Съгласно чл. 92 от Закона за собствеността, наричан по-долу за краткост ЗС, собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. По този начин законодателят е уредил придобиването чрез приращение като един от способите за придобиване на правото на собственост върху чужди движими вещи, прикрепени трайно към поземления имот на собственика под формата на сгради, трайни насаждения или други съоръжения. Придобиването на собствеността върху такива движими вещи настъпва автоматично, без да е необходимо да бъде направено някакво изрично волеизявление в тази насока. За да бъде осъществен фактическият състав на чл. 92 от ЗС следва да е налице такова трайно прикрепване на движимата вещ към земята, така щото отделянето на вещта от земята да доведе до увреждането или на земята, или на вещта. Освен това формата на прикрепването е чрез трайно насаждение, строеж или друго съоръжение. Нормата все пак е диспозитивна, тъй като предвижда, че собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго.
По-нататък, в чл. 98 от ЗС законодателят е предвидил един друг способ за придобиване на собственост върху чужда движима вещ, която се прикрепва трайно към друга движима или недвижима такава, обозначавана в теорията и практиката като главна. Принадлежността е неразделна част от главната вещ и поради това следва собствеността й. Отново следва да е налице трайно прикрепване на едната вещ към другата, т.е. такова, че при отделянето на вещите една от друга, да се засегне главната. Правилото отново е диспозитивно: „Принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго.“ Принадлежностите по чл. 98 от ЗС се наричат още и служещи вещи с оглед на това, че те имат едно специфично предназначение, а именно – да служат на главната вещ, така щото да направят възможно ползотворното й използване. Разграничението между главна вещ и принадлежност се провежда въз основа на функционалното им предназначение – т.е. главната вещ е способна самостоятелно да задоволи потребността, за която е предназначена.
От друга страна, в чл. 63 от ЗС законодателят е предвидил възможността собственикът да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като последният в този случай следва да стане собственик на постройката. Разделна собственост е предвидената и в хипотезата на чл. 63, ал. 2 от ЗС, в която собственикът на мястото и сградата е едно и също лице, което прехвърля отделно от земята собствеността върху вече съществуваща постройка.
Доскоро съществуваше противоречива съдебна практика на съставите на ВКС, постановена по реда на чл. 280 от Гражданско-процесуалния кодекс, досежно това дали при придобиване на правото на собственост върху недвижим имот в изпълнителното производство чрез публична продан намира приложение разпоредбата на чл. 92 (респ. 98) от ЗС и по силата на постановлението за възлагане се придобива собствеността и върху сграда, построена в този имот, в случай че в постановлението на възлагане тази сграда не фигурира, тя не е била възбранена, описана, оценена от съдебния изпълнител и спрямо нея не е проведена публична продан.
В Глава Четиридесет и трета от ГПК законодателят е уредил процедурата по изпълнение върху недвижима вещ, която обхваща поредица от процесуални действия на съдебния изпълнител, на длъжника и ззискателя. Законодателят е предвидил специален изпълнителен способ върху недвижими вещи, а именно чрез публична продан. В молбата си към съдебния изпълнител взискателят посочва, че желаният от него изпълнителен способ за удовлетворяване от длъжника е публична продан на недвижим имот. В този случай в поканата за доброволно изпълнение, която се изпраща до длъжника се посочва и деня, в който ще се извърши описът на недвижимата вещ, а съгласно чл. 449, ал. 2 от ГПК едновременно с изпращането на поканата за доброволно изпълнение, съдебният изпълнител изпраща писмо до службата по вписванията за вписване на възбрана върху имота. Съгласно чл. 452, ал. 1 от ГПК, когато изпълнението е насочено върху имот, недействителни ще бъдат всички извършени от Длъжника разпореждания (прехвърляне и учредяване на вещни права) след вписването на възбраната. Абсолютно условие, за да извърши съдебният изпълнител описа на недвижимия имот, е същият да е изяснил въпроса за собствеността още към деня на налагане на възбраната. След това съдебният изпълнител извършва опис на имота на основание чл. 484 от ГПК, определя началната цена, от която да започне наддаването и след една седмица от извършване на описа изготвя обявление за проданта, в което следва да бъдат посочени собственика на имота, описание на имота, има ли учредена ипотека върху имота и за каква сума, цената, от която ще започне проданта, както и мястото и деня, в който ще започне и ще завърши. Този изпълнителен способ именно се нарича „публична продан“, защото идеята на законодателя е да бъде предоставена възможност на максимален брой лица да участват в нея, като подадат наддавателно предложение по реда на чл. 489 от ГПК и вещта да бъде закупена на цена, която в максимална степен да удовлетвори Взискателя. В едноседмичен срок обявеният за купувач по реда на чл. 492 от ГПК следва да внесе предложената от него цена, като приспадне внесения задатък. Възлагането на имота става с постановление на съдебния изпълнител, представляващо едностранен властнически акт, удостоверяващ, че един определен недвижим имот е възложен на купувача срещу заплащането на една определена цена. След влизането в сила на постановлението за възлагане на недвижим имот на основание чл. 498, ал. 1 от ГПК купувачът се въвежда във владение. Важно е да се обърне внимание, че публичната продан е деривативен придобивен способ, което означава, че купувачът ще придобие всички права, които е имал продавача – длъжник.
ВКС в Тълкувателното си решение уточнява, че именно „процесуалноправната същност на публичната продан, произтичаща от регламентираната в ГПК поредица от процесуални действия, насочени към индивидуализация на имота, предмет на принудително изпълнение, определя и специфичното приложение на материалноправната разпоредба на чл. 92 от ЗС.“
С Тълкувателно решение по тълкувателно дело № 5/2015, постановено на 18 май 2017 година, Общото събрание на Гражданска колегия на ВКС приема, че в случай, че тази сграда представлява самостоятелен обект на правото на собственост, с който собственикът може да се разпорежда, но не е бил описан, възбранен, обявен и възложен по предвидения в ГПК от съдебния изпълнител, не може да намери приложение разпоредбата на чл. 92 от ЗС, защото „Купувачът на публична продан придобива всички права, които е имал длъжникът върху имота, предмет на публичната продан, но не и тези негови самостоятелни вещни права, които не са били предмет на изрично уреденото в закона производство на принудително изпълнение върху недвижим имот. Именно тяхната обособеност като самостоятелни права изключва приложението на чл. 92 от ЗА по отношение на тях при проведената публична продан върху имота.“[1]
Друго становище приема ВКС относно имотите, които нямат самостоятелно значение, а точно обратното – създадени са само и единствено да обслужват главния недвижим имот, който е възбранен, описан, оценен и спрямо него е проведена успешно процедура по публична продан по реда на ГПК. Като такива съдът изброява примерно спомагателни, обслужващи, второстепенни сгради и постройки, навеси, бараки, огради и др. ВКС приема, че тези „постройки, които не представляват самостоятелен обект на правото на собственост, трайно прикрепени към земята или принадлежност към основния обект – земя или сграда, на общо основание следват собствеността на земята, респ. сградата, към която са прикрепени, респ. която са предназначени да обслужват, и за тях се приложима разпоредбата на чл. 92 /респ. ял. 98 от ЗС/ и при публична продан на имота.“[2]
Съгласно извода, застъпен в Тълкувателното решение от ВКС, приложение на чл. 92 от ЗС в изпълнителното производство при публична продан зависи от вида на обекта – самостоятелен или несамостоятелен. Оттук и разграничението на вещите на главни и принадлежности (несамостоятелни такива), открива своето важно значение.
Автор: Женя Димитрова
[1] Тълкувателно решение на Общо събрание на Гражданска колегия по тълкувателно дело № 5/2015, постановено на 18 май 2017 година
[2] Тълкувателно решение на Общо събрание на Гражданска колегия по тълкувателно дело № 5/2015, постановено на 18 май 2017 година
Подобни статии
ПО НЯКОИ ВЪПРОСИ НА ИЗПЪЛНИТЕЛНИЯ ПРОЦЕС, РАЗГЛЕДАНИ В ТР НА ВКС ОТ 10.07.2017 Г. ПО ТЪЛКУВАТЕЛНО ДЕЛО № 3 ПО ОПИСА ЗА 2015 Г. НА ВКС, ОСГТК
В очакване на Тълкувателно решение по Тълкувателно дело № 5/2014 г. по описа на ОСГТК на ВКС
ПРЕГЛЕД НА ДВЕ ПРОТИВОРЕЧИВИ РЕШЕНИЯ НА ВКС. НЯКОИ БЕЛЕЖКИ ОТНОСНО ТЪЛКУВАТЕЛНО ДЕЛО № 3/2016 г. НА ОСГК НА ВКС
Критичен преглед на Тълкувателно решение № 6 от 15.05.2012 г. по тълк. д. № 6/2011 г., ОСГК на ВКС
РАЗМИСЛИ ПО ПОВОД НАЙ-НОВОТО ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ НА ОСНГТК НА ВКС 2/2016 Г., ПОСТАНОВЕНО НА 21.06.2018 Г.
