Някои въпроси относно възможността на собственика да иска премахване на подобренията, извършени от владелец

Правилата за подобренията[1], извършвани от владелец в чужд имот, почиват на принципната забрана за неоснователно обогатяване[2], която е проведена последователно в нашето обективно гражданско право[3]. За разлика от необходимите разноски, които са насочени към запазване на вещта и по принцип не увеличават нейната стойност[4], както и в отлика от луксозните разноски[5], чието извършване не е било нито необходимо, нито е полезно[6], то подобренията по дефиниция водят до увеличение в стойността на вещта в сравнение със състоянието на същата отпреди извършването им[7]. Тази същностна характеристика на подобренията преимуществено намира отражение и в различните определения за подобрения. И в най-новата юриспруденция се застъпва виждането, че подобренията са такива нововъведения, които изменят вещта или имота,  без обаче да са били необходими за запазването и съхраняването на последните[8]. Абсолютно необходимо условие за определяне на извършените промени като подобрения, според трайната практика на ВКС и ВС, е те да са довели до увеличение на стойността на имот[9], т.к ако се касае до работи и преустройства в имота, от които не е настъпило увеличение в неговата стойност, върховният съд отхвърля съществуването на подобрения и не уважава исковете на владелеца[10].

В подобен смисъл са и разрешенията, които правната доктрина дава на въпросите относно понятието и правната същност на подобренията. Приема се, че подобренията съставляват изменения в имота, с извършването на които се повишава цената му[11], доколкото те са материални въздействия върху имота от страна на подобрителя чрез негов или ангажиран от него труд и чрез влагане на негови или набавени от него материали, които увеличават обективно стойността на този имот[12]. По сходен начин подобренията биват определяни и като вещи или предмети, с прибавянето на които към имота се увеличава неговата стойност[13]. Според други автори подобренията са „промени във вещта, които увеличават стойността й”[14]. Този възглед е доразвит в новата доктрина[15], като за подобрения се дава следното определение : „..подобренията са това правно положение от вида на юридическите състояния, при което в следствие на извършени оценими в пари разходи или разноски, направени от едно лице – подобрител, с които неговото имущество е намаляло и които имат овеществен или предметен резултат, е увеличена стойността на вещта на друго лице – неин собственик, което поради настъпилото присъединяване, преработване или под действието на приращението, е увеличило имуществото си с този предметен или овещестевен резултат[16]“.

Подобренията във вече изяснения смисъл мога да бъдат извършени както в свой, така и в чужд имот, но само тяхното извършване в чужд за подобрителя имот ( или поне такъв, който не представлява еднолична собственост на последния) поражда едностранно облигационно отношение, което включва задължението за възстановяване на обеднилия се подобрител на разноските, които той е претърпял и които са довели до увеличаване стойността на имота на собственика. При претенция за заплащане на стойността на извършените подобрения подобрителят следва да изложи обстоятелствата, при които е станало неоправданото разместване на блага. По този повод в практика на ВКС се приема, че ако по делото не бъде установено качеството на добросъвестен владелец, поддържано от ищеца, съдът дължи произнасяне по иска за заплащане на подобренията като на обикновен подобрител[17] на чужд имот[18]. Лицето, което извършва подобренията, може да бъде съсобственик, етажен собственик, носител на ограничено вещно право, държател, като обект на настоящето изложение, поради ограничения му обем, ще бъде само извършването на подобрения от добросъвестен, респективно недобросъвестен владелец, и последиците, които настъпват в отношенията между подобрителя (владелец) и собственика на имота.

Колизия на интересите на владелеца – подобрител и на собственика на имота, върху който са извършени подобренията

Владелецът (добросъвестен или приравнен на добросъвестен при условията на чл. 70, ал. 3 ЗС), подобрявайки чужд имот, при отстраняването му обеднява за сметка на собственика, тъй като подобренията като принадлежност към главната вещ на основание чл. 97 ЗС или, ако става въпрос за постройки, при условията на чл. 92 ЗС остават притежание на собственика на вещта (земята). По арг. от чл. 72 и чл. 74 ЗС владелецът, извършил подобрения, следва да бъде обезщетен във всички случаи, като разликата в режима при наличието на добросъвестност и отсъствието й се свежда само до определяне на размера на следващото се обезщетение. При буквалното тълкуване на цитираните текстове излиза, че владелецът-подобрител може да иска само паричната равностойност, но няма право да вдигне подобренията. И означава ли това, че във всички случаи на извършени подобрения от владелец, собственикът следва да заплати тяхната стойност, като се изхожда от разбирането, според което собственикът се обогатява, защото получава по-скъп имот[19]? Дали винаги това е така при условие, че формално погледнато извършването на подобрения от владелец в чужд имот представлява също такова нарушение на правото на собственост, както и извършването на повреди[20]. Владелецът (добросъвестен или не) не е имал право да върши с вещта нищо  —  нито повреди, нито подобрения. Нещо повече, макар и обективно да са увеличили цената на имота, подобренията може да са нежелани за собственика на имота, който е имал различни намерения за експлоатацията на последния, или може той да не е искал извършването им, тъй като не разполага с необходимите за осъществяването им средства. Възможно е също така тези подобрения да са сторени вкл. от добросъвестен владелец с единственото намерение да се придобие парично обезщетение за тях, т.к към момента на извършването им владелецът вече е знаел, че е придобил на годно основание, но от несобственик или при неспазване на предписаната в закона форма[21], но щом владението е започнало като добросъвестно по смисъла на чл. 70 ал. 1 от ЗС, той ще разполага с правата по чл. 72 ал. 1 от ЗС. Пита се в тези случаи, ще може ли собственикът да иска премахване на подобренията по реда на чл. 109 ЗС, респективно от значение за основателността на една подобна претенция ли е обстоятелството дали собственикът е знаел за извършването на подобрения, или не, респективно законността на извършените подобрения, съобразно действащото благоустройствено законодателство. Друго, може ли, ако собственикът не отказва да заплати обезщетението и желае да задържи направеното, владелецът да вдигне подобренията или да ги унищожи.

Същевременно, ако се признае право на собственика да иска от владелеца премахване на подобренията, извършени от последния, то няма ли по този начин да бъдат накърнени интересите на владелеца като кредитор на вземане за подобрения[22]. Това е така, защото обективна предпоставка за уважаване претенцията на владелеца за извършените подобрения е наличие на увеличена стойност на имота към момента на ликвидиране на отношенията със собственика. Ако последният успешно проведе срещу владелеца иск с правно основание чл. 109 ЗС, то владелецът или собственикът за сметка на владелеца-подобрител ще трябва да премахне подобренията и по този начин би бил лишен от основание искът на владелеца –подобрител за увеличената стойност на имота[23].

Видно е, че възприемането с категоричност на едното или другото разрешение по необходимост ще доведе до увреждане интересите на една от страните[24]. По тази причина правилно в доктрината[25] се настоява, че въпросът в тази конфликтна ситуация[26] се свежда до това кой от двата прoтивостоящи си интереса[27] се явява по ценен.

Сега действащата правна уредба не предлага конкретно разрешение, а единствено признава на добросъвестния и недобросъвестен подобрител право на обезщетение за подобренията в различни размери, без да дава отговор на поставените по-горе въпроси. За сравнение, с отменените разпоредби на ЗИСС от части поставените питания са получили отговор в разпоредбите,  съдържими в чл. 79, 80 и 81 ЗИСС отм.

Ius tollendi като начин за преодоляване на конфликта между подобрителя – владелец и собственика

Законодателят е свободен да уреди премахването на създалото се състояние на неоснователно обогатяване не само със средствата на парично обезщетение, но и като регламентира, използвайки терминологията на чл. 55 ЗЗД, връщане на даденото чрез предвиждане на правото да се вдигне това, което съставлява подобрение (т.нар. ius tollendi). В правната литература по този повод се изтъква, че вдигането на подобренията по своята правна същност е един алтернативен способ за отстраняване на създалото се състояние на неоснователно обогатяване[28]. В действителност разумът на един подобен нормативен модел на уреждане на отношенията между владелеца-подобрител и собственика се основава на отчитане най- вече на обстоятелството, че в определени случаи е по-целесъобразно[29] „собствеността върху подобренията“ да бъде задържана от подобрителя, а не да бъде на всяка цена натрапена на собственика. От подобен ratio legis като че произлиза правилото,  съдържимо в чл. 79 ЗИСС отм., според което „собственикътъ на земята, който е направилъ постройки, посаждения или работи съ чуждъ материялъ е длъжен да заплати стойностьта му. Той също е длъженъ, въ случай на недобросъвестность или на голяма погрешка, да заплати вреди и загуби, но собственикътъ на материала няма право да го вдигне, освен ако може да направи това безъ да развали направената постройка или да унищожи посажданията“. Тази идея е доразвита в текстовете на чл. 80 във връзка с чл. 81 ЗИСС[30] – ако ответникът, който е извършил подобрения, е бил добросъвестен владелец, той не може да бъде заставен да унищожи направените подобрения, доколкото такова унищожаване може да се иска само от ответник – недобросъвестен владелец. Важно е да се посочи, че правилото на чл. 79 ЗИСС отм. е намирало приложение само доколкото владелецът „може да направи това ( да вдигне подобренията, бел. моя И.Б), без да развали направената постройка или да унищожи посажденията”.

Какво обаче означава подобренията да могат да бъдат вдигнати при условие, че за да бъде определено изменението в имота като подобрение, е необходимо то да е трайно прикрепена към него. Когато подобрителят е прикрепил към недвижимия имот обекти, които увеличават стойността му, но могат да бъдат отделени без съществени промени в имота, те не се считат за подобрения. Съществени промени биха настъпили, когато за извършване на отделянето е необходимо например разбиване на стени, разкъртване на бетонни основи, прекъсване на съществуващи инсталации и други, в резултат на които се намалява стойността, която имотът е имал преди прикрепянето на съответния обект. По тази причина като че ли за право на вдигане на подобренията можем да говорим само там, където макар и да е налице трайно прикрепване, отделянето без увреждане на имота е все пак възможно. В съдебната практика, създадена при действието на ЗИСС отм., се е приемало по повод текстовете на чл. 79 и чл. 80 ЗИСС отм., че до отнемане на владението на имота ответникът може да вдигне подобренията[31]. И след отмяната на ЗИСС и приемането на ЗС, който не съдържа уредба на правото на вдигане на подобренията, съдебната практика остава на позицията, че докато извършилият подобренията има ползването на подобренията, той е в правото си да вдигне същите и възстанови имота в старото му състояние от преди извършването им. Аргумент за възприемане на това разрешение при липса на изрична нормативна регламентация в тази насока е обстоятелството, че неоснователното обогатяване настъпва едва от момента, в който подобренията останат в имота на собственика без подобрителят да може да ги вдигне, т.е. от отнемането на владението му[32].

Модифицираното право на вдигане на подобренията[33],  закрепено нормативно в чл. 79 ЗИСС отм., има своя първообраз в римското частно право и се е обозначавало като ius tollendi[34] – правото на подобрител -добросъвестен владелец да отдели от земята и вземе при напускането й тези работи, които в резултат на неговата дейност са приобщени към нея и по този начин са увеличили нейната стойност. Приемало се е, че недобросъвестният владелец не е имал такова право на вдигане за разлика от добросъвестния владелец, който е имал призната такава възможност[35].

Според класическите принципи ius tollendi може да заеме две различни проявни форми. В първия вариант извършените подобрения са станали неразделна част от недвижимия имот и тяхното отделяне е невъзможно, но въпреки извършеното прикрепване, присъединеното се считало, че е запазило самостоятелния си статут, а от там и съществувало самостоятелно право на собственост върху  прикрепеното в полза на подобрителя (механизъм известен като constructive severance[36], в смисъл възможност за конструктивно обособяване). Във втората си проявна форма, позната на римското частно право, въпреки че вещта или вещите са загубили своята самостоятелност – собственикът на присъединеното придобива право да вдигне подобренията и това право подлежи на принудително изпълнение по отношение несобственика на недвижимия имот, към който подобренията са прикрепени[37].Тази втора разновидност е възприета като обстоятелство, изключващо презумпцията за приращение и към която се придържат с относителна последователност английските[38] и австралийски съдилища[39].

В сравнително правен аспект редица европейски законодателства съдържат изрична уредба на правото на вдигане на подобренията. Така според Гръцкия граждански кодекс, и в частност правилото на 1104, владелецът има право да премахне онова, което е присъединил към движима вещ, която следва да бъде върната без оглед на това дали става дума за добросъвестен, или за недобросъвестен владелец и независимо дали същото съставлява подобрения, или извършено като необходими разноски[40]. В германското законодателство на владелеца се признава право във всеки случай да премахне своята собственост, която е присъединил към чужда вещ, която подлежи на връщане на действителния собственик, стига последните да не са се превърнал в неразделна, съществена част (wesentlicher Bestandteil) от чуждата вещ. В тези случаи владелецът продължава да бъде собственик на присъединеното към чуждата вещ. Съгласно § 997(2) BGB, това право не може да бъде упражнено, ако владелецът не е придобил, съгласно § 994(1), изречение второ правото да иска обезщетение за разноските, които е сторил, или ако едно подобно отделяне е безполезно за владелеца, или ако обезщетението, което владелецът ще получи, е най- малко равностойно на стойността, която самият присъединен компонент/ вещ би имал след отделянето.Според немското право възможността за вдигане на подобренията е призната както в полза на добросъвестния, така и на недобросъвестния владелец[41]. Това не е така според австрийското право, където § 332 ABGB гарантира единствено на добросъвестния владелец право да премахне при това луксозните подобрения преди да върне владението на действителния собственик. Това право последният може да упражни при условие, че няма да бъде увредена вещта, от която се премахват подобренията или поне състоянието quo ante бива възстановено ( има се предвид състоянието на вещта такова, каквото е било преди владелецът да предприеме извършването на подобрения). В испанския граждански кодекс правилата на 454-455 признават ius tolliendi както на добросъвестния, така и на недобросъвестния владелец, но само по отношение на луксозните подобрения и при това стига тяхното премахване да не доведе до увреждане на вещта. Собственикът на вещта, която владелецът е подобрил, може да осуети упражняването на това право, ако заплати на владелеца стойността на направените подобрения, когато става дума за добросъвестен владелец, или ако заплати сума, равна на увеличената стойност на подобрената вещ към момента, към който собственикът си възстанови владението.Сравнително по сходен начин е разрешен проблемът с конфликта на интереси между владелеца- подобрител и собственика на имот, върху която са извършени подобренията според правилото на чл.3:123 на Датския граждански кодекс. Съгласно цитирания текст, всички изменения, настъпили във вещта, могат да бъдат „вдигнати“ или премахнати от владелеца при условие, че е възможно да бъде възстановено състоянието на веща преди нейното подобряване, без значение дали подобренията са извършени от добросъвестен, или недобросъвестен владелец. Като последица обаче владелецът губи възможността си да претендира обезщетение за стойността на разноските, които е претърпял, за да извърши подобренията[42].

В сега действащото българско законодателство право на вдигане на подобренията е признато по силата на специалния Закон за арендата в земеделието, като съгласно чл. 12, ал. 3 ЗАЗ, арендаторът има право да вдигне съоръженията, инсталациите и другите подобрения, които не са трайно закрепени в обекта на договора и са направени без знанието на арендодателя. Последният може да избегне вдигането, като ги заплати на арендатора, освен ако арендаторът има по-голям интерес да ги вдигне. Това право не се отнася за трайно прикрепените към земята, т.к те стават собственост на арендодателя и се заплащат от него. Критерият, въз основа на който се преценява дали е налице подлежащо на заплащане подобрение, е наличието на трайно прикрепване към имота, т.е. изследва се възможно ли е това, в което се изразява подобрението, да бъде отделено без увреждане и намаляване на стойността му или намаляване цената на имота.

Подобно „право на вдигане“ сега действащия Закон за собствеността не урежда в полза на владелеца, като последният може единствено да претендира парично обезщетение[43]. От тук като че лесно може да бъде аргументирано, че собственикът не може да иска от владелеца ( дори и от недобросъвестния владелец, т.к ЗС урежда право и на недобросъвестния владелец на обезщетение) да премахне сторените от него подобрения[44], респективно и самият владелец няма право да вдигне подобренията, които е извършил в чужди имот. В подкрепа на втората част на това съждение, че извършените подобрения са станали собственост на собственика на имота по арг. от чл. 92 ЗС, следователно действията на владелеца за разрушаването, унищожаване, вдигане на извършеното би представлявало нарушение на правото на собственост[45], а владелецът има само и единствено облигационно вземане срещу собственика, поради което и няма основание, на което да вдигне извършените подобрения. Допълнително доказателство в полза на това, че владелецът подобрител няма никакви вещни права върху подобренията ( а оттам и основание, на което да иска същите да бъдат вдигнати) е, че дори добросъвестният владелец дължи стойността на ползването вкл. върху извършените от него подобрения след предявяване на иска за връщане на имота[46].

Този аргумент обаче не е неоспорим, т.к макар и в случая на подобряване на чужд имот да се прилагат правилата на чл. 92 ЗС и на чл. 97 ЗС, като че придобиването на собствеността върху подобренията от страна на собственика е отложено във времето, т.к с основание в доктрината се изтъква, че ако собственикът ставаше веднага пълноценен собственик и на подобренията, той би трябвало да има иск срещу владелеца за погиването или изразходването им[47]. А това не е така, защото при липса на подобрения към момента на предявяване на ревандикационната претенция ( вкл. ако те са погинали), собственикът не може да осъди подобрителя дори погиването на подобренията да се дължи например на умишлени действия на последния. Излиза, че и без ЗС да признава изрично подобно самостоятелно право в полза на владелеца, последният ще може да премахне подобренията стига това да се осъществи до навлизане на отношенията между собственика и владелеца във фазата на ликвидацията им, респективно с премахването на подобренията[48] да не бъдат нанесени вреди на чуждия недвижим имот[49]. Съмнения в правилността на направения извод могат да се породят като вземем предвид това, че включително като критерий за наличие на подобрения се сочи тяхното трайно прикрепване. Под трайно пък се има предвид такова прикрепване, при което отделянето на подобренията би било невъзможно и би довело до увреждане на вещта. Същевременно, ако владелецът е увеличил стойността на имота чрез поставяне на вещи, които не са трайно прикрепени към имота и могат лесно да бъдат отделени от него[50], то тези вещи не са подобрения по смисъла на чл. 72 ЗС и за тях отстраненият от вещта владелецът разполага с възможността да предяви ревандикационен иск спрямо възстановилия владението си собственик. Те са самостоятелни и могат да се отделят без това да нарушава целостта на вещта[51], като в тези случаи владелецът може да вземе със себе си тези изменения въпреки противопоставянето на собственика[52]. Следователно на въпроса съществува ли субективно право като нормативно призната възможност на владелеца-подобрител въобще да вдигне същинските подобрения, които е направил през време на упражняваната фактическа власт върху имота, следва да се отговори отрицателно.При това този отговор се налага не толкова поради липсата на изрична нормативна уредба, а по причина, че за да са налице подобрения, то по необходимост те са прикрепени по начин, който прави тяхното „вдигане“ невъзможно, вредно за вещта, да не говорим, че в една огромна част от случаите премахването ще доведе до ситуация, в която при отделеният материал ще бъде негоден, и за владелеца ще липсва интерес от това отделяне.

Означава ли това, че премахването на подобренията, извършени в чужд имот, все пак може да бъде резултат на уважен иск с правно основание чл. 109 ЗС, предявен от собственика срещу владелеца- подобрител.

Още при действието на ЗИСС по арг. за противното от чл. 79 ЗИСС отм. в по-старата литература[53] се прави изводът, че възможността да се иска унищожението на промените, направени от недобросъвестния ответник, е едно право на собственика, срещу което не може да противодейства недобросъвестният владелец, като вдигне направените подобрения. Този извод всъщност се основава и на изричното правило на чл. 80 ЗИСС отм., който е гласял, че „собственикътъ на земята, върху която съ направени недобросъвестно отъ друго лице постройки, посаждания или посявания, има право да иска събарянето на работите, изкореняването на посажданията или изгубването на посевите и възстановяването на нещата въ предишното имъ състояние за сметка на онзи, който е направилъ тези работи“. И в по-новата литература, при липса на изрично законово правило, аналогично на това на чл. 80 ЗИСС отм., се споделя виждането, според което собственикът би следвало да може да иска премахване на подобреният от и за сметка на извършилия ги недобросъвестен владелец, без да дължи обезщетение[54]. Аргументи в подкрепа на това виждане, които биха могли да бъдат приведени, са почерпани от обстоятелството, че в кръга на правото му на собственост собственикът има и правото на разпореждане с подобрения имот изцяло, включително и върху подобрението. Той има и правото по негова преценка да премахне извършеното подобрение, достатъчно да няма някакво специално нормативно разпореждане, което да го ограничава за това. При това положение може да се настоява, че щом може сам да премахне подобрението, той има и правото да задължи подобрителя да стори това[55].

Подобно разрешение не е чуждо и на съдебната практика. Така в Решение № 3202/1972 г. на I г.о. категорично се приема, че собственикът може да иска както да му се отстъпи владението на подобрения имот, така и да бъдат премахнати извършените от недобросъвестния владелец подобрения. (виж и Решение № 1167/1999 г., IV г.о., ВС). Върховният съд приема, че с извършването на подобрението по силата на приращението съгласно чл. 92 от ЗС то е преминало в собственост на собственика на имота, който в кръга на правомощията си има право на разпореждане с него изцяло, вкл. и върху подобрението. По сходен начин в Решение № 710 от 16.03.1973 г. по гр. д. № 2357/72 г., I г.о. се приема, че когато извършеното не ще бъде от полза за собствениците и е направено в мястото на последните, единствено от тяхната воля зависи дали да приемат подобрението като увеличаващо стойността на имота им, или да поискат премахването му. На това основание следва да се приеме, че е основателна претенцията им за такова премахване[56].

И в най- новата съдебна практика на ВКС[57] се приема, че когато предмет на иска за ревандикация е имот, в който са извършени подобрения от ответника по иска или негов праводател, за защита на правото си на собственост собственикът може да иска както да му се отстъпи владението на имота, така и премахването на извършените подобрения, ако са налице предпоставките за това. Решаващият състав изтъква, че извършеното в чужд имот подобрение не създава някакво вещно право в полза на подобрителя, а съгласно чл. 92 ЗС, става съставка на собствената на дотогавашния собственик вещ. В кръга на правото си на собственост собственикът има и правото по негова преценка да премахне извършеното подобрение, както и да задължи подобрителя да стори това. В правната доктрина този възглед се доразвива като се сочи,че недобросъвестният владелец не може да се освободи от задължението да унищожи подобренията, като ги изостави и се откаже от обезщетение за тях, защото те и без това не му принадлежат, а той има право на обезщетение,  само ако собственикът реши да запази подобренията. Веднъж извършени в имота, те принадлежат на собственика, и той има право да избира дали да ги задържи, или да иска унищожението им[58].

При това положение като че ли следва да се приеме, че тъй като измененията в стойността на вещта, макар и положителни за нейния собственик, са осъществени независимо от волята му, то той има право да иска тяхното премахване за сметка на подобрителя – недобросъвестен владелец. Като аргумент в таз насока може да се изтъкне това, че недобросъвестният подобрител извършва подобрения в чужд имот със съзнанието, че съществува риск от ревандикацията на вещта от нейния действителен собственик. Ако обаче собственикът не упражни правото си да иска вдигане на направените подобрения, той се обогатява неоснователно за сметка на подобрителя и въпреки недобросъвестността на последния дължи обезщетение в размер на по-малката измежду сумата, с която се е увеличил имотът, и сумата на направените разноски (чл. 73, ал. 1 ЗС).

Дали обаче това е така, когато подобренията са извършени със знанието и без противопоставянето на собственика, респективно когато става дума за добросъвестен владелец? Първата част на поставения въпрос като че ли може да се разреши сравнително по-лесно като вземем предвид, че собственикът е могъл да се противопостави на предприетите изменения в имота му, но не го е сторил, той се е съгласил с извършването им, поради което следва да заплати това, с което се обогатява от тях. Тоест, щом веднъж е предприел пасивно поведение, с което мълчаливо одобрява работите, не може в процеса относно тяхното заплащане да заема обратната позиция, като претендира премахването им, за да се освободи от задължението си за плащане. В правната литература се сочи още, че в тези случаи приравняването на недобросъвестния с добросъвестния владелец почива именно на позицията, която заема собственика – той одобрява разноските, поради което отговаря до размера на обогатяването си[59]. Липсва единно становище по въпроса могат ли същите съображения да намерят съответно приложение и по отношение на добросъвестния владелец.

Право на собственика да иска премахване на подобренията срещу добросъвестния владелец.

Владението, и особено хипотезите на добросъвестното владение, в повечето случаи не се ограничава само до фактическо господство върху вещта в състоянието, в което последната се е намирала при установяване на владението. Добросъвестният владелец, упражнявайки фактическото си господство с намерението да свои вещта и като разчита на това, че има юридическо основание[60], иска да приспособи по-добре имота за своите собствени нужди, да увеличи неговата доходност и полезност. Поради това добросъвестният владелец не само поема разходите, необходими за неговото съхранение, но и извършва в него и редица подобрения[61]. При ревандикирането на вещта съгласно сега действащата законова уредба той няма право да вдигне направените подобрения, а законът му признава право да иска сумата, с която се е увеличила стойността на вещта в резултат от извършените разноски (неоснователно обедняване), ако това увеличение съществува към момента на постановяване на съдебното решение (неоснователно обогатяване). В тази връзка и в правната ни литература се обосновава[62], че добросъвестният владелец има само облигационно вземане срещу собственика за увеличената стойност на имота, дължаща се на извършените от владелеца подобрения. Изтъква се , че подобрителят- добросъвестен владелец не може без съгласието на собственика да премахне/ унищожи, развали или вдигне извършените подобрения или да вдигне материала вложен в тях, респективно и  срещу добросъвестния владелец собственикът не може да претендира премахване на подобренията[63]. Последното виждане се аргументира с твърдението, че е би било абсурдно законът да дава право на задържане и на лица, които могат да бъдат заставени да унищожават подобренията.

Изключение от това общо положение, при което, когато владелецът е добросъвестен, то собственикът е принуден да запази извършените подобрения, съставляват случаите на незаконно строителство[64].Позицията на съдебната практика в тази насока е сравнително константна. Още в т.ІІ.7. на ППВС № 6/27.12.74 г. е прието, че подлежащите на премахване незаконни строежи не се заплащат като подобрения[65], освен ако собственикът на имота желае да ги запази. Това кога един строеж е незаконен и подлежи на премахване се определя от техническите органи, съгласно разпоредбите на действащото законодателство[66]. При определяне на стойността им в такъв случай се държи сметка за евентуалното им премахване[67]. Всъщност, незаконният строеж подлежи на премахване, когато има издадено предписание за това от компетентните органи[68]. В този смисъл е и по-новата практика на ВКС[69] . В някои съдебни решения дори се настоява, че за да е необходимо премахването на дадено строителство като незаконно следва да има не само констативни протоколи за незаконно строителство /без строително разрешение/, но и издадени и влезли в сила заповеди за събаряне[70]. Тези разбирания се споделят в правната литература[71] с аргумента, че щом владелецът е направил нещо в отклонение на техническите правила, той трябва да носи риска от това, че направеното ще подлежи на събаряне, като по този начин ще бъде лишен и от евентуално обезщетение за направените разноски по повод изграждането и вложените средства. От изразеното в Постановление № 6/1974 г. на ПВС становище може да се направи един по-общ извод относно случаите, в които е възможно собственикът на вещта да откаже изплащането на обезщетение за направени от добросъвестния владелец подобрения. За такива следва да се приемат всички хипотези, при които подобренията са извършени в нарушение на императивните изисквания на закона и запазването им във вида, в който съществуват, е недопустимо спрямо благоустройственото законодателство. Тъй като те подлежат на премахване по силата на закона, а собственикът няма право да ги запази, той не следва да дължи обезщетение за тях и може да иска тяхното премахване за сметка на владелеца.

Въз основа на това може да бъде направен изводът, че подобренията остават в имота независимо от желанието на собственика, като последният ги заплаща, без да има право да иска тяхното премахване[72] ( стига да не става дума за незаконно строителство, подлежащо на премахване[73]), когато подобренията са извършени от добросъвестен владелец[74]. В правната литература по този повод се сочи[75], че защитата, която негаторният иск предоставя, не включва в обхвата си и правото на собственика с едностранни действия да се освободи от задължението си за плащане на валидно възникнало задължение за обезщетение. Що се отнася до недобросъвестния владелец се настоява, че по отношение на него собственикът може по реда на чл. 109 от ЗС и да иска премахване на подобренията, които нито е одобрил, нито е искал ( тоест, срещу недобросъвестен владелец искът ще е винаги основателен).

Струва ми се, че възприемането на един подобен извод с категоричност не държи сметка нито за правната същност на негаторния иск като способ за защита на вещни права, нито за предпоставките за неговото уважаване. Ако се замислим и при добросъвестния, и при недобросъвестния владелец става дума за подобрения във вече посочения смисъл – тоест такива промени, които обективно са довели до увеличаване стойността на чуждия недвижим имот. Нещо повече, допустимо ли е основателността на негаторния иск ( при един и същи предмет на доказване, а именно, че става дума за действия, които без да отнемат владението[76], пречат на собственика да упражнява пълноценно правото си на собственост ) да е обусловена от това дали ответник по иска е добросъвестен, или недобросъвестен владелец – подобрител. Дали едно подобно разделение в режима на правомощията на собственика, в чийто имот трето лице е направило подобрения, е правилно и има опора в закона?

Съгласно разпоредбата на чл. 109 от ЗС, собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право. За да бъде успешно преведен този иск, следва да са осъществени следните предпоставки: ищецът да докаже, че е собственик на имота; установяване на трайно променено състояние на имота в резултат на неоснователно въздействие върху същия от ответника или поддържани неоснователни състояния от страна на ответника[77]; промененото състояние на имота да пречи на собственика му да упражнява правото си на собственост върху имота.Нарушението трябва да пречи на ищеца да ползва вещта си съобразно предназначението в пълния обем на вещното му право. Ако то не създава такива пречки, искът ще бъде неоснователен[78]. Ответник по иска е най-общо казано нарушителят ­ този, който с действието или с бездействието си пречи, ограничава, смущава ищеца да упражнява правото си на собственост[79]. Достатъчно е ответникът да поддържа създаденото неоснователно действие, дори и да не го е създал той самият.

По съществото си негаторният иск е правен способ за защита срещу неправомерно или неоснователно препятстване възможността да се реализира правото на собственост в неговия пълен обем. С него може да се иска да се преустанови извършването на определени действия спрямо имота или (и) да отстрани и премахне създадени вече състояния в същия имот[80]. Друг елемент от фактическия състав на иска е тези действия или създаването на състояния да създават пречка или да ограничават спокойното служене със собствената вещ[81].

При това положение логично възниква въпросът дали наистина може да се обоснове, че изменения във вещта, които обективно са довели до увеличаване на нейната стойност, съставляват неоснователни действия, респективно състояния, които пречат на собственика да упражнява правото си на собственост в пълния му обем и съобразно предназначението на вещта при това, само ако се касае до подобрения,  извършени от недобросъвестен владелец, но не и добросъвестен. Едва ли качеството на лицето, извършило подобренията е обуславящо, според мен, за определяне на действията като такива, които пречат на собственика да упражнява правото си на собственост в пълния му обем и съобразно предназначението на вещта.От тук пък може да се заключи, че признаване правото по чл. 109 ЗС само по отношение на недобросъвестния владелец подобрител и отказване на подобна искова защита срещу добросъвестния владелец, е повече от неудържимо. Неоснователното действие като предпоставка за уважаване на иска по чл. 109 ЗС като че не зависи от това дали е извършено от добросъвестен или недобросъвестен владелец. Важното е да са причинени действия или състояние, които обективно ( а не с оглед субективните желания на собственика[82]) създават пречки за нормалното ползване на имота, собственост на ищеца по иска по чл. 109 ЗС[83]. Нещо повече, особеното при иска по чл. 109 ЗС е доказването на факта на нарушението, както и начинът, по който то пречи и смущава правото на ищеца. В тежест на последния е да ангажира доказателства, че твърдяното от него неоснователно действие или състояние се е осъществило и продължава да се осъществява към момента на предявяване на исковата молба. Това доказване не може да бъде повлияно, респективно да бъде успешно проведено,  само защото подобренията са извършени от недобросъвестен владелец. Не съставлява и аргумент в защита на това съждение и традиционно изтъкваното, че недобросъвестният владелец не разполага с правно основание, което да е годно да го направи собственик. Това обстоятелство не е годно да обоснове защо извършените от него подобрения ще пречат на собственика на имота в степен по-голяма от тези, извършени от добросъвестен владелец,  при условие, че както бе посочено, става дума за еднакви по своя вид и характеристика въздействия върху недвижимия имот с единствената разлика в правното качество на лицето, което  ги е  предприело.

При това положение, еднозначен отговор на въпроса дали собственик има право да иска премахване на извършените в неговия имот подобрения не може да бъде даден, тъй като зависи от много конкретни /по всяко едно от делата/ фактически обстоятелства. Следва да се преценява не дали подобренията са извършени от добросъвестен или недобросъвестен владелец, а дали така исканата мярка съответства в някаква степен на твърдяното като нарушено право на собственост, дали защита на правото на собственост ще се осъществи чрез премахване на подобренията и така ще се постигне преустановяването на засягането на правата на ищеца – собственик[84].

Автор: Ирина Богданова

---

---

---

[1] Терминът подобрения е вещноправен. Когато се говори за подобрения на чужд имот, то винаги се касае за извъндоговорни отношения по причини, че понятията сделка и подобрения са несъвместими. Ако направата на подобрения се основава на договор, то в същност не се касае за подобрения, а за изработка, строителство, ремонт, реална престация по облигационно задължение и др. В този смисъл е изложеното в Решение № 571 от 14.10.2008 г. на ВКС по т. д. № 313/2008 г., I о., ТК.

[2]За същността и съдържанието на принципа за недопустимост на неоснователно обогатяване виж у Митев.Кр., Неоснователно обогатяване по чл. 55-58 ЗЗД, Сиби, С.2014 г., с. 29-40. Този принцип се появява най-рано в Дигестите на Юстиниан (6в. след Христа) в два текста, а  именно D 12.6.14: ‘Nam hoc natura aequum est neminem cum alterius detrimento fieri locupletiorem’ и  D 50.17.206: ‘Iure naturae aequum est neminem cum alterius detrimento et iniuria fieri locupletiorem’, така Birks, Unjust Enrichment, Second Edition, Oxford University Press, p 268.

[3] В Решение № 2611 от 5.XII.1959 г., II г. о. се приема изрично, че основният принцип, прокаран в нашето гражданско право, от който изхожда и чл. 72 ЗС, е, че никой не може да се обогатява с труда на другиго за чужда сметка. От този принцип следва да се направят и изводите, че длъжник по вземанията за подобрения може да бъде лицето, което неоправдано се е обогатило, чието имущество се е увеличило, а това е собственикът на имота по време на извършване на подобренията.В тази връзка със съдебната практика се прима, че при последващо прехвърляне на подобрения имот приобретателят заплаща тяхната цена, т. е. той не се е обогатил неоснователно за сметка на извършилия тези подобрения, поради което претенцията срещу него би била неоснователна. Така Решениe № 1640 от 29.11.1999 г. на ВКС по гр. д. № 440/99 г., IV г. о., докладчик зам.-председателят на ВКС Благовест Пунев, Решение № 283 от 30.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1173/2009 г., II г. о., ГК.

[4] Така и Решение № 217 от 12.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 237/2009 г., III г. о., ГК

[5] Луксозните разноски са средства, с чието влагане се увеличава абсолютната стойност на вещта. На лице ли са извършени луксозни подобрения се определя от конкретната обстановка.Вж. Решение № 5 от 21.01.2013 г. на ВКС по гр. д. № 70/2012 г., I г. о., ГК

[6] Няма да подлежат на обезщетяване, независимо кога са извършени, луксозните разноски, които не повишават полезността на вещта, а единствено задоволяват определени естетически потребности или добавят допълнителна, понякога дори и несвързана с предназначението на вещта функционалност. Такива разноски могат да бъдат премахнати по искане на собственика на вещта. Ако обаче те действително доведат до обогатяване на последния, например в резултат от реализирането на по-висока цена при продажбата на вещта, то възникналото неоснователно обогатяване следва да бъде коригирано чрез възникването на право в полза на владелеца да иска получаването на увеличената в резултат на направените луксозни разноски продажна цена (чл. 59 ЗЗД).

[7] Така Дачев, И., Правен режим на подобренията в недвижими имоти, Сиела Норма, С., 2013 г., 70

[8] Постановление № 6 от 27.12.1974 г. по гр. д. № 9/1974 г.  ВС

[9] Решение № 217 от 12.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 237/2009 г., III г. о., ГК

[10] Решение № 612 от 25.10.1995 г. по гр. д. № 375/1995 г., I г. о. на ВС.

[11] Виж Боянов Г., Вещно право, С., 1994, с. 228.

[12] Василев, Л., Българско вещно право, С., 1995, с. 667.В подобен смисъл е и определението, което дава Таджер, В., Вещно право на Република България, Владение, С., 1991, с. 137., който също настоява на това, че подобренията са разноските, които увеличават стойността на вещта.

[13] Фаденхехт, Й, Предговор към превода на Т. Наследников на М. Планиол, Елементарно ръководство по гражданско право, Имущества, владение, собственост, сервитути, С., 1920, с. 22

[14] Венедиков, П., Система на българското вещно право, С., 1947, с.157.

[15] Дачев, И., Правен режим на подобренията в недвижими имоти, Сиела, С., 2013 г. , с. 71

[16] Нуждата на всяка цена извършените разноски по повод на подобренията да имат материален израз се налага от обстоятелството, че ако са извършени  разходите, които нямат материален характер, макар и извършени от подобрител и макар с тяхното извършване да е намаляло имуществото на последния, не могат да бъдат търсени, респ. присъждани като подобрения.

[17] Относно правното качество подобрител на чужд имот виж още у Дачев, И., цит. съч., с. 99-108

[18] В този смисъл са: Решение № 359 оt 21.07.2010 г. по гр. д. № 1205/2009 г. на ВКС, ІІ г.о., Решение № 131 от 10.07.2013г. по гр.д. № 913/2012г. на І г.о. и др.

[19] Става дума за случаите, в които преди изтичането на срока на придобивната давност, собственикът ревандикира вещта, а владелецът не е усвоил напълно извършените от него подобрения,

[20] Това изтъква Венедиков, П., Система на българското вещно право. Фототипно изд., С., 1947 г., с. 157

[21] Всъщност, като слабост на нашата нормативна уредба може да се посочи това, че за възникване на самото вземане за подобрения в полза на владелеца, е без значение обстоятелството дали същият е извършвал разноските със съзнанието, че прави това за себе си, или като знае, или допуска, че така обогатява (въпреки доказателствените трудности, които релевирането на един подобен критерий би довело). В тълкувателната практика като че нуждата от придаване на правната релевантност на този субективен елемент не остава незабелязана. Така, съгласно указанията в Постановление № 6/1974г. на Пленума на ВС, т.ІV, при разваляне на придобивното основание подобрителят се обезщетява като добросъвестен владелец, ако до завършване на подобренията не е узнал за обстоятелството, послужило за отпадане на основанието, и поведението му не е било причина за развалянето на придобивното основание.

[22] Правоотношенията, които възникват между извършилия подобренията владелец и собственика на имота, върху който са извършени, се характеризират с такива особености, които дават основание с оглед общия смисъл на закона да се приеме, че изискуемостта на вземането за подобрения върху чужд имот не съвпада с извършването на самите подобрения, а трябва да се отнесе към един по-късен момент. Това е моментът на прекъсване на владението, от превръщането му в държане със съгласието на собственика или най-късно от деня, когато владението бъде смутено от собственика по исков ред – напр. чрез предявяване на ревандикационен иск.

[23] Допълнителен аргумент в тази насока е възприетото в т. II. от Постановление № 6/27.12.1974 г. на Пленума на ВС, където се настоява, че увеличението се заплаща по стойността, която то има към деня на постановяване на решението за заплащането му .

[24] Р. Йеринг формира теорията на интереса с основен постулат, че доколкото субективното право има за задача да удовлетворява определен интерес на индивидите, то не е нищо друго, освен правно защитен интерес.За интереса, който е достоен за правна защита виж още у Апостолов, И., Върху теорията за имуществен интерес на кредитора от облигационния договор, Год., СУ, Юр. Фак., Т. ХХХІІІ, 3, 1937/1938 г.

[25] Така Дачев, И., цит. съч., с.76-77

[26] Разбира се , конфликт няма в случаите, в които въпросът за подобренията се урежда доброволно между собственика и владелеца.

[27] Срещу интересите на владелеца като кредитор на вземане за подобрения стоят интересите на собственика, който в една част от случаите, както бе посочено, може да не иска да задържи извършените подобрения.

[28] Така Дачев, И., цит. съч. с. 78

[29] Като основание за една подобна целесъобразност струва ми се може да се третира включително личното субективно желание на подобрителя да задържи подобренията вместо да получи сурогат на това имуществено благо във вид на парично обезщетение.

[30] В чл. 80 и чл. 81 от ЗИСС (отм.); са уредени отношенията между собственикът на земята и третото лице, построил сградите, в зависимост от това дали е бил добросъвестен или не.

[31] Изрично в този смисъл са мотивите на Решение № 2196 от 11.11.1955 Г. по гр. д. № 5210/1955г., IV гр. о. на ВС.

[32] Виж Решение № 674 от 15.03.1960 г. по гр. дело № 518/1960 г., ІІ г.о.

[33] В доктрината липсва единодушие по въпроса дали регламентираното в чл. 79 ЗИСС отм.е  самостоятелно право, признато в полза на добросъвестния владелец,  или става дума за задължение на владелеца да вдигне направеното. Виж по тези въпроси Цончев, Кр, Подобренията, С 2001, с. 254., Л. Василев, Българско вещно право, С., 1995, с.616, П. Венедиков, Система на българското вещно право, С., 1947, с.670-680. За дискусионността на въпроса виж още Дачев, И., цит съч., с. 116-120.

[34]Някои автори погрешно сочат, че ius tollendi представлява право на невладеещия собственик да иска премахване на подобренията, което съставлявало специфична защита (аналогична на тази при негаторния иск) срещу посегателства върху неговия имот, които не увреждат, а увеличават стойността на последния. Така Ставру, С., Премахване на подобрения в чужд имот за сметка на владелеца – подобрител, Собственост и право“, 2006 г., кн. 01, стр. 5. Струва ми се, че поне в своя римскоправен първообраз ius tollendi е съставлявало право на добросъвестния владелец, а не право на собственика на земята, върху която са извършени подобрения. В действителност обаче при тълкуване правилото на чл. 79 ЗИСС отм. някои автори правят извода, че възможността на владелеца да вдигне направеното не представлява самостоятелно право, а само последица на правото на собственика да иска премахването на подобренията виж още у Цончев, Кр., Подобренията, Со., 2001 г., с. 254

[35] Виж Jolowicz JA, Historical Introduction to the Study of Roman Law (Cambridge University Press, 1932) p 517.

[36] Тази форма на ius tollendi е възприета в САЩ, където именно доктрината на “constructive severance” допуска движимост, която е присъединена към недвижимост, да бъде отделена там, където се признава право на вдигане на подобренията, стига подобренията да са отделими от земята и по този начин си възстановяват самостоятелния статут като вещи. Вж. по тези въпрос Schroeder M, “Security Interests in Fixtures” (1975) Ariz St LJ 319 esp at 324 and Squillante AM, “Law of Fixtures: Common Law and Uniform Commercial Code Part 1” (1987) 15 Hofstra L Rev 191.

[37] Виж например Van Vliet LPW, “Accession of Movables to Land: II” (2002), Edinburgh Law Review, 199-212.

[38] За регламентацията на правото на премахване на подобренията в общото право виж Hepburn, Samantha and Jaynes, Steve 2013, The nature and scope of rights of removal, Property law review, vol. 2, no. 3, pp. 123-138.

[39] See Wake v Hall (1883) 8 App Cas 195; Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328.

[40] Spyridakis, Property Law 3, 177 ε.

[41]Prütting, H. Sachenrecht. Juristische Kurz-Lehrbücher. 34., neubearb.Aufl. München: Beck Juristischer Verlag, 2010, 411 S, ISBN 3406607020. , no. 561

[42] J.H. Nieuwenhuis, C.J.J.M. Stolker & W.L. Valk (red.), Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek, Deventer: Kluwer 2015 (online via Kluwer Navigator), art.3:123

[43]Цончев, Кр. Цит.съч. с. 255; Таджер, В., цит.съч., с. 143; Василев, Л., цит.съч. с. 678.

[44] Теза, която се аргументира и с идеята, че създаденото веднъж имущество, не следва да се унищожава. Така у проф. Витали Таджер, “Владение”, 2001, с. 264.

[45] Л. Василев, цит.съч., с. 678.

[46] Акд.Василев настоява на това, че при липса на изрична законова уредба на правото на вдигане на подобренията, то дори когато последните са  по-скъпи от самия имот, то собственикът следва да заплати тяхната стойност на добросъвестния владелец, а ако иска да избегне плащането на подобренията, следва или да предяви ревандикация преди да е започнал владелецът да извършва тези подобрения, или да изчака да изтече придобивна давността в полза на владелеца.Нещо повече, според акад. Л. Василев цитира съдебна практика ( която сочи като правилна), според която дори при съгласие между собственика и владелецът ( или собственикът е знаел и не се е противопоставил ) – последният да подобри имота – да внесе и прикрепи трайно определени подобрения ( напр. инсталации) и да си ги вдигне, ако собственикът ревандикира имота, то добросъвестният владелец отново ще може да иска стойността на подобренията срещу собственика

[47] Така Дачев, И. цит. съч. с 123- 126

[48] Резултатът от тези действия би бил същият както при погиване на подобренията по причина, лежаща вън от волята и волевия контрол на владелеца( напр. погиването е настъпило изключително поради действията на трето лице).

[49] Да е възможно възстановяване състоянието на имота от преди неговото подобряване.

[50] Решение № 402 от 15.05.2009 г. на ВКС по гр. д. № 260/2008 г., IV г. о., ГК

[51] Решение № 5 от 21.01.2013 г. на ВКС по гр. д. № 70/2012 г., I г. о., ГК

[52] Виж т. 8 от Постановление № 6/1974 г. на ПВС

[53] Венедков, П., цит. съч., с. 158

[54] Виж Ставру, С., Премахване на подобрения в чужд имот за сметка на владелеца – подобрител, Собственост и право“, 2006 г., кн. 01, стр. 10.Този извод всъщност е идентичен с посоченото у Цончев, Кр., Подобренията,. с. 248, 254, който обаче приема също така, че все пак правото на собственика да иска премахването на подобренията съвсем не е безусловно и трябва във всеки случай да се изследва не е ли налице злоупотреба с право от негова страна.

[55] Цончев, К., цит. съч.,  с.246 изтъква също, че когато нещата бъдат отнесени в съда, собственикът следва да вземе становище дали иска запазване на подобренията, или не като според цитирания автор било съмнително дали може последният да изменя становището си по пътя на изменение на иска – може ли като ищец собственикът да предяви негаторен иск или като ответник по иск за подобрения, предявен от владелец ( добросъвестен или не),  да се брани с възражения, че не дължи стойността на подобренията, защото иска същите да бъдат премахнати.

[56] В съдебната практика се приема, че такова право на собственика да иска премахване на подобренията последният има и срещу държателя – Собственикът може да иска и премахването на извършените от държателя подобрения, когато те не са му нужни (Решение № 3203/1972 г. на I г.о., Решение № 710/1973 г. на I г.о.).

[57] Решение № 9 от 23.01.2012 г. по гр. д. № 251/2011 г., Г. К., І г. о. на ВКС

[58] Венедиков, П, цит. съч., с 159 – 161

[59] Така Дачев, И., цит. съч., с. 119 – 121. Съдебната практика не е така категорична, като има съдебни решения, според които собственикът на имота разполага с негаторен иск както срещу владелеца, така и срещу недобросъвестния подобрител, приравнен на държател, вкл. и досежно подобрения, изградени с негово знание и без неговото противопоставяне. Така този см. Решение № 3202/28.12.1972 г. по гр. д. № 2349/72 г. на Първо г.о. на ВС

[60] Това становище се споделя и от Цончев, К., цит. съч., с. 245, който обосновава, че по ЗИСС отм. добросъвестността е играела роля на субективен критерий, като и при липса на нормативна опора при действието на ЗС същият автор приема, че няма защо тази разлика да не се счита съхранена, което виждане той аргументира и с особената закрила, която законът дава на добросъвестния владелец не толкова от някакви нравствени съображения, колкото защото той има годно правно основание на осъщественото владение.

[61] Така Василев, Л, цит, съч., с. 678

[62] Така Василев, с. 678

[63] В този смисъл изложеното у Венедиков, П, цит. съч., с 160.

[64] В кои случаи строителството може да бъде определено като незаконно ни казва правилото на чл. 225, ал. 2 ЗУТ. Също так,а съгласно § 184. (1) от ПЗР на ЗУТ, строежи, извършени незаконно до влизане в сила на този закон, могат да бъдат узаконени по искане на собственика, ако са допустими по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени, или по действащите разпоредби, като в ал. 5, изречение второ на същия параграф е предвидено, че ако строежът е изграден от несобственик, отношенията между строителя и собственика се уреждат съгласно изискванията на чл. 72 – 74 от Закона за собствеността. Тоест, когато е незаконно строителство, но може да бъде узаконено и собственикът иска да го задържи, би следвало във всички случаи да дължи обезщетение както на добросъвестния, така и на недобросъвестния владелец.

[65] Така и РЕШЕНИЕ № 315 ОТ 25.10.2012 Г. ПО ГР. Д. № 1189/2011 Г., Г. К., І Г. О. НА ВКС

[66] Така Решение № 308 от 30.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 271/2012 г., I г. о., ГК, докладчик председателят Добрила Василева

[67] Съгласно чл. 225, ал. 5 ЗУТ, въз основа на влязла в сила заповед за премахване на строежа и протокол за извършените разходи по премахването, се издава заповед за незабавно изпълнение по реда на чл. 418 от ГПК. Отношенията между органите на ДНСК и граждани, осъществили незаконно строителство във връзка с разходите за премахването му, са гражданскоправни. Те възникват след приключване на процедурата по установяване на нарушителя и незаконността на извършен строеж с влязъл в сила административен акт, евентуално след принудителното му изпълнение, в който случай отношенията са административноправни. Правопораждащият гражданските правоотношения юридически факт е незаплащането на разноските по премахване на строежа от нарушителя, когато липсва доброволно изпълнение на заповедта. В условие на равнопоставеност административният орган търси съдебна защита на своето субективно право да получи направените разходи за отстраняване на незаконното строителство. Процесуалният ред за осъществяването й е в заповедно производство с всички възможни последващи отклонения, а административното правораздаване няма приложение. В този смисъл е възприетото в Решение № 224 от 6.11.2015 г. на ВКС по гр. д. № 1060/2015 г., III г. о., ГК

[68] Решение № 432 от 19.06.2009 г. по гр. д. № 6086/2007 г. на ВКС, II г. о..

[69] Виж например Решение № 308 от 30.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 271/2012 г., I г. о..

[70] Вж. мотивите към решение № 315/25.10.2012 по гр. д. № 1189/2011 г. на ВКС, I г. о.

[71] Така Цончев, Кр., цит, съч., с. с. 243, който обаче изтъква все пак , че само при експертиза,която може да установи, че  направеното не подлежи на събаряне, то само тогава не може да се уважи искането за премахване на извършеното.

[72] Изхождайки от правомощията си на собственик, той може да премахне направените подобрения, но за своя сметка, и без това да води до погасяването на задължението му да обезщети добросъвестния владелец-подобрител.

[73] Тази теза също не е неоспорима по причина, че според трайната практика на ВКС само фактът на изграждане на незаконна постройка например в съсобствен имот от единия от съсобствениците не предполага уважаване на иска по чл. 109 ЗС срещу него, предявен от другия съсобственик. В този случай следва да бъдат установени всички елементи от фактическия състав на чл. 109 ЗС – т.е. че неоснователните действия препятстват упражняването на правото на собственост на ищеца. Така Решение № 135 от 21.11.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1072/2016 г., II г. о., ГК. В същата насока е и разрешението на правния въпрос в Решение № 299/15.06.2010 г. по гр. дело № 500/2009 г. на ВКС II г. о., решение № 816/07.07.2011 г. по гр. дело № 2028/2009 г. на ВКС I г. о.

[74] Допълнителен аргумент в тази насока е и обстоятелството, че добросъвестният владелец може да извършва всякакви промени в имота, който владее като свой: както да го подобрява, така и да го разрушава. Следователно, до смущаване владението му от собственика (не и от трети лица) той може както да направи подобрения, така и да ги премахне

[75] Така Дачев, И., цит. съч.127 – 128

[76] Сравни Решение № 2177/73 г., I г.о., ТР № 31/84 г. на ОСГК. Съществува стара съдебна практика, че нарушението следва да е противоправно (Решение № 1784/1961 г. на I г.о.), която обаче следва да се счита преодоляна по причина, че негаторният иск може да бъде успешно проведен и при преустройства, издадени въз основа на строително разрешение.

[77] Върховният съд ще отговори на питанията по приложението на чл. 109 от ЗС с тълкувателно решение по дело №4/2015 г., като сред един от въпросите е този дали е необходимо ищецът по чл. 109 ЗС във всички случаи да доказва, че неоснователното действие на ответника му пречи да упражнява своето право.

[78] Решение № 2560/1968 г. на I г.о., Решение № 411/1999 г., V г.о

[79] ТР № 31/84 г. ОСГК, Решение № 1544/2002 г. на I. г.о.

[80] Негаторният иск е средство за правна защита на собственика срещу всяко пряко или косвено неоснователно действие, вредно отражение или създадено състояние, което му пречи да упражнява правото си на собственост в пълния му обем и съобразно предназначението на вещта, макар да не накърнява владението. Неоснователното действие не зависи от това дали е извършено от добросъвестен или недобросъвестен владелец, а така и дали има позитивна административна санкция или не, когато се касае до наличие на разрешителен режим за извършване на определени действия /стоеж, реконструкция и др.

[81] Вж. Решение № 62 от 18.04.2013 г. на ВКС по гр. д. № 712/2012 г., I г. о., ГК,.

[82] При все това и в най-новата съдебна практика продължава да се разширяват твърде много предпоставките на иска по чл. 109 ЗС, като вкл. за накърняване право на собственост се приема изграденото в чужд имот ,което съставлява подобрение, но което не се използвало от ищеца- собственик. Решение № 180 от 6.02.2017 г. на ВКС по гр. д. № 1826/2016 г., II г. о., ГК,..

[83] Решение № 23 от 9.04.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5465/2013 г., II г. о., ГК

[84] Виж в този смисъл мотивите към Решение № 135 от 21.11.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1072/2016 г., II г. о., ГК