I. Вместо увод.
Настоящата компилация от съдебна практика е продължение на започнатото в част първа1. Проблематиката и въпросите на етажната собственост очевидно са множество, а отговорът на поставените правни проблеми пред ВКС засяга широк кръг правни субекти. Това води до особената важност на изводите, посочени по-долу, тъй като формулирани по поставените касационни въпроси, същите изясняват законодателните разпоредби и ги развиват. Редно е тук да се отбележи, че поради това е изключително важно при даване на отговор – в един или в друг смисъл, съставите на ВКС да държат сметка и за баланса на интересите, който понякога е установен по толкова деликатен начин от законодателя и „житейската“ практика, че „290-тката“ може да го наруши, което би довело до правно нетърпими и житейски абсурдни ситуации. По тази причина трябва да се държи сметка, особено когато разглеждането на касационната жалба по същество е предпоставено от допускане по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК – за развитие на правото. Развитието на правото може да бъде в две посоки. Положителната –по начина, формулиран от законодателя и тълкувателната практика на ВКС2, като не трябва да се забравя и че най-тънкият лист хартия има две страни. Така и развитието на правото има две страни – негативната е неговият крах, когато същото стига до нетърпими правни конструкции, водещи до необясними житейски резултати. В случая може да се адмирира това, че ВКС заема трайни и като цяло разумни позиции при развитието на правото, които след това неотменно следва. Тук е необходимо да се отбележи и обстоятелството, че разпоредбите на ЗС, които са в раздел IV „Етажна собственост“, са свързани с проблеми по приложението на други материални и процесуални разпоредби, които възникват включително инцидентно във връзка с възникнал правен спор или въведени доводи и възражения от страните в гражданския процес. Това е довело до обстоятелството, че съставите на ВКС се произнасят по множество свързани проблеми, което обуславя наличието на правна сложност при постановяване на съответното решение. Като включително по част от свързаните въпроси – например по негаторния иск по чл. 109 от ЗС, вече е налице и тълкувателен въпрос3.
II. Практика по чл. 38 от ЗС – продължение.
1. Допуснато е касационно обжалване по въпроса: „допустим ли е иск за удовлетворяване на претенции по сметки между съделители, евентуално за уравняване на дялове при извършена делба, при условие, че е изтекъл петгодишния давностен период и възражение за изтекла погасителна давност е направено от заинтересованата страна?“.
ВКС е отговорил в Решение № 218 от 24.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 566/2012 г., IV г. о., ГК, което е в смисъл, че: „При отговора на въпроса за погасяване на иска по давност следва да се изходи от това, че „давността“ е институт на материалното право и с оглед разпоредбата на чл. 120 ЗЗД съдът не може да я приложи служебно, а само по изрично наведен довод или възражение. Поради това искът за удовлетворяване на претенции по сметки между съделители, евентуално за уравняване на дялове при извършена делба, е процесуално допустим във всеки един момент, стига да не е налице хипотезата на чл. 229, ал. 1 ГПК, респективно чл. 224, ал. 1 ГПК (отм.).“.
2. На основание чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК е допуснато касационно обжалване по въпросите: „дали елементи от фасадата на сградата като козирки, корнизи и т. н. са обща част и каква, как следва да се извършва промяната с тях и при извършена промяна без съгласието на етажните собственици какъв е пътя им на защита и съставляват ли тези действия пречка за упражняване правото на собственост.“.
Разрешението на правния проблем е дадено с Решение № 220 от 18.10.2013 г. на ВКС по гр. д. № 2922/2013 г., I г. о., ГК, в което се постановява, че: „Козирката на сградата е част от покрива, а корнизът на сградата е част от фасадата непосредствено под покрива. Те са общи части по определението на чл. 38 ЗС. По вид те са общи части по естеството си защото са част от конструктивните елементи, чието предназначение е да оформят външния вид на сградата и укрепват конструкцията й. Козирката на сградата конкретно служи и за улавяне на дъждовните води и извеждането им далече от фасадата, а предназначението на корниза е за декорация на сградата и има значение за общия й вид, което има пряко отношение към стойността на обектите в нея. Тези общи части могат да търпят промени от конструктивно естество, или с оглед естетика, но предназначението им е единствено да обслужват сградата и нормалната експлоатация на отделните обекти на правото на собственост в нея, всеки от които притежава и дял от тях. Предназначението на общите части по естеството си не може да се променя дори с решение на общото събрание. Затова с Р № 283/12 от 07.03.2013 г. по гр. д. № 387/2012 г. II гр. о. е прието че „по реда на чл. 109 ЗС е допустимо да се предяви иск за преустановяване на противоправно въздействие върху общи части на сграда, която е в режим на етажна собственост. „. В същия смисъл е и решение № 75/26.02.2010 г. по гр. д. № 395/2009 г. II гр. о., според което използването на обща част по естеството си не по предназначението й смущава правото на собственост на етажните собственици и е неоснователно действие против което защитата е чрез негаторен иск. Като такова е преценено ползването на покрив на сграда за тераса. Законът няма предвид само непосредствено ползване на общи части. Неоснователно действие по смисъла на чл. 109 ЗС е и това действие, с което реално се смущава правото на собственост, преценено и във вр. с чл. 50 ЗС. /Р № 57/26.03.2013 г. по гр. д. № 907/2012 г. II гр. г./ По това дело като неоснователно действие е преценено прекъсването на трегер на тавана, което смущава упражняване правото на собственост на обект на първия етаж. Предвид тази съдебна практика, установена с цитираните решения, постановени по чл. 290 ГПК и други в същия смисъл следва да се приеме, че прекъсване на козирката на сградата и на корниза и оформяне на пространство като балкон на същото место съставлява неоснователно действие по смисъла на чл. 109 ЗС. Към всеки от обектите в сградата – етажна собственост принадлежи и дял от общите части. Негативното въздействие върху тях, приобщаването им към обект-индивидуална собственост, или промяна на вида им без съгласието на етажните собственици е въздействие върху правото на собственост на всеки етажен собственик независимо къде се намира обекта му, защото се отразява върху стойността му. Законността на преустройството не е пречка за успешно провеждане на този иск, ако в резултат на извършването му се препятства, или смущава упражняване правото на собственост на ищеца включително и върху общите части. /ТР № 31/1984 г. на ОСГК, Р № 324/21.06.2010 г. по гр. д. № 1320/2009 г. II гр. о./ Когато неоснователно действие и смущаване правото на собственост, е резултат от дадено от самия ищец съгласие, въз основа на което са издадени строителни книжа, не е налице причинна връзка между поведението на ответника и създадената пречка за упражняване правото на собственост, поради което иска по чл. 109 ЗС би бил неоснователен. / Р № 243/23.10.2012 г. по гр. д. № 197/2012 г. II гр. о.
С ТР № 34/1983 г. на ОСГК са дадени разяснения кога и при какви предпоставки може да се промени предназначението на подпокривното пространство. Прието е, че когато то има нужната височина, пространство и обем и има нормален достъп от стълбище при спазване на определени законови изисквания могат да се изградят отделни обекти, или сервизни помещения към обекти от долните етажи. Такова преустройство обаче може да стане със съгласието на всички етажни собственици. Когато подпокривното пространство няма нужната височина, обем и пространство и достъп до него от нормална стълба и служи само за изолация между покрива и последната плоча, то представлява обща част по естеството си и предназначението му не може да се променя. /т. 3 ТР № 34/83 г. ОСГК/.“.
3. Касационната жалба е селектирана на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК, по правния въпрос: „добросъвестен владелец ли е купувачът на недвижим имот от сънаследник, когато е налице хипотезата на чл. 76 ЗН.“.
В Решение № 221 от 13.01.2014 г. на ВКС по гр. д. № 2033/2013 г., I г. о., ГК, е постановено следното: „Добросъвестно е владението по смисъла на чл. 70 ЗС, когато владелецът е придобил вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или когато формата на сделката е опорочена. В съдебната практика на ВКС няма противоречие, че нищожният договор не може да породи правни последици и затова купувачът по такъв договор не може да има качеството на добросъвестен владелец – той не е придобил имота на годно правно основание поради порок на договора, който го прави нищожен и го лишава от правно действие. Когато праводателят по нищожен договор предаде владението на приобретателя, последният може да придобие собствеността на оригинерно основание /придобивна давност/ ако владее най-малко десет години – чл. 79, ал. 1 ЗС.
При относителната недействителност договорът не страда от пороци, но законът изрично постановява, че по отношение на определена категория лица, той не поражда правно действие. Такъв е случаят при недействителността по чл. 76 ЗН. Според ТР 1/2004 г. на ВКС, ОСГК актът на разпореждане на сънаследник, изцяло или отчасти, с отделна сънаследствена вещ е относително недействителен по право. При уважаването на иск или възражение на сънаследник по чл. 76 ЗН сделката не поражда правно действие по отношение на сънаследниците, последиците на акта на разпореждане не се зачитат и имотът се връща в наследството. От това тълкуване следва, че общото правило на чл. 70 ЗН, определящо като добросъвестно владението на приобретателя на чужда вещ, е неприложимо при прехвърляне на имот в нарушение на забраната на чл. 76 ЗН, когато в делбата сделката е прогласена за относително недействителна по искане на сънаследниците.“.
4. Поставен е правен въпрос: „може ли да се допусне и извърши делба на два съсобствени урегулирани поземлени имота, в единия от които има жилища, отделна собственост на част от съделителите, а в другия – жилища на другите съделители.“, което е обусловило приложението на чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК.
Отговорът на поставения правен проблем се съдържа в Решение № 227 от 16.05.2011 г. на ВКС по гр. д. № 316/2010 г., I г. о., ГК, в което е постановено, че: „В обжалваното решение въззивният съд е приел за допустима само делбата на този от общите имоти, в които има една сграда, съответно – недопустима е делбата на другия имот, в който има две сгради в режим на хоризонтална етажна собственост. При идентичен случай В. съд е приел в посоченото от жалбоподателката решение № 504/24.09.96 г. по гр. д. № 376/96 г. на I ГО, че след като от един съсобствен парцел, върху който съсобствениците притежават в самостоятелна собственост отделни сгради, се образуват два нови парцела, делбата им е допустима, щом личните сгради попадат в различни парцели.
Настоящият състав намира за правилна практиката, отразена в посоченото решение на Върховния съд. То не изключва принципната позиция, изразена в т. 1, б. „д“ и „е“ на ППВС № 2/1982 г., че делбата на дворно място, имащо статут на обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗС, е недопустима, но държи сметка и за това, че в един по-късен момент общото дворно място е разделено на два нови парцела /сега УПИ/, във всеки от който попадат сгради, лична собственост на отделни съделители. В тази специфична хипотеза делбата на дворното място ще бъде допустима, тъй като чрез нея собствениците на отделни сгради ще концентрират собствеността си само върху онзи парцел или урегулиран поземлен имот, в който попада сградата им, като по този начин се изключи съсобствеността им в другия парцел, в който те не притежават сграда. В тази хипотеза, ако в единия парцел има хоризонтална или вертикална етажна собственост, дворното място ще представлява обща част само по отношение на собствениците, притежаващи отделни обекти в него и те не биха могли да прекратят тази съсобственост чрез делба. Няма пречка обаче съсобствеността, съществуваща върху двата парцела, да бъде прекратена при условията, посочени в цитираното решение на Върховния съд.“.
5. Касаторът е обусловил допускането до разглежда на касационната жалба на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК „поради противоречие с Тълкувателно решение № 1/19.05.2004 г., ОСГК на изводите на съда по въпроса за приложението на чл. 76 ЗН, когато сънаследствения имот е прехвърлен от един от наследниците на друг такъв, а не на трето.“.
В Решение № 228 от 20.10.2011 г. на ВКС по гр. д. № 45/2011 г., II г. о., ГК, е мотивирано следното: „Изключение от недействителността по чл. 76 ЗН са хипотезите: 1/ ако наследството съставлява и се изчерпва само с една вещ /предмет, имот/, то актът на разпореждане с идеалната част, съответстваща на наследствения дял, съставлява акт на разпореждане с наследството – чл. 212 ЗЗД или 2/ ако всички сънаследници са се разпоредили с наследствените си части от вещта, или разпореждането е извършено помежду им. Разпоредбата на чл. 76 ЗН визира само разпореждане с вещни права, придобити по наследство, а не се прилага и по отношение на права, които прехвърлителката притежава в резултат на прекратена със смъртта на съпруга съпружеска имуществена общност.“.
6. Селектирана е касационна жалба на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по правния въпрос „за това определяеми ли са идеалните части на отделните собственици в общите части от поземления имот съобразно императивните разпоредби на чл. 40 ЗС.“.
На инвокирания въпрос е даден отговор в Решение № 234 от 3.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 7607/2013 г., IV г. о., ГК, в което се приема, че: „Според представеното от касатора решение № 41 от 20.06.2011 г. по гр. дело № 415/2010 г. на ВКС, I г. о. при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици освен правото на собственост върху отделните самостоятелни обекти съществува и съпритежание на общите части. Общи части в етажната собственост са изрично изброените в чл. 38 ЗС – земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, покривите, главните линии на всички видове инсталации…, както и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Обемът на общите части се определя към момента на учредяване на етажната собственост по начина, указан в чл. 40 ЗС. Разпоредбата е императивна и съсобствениците не могат да уговарят дялове от общите части по друг начин, освен като съотношение между стойностите на отделните обекти. Общите части в етажната собственост се делят на две групи – по естеството си и по предназначение. Сградите могат да съществуват без някои от общите части по предназначение като например перални, сушилни, портиерско жилище, които са необходими не за пълноценното ползване на отделните жилища, а за удобство на собствениците. Дворът извън застроената му част е сред изрично изброените в чл. 38 ЗС като обща част. Той обаче не е обща част по естеството си, а по предназначение, защото етажната собственост може да съществува и без него. Като обща част по предназначение, неговият статут би могъл да бъде променен по общо съгласие на собствениците или по разпореждане на закона. Такава е хипотезата на чл. 63 ЗС – когато сградата е построена въз основа на учредено право на строеж или е прехвърлена отделно от земята или по друг способ е учредена суперфициарна собственост. При липса на тези предпоставки /общо съгласие на собствениците и суперфициарна собственост/ мястото представлява обща част и правата на собствениците на отделни обекти в етажната собственост следва да се определят по реда на чл. 40 ЗС. Правилото на чл. 40 ЗС е задължително и съглашение, според което правата от дворното място са различни от установените в чл. 40 ЗС е нищожно поради противоречие със закона на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Ето защо трябва да се приеме, че идеалните части на отделните собственици в общите части от поземления имот са определяеми съобразно императивната разпоредба на чл. 40 ЗС като са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост.“.
7. Допуснат е касационен контрол, поради „противоречие със съдебната практика в Постановление № 2/1982 г. на Пленума на ВС, както и противоречие с останалата съдебна практика на ВКС по въпроса допустима ли е делба на съсобствен парцел, в който има две или повече самостоятелни сгради, които могат да бъдат обект на собственост и принадлежат на отделни съсобственици на парцела, както и по въпроса допустима ли е делба на парцели, в които е изградена етажна собственост.“.
В Решение № 242 от 20.12.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1459/2010 г., II г. о., ГК е постановено следното: „Недопустима е делба на съсобствен парцел, в който има две или повече самостоятелни сгради, които са обект на собственост и принадлежат на отделни съсобственици на парцела, както е недопустима и делбата на парцели, в които е изградена етажна собственост.“.
8. Касационно обжалване е било обусловено от поставянето на следните материалноправни въпроси: „1. допуска ли нашето право учредяване на ипотека от собственика на земята с предмет правото на собственост върху земята, заедно с правото на собственика да построи сграда в същата земя и да стане неин собственик с последица разпростиране на действието на ипотеката върху новопостроената сграда и има ли такава ипотека възможен предмет;
2. когато предмет на ипотека е право на собственост върху терена, ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действието на ипотеката при липса на уговорки за действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения и по-конкретно: когато предмет на ипотека е право на собственост върху земя, ипотеката разпростира ли действието си върху всички елементи /правомощия/, включени в съдържанието на правото на собственост в тяхната динамика и в частност – ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действието на ипотеката, при липса на уговорки за изключване на действието й спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения;
3. ако собственикът на земята учредява ипотека върху правото си на собственост с изричното волеизявление, че учредява ипотека включително и върху правомощието си да построи сграда в собствения си имот и да придобие в собственост построеното, индивидуализирано с ПРЗ, одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж, към момента на учредяване на ипотеката, това изрично волеизявление, пряко свързано с ипотекираното право на собственост върху земята, касаещо правомощие на собственика, представляващо неразделна част от ипотекираното право на собственост върху земята, попада ли в категорията „невъзможен предмет“ и влиза ли в противоречие с императивна законова забрана;
4. коя е необходимата и достатъчно пълна и точна индивидуализация на ипотекирано право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда, независимо дали става въпрос за ипотека на право на собственост заедно с правомощието на собственика да се строи в собствения имот или за ипотека на вещно право на строеж на бъдеща сграда върху чужд имот;
5. ако предмет на учредената ипотека е цяла бъдеща сграда, задължително условие ли е в предмета на ипотеката да бъдат включени със съответната им индивидуализация всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда, за да има действие учредената ипотека върху цялата сграда по отношение и на отделни самостоятелни обекти в нея, възникнали с построяване на сградата.“.
ВКС е дал отговор на поставените материалноправни проблеми в Решение № 250 от 15.12.2014 г. на ВКС по гр. д. № 673/2014 г., IV г. о., ГК, което е в смисъл, че: „Отговорът на поставените въпроси следва да се съобрази със задължителната практика на ВКС, обективирана в решение № 39 от 24.03.2014 г. по гр. дело № 5059/2013 г. на ВКС, I г. о., решение № 111 от 25.07.2014 г. по гр. дело № 4005/2013 г. на ВКС, III г. о., решение № 113 от 25.07.2014 г. по гр. дело № 4514/2013 г. на ВКС, III г. о., решение № 142 от 01.07.2014 г. по гр. дело № 396/2014 г. на ВКС, I г. о. и решение № 188 от 24.10.2014 г. по гр. дело № 424/2014 г. на ВКС, III г. о., която се споделя изцяло от настоящия състав, а именно:
Когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения. Когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена индивидуализацията на обектите, които ще бъдат построени, изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот следва да се приеме за спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект. Ипотеката в този случай ще се счита учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството, ако след построяването на сградата е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал недвижим имот и този имот е собственост на учредителя на ипотеката. Не е необходимо всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени в договора с пълната им индивидуализация, за да има ипотеката действие върху цялата сграда, а при последващо разпореждане и за отделните самостоятелни обекти в нея.
Аргументи в подкрепа на правното разрешение: Собственикът на терена разполага с правото да го застрои с оглед предвижданията на ЗРП. При сключване на договор за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот е допустимо да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат построени върху този имот. Особен аргумент в подкрепа на тази теза са случаите, в които ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояването на имота. Възможно е след застрояването теренът да не представлява вече самостоятелен обект на права, ако застрояването е до такава степен плътно и ако самостоятелните обекти в сградата принадлежат на различни лица. Теренът в подобна хипотеза ще представлява обща част по смисъла на чл. 38 ЗС и не би могъл да бъде самостоятелен обект на разпореждане, а оттам и не би могъл да послужи за удовлетворяване претенциите на ипотекарния кредитор, което е и основната цел на ипотечния договор. С оглед на това и доколкото собственикът на терена разполага с правото да го застрои с оглед предвижданията на ЗРП, което право ипотекарният кредитор не може да ограничава, е допустимо по волята на страните при сключването на договора за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат построени върху този имот, особено ако ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояването на имота. Действащото обективно право не съдържа забрана за учредяването на ипотека върху бъдеща сграда в собствен терен. Такава забрана е била уредена в чл. 32 от Закона за привилегиите и ипотеките, след отмяната на който с § 1, т. 2 от преходните правила на Закона за собствеността няма нормативна забрана за учредяване на договорна ипотека върху бъдещи имущества. Установеното в чл. 166, ал. 2 ЗЗД изискване за специалност на ипотеката, има за цел да не се допусне цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора, както и за защита правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. След като в договора за ипотека изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградите, които ще бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключването му инвестиционен проект, имотът е в достатъчна степен определен, за да се приеме, че е налице яснота досежно предмета на ипотеката по смисъла на чл. 166, ал. 2 ЗЗД, както и че не е уговорено цялото имущество на длъжника да служи за обезпечение, а съгласие е постигнато само за реално обособена и надлежно индивидуализирана част от това имущество. Действително пълна индивидуализация на сградите и на отделните обекти в тях към момента на сключване на договора в подобна хипотеза би било практически невъзможно, но доколкото застроеният имот принадлежи на същия собственик и непосредствено след застрояването представлява единен обект на правото на собственост, следва да се приеме, че индивидуализирането му чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на одобрения инвестиционен проект за застрояването му, е достатъчно за поединичното определяне на имота, в смисъл на отграничаване от всички останали недвижими имоти, вкл. и от останалото имущество, което длъжникът притежава. Подобна уговорка не би противоречала и на изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД. Ипотечното право ще възникне от момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има правото да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху сградата. Подобно условие не би се отразило на действителността на договора за ипотека, тъй като законът не установява изрична забрана за учредяване на ипотека с модалитети. Още повече, че целта на разпоредбата на чл. 167, ал. 3 ЗЗД е да не се увреждат интересите на действителния собственик на имота, върху който се учредява ипотеката, и да не бъде ипотекиран чужд имот без съгласието на неговия собственик. А след като самият собственик на терена, върху който предстои да бъде извършено строителство въз основа на надлежно одобрен инвестиционен проект е изразил съгласие построеното да служи за обезпечение на кредитора, интересите му няма да бъдат увредени и целта на разпоредбата на чл. 167, ал. 3 ЗЗД ще бъде постигната. В подобна хипотеза следва да се приеме за допустимо ипотекиране на бъдеща вещ, като ипотеката ще произведе действие след създаването на вещта, т. е. при условие, че вещта бъде създадена и правото на собственост върху нея принадлежи на лицето, което е учредило ипотеката и доколкото законът не установява изрична забрана за ипотекиране на бъдещи вещи. Изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД касае принадлежността на правото на собственост върху вещта към момента, в който ипотеката ще произведе действие. Да се приеме противното, би означавало намеса в свободата на договаряне за модалитет, който не уврежда нито собственика на имота, нито трети лица, тъй като ако към момента на построяването сградата не е собственост на лицето, което е учредило ипотеката, ипотечното право няма да възникне. С оглед изискването за тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал имот и с оглед изискването този имот да е собственост на учредителя на ипотеката, както към момента на сключване на договора, така и към момента на завършването на строежа, то цялата сграда ще принадлежи на учредилото ипотеката лице след построяването й. Ипотеката разпростира действието си и върху сградата и обектът е надлежно индивидуализиран, когато е посочено месторазположението на сградата върху терена, вкл. и посредством препращане към одобрения инвестиционен проект за застрояването. След завършването на строежа и въвеждането на сградата в експлоатация, цялата сграда принадлежи на собственика на терена, което е основната предпоставка ипотеката да разпростре действието си и върху всички самостоятелни обекти в нея. А за това е достатъчно индивидуализирането на сградата да бъде извършено при сключването на договора за ипотека само по одобрения вече инвестиционен проект. Извършените разпореждания от собственика с отделни самостоятелни обекти от сградата след построяването й ще са последващи спрямо момента на възникване на ипотечното право, т. е. извършени след като ипотеката вече е разпростряла действието си върху сградата. Следователно изричното уговаряне на разпростирането на действието на ипотеката върху бъдеща сграда с препращане към одобрен инвестиционен проект внася в достатъчна степен яснота досежно предметното действие на ипотеката-ипотеката ще има действие върху всичко, което ще бъде построено въз основа на този инвестиционен проект, т. е. не е необходимо ипотеката върху бъдещите вещи да бъде „преучредявана“ върху построените самостоятелни обекти на правото на собственост. Подобна клауза не би могла да въведе в заблуждение добросъвестен последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата при положение, че ипотеката в този й вид е вписана по персоналната партида на собственика на терена-ипотеката ще има действие върху всичко, което собственикът на терена е построил след учредяването й въз основа на одобрения към момента на учредяването и посочен в договора инвестиционен проект. Само когато предмет на ипотеката е един или част от самостоятелните обекти в бъдещата сграда, то ипотеката ще произведе действие по отношение на тези обекти при посочена в нотариалния акт пълната тяхна индивидуализация.“.
9. Поставен е материалноправен въпрос „дали портиерско жилище в жилищен блок е обща част по предназначение.“, който е обусловил приложението на чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК.
С Решение № 259 от 1.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 773/2009 г., I г. о., ГК, е постановено следното: „Настоящият състав счита, че на този въпрос следва да се отговори положително. Чл. 38, ал. 1 ЗС изброява примерно кои части по естеството си или по предназначение служат за общо ползуване на всички собственици. Такава част според закона е и жилището на портиера. В тълкувателно решение № 39 от 23.06.1986 г. по гр. д. № 8/86 г. на ОСГК ВС е разяснил, че общите части в етажната собственост са два вида – такива по естеството си и по предназначение. Жилището на портиера според ВС е жилище, но по предназначение е обща част и се притежава в съсобственост от всички етажни собственици като обща част.“.
10. Касацията е допусната на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК по въпроса: „дали при делба на обект в сграда – етажна собственост се допуска до делба и припадащата се част от земята и от общите части на сградата.“.
В Решение № 279 от 20.06.2011 г. на ВКС по гр. д. № 915/2010 г., I г. о., ГК се приема, че: „Действително, съгласно чл. 38, ал. 3 от ЗС, общите части не могат да се делят. Законът обаче има предвид забрана за делба на общите части между собствениците на отделните обекти в етажната собственост. Когато обаче предмет на делба е отделен обект в етажната собственост, до делба се допуска и припадащата му се идеална част от земята и от другите общи части на сградата. По същия начин се постъпва и при прехвърляне на собствеността върху отделен обект в етажна собственост – заедно с обекта се прехвърлят и съответните идеални части от общите части, които го следват.“.
11. С определението по чл. 288 от ГПК е прието, че е налице основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по правния въпрос: „при извършено незаконно строителство от ответника по иска, представляващо преградна стена, изградена на стълбище, което е обща част на сграда в режим на етажна собственост, в която обекти на собственост притежават ищците и ответника следва ли да се доказва с какво това строителство ограничава правото на собственост на ищците при предявен иск с пр. осн. чл. 109 ЗС.“.
Постановено е Решение № 283 от 7.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 387/2012 г., II г. о., ГК, в което се приема, че: „С ТР № 31/84 г. от 06.02.1985 г. по гр. дело № 10/84 г. на ОСГК е прието, че иск по чл. 109, ал. 1 ЗС срещу съсобственик на недвижим имот или собственик на съседен имот за прекратяване на създаващо пречки за ползване на съсобствения или съседния имот неоснователно действие, съставляващо строеж, изграден при отклонение от разрешението за строеж и от другите строителни книжа или в нарушение на действащи разпоредби е допустим. Прието е, че в случаите на извършен строеж без разрешение или в отклонение на издаденото разрешение и/или други строителни книжа заинтересованият собственик/съсобственик/ не е длъжен да търпи и понася ограниченията, които произтичат за неговото право на собственост от създаденото състояние, когато то е нетърпимо според закона. Настоящият съдебен състав споделя тази практика на ВС по поставения правен въпрос. Следва да се вземе предвид и, че по реда на чл. 109 ЗС е допустимо да се предяви иск за преустановяване на противоправно въздействие върху общи части на сграда, която е в режим на етажна собственост. Целта на иска е да се преустановят действията, чрез които един от етажните собственици пречи на останалите да ползват общите части според тяхното предназначение.“.
12. Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпросите: „за съдържанието на действията, с които би могло да се препятства ползването на общите части на сградата, както и може ли да се иска премахване на незаконен строеж в съсобствен имот, когато постройката е изградена със съгласие на съсобствениците.“.
В Решение № 291 от 25.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 629/2009 г., I г. о., ГК е прието, че: „Целта на иска по чл. 109 ЗС е да се отстранят пречките за пълноценно упражняване на правомощията на собственика и той не може да бъде насочен срещу състояния, създадени от незаконни строежи, които макар да са нетърпими от гледна точка на техническите и градоустройствени изисквания не смущават собствеността на трети лица. Съгласието за изграждане на незаконен строеж следва да се преценява не като самостоятелна пречка за провеждане на негаторния иск, а при съпоставка с въведеното основание на иска от гледна точка на посоченото от ищеца в исковата молба конкретно посегателство върху неговото вещно право.
Общите части са в режим на задължителна съсобственост, те са принадлежност към основните обекти в сградата. Тяхното предназначение е да осигурят пълноценното ползване на отделните обекти в етажната собственост и поради това всеки от съсобствениците има право на гарантиран непосредствен достъп до тях, независимо дали те пряко обслужват неговия имот. Останалите етажни собственици са длъжни да не предприемат действия, които да затрудняват това ползване. Когато те нарушат това задължение, заинтересованият съсобственик може да защити своето вещно право с негаторния иск по чл. 109 ЗС.“.
13. На основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК е селектирана касационна жалба, поради противоречиво разрешаване на въпроса: „представлява ли обща част към етажна собственост съсобствен недвижим имот, в който има построени сгради-индивидуална собственост на съсобствениците“ и на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса „в кои случаи ще бъде недопустима делбата на дворното място, поради това че е обща част и какъв е способът, съобразно който ще се извърши тази преценка“.
Постановено е Решение № 293 от 12.12.2011 г. на ВКС по гр. д. № 265/2011 г., II г. о., ГК, в което е прието, че: „Безспорно е, че земята е обща част съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС в случаите когато отделни обекти в една сграда са собственост на различни лица и урегулираният поземлен имот е бил предназначен за строежа на тази сграда. Проблемът със статута на земята – обща част или в обикновена съсобственост – се поставя в случаите, когато урегулираният поземлен имот е застроен с повече от една сграда. Когато сградите са индивидуална собственост на съсобствениците на земята, то последната е обща част във всички случаи, когато е невъзможно разделянето на дворното място на толкова урегулирани поземлени имоти, колкото са съсобствениците и съответно притежаваните от тях сгради, като се спазят изискванията за площ и лице за всеки новообособен урегулиран поземлен имот, отстоянията на съществуващото застрояване, достъп до улици и т.н. Ако това разделяне е възможно при спазване на всички изисквания на благоустройственото законодателство, то тогава земята е останала в обикновена съсобственост, независимо от застрояването със сгради, които са индивидуална собственост на съсобствениците.
При действието на ЗУТ, е отпаднало тълкуването, основано на разпоредбите на чл. 58, ал. 1 и чл. 61, ал. 4 ЗТСУ (отм.) и делбата на съсобствено УПИ е недопустима, само ако същият е застроен с обекти, индивидуална собственост на собствениците на терена, когато земята е обща част или в случаите, когато намира приложение нормата на чл. 183, ал. 4 ЗУТ. Преценката за допустимостта на делбата се извършва въз основа на действащия градоустройствен статут на дворното място, което следва от характера на съдебната делба като способ за прекратяване на съществуваща съсобственост чрез заместването й с индивидуално право на собственост върху определена част от общите до момента вещи, поради което допустимостта на делбата се преценява с оглед състоянието на тази съсобственост към момента на постановяване на решението в първата фаза. Делбата не би била несъвместима с предназначението на дворното място като обслужващо построените в него сгради в случаите, когато към посочения момент вече е налице проект за изменение и заповед за изменение на подробния устройствен план, с която се обособяват отделни урегулирани поземлени имоти за собствениците на сградите.“.
14. В касационна жалба е инвокиран въпрос: „за допустимостта на съдебната делба на земята като обща част на отделните обекти в сграда, етажна собственост, в хипотезата на принадлежност към един от тях, като е прието, че по него въззивният съд се е произнесъл в противоречие с представената съдебна практика – решенията по гр. д. № № 448/68 г., 640/86 г. на ВС и 102/2000 г. на ВКС, I г. о.“, което е обусловило хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК.
С Решение № 309 от 18.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 215/2011 г., II г. о., ГК, е прието, че: „Настоящият състав приема за правилна практиката в приложените и цитирани по-горе съдебни решения, което не изключва принципната позиция, изразена в т. 1, б. б. „д“ и „е“ ППВС № 2/82 г., че делбата на дворното място, имащо статут на обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС е недопустима, тъй като дворното място е обща част само и единствено по отношение на всички собственици, притежаващи отделните обекти в сградата. Законът в чл. 38, ал. 3 ЗС има предвид забрана за делба на общите части между собствениците на отделните обекти в етажната собственост, но когато предмет на делбата е отделен обект в тази етажна собственост до делба се допуска и припадащата му се част от земята. В този смисъл е и постановеното по реда на чл. 290 ГПК, поради което и представляващо задължителна съдебна практика, решение № 279 от 20.06.11 г. по гр. д. № 915/10 г. на ВКС, I г. о.“.
15. Касаторът е повдигнал въпрос, обусловил хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК „за възможността преустроен обект, който отговаря на изискванията за жилище, установени в действащите технически правила и норми, да бъде придобит по давност или посредством друг придобивен способ, както и по въпроса за доказване на промяната в статута на обекта и придобиването на собствеността, свързани с въпроса за доказателственото значение и последиците на удостоверението за търпимост.“.
Разрешение на правният проблем е дадено в Решение № 328 от 29.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1362/2010 г., II г. о., ГК, където е прието следното: „В решение № 1206/19.11.2008 г. по гр. д. № 3615/2007 г. на IV ГО на ВКС е прието, че помещенията, които чрез пристрояване са придобили статут на жилище съобразно изискванията, установени в действащите технически правила и норми към момента на позоваване на придобивната давност са имали такъв характер, могат да бъдат придобивани по давност.
В решение № 942/07.11.2008 г. по гр. д. № 3426/2007 г. на I ГО на ВКС е прието, че въпросът за собствеността върху търпимите строежи следва да се решава според доказателствата за придобиване на тези строежи по някои от предвидените в закона придобивни способи /със сделка, по давност, по приращение и др./.
В решение № 1259/11.12.2008 г. по гр. д. № 5035/2007 г. на I ГО на ВКС е прието, че удостоверението за търпимост установява, че строежът е търпим по смисъла на § 16 ПР ЗУТ, не подлежи на премахване и забрана за ползване и следователно обектът е годен самостоятелен обект за извършване на разпоредителни сделки по смисъла на § 16 ПР ЗУТ.
Настоящият състав на Второ ГО на ГК на ВКС, след преценка на застъпените становища по поставения въпрос в цитираните решения и в постановеното от Окръжен съд-Благоевград, на основание чл. 291, т. 1 ГПК приема за правилно становището, изразено в решение № 942/07.11.2008 г. по гр. д. № 3426/2007 г. на I ГО на ВКС и решение № 1259/11.12.2008 г. по гр. д. № 5035/2007 г. на I ГО на ВКС с оглед особеностите на настоящия случай, а именно като се приеме, че възможността тези обекти да бъдат годни за разпореждане и придобиване по давност възниква от момента на издаване на удостоверението за търпимост, като съображенията за това са следните:
Изграденият без строителни книжа обект може да бъде годен обект на извършване на прехвърлителни сделки, както и за придобиване право на собственост по давност едва след издаването на удостоверението за търпимост по реда на § 16 ПР ЗУТ. В този смисъл е и решение № 399/10.05.2010 г. по гр. д. № 1013/2009 г. на I ГО на ВКС, постановено по реда на чл. 290 и сл. ГПК, в което е прието, че съставянето на акта за узаконяване не е достатъчно основание за придобиване на собственост от лицето, на чието име е издаден. Този акт касае статута на обекта и с оглед изискването на устройствените закони и строителните правила и норми дава възможност за последващо придобиване на собствеността, тъй като придава на обекта характера на самостоятелна вещ. В същия смисъл е и постановеното по реда на чл. 290 и сл. ГПК решение № 532/06.07.2010 г. по гр. д. № 1459/2009 г. на I ГО на ВКС, като настоящият състав напълно споделя така изразените становища. Едва от момента на узаконяването започва да тече придобивна давност за упражняващото фактическа власт лице.
До момента на издаване на удостоверението за търпимост обектът, който представлява обща част по предназначение в сграда в режим на етажна собственост, може да бъде предмет на разпоредителна сделка или на придобиване на право на собственост по давност само в отношенията между лица, които притежават самостоятелни обекти в сградата, в какъвто смисъл е и постановеното по реда на чл. 290 и сл. ГПК решение № 813/08.06.2011 г. по гр. д. № 1929/2009 г. на I ГО на ВКС. В подобна хипотеза по категоричен начин следва да се установи, че е преодоляна презумпцията на чл. 92 ЗС, за да се приеме, че обектът е придобит на основание чл. 79, ал. 1 ЗС.“.
16. Касационното обжалване на въззивното решение е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроси по приложното поле на чл. 38 ЗС и по-специално по въпроса: „кога подпокривното пространство или таванът на сградата, притежавана в режим на етажна собственост, представлява обща част на сградата.“.
Разрешението на повдигнатия правен проблем е даден с Решение № 332 от 6.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 633/2009 г., II г. о., ГК, като е прието, че: „В т. 1 на ТР № 34/1983 г. на ОСГК на ВС е прието, че по отношение на подпокривното пространство /тавана/ на сгради, притежавани в етажна собственост, разпоредбата на чл. 38 ЗС следва да намери приложение само когато същото не е изградено като жилища, ателиета, стаи за творческа дейност, тавански складови помещения или други отделни обекти. Само в този случай може да се приеме, че подпокривното пространство /таванът/ е обща част на сградата. В противоречие с така дадените указания по приложението на материалния закон въззивният съд е приел, че таванът е обща част само по причина, че същият има нужната височина, пространство и обем и до него има нормален достъп от стълба без оглед на обстоятелството, че същият е изграден като жилищни помещения.“.
17. ВКС е селектирал касационна жалба въпроса: „за възможността да съществува етажна собственост, когато отделните обекти на правото на собственост са разположени не в една, а в отделни сгради, при наличие на функционална връзка, предвидена по проекта, при което положение към самостоятелен обект, разположен в едната сграда, да принадлежат обслужващи части, разположени в друга сграда, така както е прието в представеното решение по гр. д. № 8461/58 г. на ВС при наличие на условието самостоятелното им използуване да може да стане без значителни преустройства и без неудобства. Произнасянето по въпроса за статута на предвидения по одобрения проект достъп до магазина на ищеца в хипотеза на отричане на характера на спорното помещение като обща част по предназначение, с оглед местонахождението на отделните обекти в различни самостоятелни сгради е обусловило приемане и на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, наред с това по т. 2.“.
Правният проблем е разрешен с Решение № 335 от 12.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 285/2011 г., II г. о., ГК, в което е прието, че: „Макар и да се споделя даденото в представеното решение по гр. д. № 8461/58 г. на ВС разрешение относно възможността етажна собственост да се създаде и когато етажите или части от етажите се намират в отделни сгради при поставеното условие самостоятелното им използуване да може да стане без значителни преустройства и без неудобства, същото е неотносимо към настоящата хипотеза, тъй като етажната собственост в построените два блока е вече възникнала и спорът е съсредоточен върху въпроса дали процесното помещение има характер на обща част за двата магазина или не, като правото на собственост на страните върху самостоятелните обекти е придобито чрез прехвърлителни сделки от един и същ прехвърлител, а не чрез делба, каквато е хипотезата в представеното решение.
С оглед правилно установените по делото факти, че то е включено в площта на магазина на ответното дружество, че [жилищен адрес] в който се намира последният, е отделна самостоятелна сграда от тази на [жилищен адрес] в който се намира магазина на ищеца, то същото не представлява обща част за собствениците на двата отделни магазина. Макар и съседни, същите се намират в самостоятелни сгради, поради което и не е налице основната характеристика на общите части в сградата, които да обслужват собствениците на отделните обекти в нея, т. е. да им служат за общо ползуване, съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС. Обстоятелството, че в одобрения архитектурен проект съществува предвидена функционална връзка от спорното помещение за двата магазина, впоследствие премахната, не обосновава обратен извод за обща част в етажна собственост, тъй като на първо място – такава не съществува за двата магазина, и на второ място – предвижданията по архитектурния проект, установяващ обособеността на даден обект и неговата индивидуализация, не могат да създадат вещно право на собственост върху спорното помещение. Това право произтича от това на прехвърлителя по представените нотариални актове за придобиване на собствеността върху магазините, индивидуализирани по площ, помещения и граници, като в нот. акт на ищеца, сега касатор, придобитият магазин е описан с граница от изток – общите части на входа, т. е. това са тези, които служат за общо ползуване в етажната собственост на [жилищен адрес] в който се намира неговият магазин. Следователно, по въпроса за статута на предвидения в архитектурния проект достъп до магазина на ищеца следва да се отговори в смисъл, че дори и да е предвиден такъв, то той няма правна последица за легитимацията на ищеца за собственик на съответните идеални части от спорното помещение, което не е обща част по изложените вече съображения, в т. ч. и такава по предназначение – за страните по делото.“.
18. Касационното обжалване е било обусловено от следните въпроси: „противоречие на въззивното решение с Р № 1818/13.11.2002 г. по гр. д. № 2183/2001 г. IV гр. о., Р № 583/2.06.1993 г. по гр. д. № 2246/92,IV гр. о. по първия въпрос: допустим ли е иск по чл. 109 от ЗС от един етажен собственик против друг етажен собственик за възстановяване на комин, който е обща част на етажната собственост; Р № 139/23.11.1985 г. и Р № 1302 от 28.11.2006 г. по гр. д. № 1863/2005 г. IVб гр. о. на ВКС. С тези решение е прието, че етажният собственик може чрез негаторен иск да защити правото си да ползва общите части от етажната собственост.“.
С Решение № 351 от 14.10.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1179/2010 г., I г. о., ГК се приема, следното по поставените правни проблеми: „Съгласно нормата на чл. 38 от ЗС комините действително са обща част. Предназначението им да проведат дима до покрива през всички вертикално разположени обекти го прави обща част по естеството си и поради това макар да обслужва конкретно помещение, той винаги е обща част.. Именно с оглед това му предназначение, възможността той да се ползва е в пряка зависимост с ползването на самостоятелния обект от етажната собственост. Невъзможността пълноценно да се ползва комина по предназначение препятства пълноценното ползване на самостоятелния обект от етажната собственост. Защитата срещу това смущаване на правото на собственост върху конкретен обект от етажната собственост е чрез негаторен иск. Този иск е средство за защитата на правото на собственост, чрез който собственикът може да иска от всички правни субекти да преустановят неоснователните си действия, или да се въздържат от такива, с които му пречи да го упражнява. С този иск разполага и етажния собственик досежно общите части на етажната собственост, на които той се явява съсобственик, когато тези неоснователни действия препятстват, или смущават упражняването на правото му на собственост върху обекта от сградата.
По втория въпрос, по който е допуснато касационно обжалване: допустимо ли е предявяване на иск по чл. 108 от ЗС за ревандикиране на идеална част от съсобствен имот против друг съсобственик със задължителна съдебна практика на ВКС С Решение № 822 от 1.12.2010 г. по гр. д. № 46/2010 г. на ВКС I гр. о и Р № 146 от 26.04.2010 г. по гр. д. № 238/2009 г. на II гр. о., постановени по чл. 290 от ГПК е прието, че съсобственикът може да търси защита чрез иска по чл. 108 ЗС и по отношение на друг съсобственик, който владее цялата съсобствена вещ без да има основание за това.
При съсобственост правото на собственост се съпритежава от отделните съсобственици. Нормата на чл. 31, ал. 1 от ЗС гарантира правото на всеки съсобственик да ползва общата вещ и задължението на всеки да не пречи за упражняване на правото на собственост на останалите съсобственици според правата им. Искът по чл. 108 от ЗС гарантира съдебна защита на това право на съсобственика в обема на притежавания от него дял. Макар и в обем на идеална част, правото на собственост на съсобственика включва трите правомощия – да се владее собствената идеална част, да се ползва съвместно с другите съсобственици и да се разпорежда с нея, макар и при известни ограничения предвид правото на изкупуване. Исковете по чл. 32, ал. 1, 32, ал. 2 и по чл. 34 от ЗС не осигуряват предаване на владението на съсобствената идеална част. С първия иск правото на лично ползване се трансформира в право на обезщетение, с втория се получава единствено правото да се ползва реална част от имота, ако е възможно, а третия иск цели ликвидиране на съсобствеността. Нито един от трите иска не може да замести защита, която дава иска по чл. 108 от ЗС – предаване на владението върху идеална част. Изпълнението на съдебно решение, с което е уважен иск по чл. 108 от ЗС става чрез съставяне на протокол от съдия изпълнителя за въвод във владение на идеална част, като се осигурява достъп на съсобственика до имота. Съвладението на целия имот е също форма на упражняване на правото на собственост от съсобствениците.“.
19. Касаторът е повдигнал въпроса: „дали последващо узаконяване на незаконно строителство в подпокривно пространство на сграда, етажна собственост, създава права на собственост на лицата осъществили строителството.“.
ВКС е разрешил правния проблем с Решение № 399 от 10.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1013/2009 г., I г. о., ГК като е приел, че: „Настоящият състав счита, че на формулирания специфичен въпрос следва да се отговори отрицателно. Както е прието и в решение № 53 от 23.06.1988 г. по гр. д. № 13/88 г. на ОСГК ВС, актът за узаконяване е административен акт. Според § 184, ал. 5 от ПР на ЗУТ, строежите се узаконяват на името на собственика на земята, на името на лицето, на което е учредено право на строеж, или на името на лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон, т. е. актът за узаконяване се издава и на името на лица които не са собственици. В алинея 6 на текста се съдържат разпоредби които касаят незаконно извършените строежи в съсобствени недвижими имоти и в етажна собственост. Предвидено е, че когато те са допустими за узаконяване и могат да се ползват самостоятелно, актът за узаконяване може да бъде издаден на името на всички съсобственици, съответно на собственици в етажната собственост, ако те не са възразили срещу незаконния строеж по време на извършването му. В този случай споровете относно правата върху узаконения строеж се решават по общия исков ред. Предвид на създадения ред за узаконяване, съставянето на акта не е достатъчно основание за придобиване на собственост от лицето на чието име е издаден.“.
20. Въззивното решение е допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса: „допустима ли е съдебна делба на съсобствен УПИ, в който има построена сграда, която принадлежи на единия от съсобствениците на земята, ако след предявяване на иска за делба самостоятелни обекти в сградата са прехвърлени от собственика на трети лица и намират ли приложение в този случай постановките на т. 1, б. „е“ от ППВС № 2/1982 г.“.
С Решение № 476 от 7.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 56/2012 г., I г. о., ГК е прието, че: „В т. 1, б. „е“ от ППВС № 2/1982 г. е прието, че е недопустима делба на съсобствен парцел, в който има сграда, в която етажи или части от етажи заедно с придадените към тях помещения на тавана или зимника принадлежат на различни собственици /когато е образувана етажна собственост/. Има се предвид хипотезата, при която всички съсобственици на дворното място притежават отделни обекти на собственост в сградата. В тези случаи дворът е обща част, съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС и не подлежи на делба. Когато обаче някой от съсобствениците на дворното място не притежава отделна сграда или самостоятелен обект в етажната собственост, делбата на съсобственото дворното място би била недопустима само когато съсобственикът може да получи разрешение за нов строеж, пристрояване или надстрояване при условията на чл. 183, ал. 4 ЗУТ съобразно предвижданията на действащия ПУП. При липса на доказателства в тази насока, въззивният съд неточно е приложил постановките на т. 1, б. „е“ от ППВС № 2/82 г.“.
21. Селекцията е извършена на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК, по правния въпрос: „допустима ли е съдебна делба на недвижим имот, в който има изградена сграда в режим на етажна собственост, когато дял в съсобствеността върху терена има и лице, което не е собственик на обект в етажната собственост. В решение № 201 от 07.08.2001 г. по гр. д. № 583/2000 г. на ВКС, I г. о. е прието, че не може да се дели земята, върху която е построена сграда етажна собственост, не само между етажните собственици, но и когато дял в съсобствеността върху терена има и лице, което не е етажен собственик. Изводът е обоснован с това, че в този случай дворното място е обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС и като такава не подлежи на делба предвид изричната забрана на чл. 38, ал. 3 от същия закон.“.
Постановено е Решение № 481 от 25.05.2011 г. на ВКС по гр. д. № 979/2009 г., I г. о., ГК, в което се приема, че: „Съгласно разпоредбата на чл. 38, ал. 1 ЗС общи части на сградата, в която е създадена етажна собственост, са земята, върху която е построена сградата, дворът и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. Земята, върху която е построена сградата, винаги е обща част, тъй като без нея сградата не може да съществува, за разлика от двора, чийто статут може да бъде различен. Когато има пълно съвпадение между етажните собственици и собствениците на дворното място, дворът е обща част. Когато обаче дворното място, в което е построена сградата етажна собственост, не принадлежи на всички етажни собственици, той няма да бъде обща част на сградата.
Делът на етажните собственици в общите части на сградата се определя по правилото на чл. 40, ал. 1 ЗС като съотношение между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. Разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗС е императивна и съсобствениците не могат да уговарят други дялове, несъобразени с нея. Собствеността върху общите части е неразривно свързана със собствеността върху самостоятелен обект в сградата. Определеният по реда на чл. 40, ал. 1 ЗС дял на собственика е еднакъв по отношение на всички общи части. Оттук и изводът, че е правно невъзможно дворът да е обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС и същевременно идеална част от него да е собственост на трето лице, което не притежава самостоятелен обект в етажната собственост. Участието в съсобствеността на дворното място, наред с етажните собственици, на трето лице, чуждо на етажната собственост, обусловя обикновена съсобственост, която на общо основание може да бъде прекратена чрез делба, като съществуващата етажна собственост в него следва да бъде съобразена във фазата по извършване на делбата.
Неоснователно е позоваването на касаторите на т. 1 „е“ от ППВС № 2/72 г., тъй като в случая то е неприложимо. Възприетото в посоченото ППВС разрешение, според което е недопустима делба на съсобствен парцел, в който има сграда в режим на етажна собственост, тъй като съсобственикът, който не притежава сграда, може да получи разрешение и да построи такава съобразно предвижданията на кварталнозастроителния план, е мотивирано с приложението на чл. 58 З. (отм.) която допускаше строежи в съсобствен парцел, предназначен за малкоетажно и средноетажно жилищно или вилно застрояване, да се разрешават по искане на един или повече съсобственици, без съгласието на останалите, въз основа на архитектурен проект за цялостно застрояване, по който всеки съсобственик може да получи отделен жилищен или вилен имот. Към момента на постановяване на въззивното решение е в сила Законът за устройство на територията, който в редакцията му до изменението с ДВ бр. 17/2009 г. не съдържаше разпоредба, аналогична на чл. 58 З. (отм.).“.
22. Въззивното решение е допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса: „допустима ли е делба на дворно място, в което има изградени сгради в режим на етажна собственост и сграда на трето лице, което няма права в съсобствеността върху терена“; на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК е допуснато обжалване по въпроса: „за правата на съделитетелите“ и на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса: „как следва да се извърши нотариалното удостоверяване на подпис на лице с ниска степен на грамотност и страдащо от заболяване, довело до разстройство на писмено – двигателния рефлекс и следва ли в такъв случай лицето да положи отпечатък от палец вместо подпис.“.
С Решение № 621 от 13.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1195/2009 г., I г. о., ГК е прието, че: „Наличието на физически недостатък сам по себе си не е достатъчно основание за приложението на разпоредбата на чл. 151 ГПК (отм.). Под „недъгавост“ по смисъла на чл. 475, ал. 2 ГПК (отм.) следва да се има предвид такова физическо увреждане, вродено или придобито, в резултат на което лицето изобщо не може да положи подпис или не може да положи идентифицируем такъв. Тъй като подписът трябва да бъде положен саморъчно, това ще бъдат случаите на загуба на ръка или липсата на пръсти, водеща до загубване на хватателната способност на ръката; заболявания, в резултат на които лицето не може да извършва или да координира движенията на ръката и пр. В други случаи, когато болестното нарушение на двигателната способност на ръката не е пълно, в правомощията на нотариуса е да прецени дали се налага полагането на заместващ подписа отпечатък от палеца на лицето. Ако подписът не е четлив, но нотариусът установи, че увреденото лице и друг път си е служило с този подпис, за валидността на нотариалното удостоверяване не е необходимо да се прилага разпоредбата на чл. 151 ГПК (отм.). Нечетливият подпис не е неидентифицируем, нито ниската степен на грамотност е равнозначна на неграмотност.
Недопустима е делба на съсобствен парцел, в който има две или повече самостоятелни сгради, които са изключени от съсобствеността и принадлежат на различни съсобственици, както и на съсобствен парцел, в който има сграда в режим на етажна собственост. В тези случаи теренът загубва своята самостоятелност и се превръща в обща част, обслужваща обособените обекти, поради което делбата му е недопустима както предвид неговото предназначение, така и поради изричната разпоредба на чл. 38, ал. 3 ЗС.
Въпросът за частите на съделителите е въпрос на правилно приложение на закона и съдът е длъжен да го изследва служебно.“.
23. Поставен е въпрос: „е дворното место в което е построена сграда етажна собственост обща част ли е, или остава съсобствено при квотите, при които е било придобито преди построяване на сградата и как следва да се определят правата върху него в този случай – дали квотите от съсобствеността следва да се определят по документите за собственост, или при изграждане на етажна собственост в дворното место, правата им върху терена ще се определят по правилото на чл. 40 от ЗС.“, което е обусловило приложението на чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК.
В Решение № 661 от 2.11.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1437/2009 г., I г. о., ГК е изяснено следното: „Съгласно чл. 38 от ЗС, дворното место е обща част към етажната собственост. Това е така обаче само когато всички етажни собственици са съсобственици и на дворното место и те са изразили изрично воля дворното место да бъде обща част. Те могат да уговорят обаче дворното место да остане съсобствено. В този смисъл положението на земята върху която е изградена сграда етажна собственост е сходно /но не аналогично/ с това на общите части по предназначение, защото зависи от волята на съсобствениците. Това разбиране произтича от възможността, предвидена в чл. 63 от ЗС, сграда, или самостоятелен обект на гражданския оборот да се притежава от правен субект отделно от правото на собственост върху терена. Възможно е част от съсобствениците на терена да не притежават обекти от етажната собственост, защото са учредили само право на строеж В този случай след построяване на сградата – етажна собственост те не изгубват правото на собственост върху терена, или идеална част от него, защото съгласно чл. 99 от ЗС правото на собственост не се изгубва освен ако друг не го придобие. Притежателят на правото на строеж придобива сградата, или самостоятелен обект от нея, но той не придобива с изграждането й правото на собственост върху терена. Нормата на чл. 40 от ЗС определя начина на разпределение на дяловете на собствениците в общите части, но тя няма отчуждително действие по отношение на собствениците на терена, които не притежават обекти от етажната собственост. Щом собствеността върху сградата, или части от нея може да принадлежи на лица, притежаващи право на строеж различни от собствениците на терена, то и дворното место придобива статут на обща част на етажната собственост само по волята на страните. В този случай собственика на отделен обект от етажната собственост притежава правото на строеж за него без да притежава идеална част от терена.. Този извод се подкрепя и по аргумент на по-силното основание, произтичащ от изменението на чл. 66, ал. 2 от ЗС /ДВ бр. 33/1996 г., който допуска да се уговори при учредяване на право на строеж с погиване на постройката, то да се погаси, т. е. да се прехвърли обект на собственост без правото на строеж за него. Аргумент в тази насока е и обстоятелството, че дворното место може да е със значително по-голяма площ, която да не изчерпва нуждите на етажната собственост и да може да има и друго предназначение Ако обаче етажните собственици изразят воля дворното место, на което са съсобственици да бъде обща част, то правата върху него се определят по правилото на чл. 40 от ЗС.
В случаите когато етажните собственици не са собственици на дворното место, или не са единствени съсобственици на дворното место, а има и други лица – съсобственици, които не са етажни собственици, разпределението на правото на ползване върху дворното место може да стане само по реда на чл. 32, ал. 2 от ЗС, тъй като етажните собственици не могат да вземат решение за начина на ползване на дворното место, което не е обща част, а е съсобствено.“.
24. Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК – „за непълнота на правната уредба, съгласно отменения ДПК и възможността, предвидена в този закон за субсидиарно приложение на нормите на ГПК, както и произнасянето на съда по процесуалноправния въпрос, свързан с обстоятелството дали с изтичането на едногодишния срок, предвиден в разпоредбата на чл. 199 от ДПК /отм./, се преклудира възможността за възражение в рамките на последващ общ исков процес, което е във връзка с тълкуване на разпоредби в ГПК и ДПК /отм./.“.
ВКС е постановил, с Решение № 671 от 23.12.2009 г. на ВКС по гр. д. № 701/2009 г., II г. о., ГК, че: „Съгласно предвиденото в § 21 от ПЗР на ДПК (отм.) за неуредените с този кодекс случаи се прилагат разпоредбите на ГПК, което изисква непълнота на предвидената в ДПК (отм.) уредба за точно определен, конкретен случай, като при такава констатация, с оглед на горепосочената разпоредба от този кодекс, следва да се приложи съответния ред, предвиден в разпоредбите на ГПК (отм.). Това препращане законодателят е предвидил, с оглед възможността за регулиране на обществени отношения, предмет на ДПК (отм.), но необхванати от изрични негови разпоредби, за което е предвидено аналогичното приложение на нормите в ГПК (отм.), във връзка с преценката за всеки конкретен случай при прилагането на закона.“.
25. Допуснато е касационно обжалване по правния проблем за: „за статута на подпокривното пространство и във връзка с твърдяно противоречие с ТР № 34/83 г. на ОСГК на ВС.“.
Разрешение на поставения проблем е дадено в Решение № 743 от 14.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1720/2009 г., I г. о., ГК, в което е преценено, че: „Съгласно чл. 38 от ЗС общите части на сграда, която е в режим на етажна собственост, биват такива по естеството си или по предназначение. Общите части поначало имат несамостоятелно значение, следват главната вещ и не могат да се делят. При спор относно дяловете на отделните собственици той се решава по реда на чл. 40 ЗС, но дяловете не могат да се прехвърлят отделно или да бъдат предмет на самостоятелен ревандикационен иск. Относно подпокривното пространство с ТР № 34/83 г. на ОСГК на ВС е разяснено, че ако представлява само пространство /обем/ между последната етажна плоча и покрива, то е обща част по естеството си, но когато има нужната височина и в него могат да се изградят складови помещения, трябва да се приеме, че е обща част по предназначение. Промяната в предназначението може да се извърши по общо съгласие на собствениците, за което не се изисква особена форма, като може да бъде дадено и мълчаливо или да следва недвусмислено от поведението им – ТР № 39/87 г. на ОСГК на ВС. Общите части по предназначение могат да преминат в самостоятелна собственост на някои от собствениците или на трети лица, а също и да се придобиват по давност.“.
26. Констатирано е наличие на противоречива практика по материалноправни въпроси, свързани с приложното поле на чл. 38 от ЗС и по конкретно „в режим на етажна собственост или на хоризонтална съсобственост са жилищни сгради, построени в един имот, когато съсобствениците са повече от двама, допустимо ли е преразпределение на ползването на съсобствено място при изменена фактическа обстановка, а именно при покупко-продажба на идеални части от дворното място, а по материалноправния въпрос от съществено значение за изхода на иска по чл. 109 от ЗС – незаконните строежи неоснователно действие ли са по смисъла на закона и пречат ли на упражняването на правото на собственост и в частност на правото на ползване, поради противоречие с константната практика на ВКС.“.
Разрешението на проблема е дадено с Решение № 816 от 7.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 2028/2009 г., I г. о., ГК, в което е постановено, че: „Когато в едно дворно място има хоризонтално разположени две и повече сгради и те са собственост на отделни лица, не е налице етажна собственост. Етажна собственост възниква за всяка сграда поотделно, тъй като в нея различни лица притежават индивидуално право на собственост върху обособени обекти в сградата. Следователно между собствениците на отделните сгради съществува съсобственост върху дворното място, поради което отношенията между собствениците на двете сгради следва да се разгледат и уредят по реда на чл. 32 от ЗС, като се разпредели ползването между собствениците на двете сгради. В последствие отделните собственици във всяка от етажната собственост могат да разпределят ползването на тяхната част от дворното място, като се съобразят с разпоредбите на чл. 38 и сл. от ЗС. Промяната в разпределение на ползване на съсобствен поземлен имот е допустима, когато е настъпило някакво изменение на фактическата обстановка относно начина, по който страните по споразумение са ползвали реално същия имот.
По отношение на иска с правно основание чл. 109 ЗС за премахването на строеж в съсобствен поземлен имот следва да се установи дали същият ограничава правото на собственост и в частност правото на ползване на имота. Законодателят е предоставил правна защита срещу всяко въздействие над обекта на правото на собственост, което ограничава това право и пречи на ползването на вещта. Преустановяването на това ограничение в правото на ползване чрез премахване на строежа е предпоставено от недопустимост или от нетърпимост на същия. Това означава този строеж да пречи на упражняването на правото на собственост или да е незаконен по смисъла на закона.“.
27. Правният материоалноправен въпрос, по който е допуснато касационно обжалване е: „съставлява ли преградената част от коридора в сутерена обща част щом още при изграждането на сградата тя е присъединена към складовото помещение, придадено към апартамент № 4, собственост на сестрата на ищцата и се е ползвало от тогава само по този начин и подлежи ли на премахване по негаторен иск търпим строеж.“.
В Решение № 1019 от 21.01.2010 г. на ВКС по гр. д. № 235/2008 г., I г. о., ГК е прието, че: „Коридорът в сграда -етажна собственост по правилото на чл. 38, ал. 1 от ЗС е обща част по предназначение. Законодателят в нормата на чл. 38, ал. 2 от ЗС допуска общите части по предназначение на бъдат обособени за ползване само от някой от етажните собственици по общо съгласие на етажните собственици. Законът не изисква специална форма за това съгласие. По делото е установено, че спорната част от коридора, приобщена чрез преградния зид към помещения, индивидуална собственост на ответника е оформена по този начин още при изграждането на сградата през 1991 г. по съгласие на бъдещите първоначални етажни собственици – праводателите на ищцата и праводателката на ответника. Това съгласие, квалифицирано като такова по чл. 38, ал. 2 от ЗС изключва неоснователността на поддържаното от ответника фактическо състояние. Той е придобил имота в този вид. Пасивно легитимиран по иска по чл. 109 от ЗС е този, който извършва, или поддържа неоснователно действие към останалите съсобственици, или собственици, т.е. против ищеца е допустимо да се насочи негаторния иск, но в случая установеното от него ползване на част от сутерена в съответствие с фактическото състояние до придобиването на апартамента и гаража от него не е неоснователно. Липсва противоправност, поради което искът по чл. 109 от ЗС даващ защита на собственика /респ. съсобственика/ само срещу всяко неоснователно действие е неоснователен и неправилно уважен от въззивния съд.“.
III. Практика по чл. 39 от ЗС.
1. Касационната жалба е селектирана на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по процесуалния въпрос: „за приложението на чл. 294, ал. 1 ГПК, по който въззивното решение противоречи на практиката на ВКС по решение № 740/26.10.2010 г. по гр. д. № 1935/2009 г., I г. о.
С посоченото решение по реда на чл. 290 и сл. ГПК е дадено тълкуване по приложението на чл. 294, ал. 1, изр. второ ГПК, според което когато отменя и връща за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд, ВКС дава указания на въззивния съд относно тълкуването и прилагането на закона, като изрично е записано, че тези указания са задължителни за въззивния съд, на който делото е върнато за ново разглеждане.“.
В Решение № 84 от 25.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 847/2012 г., II г. о., ГК е прието, че: „В случая въззивното решение е постановено след като с решение № 211 от 11.05.2012 г. по гр. д. № 991/2011 г., ВКС, I г. о. е отменено предходно въззивно решение, като е дадено тълкуване, че не е необходимо изготвяне на инвестиционен проект, тъй като в сградата фактически съществуват самостоятелни обекти – жилище на първи и втори етаж и гараж в сутеренния етаж, поради което делбата следва да се извърши по реда на чл. 353 ГПК и делото е върнато за ново разглеждане за събиране доказателства, как се ползва сградата. При новото разглеждане на делото окръжният съд е приел, че гаражът е самостоятелен обект, който не е допуснат до делба, като липсват претенции за възлагане – ищцата желае делбата да се извърши чрез публична продан, а ответниците Д. Г. и Т. Г., са изразили съгласие за поставяне на имота в техен общ дял, но не са направили претенции за възлагане. Това е обосновало извода на съда, че едва след изготвянето на инвестиционен проект, обособените в сградата самостоятелни обекти могат да получат идентификатори от кадастъра и бъде извършена делбата. След като не е изготвен проект, не е възможно да бъдат обособени три самостоятелни дяла и да бъде извършена преценката по чл. 39, ал. 2 ЗС и чл. 203, ал. 1 ЗУТ, поради което процесният имот е реално неподеляем.
В. решение е постановено при допуснато съществено нарушение на чл. 294, ал. 1, изр. второ ГПК. Окръжен съд-Стара Загора не се е съобразил с даденото в отменителното касационно решение тълкуване, че фактическото съществуване на изпълнени самостоятелни обекти в сградата /самостоятелно жилище на всеки от етажите и гараж/ изключва необходимостта от изготвяне на инвестиционен проект, който е необходим когато обособяването на отделните обекти в сградата ще възникне в резултат на преустройство, както и, че когато в допуснатия до делба имот съществуват самостоятелни обекти /което е установено по делото/ и те са достатъчно на брой за разпределяне между съделителите, делбата следва да се извърши по реда на чл. 353 ГПК. Допуснатото процесуално нарушение е довело до необоснован извод, че процесната сграда е реално неподеляема и неправилно приложение на материалния закон при определяне способа за прекратяване на съсобствеността, което налага отмяна на въззивното решение и постановяване на ново решение досежно начина на извършване на делбата при съобразяване на следното…“.
2. Въззивно решение е допуснато до касационно обжалване по въпросите: „възможно ли е да се даде отговор дали необходимото преустройство на делбеното жилище е свързано със значителни преустройства и неудобства, ако няма остойностяване на преустройствата и има ли значение относно търпените неудобства от преустройството на жилището обстоятелството, че единият съделител не живее в него, а другият е съгласен на всякакви преустройства; кога преустройствата за разделяне на имота са значителни по смисъла на чл. 203 ЗУТ и за да се приеме, че неудобствата са значителни, следва ли да са конкретизирани от съда или от съделителя, който твърди това; допустимо ли е разпределяне на различни по вид и стойност самостоятелни имоти, ако между страните съществува спор относно обособяването им в реални дялове и дали при наличието на такъв спор, за да е приложим способът на чл. 353 ГПК, следва да се образуват еднородни дялове от делбеното имущество.“.
Постановено е Решение № 102 от 19.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 490/2012 г., I г. о., ГК, в което се приема, че: „Законът не установява количествен критерий за това кога преустройството следва да се определи като значително. Това е фактически въпрос и се решава конкретно във всеки отделен случай. За да се направи извод дали преустройствата са значителни, следва да се съпоставят състоянието и стойността на жилището преди преустройството с обема и стойността на необходимите строително-монтажни работи за обособяването на самостоятелните обекти в него.
Одобреният инвестиционен проект следва да включва тези части, въз основа на които обективно може да се направи преценка за съответствието на разделянето с критериите на чл. 203, ал. 1 ЗУТ.
Основен принцип при извършване на делбата, установен в чл. 69, ал. 2 ЗН, е при възможност всеки съделител да получи дял в натура. Когато броят на допуснатите до делба имоти е равен или по-голям от броя на съделителите, такава възможност е налице. В този случай делбата следва да се извърши чрез съставяне на разделителен протокол и теглене на жребий, а ако това се оказва невъзможно или много неудобно – чрез разпределяне на имотите между съделителите по реда на чл. 353 ГПК. Обстоятелството, че имотите са от различен вид, не изключва принципа за предоставяне, при възможност, на дял в натура на всеки съделител, нито нарушава равноправието между съделителите. Изнасянето на недвижим имот на публична продан като способ за извършване на делбата е приложим в случаите, когато този имот е реално неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете. Когато допуснатите до делба недвижими имоти са повече от един, неподеляемост по смисъла на чл. 348 ГПК е налице само ако е невъзможно всеки от съделителите да получи реален дял.“.
3. Касаторът е инвокирал правен проблем, който е обусловил приложението на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК по въпроса: „дали идеална част от жилище, притежавана в съсобственост с бивш съпруг, представлява несеквестируемо имущество по смисъла на чл. 339, б. „в“ от ГПК (отм.), сега чл. 444, т. 7 от ГПК, евентуално – кога отпада несеквестируемостта, във връзка с преценката по чл. 56, ал. 1 от ЗН дали е налице друго собствено имущество на длъжника, извън полученото по наследство, което може да послужи за удовлетворяване на кредитора.“.
Разрешението на поствения правен проблем е дадено с поставновяването на Решение № 104 от 9.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 160/2010 г., I г. о., ГК , което е в следния смисъл: „Искът по чл. 56, ал. 1 от ЗН е на разположение на кредиторите, които не могат да се удовлетворят от имуществото на длъжника. При спазване на сроковете по чл. 56, ал. 2 от ЗН, те могат да поискат от съда да унищожи по отношение на тях отказа от наследство, направен от длъжника. Когато разглежда този иск, съдът следва да прецени на първо място дали собственото имущество на длъжника е секвестируемо или не и дали е достатъчно за удовлетворяване на всички кредитори на длъжника, които са предявили вземанията си, а не само на ищците. Когато длъжникът притежава жилище, следва да бъде съобразена разпоредбата на чл. 339, б. „в“ от ГПК (отм.), сега чл. 444, т. 7 от ГПК и да се прецени дали то е секвестируемо или не. Когато длъжникът притежава само жилище в съсобственост с бивш съпруг, независимо от неговата големина и от възможността за обособяването му в два дяла по реда на чл. 39, ал. 2 от ЗС, неговата собствена идеална част е несеквестируема, докато той не се сдобие с друго жилище или идеална част от друго жилище.“.
4. Повдигнати са правни проблеми, които са обусловили приложението на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 и т. 1 ГПК съответно по въпросите: „1. При преценката дали стойността на предвидените по инвестиционен проект преустройства са значителни от коя стойност следва да изходи въззивният съд – от стойността на конкретната сграда, за разделянето на която е изготвен инвестиционният проект, или от всички допуснати до делба имоти, при положение че се касае за дворно място и застроени в него сграда и допълнителни постройки и 2. Може ли исковата молба за делба да има значение като писмено поискване за заплащане на обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС.“.
В Решение № 187 от 10.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 1300/2014 г., I г. о., ГК е прието, че: „Първият въпрос е свързан с прилагането на чл. 39, ал. 2 ЗС и чл. 203, ал. 1 ЗУТ, които предвиждат, че съдебна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект се извършва само ако съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и неудобства, по-големи от обикновените. Поставеният в настоящото производство въпрос е свързан с изясняване на понятието „значителни преустройства“, но е важно да се подчертае, че преценката е комплексна, като двата критерия – „значителност на преустройствата“ и „неудобства, по-големи от обикновените“, следва да се преценяват съвместно. В практиката на ВКС по чл. 290 ГПК е изяснено, че значителни са преустройствата, които надхвърлят 10 – 15 % от стойността на преустройвания обект. В този смисъл са решение № 826 от 22.11.2010 г. по гр. д. № 257/09 г. на I ГО, решение № 102 от 19.07.13 г. по гр. д. № 490/12 г. на I ГО и решение № 102 от 19.07.13 г. по гр. д. № 490/2012 г. на I ГО. Цифрата на посочените проценти не е абсолютна, а само ориентировъчна, като във всеки конкретен случай тя следва да се съпостави и с други обстоятелствата, примерно изброени в решение № 233 от 12.05.10 г. по гр. д. № 1065/09 г. на II ГО – дали не се предвижда сериозна промяна в първоначалния архитектурен проект на сградата, като например промяна в предназначението, премахване на стени, прокарване на отоплителна и водопроводна инсталация, предполагащи значителни технически трудности, специални материали и механизация, специални умения, които ги правят трудни за изпълнение. Когато се извършва преценка дали преустройствата са значителни в определени случаи може тяхната стойност да се съпостави с делбения имот в неговата цялост – сграда и дворно място, стига мястото да не е значително по-скъпо от самата сграда. Този подход е оправдан предвид обстоятелството, че при делбата мястото ще получи статут на обща част и съответните идеални части от него ще бъдат придадени към отделните обекти от сградата, които ще се обособят при делбата. По втория въпрос има задължителна практика по чл. 290 ГПК, отразена в решение № 30 от 15.07.13 г. по гр. д. № 24/12 г. на ВКС, I ГО, решение № 130 от 15.07.13 г. по гр. д. № 24/12 г. на ВКС, I ГО, решение № 783 от 8.04.11 г. по гр. д. № 1286/09 г. на III ГО и др., в които се приема, че исковата молба може да има значение за писмено поискване за заплащане на обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС, ако съдържа такова волеизявление. Тази практика е правилна и следва да намери приложение и по настоящото дело.“.
5. Допуснато е касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК, „поради противоречива съдебна практика по приложението на чл. 39, ал. 2 ЗС.“.
Постановено е Решение № 233 от 12.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1065/2009 г., II г. о., ГК, в което е изяснено следното: „Правилна е практиката по решение № 204 от 5.06.2002 г. по гр. д. № 123/2001 г. на ВКС, I г. о. Когато съществуващ обект се разделя на повече самостоятелни обекти чрез предвидени бъдещи преустройства, реалната му поделяемост в делбения процес се преценява не само с оглед съответствието на действащите технически, санитарно-хигиенни и други норми и правила, удостоверено от одобрен инвестиционен проект, но и с оглед изискванията на чл. 39, ал. 2 ЗС преустройствата да не са значителни и да не създават неудобства по-големи от обикновените. Съдебната практика в различни решения е приемала, че значителни преустройства са онези, които предвиждат сериозна промяна на първоначалния архитектурен вид на сградата, респ. жилището, свързани са с промяна на предназначението на обекта или на отделни негови помещения, с премахване на стени, прокарване на отоплителна или водопроводна инсталация, предполагащи значителна техническа трудност, специални материали и механизация, специални умения, които да правят преустройството трудно за изпълнение. Под неудобства, по-големи от обикновените се имат предвид обикновените житейски неудобства с оглед жизнения стандарт за даденото време, напр. ако във връзка с преустройството се налага отделни помещения да не ползват за дълъг период от време, да се сваля покривната конструкция, да се прекъсват инсталации, както и ако преустройството налага премахване на определено помещение или преместването му на неподходящо място /напр. до санитарен възел/. Във всички случаи в преценката се включва и отчитане състоянието и стойността на имота, както и обема и стойността на необходимото преустройство.“.
6. Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 и т. 2 от ГПК, съответно по въпросите: „може ли одобреният инвестиционен проект да предвижда в един от новообособените жилищни дялове да се включва и гараж, част от който в бъдеще да се трансформира в складова площ към жилището, при това без тази част да е посочена в проекта и длъжен ли е съдът при извършване на делбата да осъществи преценка за законосъобразност на одобрения инвестиционен проект.“.
В Решение № 269 от 29.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 203/2009 г., I г. о., ГК е дадено следното разрешение на поставените проблеми: „При съдебната делба, за да бъде разделено едно жилище на два реално обособени дяла, са необходими две условия – одобрен от главния архитект инвестиционен проект, както и спазване на изискването преустройствата да не бъдат значителни и да не се създават неудобства, по-големи от обикновените. Това следва от разпоредбата на чл. 203, ал. 1 ЗУТ.
Предмет на инвестиционния проект е само жилището, което се разделя на два дяла. Недопустимо е в този проект да бъде включен и друг самостоятелен недвижим имот, който се придава към един от дяловете, за да се създаде възможност в него да бъде поместена складовата площ на едно от новообразуваните жилища. Още повече, ако разположението на това складово помещение не бъде определено с проекта. Такъв инвестиционен проект ще бъде незаконен, тъй като част от един самостоятелен обект на правото на собственост ще бъде включена в друг самостоятелен обект.
При упражняване на контрол за законосъобразност на инвестиционния проект по реда на чл. 203, ал. 2 ЗУТ, съдът следва да преценява не само дали с него са спазени техническите правила и норми, но и дали административният орган не е излязъл извън поставената му задача и дали жилищата в отделните дялове могат да бъдат самостоятелни обекти на правото на собственост.“.
7. Допустимостта на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК е обоснована с довод, че въпросът: „за доказателствата и доказателствените средства и тяхното обсъждане при решаване на материално-правния въпрос за поделяемостта на допуснатите до делба обекти по см. на чл. 201 ЗУТ и понятието за „обект“ по см. на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ и изборът на законосъобразния способ за извършване на делбата съпоставен с изискванията на чл. 54, ал. 4 ЗКИР, касаещи индивидуализацията на обектите на правото на собственост с идентификационни номера, получавани съгласно уредена по този закон процедура, поставят нови проблеми, свързани с правилното разрешаване въпросите за делимостта на сграда, етаж или жилище и обособяването на нови самостоятелни обекти на правото на собственост, с оглед възможността да се пристъпи към извършване на делбата чрез способ, при който всеки съделител да има възможност да получи реален дял, налагат преосмисляне на поставения проблем при установената съдебна практика по приложимостта на 39 ЗС и чл. 203 ЗУТ.“.
Постановено е Решение № 368 от 17.01.2011 г. на ВКС по гр. д. № 851/2009 г., II г. о., ГК, като е прието, че: „Установената съдебна практика по приложението на чл. 39 ЗС приема, че поделяемостта на обща жилищна сграда на етажи или отделни части от етажи в самостоятелни делбения дялове, които могат да се използуват самостоятелно, е обусловена от възможността обособяването да се извърши без значителни преустройства и без неудобства по-големи от обикновените.
Разпоредбата на чл. 203, ал. 1 ЗУТ детайлизира правната уредба, като поставя императивно формулираното изискване обособяването в самостоятелни обекти на частите от сградата или етажа, да се извърши при спазване на действащите по време на разделянето строителните правила и норми.
Граматическото и систематично тълкуване на тази алинея, в контекста на нормата на ал. 2 на същия чл., налагат извод, че разделянето на една съсобствена жилищна сграда може да се извърши при инвестиционен проект за разделяне/ архитектурна, ЕЛ и ОВ част/ и становище за одобрение или отказ на компетентния административен орган- Главния архитект на общината/ района/.
Когато етажите са изградени по начин за самостоятелно ползване в рамките на съществуваща етажна собственост, без необходимост от преустройство, то тогава инвестиционен проект не е необходим.
С разпоредбата на чл. 54, ал. 4 ЗКИР е установено правило, че при съдебна делба, съдът възлага обособените дялове след като са получили идентификатори в кадастъра по реда на този закон. Тълкувайки разпоредба във вр. с ал. 5, касаеща доброволната делба, може да бъде направен извод, че съдебната делба е действителна дори и при разделяне на делбения имот и обособяването му в самостоятелни реални дялове, без последните да имат самостоятелен идентификатор. Когато в една жилищна сграда, всеки от обектите-етажи или части от етажи са общи, но се ползват като самостоятелни обекти на правото на собственост, и на всеки от тези обекти е даден и регистриран самостоятелен идентификатор по реда на ЗКИР, то делбата на всеки от тези обекти може да се самостоятелно т. е. всеки от обектите да се третира като самостоятелен дял в натура. В тези хипотези не е налице необходимост от изслушването на експертиза за разделянето на имота, а само за тяхната пазарна стойност, която да оцени дяловете ведно с припадащите се идеални части от общите части на сградата, на дворното място и др. общи помещения.“.
8. Касаторът е повдигнал правен проблем, който е попаднал в приложеното поле на разпоредбата на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса: „в кои случаи следва да се прилага нормата на чл. 292 ГПК (отм.) и в кои – да бъде съставен окончателен разделителен протокол с последващ жребий /чл. 289 вр. чл. 291 ГПК – отм./.“.
Постановено е Решение № 832 от 6.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 219/2010 г., I г. о., ГК, в което е прието, че: „Основен принцип в делбеното производство е делбата да бъде извършена така, че всеки съделител да получи своя дял в натура, като неравенството в дяловете се изравнява в пари – чл. 69, ал. 2, изр. 1 и 2 ЗН. Той може да бъде реализиран както чрез теглене на жребий, така и посредством разпределение на имотите от съда по реда на чл. 292 ГПК (отм.).
Извършването на разпределение е приложимо тогава, когато съставянето на дялове и тегленето на жребий се оказва невъзможно или много неудобно. В т. 5, б. „б“ на Постановление № 7 от 28.11.1973 г. на Пленума на Върховния съд е дадено тълкуване на двете предпоставки. Тегленето на жребий е невъзможно, когато до делба са допуснати имоти, съществено различаващи се един от друг по площ, обем или стойност, а същевременно частите на съделителите са различни. Като примери, когато тегленето на жребий трябва да се счете много неудобно, са посочени случаите, когато преди делбата съделителите са били във владение на отделни имоти и всеки е направил във владения имот значителни подобрения, като построяване на сгради, големи пристройки, надстройки и преустройства, и въобще когато възлагането чрез жребий може да породи значителни имуществени спорове между съделителите.“.
9. Допуснато е касационното обжалване на въззивно решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 по въпрос свързан с „действителната пазарна стойност на имота“.
ВКС е постановил Решение № 998 от 25.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 778/2009 г., II г. о., ГК, в което е прието, че: „Действителната пазарна цена на имота е тази стойност, която отчита конкретното техническо състояние на имота, както и икономическите параметри, обусловени от предлагането и търсенето на регионалния пазар на недвижими имоти. Когато съдът се произнася по същество, касаещо извършването на делбата в хипотезата по чл. 292 ГПК (отм.), той е длъжен да изпълни задължението си за определяне на действителната пазарна цена на делбения имот.“
IV. Вместо заключение.
Големият обем на задължителната за първоинстанционните и въззивните съдилища практика по чл. 290 от ГПК води до необходимост систематизирането и да бъде отделено в няколко части. Настоящата систематизация ще продължи с част трета, в която ще бъде изложената останалата налична практика по разпоредбите на чл. 39-45 от ЗС. Предвижда се и част четвърта, където ще бъде направен кратък коментар на някои от дискусионните въпроси.
Автор: Васил Александров, юрист, хон. ас. по РЧП.
2 Вж. т. 4 от ТР № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС.
3 Вж. т. 2 от Разпореждане от 17.06.2014 г. по т.д. № 4/2014 г. на ВКС, ОСГК
Подобни статии
Режимът на етажната собственост в практиката на ВКС (част първа)
Режимът на етажната собственост в практиката на ВКС (част трета)
Хипотези при негаторния иск, предявен от собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост
Ограничения на правото на собственост по чл. 50-54 от ЗС в практиката на ВКС
Разпоредбите на чл. 28 – чл. 29а от ЗС в практиката на ВКС по чл. 290 от ГПК
