ПО НЯКОИ ВЪПРОСИ, СВЪРЗАНИ С ОБЯВЯВАНЕТО НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН ПО ИСК НА ПРОДАВАЧА

1.Въведение

Предварителният договор е един от институтите на облигационното право с най-широко практическо приложение от приемането на Закона за задълженията и договорите през 1952 г. до днес. Възможността, с която разполага всяка от страните по него да иска обявяването му за окончателен (чл. 19, ал. 3 от ЗЗД) го прави често предпочитана от страните в гражданския оборот форма за моделиране на отношенията помежду им. Това обуславя и наличието на богата съдебна практика по различни въпроси, които са възникнали по повод приложението на предварителния договор. В по-голямата си част тази практика е формирана по предявени от купувачи искове за обявяване на предварителни договори за окончателни. С искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД обаче разполага и другата страна по него – продавачът. Ето защо, вниманието по-долу ще бъде съсредоточено именно върху някои въпроси, които са породени в практика по иск предявен от продавача за обявяването на предварителния договор за окончателен.

2.Обявяването на предварителния договор за окончателен по иск на продавача

2.1.Производство за сключване на окончателен договор (чл. 362 – 364 от ГПК)

Както беше посочено, по-често инициативата за предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се поема от купувача по предварителния договор. Нещо повече, самото особено исково производство по глава Тридесет и първа от ГПК „Производство за сключване на окончателен договор“ (чл. 362 – 364 от ГПК) съдържа процесуални правила, които са изградени именно върху модел на иск предявен от купувача по договора за обявяването му за окончателен.

Доколкото постановеното в това производство решение замества липсващия окончателен договор, с цел защита на интересите на продавача, чл. 362, ал. 1 от ГПК изрично предвижда, че „ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата.“ Неплащането на цената в законоустановения срок е регламентирано като основание за обезсилване на съдебното решение по искане на продавача (чл. 362, ал. 2 от ГПК). В този случай не става въпрос за отделен иск, който да бъде предявен от продавача в отделно производство, а за молба за обезсилване, по която е компетентен да се произнесе първоинстанционният съд, който е постановил съдебното решение.[1]

При липсата на изрична правна уредба, в практиката се поставя въпросът какво се случва със задължението на купувача за заплащане на продажната цена, когато продавачът не желае обезсилването на съдебното решение или когато искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е предявен от продавача и възможно ли е искът на продавача по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да бъде обективно съединен с иск по чл. 79 от ЗЗД за заплащане на продажната цена на вещта. На следващо място, поставя се въпросът възможно ли е този иск на продавача за продажната цена да бъде предявен самостоятелно, без да е предявен иск за обявяване на предварителния договор за окончателен. Тези въпроси, без претенция за изчерпателност, ще бъдат разгледани по-долу.

2.2.Задължението на купувача за заплащане на продажната цена

2.2.1.Предвид липсващата в процесуалния закон правна регламентация, пред Върховния касационен съд в производството по чл. 290 и сл. от ГПК е поставен въпросът: „в кои случаи е необходимо осъждане на страната да извърши плащане по предварителен договор, който е обявен за окончателен със съдебно решение“.

Производството е образуван по иск на продавача по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за продажба на идеални части от недвижим имот, съединен с иск по чл. 79 от ЗЗД за заплащане на остатъка от продажната цена на имота. След отмяна на първоинстанционното решение, въззивният съд е уважил иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД при условие, че купувачът заплати уговорената в договора продажна цена в двуседмичен срок от влизането на решението в сила. Съдът не осъжда купувача да плати тази цена като приема, че в особеното исково производство по сключване на окончателен договор не могат да се разглеждат осъдителни искове, както и че първоинстанционният съд не се е произнасял по това искане.

За да даде отговор на поставения правен въпрос, в Решение № 355 от 28.09.2012 г., постановено по гр. д. № 1686/2011 г., Г. К., ІV Г. О., ВКС се основава на правилото на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, съгласно което всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор, като съдътът постановява решение, с което го замества и възпроизвежда клаузите му. Ако ищец е купувачът и той трябва да изпълни свое насрещно задължение, съдът уважава иска под условие, че това задължение бъде изпълнено. ВКС приема, че в тази хипотеза, изпълнението на задължението е гарантирано от интереса на купувача, който го е водел при предявяването на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Според ВКС, „ако ищец е продавачът, положението е различно. Условното уважаване на иска при положение, че купувачът изпълни задължението си за плащане няма да доведе до предвидения от закона резултат. В този случай е необходимо осъждане на купувача да плати.“ Съображенията са, че с уважаването на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД предявен от продавача, без купувачът да бъде осъден да му заплати продажната цена, не може да се постигне предвидения от закона резултат. В решението обаче ВКС изрично посочва, че „Осъждането да се заплати продажната цена не следва да се разглежда като уважаване на отделен осъдителен иск, а като възпроизвеждане на клауза на предварителния договор за покупко-продажба в съдебното решение.“

2.2.2.Заслужава подкрепа изходната позиция на ВКС в посоченото решение, че при иск на продавача по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД условното осъждане на купувача за заплащане на продажната цена няма да съответства на целения с предявяването на иска резултат – прехвърляне на собственост срещу заплащане на продажна цена.[2] Под съмнение, обаче трябва да бъде поставено възприетото от ВКС схващане, че в тази хипотеза съдът следва да осъди купувача да плати, което според него не е уважаване на отделен осъдителен иск, а възпроизвеждане на клауза от предварителния договор в съдебното решение.

Осъждането на купувачът да плати не може да бъде извършено по друг начин, освен чрез произнасяне на съда с отделен осъдителен диспозитив, въпреки че няма да е налице изрично искане за това. Това очевидно нарушение на диспозитивното начало, не може да бъде обосновано с тезата, че клаузата от предварителния договор се възпроизвежда в съдебното решение.

Търсената с иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД правна защита не цели осъждането на ответника за имуществена престация, а е насочена към принудително реализиране на едно потестативно право. Безспорно е, както в теорията, така и в съдебната практика, че решението на съда по чл. 19, ал.3 от ЗЗД замества липсващото съгласие за сключване на окончателния договор и изискуемата от чл. 18 от ЗЗД нотариална форма за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти.[3] В това се състои конститутивния ефект на съдебното решение по иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Когато предварителният договор е обявен за окончателен с решение на съда, основанието за придобиване на собствеността остава договорно и за правните последици са приложими разпоредбите на ЗЗД. Решението запазва характера си на държавен правосъден акт, който поражда сила на пресъдено нещо по отношение на правото по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. В същото време, към него се прикрепват правните последици на доброволно сключен договор пред нотариус – то прехвърля право на собственост и поражда притезание за заплащане на продажна цена – съдържанието на конститутивният му ефект. Възприетата от ВКС теза, че с решението, с което искът на продавача по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е уважен, съдът следва да осъди купувачът да заплати продажната цена обаче означава, че по отношение на това осъждане решението следва да има изпълнителна сила и да бъде изпълнително основание.

Застъпеното от ВКС становище е и вътрешно противоречиво. Така, от една страна, решението по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД замества сключения договор пред нотариус, с всичките му правни последици, вкл. поражда и задължението за заплащане на продажната цена в частта, с която договорът е обявен за окончателен. В същото време, това решение в осъдителната си част, има изпълнителна сила, осъжда купувачът да изпълни задължението, което конститутивният му ефект е породил и то без да е налице изрично искане за това, и ще бъде изпълнително основание, въз основа на което продавачът ще може да се снабди с изпълнителен лист за неудовлетвореното си притезание за заплащане на продажната цена.

Считам, че това разрешение относно задължението за заплащане на продажната цена, без да е налице законодателна уредба в този смисъл, е недопустимо и влиза в пряко противоречие с основния принцип на гражданския процес – диспозитивното начало. Преобразуващото право за обявяване на предварителния договор за окончателен и притезателното право за заплащане на продажната цена се упражняват чрез различни видове искове – конститутивен, съотв. осъдителен, а постановените въз основа на тях решения имат различен ефект.

Аргумент в подкрепа на възприетото от ВКС разрешение не би могъл да се черпи и от разпоредбата на чл. 200 от ЗЗД за едновременност на изпълнението по договора за продажба. Това правило не е приложимо в хипотезата на обявяването на предварителния договор за окончателен. Предмет на делото по искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е съществуването на потестативното право за обявяване на предварителния договор за окончателен, а не вземането за цената на вещта. Съгласно чл. 362, ал. 2 от ГПК проверката относно съществуването на това вземане има значение единствено за режима на решението, с оглед поставянето на условие да се изпълни това задължение в рамките на законовия срок по чл. 362 от ГПК, но и в този случай решението не съдържа осъдителен диспозитив. В подкрепа на този извод е Решение № 72 от 14.07.2011 г. по т. д. № 659/2010 г., Т. К., І Т. О. на ВКС, в което съдът приема, че „в особеното исково производство по реда на чл. 362 ГПК по иск за обявяване на предварителен договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за окончателен, купувачът не разполага с възможността за въвеждане на възражение за съдебно прихващане с неликвидни вземания по отношение плащането на цената на имота.”

Договорът за продажба съгласно чл. 183 от ЗЗД е консенсуален и правните последици настъпват от момента на сключването му. Затова при обявяване на предварителния договор за окончателен с решение на съда, купувачът става собственик от момента на влизане на решението в сила, независимо дали към този момент е изпълнил задължението да плати уговорената цена. Източник на това задължение в разглежданата хипотеза ще е именно съдебното решение, към което са прикрепени последиците на доброволно сключен договор пред нотариус. Това е причината, в теорията[4], а вече и в съдебната практика[5] да се приема, че решението, с което предварителният договор е обявен за окончателен представлява акт по чл. 417, т. 3 от ГПК и въз основа на него всяка от страните може да образува заповедно производство за неудовлетвореното си притезание: купувачът – за предаването на владението върху имота, а продавачът – за вземането си за продажната цена.

Ето защо считам, че при липса на изрична правна уредба, когато искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е предявен от продавача по предварителния договор, съдът не би могъл да осъди купувача да заплати продажната цена, без да е налице иск за това от страна на продавача. Решението, с което искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е уважен, не е изпълнително основание освен в частта, с която се разпределя отговорността на страните за съдебните разноски. В случай, че освен обявяването на договора за окончателен, продавачът желае да постигне и осъждане на купувача за заплащане на дължимата продажна цена, той следва да предяви наред с иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и осъдителен иск за цената на вещта – съединен с иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД или в самостоятелно исково производство.

3.Искът за заплащане на продажната цена по предварителен договор и искът за обявяване на предварителния договор за окончателен в практиката на ВКС

Много често страните по предварителния договор поставят сключването на окончателния договор в зависимост от изпълнението на задължението на купувача да заплати дължимата продажна цена. В преобладаващия брой случаи страните уговарят, че плащането на продажната цена на вещта (имота) ще бъде извършено авансово, въз основа на предварителния договор. Тази практика поставя въпросът възможно ли е искът за заплащане на продажната цена на вещта да бъде предявен от продавача самостоятелно, без да е предявен иск за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Отговорът на формулираният въпрос предполага първо разглеждането на Определение № 461 от 26.03.2014 г. по гр.д. № 7813/2013 г., ГК, III Г.О. и Определение № 821 от 06.12.2016 г. по гр.д. № 50355/2016 г., ГК, III Г.О., постановени от ВКС в производството по допускане до касационно обжалване по реда на чл. 290 и сл. от ГПК.

3.1.Пред ВКС е поставен въпросът: „Допустимо ли е по предварителен договор продавачът да претендира заплащане на продажната цена преди договорът да бъде обявен за окончателен, при условие, че съгласно уговорките в него страните са се съгласили първо да бъде заплатена цената, а след това да се прехвърли собствеността.“

С обжалваното въззивно решение съдът е потвърдил първоинстанционното решение, с което е отхвърлен иск на продавачите по предварителен договор срещу купувача за заплащане на продажната цена на имота. Въззивният съд е посочил, че правната квалификация на иска е по чл. 79 от ЗЗД. Съдът е приел за установено, че страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот; че в договора е уговорена цената, начина и сроковете на плащане на всяка отделна вноска от купувача; че страните са уговорили предсрочна изискуемост на задължението за плащане на цената при неплащане на която и да е от дължимите вноски; че към датата на предявяване на иска срокът на последната вноска е изтекъл и не е била платена нито една от дължимите вноски.

Апелативният съд потвърждава първоинстанционното решение, с което искът е отхвърлен, като се позовава на Решение №118 от 06.10.2010 г., постановено по т.д.№1063/2009 г., Т.К., І Т.О. на ВКС, постановено по реда на чл.290 от ГПК, както и на Решение № 315 от 24.06.2009 г., постановено по гр.д. № 6000/2007 г., Г.К., ІV Г.О. на ВКС, според които предварителният договор, вкл. този за продажба на недвижим имот, не поражда целения правен резултат, който ще бъде постигнат с окончателния договор, при него няма разместване на имуществени блага, той е с организационен характер, като целта му е сключването на окончателния договор. В посочените решения се застъпва тезата, че предварителният договор е източник на продажбени облигационни отношения, които обвързват страните да се извърши уговорената продажба, но не представлява разпореждане с имущество, не прехвърля собственост, поради което не може да се претендира продажната цена преди обявяването му за окончателен. Според ВКС, при пречки за това, обещателят може да иска връщане на вещта, а ако е повредена или унищожена – обезщетение, но не и продажната цена. Въз основа на тези съображения апелативният съд приема, че независимо, че според уговореното в предварителния договор купувачът е изпаднал в забава и не е изплатил нито една от дължимите вноски, въз основа на това неизпълнение продавачите не могат да претендират заплащане на продажната цена, а единствено уговорените неустойки.

С Определение № 461 от 26.03.2014 г., постановено по гр.д. № 7813/2013 г., ГК, III Г.О., ВКС не допуска касационно обжалване на въззивното решение. В мотивите си ВКС посочва, че поставеният въпрос е обуславящ правните изводи на съда, но той не се отклонява от установената съдебна практика, според която „поради организационния характер на предварителния договор, по него не може да се претендира продажна цена, преди обявяването му за окончателен.“

3.1.1.Отношение към разглежданите в настоящата статия въпроси има и Определение № 821 от 06.12.2016 г., постановено по гр.д. № 50355/2016 г., ГК, III Г.О. на ВКС, с което на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 е допуснато касационно обжалване на въззивното решение по следния процесуалноправен въпрос: „допустимо ли е искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, предявен от обещателя срещу купувача по предварителния договор за покупко­продажба на недвижим имот (в който случай, съгласно чл. 362, ал. 1 ГПК, се проверява изправността на ищеца­обещател, а не на ответника­купувач) и искът по чл. 200, ал. 1 ЗЗД за присъждане на продажната цена на недвижимия имот, която купувачът се е задължил да заплати авансово, преди сключване на окончателния договор, да се разглеждат отделно, в различни производства, като производството по обусловения иск за цената се спре до приключване на производството по обуславящия иск за обявяване на договора за окончателен (предвид обстоятелството, че основанието за плащане на продажната цена, включително и при уговорка за авансово плащане, е прехвърляне на право на собственост с окончателния договор или със заместващо съдебно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД) или общото им разглеждане в едно исково производство е условие за тяхната допустимост.“

С обжалваното решение съставът на апелативният съд е обезсилил първоинстанционното решение, с което е уважен предявен от продавача срещу купувача по предварителен договор иск с правно основание чл. 79, ал. 1 във вр. с чл. 200, ал. 1 от ЗЗД за присъждане на неплатената част от продажната цена на недвижимия имот, предмет на договора и е върнал делото на първоинстанционния съд за служебно съединяване на образуваното по този иск производство с производството по иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, предявен от продавачът срещу купувача. Въззивният съд посочва, че първоначално исковете по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и по чл. 200, ал. 1 от ЗЗД, предявени от продавача против купувача са заявени за разглеждане с обща искова молба, при условията на обективното им съединяване, но производството по иска по чл. 200, ал. 1 от ЗЗД е отделено от производството по иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Според него, извършеното от първата инстанция разделяне на исковете е незаконосъобразно, тъй като изпълнението на задължението за плащане на цената е свързано с изпълнение на насрещното задължение за прехвърляне на собствеността, както и че договорената по предварителния договор продажна цена ще следва да се присъди в полза на обещателя по предварителния договор само в случай, че същият бъде обявен за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Съдът приема, че произнасянето по иска по чл. 200, ал. 1 от ЗЗД в отделно производство и преди приключване на производството по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е недопустимо, поради което решението по осъдителния иск следва да бъде обезсилено, а делото върнато – за съединяване на иска по чл. 200, ал. 1 ЗЗД към делото, имащо за предмет иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и разглеждането им в едно общо производство, така както са били предявени от ищеца преди разделянето им.

В случая няма да бъде обсъждано допустимостта на извършеното от първоинстанционния и въззивния съд процесуално упражнение по разделяне и съединяване на искове. От значение за настоящата статия е въпросът, по който е допуснато касационно обжалване. Към момента той обаче няма да получи отговор в задължителната практиката на ВКС, постановена по реда на чл. 290 и сл. от ГПК, поради извършен от ищецът отказ от предявения иск и прекратяване на производството по делото. Въпреки това, така формулираният правен въпрос има важно значение, особено като се има предвид цитираната практика на ВКС, според която не може да се претендира плащане на продажна цена по предварителния договор преди обявяването му за окончателен.

4.Възможно ли е искът за заплащане на продажната цена по предварителен договор да бъде предявен без да е предявен иск за обявяване на предварителния договор за окончателен?

4.1.Не споделям становището възприето от ВКС в разгледаното Определение № 461 от 26.03.2014 г., постановено по гр.д. № 7813/2013 г., ГК, III Г.О., според което поради организационният характер на предварителния договор, по него не може да се претендира продажна цена преди обявяването му за окончателен.

Считам, че формалното мотивиране на този извод единствено с теоретичното разбиране за същността на предварителния договор без да се отчита, че въз основа на чл. 9 от ЗЗД страните са свободни да моделират отношенията си по начин, който най-добре съответства на конкретните им икономически интереси, е неприемливо.

Вярно е, че от гледна точка на критерия, дали между страните е налице разместването на имуществени блага, предварителният договор се определя като организационна сделка[6], тъй като основна цел на страните по него е да придобият правото по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да искат обявяването му за окончателен. Това обаче не означава, че изначално следва да се изключи възможността той да има престационен характер при уговорка между страните, че плащането на продажната цена на вещта ще се осъществи преди сключването на окончателния договор и при условията посочени в предварителния. Предварителният договор няма вещно-транслативен ефект, но както всички останали договори, има облигационно действие, валидно обвързва страните и съобразно уговореното поражда между тях насрещни права и задължения. Уговорката, че цената на вещта ще се заплати по предварителния договор е допустима по силата на чл. 9 от ЗЗД и тя ще превърне конкретния предварителния договор от договор с организационен в такъв с престационен характер, както уговорката за лихва по договор за заем сключен между нетърговци превръща договора от едностранен в двустранен. Точно такъв е подходът на страните в преобладаващите случаи в практиката. Те дори обезпечават изпълнение на задължението за заплащане на продажната цена по предварителния договор с уговарянето на неустоечни клаузи, а при сключването на окончателния договор декларират, че цена е вече изплатена. Ето защо считам, че когато е уговорено, че плащането на продажната цена на вещта ще се извърши авансово въз основа на предварителния договор и купувачът не изпълнява това свое задължение, продавачът разполага с възможността да предяви иск по чл. 79 от ЗЗД за заплащането й, независимо от факта дали е предявил иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен. В подкрепа на този извод е и обстоятелството, че е възможно към момента на предявяване на иска по чл. 79 от ЗЗД задължението на продавача за прехвърляне на собствеността все още да не е изискуемо.

4.2.С иска за заплащане на продажната цена по договора, продавачът търси защита на свое неудовлетворено притезателно право, различно от непритезателното право по чл. 19 , ал. 3 от ЗЗД. Тази защита е с различен интензитет. Ето защо смятам, че за продавачът е налице правен интерес и той разполага с възможността да предяви иск за продажната цена в самостоятелен процес или да го съедини с иска за обявяване на договора за окончателен, при условията на обективно съединяване на искове. Тук е възможно да бъдат откроени няколко хипотези.

4.2.1.На първо място, искът за заплащане на продажната цена може да бъде предявен от продавачът срещу купувача в самостоятелен процес в случай, че предварителният договор вече е обявен за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД по иск на купувача.

Никъде в глава Тридесет и първа от ГПК „Производство за сключване на окончателен договор” не е регламентирано правилото, че искът за заплащане на продажната цена може да бъде разглеждан единствено в производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, нито са уредени последиците от непредявяването му в това производство. Единствената разпоредба, която има отношение към въпроса за плащането на продажната цена е тази на чл. 362 от ГПК. Когато искът е предявен от купувача по предварителния договор, ако решаващият съд приеме, че купувачът не е изпълнил свое основно задължение при сключване на окончателния договор – да изплати продажната цена или остатъка от нея, той постановява решение по реда на чл. 362, ал. 1 от ГПК, което замества окончателния договор при условие, че купувачът изпълни задължението си. Както беше посочено обаче, вземането на цената не е предмет на делото.

Дори и в хипотезата на чл. 362 от ГПК, когато плащането на цената е следвало да се извърши при сключването на окончателен договор, решението на съда, което замества липсващия окончателен договор не съдържа осъдителен диспозитив и не формира сила на пресъдено нещо по отношение на задължението за плащането на продажната цена. В този случай решението на съда замества липсващия окончателен договор под условие, че в двуседмичен срок от влизането му в сила ще бъде заплатена тази цена. В случай, че купувачът не изплати дължимата цена в определения двуседмичен срок, законодателят дава право на продавача да поиска обезсилване на съдебното решение. Въз основа на тази възможност, предвидена в чл. 362, ал. 2 от ГПК съдилищата последователно приемат, че интересът на продавача е гарантиран.

Възможно е обаче купувачът да не изпълни в двуседмичния срок, а продавачът да не желае обезсилване на съдебното решение, тъй като още при сключването на предварителния договор, крайната му цел е била да прехвърли собствеността върху вещта и да получи продажната цена. В този случай решението на съда, с което предварителният договор е обявен за окончателен поражда всички свои правни последици и замества валидно липсващия окончателен договор. В същото време то не съдържа осъдителен, а условен диспозитив по отношение на вземането за продажната цена. Ето защо, единствената възможност, с която разполага продавачът е да предяви осъдителен иск срещу купувача за заплащане на тази цена или въз основа на съдебното решение, като документ по чл. 417, т. 3 от ГПК да се снабди със заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист. Законът не забранява на продавача вместо да иска обезсилване на постановеното съдебно решение, да предяви иск за заплащане на дължимата продажна цена, която не е заплатена в предвидения в ГПК двуседмичен срок. В рамките на новият процес съществуването на това вземане ще бъде признато със сила на пресъдено нещо, а въз основа на съдебното решение продавачът ще може да се снабди с изпълнителен титул, чрез който да реализира правото си по принудителен ред.

4.2.2.На следващо място, възможно е искът за заплащане на продажната цена да бъде предявен от продавача като насрещен, по отношение на вече предявения иск на купувача по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен. Вярно е, че в рамките на особеното производство по чл. 362 – 364 от ГПК съдът осъществява до голяма степен същите действия, които извършва нотариуса при изповядването на сделки с предмет прехвърляне на право на собственост. Той следва да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, както и дали прехвърлителят е собственик на процесния обект. В същото време обаче става въпрос за съдебно производство, в което съдът упражнява и основните си функции свързани с разрешаването на правен спор. Законодателят не забранява в рамките на това особено исково производство да се разглеждат и други претенции на страните, както изрично е направил това в производството по глава Тридесета от ГПК „Защита и възстановяване на нарушено владение“, където в чл. 357, ал. 1 от ГПК изрично е предвидено, че по тези дела съдът проверява само факта на владението и на нарушението му.

Ето защо, за продавача ще е налице правен интерес от предявяването на насрещен иск за продажната цена и той няма да е недопустим, тъй като вземането за цената не е предмет на делото по искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, а продавачът може да не желае да упражни правото си да иска обезсилване на съдебното решение при неплащане от страна на купувача на дължимата продажна цена в законоустановения двуседмичен срок.

4.2.3.В случай, че купувачът не е предявил насрещен иск за продажната цена в срокът по чл. 211 от ГПК, той разполага с възможността да го предяви в самостоятелен процес. С оглед процесуалният въпрос, по който ВКС е допуснал касационно обжалване в разгледаното по-горе Определение № 821 от 06.12.2016 г., постановено по гр.д. № 50355/2016 г., ГК, III Г.О., считам, че такъв иск няма да е недопустим. Както беше посочено, никъде в глава Тридесет и първа от ГПК не е предвидено че искът на продавача за продажната цена може да се разглежда единствено в производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, нито са уредени последиците от непредявяването му в това производство. В същото време, в тази хипотеза решението по висящото дело по иска за обявяване на предварителния договор за окончателен ще има преюдициално значение спрямо вземането за заплащане на продажната цена. Ето защо, делото по иска на продавача трябва да бъде спряно на основание чл. 229, т. 4 от ГПК до приключването на производството по искът на купувача по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
4.2.4.Искът за продажната цена може да бъде съединен и с иск на продавача по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, когато той е поел инициативата за обявяване на предварителния договор за окончателен. След като искът за обявяването на предварителния договор за окончателен е предявен от продавача, то е очевиден интересът му от правните последици на окончателния договор – прехвърлянето на собствеността срещу заплащане на уговорената цена. Предвид възприетото от ВКС в разгледаното по-горе Решение № 355 от 28.09.2012 г., постановено по гр. д. № 1686/2011 г., Г. К., ІV Г. О., тази конструкция няма да е необходима, тъй като според върховният съд при иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД предявен от продавача, съдът трябва да осъди купувача да заплати продажната цена. Макар и в противоречие с основните принципи на гражданския процес, този извод към момента представлява задължителна съдебна практика, с която долустоящите съдилища следва да се съобразяват. Все пак остава открит въпросът дали в частта, с която купувачът е осъден да заплати продажната цена, решението е осъдително и може ли въз основа на него продавачът да се снабди с изпълнителен лист за вземането си.
4.2.5.Както беше посочено по-горе, в случай, че в предварителния договор страните са уговорили авансово заплащане на продажната цена, считам, че продавачът може да предяви осъдителен иск срещу купувача и без да е предявен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, независимо от разгледаната практика на ВКС в обратния смисъл, която не го допуска, като се позовава на организационния характер на предварителния договор.

5.Заключение

Изложеното в настоящата статия е основание за извода, че в съдебната практика е необходимо да прояви повече гъвкавост по въпросите свързани с обявяването на предварителния договор за окончателен. Макар и по-рядко, инициативата за обявяване на предварителния договор за окончателен е на продавача по него. Ето защо тези хипотези заслужават внимание и индивидуален подход.

Съдилищата изключват възможността на продавача, да претендира по съдебен ред плащането на продажната цена на имота въз основа на предварителния договор. Това разрешение, обосновано единствено с формалният аргумент за престационния характер на предварителния договор, обаче следва да бъде преосмислено, предвид установената практика страните по предварителния договор да уговарят авансово плащане на продажната цена именно въз основа на него и да поставят сключването на окончателния договор в зависимост от това.

Възможни са редица хипотези, в които за продавача по предварителния договор е налице правен интерес да предяви иск за заплащане на продажната цена по предварителния договор. Допустимо е такъв иск да бъде обективно съединен с иск за обявяване на договора за окончателен или да бъде предявен самостоятелно в отделно производство. В последния случай следва да се отчита дали има висящо производство по иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и ако такова е налице, то ще има преюдициален характер по отношение на иска за заплащане на продажната цена.

Автор: Борислава Първанова, адвокат от Софийска адвокатска колегия

[1] Определение № 876 от 08.07.2015 г., постановено по гр.д. № 6328/2014 г. на ВКС, ГК, IV Г.О.

[2] Това важи и за хипотезата, в която купувачът не изпълни задължението си за заплащане на продажната цена в двуседмичният срок, а продавачът не желае обезсилване на съдебното решение, въпреки че не е взета предвид от ВКС.

[3] Решение № 477/11 от 02.07.2012 г., постановено по гр.д. № 1317/2010 г., I Г.О. на ВКС

[4] Сталев, Ж., Мингова, А., Стамболиев, О., Попова, В., Иванова, Р. Българско гражданско процесуално право, Сиела, С., 2012 г., стр. 757

[5] Определение № 643 от 27.11.2015 г., постановено по в.ч.гр.д.. № 618/2015 г. на Апелативен съд – Пловдив

[6] Калайджиев, А. Облигационно право – Обща част, Сиби, С: 2013 г., стр. 121

Подобни статии

За санкционната функция на неустойката и някои проблеми свързани с приложението на института Проблемите свързани с придобивната давност и упражняването на правата на длъжника по чл. 134 ЗЗД, в светлината на Тълкувателно решение № 4/ 2012 г., ОСГК на ВКС Иск на комитента срещу комисионера по чл. 355 ТЗ. Комисионен договор (І Част) ПРЕДСРОЧНА ИЗИСКУЕМОСТ НА ВЗЕМАНЕТО ПО ДОГОВОР ЗА БАНКОВ КРЕДИТ В ХИПОТЕЗАТА НА ПРЕДЯВЕН ИСК ПО ЧЛ. 422, АЛ. 1 ГПК НАЛИЦЕ ЛИ Е ПРАВЕН ИНТЕРЕС ЗА СЪДРУЖНИК В ООД ОТ ПРЕДЯВЯВАНЕ НА УСТАНОВИТЕЛЕН ИСК ЗА ПРОГЛАСЯВАНЕ НИЩОЖНОСТ НА ДОГОВОР ЗА ИПОТЕКА, СКЛЮЧЕН ОТ ДРУЖЕСТВОТО?