ПРАВОТО НА ИЗКУПУВАНЕ ПО ЧЛ. 33, АЛ. 2 ОТ ЗАКОНА ЗА СОБСТВЕНОСТТА – ТЕОРЕТИЧЕН И ПРАКТИЧЕСКИ ПРЕГЛЕД

1. Въведение

Предмет на изследване на настоящия труд е правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС като предпоставка за придобиване на вещни права. В настоящия труд се акцентира върху изясняване на същността на субективното право по чл. 33, ал. 2 ЗС и има за цел да бъде разгледана и коментирана съдебна практика на ВКС по поставения въпрос. Текущото изследване засяга мнения и становища, изложени в правната доктрина, както и такива на самия автор, наред с това е направен подбор на съдебни актове на ВКС във връзка с предмета на изследването, които могат да представляват интерес както за всеки, който упражнява юридическа професия, така и за студентите по право към юридическите факултети в Република България. По текста на анализираните съдебни актове са направени някои корекции, без да се засяга съдържанието на изложеното от съставите на ВКС по разглежданите дела.

В бележки под линия са предоставени използваната литература, както и линкове към сайта на ВКС, които дават възможност на читателя да се запознае с пълния текст на постановения съдебен акт и така да придобие яснота за фактическата обстановка по разглежданото дело.

2. Правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС – същност и спорни въпроси

Правото на изкупване в светлината на чл. 33, ал. 2 ЗС е от категорията на преобразуващите субективни права, защото то предоставя възможност     съсобственикът–изкупвач едностранно да предизвика правна промяна в правната сфера на съсобственика–продавач.[1]

Съсобственикът–изкупвач може да предизвика едностранно правна промяна в правната сфера на съсобственика–продавач само ако за него са налице изискуемите елементи от фактическия състав, предвидени в чл. 33, ал. 2 ЗС, за да възникне това негово субективно право. ФС, при наличието на който възниква правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС включва следните изискуеми елементи: съсобственикът–продавач да се е разпоредил със своята идеална част от съсобствения недвижим имот в полза на трето лице посредством действителна продажба; липса на предложение за продажба, отправено до другите съсобственици; или представяне на неистинска декларация пред нотариуса от съсобственика–продавач, че никой от останалите съсобственици не е приел неговото предложение; или наличие на продажба в полза на трето лице при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици.[2]

След като изпълва ФС по чл. 33, ал. 2 ЗС е необходимо съсобственикът–изкупвач да предяви конститутивен иск, посредством който цели да придобие правото на собственост върху дела на съсобственика-продавач от общия недвижим имот. В тази връзка трябва да се изясни, че субективното преобразуващо право по чл. 33, ал. 2 ЗС се упражнява изрично и само по съдебен ред.[3] Ищецът-изкупвач следва да предяви конститутивният иск в преклузивния срок по чл. 33, ал. 2 ЗС – двумесечен срок от продажбата.

По въпроса от кога започва да тече двумесечният преклузивен срок за предявявяване на иска по чл. 33, ал.2 ЗС обаче съществува спор. Според Любен Василев[4] и Венцислав Стоянов[5] началният момент е момента на продажбата, както е предвидил и законодателят в чл. 33, ал. 2 ЗС. Становище в обратната посока заема Петко Венедиков, според който двумесечният преклузивен срок започва да тече от момента на узнаването за продажбата от съсобственика–изкупвач.[6] В тази връзка Петко Венедиков споделя, че в действителност за изкупуващият съсобственик е трудно да узнае веднага за продажбата, извършена от съсобственика-продавач. Петко Венедиков подкрепя становището си с практика на ВКС по този въпрос – решение № 72/79 ОС и решение № 1479/64 I г. о.

Струва ми се, че в хипотезата на липса на отправено предложение до останалите съсобственици по-удачно и приемливо е да се приеме за начален момент на преклузивния срок моментът на узнаване за продажбата от съсобственика–изкупвач, защото за него на практика е трудно да узнае веднага за продажбата, която другия съсобственик е извършил, а и по този начин ще бъде защитен в най-голяма степен неговия интерес да придобие дела от общия недвижим имот и така да се препятства придобиването му от трето лице–купувач, което е чуждо на съсобствеността. Ако се допусне, че и в хипотезата на липсващо предложение, преклузивният срок започва да тече от момента на продажбата, то правата на останалите съсобственици няма да бъдат адекватно защитени. Разбира се, следва да се има предвид и факта, че договорът за продажба между съсобственика–продавач и третото лице–купувач подлежи на вписване в имотния регистър, но при липса на отправено предложение до останалите съсобственици опасността от изтичане на двумесечния преклузивен срок за предявяване на иска е голяма, защото този срок е твърде кратък. Двумесечният преклузивен срок, започвайки да тече от момента на узнаването за продажбата, предоставя възможност на съсобственика–изкупвач да предприеме необходимите действия във връзка с предявяване на иска за изкупуване.

Придобиването на правото на собственост върху дела от общия недвижим имот от съсобственик–изкупвач е обусловено от наличието на следните кумулативно изискуеми елементи: наличие на материално потестативно право; предявяване на конститутивен иск; и съдебно решение, което уважава предявеният конститутивен иск.[7]

Интересен въпрос представлява от кой момент съсобственикът – изкупвач с уважен конститутивен иск по чл.33, ал. 2 ЗС придобива правото на собственост върху общия недвижим имот – от влизане в сила на конститутивното решение или от момента на извършване на продажбата?

По този въпрос в правната доктрина са изложени различни становища. Според Любен Василев изкупвачът придобива дела от съсобствения недвижим имот не от влизане в сила на съдебното решение, а от деня, в който изместеният от него купувач е придобил собствеността, т.е от момента на извършване на продажбата между съсобственика–продавач и третото лице–купувач. Любен Василев смята, че придобиването има обратна сила.[8]

Петко Венедиков е на обратното становище, че съдебното решение, което уважава предявен от ищец–съсобственик иск за изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС има вещен ефект и следователно съсобственикът–изкупвач придобива качеството собственик от влизане в сила на конститутивното решение.[9]

Според Гергана Боянова влязлото в сила съдебно решение, с което е уважен иск за изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот, има конститутивно действие. То поражда търсената от съсобственика–изкупвач правна промяна в чужда правна сфера – купувачът престава да бъде собственик, а изкупвачът придобива качеството собственик върху изкупената идеална част от имота.[10]

Струва ми се, че по-приемливо и удачно е да се възприеме тезата, че съсобственикът–изкупвач с уважено искане за изкупване по чл. 33, ал. 2 ЗС придобива качеството собственик на дела от общия недвижим имот от влизане в сила на изкупвателното решение. Именно в тази правна последица се корени и конститутивният характер на решението, което уважава предявен иск по чл. 33, ал. 2 ЗС. Влязлото в сила съдебно решение в светлината на чл. 33, ал. 2 ЗС има вещно – прехвърлително действие и предоставя правото на собственост върху дела от съсобствения недвижим имот в патримониума на съсобственика с уважено изкупвателно искане.

Като последица на уважения конститутивен иск, изкупвачът има задължението, уредено в чл. 33, ал. 3 ЗС – да плати дължимата сума в месечен срок от влизането на решението в сила. Но тук възниква въпросът на кого следва да плати дължимата цена – на съсобственика–продавач или на третото лице-купувач?

Съдебната практика приема, че съдът е длъжен да посочи в решението кому следва да се плати цената и че изкупвачът има задължението да възстанови на купувача всичко, дадено срещу имота.[11] Тезата за това разрешение произтича от факта, че с изкупуването ищецът придобива правата, които по нотариалния акт е придобил купувачът. Така, ако купувачът още не е изплатил напълно цената на недвижимия имот или не изпълнил други задължения към съсобственика–продавач, съсобственикът–изкупвач следва да поеме и неизпълнените задължения. Ако купувачът е заплатил цялата цена, той е изпълнил свое задължение и съответно платеното не подлежи на връщане от съсобственика–продавач, а ще получи цената от    съсобственика–изкупвач.[12]

В друго решение пък се посочва, че изкупуващият съсобственик следва да доплати на продавача само онази част от цената, която третото лице не му е престирало, а не да му заплати пълния размер на цената.[13]

Смятам, че най-логично и юридически оправдано е да се приеме, че съсобственикът–изкупвач следва да изплати на съсобственика-прехвърлител цялата цена, когато третото лицe-купувач  не е сторил това или да му изплати останалата част от цената, когато купувачът е престирал само част от нея. Даденото от третото лице по продажбеното отношение следва да му бъде възстановено от изкупуващия съсобственик.

Интересен за анализ и коментар несъмнено е въпросът за приложното поле на правото на изкупуване при смесени договори и при договор за замяна. Ако делът е прехвърлен по смесен договор, наречен продажба, но съединен с дарение (продаден за цена много под действителната пазарна цена с цел купувачът да бъде надарен с разликата) възможно ли е да възникне право на изкупуване?

Според Петко Венедиков и в посочената хипотеза изкупуване не може да има.[14] На друго мнение е Любен Диков, който смята, че в тази хипотеза изкупвачът има задължението да заплати действителната стойност на имота.[15]

Проблематичен е и въпросът: „Има ли правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС приложение при договора за замяна?“

Разпоредбата на чл. 33 ЗС споменава само продажбата като приложно поле на правото на изкупуване по чл. 33 ЗС без да се споменават други сделки. Оттам следва принципният извод, че замяната не попада в приложното поле на правото на изкупване по чл. 33 ЗС. В българската по-стара и в чуждата юридическа литература също се стига до този извод.[16]

Люба Панайотова – Чалъкова споделя мнението, че при недвижимите имоти поначало не може да се говори за абсолютна заместимост, дори и да се намират в една местност, дори и да имат сходна квадратура и разположение. Всеки един имот или сграда крият своя индивидуалност и неповторимост. Вследствие на изложеното е и трудността замяната да попадне в приложното поле на правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС.[17]

Споделям мнението, че възникването на правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС е обусловено единствено и само от предшестващ и сключен между съсобственика-продавач и третото лице–купувач договор за продажба, каквото изрично изискване поставя и законодателят. Всеки друг договор не би могъл да има значението на правопораждащ юридически факт по отношение на правото на изкупуване в светлината на чл. 33, ал. 2 ЗС и в този смисъл не би могъл да бъде един от изискуемите елементи от ФС, необходим за възникването на субективното право на изкупуване.

3. Съдебни актове на ВКС, постановени по въпроси във връзка с правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС

3.1. Първият съдебен акт, постановен от ВКС, който е с подчертано проблематичен характер е ТР № 50 от 01.06.1956 г. по гр. д. № 3/1956 г., ОСГК на ВКС. В посоченото тълкувателно решение пред ВКС е поставен следният въпрос: „Следва ли да се спазват изискванията на чл. 33 ЗС при продажба на трето лице на наследство, без да са определени неговите предмети, като наследникът, който продава своите права от наследство, предложи на другите сънаследници да ги купят при същите условия, при които се е споразумял с третото лице, както и по въпроса какво ще бъде разрешението на същия случаи, ако наследството се състои само от недвижими имоти?“ [18]

ВКС в разглежданото ТР споделя, че продажбата на наследство, чиито предмети не са определени, не попада в приложното поле на чл. 33 ЗС, защото не може да се приеме, че то се състои само от недвижими имоти. По отношение на тази част от поставения по-горе въпрос, направеното уточнение ми се струва удачно и приемливо, защото чл. 33 ЗС има за предмет само продажба на дял от общ недвижим имот, но не и продажба на дял от обща движима вещ.

Не споделям обаче възприетото в ТР ограничително тълкуване на разпоредбата на чл. 33 ЗС и становището, че чл. 33 ЗС следва да се прилага само при продажба на дял от съсобствен недвижим имот. Разпоредбата на чл. 33 ЗС посочва продажбата на дял от съсобствен недвижим имот като един от задължителните елементи на ФС, необходим за възникването на субективното право в светлината на чл. 33 ЗС. Законодателят в цитираната разпоредбата не е провел уточнение кои видове продажби на дял от общ недвижим имот не попадат в приложното поле на чл. 33 ЗС. В тази хипотеза, за да бъде изключено действието на изкупуването при някои видове продажбени договори, които имат за предмет дял от общ недвижим имот, е необходимо законните норми, уреждащи този вид продажба, изрично да предвидят това, т.е. да дерогират общото правило на чл. 33 ЗС. Такова дерогиращо разпореждане понастоящем не откриваме в разпоредбите на чл. 212-213 ЗЗД. Наследството представлява съвкупност от права и задължения на наследодателя, които той е притежавал  приживе и които след смъртта му преминават в патримониума на наследниците, ако те приемат наследството. Смъртта на наследодателя като юридически факт има за правна последици образуване на имуществена общност (съсобственост) между наследниците, ако те приемат наследството. В този случай те придобиват качеството съсобственици–сънаследници с определени квоти от общото имущество. Когато в имуществената общност има само недвижими имоти при определени дялове на всеки от съсобствениците–сънаследници няма никакво законодателно основание продажбата на дял от общ наследствен имот на трето лице да бъде изключена от приложението на чл. 33 ЗС. Оттук следва да се направи изводът, че всеки сънаследник може да упражни правото на изкупуване по чл. 33 ЗС, ако наследникът–продавач се е разпоредил със своята част от общото имущество в полза на трето лице–купувач посредством възмездният акт на продажба.

3.2.  Следващият въпрос, който е поставен пред ВКС и който е предмет на разглеждане и  анализ в настоящото изследване е: „Допустими ли са свидетелски показания за установяване факта на поканата по чл. 33, ал. 1 ЗС?“ [19]

Производството е по реда на чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба срещу решение № 257 от 04.03.2009 г. по гр. д. № 2066/08 г. на Варненския окръжен съд.

Жалбоподателката смята за неправилен извода на съда, че по иск с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС е допустимо да се установява със свидетелски показания поканата за изкупуване на имота. Касаторката изтъква, че неправилно са кредитирани показания на заинтересувани свидетели, че такава покана е била връчена преди продажбата. Жалбоподателката споделя, че в конкретния случай двумесечният срок по чл. 33, ал. 2 ЗС тече от момента на узнаване на сделката и той не е изтекъл към момента на подаване на исковата молба.

Ответниците в производството оспорват жалбата като подробни доводи за нейната неоснователност излагат в два писмени отговора.

С определение № 1253 от 09.11.2009 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение поради противоречива съдебна практика по въпроса: „Допустими ли са свидетелски показания за установяване факта на поканата по чл. 33, ал. 1 ЗС?“

За да се произнесе по поставения въпрос и по съществото на касационната жалба, настоящият състав взема предвид следното:

С обжалваното решение състав на Варненски окръжен съд е обезсилил решението от 04.07.08 г. по гр. д. № 9472/07 г. на Варненския районен съд и е прекратил производството по предявения иск с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС. Съдът е приел, че ищцата и ответникът са били съсобственици на първи етаж от жилищна сграда. С нотариален акт № 174 от 17.07.07 г. ответникът е продал на втората ответница своята ½ идеална част от имота за сумата от 17 100 лв., без да представи пред нотариуса писмена покана до другия съсобственик за изкупуване на частта му при същите условия. За да приеме, че искът по чл. 33, ал. 2 ЗС е процесуално недопустим, тъй като е предявен след изтичане на двумесечния преклузивен срок, въззивният съд е зачел показанията на част от свидетелите, че още преди продажбата, ищцата е била поканена от ответника да изкупи частта от имота, но е отказала да стори това и е скъсала поканата. Въззивният съд приема, че законът не съдържа изискване за форма на поканата и затова не било необходимо след скъсването й ответникът да изпраща нова нотариална покана. Въззивният съд изтъква, че при наличието на отправена покана, срокът за предявяване на иска за изкупуване тече от датата на продажбата, а не от датата на узнаването й. Варненския окръжен съд споделя, че в конкретния случай продажбата е извършена на 17.07.2005 г., а исковата молба е предявена на 19.11.2005 г. – след изтичане на преклузивния срок по чл. 33, ал. 2 ЗС.

По въпроса дали е допустимо със свидетелски показания да се установява поканата по чл. 33, ал. 1 ЗС за изкупуване на идеална част от съсобствен недвижим имот има противоречива съдебна практика. Въззивният съд по настоящото дело е приел за допустими свидетелските показания за установяване на факта на връчване на поканата, свързвайки този факт с началния момент, от който започва да тече срока по чл. 33, ал. 2 ЗС. Същевременно в практиката на ВС и ВКС се приема, че поканата не може да се установява със свидетелски показания.[20]

Настоящият състав на ВКС смята за правилна практиката в посочените решения на ВС и ВКС и изтъква, че поканата до другия съсобственик следва да бъде писмена – чл. 33, ал. 1 ЗС и това е формата за нейната валидност, тъй като липсата на писмена покана се приравнява на липса на покана изобщо. Съставът на ВКС по разглежданото дело приема, че поради забраната на чл. 164, ал. 1, т. 1 ГПК свидетелски показания за установяване на факта на поканата са недопустими.

В настоящия случай спорен е бил въпросът дали е спазен двумесечният преклузивен срок за предявяване на иска по чл. 33, ал. 2 ЗС и от кой момент започва да тече този срок. Настоящият състав на ВКС приема за установено по делото е, че пред нотариуса не са били представени писмени доказателства, че ищцата е поканена да изкупи дела на първия ответник, което означава, че срокът за предявяване на иска започва да тече не от датата на продажбата, а от датата на узнаването й от ищцата – обстоятелство, което не е изследвано от въззивния съд. Съставът на ВКС по разглежданото дело споделя, че като е приел въз основа на недопустими свидетелски показания, че е имало покана за изкупуване и като е свързал този факт с момента, от който тече двумесечният срок по чл. 33, ал. 2 ЗС, въззивният съд е допуснал съществено процесуално нарушение, пряко довело до незаконосъобразния извод, че срокът за предявяване на иска тече от момента на продажбата и че е изтекъл. Настоящият състав на ВКС споделя мнението, че вярно е обратното – поканата не може да се установява със свидетелски показания и след като пред нотариуса не са били представени писмени доказателства за връчването й, липсва покана и срокът за предявяване на иска по чл. 33, ал. 2 ЗС започва да тече от момента на узнаване на продажбата от ищеца – в този смисъл е и трайната практика на ВС и ВКС.[21]

Съставът на ВКС по настоящото дело приема за неоснователен доводът на ответниците по касация, че свидетелските показания за наличието на покана в случая са допустими в хипотезата на чл. 165, ал.1 ГПК, поради обстоятелството, че поканата е унищожена не по вина на страната. Съставът на ВКС по разглежданото дело споделя, че за да избегне изкупуването по чл. 33, ал. 2 ЗС съсобственикът–продавач е следвало да представи пред нотариуса писмени доказателства, че е отправил покана. Неизпълнението на това задължение го лишава от възможността в съдебния процес да възразява, че е имало писмена покана, но тя е била унищожена от другия съсобственик. Настоящият състав на ВКС приема, че съсобственикът–продавач е могъл да изпрати нотариална покана и да удостовери връчването й пред нотариуса и само тогава се смята, че е изпълнил задължението си по чл. 33, ал. 2 ЗС. Тук обаче ВКС провежда важното уточнение, че само ако представените по нотариалното дело писмени доказателства за поканата са унищожени не по негова вина, той би могъл да установява факта на поканата със свидетелски показания по реда на чл. 165, ал. 1 ГПК, но не и в случай, когато изобщо не е представил такива.

Имайки предвид изложеното, съставът на ВКС по настоящото дело приема, че обжалваното решение е незаконосъобразно и следва да бъде отменено, а делото да се върне за ново разглеждане от друг състав на същия съд, който да прецени представените доказателства за момента, в който ищцата е узнала за продажбата и в зависимост от този момент да реши дали предявеният иск е допустим или не.

Споделям мнението, че разпоредбата на чл. 33 ЗС е достатъчно ясна и точна, тъй като тя говори за: „представяне пред нотариуса на писмени доказателства“. Такова писмени доказателства могат да бъдат втори екземпляр или препис от поканата, отправена от съсобственика–продавач до останалите съсобственици; удостоверение от нотариуса за отправянето на такава покана и други. Свидетелски показания обаче не могат да се допуснат нито пред нотариуса, нито в производството за изкупуване, за да се установи фактът, че съсобственика–прехвърлител е предложил на другите съсобственици да купят неговия дял.[22] Единствената хипотеза, в която свидетелските показания биха били допустими за установяване факта на поканата е, когато представените по нотариалното дело писмени доказателства за поканата са унищожени не по вина на съсобственика–продавач.

3.3. Последният въпрос, допуснат до касационно обжалване и който е обект на анализ и коментар в настоящата статия е: “От кой момент започва да тече двумесечният срок за предявяване на иска по чл. 33, ал. 2 ЗС при наличие на направено предложение до съсобственика и при какви условия следва да бъде постановено изкупуването, когато бъде установено, че продажната цена е различна от посочената в  нотариалния акт?“ [23]

Производството е по реда на чл. 290 ГПК.

Обжалвано е решение № 452 от 21.12.2009 г. на Старозагорски окръжен съд, постановено по гр. д. № 554/2009 г., с което е потвърдено решение № 478 от 17.07.2009 г. на Казанлъшки районен съд по гр. д. № 761/2008 г. С последното е уважен иск по чл. 33, ал. 2 ЗС като е постановено изкупуване в полза на ищеца–съсобственик на продадения от съсобственика–продавач на трето лице–купувач недвижим имот: ½ идеална част от УПИ I – 4654, заедно с ½ идеална част от втори етаж на двуетажна жилищна сграда, построена в дворното място, заедно с ½ идеална част от тавана и избеното помещение с южно изложение, заедно с ½ идеална част от гаража и от общите части на сградата за сумата от 7200 лв.

Третото лице–купувач, който е касатор по настоящото дело, смята, че обжалваното решение е порочно – неправилно и необосновано като изтъква, че съдът неправилно е приел, че двумесечният срок за предявяване на иска е започнал да тече не от датата на сделката, а от узнаването за нея, тъй като отправената покана не съставлява валидно предложение за изкупуване. Според жалбоподателката наличието на покана с предложение за изкупуване за сумата от 25 000 лв. е факт и поради това искът е следвало да бъде предявен в двумесечен срок от извършване на продажбата. Иска се отмяна на решението и постановяване на друго за отхвърляне на иска.

Ответницата–изкупвач, която е ответник по касационната жалба, в писмения си отговор оспорва жалбата.

Ответницата, която притежава качеството съсобственик–продавач не е взела становище.

С определение № 446 от 30.04.2010 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на решението на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК поради противоречие с практиката по въпросите: „От кой момент тече двумесечният срок за предявяване на иска по чл. 33, ал. 2 ЗС при наличие на направено предложение до съсобственика и при какви условия следва да бъде постановено изкупуването, когато бъде установено, че продажната цена е различна от посочената в нотариалния акт?“

Съставът на ВКС по настоящото дело като разгледа жалбата в рамките на наведените основания установява следното:

Производството е по иск с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС. Ищцата–изкупвач е собственик на ½ идеална част от дворно място, съставляващо УПИ I – 4654, заедно с ½ идеална част от построената в парцела масивна жилищна сграда, а ответницата, притежаваща качеството съсобственик–продавач е била собственик на останалата половина от имота. С нотариална покана, връчена на 06.08.2007 г., ответницата е поканила ищцата да купи нейната част от имота за сумата от 25 000 лв. като е дала срок за отговор три работни дни. На 22.01.2008 г. с договор, сключен във формата на нотариален акт, ответницата е продала своята ½ идеална част от имота на трето лице–купувач за сумата от 7 200 лв. С декларация от 28.04.2008 г. ответницата е декларирала, че третото лице–купувач е погасила останалата част от дължимата сума 17 800 лв., с което цената на недвижимия имот е заплатена напълно. На 13.10.2008 г. е съставен нотариален акт за поправка на нотариалния акт, с който е сключен договора за продажба, като е постановено вместо цената 7200 лв. да се чете цена 25 000 лв. За установяване спазването на срока за изкупуване ищцата е ангажирала свидетелски показания, че е узнала за сделката през април 2008 г. Старозагорски окръжен съд е потвърдил решението на първата инстанция за уважаване на иска като е приел, че отправеното до ищцата предложение за изкупуване не е съдържало действителните условия на договора, тъй като посочената цена е била 25 000 лв., а продажбата е извършена за 7 200 лв., както и че в този случай двумесечният срок за предявяване на иска тече от узнаване на договора. Съдът е изложил съображения, че нотариалният акт за поправка на нотариалният за продажба досежно цената не следва да бъде взет предвид като съставен за нуждите на процеса. Според съда поправката на нотариален акт може да касае само удостоверителните констатации на нотариуса, но не и изразената воля на страните по съществените условия на сделката.

По основанието за допускане на касационното обжалване, настоящият състав на ВКС приема следното:

По въпроса за спазване на преклузивния срок за предявяване на иска при наличие на отправено предложение за изкупуване жалбоподателката се позовава на Решениe № 72 от 05.04.2004 г. по гр. д. № 2645/2002 г. на IV г. о. на ВКС, в което е прието, че двумесечният срок за предявяване на искане за изкупуване тече от деня на продажбата, когато е било направено предложение до съсобствениците за изкупуване; а когато няма такова предложение срокът тече от узнаването. В същия смисъл е и Решение № 1470 от 05.06.1964 г. по гр. д. № 694/64 г. на ВС, I г. о. В обжалваното решение съдът е сметнал, че несъответствието между условията на предложението и условията, при които е извършена продажбата, обуславя невалидност на предложението, което е равно на липса на предложение, в който случай срокът за предявяване на иска тече от узнаването за сделката. Настоящият състав на ВКС намира за правилна практиката в първата група цитирани решения. Съставът на ВКС по настоящото дело посочва, че в същия смисъл са постановени и други решения на ВКС като например: Решение № 1269 от 20.12.2008 г. по гр. д № 3800/2007 г. на IV г. о.; Решение № 1 от 23.01.2009 г. по гр. д. № 5355/2007 г. на II  г. о. и други. Съставът на ВКС по разглежданото дело констатира, че така създадената утвърдена практика се основава на логиката, че когато съсобственикът е уведомен чрез отправена покана за изкупуване относно намерението на друг съсобственик да се разпореди със своя дял от вещта, то при сключване на такава сделка, срокът за предявяване на претенция за изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС тече от деня на сделката. ВКС споделя, че е без значение е дали е налице пълно съответствие между съществените условия на договора, съдържащи се в предложението и условията, при които е изповядана сделката с третото лице. Това е така, защото наличието на такова съответствие или несъответствие се установява едва след извършването на разпореждането. ВКС приема, че не може в зависимост от посочените в предложението и в договора клаузи да се преценява от кой момент тече срока за изкупуване. ВКС подчертава, че от значение за началото на срока е наличието или липса на отправено предложение за изкупуване до съсобственика, т.е. знанието на съсобственика за предстоящата сделка. Според ВКС само в случаите, когато съсобственикът изобщо по никакъв начин не е уведомен за извършеното разпореждане, то, тогава той ще може да упражни правото си на изкупуване в двумесечен срок от узнаване на продажбата. ВКС изтъква, че това разрешение произтича от систематичното тълкуване на разпоредбата на чл. 33 ЗС. ВКС подчертава, че видно законът свързва началото на срока с датата на продажбата, а съдебната практика е провела разграничението, че началото на този срок се прилага при наличие на отправено предложение за изкупуване, а при липса на такова срокът тече от узнаването с оглед затруднението съсобственикът да научи за извършеното разпореждане в толкова кратък срок.

Настоящият състав на ВКС уточнява, че следва да бъде споделена съдебната практика по въпроса за условията, при които се извършва изкупуването, когато има разлика между посочената в нотариалния акт и действително платената цена. В Решение № 144 от 01.12.1955 по ч. гр. д. № 100/55 г. на ВС, ОСГК е прието, че изкупвачът дължи действително уговорената, а не посочената в нотариалния акт цена дори когато посочената в акта цена е по–ниска от действителната. Докато в обжалваното решение Старозагорски окръжен съд е сметнал, че следва да допусне изкупуването по посочената в нотариалния акт цена, без да вземе предвид данните за плащане на различна (по-висока цена). Съставът на ВКС по настоящото дело приема, че първото разрешение съответства на целта и на текста на закона, който постановява изкупуването да се извърши при действително уговорените условия. Настоящият състав на ВКС подчертава, че след като бъде доказана разлика между посочената в нотариалния акт и реалната продажна цена, то при постановяване на изкупуване следва да се вземе предвид действително платената цена.

По основателността на касационната жалба съставът на ВКС по настоящото дело приема следното:

В съответствие с разрешението на първия въпрос обжалваното въззивно решение се явява неправилно поради нарушение на материалния закон. В случая е безспорно, че съсобственичката–продавач е отправила покана до съсобственичката–изкупвач за изкупуване на нейния дял от имота – покана е представена от ищцата–изкупвач с исковата молба. Поради това срокът за упражняване на потестативното право по чл. 33, ал. 2 ЗС е започнал да тече от извършване на продажбата на 22.01.2008 г. и е изтекъл на 22. 03. 2008 г., а исковата молба е предявена по-късно – на 07.05.2008 г. Следователно, с оглед неспазване на срока за предявяването й претенцията се явява неоснователна и предявеният иск следва да се отхвърли само на това основание. Следва да се посочи, че въпросът за началото на срока по чл. 33, ал. 2 ЗС, т.е. за съществуването или не на потестативното материално право на изкупуване е такъв по съществото на правния спор, поради което обуславя основателността, а не допустимостта на иска. В този смисъл е приложеното по делото Определение № 329 от 06.10.2008 г. по ч. гр. д № 1543/2008 г. на IV г. о. на ВКС, което настоящият състав споделя.

Изхождайки от горепосоченото, на основание чл. 293, ал. 2 ГПК ВКС, състав на II г. о. отменя въззивно решение № 452 от 21.12.2009 г. на Старозагорски окръжен съд постановено по гр. д. № 554/2009 г.; отхвърля предявеният от ищцата–изкупвач иск по чл. 33, ал. 2 ЗС за изкупуване на продадения от съсобственичката–ответник  дял от недвижим имот; и осъжда ищцата–изкупвач да заплати на съсобственичката–ответник разноски по делото за всички инстанции.

Смятам, че по отношение на първата част от въпроса: „От кой момент тече двумесечният срок за предявяване на иска по чл. 33, ал. 2 ЗС при наличие на направено предложение до съсобственика?“, практиката на ВКС, разгледана по-горе, според която при наличие на отправено предложение до съсобственика–изкупвач двумесечният преклузивен срок по чл. 33, ал. 2 ЗС тече от датата на извършване на продажбата, а при липса на предложение – от датата на узнаването от съсобственика–изкупвач за извършения продажбен акт.

Споделям обаче мнението, че във всички случаи, при които договорът за продажба на дял, сключен от един съсобственик с трето лице–купувач, не съответства по условия на предложението (например несъответствие между цената по предложението и цената, посочена в нотариалния акт за продажба), което съсобственикът–продавач е отправил преди това до останалите съсобственици, е налице порок в предложението, направено до тези съсобственици, който порок е съществен и води до приравняване на порочното предложение с липсата на отправено такова. В тези хипотези е по-оправдано и приемливо да се приеме за начален момент на предявяване на изкупвателната претенция по чл. 33, ал. 2 ЗС денят на узнаването от съсобственика–изкупвач за продажбата на дела от общия недвижим имот в полза на третото лице– купувач. Ако се приеме, че дори и в хипотезата на порочно предложение, преклузивният срок по чл. 33, ал. 2 ЗС за предявяване на иск за изкупуване започва да тече от деня на продажбата, то правата на другите съсобственици няма да бъдат адекватно защитени. Това разрешение се основава на принципа на справедливост, чието адекватно приложение би следвало да се намери в еквивалентността на условията, инкорпорирани в предложението и закрепени в нотариалния акт за продажба. Уместното и удачно приравняване на порочното предложение с липсата изобщо на предложение обосновава извода, че съдебната практика, според която при липса на предложение началният момент за предявяване на изкупвателната претенция по чл. 33, ал. 2 ЗС е денят на узнаването за продажбата, намира своето съответно приложно поле и в хипотезите на порочно предложение.

Във връзка с втората част от въпроса: „При какви условия следва да бъде постановено изкупуването, когато бъде установено, че продажната цена е различна от посочената в нотариалния акт?“

Смятам, че установената практиката в решенията на ВКС и законодателната уредба са достатъчно ясни и точни – независимо от факта, че продажната цена е различна от посочената в нотариалния акт, при изкупуването съсобственикът–изкупвач следва изкупи дела на съсобственика–продавач при действително уговорените условия. Под обхвата на понятието „действително уговорени условия“ очевидно попада действително платената от третото лице–купувач цена по продажбения договор и следователно изкупуващият съсобственик има паричното задължение да заплати именно нея.

4. Заключение

Както вече беше споменато, потестативното право по чл. 33, ал. 2 ЗС представлява предпоставка за придобиване на вещни права. Наред с този факт, правото на изкупуване в светлината на чл. 33, ал. 2 ЗС предоставя възможност при постановено съдебно решение, което уважава искане за изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС, да бъде препятствано придобиването на дела от съсобствения недвижим имот от чуждо на съсобствеността лица, каквото е третото лице–купувач. В този смисъл искът за изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС, посредством който се упражнява правото на изкупуване,  представлява средство за правна защита за всеки съсобственик, който покрива ФС по чл. 33, ал. 2 ЗС.

Автор: Димо Хаджиев,
редовен докторант по гражданско и семейно право в ЮФ на ПУ „Паисий Хилендарски”

---

---

---

[1] Вж. Таджер, В. Гражданско право на НРБ. Обща част. Дял I. С.: Софи Р, 2001, с. 385, с. 387.

[2] Вж. Венедиков, П. Ново вещно право. С.: Сиби, 1995, с. 91-92.

[3] Вж. Боянова, Г. Право на изкупуване. С.: Авалон, 2013, с. 118.

[4] Вж. Василев, Л. Българско вещно право. Второ преработено издание от акад. Чудомир Големинов. С.: Нова звезда, 2001 г., с. 181-182.

[5] Вж. Стоянов, В. Вещно право. С.: БАН, 2004, с. 116.

[6] Вж. Венедиков. П. Цит.съч., с. 93

[7] Вж. Стоянов, В. Цит. Съч., с. 194-197.

[8] Вж. Василев, Л. Цит. съч., с. 183.

[9] Вж. Венедиков, П. Цит съч., с. 94.

[10] Вж. Боянова, Г. Цит. съч.,с. 137.

[11] Вж. Решение № 1771/1994 г., IV г. о. на ВС.

[12] Вж. Решение № 412/1985 г., I  г. о. на ВС.

[13] Вж. Решение № 2762/1965 г., I  г. о. на ВС

[14] Вж. Венедиков, П. Цит. съч., с. 92.; Wahl, Successions, III, 2592, Gerber, Deutsches Privatrecht, 176.

[15] Вж. Диков, Л. Jus. Prot., с. 113-114.

[16] Вж. Венедиков, П. Цит. съч., с. 92-93, където авторът споделя становището, че замяната е извън приложното поле на чл. 33 ЗС. Изтъква се още, че разпоредбата на чл. 33 ЗС няма да бъде приложимa и при замяна на дела с движими вещи. Следва да се отбележи обаче, че авторът е посочил, че има автори, които заемат противоположното становище. Например според Л. Диков изкупуването е допустимо, когато замяната е със заместими вещи, които съсобственикът-изкупвач може да достави, но всичко това му се струва „nimia subtilitas – прекалена тънкост“.

[17] Вж. Панайотова – Чалъкова, Л. Замяната и българското гражданско право. С.: Фенея, 2013, с. 238.

[18]  Тълкувателното решение е достъпно на:

http://www.juen.bg/sp-vks/razni/40502050.htm

[19] Вж. Решение № 808/14.01. 2011 г. по дело № 1185/2009 г., достъпно на:

http://domino.vks.bg/bcap/scc/webdata.nsf/Keywords/19610800A4D6C1DBC2257818004B623F

[20] Вж. Решение № 452 от 16.02.1957 г. по гр. д. № 7738/56 г. на ВС, IV ГО и решение № 47 от 11.02.2009 г. по гр. д. № 690/08 г. на ВКС, II ГО.

[21] Вж. Решение № 72 от 01.07.1959 г. по гр. д. № 48/59 г. на ОСГК на ВС, IV ГО и решение № 47 от 11.02.2009 г. по гр. д. № 690/08 г. на ВКС, II ГО.

[22] Вж. Василев, Л. Цит. съч., с. 178.

[23] Вж. Решение № 383/26.10.2010 г. по дело № 532/2010 г., достъпно на:

http://domino.vks.bg/bcap/scc/webdata.nsf/Keywords/3235BFBBEB0DE585C22577C8003EFFD8