.2014 г. по дело № 6886/2013 г., достъпно на:

http://domino.vks.bg/bcap/scc/webdata.nsf/Keywords/0B2EAC8937D00610C2257D02003C47EB

[11] Вж. Решение № 117 от 28.08.2013 г. на ВКС по гр. д. № 215/2012 г., IV г. о. и Решение № 505 от 3.01.2013 г. по гр.д. № 1476/2011 г., ІV г.о.

[12] Вж. Решение № 224/01.07.2013 г. по дело № 1247/2012 г., достъпно на:

http://domino.vks.bg/bcap/scc/webdata.nsf/Keywords/203CF0A0C8141EA5C2257B9B0056A803

[13] Вж. Решение № 594/06.10.2010 г. по дело № 1592/2009 г., достъпно на:

http://domino.vks.bg/bcap/scc/webdata.nsf/Keywords/3C83916C60F9C1A1C22577B40043D1E5

[14] Вж. Решение № 43/ 04.04.2011 г. по дело № 703/2010 г., достъпно на:

http://domino.vks.bg/bcap/scc/webdata.nsf/Keywords/11376FA7C73C054DC225786800376C3D