Договорът за строително-монтажни работи като вид договор за изработка
Договорът за строителство, известен като договор за строително-монтажни работи (СМР), е често използван в практиката вид договор за изработка. Неговата специфика произлиза от конкретните обществени отношения, които е предвиден да регулира, съобразявайки се със свободата на договарянето по Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), oсобеностите на договора за изработка в глава VIII (чл. 258-269) на ЗЗД и административно правните ограничения, наложени във връзка със строителството на сгради и тяхното въвеждане в експлоатация по Закона за устройството на територията (ЗУТ). Именно вследствие на това преплитане на строгите изисквания на последния закон и свободата на договаряне във връзка с договора за изработка се стига до някои особени хипотези, при които правото не успява да реализира един от основните си постулати, а именно – стабилността в правния мир и създалите се правоотношения.
Договорът за СМР е част от една система договори, които се сключват между участниците в строителният процес. Едната страна по договора е възложител – лицето, което поръчва построяването на дадения обект, а другата – строител (изпълнител). Ролята на последния е да построи, да създаде поръчания от възложителя обект, при условията, при които са се договорили, и при параметрите, посочени в строителните книжа.
Още на този етап на договаряне при определянето на страните по бъдещото правоотношение, законът поставя някои изисквания. Възложител по договор за строителство може да бъде лице, което е собственик на имота, лице, на което е учредено право на строеж или лице, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон (аргумент от чл. 161, ал. 1 от ЗУТ), т.е. налице е изискване за притежаването на едно материално право.
Другата страна по договора – строителят е „физическо или юридическо лице, включващо в състава си физически лица, притежаващи необходимата техническа правоспособност” (чл. 136, ал. 1 от ЗУТ). Съобразявайки високата степен на важност и евентуалните последици от дейността на строителя, законодателят е въвел изискване, свързано с определени професионални качества на лицето, което има задължението „да изпълнява строежа в съответствие с издадените строителни книжа” (чл. 163, ал.1 ЗУТ). Дейността по построяването на един обект, за разлика от традиционните изработки по ЗЗД, не може да бъде реализирана изцяло от едно лице, поради което в чл. 160 от ЗУТ законодателят е изброил един минимум от лица, които задължително участват в процеса по строителство. На първо място сред тези лица са вече споменатите възложител и строител, но освен тях участие вземат и „проектантът, консултантът, физическото лице, упражняващо технически контрол за част „Конструктивна“, техническият ръководител и доставчикът на машини, съоръжения и технологично оборудване”, като се поддържа тезата, че това изброяване не е изчерпателно и с оглед характера на конкретния обект, който следва да бъде построен, могат да вземат участие в процеса и други лица.[1]
В тази начална точка на уредбата на този вид договор за изработка ясно се вижда неговата отлика в сравнение с уредбата на договора за изработка по ЗЗД. В допълнение, ЗЗД не поставя изискване за форма на договора, но в ЗУТ изрично е предвидено, че договорите между всички участници се сключват в писмена форма (чл. 160, ал. 2 ЗУТ), като за договора между възложителя и строителя повторно е указанa неговата писмена форма (аргумент от чл. 163, ал. 1 от ЗУТ).
Друга съществена разлика на договора за СМР, в сравнение с традиционните договори за изработка, са преклузивните срокове по отношение на потестативното право на възложителя в случай на отклонение от поръчката да иска поправяне на работата в даден от него подходящ срок без заплащане; заплащане на разходите, необходими за поправката; намаление на възнаграждението или разваляне на договора (дължащо се именно на това отклонение). При договора за изработка периодът е от 6 месеца, а при строителни работи – пет години (чл. 265, ал.3 от ЗЗД във връзка с чл. 265, ал.1 от ЗЗД). Тук самото отграничение между двата вида договори е предвидено в ЗЗД.
В системата от договори, която се сключва с оглед изпълнението на строежа според предвиденото в строителните книжа, централно място заема фигурата на възложителя. За нещастие често възложител е лице, което няма необходимото ниво на техническа и правна запознатост с материята и биват сключвани договори, които водят до по-скоро негативни правни последици[2].
Преди започване на строежа
Дейността по започване на строителството е последица от една дълга предварителна подготовка, в която съществуват задължения предимно за възложителя. Той най-често е инвеститор, чиято цел е да построи дадена сграда, след което да продаде обектите в нея. За постигането на тази цел е възможно да поиска да бъде направено предварително проучване, чиито конкретни задачи се поставят от инвеститора, но в преобладаващите случаи стремежът е „определяне разположението на обекта, доказване на нормативната допустимост, целесъобразността на инвестиционната идея, както и за съставяне на задание за изработване на инвестиционен проект” (чл. 138 от ЗУТ). Този етап е поставен в зависимост от желанието на възложителя („Възложителят може да възлага предварителни (прединвестиционни) и обемно-устройствени проучвания…” ), но при следващите – както етапите, така и тяхната поредност, се определят от законодателя и не дават, в общия случай, възможност за собствена преценка.
След като се установи, че дадено лице-инвеститор отговаря на изискванията да бъде възложител по смисъла на чл. 161, ал. 1 от ЗУТ, той трябва да се снабди с необходимата документация. Набавянето на тази документация също е дейност, чийто резултат не е поставен в зависимост от желанието на възложителя, а е задължение.
За да може да се премине към построяването на обекта, то трябва да е налице подробен устройствен план (ПУП), на базата на който да се издаде виза за проектиране. „Целта на Визата за проектиране е да се предостави изходна информация относно изискванията за застрояване на поземлен имот, съобразно предвижданията на действащия ПУП и правилата и нормите за устройство на съответната територия или устройствена зона, във връзка с изработването на инвестиционните проекти”.[3] Има и обекти, за които е предвидено задължително издаването на виза за проектиране, и такива, за които не е, като в първия случай тя е необходима предпоставка за одобряването на инвестиционния проект – чл. 144, ал.1, т.2 от ЗУТ.
Снабдилият се с визата за проектиране, инвеститор може да пристъпи към изработването на инвестиционен проект. Той се създава като възложителят възлага на едно трето лице да изработи тези части на инвестиционния проект, които биха дали необходимата информация, за да се провери дали обектът отговаря на изискванията по чл. 169, ал. 1-3 от ЗУТ (чл. 139, ал. 2 от ЗУТ). Изработеният проект подлежи на съгласуване и одобрение от компетентния орган, който е различен в зависимост от вида на строителството (в коя категория попада строежът). Въз основа на одобрен технически или работен инвестиционен проект, когато такъв се изисква, на възложителя се издава разрешението за строеж. Допуска се разрешение за строеж да се издаде въз основа на одобрен идеен проект при условията на чл. 142, ал. 2 от ЗУТ. Разрешението за строеж може да се издаде и едновременно с одобряването на инвестиционния проект, когато това е поискано в заявлението.
Издаденото разрешение за строеж губи сила, ако в продължение на 3 години от влизането му в сила не е започнало строителството, или когато в продължение на пет години от влизането му в сила не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите, което се установява писмено от органа, който го е издал.[4] Предвидена е възможност за презаверяване на разрешението за строеж. „Не бъде ли презаверено, губи правно действие, тоест извършваният досега законен строеж се приравнява на строеж, който се извършва в нарушение на закона”. [5]
В чл. 152, ал.1 от ЗУТ е залегнал принципът, според който разрешението за строеж се издава за целия строеж. На тази основа в последствие се извършва въвеждането в експлоатация на строежите. За обектите, включени в четвърта и пета категория, това е органът, издал разрешението за строеж, който при констатиране на съществено несъответствие между заложеното в инвестиционния план и реално построеното, може да откаже въвеждането в експлоатация на строежа. Изрично са предвидени хипотези на несъответствия, които имат съществен характер и са допустими, и кои съществени изменения са недопустими (чл.154, ал. 2 във връзка с чл. 154, ал.3 от ЗУТ). При първите (съществените) изменения подлежат на одобрение по специфичен режим, а вторите са основание за спиране на строежа (чл. 159, ал.4 от ЗУТ), констатира незаконни строежи или строежи с нарушения, за които или части от които в последствие може да бъде издадена заповед за премахване (чл. 223, ал.2, т.1 във връзка с чл. 225а, ал. 1 от ЗУТ, във връзка с чл. 225, ал. 2, т. 3 от ЗУТ).
В тази връзка чл. 178, ал. 3, т.1 и 4 от ЗУТ изрично предвижда, че не подлежи на въвеждане в експлоатация сграда или постройка, която не е изпълнена в съответствие с одобрения инвестиционен проект и която не е със завършена фасада. В допълнение, ал. 4 урежда забраната за използването на строежи или части от тях в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация. Това означава, че дори и при изцяло построена сграда в съответствие с предвижданията на инвестиционния проект, докато това не бъде констатирано от надлежните органи по съответния ред, всяко използване на обектите в сградата е в нарушение на императивната забрана на закона.
Проблемът на възложителя, изправен пред невъзможността да продължи строежа
Накратко, в това се изразява процедурата по строежа на един обект. Но понякога периодът от момента на изработването на инвестиционния проект до момента на построяването, дори на една част от сградата, може да обхване до няколко години. И след като започне строителството, при достигането на определен етап от изграждането е възможно да се установи, че е непосилно неговото продължаване поради обективни причини. Тази причини могат да са от различен характер – липса на средства, промяна в икономическата обстановка, последица от която е занижаване на търсенето на пазара и съответно завишено предлагането, което би довело до ощетяване на инвеститора поради необходимостта той да довърши целия строеж с цел да получи разрешение за ползване или съответно да бъде въведен в експлоатация обектът.
Правната уредба към настоящия момент не е достатъчно гъвкава. Не е от значение обстоятелството, че издаденото разрешение е за 5 етажа, от които до ниво 3-ти етаж сградата е построена. Не е правнорелевантно и обстоятелството, че всеки етаж е изграден до етап, при който може да се използва пълноценно, както и че не се предвижда скорошно продължаване на строителната дейност (по една или друга причина). Въпреки че всеки един етаж би могъл да се обособи, „изпълни и използва самостоятелно”, то те не могат да получат разрешение за ползване и в този смисъл не могат да бъдат въведени в експлоатация, тъй като попадат в една от хипотезите на императивна регламентация. А именно – не са изградени до нивото на фасадата и съобразно одобрения инвестиционен план
Ако трябва да обобщим, законът установява следната зависимост – издава се разрешение за строеж, когато представеният проект обхваща целия строеж. Реализацията на този инвестиционен проект до етап, който отговаря на посоченото в инвестиционния план и е със завършена фасада, би довело до въвеждането му в експлоатация. Всяка хипотеза, различна от тези, не би довела до този резултат. Включително когато става дума за обект, който, ако би бил предложен до този етап, до който е изграден, би бил одобрен. Но при всички случаи той не може да бъде въведен в експлоатация освен ако не е завършен до етапа, за който е одобрен. Тоест, ако беше предвидена сградата да е триетажна (каквато фактически вече е изградена), то тя би получила съответното одобрение, в последствие разрешение за строеж и в този ред на мисли понастоящем би получила разрешение за ползване. Но, тъй като лицето –инвеститор (възложител) е имало неблагоразумието да реши да строи пететажна сграда, която в последствие се оказва че не може построи, то той бива санкциониран, като не му се позволява да въведе в експлоатация построеното. По този начин от инвеститора се търси една по-висока степен на отговорност и от тази, предвидена за търговец (чл. 306 от ТЗ).
Обективно погледнато, съобразявайки специфичния режим, на който са подчинени тези строежи, и динамиката на икономическата обстановка, би следвало да се предвиди хипотеза, при която лицето може да изпадне в невъзможност да довърши целия строеж. И въпреки че общия режим за търговците въвежда такъв именно чрез хипотезата на непреодолимата сила, която, съчетана с по-високата степен на дължима грижа за търговците, реално поставя един праг, който е доста висок, то тя не се прилага за възложителя по договор за СМР. Непредвиждането на еквивалентна хипотеза в ЗУТ, поставя инвеститора в обективна невъзможност за изпълнение веднъж на задължението спрямо строителя и втори път по всички предварителни договори, сключени с третите лица за покупко-продажба на бъдещите имоти (самостоятелни обекти в сграда).
Така съществуващата уредба е непригодна към днешните условия. Скоростта, с която се изменя икономическата обстановка, не позволява такава висока степен на далновидност у възложителя, когото косвено задължаваме да би могъл да предвиди падането и покачването на икономическите показатели и на тази основа да прецени своята инвестиция и евентуалната невъзможност проектът да бъде завършен. Той е поставен в зависимост от процеси, които се намират извън пределите на неговата власт, а съществуващата уредба не му помага да намери изход в създалата се ситуация, тъй като му създава още едно затруднение.
Запазената без промяна при последните изменения на закона, уредбата има своите основания, но тя не отговаря на икономическите търсения и нужди на изпадналия в неспособност да завърши проекта възложител. Напротив, създава му се още една пречка да го реализира, тъй като 5 години след влизане в сила на разрешението за строеж, независимо че е започната и построена сградата до трети етаж, той ще загуби правото си да реализира този строеж (чл. 153, ал.2 от ЗУТ). Да, по смисъла на чл. 153, ал.3 от ЗУТ той има право да презавери разрешението си, с което неговият срок ще бъде удължен, но при условие, че е в ситуация, в която не може да завърши проекта поради финансови затруднения, изпаднал в забава спрямо строителя и в неизпълнение спрямо третите лица (с които е сключил предварителен договор за покупко-продажба на самостоятелни обекти в сграда), то той не би имал стимул да продължи строежа на сградата.
Отделно, това би довело до една стабилност в правото, тъй като би намалила гражданскоправния проблем от неизпълнение на договорите и в частност невъзможността да бъде обявен от съда за окончателен предварителен договор за покупко-продажба. В случая възложителят на строежа ще търпи двойна загуба. От една страна, той ще е изпълнил тази част от сделката – построил е съответното помещение, за което се е обеднил чрез влагането на средства. От друга страна, той е в облигационно отношение с една трета страна, по силата на което той е длъжен да предостави ползването или да прехвърли собствеността върху даден обект. В рамките на това правоотношение той се намира в неизпълнение, за което ще бъде санкциониран.
С чл. 152, ал. 2 от ЗУТ е въведена възможността да се поиска разрешение за отделни етапи (части), които трябва да се доведат до състояние, в което да е завършено „архитектурно-пространственото и фасадно оформление” – за жилищни сгради и за отделни етажи от сградата, а в общия случай това се отнася за строежите, при които отделните части могат да се изпълняват и използват самостоятелно, след което да се поиска разрешение за другия, като през това време първият е въведен в експлоатация и се използва.
Генералната идея, която е прокарана от законодателя, е да се даде разрешение за ползване само когато построеното отговаря на заявеното чрез инвестиционния план, т.е. инвестиционният план се явява един шаблон и само ако реално създаденото успее да съвпадне с този шаблон, то ще получи одобрение. Всичко, различно от шаблона, е грешка – както запълването му в повече (което е обяснимо), така и незапълнените полета (незастроените последни два етажа, примерно).
За изпадналия в такава ситуация инвеститор единствената възможност остава хипотезата на чл. 154, ал. 5 от ЗУТ, според която след издаване на разрешение за строеж може да се премине към поетапно строителство, като идеята тук е онова, което е построено, да се обособи като един етап, а всичко останало – като втори. В случая, за да се реализира тази възможност, то е необходимо да се постави покрив, за да може по този начин обектът да бъде приет за завършен, да се проведе съответната процедура за обособяването му като един етап, за който да се издаде право на ползване и се въвежда в експлоатация. Заедно с това започва да тече срокът на правото на строеж втория етап. В резултат от тази процедура лицето е заплатило още веднъж такса за издаване на разрешение за строеж по смисъла на чл. 107, т. 8 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), във връзка с чл. 9 от ЗМДТ се установява положение, при което лицето ще заплати втори път такса за разрешение, която е равна на половината от първоначално платената за разрешението за строеж.
Такива икономически трусове рефлектират и върху търсенето на недвижими имоти на пазара. Оттук следва, че е възможно инвеститорът да няма желаещи купувачи за самостоятелните обекти от по-горните етажи, или да са сключени договори само за 1-2 такива. Спрямо тях инвеститорът ще е в невъзможност да изпълни и ако са дали определени средства, той ще дължи тяхното връщане поради неосъществено основание (чл. 55 ЗЗД).
Каква е цялостната ситуация:
- Възложителят ще е в забава спрямо строителя (тъй като задължението му спрямо строителя е за парична престация, по отношение на която по чл. 81 ЗЗД не може да има пълно неизпълнение), поне докато строителят не реши, че вече няма полза от това изпълнение и то би се превърнало в пълно неизпълнение, за което може да иска разваляне на договора.
- Спрямо третите лица – купувачи по смисъла на чл. 189 ЗЗД на бъдещите самостоятелни обекти в сграда, също ще е в забава с оглед на периода, който е необходим, за да се построи допълнителният покрив и да се осъществи проверката и преквалифицирането на обекта на поетапно строителство (чл. 152, ал.2 от ЗУТ) и констатиране на завършеност на първия етап, издаване на разрешение за него и въвеждането му в експлоатация.
- Ще се наложи да плати още веднъж половината от таксата за разрешение за строеж за изграждане на сграда при условията на поетапно строителство.
Може да се следва и друга линия на разсъждение: вместо на чисто икономическия, да се даде превес на юридическия аспект. Според чл. 202, изр. 1 от ЗУТ е възможно да се прехвърли собствеността върху реално определени части от съсобствена сграда при условията на доброволна делба само въз основа на инвестиционен проект, който да получи одобрение от съответната общинска (районна) администрация (изр.2), т.е., за да породи желаните правни последици делбата (с придобиване на реални части), трябва да бъдат изготвени и одобрени инвестиционни проекти. Единственото изключение, което законът посочва като намиращо се в състояние да опорочи придобиването на правото на собственост, е нарушаване на общото правило за продажба на имот-съсобственост, а именно изискването на чл. 33 от ЗС. Реално законът утвърждава едно общо положение – обекти в сграда могат да бъдат придобити, независимо дали имат самостоятелно съществуване, или не, стига такова да може да бъде обособено, като за целта се изисква одобрен инвестиционен проект за обособяването на двата обекта. Чрез него се доказва, че съответната част може да бъде обособена в реална, т.е. тя е самостоятелен обект по силата на Наредба №7 и отговаря на минимално необходимите изисквания за тази цел. С този инвестиционен проект следва да се докаже правното положение не само на съответната (отделяща се част), но и на оставащата част, а именно, че тя също отговаря на минимално необходимите изисквания.
Разбира се, има разлика между вече изградена сграда, в която да съществува (за правния мир) този самостоятелен обект, по повод на който се провежда делбата, и тепърва изграждания обект, който за правото все още не съществува. Акцентът е върху наличието на одобрен инвестиционен план. По аргумент от чл. 163, ал. 1 от ЗУТ – строителят „изпълнява строежа в съответствие с издадените строителни книжа”, т.е. този инвестиционен проект (заедно с останалата съпътстваща документация) се следва при строителството на обекта. Последващата административноправна дейност, проверките, които се осъществяват за съответствие на построеното и проектираното, всъщност са въз основа на инвестиционния проект. При неговото създаване са съобразени изискванията спрямо целия обект, както и отделни негови части, защо да не се предвиди възможност, според която да се провери единствено дали осъществяването на този проект до етапа, до който е завършен отговаря на някои специфики, свързани със сигурността и пр. на обекта? В случая не е необходимо отново да се проверява съобразно ПУП дали има отстояние, дали височината е в съответствие с изискванията на закона спрямо заобикалящите сгради, тъй като тези параметри не са променени. Промяна настъпва, но тя не е в насока, която увеличава за обхвата на сградата в пространствен аспект, поради което дори и да се прави нов инвестиционен план, който реално да е копие на една част от сградата по първия, то проверката по неговата законосъобразност би била много по-олекотена форма, съответно по-кратък период за одобрение и по-ниска такса.
Законодателят би следвало да предвиди и хипотеза, при която да може в последствие да се направи преглед на инвестиционния проект (в едно със съпътстващата строежа документация по повод на вече изграденото), за да се прецени съответствието на вече построеното с установените правила и норми и на тази база да се създаде един нов инвестиционен проект, който да обхваща сградата така, както е построена. Разбира се, допускам възможност да съществува необходимост от построяването на още нещо (например покрив, ако такъв не е сложен, и пр.) с цел стабилност и завършеност на сградата.
За да отговори на съвременните условия, законодателството трябва да бъде променено в частта, която не дава възможност за така построения обект, да бъде дадено разрешение за ползване съответно да бъде въведено в експлоатация. Проблемът, който се появява е в чисто административния характер на процедурата. В този смисъл съответният орган (общинска/районна администрация) не е в състояние да предприеме действия, които изрично не са предвидени в законодателството. Т.е., ако при договора за изработка по ЗЗД възложителят може във всеки един момент да заяви, че одобрява крайния резултат, макар и според изпълнителя да има още какво да се направи, ако те постигнат споразумение, то обектът може да бъде завършен във всеки един момент. Но поради характера на договора за строително-монтажни работи законодателят е преценил, че това не е сфера от обществения живот, която трябва да се регулира от отделни частноправни субекти, които най-често нямат специфични познания в областта на строителната дейност. По тази причина не може да се постави в зависимост от тяхната преценка кога един обект е в състояние да бъде годен за използване.
Поставяйки одобрението в рамките на правомощията на определени органи, обаче, законодателят е допуснал създаването на една негъвкава процедура. „Огромният брой актове и действия, документи, заверки, съгласувания, одобрения безкрайно бюрократизират всеки процес, в който възложителят търси разрешението или съдействието на администрацията и малко помагат на ефективността на териториалноустройственото регулиране” .[6] В резултат от тази процедура към настоящия момент съответното звено не може да издаде нито инвестиционен проект, който да промени първия, защото изпълнението по последния вече е започнало на базата на издадени разрешение за строеж, което, от своя страна, не може да бъде отменено (чл. 156, ал.5 от ЗУТ), нито може да издаде разрешение за ползване, защото като е започнато строителството,то не е довършено съобразно инвестиционния проект, по който е издадено разрешението за строеж.
Процедурата по одобряването на строежите и тяхното въвеждане в експлоатация е от особена степен на важност за породените взаимоотношения между всички участници в строителството, от една страна, и между страните по всички сключени предварителни договори по отношение на покупко-продажбата на самостоятелните обекти в бъдещата сграда. Нейното непострояване, разбирано като невъведена в експлоатация, би довело до забава в рамките на първите, т.е. между възложителя със строителя. Тъй като възложителят дължи определена парична престация, срещу която строителят трябва да построи обекта, съгласно чл. 81, ал. 2 от ЗЗД при паричните задължения не можем да говорим за неизпълнение, а само за забава. Поне докато кредиторът ( в случая строителят) прецени, че вече няма полза от това изпълнение. И от друга страна, неизпълнение (пълно) в рамките на правоотношенията с третите лица – купувачи по предварителен договор за покупко-продажба. В настоящия случай под неизпълнение не трябва да се разбира невъзможността да се изпълни дължимата по предварителния договор престация, тъй като окончателният договор е този, който регулира отношенията между двете страни, но такъв не винаги може бъде обявен. Тази невъзможност се дължи на обстоятелството, че при проверка на собствеността на обекта, съдът ще установи липса на обект, поради което сме изправени пред хипотезата на невъзникнала за правото вещ, чието възникване е поставено под едно отлагателно условие.
„Условие за прехвърляне е сградата да е изградена поне до етап на груб строеж, което се удостоверява пред нотариус със съответните документи. Българското законодателство допуска и възможността за прехвърляне с нотариален акт и при по-ранен етап на строителство (т.е. преди достигане на груб строеж). При тази опция обаче не се прехвърля право на собственост върху недвижим имот, а т.нар. право на строеж – ограничено вещно право, по силата на което собственикът му по закон ще придобие собствеността върху недвижимия имот, след като той бъде изграден. В този случай следва да бъдат уредени договорно отношенията между строителя и купувача по отношение на завършване на строителството (в случай че има сключен предварителен договор за продажба на зелено, съответни клаузи от него ще останат в сила по отношение на строителството).”[7] В този смисъл Решение № 1159 от 30.12.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3834/2007 г., III г. о., ГК.
В случая възложителят би бил в изпълнение на договора, ако разбираме изпълнението в един доста широк смисъл, макар и ако сме се уговорили за прехвърляне на собственост, а той прехвърли правото на строеж, по-скоро става дума за даване вместо изпълнение или за новиране на обективната страна на правоотношението – зависи как е оформено в договорите. Но и в двете хипотези купувачът по един такъв договор няма да получи онова, което е целял – правото на собственост върху готов обект, и второ, той ще бъде поставен в положението да чака все пак да се построи сградата, за да придобие собствеността. А това, от своя страна, също не е в негова власт, тъй като той няма как да промени моментът, в който ще може сградата да бъде напълно построена. В случая му се прехвърля едно право (на строеж), чието упражняване е започнало, но не е напълно реализирано (самостоятелният обект от сграда съществува вече), поради което придобиването на собствеността за него е поставено под отлагателно условие, а именно – построяването и въвеждането в експлоатация на целия строеж. Това е условие, чието сбъдване не зависи от действията на купувача. По този начин той бива ощетен, особено в хипотеза, в която в следващите 5 сградата не бъде завършена, с което се погасява правото на строеж, построеното се обявява за незаконно и зависи единствено от съответното компетентно звено тя да бъде премахната. В крайна сметка, трето лице може да плати при условията на покупко-продажба на недвижим имот, т.е. с цел да получи собствеността върху имота, в хода на строежа да се окаже, че ще придобие правото на строеж, а в последствие със завършването на сградата и правото на собственост върху конкретния обект, но в крайна сметка да се окаже, че е платил за едно правно очакване, което не се е сбъднало и вече се е погасило, поради неосъществяване на необходимия фактически състав.
Съществува практика, която следва различна линия на тълкуване. Идеята, че един предварителен договор не може да бъде обявен за окончателен понеже самото право все още не е възникнало не е пречка този договор да породи своето облигационно действие. Ще бъде пречка за реализирането на вещнопрехвърлителния ефект по отношение на правото на собственост, както и на възможността да се предостави владение на вещта. Но ако в предварителния договор в достатъчна степен са индивидуализирани задълженията и на двете страни, то няма проблем той да бъде обявен за окончателен. По данните от инвестиционния проект може да се приеме, че самостоятелният обект в сграда е в достатъчна степен индивидуализиран, поради което може да бъде обявен за окончателен. Тук се появява другият проблем: какво от това, че съдът го обяви за окончателен, след като той няма да породи желаните правни последици!?
Ако купувачът желае да запази правоотношение, то той може да иска реално изпълнение (което се сблъсква с проблема с издаването на разрешение за ползване) или обезщетение вместо изпълнение при запазване на правоотношението – чл. 79 ЗЗД. Другият вариант, с който разполага приобретателят, е разваляне на договора. Тъй като обаче с окончателния договор се цели прехвърляне на собственост (независимо от неизпълнението и реално ненастъпилия ефект), то той може да се развали само по съдебен ред и с обратно действие, за което ще се дължи връщане на даденото (чл. 87 във вр. с чл. 88 ЗЗД). Не е изключен вариантът и за частично изпълнение. Неговата реализация е в малко по-особена хипотеза, но въпреки това такава е възможна. До частична невъзможност може да се стигне, в случай че купувачът реши да запази правоотношението и предяви иск за реално изпълнение или в производството пред съда за разваляне на договора, продавачът да предложи изпълнение. За целта продавачът (възложителят) трябва да се снабди с разрешение за поетапен строеж (т.е. да иска промяна по реда на чл. 154, ал. 2, т.6, пр. последно от ЗУТ) и да успее в дадения му от съда срок да въведе в експлоатация една част от сградата. В тази част трябва да се намира и самостоятелният обект в сграда, по отношение на който е сключен договорът, но ако в договора общите части не са определени процентово, а са конкретизирани в определени мерни единици (кв.м.), то би следвало при построяването само на една част от сградата и тези общи части ще бъдат по-малки по размер. Съответно лицето може да предяви претенции, а именно неизпълнение на онази част от договора, засягаща разликата в обхвата на общите части от етажната собственост.
С оглед на това считам, че е редно да бъде въведен и един трети режим на въвеждане в експлоатация на обекти, освен съществуващия за целия обект и за изграждането на определен етап при избор на режима на изграждане при условията на поетапно строителство, а именно такъв, който да е съобразен с социално-икономическата обстановка.
Законодателят дава възможност за промяна, т.е. преминаване в процеса на строителство към поетапно строителство, което вече беше споменато. Това води до определено забавяне на проекта, което най-често ще бъде съчетано с презаверяване на разрешението за строеж, което също е равно на 50% от установената такса по общия ред. След което възложителят ще инвестира в допълнително необходимите елементи с оглед обособяването на конкретния етап. Размерът на таксата е поставен в зависимост от обхвата на сградата – кв.м. РЗП (разгърната застроена площ), което реално оскъпява проекта, ако става дума за по-голяма сграда. Оскъпяването се дължи на обстоятелството, че съобразно т. 18 от §5 на Допълнителните разпоредби на ЗУТ „Разгъната застроена площ“ е сборът от застроените площи на всички надземни етажи на основното и допълващото застрояване. В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите”. Т.е., включват се всички плочи и, въпреки че преминавайки към етапно строителство по смисъла на чл. 152, ал.2 намеренията на възложителя са да не продължи този строеж, то ще се наложи той да заплати такса за разрешение за строеж на тези етапи, тъй като преминаването към поетапно строителство се изчислява на базата на първоначалното разрешение, което вече е дадено за строеж, което пък само по себе е за цялата сграда.
Би следвало да бъде приет текст, който да позволява последваща промяна на инвестиционния проект, на базата на който е издадено разрешение, като промяната да се състои в неизграждането в цялост на първоначалния проект в следствие на последващо настъпили обстоятелства. Това неизграждане в цялост може да е само такова, което не добавя нови елементи в първоначалния план освен тези, които са необходими с оглед завършването на сградата (например покрив след трети, а не след пети етаж), и не премахва такива, които биха били от съществено значение за спазването на нормите и правилата при изграждането на обекти, т.е. не засягат сигурността на сградата. На базата на този проект, т.е. заедно с него, да бъде издадено разрешение за строеж, макар и при вече реализиран такъв строеж, т.е. да може да завърши сградата до най-ниския възможен етаж, който може да бъде обособен като самостоятелен етап в рамките на едно поетапно строителство, но без да се ангажира и да придобива право на строеж (за което да плаща такса) за останалите етапи.
Щом от техническа и правна гледна точка този обект може да съществува като самостоятелен етап и да бъде използван и изграждан самостоятелно, защо да не може да съществува не като етап, а като самостоятелна сграда? Законът предвижда възможност първите три етажа да бъдат един етап, но, преминавайки към този начин на строеж, инвеститорът получава право на строеж и за останалите етапи (примерно един етап за още два етажа), за което си плаща съобразно кв.м.РЗП, и което право по всяка вероятност ще бъде погасено с оглед на финансовата нестабилност пред която е изправен възложителя.
С оглед на това и преди всичко на основната мотивация за промяната в териториалноустройственото законодателство, свързана с повишаване на ефективността на тази уредба, е необходимо тя да бъде променяна съобразно задаващата се вълна от проблеми, а не съобразно отшумяла такава. Тази ефективност трябва да се изразява в служба на обществените нужди, да спомага съществуването и реализирането на определен кръг правоотношения при по-добри условия. Понастоящем, действащият ЗУТ не успява да отговори на всички очаквания и нужди, тъй като до голяма степен неговата регламентация ограничава възможността за гъвкаво и бързо реагиране при възникнала необходимост.
Автор: Eмел Реджебова Бекирова, IV курс, СУ „Св. Климент Охридски“
[1] Милков, П. Изчрпателно ли е изброяването на участниците в строителството в чл. 160, ал. 1 ЗУТ. в. „Собственост и право”, 2012, № 5, с. 59.
[2] Ковачев, С. Режими за разрешаване на строителство и за извършване на строителни дейности след последните промени в ЗУТ. – „Собственост и право” , 2016, кн. 1, 74-86.
[3] Шалдупова, Б. Правни проблеми на ЗУТ, част Втора Администриране на инвестиционния процес, Сиела Норма АД, 2013
[4] Пак там.
[5] Петров, Вл. Устройство на територията, 2004, Сиби, стр. 247-248
[6] Петров, Вл. Устройство на територията, 2004, Сиби, 244
[7] Адвокати от „Ризова и партньори”, част от DLA Piper, „Важното при покупка на имот на зелено”, http://www.capital.bg/biznes/moiat_kapital/2009/11/13/815643_vajnoto_pri_pokupka_na_imot_na_zeleno/
Литература:
- Милков, П. Изчрпателно ли е изброяването на участниците в строителството в чл. 160, ал. 1 ЗУТ. в. „Собственост и право”, 2012, № 5, с. 59.
- Ковачев, С. Режими за разрешаване на строителство и за извършване на строителни дейности след последните промени в ЗУТ. – „Собственост и право” , 2016, кн. 1, 74-86.
- Шалдупова, Б. Правни проблеми на ЗУТ, част Втора Администриране на инвестиционния процес, Сиела Норма АД, 2013
- Петров, Вл. Устройство на територията, 2004, Сиби
- Ставру,Ст. Нотариален акт под условие, професионален правен сайт на Стоян Ставру (ISBN 1314-7854). http://challengingthelaw.com/veshtno-pravo/notarialen-akt-pod-uslovie/
- Адвокати от „Ризова и партньори”, част от DLA Piper, „Важното при покупка на имот на зелено”, http://www.capital.bg/biznes/moiat_kapital/2009/11/13/815643_vajnoto_pri_pokupka_na_imot_na_zeleno/
Подобни статии
За учредяването на правото на строеж за определен срок по смисъла на чл. 65 от ЗС
По някои въпроси, касаещи ДДС режима на доставките с предмет право на строеж в светлината на практиката на СЕС
За проблематиката на иска по чл. 74 ТЗ
БАНКОВАТА ГАРАНЦИЯ И ПРИЛОЖИМОСТТА Й В ПРАКТИКАТА
Перспективи за възприемане на индивидуалната конституционна жалба в българската правна система. Други способи за защита на конституционните права на отделния гражданин в Република България.
