Режимът на етажната собственост в практиката на ВКС (част трета)

I. Вместо увод.

Настоящата трета част от синтеза на юриспруденция по проблемите на етажната собственост обхваща разпоредбите на чл. 39-46 от ЗС. Фактът, че по някои текстове на закона има множество произнасяния, а по други – такива почти липсват, не означава, че последните са „мъртви текстове“. Те имат своето значение и рано или късно при стабилизиране на пазара на недвижими имоти неизбежно ще се стигне до правни спорове, които ще обусловят приложението им. От друга страна, при прочита на наличната юриспруденция по текстове, по които има множество произнасяния, винаги трябва да се държи сметка, че по част от свързаните проблеми, които ВКС е разглеждал, по-късно са постановявани Тълкувателни решения – напр. по чл. 32 от ЗС, чието тълкуване на текстовете на закона трябва да бъде отчитано, за да се прочете съответното разрешение правилно. Отделно от това, винаги трябва да се държи сметка и за наличието на специалния закон – ЗУЕС, съответно – установената съдебна практика по прилагането му.

В изложението по-долу е посочена и практика на стария ВС, съответно – определения, с които не е допуснато касационно разглеждане – по текстовете на ЗС, по които няма произнасяния по реда на чл. 290 от ГПК. В тези съдебни актове също се съдържат ценни изводи по приложението на закона, като макар постановени (някои от тях) преди повече от половин век, те все още имат своето значение.

Посочените по-горе връзки и релации при правната уредба и приложение на законодателството при уреждане на обществените отношения във връзка с етажната собственост може би са една от причините в някои ЕС да се наблюдава явлението „междусъседска война“. Със сигурност неговите причини са многопластови, но усложнената правна уредба и обемната съдебна практика също предпоставят трудността у гражданите да се ориентират във волята на законодателя.

Не на последно място следва да се има предвид, че по някои от проблемите, включително свързаните такива, практиката на ВКС на този етап ще остане застинала, с оглед изменението в ДВ. бр. 50 от 2015 г. на чл. 280, ал. 2, т. 2 от ГПК. Предстои да видим дали това законодателно решение ще е удачно. Това обаче означава, че ще се засили практиката на съответните въззивни съдилища. Въпросът при това е дали няма да се създаде, т. нар. „местна съдебна практика“, която без непременно да е неправилна би създала определени напрежения, особено когато един и същи правен въпрос се разрешава по различен начин в различните съдебни райони.

II. Практика по чл. 39 от ЗС.

1. Допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по процесуалния въпрос „за приложението на чл. 294, ал. 1 ГПК, по който въззивното решение противоречи на практиката на ВКС по решение № 740/26.10.2010 г. по гр. д. № 1935/2009 г., I г. о.“.

С Решение № 84 от 25.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 847/2012 г., II г. о., ГК, е даден отговор в следния смисъл: „С посоченото решение по реда на чл. 290 и сл. ГПК е дадено тълкуване по приложението на чл. 294, ал. 1, изр. второ ГПК, според което когато отменя и връща за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд, ВКС дава указания на въззивния съд относно тълкуването и прилагането на закона, като изрично е записано, че тези указания са задължителни за въззивния съд, на който делото е върнато за ново разглеждане.

В случая въззивното решение е постановено след като с решение № 211 от 11.05.2012 г. по гр. д. № 991/2011 г., ВКС, I г. о. е отменено предходно въззивно решение, като е дадено тълкуване, че не е необходимо изготвяне на инвестиционен проект, тъй като в сградата фактически съществуват самостоятелни обекти – жилище на първи и втори етаж и гараж в сутеренния етаж, поради което делбата следва да се извърши по реда на чл. 353 ГПК и делото е върнато за ново разглеждане за събиране доказателства, как се ползва сградата. При новото разглеждане на делото окръжният съд е приел, че гаражът е самостоятелен обект, който не е допуснат до делба, като липсват претенции за възлагане – ищцата желае делбата да се извърши чрез публична продан, а ответниците Д. Г. и Т. Г., са изразили съгласие за поставяне на имота в техен общ дял, но не са направили претенции за възлагане. Това е обосновало извода на съда, че едва след изготвянето на инвестиционен проект, обособените в сградата самостоятелни обекти могат да получат идентификатори от кадастъра и бъде извършена делбата. След като не е изготвен проект, не е възможно да бъдат обособени три самостоятелни дяла и да бъде извършена преценката по чл. 39, ал. 2 ЗС и чл. 203, ал. 1 ЗУТ, поради което процесният имот е реално неподеляем.

В решение е постановено при допуснато съществено нарушение на чл. 294, ал. 1, изр. второ ГПК. Окръжен съд-Стара Загора не се е съобразил с даденото в отменителното касационно решение тълкуване, че фактическото съществуване на изпълнени самостоятелни обекти в сградата /самостоятелно жилище на всеки от етажите и гараж/ изключва необходимостта от изготвяне на инвестиционен проект, който е необходим когато обособяването на отделните обекти в сградата ще възникне в резултат на преустройство, както и, че когато в допуснатия до делба имот съществуват самостоятелни обекти /което е установено по делото/ и те са достатъчно на брой за разпределяне между съделителите, делбата следва да се извърши по реда на чл. 353 ГПК. Допуснатото процесуално нарушение е довело до необоснован извод, че процесната сграда е реално неподеляема и неправилно приложение на материалния закон при определяне способа за прекратяване на съсобствеността, което налага отмяна на въззивното решение и постановяване на ново решение досежно начина на извършване на делбата…“.

2. Касаторът се позовава на основанието за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, регламентирано в чл.280, ал.1, т.1 ГПК, защото въззивният съд се е произнесъл по материалноправния въпрос „относно пазарната оценка на новообразуваните при делбата обособени обекти, в хипотезата на чл.292 ГПК/отм./ в противоречие с касационната практика, цитирана в решения № 723/15.12.2003 год. по гр.дело № 260/2003 год. на І-во г.о. ВКС, решение № 1081/24.10.1991 год. по гр.дело № 903/1991 год. на І-во г.о. ВС, решение № 807/03.12.2004 год. по гр.дело № 545/2004 год. на І-во г.о. ВКС, както и с т.12 на ТР № 1/2004 год. на ОСГК“.

В Решение № 91 от 25.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 778/2009 г., II г. о., ГК, е прието, че: „за да остави в сила първоинстанционното решение № 69/01.07.2008 г. по гр. дело № 2131/2006 г. на Районен съд В., в частта, с която е извършил делбата по реда на чл. 292 ГПК (отм.), като е разпределил на съделителите обособените самостоятелни обекти, след проведената по чл. 203 ЗУТ процедура, уравнил дела на „Н. а. музика“ ЕООД, със сумата 33 678,33 лева и присъдил съответните държавни такси в полза на съда, съобразно дяловете на всеки съделител, въззивният съд изцяло е споделил правните изводи, досежно способа за извършване на делбата. Констатирано е по делото, че с влязло в сила решение № 77/24.07.2007 г. е допуснато да се извърши делба, на недвижим имот, представляващ мазе и първите три етажа, без четвъртия на сграда, с адрес ул. „Р“, с идентификатор 12259.1017.123.4, по кадастралната карта, която сграда попада в поземлен имот 12259.1017.123, при права: 3/36 ид. ч. за Е. Б. и по 1/36 ид. ч. за П., К. и А. Ф., както и 30/36 ид. части за ЕООД „Н. а. музика“. Съобразявайки се с одобрения проект за разделяне на сградата, по реда на чл. 203 ЗУТ, съгласно предложения от вещото лице вариант първи, пазарната стойност на сградата на стойност 516,670 лева, както и незначителната стойност, на предвидените преустройства, съдът е мотивирал извод, че разделянето на сградата на два самостоятелно обособени обекта не създава неудобства, по-големи от обикновените. Поради изразената от физическите лице-съделители воля за поставянето им в общ дял първи от одобрения от общината вариант, въззивният съд е споделил преценката на първоинстанционния съд, че е налице неудобство за теглене на жребий, прилагайки разясненията на ППВС № 7/1973 г. /т. 5/, при което мотивирал становище за разпределение на имотите по чл. 292 ГПК (отм.) по първи вариант, а не по втори вариант от заключението на вещото лице, какъвто вариант не е бил одобрен от община В., съгласно проведената процедура по ЗУТ. За да обоснове отказ да възприеме новата актуална оценка на имота, предложена от назначените единична и тройна технически експертизи във въззивното производство /първата – предложила оценка, в размер на 437 360 лева, а втората – 453 300 лева/ въззивният съд е констатирал, че тези оценки са по-ниски от възприетата от първоинстанционния съд оценка, предложена от техническата експертиза, в размер на 516 670 лева и ако те се възприемат от въззивния съд, това ще влоши положението на въззивника „Н. а. музика“ ЕООД, при направените вече съждения относно правилността на разпределението, а това би било недопустимо.

Касационният съд не споделя за правилни изложените съображения, които са в противоречие с т. 12 от ТР 1/19.05.2004 г. по гр. дело № 1/2004 г. на ОСГК, което противоречие е било и основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение. Точка 7 от цитираното тълкувателно решение дава разяснение, относно действителната пазарна цена на имота, която е тази стойност, която следва да отчете конкретното техническо състояние на имота, както и икономическите параметри, обусловени от предлагането и търсенето на регионалния пазар на недвижими имоти. В случая, въззивният съд се е произнесъл по същество, касаещо извършването на делбата, в хипотезата по чл. 292 ГПК и е бил длъжен да изпълни задължението си за определяне на действителната пазарна цена на делбения имот, в какъвто смисъл следва да се съберат доказателства при новото разглеждане на делото.“.

3. На основание чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК е допуснато касационното обжалване по следните инвокирани от касатора въпроси: „възможно ли е да се даде отговор дали необходимото преустройство на делбеното жилище е свързано със значителни преустройства и неудобства, ако няма остойностяване на преустройствата и има ли значение относно търпените неудобства от преустройството на жилището обстоятелството, че единият съделител не живее в него, а другият е съгласен на всякакви преустройства; кога преустройствата за разделяне на имота са значителни по смисъла на чл. 203 ЗУТ и за да се приеме, че неудобствата са значителни, следва ли да са конкретизирани от съда или от съделителя, който твърди това; допустимо ли е разпределяне на различни по вид и стойност самостоятелни имоти, ако между страните съществува спор относно обособяването им в реални дялове и дали при наличието на такъв спор, за да е приложим способът на чл. 353 ГПК, следва да се образуват еднородни дялове от делбеното имущество. Тези въпроси са разрешени с обжалваното въззивно решение в противоречие с практиката на ВКС, видно от представените с касационната жалба решение № 826 от 22.11.2010 г. по гр.д. № 257/2009 г. на ВКС, І г.о. и решение № 258 от 25.10.2011 г. по гр.д. № 144/2011 г. на ВКС, ІІ г.о.“.

Постановено е Решение № 102 от 19.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 490/2012 г., I г. о., ГК, в което са дадени следните разрешения: „Законът не установява количествен критерий за това кога преустройството следва да се определи като значително. Това е фактически въпрос и се решава конкретно във всеки отделен случай. За да се направи извод дали преустройствата са значителни, следва да се съпоставят състоянието и стойността на жилището преди преустройството с обема и стойността на необходимите строително-монтажни работи за обособяването на самостоятелните обекти в него.

Одобреният инвестиционен проект следва да включва тези части, въз основа на които обективно може да се направи преценка за съответствието на разделянето с критериите на чл. 203, ал. 1 ЗУТ.

Основен принцип при извършване на делбата, установен в чл. 69, ал. 2 ЗН, е при възможност всеки съделител да получи дял в натура. Когато броят на допуснатите до делба имоти е равен или по-голям от броя на съделителите, такава възможност е налице. В този случай делбата следва да се извърши чрез съставяне на разделителен протокол и теглене на жребий, а ако това се оказва невъзможно или много неудобно – чрез разпределяне на имотите между съделителите по реда на чл. 353 ГПК. Обстоятелството, че имотите са от различен вид, не изключва принципа за предоставяне, при възможност, на дял в натура на всеки съделител, нито нарушава равноправието между съделителите. Изнасянето на недвижим имот на публична продан като способ за извършване на делбата е приложим в случаите, когато този имот е реално неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете. Когато допуснатите до делба недвижими имоти са повече от един, неподеляемост по смисъла на чл. 348 ГПК е налице само ако е невъзможно всеки от съделителите да получи реален дял.“.

4. Касаторът е инвокирал правни проблеми, които са обусловили допускането до касационно разглеждане на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК: „въпроса дали идеална част от жилище, притежавана в съсобственост с бивш съпруг, представлява несеквестируемо имущество по смисъла на чл. 339, б. „в“ от ГПК (отм.), сега чл. 444, т. 7 от ГПК, евентуално – кога отпада несеквестируемостта, във връзка с преценката по чл. 56, ал. 1 от ЗН дали е налице друго собствено имущество на длъжника, извън полученото по наследство, което може да послужи за удовлетворяване на кредитора.“.

В Решение № 104 от 9.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 160/2010 г., I г. о., ГК, е даден отговор в следния смисъл: „Искът по чл. 56, ал. 1 от ЗН е на разположение на кредиторите, които не могат да се удовлетворят от имуществото на длъжника. При спазване на сроковете по чл. 56, ал. 2 от ЗН, те могат да поискат от съда да унищожи по отношение на тях отказа от наследство, направен от длъжника. Когато разглежда този иск, съдът следва да прецени на първо място дали собственото имущество на длъжника е секвестируемо или не и дали е достатъчно за удовлетворяване на всички кредитори на длъжника, които са предявили вземанията си, а не само на ищците. Когато длъжникът притежава жилище, следва да бъде съобразена разпоредбата на чл. 339, б. „в“ от ГПК (отм.), сега чл. 444, т. 7 от ГПК и да се прецени дали то е секвестируемо или не. Когато длъжникът притежава само жилище в съсобственост с бивш съпруг, независимо от неговата големина и от възможността за обособяването му в два дяла по реда на чл. 39, ал. 2 от ЗС, неговата собствена идеална част е несеквестируема, докато той не се сдобие с друго жилище или идеална част от друго жилище.“.

5. Допуснато е касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 и т. 1 ГПК по въпросите: „1. При преценката дали стойността на предвидените по инвестиционен проект преустройства са значителни от коя стойност следва да изходи въззивният съд – от стойността на конкретната сграда, за разделянето на която е изготвен инвестиционният проект, или от всички допуснати до делба имоти, при положение че се касае за дворно място и застроени в него сграда и допълнителни постройки и 2. Може ли исковата молба за делба да има значение като писмено поискване за заплащане на обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС.“.

По поставените проблеми е даден отговор в Решение № 187 от 10.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 1300/2014 г., I г. о., ГК, където е прието, че: „Първият въпрос е свързан с прилагането на чл. 39, ал. 2 ЗС и чл. 203, ал. 1 ЗУТ, които предвиждат, че съдебна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект се извършва само ако съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и неудобства, по-големи от обикновените. Поставеният в настоящото производство въпрос е свързан с изясняване на понятието „значителни преустройства“, но е важно да се подчертае, че преценката е комплексна, като двата критерия – „значителност на преустройствата“ и „неудобства, по-големи от обикновените“, следва да се преценяват съвместно. В практиката на ВКС по чл. 290 ГПК е изяснено, че значителни са преустройствата, които надхвърлят 10 – 15 % от стойността на преустройвания обект. В този смисъл са решение № 826 от 22.11.2010 г. по гр. д. № 257/09 г. на I ГО, решение № 102 от 19.07.13 г. по гр. д. № 490/12 г. на I ГО и решение № 102 от 19.07.13 г. по гр. д. № 490/2012 г. на I ГО. Цифрата на посочените проценти не е абсолютна, а само ориентировъчна, като във всеки конкретен случай тя следва да се съпостави и с други обстоятелствата, примерно изброени в решение № 233 от 12.05.10 г. по гр. д. № 1065/09 г. на II ГО – дали не се предвижда сериозна промяна в първоначалния архитектурен проект на сградата, като например промяна в предназначението, премахване на стени, прокарване на отоплителна и водопроводна инсталация, предполагащи значителни технически трудности, специални материали и механизация, специални умения, които ги правят трудни за изпълнение. Когато се извършва преценка дали преустройствата са значителни в определени случаи може тяхната стойност да се съпостави с делбения имот в неговата цялост – сграда и дворно място, стига мястото да не е значително по-скъпо от самата сграда. Този подход е оправдан предвид обстоятелството, че при делбата мястото ще получи статут на обща част и съответните идеални части от него ще бъдат придадени към отделните обекти от сградата, които ще се обособят при делбата. По втория въпрос има задължителна практика по чл. 290 ГПК, отразена в решение № 30 от 15.07.13 г. по гр. д. № 24/12 г. на ВКС, I ГО, решение № 130 от 15.07.13 г. по гр. д. № 24/12 г. на ВКС, I ГО, решение № 783 от 8.04.11 г. по гр. д. № 1286/09 г. на III ГО и др., в които се приема, че исковата молба може да има значение за писмено поискване за заплащане на обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС, ако съдържа такова волеизявление. Тази практика е правилна и следва да намери приложение и по настоящото дело.“.

6. Поради наличието на противоречива практика по чл. 39, ал. 2 от ЗС е допуснато касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК по въпроса: „може ли да се прецени реалната поделяемост на един обект при липса на становище за стойността на преустройството.“.

С Решение № 233 от 12.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1065/2009 г., II г. о., ГК е дадено следното разрешение: „Правилна е практиката по решение № 204 от 5.06.2002 г. по гр. д. № 123/2001 г. на ВКС, I г. о. Когато съществуващ обект се разделя на повече самостоятелни обекти чрез предвидени бъдещи преустройства, реалната му поделяемост в делбения процес се преценява не само с оглед съответствието на действащите технически, санитарно-хигиенни и други норми и правила, удостоверено от одобрен инвестиционен проект, но и с оглед изискванията на чл. 39, ал. 2 ЗС преустройствата да не са значителни и да не създават неудобства по-големи от обикновените. Съдебната практика в различни решения е приемала, че значителни преустройства са онези, които предвиждат сериозна промяна на първоначалния архитектурен вид на сградата, респ. жилището, свързани са с промяна на предназначението на обекта или на отделни негови помещения, с премахване на стени, прокарване на отоплителна или водопроводна инсталация, предполагащи значителна техническа трудност, специални материали и механизация, специални умения, които да правят преустройството трудно за изпълнение. Под неудобства, по-големи от обикновените се имат предвид обикновените житейски неудобства с оглед жизнения стандарт за даденото време, напр. ако във връзка с преустройството се налага отделни помещения да не ползват за дълъг период от време, да се сваля покривната конструкция, да се прекъсват инсталации, както и ако преустройството налага премахване на определено помещение или преместването му на неподходящо място /напр. до санитарен възел/. Във всички случаи в преценката се включва и отчитане състоянието и стойността на имота, както и обема и стойността на необходимото преустройство.“.

7. Допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 и т. 2 от ГПК, съответно по въпросите: „може ли одобреният инвестиционен проект да предвижда в един от новообособените жилищни дялове да се включва и гараж, част от който в бъдеще да се трансформира в складова площ към жилището, при това без тази част да е посочена в проекта и длъжен ли е съдът при извършване на делбата да осъществи преценка за законосъобразност на одобрения инвестиционен проект.“.

В Решение № 269 от 29.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 203/2009 г., I г. о., ГК е прието, че: „При съдебната делба, за да бъде разделено едно жилище на два реално обособени дяла, са необходими две условия – одобрен от главния архитект инвестиционен проект, както и спазване на изискването преустройствата да не бъдат значителни и да не се създават неудобства, по-големи от обикновените. Това следва от разпоредбата на чл. 203, ал. 1 ЗУТ.

Предмет на инвестиционния проект е само жилището, което се разделя на два дяла. Недопустимо е в този проект да бъде включен и друг самостоятелен недвижим имот, който се придава към един от дяловете, за да се създаде възможност в него да бъде поместена складовата площ на едно от новообразуваните жилища. Още повече, ако разположението на това складово помещение не бъде определено с проекта. Такъв инвестиционен проект ще бъде незаконен, тъй като част от един самостоятелен обект на правото на собственост ще бъде включена в друг самостоятелен обект.

При упражняване на контрол за законосъобразност на инвестиционния проект по реда на чл. 203, ал. 2 ЗУТ, съдът следва да преценява не само дали с него са спазени техническите правила и норми, но и дали административният орган не е излязъл извън поставената му задача и дали жилищата в отделните дялове могат да бъдат самостоятелни обекти на правото на собственост.“.

8. Допуснато е касационно обжалване по въпроса: „за поделяемостта на недвижим имот и обособяване на самостоятелни жилища за съделителите в делбения процес с оглед на разпределението им по реда на чл. Чл.350 – 352 ГПК или по чл. 353 ГПК / аналогични разпоредби на отменените чл. 289-291 ГПК и чл.292 ГПК/ в реална собственост, във фазата по извършване на делбата, е налице трайно установена практика по приложението на чл. 39 ЗС във вр. с чл. 203 ЗУТ.“.

С Решение № 368 от 17.01.2011 г. на ВКС по гр. д. № 851/2009 г., II г. о., ГК е прието, че: „Граматическото и систематично тълкуване на чл. 203, ал. 1 ЗУТ, в контекста на нормата на ал. 2 на същия член, налагат извод, че разделянето на една съсобствена жилищна сграда може да се извърши при инвестиционен проект за разделяне /архитектурна, ЕЛ и ОВ част/ и становище за одобрение или отказ на компетентния административен орган – Главния архитект на общината /района/. Когато етажите са изградени по начин за самостоятелно ползване в рамките на съществуваща етажна собственост, без необходимост от преустройство, то тогава инвестиционен проект не е необходим. С разпоредбата на чл. 54, ал. 4 ЗКИР е установено правило, че при съдебна делба, съдът възлага обособените дялове след като са получили идентификатори в кадастъра по реда на този закон. Тълкувайки разпоредба във вр. с ал. 5, касаеща доброволната делба, може да бъде направен извод, че съдебната делба е действителна дори и при разделяне на делбения имот и обособяването му в самостоятелни реални дялове, без последните да имат самостоятелен идентификатор. Когато в една жилищна сграда, всеки от обектите-етажи или части от етажи са общи, но се ползват като самостоятелни обекти на правото на собственост, и на всеки от тези обекти е даден и регистриран самостоятелен идентификатор по реда на ЗКИР, то делбата на всеки от тези обекти може да се самостоятелно, т.е. всеки от обектите да се третира като самостоятелен дял в натура. В тези хипотези не е налице необходимост от изслушването на експертиза за разделянето на имота, а само за тяхната пазарна стойност, която да оцени дяловете ведно с припадащите се идеални части от общите части на сградата, на дворното място и др. общи помещения.“.

9. Инвокиран е правен проблем обусловил приложението на чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК по въпроса: „в кои случаи следва да се прилага нормата на чл. 292 ГПК (отм.) и в кои – да бъде съставен окончателен разделителен протокол с последващ жребий /чл. 289 вр. чл. 291 ГПК – отм./.“.

Отговор на поставения правен проблем е дадено в Решение № 832 от 6.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 219/2010 г., I г. о., ГК, който е в следния смисъл: „Извършването на разпределение е приложимо тогава, когато съставянето на дялове и тегленето на жребий се оказва невъзможно или много неудобно. Тегленето на жребий е невъзможно, когато до делба са допуснати имоти, съществено различаващи се един от друг по площ, обем или стойност, а същевременно частите на съделителите са различни. Тегленето на жребий трябва да се счете за много неудобно, напр. когато преди делбата съделителите са били във владение на отделни имоти и всеки е направил във владения имот значителни подобрения, като построяване на сгради, големи пристройки, надстройки и преустройства, и въобще когато възлагането чрез жребий може да породи значителни имуществени спорове между съделителите.“.

III. Практика по чл. 40 от ЗС.

1. Касационната проверка на въззивното решение е допусната по следния правен проблем: „следва ли с решението по извършване на делбата да се определят и припадащите се общи части от дворното място, което е със статут на обща част.“.

В Решение № 22 от 30.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 145/2011 г., I г. о., ГК, е прието, че: „Въззивният съд не е определил тези части, което е в противоречие с формираната задължителна практика на ВКС, която приема, че след като в резултат на обособяване на етажите в самостоятелни обекти, които след делбата ще принадлежат на различни собственици, то дворното място, в което е построена сградата, придобива статут на обща част, поради което следва да се конкретизира в проценти и припадащите се части от него към всеки дял.

Съдът е следвало да определи в процентно съотношение припадащите се части от дворното място към всеки един от обособените самостоятелни обекти в сградата при спазване правилото на чл. 40 ЗС. Това се отразява и върху стойността на дяловете и върху сумите, които следва да се изплатят за уравняването им в случай на неравенство. На допуснатата техническа експертиза пред въззивния съд не е възложено да даде актуалната стойност и на дворното място, което препятства определяне стойността на дяловете. Допуснатото нарушение е основание за отмяна на решението.

При извършване на делбата пазарната стойност на имота следва да се определи към момента на извършването й. Това налага извършване на съдопроизводствено действие – приемане на допълнителна експертиза със задача да даде нова оценка на формираните дялове, след като включи и припадащите се части от дворното място, определени по правилото за общите части – чл. 40, ал. 1 ЗС, която оценка следва да е съобразена с динамиката на пазарните отношения.“.

2. Касационната проверка е допусната на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК по въпроса: „в кои случаи следва да се приложи разпоредбата на чл. 40 от Закона за собствеността когато върху дворно място е изградена сграда с две жилищни сгради, които са в собственост на различни лица.“.

С Решение № 75 от 28.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1283/2010 г., I г. о., ГК е дадено следното разрешение: „Кюстендилския окръжен съд е уважил предявените от Г. И. Г. и Й. Т. Г. срещу Л. И. Г. и В. В. Г. в обективно съединение установителен и осъдителен иск като е признал, че ищците са собственици по деривация и наследствено правоотношение на 11/12 идеални части от поземлен имот с идентификатор №…. …….. по КК на с. „С.“, община „Д.“ и е осъдил Л. И. Г. и В. В. Г. да възстановяват собствеността и предадат владението на 5/12 идеални части от този имот, т.е толкова идеални части, които те владеят без правно основание. По делото е било установено, че Г. И. Г. и Й. Т. Г. притежават двуетажна жилищна сграда и 11/12 идеални части от поземлен имот с идентификатор №….. …. в който е построена по силата на сключени договори за прехвърляне на недвижим имот и по наследство, а ответниците Л. И. Г. и В. В. Г. притежават жилищна сграда, изградена на основание суперфиция и 1/12 идеална част от терена по наследство. При тази ситуация въззивният съд е намерил, че върху мястото е налице обикновена дялова съсобственост и то не е променило своето предназначение и станало обща част на жилищните сгради, поради което по отношение на него не следва да се приложи разпоредбата на чл.40 ЗС. Този извод е обоснован и съобразен със съдебната практика. Съгласно разпоредбата на чл.63 от Закона за собствеността е възможно върху терен, собственост на едно лице да бъде отстъпено право на строеж в полза на друго лице, което след реализирането му ще стане собственик на сградата. При този строеж върху чужд имот е разделено титулярството на правото на собственост върху построеното и земята. Отношенията между двамата собственици се уреждат по правилото на чл.64 от Закона за собствеността, приложимо към суперфициарната собственост. Правото на строеж дава възможност освен да се изгради в собственост сграда върху чужда земя, то и земята да бъде ползвана с оглед обслужването на сградата според нейното предназначение ако в акта за отстъпване на суперфицията не е уговорено друго какъвто е и настоящия случай. Следователно касаторите имат право да ползват част от дворното място с оглед обслужването на сградата. В конкретния случай обаче този въпрос не е бил изяснен и решението в частта, с която е уважен иска за ревандикация на 4/5 ид.ч. от терена се явява неправилно и следва да се отмени и върне за ново разглеждане от друг състав на въззивният съд. При новото разглеждане следва да бъде установен терена, който е необходим за обслужване на сградата – собственост на касаторите като се прецени и той съответства ли на притежаваните от тях идеални части от земята, а именно: 1/12 ид.ч. За установяване на това обстоятелство е необходимо изслушването на заключение на вещо лице, което процесуално действие не може да бъде осъществено в настоящата инстанция. За този терен, който е необходим за обслужване на сградата касаторите притежават правно основание за осъществяване на владелчески действия върху имота.“.

3. Касаторът е повдигнал следните въпроси: „на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса за правомощията на въззивния съд при постановяване на решение по нередовна искова молба, и на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК по въпроса за правомощията на същия съд в случай, че в първоинстанционното решение е дадена неправилна правна квалификация на претендираното субективно материално право.“.

ВКС е постановил Решение № 149 от 29.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1463/2009 г., I г. о., ГК, като е приел, че: „Определянето на правното основание на предявения иск е дейност на съда по приложението на закона и се извършва въз основа на фактическите твърдения и съдържанието на петитума в исковата молба. С оглед на това положение, прието за безспорно в правната теория и съдебната практика, настоящият състав на Върховния касационен съд намира за правилно становището, застъпено в № 1185 от 20.10.2008 г. по гр. д. № 3818/2007 г. на ВКС, IV-то г. о. С него е прието, че неправилната квалификация на предявената претенция, дадена от районния съд, съставлява нарушение на материалния закон и води до неправилност на постановеното решение, но не и до недопустимост. Въззивният съд следва сам да определи правната квалификация на субективното материално право, предявено с иска, и да се произнесе съобразно приложимата правна норма.

Същевременно, ако въззивният съд, който е инстанция по съществото на материалноправния спор, констатира, че исковата молба не отговаря на изискванията на чл. 98 и 99 ГПК (отм.), той следва да я остави без движение с указания на ищеца да ги отстрани. При поправянето им в дадения срок производството ще продължи с постановяване на решение, а при неизпълнението им обжалваното първоинстанционно решение следва да бъде обезсилено като постановено по ненадлежно предявен иск и производството по делото да се прекрати. В този смисъл са задължителните указания по приложението на чл. 98 и 99 ГПК (отм.) вр. чл. 100, ал. 3 ГПК (отм.), дадени в т. 4 на ТР № 1 от 17.07.2001 г. на ОСГК на ВКС.“.

4. ВКС е допуснал на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК касационно обжалване на въззивното решение по въпроса: „дали придобивната давност се прекъсва съгласно чл. 116, ал. 1 б. „б“ ЗЗД вр. с чл. 84 ЗС тогава, когато искът за собственост е предявен от владелец, а не от носителя на правото на собственост.“.

Отговор на поставения правен проблем е даден с Решение № 170 от 11.04.2012 г. на ВКС по гр. д. № 961/2011 г., I г. о., ГК, в което е прието, че: „Съгласно чл. 84 ЗС във връзка с чл. 116 ЗЗД, давностният срок на владение се прекъсва само с определени, изрично посочени от закона действия. Едно от тях е предявяването на установителен или осъдителен иск за собственост за спорния имот предявен от собственика срещу владелеца на имота, тъй като последиците на погасителната давност са свързани с бездействието на носителя на правото. Ако искът не бъде уважен, давността не се смята прекъсната. Тъй като докато трае процесът давността е спряла да тече съгласно чл. 115 б. „ж“ ЗЗД във вр. с чл. 84 ЗС, след влизане в сила на решението за отхвърляне на иска давността продължава да тече, като спирането се заличава с обратна сила. Ако искът се уважи, след влизане в сила на решението може да започне да тече нова придобивна давност, а изтеклата губи своето значение. В т. см. е приетото в решения № 705 от 29.10.2010 г. по гр. д. № 1744/09 г. на ВКС I ГО и № 401 от 12.01.2012 г. по гр. д. № 895/10 г. на ВКС I ГО, постановени в производство по чл. 290 ГПК.“.

5. Касаторът е обусловил приложението на чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК за допускане на въззивното решение до касационно обжалване по следния материалноправен въпрос: „относно статута на придадените към отделните жилища складови помещения и възможността такива помещения да бъдат самостоятелен обект на собственост и да се придобиват чрез правна сделка или по давност. Даденото от въззивния съд разрешение на този въпрос е в противоречие с решение № 673 от 01.11.1996 г. по гр.д. № 635/96 г. и решение № 585 от 06.11.2003 г. по гр.д. № 248/03 г. на ВКС, І г.о., в които е прието, че мазетата не са самостоятелен обект на правото на собственост и следват принадлежността на главната вещ – жилището, което обслужват.“.

С Решение № 214 от 24.09.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1441/2010 г., I г. о., ГК е прието следното: „Настоящият състав намира тази практика за правилна. Складовите помещения – мазета, тавани, нямат самостоятелно предназначение, поради което и не могат да бъдат отделен обект на вещни права. Макар и да са физически обособени от главната вещ в сградата – жилище, магазин и пр., тяхната функция е да обслужват тази вещ с оглед пълноценното й използване от собственика. Поради несамостоятелния си характер, тези помещения не могат да се придобиват отделно от обекта, който обслужват, освен ако не могат да се присъединят като принадлежност към друг самостоятелен обект на собственост в същата сграда, което означава, че е допустимо придобиването им само от лице, което има качеството на етажен собственик. В този смисъл има трайно установена съдебна практика.

С оглед на изложеното, неправилно въззивният съд е приел, че ищците са придобили по дарение от първоначалния собственик правото на собственост върху избено помещение IV в сградата. Неправилно е и становището на въззивния съд, според което принадлежащите към всяко от жилищата на първия и на втория етаж избени помещения следва да се определят по правилото на чл. 40 ЗС, тъй като цитираната разпоредба указва реда за определяне на дела на етажните собственици в общите части на сградата. Въззивното решение обаче е правилно като краен резултат, поради което следва да бъде оставено в сила. От събраните по делото доказателства, в това число и от обясненията на ответниците, безспорно се установява, че след завършване на преустройството на сградата през 1969 г. избени помещения I и IV са били ползвани единствено от ищцата М. М. и нейния съпруг, като в последните години тези помещения се ползват от нейния син. Като собственици на самостоятелен обект в сградата – втория жилищен етаж, по силата на учреденото им право на строеж за построяването му, същите са придобили по давност правото на собственост върху тези складови помещения като последица от упражняваното върху тях в продължение на повече от 10 – години непрекъснато, явно и необезпокоявано владение.“.

6. Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК по въпроса: „допустимо ли е съдът да разпредели правото на ползване между страните по делото, когато между тях има спор за собственост, за който е прието, че е разрешен от въззивния съд в противоречие с приетото с решение № 41 от 20.06.2011 г. по гр. д. № 415/2010 г. на ВКС, I г. о., постановено по реда на чл. 290 ГПК.“.

С Решение № 335 от 25.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 317/2012 г., I г. о., ГК е прието, че: „В производството по чл. 32, ал. 2 ЗС съдът осъществява спорна съдебна администрация, не осъществява правораздаване и не решава правен спор, а замества липсващото мнозинство от съсобственици, като постановява това, което то е следвало да реши с оглед най-целесъобразното използване на общата вещ или имот. В това производство не се решават спорове за собственост между страните, а само им се оказва съдействие за определяне начина на ползването на общата вещ. Когато са налице спорове за собственост, те са преюдициални по отношение разпределянето на ползването и трябва да бъдат разрешени предварително по исков ред, ето защо в производството по чл. 32, ал. 2 ЗС не могат да се слушат възражения, че правата на страните са различни от установените с доказателствата за собственост и не може да се определят идеалните части по реда на чл. 40 ЗС.“.

7. Касаторът е формулирал правни въпроси, обусловили приложението на чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК, както следва: „за задължението на съда да извърши преценка на всички доказателства; за възможността обособен обект да бъде придобит от един от съсобствениците му по давност; дали липса на отстъпено право на строеж е достатъчно основание за да се приеме че построеното е приращение и дали когато спомагателните складови помещения са изградени с отклонение, следват статута на жилището.“.

В Решение № 532 от 6.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1459/2009 г., I г. о., ГК е даден следния отговор: „Отговорът на първия въпрос се съдържа в разпоредбата на чл. 188 ГПК (отм.), сега чл. 235 ГПК. При постановяване на решението съдът следва да съобрази по свое вътрешно убеждение всички доказателства които страните са ангажирали, както и техните доводи. По въпроса за придобиване на имот по давност от съсобственик, практиката на ВКС е категорична, че съсобственикът владее имота както за себе си, така и за останалите съсобственици. Той може да измени основанието за владение само за себе си, като отрече правото на останалите съсобственици, ако манифестира непрекъснато и необезпокоявано повече от 10 г. своето намерение спрямо тях и волята за това владение да достигне до тяхното съзнание. По отношение на въпроса дали е приращение построеното без отстъпено право на строеж практиката е също категорична. Вещното право на строеж е точно определено по обем. Ако титулярът на вещното право на строеж изгради постройката извън обема, т. е. в повече от уговореното, то не му принадлежи. Построеното извън договореното е приращение към терена и става притежание на собственика на земята, съгласно чл. 92 ЗС. Това се отнася и за складовите помещения, когато са изградени в недоговорен обем.“.

IV. Практика по чл. 41 от ЗС.

1. Касационното обжалване е допуснато по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК по въпроси, касаещи приложението на чл. 41, ал. 1 ЗС : „1/ точната правна квалификация на иска, в случай, че претенция за разпределение на разходите между отделните собственици на обекти в етажната собственост, касае хипотезата на управител на чуждата работа /гестор/, действал не само в полза на чужд интерес, но и в полза на свой интерес, 2/ поставяне на ел. инсталация, В и К и др. инсталационни системи, метална врата съставляват ли необходими или полезни разходи, свързани с общите части на сградата 3/ за значението на общото събрание на етажните собственици респ. за възможността, при мълчаливо формиране на мнозинство да се предприемат действия от един от съсобствениците в полза на чуждя и личен интерес в сграда с трима съсобственика за извършване на неотложни действия, при констатация, че по представените съдебни решения като практика на съдилищата и произнесеното от въззивния съд е налице противоречие и липсва еднаквост по приложение на закона.“.

Правните проблеми са разгледани в Решение № 85 от 24.06.2014 г. на ВКС по гр. д. № 1157/2014 г., II г. о., ГК, като са дадени следните разрешения: „Отношенията на собствениците в етажната собственост относно поддържането, възстановяването и подобряването, както и по повод ползването на общите части на сградата се уреждат от правилото на чл. 41 ЗС. Всеки собственик, съразмерно на дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или възстановяването на общите части, а в полезните разноски, за извършването на които е взето решение на общото събрание.

Разбирането на правната доктрина и практика относно необходими и полезни разноски е еднопосочно в смисъл, че необходимите разноски са свързаните с неотложни /аварийни/ ремонтни дейности за поддържането и/или възстановяването на общите части, предизвикани от непредвидено, неочаквано събитие /наводнение, пожар и др./ или се свързват с необходимостта от текущи или основни ремонтни дейности, наложени от износване и овехтяване на сградата, като чрез тях се цели привеждане на общите части в състояние годно за тяхното предназначение. Полезните разноски са тези, които увеличават стойността на сградата и имат характера на подобрения. За да бъдат извършени т. н. полезни разноски, законодателят приема, че решението за тях се взема от общото събрание на собствениците. Отговорът дали извършени от единия от собствениците в етажната собственост ремонтни дейности като поставяне на ел. инсталация, В и К и др. инсталационни системи, метална врата съставляват необходими или полезни разходи, свързани с общите части на сградата, зависи от фактическия проблем на конкретното състояние на подменените инсталации и елементи на общите части преди подмяната им, както и от причината, наложила тази подмяна.

Както необходимите, така и полезните разноски са за сметка на собствениците на сградата. Принципът е участието на всеки собственик на обект в етажната собственост относно разноски да е съобразно с дела му в общите части. Ролята на решението на общото събрание за необходимостта да се извършат полезни разноски, не засяга задължението на всеки собственик на обект в етажната собственост да поеме съответната на дела му част от задължението, но това решение на общото събрание има значение на правно основание на базата на което следва да бъде определен размера на възникналото парично задължение. Претенция за разпределение на разходите между отделните собственици на обекти в етажната собственост, касае хипотезата на управител на чуждата работа / гестор/, действал не само в полза на чужд интерес, но и в полза на свой интерес. Ако е налице одобрение от лицето, в чиито интерес е предприетата работа/ предварително по решение на общото събрание или последващо/, отношенията следва да се уредят съгласно чл. 62 ЗЗД. Ако подобренията са извършени без да е взето решение от общото събрание, съгласно разпоредбата на чл. 61, ал. 2 ЗЗД гесторът може да претендира от останалите собственици на обекти в етажната собственост само съответната част от направените разноски, до размера на обогатяването и то само ако работата/ извършените СМР/ е предприета уместно. Ако общите части са подобрени против волята на останалите съсобственици, отговорността на последните може да бъде търсена само по правилата на чл. 59 ЗЗД, който съвпадат с тези по чл. 61, ал. 2 ЗЗД.“.

V. Практика по чл. 45 от ЗС.

1. С Определение № 81 от 11.02.2015 г. на ВКС по гр. д. № 6848/2014 г., I г. о., ГК не е допуснато касационно обжалване, при следната ситуация: „С решение от 16.07.2014 г. по гр. д. № 14669/2013 г. на Софийски градски съд е отменено решението от 02.07.2013 г. по гр. д. № 28348/12 г. на Софийски районен съд и е уважен предявеният от В. Л. К. срещу ЕС „Зл. м. „, [населено място], [улица], вх. А, иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, като е отменено решението по т. 3 на ОС, проведено на 16.05.12 г. за изваждане по реда на чл. 11 ЗУЕС, вр. чл. 45 ЗС на В. Л. К. от сградата на етажната собственост.

Въззивният съд е приел, че по делото не е установено спазването на чл. 17, ал. 2, т. 2 ЗУЕС, според който изваждането от сградата може да стане с мнозинство не по-малко от 75% от идеалните части от общите части, оставащи след приспадането на идеалните части на собственика, за когото се отнася решението, като той не участва в гласуването. Тъй като ищецът има 5,25 % ид. части, като се прибавят към мининума от 75%, необходимият кворум за вземане на обжалваното решение при присъствие на ищеца на събранието е 80,25%. от общите части на сградата. Ответникът не е представил доказателства за размера на притежаваните идеални части на лицата, които са гласували решението. П. по делото списък не е годно доказателство, още повече, че според него обектите във входа са 12, а в действителност те са 14. Освен това според списъка сборът на идеалните части за изброените 12 обекта е 100%, което няма как да е вярно, след като апартаментът на ищеца, който не е включен в списъка, има 5,25 % ид. части. Няма данни да е извършено по реда на чл. 40 ЗС определяне на идеалните части от общите части след отделяне на двете етажни собствености на входове „А“ и „Б“. Посочено е и това, че не са спазени изискванията на чл. 14 от ЗУЕС за гласуване с пълномощно по отношение на представителя на апартамент № 12, поради което припадащите се за този обект идеални части, колкото и да са те, не следва да се включват при формирането на необходимия сбор от 75 %. На следващо място – няма данни ищецът да е проявил поведение, попадащо в някоя от хипотезите на чл. 45 ЗС, към който препраща разпоредбата на чл. 11, ал. 1, б. „е“ ЗУЕС. Текстът на чл. 45, ал. 1, б. „б“ ЗС урежда като основание за изваждане от сградата систематическото нарушаване на правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави. Това поведение следва да е еднотипно и най-малко трикратно- три нарушения на правилника или три нарушения на добрите нрави. Ищецът е следвало да бъде предупреден писмено от управителя на ЕС за конкретното систематично провинение и след предупреждението да продължава да проявява същото поведение. Конкретните действия, мотивирали обжалваното решение на ОС на ЕС, са: късане на обяви от публичното табло; оставяне на вратата на асансьора отворена и престой в кабината на асансьора. Нито едно от тези действия не е конкретизирано по време на извършване. Няма писмено предупреждение за второто нарушение, а за другите две няма данни да са продължили след предупреждението. Късането на кабели на асансьора не е посочено като нарушение в обжалваното решение, а дадената квалификация „вандалско действие“ не сочи на конкретно нарушение.
Касационна жалба срещу въззивното решение е подадена от ЕС „Златни мостове“.
Жалбоподателят поддържа, че въззивният съд неправилно е сметнал кворума по чл. 17, ал. 2, т. 2 ЗУЕС. От всичките 100% или 139 ид. части на етажната собственост следвало да се извадят 5,25 % или 7 идеални части за ищеца, като остатъкът от 132 ид. части следвало да се съпостави с гласувалите собственици, притежаващи общо 104 ид. части, което правело над 75%, без в този процент да се включват идеалните части на апартамент № 12, по отношение на който въззивният съд е приел нередовност на представителството. Доказано било и извършването от ищеца на системни нарушения по смисъла на чл. 45, б. „б“ ЗС. Съдът неправилно преценил доказателствата по делото по този въпрос.

В изложението към жалбата се поддържат основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК по въпросите:
1. Неправилното изчисляване на кворума за вземане на решение по ЗУЕС за изваждане на собственик по реда на чл. 45 ЗС, както е приел въззивният съд, основание ли е за касационно обжалване.
2. Неправилно и неточно прилагане на материалния закон – относно тълкуването на законовото изискване за систематически нарушения по смисъла на чл. 45, ал. 1, б. „б“ ЗС.
3. Неправилната и превратна преценка на решаващия въззивен съд на събраните по делото доказателства и преди всичко на гласните доказателства води ли до необоснованост на решението и ако това е така, това основание ли е за допускане на касационно обжалване.

Ответникът в производството оспорва жалбата. Счита, че тя е неоснователна.
Върховният касационен съд счита, че не са налице сочените основания по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване.
Поставените от жалбоподателя въпроси са непрецизно формулирани. Въпросът по чл. 280, ал. 1 ГПК следва да съдържа в себе си конкретен правен проблем, а не питане дали е налице основание за допускане на касационно обжалване или пък оплакване за неправилно прилагане на закона.

Първият въпрос се свежда до това как се изчислява кворумът по чл. 17, ал. 2, т. 2 ЗУЕС. Този въпрос е включен в предмета на делото и въззивният съд се е произнесъл по него. Решаващите му изводи обаче са други – че от представените по делото доказателства не може да се прецени дали лицата, които са гласували решението за изключване, притежават определеното в закона мнозинство. Съдът е посочил защо не се доверява на списъка на собствениците и притежаваните от тях идеални части, намиращ се на стр. 47 от първоинстанционното производство и възпроизведен в самия обжалван протокол. Липсата на достоверни данни за размера на идеалните части от общите части, припадащи се към всеки един от обектите в етажната собственост е попречило на съда да направи изчисления и да прецени дали в случая е формирано изискуемото от закона мнозинство. Следва да се има предвид обстоятелството, че първоначално определените при строителството на сградата идеални части от общите части са претърпели промяна след надстрояването на пети етаж и след последващото обособяване на две отделни етажни собствености на вх. „А“ и вх. „Б“. Няма данни за преизчисляване на общите части след тези две събития. Между самите етажни собственици съществува спор дали за апартаментите на петия етаж се полагат идеални части от общите части на сградата и именно този спор е намерил отражение както в списъка на стр. 47, в който не са посочени идеални части за два от обектите в процесната етажна собственост, така и във водените съдебни дела по този спор. Ето защо поставеният въпрос по т. 1 от изложението за начина на изчисляване на кворума по чл. 17, ал. 2, т. 2 ЗУЕС е от второстепенно значение, тъй като преди съдът да пристъпи към преценка дали той е спазен, следва да са налице данни за точния размер на идеалните части от общите части, припадащи се към всеки обект от етажната собственост. Въпросът не е определящ за изхода на настоящото дело по смисъла на т. 1 на ТР № 1/19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС и по него не може да се допусне касационно обжалване. Освен това – въпросът в случая е продиктуван от обстоятелството, че жалбоподателят смесва понятията кворум и мнозинство. Когато съдът е посочил цифрата 80,25 %, е имал предвид кворум – т. е. минималният брой идеални части, които трябва да притежават присъстващите на събранието на етажната собственост за вземане на решение по чл. 45 ЗС, когато в това събрание участва изважданият собственик. Другата цифра, посочена в решението, е 75 % ид. части и тя се свързва с необходимото мнозинство от общия брой на идеалните части за вземане на решението по чл. 45 ЗС.

В т. 2 от изложението към жалбата се съдържа оплакване за неправилност на въззивното решение, а не правен въпрос по чл. 280, ал. 1 ГПК. Освен това липсва обосновка на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, която е необходима, съгласно разясненията в т. 4 на ТР № 1/19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС. Само на това основание не следва да се допуска касационно обжалване на въззивното решение.

Независимо от изложеното следва да се посочи, че няма проблем в практиката по прилагането на чл. 45 ЗС по въпроса какво следва да се разбира под системни нарушения на правилника или решенията на ОС за вътрешния ред в сградата или добрите нрави, затова не възниква и необходимост от тълкуване на разпоредбата по реда на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Ясно е и изискването на чл. 45, ал. 2 ЗС, на което се е позовал и въззивният съд, че решение за изключване може да се вземе само след като собственикът е бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изведен от имота и ако след това предупреждение не е прекратил предупреждението. В случая има такова писмено предупреждение, но на последвалото общо събрание, на което е взето решение по чл. 45 ЗС, са обсъждани старите нарушения, извършени преди предупреждението, видно от самия протокол и монтираните в него снимки от охранителната камера, носещи дати преди предупреждението.

Не следва да се допуска касационно обжалване и по третия въпрос. Освен че е формулиран неправилно, по него не възниква основание по чл. 280, ал. 1 ГПК, тъй като въззивният съд не е действал в противоречие с практиката на ВКС по въпроса за законосъобразната преценка на доказателствата по делото, нито пък по този въпрос възниква основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.“

2. В Определение № 225 от 22.04.2014 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1656/2014 г., I г. о., ГК е прието, че:„За да постанови обжалваното определение, въззивният съд е приел, че предупреждението за изваждане на етажен собственик от сградата на етажна собственост, какъвто иск е предявил касаторът, не представлява акт, който може да бъде атакуван по реда на чл. 43, ал. 1 от ЗУЕС, тъй като то не засяга правата на ищеца и е само част от процедурата по вземане на решение по чл. 45 ЗС. Предупреждението е направено във връчена до ищеца нотариална покана, изпратена от управителя на етажната собственост и е мотивирано с нарушения на лица от персонала му на ЗУЕС и на правилника за вътрешния ред.

По допускане на частната жалба до касационно обжалване.

Поставеният въпрос е относим към мотивите на съда, обосновали прекратяване на производството по делото. По него страните не сочат съдебна практика. Такава не е известна и на съда, поради което следва да се допусне касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.

Незаконосъобразните актове на управителния съвет и на управителя, като изпълнителни органи на етажната собственост подлежат по принцип на отмяна от съда съгласно чл. 43 ЗУЕС. Такъв акт обаче представлява действие, или бездействие, от което се променя съществуващото фактическо, или правно положение. Предупреждението за изваждане на етажен собственик от сградата на етажна собственост не съставлява такъв акт, тъй като от него не следват правни последици. То е част от процедурата по чл. 45, ал. 1 ЗС – задължителна предпоставка, тя да започне. По изричното разпореждане на ал. 3 от същия текст предупреждението се отправя от управителя, защото съгласно чл. 23, ал. 1, т. 2 ЗУЕС той следи за спазване на вътрешния ред на етажната собственост. Решението за изваждане на етажен собственик от етажната собственост може да се вземе от общото събрание само ако след предупреждението на управителя, той не преустанови нарушението. Ако предупреждението е отправено, без да има нарушения, от това няма никакви последици за етажния собственик, както и ако преустанови извършването на нови нарушения. Затова етажният собственик, до който е отправено предупреждението, няма правен интерес от иск за отмяната му. На отмяна би подлежало решението на общото събрание за изваждане, в производството по което се проверява наличието на основанията за това и спазването на процедурата.

Съобразно отговора на поставения въпрос, изводите на въззивния съд за недопустимост на предявения иск са правилни. Предупреждението е изпратено от управителя на етажната собственост, съгласно чл. 45, ал. 2 ЗС в изпълнение на функциите му по чл. 23, ал. 1, т. 2 ЗУЕС, което е само предпоставка, за да започне процедура по изваждане на етажен собственик. При преустановяване на нарушението, или при липса на такова, решение за изваждане не може да бъде взето, т. е. с акта, чиято отмяна се иска не са засегнати права на ищеца и той няма правен интерес от предявяване на иск по чл. 43 ЗУЕС.“.

3. Не е допуснато касационно обжалване с Определение № 291 от 19.05.2014 г. на ВКС по гр. д. № 2357/2014 г., I г. о., ГК, като изцяло е приет изводът на въззивният съд: „За да потвърди решенето на първоинстанционния съд въззивният съд е приел, че не са налице условията, визирани в чл. 46 ЗНА за приложение по аналогия на норми от ЗУЕС при управлението на етажни собствености, попадащи в изключението на чл. 3 ЗУЕС, по отношение на която няма неяснота, не е налице и непълнота, защото приложението на ЗУЕС в случая е изрично изключено. Отчетено е, че ЗУЕС е влязъл в сила на 01.05.2009 г. като в чл. 3 в редакцията преди изменението с „Държавен вестник“, брой 57/2011 г. има препращане към чл. 42, чл. 43 и чл. 44 ЗС /изменени с приемането на ЗУЕС/, поради което с оглед провеждането на общото събрание на 15.06.2009 г. е следвало да се съобрази чл. 42, чл. 43 и чл. 44 ЗС /понастоящем отменени/, а не да става по реда на ЗУЕС, по който са взети решенията с изключение на кворума в присъствието (участието) на всички етажни собственици, поради което са приети за незаконосъобразни с излагане на пространни мотиви по неправилността на всяко решение и препращане към мотивите на първата инстанция на основание чл. 272 ГПК. Направен е извод, че искът е допустим тъй като ответник по него за отмяна решенията на ОС на ЕС са етажните собственици, които не са обжалвали решението, а не ЕС и те могат да бъдат представлявани от управителя или от упълномощено от тях лице съгласно чл. 23, ал. 3 и чл. 4 във връзка с чл. 23, ал. 5 ЗУЕС.

За да бъде допуснато касационно обжалване трябва да е налице някоя от трите специални предпоставки, уредени в чл. 280, ал. 1, т. 1, т. 2 и т. 3 ГПК.“.

4. В Определение № 348 от 3.06.2014 г. на ВКС по гр. д. № 2296/2014 г., I г. о., ГК, не е допуснато касационно разглеждане, поради следното: „Върховният касационен съд, ГК, състав на първо отделение по допустимостта на касационното обжалване приема следното: За да постанови решението си за потвърждаване решението на първоинстанционния съд за отхвърляне на предявения иск с правно основание чл. 45 от ЗС, въззивният съд е приел, че решението на общото събрание на етажната собственост от 16.12.2010 г. за изваждането на ответницата от собственото й жилище в сградата на тази етажна собственост не подлежи на принудително изпълнение, тъй като липсвали доказателства за спазване на правилата на чл. 38 и чл. 16 от З. и тъй като не било доказано ответницата с поведението си да е нарушила правилата за вътрешния ред в етажната собственост: установено било, че ответницата не живее в апартамента, от който ищците искат да бъде извадена, а обстоятелството, че не полага грижи на сина си, който живее в този апартамент, не представлявало нарушение на правилника за вътрешния ред, доколкото било установено, че синът й е пълнолетно лице, което не е поставено под запрещение и ответницата не е негов попечител или настойник. Съдът е приел и че от обстоятелството, че ответницата е назначена да изразява информирано съгласие относно лечението на психично болния си пълнолетен син по реда на чл. 162, ал. 3 от Закона за здравето, за нея не произтичало задължение да упражнява надзор над него.

Не са налице основания по чл. 280, ал. 1, ал. 1, т. 1, т. 2 или т. 3 от ГПК за допускане на касационно обжалване на горепосоченото решението, поради следното:
1) По първият поставен от касаторите правен въпрос /дали връчването на препис от искова молба за заведен срещу етажния собственик иск по чл. 45 от ЗС за изваждането му от обект в сградата на етажната собственост е годен начин за уведомяването на този етажен собственик за взето от общото събрание на етажната собственост решение, когато етажният собственик се укрива и не посещава обекта си в сградата на етажната собственост/ няма противоречие между обжалваното решение и посочената от касаторите практика на съдилищата: В решение № 79 от 25.03.2010 г. по гр. д. № 1711 от 2009 г. на Разградския районен съд и в решение от 14.03.2012 г. по гр. д. № 57737 от 2010 г. на Софийския районен съд, 36 състав е прието, че решението на общото събрание на етажната собственост следва да бъде съобщено на етажния собственик по реда на чл. 16, ал. 7 от З. Същото е прието и в обжалваното решение.

Не е налице и основанието на чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК за допускане на касационно обжалване на решението по този въпрос, доколкото въпросът касае приложението на нормите на чл. 16, ал. 7 и чл. 13, ал. 2 – 6 от З. относно начините за съобщаване на решенията на общото събрание на етажната собственост- норми, които са ясни и посочват тези начини изчерпателно, поради което не могат да се тълкуват разширително и по приложението на които норми има съдебна практика, включително и задължителна такава, от постановяването на която не са настъпили промени в законодателството или в обществените условия, които да налагат промяната на тази практика.

2) По втория от поставените правни въпроси /дали системното неполагане на грижи от лице по чл. 162, ал. 3 от Закона за здравето за лицето, за което дава информираното си съгласие, представлява нарушение на чл. 45 от ЗС и Правилника за вътрешния ред на ЕС/ няма представена задължителна или незадължителна съдебна практика, на която обжалваното решение да противоречи. В представените към изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 от ГПК две решения /на Разградския районен съд и на Софийския районен съд/ няма произнасяне по този правен въпрос, поради което няма как да е налице противоречие с обжалваното решение.

Не е налице и основанието на чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК за допускане на касационното обжалване, тъй като този въпрос е свързан с приложението на нормата на чл. 47, ал. 2 от ЗЗД във връзка с чл. 5 от ЗЛС относно това в кои случаи физическо лице носи отговорност за действия на пълнолетно лице, което е неспособно да разбира или ръководи постъпките си: норма, която е ясна и по чието приложение има съдебна практика, включително и задължителна такава, от постановяването на която не са настъпили промени в законодателството или в обществените условия, които да налагат промяната на тази практика.

3) Третият поставен правен въпрос /с какви доказателства и доказателствени средства може да се докаже факта дали дадено лице, собственик на обект в ЕС, попада в приложното поле на чл. 45 от ЗС/ не е въпрос по смисъла на чл. 280, ал. 1 от ГПК съгласно разяснението в т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. по т. гр. д. № 1 от 2009 г. на О. на ВКС, тъй като не е обусловил изводите на съда в обжалваното решение: В. съд в решението си не е изложил мотиви кои доказателствени средства са допустими по предявен иск с правно основание чл. 45 от ЗС, нито в хода на делото е отказал да приеме ангажирани от страните доказателства поради това, че те са недопустими за установяването на факти и обстоятелства, които са от значение за уважаването на предявения по това дело иск. Напротив, изводът на съда за неоснователност на предявения иск с правно основание чл. 45 от ЗС се основава на това, че ищците не са доказали иска си /не са доказали наличието на някое от посочените в чл. 45, ал. 1, б. „а“ и „б“ от ЗС основания за изваждане на ответницата от собственото й жилище, находящо се в сградата на етажната собственост/, а не на това, че ангажираните от тях доказателства и доказателствени средства са недопустими за доказване на този иск.“.

5. В Решение № 1260 от 9.05.1957 г. по гр. д. № 3231/57 г., IV г. о., е прието следното: „Замърсяването на сградата с държане на кокошки и системните скандали, обиди и клевети наистина могат да послужат като основание за изваждане на жалбоподателката от сградата. Но законът иска и други условия: с това замърсяване да се създава опасност от пожар или значителни вреди, да се нарушава правилникът за вътрешния ред в сградата или решение на общото събрание на етажната собственост и това да продължава и след като е направено на провинилия се собственик писмено предупреждение от управителя за прекратяване на тези нарушения. В тази насока предупреждението следва да бъде конкретно за провиненията, които се възвеждат като основание за изваждането, а не е достатъчно да е направено предупреждение за изваждане за каквото и да е провинение, макар и не от категорията на тези, упоменати в чл. 45 ЗС. Законодателят, зачитайки правото на собственост, допуска изваждането само в краен случай: само когато след предупреждение провинението продължава. А щом предвижда такова предупреждение, той обезпечава на провинилия се възможност да се поправи. Изваждане за провинение, за което няма предупреждение от управителя, осуетява възможността за такова поправяне. По същите съображения не може и да се допусне изваждане на собственика за провинение, за което не е бил предупреждаван, ако то е вече прекратено.“.

6. СРешение № 4028 от 23.XI.1959 г. по гр. д. № 5667/59 г., I г. о., старият ВС е приел следното: „Решението на общото събрание на етажна собственост досежно обстоятелствата, които обуславят правото да се извади собственикът от сградата, не се ползва със сила на присъдено нещо, поради което след пропускане на срока по чл. 13 от Правилника за управление, реда и надзора в етажната собственост собственикът може в изпълнителния процес да се брани с иска по чл. 254 ГПК.

Обстоятелството, че ЕС се е снабдила с изпълнителен лист на основание решението си за изваждане ищцата от собствения й апартамент, указва, че това решение е едно изпълнително основание. То обаче не е постановено на указание влязло в сила съдебно решение, т. е. не е съдебно, а несъдебно изпълнително основание. Различието на тези две основания е съществено, тъй като само при първото се установява изпълняемото право със сила на присъдено нещо. Съдебното изпълнително основание възниква при наличието на един исков процес, при който както на кредитора, така и на длъжника е дадена възможност да се бранят в процеса. В тези случаи е без значение обстоятелството, дали това става пред съд, пом. комисия, арбитражна или особена юрисдикция. Не такъв е случаят обаче при несъдебните изпълнителни основания, за които изрично говори чл. 250 ГПК. При тях се дава превес на бързината и те са създадени изключително в полза на кредитора в защитата му срещу недобросъвестния длъжник. Несъдебното изпълнително основание не се ползува със силата на присъдено нещо относно подлежащата на принудително изпълнение претенция. В конкретния случай решението на ОС на ЕС за извеждане собственицата от сградата (лишаването й да обитава лично собствения й апартамент).

Щом атакуваното решение е несъдебно изпълнително основание, то правната защита на длъжника по изпълнението срещу него е указана в чл. 250 – 254 ГПК. Законодателят е предвидил тази правна възможност за длъжника да брани правата си, тъй като несъдебното изпълнително основание го поставя в много неблагоприятно положение в сравнение с това на кредитора. Предимството на кредитора се компенсира с възможността на длъжника да разкрие, че изпълняемото право не съществува, като използува съдебната защита, уредена в чл. 250 – 254 ГПК.

Понеже в настоящия процес длъжника по изпълнението не отговаря на условията, указани в чл. 250 – 251 ГПК, той правилно е предявил иска по чл. 254 ГПК. В този процес собственикът на апартамент, чието изваждане се иска, може да установи, че не съществува претендираното срещу спрямо него изпълняемо право или че това право в последствие е погасено. Собственикът може да осуети възможността да се издаде срещу него изпълнителен лист, като в срока по чл. 13 от ПрЕС обжалва решението на ОС и ЕС. Пропускането обаче да стори това не го лишава от възможността да се брани срещу принудителното изпълнение с иска по чл. 254 ГПК. Необходимо е само искът да се предяви, когато изпълнителния процес е висящ. Ищецът в процеса трябва да направи всичките си възражения, тъй като за пропуснатите нов иск не може да се предяви. Той може да реши, че решението на ОС е нищожно, а отменимо, собственикът, въпреки че е пропуснал срока по чл. 13 от ПрЕС, може с иска да оспори фактите с наличието на виновно поведение от негова страна, даващи основание на ОС на ЕС по чл. 45 ЗС да го извади от собствения му апартамент. Това е така, тъй като досежно тези обстоятелства решението на ОС има значение на извънсъдебна констатация, която не ги прави неоспорими. Решението на ОС на ЕС по този въпрос не се ползва със силата на присъдено нещо. С оглед на това следва да се приеме, че с пропущане срока по чл. 13 от ПрЕС, за да се иска отмяна на решението на ОС, погасява само възможността да се оспорват: правилността на неговото свикване, неговия състав, гласуването – изобщо всичко, което образува изискванията за формална валидност на решението като волеизявление на етажната собственост. Що се отнася обаче до фактите, спрямо което решението се явява като констатация и акт на тяхната преценка, т. е. относно правилността на решението на ОС, тези въпроси са предмет на съдебна проверка, доколкото обуславят правото да се извади собственикът и доколкото решението на ОС не се ползува със силата на присъдено нещо нито досежно тези обстоятелства, нито относно произтичащото от тях гражданско право. Не е от значение обстоятелството, че в случая не се касае само за едно парично вземане. Всъщност неизпълнението на задължението за заплащане паричните вноски е преобладаващо. То е дало повод за вземане атакуваното решение. Другите нарушения от неимуществен характер са акцесорни, но не това е меродавното в случая. Както се изтъкна, касае се за едно несъдебно изпълнително основание, против неправилността на което длъжникът по изпълнението може да се брани с иска по чл. 254 ГПК.”.

VI. Практика по чл. 46 от ЗС.

1. С Решение № 1213 от 20.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5148/2007 г., II г. о., ГК по приложението на чл. 46 от ЗС е прието, че: „

В. А. Н. от гр. С. е предявила иск срещу решенията на Общото събрание (ОС) на Етажната собственост (ЕС), проведени на 25.ХI.2004 г. и 5.I.2005 г. в жилищната сграда, намираща се в гр. С., „Л. Х. гора“ № 1* представлявана от С. Д. Д. и Д. Ц. В., членове на Управителния съвет (УС) на ЕС, поради допуснати нарушения относно процедурата по свикването им и противоречие с изискванията на Правилника за управлението, реда и надзора в ЕС (ПУРНЕС). С решението на Софийския районен съд, ГК, 25 състав от 8.VI. 2005 г. постановено по гр. д. № 526/2005 г. искът е уважен, като са отменени и двете решения на ОС на ЕС.

По въззивна жалба на ответника ЕС на „Л. Х. гора“ № 147 в гр. С. с решение без дата (по което са пуснати съобщения на 20. ХII. 2006 г.) Софийският градски съд, въззивна колегия, IV-Б гр. о. по гр. д. № 2867/2005 г. поправено по реда на чл. 192, ал. 2 от ГПК (отм.) с решение от 21.IV. 2007 г. по същото дело, е отменил отчасти първоинстанционния съдебен акт относно решението на ОС на ЕС от 5.I. 2005 г., като е отхвърлил иска на В. Н. за отмяна на това решение относно пунктове 1-8 като неоснователен, и е оставил в сила в останалата обжалвана част решението на СРС относно пунктове 9 и 10 от решението от 5.I.2005 г. и относно решението на ОС на ЕС от 25.ХI.2004 г. изцяло. Решението на СГС е обжалвано само от ответника по делото ЕС на „Л. Х. гора“ № 1* ч. УС, в уважената част на искането за отмяна на решенията на ОС на ЕС, което определя предмета на касационната проверка. Въззивното решение след извършената корекция по реда на чл. 192, ал. 2 от ГПК (отм.) е законосъобразно и в съответствие със събраните по делото доказателства относно уважената част.

Отмяната на взетите от ОС на ЕС решения в заседанието на 25.ХI.2004 г. е мотивирана с липсата на надлежна покана за това заседание с посочен дневен ред, адресирана до всички етажни собственици. Направените в тази връзка изводи са изведени въз основа на анализа на събраните по делото гласни доказателства на ангажираните от двете страни свидетели и на неустановеност по положителен начин по делото, че именно приложената писмена покана по делото за това заседание е била поставена на определените в Правилника за вътрешния ред в ЕС места. В касационната жалба не се съдържат конкретни доводи за неправилност на изводите на съда относно взетите решения в заседанието на 25.ХI.2004 г., като единствено жалбоподателите се позовават на потвърждаването на тези решения в заседанието от 7.III.2005 г. Решенията от това заседание на ОС на ЕС са извън предмета на настоящото дело, както правилно е посочил въззивния съд. При така изяснените факти в процеса, изводът за основателност на искането за отмяна на решенията, взети от ОС на ЕС в заседанието на 25.ХI.2004 г. е законосъобразен и в съответствие с регламентираната процедура по свикването на ОС на тази ЕС.

Относно взетите решения в заседанието на 5.I.2005 г. искането на ищцата Н за отмяната им е отхвърлено относно пунктове от 1 до 8 по протокола на ОС на ЕС от тази дата с въззивния съдебен акт. Касационната жалба се отнася до взетите решения по п. 9 – предвиденото възнаграждение на управителя на ЕС в размер на 50 лв месечно и п. 10 – санкцията за неспазване на разпоредбите на правилника в размер на 60 лв глоба на нарушителите. Посочените решения са взети от ОС на ЕС, без да фигурират в предварително оповестения дневен ред, което се установява от съпоставката му с протокола от заседанието на ОС на ЕС, поради което законосъобразно и в съответствие с процесуалните правила е направен изводът за основателност на искането на ищцата за отмяна на посочените решения. Твърдяните от жалбоподателите връзки между посочените възнаграждение на управителя по п. 9 и санкция по п. 10 на протокола от 5.I. 2005 г. и разпределението на разходите за общите части, които са били в посочения дневен ред според поканата за това заседание, очевидно не са налице. Поради това законосъобразно решенията на ОС на ЕС по п. 9 и 10 на протокола от 5.I. 2005 г. са отменени. Като е обосновал идентични изводи, въззивният съд не е допуснал нарушения по чл. 218б ал. 1 б. „в“ от ГПК (отм.), поради което обжалваният съдебен акт следва да се остави в сила с оглед разпоредбата на чл. 218ж ал. 1 от ГПК (отм.).

При липса на подадена от ищцата В жалба срещу въззивното решение в отхвърлената част на нейното искане, доводите й за незаконосъобразност на решенията на ОС на ЕС в писмената защита пред ВКС, поддържани и устно в съдебно заседание, не могат да бъдат обсъждани.“.

VII. Вместо заключение.

По изложените текстове на ЗС добро впечатление прави обстоятелството, че ВКС установява трайна и безпротиворечива практика между отделните състави на касационния съд, а когато установи наличието на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 2 от ГПК – възприема решения, които са житейски и правно разумни. Това не означава, че по някои застъпени тези не може да се направи съответна критика или да се изчистят някои детайли, които макар да изглеждат не толкова съществени, могат да окажат голямо значение за по-нататъшната юриспруденция, тъй като попадат в обхвата на поставените касационни въпроси. Именно тези проблемни места в наличната съдебна практика ще бъдат предмет на част четвърта от настоящия синтез на юриспруденция.

Автор: Васил Александров, юрист