С РАЗПОРЕЖДАНЕ от 9.05.2019 г. на Председателя на Върховния касационен съд е образувано Тълкувателно дело №. 1 от 2019 г. на Гражданската и Търговската колегии, в което предстои да се даде отговор на въпрос, който противоречиво е решаван в съдебната практика, а именно:
Договорът за прехвърляне или учредяване на вещни права върху чужд недвижим имот разваля ли се право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстраняване срещу приобретателя на имота или е необходимо предявяването на иск по чл. 189, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 87, ал. 3 ЗЗД.[1]
1.Александър Кожухаров, позовавайки се на правната уредба в чл. 189 и следващите от Закона за задълженията и договорите разграничава две хипотези на разваляне на договора за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти – преди съдебното отстранение и след съдебното отстранение от истинския собственик на вещта.[2] Освен обстоятелството, дали договорът се разваля преди или след съдебното отстраняване на купувача, от значение е и видът на правния недостатък – дали продадената вещ принадлежи изцяло или отчасти на трето лице и дали вещта е обременена с права на трето лице.
При първата хипотеза (вещта принадлежи изцяло на на трето лице и не е извършено съдебното му отстранение), фактическият състав включва следните елементи:
– Сключен е действителен договор;
– Договорът за продажба е двустранен;
– Продавачът не е собственик и затова не изпълнява своето задължение да прехвърли вещното право, предмет на договора;
– Купувачът не е знаел в момента на сключване на договора, че продавачът не е собственик;
– Купувачът започва да живее с напрежението, че всеки момент истинският собственик може да иска от него вещта или да заведе дело;
– Купувачът обаче не иска да води процес, защото е убеден, че не е станал собственик на недвижимия имот.
Законът предоставя в полза на купувача иска по чл. 189, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Развалянето на договори, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред. Ако ответникът предложи изпълнение в течение на процеса, съдът може да даде според обстоятелствата срок за това. Ако и след изтичането на този срок ответникът не изпълни задължението си да прехвърли правото на собственост, договорът се разваля ПО СИЛАТА НА СЪДЕБНОТО РЕШЕНИЕ. Същата последица – разваляне на договора настъпва и ако се докаже, че продавачът не е собственик на вещта и не може да изпълни задължението си.
След влизане на съдебното решение в сила настъпват следните правни последици:
– Продавачът е длъжен да върне цялата платена цена;
– Продавачът е длъжен да възстанови направените във връзка със сключването на договора разноски;
– Продавачът е длъжен да плати необходимите и полезни разноски за вещта, извършени от купувача след сключване на договора;
– Продавачът отговаря за другите вреди по силата на чл. 82 ЗЗД.
2. При втората хипотеза (вещта частично принадлежи на трето лице или е обременена с права на трето лице, които могат да се противопоставят на купувача и третото лице още не е упражнило съдебно своите права), отново продажбата може да се развали по съдебен ред. Различието с първата хипотеза е обаче обстоятелството, че купувачът трябва да докаже и да убеди съда, че според обстоятелствата той не би сключил договора, ако знаеше това. В противен случай договорът не се разваля, а купувачът може да иска само намаляване на цената и обезщетение на вредите – чл. 190, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД.
От цитираните правни норми може да се направи изводът, че първо, купувачът може да иска разваляне на договора за продажба на недвижим имот поради неизпълнение на продавача на договорното задължение да му прехвърли вещното право, предмет на договора и да му прехвърли имот, който не е обременен с права на трето лице. И когато имотът изцяло е собственост на трето лице, и когато само част от него е собственост на трето лице или има други тежести на трети лица, РАЗВАЛЯНЕТО НА ДОГОВОРА ЗА ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ става по СЪДЕБЕН РЕД по иск, предявен от купувача срещу продавача. Смятам, че това е безспорно и е прието да се нарича „евентуална евикция”.[3] Тя се разрешава от закона и е изрично уредена в чл. 189 и чл. 190 ЗЗД.
3. Проблемът със съдбата на договора за продажба на недвижим имот възниква при третата хипотеза – хипотезата на вече реализираната евикция. Причината за разнопосочното тълкуване на закона е, че чл. 191 ЗЗД не споменава нищо, какво става с договора за продажба. В чл. 191, ал. 1 ЗЗД законът урежда само ПОСЛЕДИЦИТЕ на реализираната евикция – ако купувачът бъде съдебно отстранен, той може да иска от продавача, освен всичко, което е предвидено в чл. 189 и чл. 190 ЗЗД, и което беше подробно описано в горната точка 2, още и стойността на плодовете, които е осъден да върне на третото лице и разноските по делото за съдебно отстраняване. Същото се отнася и за другите разпоредби на закона, които са свързани с реализираната евикция и на които няма да се спирам, защото излизат извън линията на изложението.
4. Изрично не е уреден обаче въпросът, който е поставен в ТД №1 от 2019 г. и затова се налага да се извърши комплексно тълкуване, при което да се използват резултатите от буквалното, телеологично и систематично тълкуване на разпоредбите на закона.[4]
Когато купувачът е съдебно отстранен от имота с влязло в сила съдебно решение по ревандикационен иск, предявен от трето лице срещу него, пред купувача стои задачата какво да прави с договора за продажба на същия имот.
Договорът за продажба на имота е действителен и не е прекратен. Договорът за продажба не е нищожен и това е безспорно положение в теорията и съдебната практика.[5] Тук бих добавила към аргументите на Кожухаров още два аргумента:
Според чл. 26, ал. 2 ЗЗД предметът на договора не е невъзможен – той съществува и няма пречка продавачът, за да изпълни своето облигационно задължение, произтичащо от договора, да закупи вещта и да стане неин собственик. Неправилно е да се смята, че щом вещта не принадлежи, не е в собственост на продавача, става въпрос за невъзможен предмет и за нищожност на договора. Предметът е невъзможен и е основание за нищожност на договора, не когато със съдебно решение е установено, че е собственост на друго лице, а когато не съществува или когато е extra commercium и не може изобщо да бъде предмет на договор за продажба – напр. защото е обявен за изключителна държавна собственост.[6]
Освен това нищожността на един договор се преценява към момента на неговото сключване, т.е. договорът за продажба би бил нищожен поради невъзможен предмет, защото обектът на престацията на продавача не съществува – напр. индивидуално определената вещ е погинала преди сключване на договора или дължимото поведение е било обективно невъзможно, неизпълнимо. Договорът е нищожен и за страните не възникват никакви права и задължения.[7] От тук следва изводът, че продажбата на чужда вещ е действителна, дори когато с влязло в сила решение бъде обявено, че вещта или част от нея принадлежи на трето лице, т.е. дори когато ревандикационният иск на третото лице срещу купувача бъде уважен и купувачът бъде съдебно отстранен.
Съдебното решение не води до обективна невъзможност за изпълнение, нито до прекратяване на договора за продажба по право на основание чл. 89 ЗЗД. И това е така, защото продавачът може да купи същия имот от третото лице, което е признато със съдебно решение за истинския собственик на имота и по този начин купувачът след евикцията може да стане собственик на имота по силата на действителния договор за продажба. Затова не споделям застъпеното становище в определение №. 765 по ч.гр.д. №631/2012, IV г.о., по което касационното обжалване е допуснато по въпроса допустим ли е иск за разваляне на договор за продажба на недвижим имот в случай, че купувачът е съдебно отстранен. В отговор на поставения въпрос е прието според мен неправилно, че, когато купувачът е съдебно отстранен от имота, договорът, въз основа на който го е придобил, се счита развален по право, поради което и искът за развалянето на договора е недопустим, тъй като с факта на съдебно отстранение е настъпил и фактът на развалянето му. Развалянето по право е допустимо по нашето право само в хипотезата на чл. 89 ЗЗД – при двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение.Освен това чл. 89 ЗЗД визира прекратяване на договора поради пълна и трайна НЕВИНОВНА невъзможност за изпълнение[8], докато при продажба на чужда вещ и добросъвестен купувач става дума за виновно поведение на продавача. Евикцията – евентуална или реализирана не прави продавача невиновен длъжник, за да се приложи правилото на чл. 89 ЗЗД. Посочената разпоредба не е идентична с разглежданата хипотеза на реализирана евикция. По силата на съдебното решение предметът на договора за продажба не е станал невъзможен. Предметът – в случая имотът, съществува, той може да бъде продаван и купуван, а не е изваден от гражданския оборот и няма пречка продавачът да го купи от третото лице или да го освободи от вещни тежести. Ако само част от имота принадлежи на третото лице, продавачът може да изкупи неговата част и по този начин да изпълни задължението си към купувача.
Може да се приведе и друг аргумент- договорът за продажба на вещ има облигаторно действие – продавачът има задължение да прехвърли правото на собственост върху определена вещ. Ако той не притежава правото, не може да си изпълни задължението. Неизпълнението на двустранен договор, какъвто е договорът за продажба, не погасява договора и задълженията. Кредиторът може да иска изпълнение или да развали договора. След съдебното отстранение на купувача остава възможността да преустанови действието на договора, за да може да си върне платената цена и другите разноски, направени във връзка със сключения договор. Той има интерес да се снабди с иск за връщане на цената на отпаднало основание и затова купувачът трябва да развали договора на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД. След като липсва разпоредба за разваляне на договора в специалната част, той има възможност да използва правното средство, уредено в общата част – иска по чл. 87, ал. 3 ЗЗД – иска за разваляне на двустранен договор поради неизпълнение. Законът изисква изрично договори с предмет вещни права върху недвижими имоти, да се развалят само по съдебен ред.
Склонна съм да приема становището, изразено в решение №424 по гр.д. № 1872/2010 г., IV г.о., че, за да се упражни надлежно правото на разваляне на договора по реда на чл. 189, ал. 1, изр. 1 във вр. с чл. 87, ал. 3 ЗЗД от добросъвестния приобретател на недвижим имот (приобретателят е добросъвестен, ако в момента на продажбата не е знаел, че имотът е чужд), не е нужно да бъде установено със съдебно решение, по положителен и безспорен начин притежаваното от трето лице право върху имота и законът не прави разлика между реализирана и предстояща евикция, защото и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение, за частично или лошо в правно отношение изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост на налични права на трето лице, противопоставими на купувача, вече реализирани или които предстои да бъдат реализирани в бъдеще. Затова купувачът може да развали продажбата по чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Същото е прието и в р. 261 по гр.д. 390/2012 г., II г.о.
Следователно споделям практиката, според която и при евентуална, и при реализирана евикция купувачът може да предяви иск за разваляне на договора за продажба по съдебен ред на основание чл. 189, ал. 1 във връзка с чл. 87, ал. 3 ЗЗД, а договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот нито когато вещното право принадлежи изцяло на трето лице, нито когато част от вещта принадлежи на трето лице или вещта е обременена с права на трето лице, които са противопоставими на купувача, не се прекратява по право след влизане в сила на съдебното решение за съдебно отстраняване на купувача от имота.
[1]Разпореждането заедно с определение Nr. 277 от 31.07.2018 г. по гр.д. 1297/2018 г. на Четвърто гражданско отделение на ВКС е публикувано на вътрешния и външния сайт на ВКС – секция „Тълкувателни дела”.
[2]Кожухаров, Ал. Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения, Трето издание, Наука и изкуство, 1965 г., с. 61 и сл.
[3]Термините „евентуална” и „реализирана евикция”, заедно с техните латински аналогии са посочени и от Кристиан Таков при въведеното от него наименование на отделните членове на закона – вж. Закон за задълженията и договорите, издание на Сиби.
[4]Вж. за методите на тълкуване Таджер, В. Гражданско право. Обща част. Дял първи, Наука и изкуство, 1971 г., с. 127 и сл.
[5]За аргументите, че продажбата на чужда вещ не е недействителна, вж. Кожухаров. Цит. съч., с. 42 и с. 43.
[6]Вж. Димитров, М. Основания за нищожност на договора по чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Сиби, 2013, с. 49. Нищожността на договора поради невъзможен предмет е уредена в чл. 26, ал. 2 ЗЗД, а според автора „законодателят е санкционирал тези сделки с нищожността, поради липсата на техен съществен елемент (предмет или основание). Не може обаче според мен да се отрече наличието на предмет при продажба на чужда недвижима вещ. Собствеността на вещта на друго лице не я прави невъзможен предмет. „Невъзможен предмет” е обективна категория, а не се обуславя от вещното право.
[7]Вж. Голева, П., Т. Калчева, Ст. Кюркчиев, Кр. Машев, Г. Хорозов. Неизпълнение на договора. „Труд и право”, 2015 г., с. 123.
[8]Така Калайджиев, А. Облигационно право. Обща част. Седмо издание, Сиби, 2016, с. 351.
Автор: Проф. д-р Поля Голева
Подобни статии
Особености на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане
ПРОБЛЕМЪТ ЗА ПОСТАНОВЛЕНИЕТО ЗА ВЪЗЛАГАНЕ НА ИМОТ ОТ СЪДЕБНИЯ ИЗПЪЛНИТЕЛ НА ПРИВИДЕН КРЕДИТОР
Противоречие между решения на Върховния касационен съд относно изискванията към начина на мотивиране на заповедта за уволнение при прекратяване на трудовия договор от работодателя поради липса на качества на работника или служителя
Отмяната на влезли в сила съдебни решения като способ за придобиване на вещни права върху недвижими имоти и действие на отмяната спрямо правата на страните и на трети лица
Унищожаемостта на завещателно разпореждане като предпоставка за наследяване по закон на вещно право върху недвижим имот
