Преглед на становищата относно крайния момент, в който съделител може да упражни правото си по чл. 505, ал.2 ГПК

Законодателят е уредил преимуществено право на изкупуване за съделителите, чиито имот е изнесен на публична продан поради неговата неподеляемост, в производството по съдебна делба – чл. 354, ал.1 във връзка с чл. 505, ал.2 ГПК. Наблюденията ни при провеждането на публичните продажби на подобни имоти показаха, че е налице противоречие в становищата, както на органите по принудително изпълнение, така и на доктрината и съдебната практика, относно това до кой момент това преимуществено право може да бъде упражнено, т.е. до кога е крайния момент, в който съделителите могат да заявят по реда на чл. 505, ал.2 ГПК, че желаят да изкупят имота на най-високата предложена от наддавачите цена. В правната доктрина и съдебната практика са известни четири становища по поставения въпрос. Според едното от тях, крайният момент, в който съделителите могат да заявят преимущественото си право да изкупят изнесения на публична продажба делбен имот, е изготвянето на протокола по чл. 492, ал.1 ГПК, когато съдебният изпълнител отвори всички писмени наддавателни предложения и стане ясна най-високата предложена оферта[1]. При изразяването на това становище не е коментиран въпроса дали при заявка от страна на съделителя да упражни правото си по чл. 505, ал.2 ГПК, може да се премине към устно наддаване. Според второто становище, крайният момент, в който съделителите могат да заявят преимущественото си право да изкупят изнесения на публична продажба делбен имот, е отново изготвянето на протокола по чл. 492, ал.1 ГПК, когато съдебният изпълнител отвори всички писмени наддавателни предложения и стане ясна най-високата предложена оферта, но се изразява и мнение, че няма пречка да се продължи и с устно наддаване, при което съделителите участват наравно с наддавачите трети лица[2]. Третото становище приема, че правото по чл. 505, ал.2 ГПК може да бъде упражнено и в устното наддаване[3]. Според последното становище, съделителите имат право да заявят преимущественото си право на изкупуване не само след обявяването на най-високата предложена оферта от тайното наддаване, но и в хипотезата при отказ на обявения купувач да внесе остатъка от продажната цена, т.е. съделителят има преимуществено право на изкупуване и спрямо всяко последващо лице, обявено за купувач, стига да е готов да внесе предложената от последния цена за имота[4]. Ние възприемаме за правилно третото становище.

За да бъде даден отговор на поставения в настоящата работа въпрос, следва да се изясни каква цел се преследва с изнасянето на неподеляем имот, предмет на съдебна делба на публична продажба, както и чии интерес следва да бъде защитен.

При изнасянето на неподеляем имот, предмет на съдебна делба на публична продан, се цели да бъде ликвидирана съсобствеността между съделителите, съответно техните дялове в имота да бъдат осребрени и уравнени с техния паричен еквивалент[5]. Освен това, всеки съделител може да заяви по реда на чл. 505, ал.2 ГПК, че желае да придобие имота на най-високото предложено наддавателно предложение при тайното наддаване. Тук трябва да се отчита един много съществен факт, а именно, че въпреки препращането, което чл. 354 прави към чл. 505, ал.2 ГПК, режимът не може да бъде напълно еднакъв с изпълнението спрямо имущество в режим на съпружеска имуществена общност за задължение на единия съпруг. Това следва от различната цел, която се преследва, съответно различния интерес, който се защитава при изнасянето на публична продажба на неподеляем имот, предмет на съдебна делба, съответно недвижим имот в режим на съпружеска имуществена общност. В последната хипотеза целта на изпълнението е удовлетворяване на кредиторите на единия съпруг в индивидуалното принудително изпълнение, съответно осигуряване на възможност за запазване на имота предмет на изпълнение в семейството[6]. Именно затова е предвидено преимуществено право за съпруга да изкупи имота по реда на чл. 505, ал. 2 ГПК, както и да осуети продажбата, стига до деня, предхождащ деня на проданта, да внесе по сметка на съдебния изпълнител равностойността на дела на съпруга длъжник от общата вещ според определената цена за продажба на имота – чл. 505, ал.1 ГПК. Не така стоят нещата при изнасянето на публична продажба на недвижим имот, предмет на съдебна делба, тъй като там целта е удовлетворяване на съделителите, а не на техни кредитори, които в принудителното изпълнение имат по-особено качество – едновременно и на взискател и на длъжник, но само за целите на изпълнението върху имота предмет на съдебна делба[7]. Идеята е удовлетворяване на съделителите чрез осребряване на притежаваните от тях дялове в имота, предмет на съдебната делба, чрез извършване на публичната му продан в цялост. Разбира се трябва да се отчита и волята на законодателя, че съделителите имат и преимуществено право да изкупят имота пред третите лица, тъй като те са съсобственици, т.е притежават определени идеални части от имота и е логично, поне един от тях, да иска да запази собствеността си, съответно да получи възможност да придобие и останалите притежавани от другите съделители идеални части, за да стане едноличен собственик на имота. Това право е изведено от идеята залегнала в чл.33 ЗС, че при разпореждане със своя дял, съсобственикът първо трябва да предложи имота на другите съсобственици. Именно това е причината съделителите също да имат преимуществено право за изкупуване, с оферта равна на тази на третото лице, както е положението в хипотезата на чл. 33 ЗС, където трето лице има право да закупи дела само ако другите съсобственици са отказали да ги придобият при същите условия, които са предложени и на третото лице.

Интересът имота в режим на СИО да бъде съхранен в семейството е по-добре защитен и приоретизиран пред това същият да бъде придобит в собственост от един от съделителите. Затова и на последните не е осигурена възможност да използват хипотезата на чл. 505, ал.1 ГПК.

Поради неподеляемостта на имота и невъзможността за удовлетворяване, за съделителите остава възможността той да бъде изнесен на публична продан, за да може да бъде осребрен изцяло и те да получат удовлетворение, тъй като едва ли потенциален купувач би се заинтересувал от идеални части от имота. Оттук би следвало най-важното за съделителите да е каква цена ще достигне имота при проведената публична продан. Т.е. водещо да е достигането на най-високата възможна цена, за да може по този начин срещу дяловете си, съделителите да получат максимално високи суми. Поради тази причина считаме за правилно становището, което преобладава в доктрината и съдебната практика, че съделителите могат да упражнят преимуществоното си право по чл. 505, ал.2 ГПК до момента на изготвянето на протокола по чл. 492, ал.1 ГПК, когато съдебният изпълнител отвори всички писмени наддавателни предложения и стане ясна най-високата предложена оферта, но само ако няма устно наддаване. При заявяване от страна на някой от наддавачите, че е готов да предложи по–висока цена от заявената от съделителя, с един задатък, съответно се премине към устно наддаване, правото по чл. 505, ал. 2 ГПК следва да може да бъде упражнено и в него, т.е. към момента, в който стане ясна най-високата оферта, тъй като това би повишило цената на имота и би удовлетворило в максимална степен всички съделители[8]. Този извод следва и от факта, че законодателят извежда преимуществено правото на съделители да придобият собствеността върху имота пред третите лица, като това право следва да може да бъде упражнено и в устното наддаване, тъй като то е едно своеобразно продължение на публичната продан, а не нов етап от нова продажба.

Аргумент в полза на становището, че упражняването на преимущественото право на съделител да изкупи делбения имот на най-високата предложена в тайното наддаване цена следва да може да бъде упражнено и в устното наддаване е и обстоятелството, че при действието на стария ГПК не беше предвидено устно наддаване. Въпреки, че с приемането на новия ГПК през 2007 г. разпоредбата на чл. 505, ал. 2 ГПК (чл.389г ГПК (стар)) не беше променена, съобразявайки въвеждането на възможността за продължаване на наддаването чрез устни наддавателни предложения, с оглед интереса на съделителите да получат максимално висока цена за притежаваните от тях дялове, следва да се допусне възможността за продължаване на търга чрез устно наддаване, независимо от заявеното от съделителите право по чл. 505, ал. 2 ГПК. Липсата на указания в новия ГПК, че устно наддаване е допустимо въпреки упражненото от съделител право по чл. 505, ал.2 ГПК считаме, че е плод на пропуск на законодателя, а не целенасочено решение[9]. Освен това, ако бъде възприето становището, че правото по чл. 505, ал.2 ГПК се преклудира и не може да се провежда устно наддаване, се създават предпоставки финансово най-можещият съделител да изкупи имота на занижена цена, с оглед възможността същата да се повиши при устното наддаване, което е в негов интерес, но в противовес с интереса на останалите съделители, а в това производство водещ е колективния интерес на всички съделители, а не на отделния съделител, както е при продажбата на имот в режим на СИО[10]. Спорът тук би се пренесъл по-скоро в обсъждането на въпроса дали правото по чл. 505, ал.2 ГПК за упражняване на преимущественото право на съделителя за изкупуване може да бъде упражнено и в устното наддаване[11], или то се преклудира и последния става обикновен наддавач. Ние считаме, че при започване на устно наддаване, правото не се преклудира и съделителят може да се възползва от чл. 505, ал.2 ГПК, като има право да заяви, че изкупува имота на най-високата предложена оферта при устното наддаване. Мотивът за това е, че водещо при това производство от една страна е достигането на възможно най-висока цена за имота, за да може да бъде разпределена възможно най-висока цена за притежаваните от съделителите дялове, а от друга е и осигурената от закона възможност някои от съделителите да изкупи целия имот и така поне един от съсобствениците да го придобие преимуществено пред други трети лица, които също желаят собствеността.

С натрупването на практика по публични продажби на неподеляеми имоти, предмет на съдебна делба, проблемът се открои и de lege ferenda следва да бъде разрешен чрез съответното изменение или допълнение в законовия текст.

ИЗВОД:

Крайният момент, в който съделителите могат да заявят преимущественото си право по чл. 505, ал.2 ГПК да изкупят изнесения на публична продажба делбен имот, е изготвянето на протокола по чл. 492, ал.1 ГПК, когато съдебният изпълнител отвори всички писмени наддавателни предложения и стане ясна най-високата предложена оферта, а ако търгът премине в устно наддаване, правото по чл. 505, ал. 2 ГПК може да бъде упражнено и в него, отново към момента, в който стане ясна най-високата предложена оферта.

При неупражняването на това право, при отварянето на писмените наддавателни предложения, същото се преклудира и не може да бъде упражнено нито в последващо устно наддаване, нито при невнасяне на цената от обявен купучач и обявяването на следващ такъв.

Автор: Димитър Иванов, доктор по право

Редакционният екип си запазва правото да не публикува мнения, противоречащи на морала и етиката.

Всеки има право на отговор!

R.S.V.P.

[1]В този смисъл Сталев, Ж., и колектив. Българско гражданско процесуално право, Сиела, 2012, с.1075; Митева, Д., Обретенова, М. Изпълнително производство, Сиела, 2008, с.51; Пунев, Б., и колектив. Граждански процесуален кодекс, ИК „Труд и право”, 2012, с. 1125. В Решение 1487 от 11.09.2015г. по гр.д. 2238/2015г. на Окръжен съд Пловдив подробно е разгледан поставения въпрос като е прието, че „доколкото правото на изкупуване е предвидено по изключение, дава конкретна привилегия за определени субекти, участници в процеса и е регламентирано с изрични препращащи норми към точно определен момент в производството, то не може да се тълкува разширително дадения от законодателя времеви отрязък, в който може да бъде упражнено това право. Много конкретно законодателят е указал в кой момент може да бъде упражнено то – чрез препращащата норма в чл. 505, ал.2 от ГПК – при съставяне на протокола по чл. 492, ал.1 от ГПК. Моментът е много конкретно указан – дори преди устните наддавания в деня на отваряне на наддавателните предложения. Доколкото целта на всяка публична продан, включая и на съсобствен имот, е достигане на най-високата цена, която пазарът е склонен да даде, то законодателно съделителите са привилигеровани в известна степен, като могат да придобият имота преди устните наддавания в публичната продан, при които може да се достигне още по-висока цена. В законовите текстове уреждащи производството след момента, в който може да се упражни правото на изкупуване е предвидено при отказ на обявения за купувач наддавач да се пристъпва към покана до следващи наддавачи, предложили по-ниска цена, с оглед процесуална икономия при провеждане на публичната продан. Поставен е въпросът дали в това допълнително производство може да се упражни право на изкупуване, като съдът е приел, че към този момент това право вече не съществува, преклудирано е, защото веднъж е дадена възможност на съделителите да изкупят при най-високата предложена цена, при което те не са се възползвали от това си право, дадена е възможност и на наддавача, предложил най-високата цена да закупи имота, но и той се е отказал, тогава следва да се даде възможност и на другите участници в публичната продан да придобият имота като заплатят предложената от тях цена. Според съда противното разбиране би обезмислило участието на такива наддавачи или поне би принизило тяхната роля в процеса на лица, указващи на какви продажни цени съделителите била могли да се конкурират помежду си при закупуване на имота. Те не биха могли да бъдат реални претенденти за закупуване на имота. Подобно разбиране според съда би предоставило и възможност за шиканиране на производството, т.к. те не са обикновенни наддавачи, не внасят и респ. не губят задатък за участие в проданта”. В подобен смисъл и Решение от 4.07.2008 г. по в. гр. д. № 613/2008 г. на Окръжен съд Велико Търново.

[2]Николов.Д., Иванов, Д. Изпълнително производство по ГПК и ЗОЗ, Сиела, 2016, с.398; Това становище е възприето и в Решение № 526 от 19.12.2014г. по в.гр.д. № 878/2016г. на Окръжен съд Пазарджик, където съдът е приел, че „няма пречка устното наддаване да продължи в случай, че някой от явилите се наддавачи направи предложение за по-висока цена, най-малко с размера на един задатък. И тъй като се е случило точно това, наддаването е продължило между всички наддавачи, а не само между съсобствениците-съделители”; Обратно в Решение № 1966 от 26.11.2015 г. по в. гр. д. № 2974/2015 г. на Окръжен съд Варна; Решение от 13.10.2009 г. по гр. д. № 366/2009г. на Окръжен съд Ямбол и Решение от 26.11.2015г. по в.гр.д. 2974/2015г. на Окръжен съд Варна; Решение 263 от 13.07.2016г. по в.г.д. 389/2016г. на Окръжен съд Хасково, Решение 877 от 21.09.2016г. по гр.д. 200/2016г. на Окръжен съд Разград и Решение от 25.04.2013 г. на ОС – Бургас по в. ч. гр. д. № 862/2013 г., в които категорично е прието, че не може да се пристъпва към устно наддаване при направено предложение от съделител по реда на чл. 505, ал.2 ГПК. Към това становище като че ли се присъединява и ВКС в Определение № 136 от 12.03.2015г. по гр.д. 372/2015г., където се приема, че всеки от съделителите може да осуети публичната продажба, възползвайки се от възможността по чл. 505, ал.2 ГПК, която му предоставя чл. 354, ал.1 ГПК. Говорейки за осуетяване, ВКС явно приема, че по-нататъчно продължение на продажбата чрез устно наддаване е недопустимо.

В Решение № 895 от 7.03.2013 г. по в. гр. д. № 77/2013 г. на Окръжен съд Благоевград правилно е прието, че участието на съделителите не е ограничено до момента, в който съдебният изпълнител обяви писмените наддавателни предложения в протокола по чл. 492, ал.1 ГПК и стане ясна най-високата предложена оферта. Съдът аргументирано е заключил, че при отказ на съделителите да упражнят правото си по чл. 505, ал.2 ГПК, правото им да участват по-нататък като обикновени наддавачи не се преклудира, но същите вече не разполагат с правото по чл. 505, ал. 2 ГПК.

[3]Градинарова, Т. Гражданско изпълнително производство. Курс лекции, Издателски център при Русенски университет „Ангел Кънчев”, 2015, с.274.

[4]Решение II-207 от 14.03.2017г. по гр.д. 1880/2016г. на Бургаски окръжен съд, където е прието, че действително разпоредбата на чл. 354, ал. 1 ГПК дава възможност на всеки от съделителите да участва в публичната продан и да изкупи съсобствения недвижим имот, но това участие не изключва приложението на нормата на чл. 493, ал. 1, т. 2 ГПК. След като не бъде внесена в срока по чл. 492, ал. 3 ГПК, най-високата цена предложена от наддавачите при проведената публична продан, то за ЧСИ съществува задължението да обяви за купувач на имота наддавача, който е предложил следващата най-висока цена, но на основание чл. 354 ГПК първо е следвало да предложи изкупуването на имота на съделителя, направил предложение за участие в наддаването и едва след неговия отказ да отправи предложение за закупуване на имота и на лицето, предложило следващата съответната най-висока цена. Да се приеме обратното би означавало да се обезсмисли разпоредбата на чл. 354 от ГПК, тъй като участието на съделителите в този случай би се ограничило само до приемането да закупят имота на най-високата първоначално предложена от наддавачите цена, като същите лесно биха били елиминирани от предложението на лице, участващо в наддаването и предложило неоправдано висока цена за изнесения на публична продан недвижим имот, какъвто именно е и настоящия случай.

[5] Публична продан на неподеляем имот се извършва съобразно с правилата за публичната продан на недвижими имоти при принудително изпълнение и тя е само правно средство да се осребри общата вещ, като получената сума да се разпредели между съделителите като сурогат на вещта – Определение № 789 от 22.06.2015 г. по в. гр. д. № 531/2015 г. на Окръжен съд Плевен. Публичната продан на допуснат до делба недвижим имот се извършва съобразно правилата за принудително изпълнение върху недвижими вещи- чл. 483 и следващите от ГПК, като целта е всеки съделител да получи такава част от сумата, получена при осребряването на неподеляемия недвижим имот, съответстваща на участието му в съсобствеността – Решение № 895 от 7.03.2013 г. по в. гр. д. № 77/2013 г. на Окръжен съд Благоевград.

[6]В доктрината правилно е посочено, че нормите на Глава 44 ГПК не са от публичен ред, а са с личен характер и в личен интерес на съпрузите, респективно на семейството, а не в обществен интерес – В: Митева, Д., Обретенова, М. Изпълнително производство, Сиела, 2008, с. 50. В същият смисъл и Ставру, С. Предизвикай: Изпълнителния процес. Изпълнение върху вещи в съпружеска общност, Сиела, 2015, с.204. Друга основна цел, която не касае настоящото изложение, е избягването на съсобствеността между съпруга недлъжник и купувача по публичната продан – В: Сталев, Ж. и колектив. Българско гражданско процесуално право. Цит.съч.., с.1076.

[7]Сталев, Ж., и колектив. Българско гражданско. Цит.съч.., с.1075.

[8]Подробно за това становище виж Иванов, Д., Николов, Д. Актуални проблеми на публичната продан с участието на съделители и съпруг-недлъжник. – Собственост и право, 2015, №9, стр.38.

В Определение № 640 от 23.02.2015г. по в.г.д. №452/2015г. на Окръжен съд Варна и Решение № 1088 от 10.06.2014г. по в.г.д. №1314/2014г. на Окръжен съд Пловдив са разгледани казуси, при които след заявление на съделителите, че искат да закупят имота на най-високата предложена цена с тайните наддавателни предложения, е провеждан и търг с устно наддаване.

[9]На същото мнение е и Градинарова, Т. Гражданско изпълнително производство.Курс лекции, Издателски център при Русенски университет „Ангел Кънчев”, 2015, с.274.

[10]Иванов, Д., Николов, Д. Изпълнително производство. Цит.съч.., с. 399.

[11]Пак там, с.274.