Интересни разрешения на въпроси, свързани с ипотечното право, в практиката на ВКС и Апелативните съдилища

УВОД

Ипотеката, като силно средство за защита на правата на кредитора – едно сигурно обезпечение, винаги е била предмет на тежки спорове в съдилищата. Причините за това са най-вече, че предмет на ипотека са жилищни имоти на частни лица, които с всички сили се борят за запазване на правата си, но също и фактът, че възможността с ипотека да се обезпечава чуждо задължение създава възможности за измами и злоупотреба. Отделно от това, наличието на поне трима участници в споровете за ипотека (когато имотът е вече изнесен на публична продан) и възможността за поява на четвърти (ако ипотеката е за чужд дълг) превръщат засегнатите правоотношения в нескончаеми системи, в които все нечий интерес може да бъде ударен. Това създава и множество правни проблеми, част от които са разгледани тук.

Статията обхваща актове (решения и определения) на Върховния касационен съд, както и решения на въззивни съдилища по актуални въпроси, свързани с ипотечното право. Към всяко решение е дадена и кратка информация за „задължителността“ му според практиката на ВКС, както и критични бележки. Последните обхващат най-вече анализ на засегнатите от решението интереси и понякога предлагат алтернативни подходи за разрешаване на правните спорове. По делата, които не са на последната инстанция, е посочено дали са обжалвани. По някои въпроси се очаква и уеднаквяване на практиката на ВКС.

Решенията са разгледани по тематични кръгове и така статията се дели на части. Първата част е посветена на изискванията към сделките, с които се учредява ипотека и разглежда въпроси на представителната власт, изискването учредителят да  е собственик, правила относно специализацията на ипотеката и вписването ѝ. Вторият предметен кръг се опитва да разгледа практиката по въпроси, свързани с интереса от предявяване на искове за оспорване на съществуването на ипотечното право. Третият голям кръг въпроси се отнася до това, как факти, възникнали след учредяването на ипотеката, влияят върху действието ѝ. Разгледано е едно решение относно условията за заличаване на ипотеката, което формира четвъртата част от статията. Накрая е разгледана и конкуренцията на ипотечното право с други вещни обезпечения.

Статията дава толкова отговори, колкото повдига и въпроси. Надявам се последните да намерят своето справедливо разрешение в юриспруденцията в близките години.

1. УЧРЕДЯВАНЕ НА ИПОТЕКАТА. УСЛОВИЯ ЗА ДЕЙСТВИТЕЛНОСТ

1.1. Определение № 410/28.11.2008 г. по ч.гр. д. № 1036/2014 г., ІV ГО

Таня Митова, Борислав Белазелков (д), Мария Иванова

чл. 6, ал. 1, б. „в“ ПВ; чл. 170 ЗЗД

ипотека; условия за вписване; описание на имота; падеж на вземането

Определението е постановено по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК, като съгласно разсъжденията по Тълкувателно решение № 2/2010 г. от 28.09.2011 г. по тълк. дело № 2/2010 г. на ОСГТК на ВКС това определение би следвало да има значението на практика на ВКС по чл. 280 ГПК и чл. 292 ГПК.

То дава отговор на два въпроса, относими към учредяване на ипотека. Първият се отнася до необходимите белези на имота, които следва да се посочат в ипотечния акт, за да може последният законосъобразно да бъде вписан. Вторият въпрос разглежда въпроса дали ипотеката може да бъде вписана, ако вземането – предмет на ипотеката, не е индивидуализирано с посочване на падежа.

По въпроса за индивидуализацията на имотите решаващият състав е приел, че при действието на редакцията на чл. 6, ал. 1, б. „в“ ПВ (ДВ, бр. 69/2004 г.) посочването на поне три граници на недвижимия имот е изискване за вписване на ипотечния акт. Тъй като съдията по вписванията следи служебно изискванията за външно съответствие на акта с изискванията на закона и не може да установи служебно границите на имота, то в случай, че границите на имота не са вписани в ипотечния акт, актът не следва да бъде вписан. Пропускът при индивидуализиране на имота може да бъде поправен единствено от страните по сделката с нов акт.

По втория въпрос – дали описанието на падежа на вземането е основание за отказ за вписване на ипотеката, съдът е приел принципно различно становище. Съдейки по мотивите на съдебния състав, той приема, че ипотека, учредена без вписване на падеж на вземането, е нищожна поради противоречие с чл. 167, ал. 2 ЗЗД във връзка с чл. 170 ЗЗД. Но съдията по вписванията не е длъжен да следи служебно за действителността на вписания акт, което е в компетентността на съда, който може да се произнесе по въпроса след сезиране с иск. ВКС приема, че съдията по вписванията може да откаже извършване на вписване само ако представеният акт не подлежи на вписване (чл. 4 ПВ); ако не е съставен според изискванията за форма (официален документ или нотариална заверка на подписа) по чл. 3 ПВ; ако няма реквизитите, изисквани от закона (чл. 6 ПВ); ако не е предоставена скица – извадка от кадастралната карта (чл. 6, ал. 3 ПВ); ако не е платена държавната такса, както и ако не са представени доказателства за липса на публични задължения за имота (чл. 264 ДОПК). В останалите случаи, включително при непосочен падеж на вземането, не може да бъде отказано вписване.

Коментар на автора: Решението възприема доста стриктно принципите на ограниченията, въведени с ВП. Странно е възприемането на становището, че един технически недостатък на акта прави ипотеката невъзможна за вписване (оттук и не възниква ипотечно задължение), а спазването на пряко законово изискване за индивидуализиране на вземането (непосочване на падеж) не е основание за служебна проверка. Не е разгледан и по-дълбокия въпрос дали въобще изискването за вписване на падеж е пречка за индивидуализиране на вземането, особено в случаите, когато задължението е безсрочно. В този случай е мислимо да се приеме, че невписването на срок може да се приеме за индиция за безсрочност. Макар това да не е предмет на спора по делото, би било полезно и този въпрос да намери разрешение.

1.2. Решение № 113/12.05.2013 г. по гр. д. № 78/2013 г., ІV ГО

Светла Цачева, Албена Бонева, Боян Цонев (д)

чл. 26 СК (чл. 23 СК – 1985 г.); чл. 225, ал. 1 ЗЗД; чл. 56, ал. 1 ЗС

ипотека; относителна недействителност; разпореждане със семейно жилище – лична собственост; вещно право на ползване; интерес

Касационното обжалване е допуснато по два значими материалноправни въпроса, които не са свързани пряко с материята на ипотеката, но поради свързаността си отговарят именно на въпроси относно това обезпечение. С първия въпрос съдът е бил попитан за вида на недействителността на сделка на разпореждане със семейно жилище – лична собственост на единия съпруг, когато не било дадено съгласие на неучаствалия съпруг. Вторият въпрос се отнася до възможността на неучаствалия в учредяване на ипотека върху семейно жилище съпруг да води иск за атакуване на ипотеката, ако след възникване на ипотеката жилището е дарено на трето лице, а на двамата съпрузи е било учредено общо право на ползване върху имота. Другите два въпроса засягат материи, които нямат връзка с проблемите на ипотеката – задължението на съда да конституира необходим другар (задължителното другарство) и относно подсъдността и цената на иска за обявяване на недействителност на разпореждането със семейно жилище. За пълнота отговорите на тези въпроси ще бъдат дадени без аргументация: необходим другар се конституира служебно от съда само ако законът предвижда хипотеза на задължително другарство (задължение за конституиране), цената на иска за оспорване на сделки със семейно жилище се определя върху данъчната оценка на имота, а подсъдността следва тази на облигационните искове – т.е. окръжен съд ще бъде първа инстанция при цена на иска над 25 хиляди лева.

Първите два въпроса имат връзка с ипотечното право, доколкото е налице особена фактическа обстановка. Съпругът на ищцата по делото е учредил ипотека върху своето жилище, без да иска съгласието на последната. В последствие съпругът на ищцата дарява имота на трето лице с нейно участие, но запазва право на ползване върху него без срок в полза и на двамата съпрузи. Тук въпросите са два: на първо място, има ли интерес съпругът да оспорва ипотеката, а също така – дали загубата на собствеността върху имота от страна на другия съпруг, но със съгласието на неучаствалия в първата сделка съпруг, води до отпадане на този интерес.

По въпроса за характера на иска за оспорване на еднолично разпореждане със семейно жилище, решаващият състав е препратил към задължителната практика на ВКС по въпроса – т. 2 от Тълкувателно решение № 5/29.12.2014 г. на ОСГТК на ВКС, според която подобно разпореждане е относително недействително. Правото да се обяви сделката за относително недействителна се упражнява по съдебен ред от неучаствалия в сделката съпруг, но то се погасява, ако същият съпруг потвърди сделката с последващо изявление. В съответствие с това разрешение съдът е възприел, че интересът от оспорване на разпоредителната сделка съществува за неодобрилия я съпруг, докато последният има някакви вещни права върху семейното жилище. Поради това последващото отчуждаване на вещни права върху семейното жилище не преклудира възможността да се предяви иск за оспорване на сделка, с която е учредена вещна тежест върху имота на по-ранна дата, ако съпрузите (или поне съпругът, който е бил собственик) все още имат правомощия да ползват жилището. Поради това фактът, че съпругът – учредител на ипотеката, е запазил вещно право на ползване върху жилището за себе си, е достатъчно основание да се приеме, че неучаствалият съпруг има интерес да оспори сделката по учредяване на ипотека.

Коментар на автора: Решението на съда е продиктувано от тълкуване на закона в съответствие с целите му – запазване на възможността семейството да обитава жилището, в което е живяло, като по този въпрос думата имат и двамата съпрузи. Правилно е акцентирано, че интересът от установяване на съществуването на ипотечното право е свързан най-вече с възможността имотът да бъде отнет от собственика или ползвателя си, а не с реалното му отчуждаване.

1.3. Решение № 388/17.02.2015 г. по гр. д. № 1036/2014 г., ІV ГО

Стоил Сотиров, Василка Илиева (д), Зоя Атанасова

чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД; чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ

ипотека; липса на съгласие; решение на общото събрание в ООД; представителна власт на управителя

Делото е допуснато до касационно обжалване, за да се отговори на въпроса дали учредената от управителя на дружество с ограничена отговорност ипотека за дълг на трето лице е действителна, ако учредяването не е одобрено от общото събрание на съдружниците.

Решаващият състав е възприел тезата, отразена в т.1 на Тълкувателно решение № 3/2013 год. на ОСГТК на ВКС, според която за действителността на разпоредителна сделка с недвижим имот не е необходимо одобрение от общото събрание на ООД. Това е така, защото волята на дружеството е изразена от неговия органов представител – управителя. Разпоредбата на чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ се прилага към отношенията между съдружниците и управителя – тя има значение за отговорността на последния, но не и за действителността на сделката. Поради това учредената върху имот на дружеството ипотека, обезпечаваща задължението на трето лице, е действителна и без наличие на съгласие на общото събрание.

Коментар на автора: Решението се съобразява с възприетия в задължителната съдебна практика принцип за запазване действителността на сделките (in favorem validitatis), но поставя сериозно и въпроса дали възприетото от ОСГТК тълкувание не търпи някои ограничения при сделки, които не засягат пряко дейността на дружеството. В тези случаи е неоправдано да се търси по-силна защита на третите лица, тъй като дружеството (а чрез него – съдружниците) могат да претърпят далеч по-големи вреди от неправомерни действия на управителя, отколкото третите лица, които получават нещо безвъзмездно (поне от гледна точка на отношенията им с дружеството). Обезпечаването на чужд дълг е действие на разпореждане, което обаче в редки хипотези ще доведе до възможност дружеството да почерпи облага и поради това е мислимо дали в тези случаи не трябва да се изисква по-силна защита на съдружниците. От друга страна, специално при вещните обезпечения проблемите със защитата на третите лица, различни от обезпечения кредитор, не стоят така остро, както са обсъдени в мотивите на  ТР№ 3/2013 год. на ОСГТК на ВКС. При изнасянето на имот на публична продан накърняване на правата на купувача от същата продан е невъзможно поради ограниченията на ГПК относно оспорването на публичната продан. Така единствените засегнати лица при учредяване на ипотека въпреки волята на общото събрание на ООД биха били само дружеството и ипотекарният кредитор. Преценката за баланса на интересите би трябвало да се прави на тази плоскост и тъй като ипотекарният кредитор може да се увери в приемането на решение от общото събрание на съдружниците, неговият интерес би следвало да има по-малка тежест в конкретния случай.

1.4. Решение № 725/26.11.2014 г. по в. т. д . № 938/2014 г., Апелативен съд – Пловдив

Вера Иванова, Славейка Костадинова (д), Емилия Брусева

чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД; чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД; чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ

ипотека; решение на общото събрание в ООД; представителна власт на управителя; увреждане на имуществото на управлявано юридическо лице

Решението е на въззивната съдебна инстанция и в момента е висящо пред ВКС, който не се е произнесъл по допускането му до касация (т. д. № 1632/2015 г., II ТО).

Делото е изминало дълъг път, докато исковете бъдат допуснати до разглеждане по същество. С Решение № 133 от 22.11.2011 г. по т. д. № 17/2011, I ТО е постановено, че съдружниците в ООД имат интерес да водят искове за оспорване на актове, с които се учредява ипотека върху имот на дружеството.

В своите мотиви въззивната инстанция, която разглежда делото по същество, приема, че не е основателен иск за прогласяване на нищожност на ипотека, учредена от управителя на ООД без съгласието на общото събрание на съдружниците. Цитирана в т.1 на Тълкувателно решение № 3/2013 год. на ОСГТК на ВКС, според която решението на общото събрание има значение само във вътрешните отношения между органите на ООД (вж. по-горе).

Съдът обаче е приел, че съдружниците в ООД имат и алтернативни пътища да се бранят срещу разпорежданията извършени от управителя в нарушение на чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ – те могат да атакуват сделката като противоречаща на добрите нрави. Основанието за такъв иск в случая се крие в особения характер на извършената от управителя-съдружник без знанието на другия му съдружник сделка – учредена е ипотека върху активи на дружеството за задължение на лице, което няма никаква връзка с дейността на последното. Заедно с това сумата на кредита, който се обезпечава, е изключително голяма (380 000 лева), срокът на задължението е кратък, кредиторът и длъжника са свързани лица. Поради наличието на всички тези обстоятелства и фактът, че се ипотекира съществена част от активите на дружеството – обезпечител, съдът е приел, че е налице накърняване на добрите нрави. Накърняването на тези повелителни изисквания съдът намира, че се състои в увреждането на интересите на представлявания. Поради това ипотечният акт е обявен за нищожен.

Коментар на автора: Съдът правилно е разгледал алтернативни възможности за справедливо решение на заплетения случай, в който се подозират множество злоупотреби. Избраният изход обаче вероятно не е най-удачният. ЗЗД съдържа специална разпоредба за действието на сделка на представител, сключена с трето лице при общо намерение за увреждане на представлявания – това е чл. 40 ЗЗД. Решението би трябвало да се обоснове с тази разпоредба, а не с противоречие на добрите нрави. Установените от съда фактически обстоятелства са достатъчни, за да се обоснове намерение за увреждане и у ипотекарния длъжник, и у ипотекарния кредитор, поради което приложимостта на чл. 40 ЗЗД е prima facie основателна. Прилагането вместо това на режима на нищожността застрашава добросъвестни трети лица, които са договаряли със зле действащия представител, тъй като за тях не би се приложила защитата на добросъвестността, която чл. 40 ЗЗД им дава. Поради това мотивите на решението подлежат на сериозно обмисляне.

1.5. Решение № 263/16.10.2014 г. по възз. т. д. № 265/2014 г. на Апелативен съд – Варна

(делото е допуснато до касация – т.д. № 398/2015 г. на I ТО, все още нерешено)

Златка Златинова, Радослав Славов (д), Петя Хорозова

чл. 170 ЗЗД; чл. 167, ал. 3 ЗЗД; чл. 114, б. „б“ ЗЗД

ипотека; нищожност на договора; ипотека, учредена от несобственик; вписване на исковата молба; противопоставимост на вписването; действие на вписването

Съдебното решение е на въззивна инстанция, но аргументира отговори на важен въпрос, разглеждан в доктрината – дали ипотека, учредена от несобственик, е недействителна. В случая става въпрос за ипотека, учредена от купувач на имот, чийто придобивен титул е бил обявен за нищожен, а исковата молба е била вписана след датата на учредяване на ипотеката.

По въпроса за учредената от несобственик ипотека в доктрината са застъпени две тези. Тезата за недействителност на ипотека, учредена от несобственик, е застъпвана с мотива за специалността на ипотеката; за особената ѝ връзка с имота, която не позволява отделяне на облигационно действие от вещно, както и с изричната разпоредба на чл. 167, ал. 3 ЗЗД, която забранява учредяване на ипотека от несобственик. Втората теза, застъпвана най-вече от проф. Ангел Калайджиев и проф. Марио Бобатинов (Бобатинов, М. Договорът за банков кредит. С., ИК „Труд и право“, 2003, с. 217. Калайджиев, Анг. Облигационно право. Обща част. Пето издание. С., изд. „Сиби“, 2010, с.716 – 717.) твърди, че при учредяване на ипотека от несобственик ипотечното право съществува в особено „латентно“ състояние и би възникнало, когато учредителят на ипотеката придобие недвижимия имот, върху който тя е учредена. Решаващият съдебен състав в настоящия случай е застъпил втората теза и твърди, че при нищожно продажбено правоотношение ипотечното съглашение, сключено с приобретателя по нищожната сделка, не е нищожно.

По отношение на пораждането на ипотечното право решаващият състав акцентира върху факта, че ипотеката е учредена преди вписване на исковата молба за прогласяване на нищожността на продажбата, с която ипотекарният длъжник е станал собственик на поземления имот. Релевират се доводи за неправилност на решението за нищожността на титула за собственост на учредителя на ипотеката, при постановяване на което ипотекарният кредитор не е участвал. Въпреки това се посочва, че приложение би следвало да намери правилото на чл. 114, б. „б“ ЗС, според което на ищеца по иск за прогласяване на нищожност не могат да се противопоставят само актове, вписани след вписването на исковата молба. Поради приложението на това правило за конкуренция на вписванията, решаващият съдебен състав приема, че прогласената нищожност на продажбата не е засегнала възникването на ипотечното право.

Коментар на автора: Според мен разрушаването на утвърдената в българското право теза, че учредената от несобственик ипотека е нищожна, няма да помогне с нищо на практиката. Алтернативата ѝ не дава много повече нито на ипотекарния кредитор по такъв договор, нито на ипотекарния длъжник, тъй като при придобиване на имота от последния те биха могли спокойно да сключат нов ипотечен договор.  Неяснотата относно действието на такава ипотека обаче би създала сериозни затруднения в правоприлагането и поради това надали ще помогне на оборота. Що се отнася до втората теза на съда – за поредността на вписванията, тук очевидно е приложена грешна материалноправна разпоредба. Вписването на искови молби за нищожност на правни сделки се подчинява на чл. 114, б. „а“ ЗС (а не на буква „б“), където изрично е посочено, че вписването няма отношение към противопоставимостта на актовете, а само дава гласност на спора. Така при обявяване на нищожност на договора за продажба, ще последва обичайното действие на нищожността – договорът поначало не поражда действие, купувачът не е собственик на имота и никога не е бил. Така не би могло и с негово волеизявление да възникне ипотечно право за друго лице. Пререшаването на правен спор, по който се е формирала сила на пресъдено нещо, пък не може да бъде направено от съда. Вярно е, че в случая ипотекарният кредитор не е участвал в процеса относно нищожността на договора, а решението го обвързва по силата на рефлексното си действие. Това обаче не му дава право да пререшава спора между праводателя си и трето лице, като спрямо тях той може да предяви само претенции за отговорност (съответно – за евикция и неправомерно увреждане). Поради това търсеният от съда резултат не би следвало да може да се постигне чрез избраните от него правни средства.

1. ИСКОВЕ ПО ПОВОД СЪЩЕСТВУВАНЕТО НА ИПОТЕЧНОТО ПРАВО

2.1. Решение № 64/16.04.2015 г. по гр. д. № 6300/2014 г., І ГО

Жанин Силдарева, Дияна Ценева, Бонка Дечева (д)

чл. 124, ал. 1, предл. 2 ГПК; чл. 26, ал. 1 ЗЗД; чл. 79, ал. 1 ЗЗД; чл. 298, ал. 1 ГПК

ипотека; иск за нищожност; интерес от водене на иска

Поставеният пред съда въпрос касае интереса от водене на установителен иск за съществуването на ипотечно право. Съдът следва да отговори дали такъв установителен иск се преклудира с неуважаването на иск за нищожност на ипотечния договор, както и дали при липса на данни за предприемане на действия по предварително изпълнение върху ипотекирания имот може да се води иск за установяване на съществуването на ипотечното право.

Съдът е приел, че искът за установянване на съществуването или несъществуването на ипотечно право може да се предяви при наличие на правен интерес за това, като този интерес не се обуславя от предприемането на действия за принудително изпълнение върху ипотекирания имот.

Що се отнася до преклудирането на установителния иск за несъществуването на ипотечното право поради отхвърлянето на иск за нищожност на акта за учредяване на ипотеката, съдът се е произнесъл, че решението по иск за нищожност не включва произнасяне по другите основания за несъществуване на ипотеката. Тъй като ипотечното право е акцесорно, обвързано е и възниква от вписването си в имотния регистър, и се погасява с изтичане на определен срок, то е възможно ипотеката да е прекратила действието си и на основания, различни от нищожността – изтичане на 10-годишния срок по чл. 172 ЗЗД, погасяване на вземането, за което ипотеката е учредена и т.н. Поради това искът за установяване на нищожност няма същото основание като искът за установяване на несъществуването на ипотеката и няма сила на присъдено нещо спрямо по-широкия предмет на последния посочен спор.

В конкретния случай, отчуждителка по договор за издръжка и гледане се опитва да атакува ипотека, учредена от приобретателя по същия договор, тъй като го е развалила (според нея – с обратна сила). В тази ситуация решаващият съдебен състав е приел, че е налице интерес от водене на иска, тъй като отчуждителката следва да може да установи обема на правата си върху имота – обект на спорното ипотечно право. Съдът е върнал делото на въззивния съд за събиране на доказателства.

Коментар на автора: Съдът правилно е изходил от идеята, че интересът от водене на конкретен иск следва да се тълкува с оглед на твърденията на ищеца относно процесуалната му легитимация. Поставянето на абсолютни граници пред допустимостта на иска следва да се ограничи стриктно до предвидените в закона хипотези. Поради това и правилно е преценено, че предметът на иск за нищожност и този за несъществуване на едно право, не съвпадат, като искът за нищожност има по-тесен обхват.

2.2. Решение № 18/04.02.2015 г. по гр. д. № 3396/2014 г., ІV ГО

Светла Цачева (д), Албена Бонева, Боян Цонев

чл. 135, ал. 1 ЗЗД; чл. 133 ЗЗД; чл. 173, ал. 1 ЗЗД

ипотека; необезпечено имущество; отчуждаване; увреждане на кредиторите

Касационно обжалване е било допуснато по следния въпрос: кога е налице увреждане на кредитора по чл. 135, ал. 1 ЗЗД със знание на длъжника и увреден ли е кредиторът по парично вземане, когато длъжникът по обезпечено с ипотека вземане е отчуждил други свои недвижими имоти?

Съдебният състав концентрира отговора на първия въпрос най-вече върху понятието за знанието на длъжника. Прието е, като се цитира по-стара съдебна практика (Решение № 264/18.12.2013 г. по гр.д. № 915/2012 г., ІV ГО), че длъжникът знае, че уврежда кредитора си, когато отчуждава свое имущество, намалява го или затруднява удовлетворението на кредитора си след поемането на дълга. Знанието за увреждането следва от знанието, че съществува дълг, а длъжникът няма как да е в неизвестност относно това обстоятелство. Съдебният състав подчертава, че когато сделката на длъжника с трето лице е възмездна, знанието за дълга трябва да съществува и у третото лице, като законът презумира знание за някои лица (чл. 135, ал. 2 ЗЗД)

По втория зададен въпрос съдебният състав е приел, че увреждане на кредиторите настъпва при всички случаи, когато длъжникът намалява имуществото си, независимо дали то попада сред активите, които обезпечават вземането, или не. Това е така, тъй като обезпеченията дават само предимство на кредиторите, в чиято полза са учредени, а по принцип длъжникът отговаря с цялото си имущество, включително и за вземанията на обезпечените кредитори – чл. 133 ЗЗД.

Коментар на автора: Разрешението на съда по първия въпрос се е наложило както в доктрината, така и в съдебната практика. Доказването на факта, че длъжникът осъзнава, че със свое имуществено разпореждане всъщност ще го постави в невъзможност за изпълнение, е почти невъзможно, ако се търси знание за сигурността, че ще настъпи изпълнение. В един динамично развиващ се свят с променящи се пазарни отношения доказването на подобно знание е не само изключително трудно, а и обективно невъзможно, доколкото имуществото на длъжника никога не е постоянна величина и той няма как да знае дали ще бъде във възможностите му да изпълни. Поради това знанието на длъжника в хипотезите на Павлов иск следва да се ограничи само до знание за дълга, а не за възможностите за изпълнението му.

По втория въпрос тезата на съда има основание освен в правилото за отговорност с целия актив на имуществото, така и във функциите на ипотеката. Тя е само средство за получаване на привилегия, а не ограничение на възможностите на кредитора да насочи изпълнението си към определени активи. Също така следва да се отчете, че цената, която имотът ще получи на публична продан, може да не покрива целия размер на задължението на ипотекарния длъжник. Поради това кредиторът винаги има интерес от това имуществото на длъжника му да не намалява, а в този смисъл – и от запазването на неипотекираните имоти на длъжника.

2.3. Решение № 123/31.03.2015 г. по гр. д. № 4298/2014 г., ІV ГО

Борислав Белазелков (д), Марио Първанов, Борис Илиев

чл. 440 ГПК; чл. 226, ал. 1 ГПК; чл. 225, ал. 1 ЗЗД

ипотека; ипотека, учредена за чужд дълг; установителен иск; интерес от водене на иска; отчуждаване на ипотекиран имот;

Основният въпрос, с който е сезирана касационната инстанция, е дали трето лице, което е обезпечило чужд дълг с ипотека (т. нар. „реален поръчител“), може да оспорва съществуването на дълга или на ипотечното право, и спрямо кого – спрямо приобретателя на ипотекирания имот от публична продан и спрямо ипотекарния кредитор. Въпросът е усложнен от факта, че ипотекираният имот е бил отчужден преди изнасянето си на публична продан.

Съдът е постановил, че лицето, което е учредило ипотека за обезпечаване на чужд дълг не може да противопостави възражения за несъществуването на дълга или на ипотеката на купувача на публичната продан, който е придобил имота. Съдебният състав приема, че на купувача на публична продан могат да бъдат противопоставени единствено процесуални възражения – за нарушение на правилата на проданта (чл. 490 ГПК) или за неплащане на цената.

Според ВКС обаче положението не е същото спрямо взискателя – титуляр на спорното ипотечно право. На него могат да бъдат противопоставяни всякакви материално правни възражения, включително от лицето, което е предоставило свой имот за обезпечение на чужд дълг. Изпълнителният процес не препятства такива възражения, които могат да бъдат упражнени по реда на чл. 440, ал. 1 ГПК. При това правата, придобити от трети лица в хода на изпълнителния процес не се засягат, но привидният кредитор не може да се освободи от отговорност за неправомерното изпълнение. Той ще дължи връщане на всичко, с което се е обогатил от реализирането на чуждите права, а ще дължи и обезщетение за причинените неправомерно вреди. Това правило следва да се приложи и когато привидният кредитор е получил права върху вещи като взискател-купувач, тъй като е бил недобросъвестен при придобиването на вещите.

Правата на учредителя на ипотека за обезпечаване на чужд дълг да оспорва съществуването на ипотечното право или свързания с него дълг не се губят, ако имотът е бил отчужден от него преди изнасянето му на публична продан. Това следва от интереса на лицето като отчуждител – ако имотът се окаже обременен с тежести, то евентуалният обезпечител продължава да носи отговорност (напр. за евикция при продажба, за признателност при дарение и т.н.). Поради това отчуждителят може да оспорва сделки, с които вещта е била обременена с права на трети лица. В този случай приобретателят би могъл да встъпи главно (чл. 225 ГПК) в процеса по връщане на недължимо даденото (чл. 55 ЗЗД), като предяви своя ревандикационен иск в качеството си на титуляр на вещно право (чл. 108 ЗЗД). Привидният кредитор също би могъл да поиска привличане на приобретателя като трето лице със самостоятелни права (чл. 224 ГПК).

Зададен е и втори въпрос относно това дали решението по осъдителния иск срещу длъжника разпростира действието си и спрямо учредителя на ипотека със собствен имот. Решаващият състав е приел, че произнасянето срещу главния длъжник не лишава учредителя на ипотека за този дълг от правото да оспорва дълга или съществуването на ипотеката. Аргумент за това ВКС открива в субективните предели на силата на пресъдено нещо, според които осъдителните искове не разпростират решението си спрямо неучаствали в процеса лица. Отричането на съществуването на дълга обаче ще може да ползва обезпечилия чуждо задължение с ипотека, тъй като съществуването на ипотеката зависи от съществуването на главния дълг.

Коментар на автора: Решението цели запазването на интереса на третото лице, което е учредило ипотека върху собствен имот за обезпечение на чужд дълг. Ако на това лице не бъде предоставено право да защити интересите си по исков път, то бива оставено изцяло на „милостта“ на главния длъжник, който няма интерес да защитава чуждите права. При този конфликт на интереси е необяснима тезата, че третото лице не би могло да се ползва със защита. Поради това решението на съда държи сметка както за интереса на обезпечителя, така и за този на купувача на публична продан.

2.4. Решение № 97/30.05.2013 г. по гр. д. № 442/2012 г., IV ГО

Светла Цачева, Албена Бонева, Боян Цонев (д)

чл. 135, ал. 1 ЗЗД

ипотека, възмездност, увреждане на кредитора, отменителен иск

С решението съдът дава отговор на въпроса дали ипотеката има възмезден или безвъзмезден характер, съответно – за да бъде уважен отменителен иск за прогласяване на относителната недействителност на ипотека, необходимо ли е кредиторът, в чиято полза се учредява ипотеката, да е знаел, че намалява обезпеченията на другите кредитори на контрахента си.

Съдът е отказал с отговора си да даде глобален и абсолютен отговор на въпроса. Вместо това е възприет подход за оценка на фактите. Подчертано е, че въпросът за възмездността на сделките за обезпечение е оспорван в доктрината, като дори някои автори възприемат, че такова разделение е въобще неприложимо към обезпеченията (това е правила и разпоредбата на чл. 280, ал. 1 от отменения Данъчен процесуален кодекс, като решението не е възприето в сегашния чл. 216, ал. 1 ДОПК).

Съдът дава следните критерии за преценка на възмездността на ипотеката: посочва се на първо място, че, разглеждан изолирано, договорът за ипотека е най-често безвъзмезден – по него само кредиторът получава обезпечение, а длъжникът е длъжен да търпи тежестта върху имота си. Ипотеката може изрично да бъде сключена като възмездна, ако например главният длъжник плаща възнаграждение на учредителя на ипотеката срещу това, че последният поема риска да обезпечава задължението със своя вещ, или пък застрахова имота му срещу поемане на този риск и т.н. Съдът обаче не се отказва да търси възмездност и при установяване на връзка между обезпечаването на ипотеката и отпускането на кредит – според решаващия състав тогава, когато учредяването на ипотека осигурява по-изгодни условия по кредита (по-дълъг срок, по-голям размер и т.н.), както и тогава, когато учредяването на ипотека е въобще условие за допускане на кредит (в широкия смисъл, не само като банков кредит) – то ще е налице възмездност на ипотеката.

ВКС аргументира избора си на критерии с функциите на изискването за знание у третото договарящо с длъжника лице – тя цели да осигури баланс между защитата на кредиторите, които са увредени, и правата на третите лица, които те биха загубили при оспорване на сделката, от която са получили определена облага. Защитата на добросъвестните лица съществува винаги, когато съществува икономическа възмездност, защото така се гарантира равнопоставеността в отношенията. В останалите случаи е естествено да се предпочете защитата на кредитора, който обикновено се е поставил в риск спрямо тази на третото лице, което е получило нещо „даром“.

Коментар на автора: Тезата за обвързаността на възмездния характер на ипотеката с функциите ѝ в оборота във връзка с главното задължение е може би най-доброто решение на сериозния теоретичен конфликт по въпроса. Абсолютизирането на едно правило (ипотеката като обезпечение има възмезден характер, ако задължението, което обезпечава, е възникнало също от възмездна сделка) не може да разреши широкия спектър от случаи, с които практиката би могла да се сблъска. Единственото съмнение, което решението на върховния съд поставя е дали преценката за икономическа равнопоставеност не е твърде широка и трябва ли да се изследват толкова много обстоятелства относно едно вторично по характера си задължение. Търсенето на разумно решение вместо цитирането на доктринерни аргументи обаче следва да бъде приветствано.

2.5. Решение № 561/09.10.2014 г. по възз. т. д. № 570/2014 г., Апелативен съд – Пловдив

Севдалин Божиков, Нестор Спасов (д), Радка Чолакова

чл. 647, ал. 1, т. 2, 4 и 5 ТЗ (чл. 646, ал. 2, т. 2 и 3 ТЗ – отм. редакция)

ипотека, учредена за чужд дълг; производство по несъстоятелност; относителна недействителност; увреждащи масата на несъстоятелността сделки; преферентни искове

Решението е на въззивна съдебна инстанция, но липсват данни да е било обжалвано в деловодната система на ВКС.

Оспорено е първоинстанционно съдебно решение, като съдът приема, че жалбата се отнася само до частта, в която е отхвърлен иск с правна квалификация чл. 646, ал. 2, т. 2 ТЗ (ред. до ДВ, бр. 20/2013 г.). Тезата на въззивника е, че при обезпечаване на чуждо задължение с ипотека, сделката може да се квалифицира като безвъзмездна и поради това подлежи на обявяване за непротивопоставима на останалите кредитори на основание чл. 646, ал. 2, т. 2 ТЗ, а не на основание чл. 646, ал. 2, т. 3 ТЗ (ред. до ДВ, бр. 20/2013 г.), който предвижда относителна недействителност на учредяването на обезпечения.

Съдът приема, че обезпечаването на чужд дълг не следва да се квалифицира за целите на преферентните искове като безвъзмездна сделка (чл. 646, ал. 2, т. 2 ТЗ в ред. до ДВ, бр. 20/2013 г.; чл. 647, ал. 1, т. 2 ТЗ в действащата редакция), тъй като законът предвижда учредяването на обезпечения като особено основание за непротивопоставимост на кредиторите на несъстоятелността (чл. 646, ал. 2, т. 3 ТЗ в ред. до ДВ, бр. 20/2013 г.; чл. 647, ал. 1, т. 4 и 5 ТЗ в действащата редакция). Поради това дори и да се приеме, че обезпечението е учредено безвъзмездно, то следва да бъде оборвано по специалния ред, предвиден в закона, а не като безвъзмездна сделка въобще. Тъй като оспорването според съда е само в частта за неуважения иск по чл. 646, ал. 2, т. 2 ТЗ, искът за обявяване на относителна недействителност е отхвърлен изцяло.

Коментар на автора: Решението държи сметка за различните срокове за оспорване на някои разпоредителни действия, въведени с новата редакция на чл. 647 ТЗ и поради това следва да бъде подкрепено изцяло в аргументите си за различния процесуален ред за прогласяване на относителна недействителност (в старата редакция – нищожност). Но само до тук.  Особени основания на исковете законът не може да предвижда, като предложеното разделение е условно, и ограничено в конкретното производство. Възможността да се обяви за относително недействителна ипотеката в хипотезата на чл. 646, ал.2, т. 2 от ТЗ касае случаите, в които ипотеката е учредена за задължение на длъжника „ необезпечено вземане срещу него….( бел. – длъжника). Предпоставките по чл. 647 са по общи, и обхващат действия, безвъзмездни включително случаите, в които длъжникът е обезпечил чуждо задължение. Или, в коментираното решение, съдът неправилно е тълкувал закона в граматически и телеологически аспект.   Странно е ограничителното тълкуване на съда на исканията във въззивната жалба, предвид че старият процесуален ред (до ДВ, бр. 20/2013 г.) не предвижда различни процесуални изисквания към хипотезите, изброени в старата редакция на чл. 646, ал. 2 ТЗ. Предвид измененията в закона обаче, разделянето на хипотезите е изключително важно, за да не се допуска заобикаляне на процесуалните преклузивни срокове за предявяване на исковете.

Решението е повод за повдигане в съдебната практика на друга сериозна дискусия – дали учредяването на обезпечения е възмездна или безвъзмездна сделка, като различните гледища, застъпени в доктрината, като че ли все още не са обсъдени достатъчно в практиката на съдилищата.

1. ЗНАЧЕНИЕ НА ДРУГИ ФАКТИ, ВЪЗНИКНАЛИ ПРЕЗ ВРЕМЕ НА ДЕЙСТВИЕТО НА ИПОТЕКАТА

3.1. Решение № 36/16.01.2014 г. по т. д. № 1616/2013 г., Ι ТО

Никола Хитров, Елеонора Чаначева (д), Росица Божилова

чл. 173, ал. 1 ЗЗД; чл. 107 ЗЗД

ипотека; новация на дълга

Определението е за недопускане до касационно обжалване и съгласно указанията, дадени от ВКС в Тълкувателно решение № 1/2009 г. и Тълкувателно решение № 2/2010 г. от 28.09.2011 г. по тълк. дело № 2/2010 г. на ОСГТК не обвързва другите съдилища по отношение на констатациите на решаващия състав по повдигнатите правни въпроси.

В мотивите си за отхвърляне на възможността за касационно обжалване съдебният състав е приел, че трайната практика на ВКС предвижда, че капитализацията на лихвите по едно задължение и разсрочването му не представлява новация. Поради това ипотеката следва да обезпечава и разсроченото задължение, независимо от промяната в срока. Новация ще съществува само когато е видна волята на страните за такава – при промяна в предмета или основанието на задължението или при изрично изразена воля.

В конкретния случай обаче е прието, че е манифестирано намерение за новация – задължителна предпоставка за прилагане на института (чл. 107 ЗЗД) според ВКС. Това е така, тъй като договорът за кредит е преструктуриран от такъв за кредитна линия (револвиращ кредит) в разсрочено задължение в абсолютен размер, без право на усвояване на нови суми. Поради това не е намерено и противоречие с практиката на ВКС по въпросите за новацията.

Коментар на автора: Тезата, че разсрочването на дълг с капитализация на лихви не представлява новация, е почти безспорна в практиката на ВКС. Тя обаче обслужва изцяло интереса на големите кредитори (най-вече банките), който най-често преструктурират задължения, като действа в ущърб на обезпечилите с ипотека задължения на друго лице. В случаите на разсрочване на дълга на такива „реални поръчители“ се налага много по-дълго във времето да търпят ефектите на ипотеката върху имота си, като по този начин се заобикаля волята им, изразена при учредяване на обезпечението. Тъй или иначе съдът е предпочел един от двата възможни конкуриращи се интереса, но е спорно дали това е бил правилният.

Решението е правилно в частта за признаване на новация, доколкото превръщането на револвиращ кредит в срочен такъв представлява изменение на предмета на задължението, или по-скоро на горната му граница, както и вероятно на срока. Получава се парадоксална ситуация – съдът допуска разтоварване на учредителите на ипотека спрямо преобладаващото мнение, че разсрочването не е новация, макар че в процесния случай ипотеката би тежала върху по-малко по размер вземане от първоначално уговорения револвиращ кредит, докато при капитализация на лихвите, когато абсолютният размер на задължението нараства, ефектите на ипотеката се разпростират частично и върху новия дълг (това разпростиране е само по отношение на срока, но не и по отношение на лихвите, тъй като ипотеката обезпечава лихви само за 2 години преди публичната продан – чл. 173, ал. 2 ЗЗД).

3.2. Решение № 2425/27.12.2013 г. по възз. гр. д. № 3734/2013 г., Апелативен съд – София

Цветко Лазаров, Ерик Василев (д), Майя Русева

чл. 173, ал. 1 ЗЗД; чл. 26, ал. 2 ЗЗД; чл. 171 ЗЗД; отгр. чл. 135 ЗЗД;  отгр. чл. 107 ЗЗД

ипотека; наличие на други обезпечения; намаляване на другите обезпечения; новация

Решението е на въззивната инстанция, но не е допуснато до касация (Определение № 1085/11.09.2014 г. по гр. д. № 3038/2014 г., ІV ГО) поради липса на формулиран правен въпрос.

Искът, по който е произнесено решението е за обявяване на нищожност на ипотека поради липса на съгласие на длъжника. Ищците твърдят, че в момента на учредяване на ипотеката вземането на кредитора е било обезпечено и с множество други обезпечения, които в течение на времето са били освободени от кредитора с анекси към договора, сключени с главния длъжник, а в крайна сметка единствени обезпечители на задължението накрая са останали ищците с техния имот. Тезата на ищеца се гради на факта, че с отпадането на допълнителните обезпечения всъщност задължението, което ипотеката е гарантирала, се е променило значително. Тъй като не е поискано съгласието на обезпечителите, промяната на задължението означава, че ипотеката вече не обезпечава вземането на кредитора.

Съдът не оспорва тези факти, но приема, че те не дават основание за прогласяване на нищожност на ипотеката. Приема се, че с поемане на ипотечно задължение учредителите на ипотеката се съгласяват да гарантират за цялото вземане и не могат да противопоставят на действителността на ипотеката последващо намаляване на останалите обезпечения на дълга, стига дългът да не се променя (в основните си параметри – характер, размер, срок и т.н. – съгласно изискванията на чл. 167 ЗЗД).

Коментар на автора: Решението е правилно, въпреки че мотивите на съда отказват да се занимават с това дали тезата на ищеца има някакво основание, а се аргументират само с формалните основания за нищожност, посочени в закона. Правилно е прието, че валидна ипотека не може да бъде прогласена за нищожна поради намаляване на другите обезпечения на ипотекарния кредитор, доколкото е възможно тези обезпечения да се погасят и не по вина на главния длъжник (например поради погиване на вещи, намаляване на пазарна стойност и т.н.). Все пак трябва да се отбележи, че правото следва да признае средство за защита на учредилите ипотека за чужд дълг, когато другите обезпечения на дълга намаляват по нечия вина. Тази защита трябва да се потърси по реда на отменителния иск. Учредителите на ипотека имат положение, подобно на това на кредитори и всяка сделка, която ги уврежда, следва да може да бъде оспорена от тях. Ако се приеме, че чл. 135, ал. 1 ЗЗД не може да се приложи по аналогия към обезпечители на задължението, то учредителите на ипотека със сигурност имат положението на бъдещи кредитори и могат да потърсят защита по реда на чл. 135, ал. 3 ЗЗД – с доказване на намерение за увреждане. В описания по-горе случай, в който главният длъжник постепенно освобождава обезпечения, намерението за увреждане на едни обезпечители спрямо други е очевидно. Интересът от прогласяване на относителна недействителност за учредителите на ипотеката пък следва от възможността им да се суброгират в правата на главния длъжник срещу останалите обезпечители на задължението – чл. 155, ал. 2 ЗЗД.

1. ОСНОВАНИЯ ЗА ЗАЛИЧАВАНЕ НА ИПОТЕКАТА

4.1. Решение № 19/13.02.2015 г. по възз. гр. д. № 21/2015 г., Апелативен съд – София

Милен Славов, Маринела Дончева, Петя Петрова

чл. 172, ал. 1 ЗЗД; чл. 22 ПВ

ипотека; заличаване; 10-годишен срок

Решението е на въззивната инстанция, но в страницата на ВКС липсват данни за обжалването му.

Постановено е по иск за заличаване на недопустимо вписване –  на заличаване на договорна ипотека поради изтичане на 10-годишния срок на действието ѝ. Ищецът твърди, че изтичането на срока на ипотеката не е основание за нейното заличаване, тъй като ЗЗД не предвижда подобна хипотеза, а правилото на чл. 22 ПВ, което предвижда подобно заличаване е в нормативен акт от по-ниска степен, който не може да противоречи на закона.

Съдът е приел, че основанието за заличаване на ипотеката поради изтичане на срока не е изрично предвидено в закона, но следва да се изведе от систематичното тълкуване на чл. 172, ал. 1 и 2 ЗЗД. За да се случи това заличаване обаче е необходимо молба на собственика на имота съгласно правилата на ПВ, ако този собственик е различен от длъжника по вземането. Съдът е приел, че при това заличаване не се засягат отношенията между ипотекарния кредитор и длъжника, като първият може да впиша ипотеката наново, но тя ще има действие едва от момента на това вписване. Самият длъжник също не може да иска заличаване на ипотеката, тъй като е недобросъвестен и за него заличаване може да настъпи само на основанията, посочени в чл. 179, ал. 1 ЗЗД или при публична продан на имота.

Съдът е приел, че искове относно вписването на ипотеката се предявяват по принцип пред районния съд, тъй като разпоредбата на чл. 104, т. 5 ГПК за подсъдност на окръжния съд се отнася само до актове за вписване на обстоятелства относно юридически лица. Исковете по вписвания в имотния регистър – чл. 88 – 90 ЗКИР са подсъдни по общо правило на районния съд.

Коментар на автора: Съдът е отказал да приложи закона буквално и е успял да даде единственото възможно икономически оправдано тълкуване на разпоредбите относно срока на ипотеката и нейното заличаване при изтичане на срока.

1. КОНКУРЕНЦИЯ НА ИПОТЕКАТА С ДРУГИ ПРАВА

5.1. Определение № 481/17.10.2013 г. по ч.гр. д. № 4821/2013 г., І ГО

Добрила Василева, Маргарита Соколова, Гълъбина Генчева (д)

чл. 175, ал. 1 ЗЗД; чл. 19, ал. 2 ПВ; чл. 63, ал. 1 ЗС

ипотека; публична продан; заличаване на ипотека; право на строеж

Определението е постановено по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК. Пред съда е бил поставен въпросът как следва да се извърши заличаването на вещно право на строеж, погасено на основание на извършена публична продан на поземления имот, който е бил ипотекиран (чл. 175, ал. 1 ЗЗД).

Съдът е приел, че правото на строеж върху недвижим имот се погасява по силата на закона, без да е необходим друг акт, на основание на чл. 175, ал. 1 ЗЗД. От този момент правото на строеж не може да бъде противопоставено на взискателя по изпълнителното дело, нито на купувача на публична продан, нито на други лица. В следствие на това материалноправно действие обаче Правилникът за вписванията не е предвидил настъпването на никакви процесуални последици – липсва основание за вписване на погасяването. Единственият начин да бъде отразено заличаването на правото на строеж в книгите по вписванията остава предявяването на отрицателен установителен иск и вписването на исковата молба (съответно обявяването на решението). Съдът разсъждава и върху защитата на третите лица: до извършване на тези действия третите лица биха могли да се уведомят за погасяването на правото на строеж, ако проверят за вещни тежести върху поземления имот, откъдето биха могли да узнаят за заличаването на ипотеката.

Коментар на автора: Съдът очевидно подхожда формалистично към правилата за вписване на актове. Липсата на формално основание за отбелязване на заличаването на правото на строеж може да бъде преодоляна лесно като се приложат правилата за вписване на заличаването на ипотеката и към правото на строеж – по партидата на приобретателя на правото на строеж следва да се впише актът за погасяване на ипотеката (постановлението за възлагане на имота). Разбира се, съдът посочва и алтернативен начин за узнаване на правата на трети лица, който обаче подчертава нуждата всеки приобретател на обект в сграда, сграда или право на строеж, винаги да извършва и проверка за наличие на вещни тежести върху терена.

5.2. Определение № 98/28.02.2013 г. по ч.гр. д. № 1229/2013 г., І ГО

Жанин Силдарева, Дияна Ценева, Бонка Дечева (д)

чл. 175, ал. 1 ЗЗД; чл. 452, ал. 1 ГПК; чл. 496, ал. 2 ГПК; чл. 31 ПВ

възбрана; заличаване на възбраната; публична продан

Определението е постановено по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК. Въпросът, повдигнат пред ВКС е дали правилата за погасяване на всички вещни тежести след първата ипотека намират приложение и към наложените в изпълнителния процес възбрани. (Или казано по друг начин: дали купувачът на публична продан придобива недвижимия имот свободен от възбрани, или не.)

Решаващият съдебен състав е отговорил, че осъществяването на публична продан не погасява възбраните върху имота и купувачът ще бъде ограничен от действието на възбраната, докато някой реши да я заличи. Причината за различното третиране на двата института съдиите намират в разликата във функциите на ипотека и възбрана. Според тях ипотеката цели да удовлетвори ипотекарния кредитор от стойността на определен недвижим имот, а след продажбата му изпълнението може да продължи върху останалото имущество на длъжника. При възбраната пък се цели обезпечаване на възможността за изпълнение върху недвижим имот, без да се създава право на предпочтително удовлетворение. Тъй като забраната обезпечава както оставането на имота във владение на длъжника, така и изпълнение на други, непарични притезания, тя не се погасява по реда за погасяване на ипотеките.

Цитирани са и други съдебни актове в същия смисъл: Определение № 488/19.12.2001 г. по гр. д. № 1403/2010 г., І ГО, и Определение № 767/16.11.2010 г. по гр. д. № 1760/2009 г., І ГО.

Коментар на автора: Поддържаната теза страда от липса на същинска аргументация. И възбраната, и ипотеката имат еднакъв ефект по отношение на трети лица –непротивопставимост на отчуждаването на имота. И двете вещни тежести всъщност целят изнасянето на имота на публична продан за удовлетворение на определено лице. С реализирането на имота на пазара интересът на кредитора и при двете тежести е удовлетворен в най-пълната позволена от закона степен – чрез получаване на парична сума, близка до пазарната цена на имота. Поради това е неясно защо положението на купувача трябва да бъде по-тежко, когато върху имота е наложена възбрана, отколкото ако върху него тежи ипотека. Тезата, че възбраната обезпечава изпълнението и на други вземания, които не са парични, няма легална опора. Още повече, че купувачът на публична продан не може да бъде субект, срещу когото да се насочи изпълнително действие – срещу него изпълнителният лист няма действие (арг. от чл. 429, ал. 2 и 3 ГПК). Ограничаването на възможностите му да се разпорежда с имота не гарантира по никакъв начин правата на кредитора, които вече е получил парично удовлетворение, и то именно със средствата на посочения купувач.

5.3. Определение № 407/20.092013 г. по ч.гр. д. № 4933/2013 г., І ГО

Жанин Силдарева, Дияна Ценева, Бонка Дечева (д)

чл. 37, ал. 1 ЗОЗ; чл. 37, ал. 4 ЗОЗ; чл. 482 ГПК; чл. 496 ГПК; чл. 175, ал. 1 ЗЗД

възбрана; особен залог; продажба на заложеното имущество; погасяване на тежестите

Определението е постановено по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК. Съдът е бил призован да отговори на два въпроса: дали продажбата на недвижим имот, включен в състава на търговско предприятие, по реда на закона за особените залози погасява други вещни тежести, учредени върху имота, а също така дали купувачът придобива имота оригинерно или деривативно. По тези въпроси е образувано тълкувателно дело № 1/2015 г. на ОСГТК на ВКС.

По втория въпрос, който логически се явява първи, тъй като дава принципен отговор за действието на продажбата по ЗОЗ, съдебният състав приема, че въпреки препращането на чл. 37, ал. 4 ЗОЗ, продажбата на недвижим имот – част от търговското предприятие, е деривативен придобивен способ. Прието е, че правилото на чл. 37, ал. 4 ЗОЗ, съгласно което продажбата на активи от търговското предприятие по реда на този закон не може да се оспорва на основание, че активите не са били част от предприятието, а само възниква гражданска отговорност за продавача, не се прилага към недвижимите имоти, които влизат в актива на търговското предприятие. Съдът приема, че разпоредбите на чл. 37 ЗОЗ се отнасят само към търговското предприятие като съвкупност, а когато се продават отделни активи – недвижими имоти, следва по аналогия да се приложат правилата на ГПК за публичната продан на недвижими вещи (чл. 496, ал. 2 – 3 ГПК).

В съответствие с отговора на първия въпрос съдът приема, че възбраните, наложени върху имота преди извършването на продажбата по реда на ЗОЗ, не се заличават и обвързват купувача. Излагат се и мотивите за неприложимост на правилата за ипотеките към заличаването на възбраната, дадени в Определение № 98/28.02.2013 г. (вж. т. 5.2. от настоящия текст).

Въпросът дали продажбата по ЗОЗ заличава и учредените върху имота ипотеки не намира изричен отговор в съдебния акт.

Коментар на автора: Тезата на съда за деривативния характер на продажбата на недвижим имот по реда на ЗОЗ следва да бъде подкрепена, тъй като уеднаквява режима на изпълнението на недвижими имоти. Още по-силен мотив за запазване на това положение е и фактът, че редът за реализация на имущество по ЗОЗ предоставя значително по-малко гаранции за справедливо удовлетворение спрямо правилата за публична продан по ГПК. Щом дори при засилената защита на ГПК публичната продан на недвижим имот е деривативен придобивен способ, то не следва облекчената продажба по реда на ЗОЗ да дава повече права на длъжника. Притеснително е, че съдебният състав не е дал отговор на въпроса дали продажбата по ЗОЗ погасява ипотеките, тъй като правосъдието има интерес от отговора на този въпрос. Решението на съда да не се занимава с въпроси, които нямат отношение към хода на делото между същите страни, обаче е обяснимо предвид дадените с тълкувателно решение № 1/2009 г. на ОСГТК указания за значението на въпросите, поставени пред касационната инстанция по реда на чл. 280 ГПК, и връзката им с предмета на делото.

5.4 Определение № 359 ОТ 18.06.2014 Г. ПО Т. Д. № 4268/2013 Г., Т. К., ІІ Т. О. НА ВКС

С определението ВКС не е допуснал до касационно обжалване решение, свързано с въпроса: налице ли е правен интерес за водене на иск за установяване липса на суброгация срещу лице, което се е вписало като ипотекарен кредитор. Въпросът е обусловен със съществуваща неяснота в закона, тъй като чл. 171 ЗЗД създава объркване в правоприлагането, включително и при дефиниране на правния интерес от установителен иск относно извършено вписване на промяна на кредитора; суброгацията не е обстоятелство, подлежащо на вписване, което несъвършенство на правната норма води до погрешна съдебна практика – отрича се правото на иск срещу вписалия се на основание суброгация нов кредитор, която практика трябва да се преодолее, а по този въпрос и липсва съдебна практика.

Фактическата обстановка: за обезпечение на отпуснат кредит от Банка „П.“ на „Ч. С О.“, последният е учредил с нот.акт № 30/2008 г. договорна ипотека върху описаните обекти, ищецът е купил от „Ч. С О.“ описаните обекти в представените три нот.акта от 2009 г.  „О. С. К. О. А Л.“ е погасил задължението на [фирма] към Банката, поискал е от съдията по вписванията с Молба от 03.07.2009 г. въз основа на суброгацията да се отрази новия кредитор в договорната ипотека относно имотите на [фирма], и частично заличаване на ипотеката, което е било уважено. Второинстнационният съд е обезсили първоинстанционното решение, като  е изложил съображения, че липсва правен интерес от предявените искове за приемане за установено в отношенията на страните: че „О. С. К. О. А. Л.“ не се е суброгирал в правата на удовлетворения кредитор Банка „П.“, не е придобил качеството кредитор по договора за ипотека; както и за прогласяване нищожност на молбата на „Ол С. К. О. А. Л.“ за промяна на кредитора и частично заличаване на ипотеката.

Според ВКС правилни са съображенията, че  собственикът на ипотекирания имот не притежава правен интерес да установи, че не е налице суброгация в правата (включително ипотечните) на първоначалния кредитор. Изложени са съображения, че по предявените искове за приемане за установено в отношенията на страните: че „О. С. К. О. А. Л.“ не се е суброгирал в правата на удовлетворения кредитор „Банка „П.“, не е придобил качеството кредитор по договора за ипотека; както и за прогласяване нищожност на молбата на „Ол С. К. О. А. Л.“ за промяна на кредитора и частично заличаване на ипотеката, ищецът не е страна и по двете правоотношения – първото касае отношенията между стария и новия кредитор във връзка с погасяване на задълженията на [фирма] към Банката, а второто е между „О. С. К. О. А. Л.“ и Службата по вписванията – Р., поради което ищецът следва да обоснове правния си интерес

Коментар: Решението илюстрира слабостта на новата процесуална уредба, въвеждаща института на т.нар. практика по чл.290 от ГПК – задължителна за долните съдилища, но необвързваща третата инстанция.  Липсата на синхрон и единство при произнасянето по значими правни въпроси от  ВКС, т.о., предлага на долните инстанции различни разрешения по един правен въпрос, като само  щастливата случайност е тази, определяща достъпа до касация. В  Решение № 133 от 22.11.2011 г. по т. д. № 17/2011, I ТО е постановено, че съдружниците в ООД имат интерес да водят искове за оспорване на актове (оспорване на съществуването на ипотечно право), с които се учредява ипотека върху имот на дружеството, макар и да не са страни в заемното и ипотечното отношение, като е посочил, че „една от особеностите на установителния иск се състои в това, че с него се ползват и лица, които не са субекти на правоотношението, предмет на иска“.  С настоящото определение  правото на иск е отречено на страна в спорното ипотечно правоотшение (или, както обича т.о. с особена двузначност да се изразява – на „страната по материалното правоотношение“), с мотива, че не е страна в оспореното правоотношение. Или, според ВКС, т.о., собственикът на ипотекирания имот не е страна и не участва в ипотечния договор, който се характеризира с имот, задължение и страни  – кредитор, длъжник и трето лице, дало свой имот в обезпечение. Логическата съпоставка на коментираното определение и Решение № 133 от 22.11.2011 г. по т. д. № 17/2011, I ТО, води до извод (непредубедено –  логически, а не правно – технически), че когато се касае за спор за съществуване на ипотечно право, длъжникът няма право на иск, и за да защити правата си, следва  да търси трето лице, на което съдът да признае  право на иск.

Пак според ВКС в посоченото определение, иск за установяване на съществуването на едно правоотношение, което се характеризира и със страните си, е  недопустим, т.е недопустимо е длъжникът със сила на пресъдено нещо да установи, кой е кредиторът му, и какво е качеството му – обезпечен или хирографарен.  Подобно разрешение би имало неблагоприятни практически резултати. При изпълнение от страна на трето лице на практика длъжникът е лишен от възможността да установи на кой да изпълни точно и с погасителен ефект,  тъй  не участва в отношенията между изпълнилия и старият кредитор.

 Отказът на ВКС да допусне до обжалване решението в частта, в която в имотния регистър е вписана суброгация, без последната да е сред обстоятелствата, посочени в чл.171 от ЗЗД, също търпи критика, защото официалното удостоверяване, извършено от съдията по вписванията на нещо, което нито се вписва, нито се удостоверява –  суброгация в ипотека, би създала правна привидност, а и възможност   да се укрепи тенденцията съдиите по вписванията да участват пасивно  в оборота не само с отказите си, но и активно с дейстивята си – с „материалната си“ административно- удостоверителна компетентност.

 

Автори: Веселин Иванчев и Андрей Георгиев

---

---

---