КОМЕНТАР НА ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ №4/2010 Г. НА ОСГК НА ВКС

Нищожен е договорът за замяна между община и физическо лице, по който последното е прехвърлило имот публична общинска собственост. Третото лице, държащо имота, прехвърлен от общината, може да се позове на тази нищожност за да отблъсне предявения срещу него иск за собственост от физическото лице

Тълкувателно решение /ТК/ №4/7.7.2010 г. на Общото събрание на гражданската колегия на Върховния касационен съд /ОСГК на ВКС/ е прието по предложение на председателя на ВКС по повод на сигнал от Инспектора към Висшия съдебен съвет относно противоречива съдебна практика на състави на съда по следните спорни въпроси: 1/налице ли е нищожност и на какво основание на договора за замяна на недвижими имоти по чл.222-223 ЗЗД, сключен между община и физическо лице, имащ за предмет на една от престациите недвижим имот, който е публична общинска собственост, разпореждането с който е извършено от физическото лице, което не е собственик на този имот, а не от общината и 2/ когато по такъв договор, общината е получила като насрещна престация недвижим имот- публична общинска собственост, може ли при иск по чл.108 от Закона за собствеността /ЗС/, предявен от физическото лице против трето лице, което държи прехвърления от общината по замяната имот, това трето лице да прави възражения по действителността на договора за замяна и вещнопрехвърлителния му ефект.
Тълкувателният проблем е мотивиран от наличието на противоречиви разрешения на съдебната практика в хипотезата на извършено разпореждане от физическо лице с имот публична общинска собственост при договор за замяна с общината. Според едното становище това разпореждане обуславя нищожност на договора на замяната му с друг общински имот като извършено с вещ, изключена от гражданския оборот, а според другото – прехвърлянето на такъв имот от физическо лице представлява разпореждане с чужда вещ, което не води до невалидност на договора. В тази връзка се поставя въпроса за положението на третото лице – държател на имота, прехвърлен по замяната от общината на физическото лице и за възможността му да противопоставя възражения по предявения срещу него иск по чл.108ЗС, които да се основават на действителността на договора и оспорване на активната легитимация на ищеца по този иск.
1.Отговорът, даден с тълкувателното решение на първото тълкувателно питане е, че в тази хипотеза договорът за замяна е нищожен поради невъзможен предмет – чл.26, ал.2 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/. Това разбиране на мнозинството съдии на ОСГК на ВКС относно посочената правна квалификация на нищожността на договора за замяна трябва да бъде споделено. В особеното мнение по този въпрос се поддържа различно разбиране за основанието за нищожност. Според него тя е резултат на противоречие със закона, т.е. на нарушаване на императивна законова норма, тъй като се касае до хипотезата на забранен от закона предмет на договора. Невъзможният предмет на договора може да бъде такъв поради естеството му или фактическите обстоятелства, а не по законов запрет, т.е. той не може да бъде „правно невъзможен” като отделните хипотези за нищожност по чл.26, ал.2 и чл.26, ал.1 ЗЗД са самостоятелни. Същите не се конкурират и не се намират в съотношение на специална към обща разпоредба като хипотезата на чл.26, ал.2 ЗЗД –„ невъзможен предмет” неправомерно се разширява и към забранения от закона предмет, който се обхваща от чл.26, ал.1 ЗЗД, т.е. смесват се двете основания за нищожност.
Тези съждения, изложени в особеното мнение са теоретично правилни, но са неотносими към разглежданата хипотеза на нищожност. Действително в мотивите на тълкувателното решение се говори за общо основание за нищожност по чл.26, ал.1 ЗЗД за разлика от самостоятелното такова, предвидено в разпоредбата на чл.26, ал.2 от с.з., който визира началната невъзможност на предмета на договора. Такова съотношение между двете разпоредби може да се възприеме само в условен и преносен, а не в буквален смисъл, доколкото сделка при невъзможен предмет или при липса на основание, форма или съгласие е и противозаконна. Всъщност обаче недвусмислено и категорично ОСГК е приело с оглед на цялостния контекст на мотивировката на тълкувателния си извод относно нищожността на договора за замяна, че се касае до две различни и самостоятелни основания по чл.26, ал.1 и чл.26, ал.2 ЗЗД, които не трябва да се смесват и не се намират в съотношение на общ към специален закон относно уредбата на абсолютната недействителност на договорите. Първото се отнася до императивни правни норми, които предвиждат забрани или ограничения за сключване на определени договори, а второто до позволени от закона сделки, чиито фактически състав е опорочен, тъй като негови елементи като предмет, основание, съгласие или форма като съществени условия на тези сделки не са налице.
В разглежданата хипотеза, предмет на тълкуване, като разрешение на тълкувателния проблем правилно ОСГК е приело, че разпореждането с недвижим имот, публична общинска собственост от физическо лице е нищожно като осъществено с вещ, изключена от гражданския оборот и от субект, който не може да я притежава, тъй като такъв може да бъде само общината. Това правно положение на обектите на публичната общинска собственост не се дължи на законова забрана относно включване в пазарния оборот и качеството на субекта на собственост, т.е. не става въпрос за императивна законова норма, която предвижда правна невъзможност на притежаването и прехвърлянето от физическо лице на такива обекти, а до техни обективни свойства или предназначение, които изключват посоченото притежаване и прехвърляне.
Още с решение №19 21.12.1993 г. по к.д.№11/1993 г. Конституционният съд /КС/ е дал тълкуване на понятието за публична и частна собственост на държавата и общините и разграничението между тях, като е свързал първата с притежаваните от носителя на правото на такава собственост властнически правомощия и с предназначението й да задоволява обществени интереси и потребности, които не могат да бъдат удовлетворени от частната собственост на физическите и юридическите лица. Последните могат да имат само частна собственост, за разлика от държавата и общините, които могат да притежават и обекти, представляващи публична собственост. Като се изхожда от тази принципна постановка на тълкуването на чл.17, ал. 2 от Конституцията, дадено в посоченото решение на КС, по конституционна делегация със Закона за общинската собственост /ЗОС/ са определени обектите на публичната общинска собственост съобразно предназначението им, ориентирано към изпълнение на функциите на органите на местната администрация или към трайно задоволяване на обществени потребности от местно значение – чл.3, ал.2 ЗОС. С оглед на това тяхно предназначение тези обекти не могат да се придобиват по давност, да се отчуждават и да се прехвърлят в собственост на трети лица, както и да се реституират – чл. 7, ал.1, 2 и 4 ЗОС.
Законът отразява, а не създава това правно положение на обектите на публичната общинска собственост. Те са изключени от гражданския оборот, защото са публична общинска собственост, а не обратното, имат това качество, защото са изключени от гражданския оборот по законово разпореждане. Поради това става реч не за запретен от закона предмет на договора, при което той ще бъде нищожен поради противоречие с императивна законова норма – чл.26, ал.1, а за нищожност поради невъзможен предмет на същия – чл.26, ал.2 ЗЗД.
Това различие между приложното поле на двете основания за нищожност може да илюстрира най – добре със съществуващите по отменения Закон за собствеността на гражданите /ЗСГ/ ограничения за придобиване собствеността на недвижими имоти от гражданите чрез сделки или по давност с оглед на спазване на изискването то да се осъществи чрез посредничеството на общинския съвет по местонахождението на тези имоти. Неговото неспазване имаше за последица нищожност на извършената продажба или замяна респ. неприложимост на давността като придобивен способ по отношение на имот, който не е прехвърлен по надлежния ред- чл.15 и чл.29 ЗСГ/отм./. В този случай недвижимият имот беше изключен от свободния граждански оборот по разпореждане на закона, мотивирано от идеологически съображения. Договорът с предмет недвижим имот при действието на ЗСГ в нарушение на чл.15 ЗСГ /отм./ беше нищожен не поради естеството на своя предмет, а поради това, че беше ограничена свободата на договарянето с императивна законова норма, която изключваше сделката да се извърши без посредничеството на местния общински съвет, по определени от него цена и купувач.
В тази връзка за пълнота трябва да се отбележи, че когато законът обслужва един недемократичен политически и икономически ред, той съдържа множество забранителни и ограничителни норми, чието нарушаване е свързано с нищожност по смисъла на чл.26, ал.1 ЗЗД. Поради това при тези обстоятелства това основание за нищожност има широк обхват на прилагане. Обратно, в условията на свободно пазарно стопанство и демокрация, автономията на договаряне е ограничена само до необходимото за съществуването и запазването на либералния обществен ред, което минимизира създаването на императивни законови норми в частното право и съответно приложимостта на чл.26, ал.1 от ЗЗД.
Тълкувателният извод за приложимост на чл.26, ал.2 ЗЗД обуславя и правилността на другата констатация на тълкувателното решение, а именно че в разглежданата хипотеза не става въпрос за разпореждане с чужда вещ, което е действително, а за нищожна сделка. В този случай за да е действително разпореждането с недвижимия имот трябва да съществува валидна облигационна връзка между страните по договора, т.е. липса на нарушение на чл.26 ЗЗД, независимо от пречката за настъпване на вещноправния прехвърлителен ефект на замяната с оглед на обстоятелството, че друг правен субект, а не заменителя е негов собственик. Щом като физическото лице се разпорежда не просто с чужда вещ, а с обект на общинска публична собственост, извършената от него замяна ще бъде нищожна поради нарушение на чл.26, ал.2 ЗЗД, защото имотът не може да бъде притежаван и прехвърлян от такъв правен субект.
Макар, че посочената невалидност на разпореждането се отнася само до това, извършено от заменителя – физическо лице, правилно ОСГК приема, че цялата сделка е нищожна, защото не са налице предпоставките на чл.26, ал.4 ЗЗД за нищожност само на тази част от договора за замяна.Това е така, защото сделката не би могла да бъде сключена без недействителната й част, тъй като прехвърлянето на имота от другия заменител – общината се явява без основание – чл.222 ЗЗД. Последното е извършено с оглед валидното придобиване на имота, което не се е осъществило поради качеството на този имот на публична общинска собственост.
Според чл.223 ЗЗД правилата за продажбата се прилагат съответно и при замяната като всеки от заменителите се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. При положение, че в разглежданата хипотеза замяната е нищожна, а не става въпрос за валидно разпореждане с чужда вещ от единия заменител, няма да намерят приложение правилата за евикцията по чл.188 и 189 във връзка с чл.87 ЗЗД, а тези на чл.26, ал.2 във връзка с чл.34 от с.закон. В този контекст трябва да се разглежда положението на третото лице с оглед на интереса му от обявяване невалидността на сделката с държания от него общински имот, предмет на замяна от общината/вж. по-долу следващото изложение относно т.2 от коментираното тълкувателно решение/.
2. Във връзка с отговора на първото тълкувателно питане е и отговора на втория въпрос, даден с ТР№4/2009 г. Според него когато при договор за замяна на недвижим имот, общината е получила като насрещна престация недвижим имот – публична общинска собственост, при иск по чл.108 ЗС, предявен от физическото лице срещу трето лице, упражняващо фактическа власт върху прехвърления от общината по замяната имот, последното може да прави възражение по действителността на договора за замяна и вещнопрехвърлителния му ефект.
Относно защитата на третото лице срещу ревандикацията, ОСГК е направило разграничение между хипотезата на прехвърляне на чужда вещ от несобственик, от тази при която разпореждането от физическо лице с имот, публична общинска собственост е нищожно. В първия случай правилно е прието, че извършеното разпореждане е валидно и е непротивопоставимо само на действителния собственик, а не и на третото лице, което упражнява фактическа власт върху заменения от общината имот, а във втория, който е предмет на тълкуване, последното може да се позове на нищожността на договора за замяна, за да отблъсне предявения срещу него собственически иск. В разглежданата хипотеза становището на ОСГК е правилно, но се нуждае от допълнение и уточняване /вж.по-долу/. В това разграничение се изразява различието между разваляне и нищожност на договор за прехвърляне на вещни права върху недвижим имот, което се изразява в последиците, начин на релевиране и субектите, които могат да потърсят този път на защита.
Когато предмет на замяната е била вещ, която не е собственост на заменителя, другата страна може да иска разваляне на договора поради неизпълнение съгласно чл.87 ЗЗД. Това би била единствено хипотезата когато физическото лице е заменил с общината имот частна собственост на друго физическо лице, а не и когато този имот е бил частна общинска собственост. В последният случай сделката пак би била нищожна според чл.26, ал.2 ЗЗД, но поради липса на основание, тъй като не е налице типичната цел за която е бил сключен договора за замяна – насрещното прехвърляне на два имота между два различни правни субекти, които ги притежават, тъй като заменяните имоти са собственост само на общината.
Разваля се валиден договор, който е породил последиците си и съответни задължения за страните, но не е бил изпълнен. При уважаване на иска за разваляне, даденото от изправната страна подлежи на връщане на отпаднало основание. Претенцията представлява упражняване на потестативно право, което създава ново правно положение, поради което може да се упражни само чрез иск, а не и с възражение.
Легитимирана да иска разваляне на договор е само изправната страна по него като без успешното провеждане на този иск при сделките с недвижими имоти, не е възможно да се иска връщане на даденото на отпадналото в резултат на развалянето основание, съществувало при престирането на имота. В още по – голяма степен това се отнася до третото лице, което не е страна по сделката, последиците на която рефлектират върху неговото правно положение. Без успешно провеждане на иска по чл.87 ЗЗД от легитимираната страна, то не може да се защити срещу претенцията на другата страна по сделката по отношение на държания от него имот, тъй като в разглежданата в тълкувателното решение хипотеза не може нито с иск, нито с възражение да оспори собственическата й легитимация върху този имот. Тази хипотеза визира положението на ответник по ревандикация, който се намира в имота, прехвърлен по замяната от общината, която е била негов собственик, а не от другия заменител – физическото лице. Поради това третото лице, което държи този имот не може да направи възражението, че ищецът, който го е придобил по замяната, не е активно легитимиран по иска по чл.108 ЗС, тъй като му е прехвърлен от несобственик.
Посочената хипотеза трябва да се разграничи от тази при което третото лице, което не притежава самостоятелни вещни права върху имота, но упражнява фактическа власт върху него, може да прави възражения срещу активната легитимация на ищеца по чл.108 ЗС, с твърдението, че последният го е придобил от несобственик по продажба или замяна. В този случай ответникът по ревандикация не е длъжен да установява по силни права върху този имот като право на собственост или друго вещно право, а е достатъчно само да обори презумптивната доказателствена сила на придобивния акт, легитимиращ ищеца, който по тази причина не може да докаже един от кумулативно необходимите елементи, необходими за уважаване на иска по чл.108 ЗС. Както действителният собственик на имота, който се намира извън облигационната връзка, създадена с договора, срещу когото не може да се противопостави легитимацията на лицето, което се позовава на придобивния акт за продажба или замяна с предмет този имот, прехвърлен от несобственик, може да иска неговото ревандикиране , така и третото лице – ответник в тази хипотеза може да отблъсне с възражение предявения собственически иск от такова лице като се позове на същото обстоятелство, а именно че производното придобивно основание, на което ищецът основава легитимацията си, не е произвело вещноправното си действие. Горните съждения са за пълнота на изложението по проблема за положението на третото лице, което държи имот, придобит по замяна от ищец по предявен срещу него ревандикационен иск с оглед уточняване и допълване на съобразителната част на тълкувателното решение по т.2. В този си вид то разглежда само хипотезата когато третото лице се намира в имот, получен по замяна с общината, а не и когато то държи имот, прехвърлен на ищеца от несобственик.
От процесуално гледище в разгледаната в тълкувателното решение хипотеза, третото лице, което държи имота и в това качество е ответник по ревандикационния иск, щом като договорът за замяна е действителен, не би могло да възрази, че ищецът по този иск е придобил правото си на собственост като не е изпълнил насрещното си задължение да прехвърли собствен имот на общината, защото това би означавало недопустимо упражняване на чужди права. Последното е изключено освен в предвидените в закона случаи на процесуална субституция – чл.26, ал.2 ГПК. В случая това са правата на евинцирания купувач респ. заменител, който е платил цената или е прехвърлил имот срещу такъв, който не е притежаван от неговия праводател. При положение, че третото лице, ответник по ревандикацията не притежава самостоятелни вещни права върху владяния от него имот, той не може да отблъсне предявения срещу него иск с възражение в горния смисъл, както правилно е констатирано в мотивите на тълкувателното решение.
За разлика от действителния договор за замяна, който подлежи на разваляне при прехвърлен имот от несобственик, на нищожността на такъв договор може да се позоват не само страните по сделката, засегната от нея, но и третото лице, което има интерес от нейното обявяване. Това може да стане както с иск, решението по който има установително действие, изразяващо се само в констатация за абсолютна недействителност на сделката, така и с правоизключващото възражение срещу предявения иск за ревандикация на имота, че е осуетено възникването на правото на собственост в лицето на заменителя. В случая поради невъзможния предмет на сделката е налице начална липса на валидно основание за прехвърлянето на правото на собственост, поради което тя не е произвела вещноправния си прехвърлителен ефект.
Правният интерес, необходим за позоваване на нищожността от трето лице, неучаствало като страна в сделката в разглежданата хипотеза е налице, тъй като това трето лице държи имота, получен по замяната от ищеца по чл.108 ЗС и е заинтересовано от отхвърлянето на исканата срещу него ревандикация за този имот. Не е необходимо същият като ответник да е длъжен да оспори пасивната легитимация по иска по чл.108 ЗС като един от кумулативно необходимите елементи на фактическия състав на ревандикацията за уважаването му като установи наличие на правно основание на владението си – вещно или облигационно. Достатъчно е да се позове на нищожността на придобивното основание на ищеца, т.е. на липсата на собственическа легитимация като задължителна предпоставка за уважаване на иска за ревандикация, без наличието на която той ще бъде отхвърлен. Въпреки липсата на правно основание на владението си, третото лице, което държи заменения имот, дължи предаването на владението му само на действителния собственик.
В този контекст не може да се възприеме становището на едно от особените мнения по т.2 от тълкувателното решение според което интересът на третото лице – ответник да бъде отхвърлен ревандикационния иск не е достатъчен да се позове на нищожността на договора за замяна, защото представлява недопустимо упражняване на чужди права. Това разбиране не може да бъде споделено, защото всеки заинтересован може да се позове на нищожността като начална и абсолютна недействителност на договора с действие спрямо всички, а интереса в случая както се изтъкна по- горе е налице, независимо от липсата на правно основание на държането на заменения имот от третото лице. Становището за такова недопустимо упражняване на чужди права може да се поддържа само в хипотезата на действителен договор за замяна, който подлежи на разваляне поради прехвърляне на чужда вещ от едната страна по него и то само в разглежданата в тълкувателното решение хипотеза. При нея заменителят – физическо лице е получил от общината държания от третото лице имот, т.е. праводателят му е собственик, а не и когато това трето лице се намира в имота, прехвърлен от несобственик, при което то може да възрази директно за липсата на активна легитимация по иска за ревандикация.
В тази връзка представлява интерес становището, изразено в другото особено мнение по т.2 от тълкувателното решение. Това особено мнение възприема позицията на тълкувателното решение, че всеки заинтересован, а не само страните по нищожния договор за замяна, може да се позове на тази нищожност и без да установява правно основание на държания от него имот, предмет на исканата ревандикация, да отблъсне с това възражение предявения срещу него иск за собственост. Според особеното мнение обаче правният интерес от такова позоваване на нищожността е налице само когато тя произтича пряко от договора, а не от предходни сделки или административни актове. Становището се аргументира с повода за приемане на тълкувателното решение, който е бил противоречива съдебна практика фактически не по въпроса за интереса от позоваване на нищожността на договора за замяна, а за допустимостта на косвения съдебен контрол за законосъобразността на предхождащия сделката административен акт за реституция на заменения от физическото лице имот, който го легитимира като собственик на този имот.
Това разширяване на обхвата на хипотезата, предмет на тълкуване не може да опорочи правилността на тълкувателния извод за интереса на третото лице да се позове на нищожността на договора за замяна. Юридическият факт от който произтича нищожността на договора за замяна е невъзможността на предмета на сделката – имот публична общинска собственост, който не може да бъде придобиван и прехвърлян от физическо лице. Този юридически факт е налице както при административния акт за реституция, който е незаконосъобразен , тъй като нарушава чл.7, ал.4 ЗОС, така и при договора за замяна, с предмет същия имот, с което е нарушен чл.7, ал.2, изр.1 от с.закон. Поотделно и заедно възражението за незаконосъобразност на административния акт за реституция на имота – чл.17, ал.2 ГПК, както и това за нищожност на договора за замяна с този имот – чл.26, ал.2 ЗЗД могат да бъде направени от третото лице. То има интереса от това и при разширената хипотеза за недействителност на замяна на имот публична общинска собственост, която включва и косвения инцидентен контрол за законосъобразност на легитимиращия физическото лице- заменител акт на реституция.