За разпростирането на ипотечното право върху поземлен имот върху сградите, построени в него

Един близък приятел, цитирайки друг свой приятел, обича да казва, че правото е противоестествена наука. Това е вярно, поради факта, че правото само по себе си не съществува в материалната реалност на ежедневието ни, и следователно – позволява изграждане на мисловни конструкции според индивидуалната свобода и развинтеността на въображението на конкретния юрист. Тази противоестественост обаче следва да намери спирачка във факта, че правото е създадено от човека с една основна цел – да служи на споделената ни социална реалност, а тя няма как да не намери опора в материалния свят. И тъй като последният по необходимост ограничава фантазията ни, то и правото понякога трябва да се самоограничи. Особено правоприлагането.

Именно с една потенциално плодотворна за фантазията тема в съдебната практика на Върховния касационен съд (ВКС) се занимава настоящата статия. Това е темата за специализацията на ипотеката – и по-точно с това, дали ипотека, учредена върху един недвижим имот, се разпростира и върху сграда, която е построена в същия имот в по-късен момент от действието на ипотеката. За радост, практическите проблеми, поставяни пред съда имат далеч по-тесен обхват от онова, което беше казано по-горе за фантазията в правото. Изложената в мотивите склонност към търсене на сложни правни решения, породени от абстрактни конструкции там, където простото и логично буквално прилагане на закона ще доведе до същия резултат, е повод за известни притеснения, които могат да се дължат както на тезите на страните по делото, така и на желание за създаване на теоретични конструкции, които пречат на практиката [1].

1. Източник на проблема

Правният проблем, който засяга учредяването на ипотека върху една още непостроена сграда, идва от изискването за специализация на ипотеката. За разлика от възприетото и неизменно следвано от практиката становище, че прехвърлителните сделки с недвижим имот по принцип не изискват абсолютна индивидуализация на имота, стига предметът на сделката да е определяем (вж. напр. Решение № 1/31.01.2014 г. по гр. д. № 4495/2011 г., I ГО; Решение № 24/29.05.2013 г. по гр. д. № 445/2012 г., I ГО, и особено за завещанието и предварителния договор – Решение № 49/29.03.2013 г. по гр. д. № 363/2012 г., IV ГО), законът поставя особени изисквания за индивидуализиране на недвижимия имот, върху който се разпростира ипотеката – той трябва да е „поединично определен“ (чл. 166, ал. 2 ЗЗД), ясно индивидуализиран (чл. 170, предл. 4 ЗЗД) и собственост на учредителя (чл. 167, ал. 2 ЗЗД). В противен случай не възниква ипотечно право[2].

При това положение учредяването на ипотека върху още невъзникнали вещи (каквато е непостроената сграда) може да се окаже недействително, тъй като идентичността на тези вещи с описаното в ипотечния акт не може да бъде доказана фактически до момента на приключване на строителството.

2. Практика на ВКС

За да реши поставения проблем, в редица свои решения (напр. Решение № 250/15.12.2014 г. по гр. д № 673/2014 г., IV ГО; Решениe № 250/18.11.2014 г. по гр. д. № 854/2014 г., II ГО; Решение № 385/08.05.2015 г. по гр. д. 1069/2014 г., IV ГО; Решение № 1/19.02.2015 г. по гр. д. № 3396/2014 г., III ГО; Решение № 379/22.12.2014 г. по гр. д. № 3384/2014 г., IV ГО) ВКС е разгледал въпроса дали се разпростира върху построена в един имот сграда ипотеката, учредена от собственика на имота преди построяването на сградата, когато ипотечният акт съдържа описание на имота, който предстои да бъде построен в срока на действие на ипотеката, и притежава одобрен инвестиционен проект. Еднозначният отговор, даден от съдебните състави е, че в този случай ипотеката разпростира действието си и върху сградата, но след като последната бъде построена.

Правните аргументи на съда могат да бъдат обобщени в следното:

(1) Изискването за специализация на ипотеката чрез индивидуализиране на конкретни недвижими имоти на длъжника или друго лице, (чл. 166, ал. 2 ЗЗД) които ще служат за обезпечение на вземане, има за цел да ограничи действието на ипотеката до част от имуществото на ипотекарния длъжник.

(2) Поради горната особеност не е необходимо имотът, върху който тежи ипотеката, да бъде индивидуализиран изцяло и напълно – достатъчно е да се посочи вида на обекта, върху който ще тежи ипотеката и той да бъде свързан с определен поземлен имот (въпросният имот би следвало да може да бъде идентифициран еднозначно, макар решенията да не коментират този въпрос).

(3) Ограничаването на действието на ипотеката е най-вече в интерес на собственика на ипотекирания имот. Когато същият собственик предвижда строителство в имота си и е съгласен ипотеката да се разпростре и върху него, то това съгласие не позволява накърняване на интересите на ипотекарния длъжник. (А в същото време допринася и за обезпечението на ипотекарния кредитор, тъй като обезпечението се разпростира върху повече вещи на по-голяма стойност, макар съдебните решения да не посочват изрично това.) По тази причина учредяването на ипотека върху една бъдеща вещ не е нарушение на правилото за учредяване от собственик (чл. 167, ал. 2 ЗЗД), тъй като целта на тази разпоредба е основно защитата на собственика на имота от неправомерно вмешателство в правата му. Когато обаче собственикът е дал съгласие да се ипотекира и сградата, то няма как да бъде засегнат интересът му за защита на правата върху имота.

(4) При застрояване на имота е възможно теренът, върху който сградата е разположена, да се окаже прилежаща към строежа част по аргумент от чл. 38 ЗС във връзка с чл. 64 ЗС. В този случай, ако действието на ипотеката не се разпростре върху строежа, ипотекарният кредитор би останал с едно икономически безсмислено обезпечение, което не може да реализира целта си.

(5) В действащото законодателство липсват изрични забрани за учредяване на ипотека върху непостроена сграда в собствен терен. Такава забрана се е съдържала в чл. 32 от стария Закон за привилегиите и ипотеките, който е отменен с §1, т. 2 от преходните правила на Закона за собствеността през 1950 г.

Допълнително, ВКС се позовава в Решение № 250/15.12.2014 г. и на икономически мотиви, които следват от отношенията при финансирането на един бъдещ строеж и обезпечението на предоставените на инвеститора средства. В решението, макар и съвсем накратко, се излагат мотиви, че в тези случаи и двете страни по договора имат интерес от сключване на ипотеката – собственикът на имота – за да осъществи инвестиционното си намерение, което кредиторът няма как правно да осуети, тъй като не е собственик на имота, а кредиторът – за да обезпечи вземането си, което има инвестиционна цел. Тук би следвало да се добави, че и останалите кредитори на инвеститора имат интерес от учредяването на ипотеката върху една строяща се сграда, тъй като ипотеката обезпечава строителството, а с построяването на сградата нараства и стойността на построения имот. При това положение след удовлетворяване на привилегирования ипотекарен кредитор, те биха получили по-голям остатък от имуществото на длъжника, за да удовлетворят своите вземания. Най-сетне и икономиката като цяло се ползва от учредяването на ипотеката, тъй като то гарантира строителството на една нова, законно построена сграда, което би следвало да доведе до откриване на нови работни места, по-голяма площ за жилища или забавления, развитие на околната инфраструктура и т.н.

Въз основа на всички изложени мотиви съдът приема в константната си (вече) практика, че ипотеката, учредена върху още непостроена сграда, описана в ипотечния акт, в собствен на учредителя недвижим имот, е действителна спрямо сградата под условие – ако сградата бъде построена и към момента на построяването ѝ е собственост на учредителя на ипотеката[3]. Ипотеката се простира върху всички части на сграда, независимо от възможността за обособяването им в отделни обекти.

Посочените мотиви и икономическата полезност на решението трудно могат да бъдат оборени. Поради това изглежда, че настоящата статия би била безсмислена, доколкото просто констатира решенията на съда и възприема аргументацията им. За съжаление обаче дадените решения илюстрират само една малка част от въпросите, които строежът на сграда в ипотекиран имот повдига. Именно на тях е посветена и част от аргументацията на съда по въпросите за възможността на ипотеката върху невъзникнали обекти.

3. Нерешените въпроси

Че има такива е очевидно и от текста на самите решения на ВКС. Така например поставения в Решение № 250/15.12.2014 г. въпрос е формулиран от касатора по следния начин: „Когато предмет на ипотека е право на собственост върху терена, ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действието на ипотеката при липса на уговорки за действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения и по – конкретно : когато предмет на ипотека е право на собственост върху земя, ипотеката разпростира ли действието си върху всички елементи /правомощия/, включени в съдържанието на правото на собственост в тяхната динамика и в частност – ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действието на ипотеката, при липса на уговорки за изключване на действието й спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения“? Очевидно поставеният пред съда въпрос е по-широк от този, който намира отговор в решението.

Преформулирането на въпроса обаче е оправдано, доколкото чл. 280, ал. 1 ГПК изисква до касация да се допускат само решения, по които ВКС следва да формулира отговор на материалноправен или процесуален въпрос, съществен за изхода на конкретното дело. В този смисъл са и аргументите на съда, дадени в Тълкувателно решение № 1/2009 г. по тълкувателно дело № 1/2009 г. на ОСГТК: „материалноправният или процесуалноправният въпрос от значение за изхода по конкретното дело е този, който е включен в предмета на спора, индивидуализиран чрез основанието и петитума на иска и е обусловил правната воля на съда, обективирана в решението му“. Съдът основателно е приел, че не може да дава абстрактни тълкувания на законодателството в производствата по реда на чл. 289 и сл. ГПК – тази функция на Върховните съдилища се осъществява чрез правомощието им да издават тълкувателни актове по реда на чл. 124 и сл. ЗСВ, а не при правораздаване по конкретни дела. Поради това и решаващите съдебни състави не са излезли от установената по делото фактическа обстановка, за да се занимават с абстрактния въпрос дали учредената върху поземлен имот ипотека по принцип разпростира действието си и върху сградите в имота.

Основававйки се на горното и във връзка с приетите от ВКС с т. 2 от Тълкувателно решение № 1/2009 г. по тълкувателно дело № 1/2009 г. на ОСГТК положения за обвързващото значение на практиката му, следва да се приеме, че доколкото общият въпрос за разпростиране на ипотеката върху бъдещи сгради не е бил разглеждан във водещите правни мотиви на решение на Върховния касационен съд, по същия няма формулирана задължителна практика. Изложените от върховните съдии мотиви обаче е твърде вероятно да повлияят на други решения на съда по подобни казуси и затова анализът в сатията би следвало да се базира на тях и да ги потвърждава или оборва с други правни аргументи. Това е и причината за внимателното изследване на цитираните по-горе решения.

Именно в мотивите на някои от решенията на върховната съдебна инстанция мимоходом се прокрадват разсъждения относно връзката на поставения въпрос (за разпростирането на ипотеката върху бъдеща сграда) във връзка с проблема за приращението и правото на строеж. Съдебните решения до едно разглеждат въпроса за ипотеката във връзка с проблемите на правото на строеж. Правилно (както беше казано по-горе) съдиите са отхвърлили тезата, че за да има ипотека върху една сграда, би следвало да се ипотекира и правото на строеж върху нея. Но дори само въвеждането на подобни разсъждения от страните в процеса или от съдебните състави по някои от делата води към една наистина странна правна конструкция, която е напълно в синхрон с казаното за фантазията в правото по-горе.

Казано накратко: ако съдът не беше приел тезата, че ипотека, учредена върху недвижим имот с посочване, че разпростира действието си и върху построената в имота сграда, то би следвало да се приеме, че ипотеката върху сграда може да бъде учредена само под формата на ипотека върху правото на строеж. Същото обаче, както правилно се посочва в цитираните по-горе решения, не може да се учреди в полза на собственика на земята (арг. от текста на чл. 63, ал. 1 ЗС). Така се оказва, че за да се финансира строежа на една сграда с кредит, обезпечен с ипотека върху самата сграда, собственикът на земята ще трябва да премине през следната кавалкада от сложни правни действия, за да си гарантира запазване на собствеността върху сградата и обезпечението на кредита за построяването ѝ: (а) учредяване на еднолично търговско дружество или друго юридическо лице, в което собственикът упражнява контрол, (б) учредяване на правото на строеж върху собствения имот в полза на нововъзникналото юридическо лице, и (в) ипотекиране на строежа от юридическото лице в полза на кредитора. Всяка от тези стъпки е свързана с разходи, административни процедури и най-вече – огромно количество загубено време.

За да се разреши въпросът дали учредената върху поземлен имот ипотека има действие и върху сградите в имота, обаче, решението може да се търси и в други, значително по-прости правни конструкции, които, за разлика от правото на строеж, не намесват други лица в собственическите правомощия. Разбира се, отговорът на въпроса би могъл да се търси и в стародавния конфликт за природата на ипотечното право, който няма еднозначен отговор нито в правната доктрина, нито в практиката. Това обаче е един още по-сложен теоретичен проблем, който трудно би довел до улесняване на очевидната практическа нужда, посочена по-горе – осъществяване на строеж на кредит така, че кредиторът да може да се удовлетвори от стойността на вещта, ако нещата се объркат.

Теоретичният спор за правната природа на ипотеката се корени във факта, че вещните обезпечения по правило притежават белезите и на права, свързани с вещта, и на такива, обвързани с отношенията между кредитор и длъжник. Това не позволява еднозначното им класифициране като абсолютни или относителни, т.е. като вещни или облигационни. Така, с аргумента, че ипотеката не предвижда никакви реални връзки на титуляра си с вещта – той няма право да ползва или дори да държи вещта, а само да я продаде и да придобие права върху продажната цена, вещноправната доктрина (вж. Венедиков, П. Ново вещно право. С., ИК „Проф. П. Венедиков“, 2008, с. 20) отрича вещния характер на ипотечното право. В същия смисъл се произнасят и някои съдебни решения, като отчитат, че по ЗЗД от 1950 г. ипотеката е уредена в системата на правилата за облигационните отношения (така Решение № 414/29.02.2012 г. по гр. д. № 222/2012г., I ГО). Напротив, доктрината по облигационно право обикновено приема, че ипотеката е вещно право, като изхожда от факта, че тя е противопоставима на всички (чл. 173, ал. 1 ЗЗД), както и от факта, че е свързана с конкретна вещ (така Кожухаров, Ал. Цит. Съч., с. 661 – 662). Не е нужно обаче да се търси отговор на фундаменталния въпрос за природата на ипотечното право, за да се отговори на въпроса дали ипотеката, учредена върху даден поземлен имот, тежи и върху сградите в него. (За пълнота следва де се отбележи, че ако ипотеката се приеме за „чисто“ вещно право, то би следвало към нея да се прилагат правилата на чл. 92 ЗС във връзка с чл. 111, ал. 1 ЗС (вж. по-долу).)

Отговорът е най-лесно да бъде търсен с оглед на обхвата на правата на ипотекарния кредитор спрямо имота и последиците от упражняване на ипотечното право. Ипотекарният кредитор има право да изнесе имота на публична продан, ако неговото вземане не бъде удовлетворено, и да се удовлетвори предпочтително от цената на имота (чл. 442 ГПК във връзка с чл. 173, ал. 1 ЗЗД). За купувачът на публичната продан възникват правата, които длъжникът е имал – чл. 496, ал. 2 ГПК, а всички ипотеки се погасяват след извършване на проданта – чл. 175, ал. 1 ЗЗД. Така купувачът на публична продан всъщност „стъпва в обувките на длъжника“, като срещу това изплаща вземането на ипотекарния кредитор (в най-чистия случай – напълно). Т.е. за обема на ипотечното право от значение би следвало най-вече да са правата, които длъжникът е имал към момента на учредяване на ипотеката. А тези права следват от правото му на собственост върху недвижимия имот. Следователно, ипотеката се простира върху всички права на длъжника, които следват от правото му на собственост.

Кое право на собственост обаче? Безспорно в българската правна доктрина е, че сградите са отделни вещи спрямо терена, в който се намират. Правото на собственост върху поземлен имот се простира и върху сградите, построени върху него по силата на особена разпоредба – чл. 92 ЗС. Тази разпоредба доста ясно очертава приложното си поле – тя се прилага „ако не е установено друго“. „Другото“ следва да се установи. То се установява по силата на закона, когато се отнася до възникване на нов тип вещно право, тъй като вещните права са numerus clausus – изчерпателно изброени в закона[4], а и обектите им (най-малкото що се отнася до поземлените имоти) са определени в закона[5]. Така законодателят е направил с правото на строеж в чужд имот (чл. 63 и сл. ЗС), което също може да бъде обект на ипотека. Но дали ипотеката се простира само до „другото“ или обратно – до всичко, което се намира в имота (по силата на приращението), решават страните, които я учредяват. Закономерният извод от тези разсъждения е обратен на аргументацията на съдебните състави, постановили описаните по-горе решения, в частта, която предпоставя описанието на сградата в ипотечния акт, за да се разпростре действието на ипотеката върху нея – а именно: ипотеката по принцип се простира върху всичко, което се намира върху терена, а по изключение, ако страните определят „друго“ – само върху сградата[6]. В последния случай обаче сградата трябва да е годен обект, върху който би могло да се учреди право на строеж в момента на публичната продан, тъй като иначе купувачът няма да има какво вещно право да получи (поради описаното по-горе законово дефиниране на обекта на вещни права).

И макар да е направен правен извод, съответствие с казаното по-горе в самото начало на статията, достигането до него не обосновава и правилността му. Последната, при липса на изрична законова регламентация или неяснота на закона, би следвало да се извежда от началата на справедливостта, житейската необходимост и практическата приложимост. И понеже говорим за икономически отношения, то правилността най-лесно се доказва, ако разгледаме интересите на всички засегнати страни в едно правоотношение. Те се оказват различни в случаите, когато една сграда вече е съществувала към момента на учредяване на ипотеката и когато се отнася за бъдеща сграда. Затова посочените две ситуации трбява да бъдат разгледани отделно.

Когато към момента на учредяване на ипотеката в имота има сграда, която принадлежи на собственика на терена (няма учредено право на строеж или някакъв друг поземлен сервитут), изводът е като че ли най-пълно приложим. В този случай не би следвало сградата подробно да се описва в ипотечния акт, тъй като тя е налична в имота и собственикът ѝ би могъл да установи това обстоятелство, като положи дължимата грижа и посети имота си[7]. Поради това неговият интерес не би бил засегнат, независимо че не е посочил сградата в ипотечния акт. Кредиторът пък, също ако положи необходимата грижа, би следвало да е направил оглед на имота, и има най-голям интерес да получи ипотечни права и върху сградата в него. Третата потенциално засегната страна при учредяване на ипотеката са необезпечените други кредитори на собственика, който е на път да обезпечи с ипотека. В описаната ситуация техните интереси биха могли да бъдат увредени от учредяването на ипотека, независимо върху коя част от имуществото на длъжника тежи тя. Кредиторите би следвало да са проучили имуществените възможности на длъжника, преди да придобият вземане срещу него, и за тях всяко действие на длъжника, което затруднява удовлетворението им, уврежда интереса им на кредитори. Трудно е мислимо как учредяването на ипотека само върху поземления имот не би увредило кредиторите, а учредяване на ипотека върху поземления имот със сградата върху него би ги увредило. Поради всичко изброено интересът на кредиторите на собственика на ипотекирания имот е за предявяване на иск за обявавене на относителна недействителност по чл. 135 ЗЗД (т. нар. Павлов иск) срещу учредяването на ипотеката въобще, а не срещу разпростирането на действието ѝ върху сградата. Ако пък тези по-ранни кредитори имат учредена само върху сградата ипотека, то учредяването на нова ипотека върху същия обект няма да ги увреди, тъй като ипотеката има ред от вписването (чл. 169, ал. 2 ЗЗД) и кредиторите по новото ипотечно задължение биха се удовлетворили след титуляра на по-ранната ипотека (чл. 153 ЗЗД).

Накрая следва да се отбележи, че интересът на евентуални приобретатели на ипотекирания имот също няма как да се смята за увреден, тъй като когато те придобиват имота, те би следвало да се уведомят за наличието на вещни тежести чрез проверка в имотния регистър, респективно книгите по вписванията. Казаното за публичността на ипотеката важи и за приобретатели, които придобиват само правото на строеж върху сградата, която се намира в ипотекирания имот. Такива лица биха могли да се осведомят за ипотеката, тъй като те биха придобили правото на строеж чрез учредително правоприемство от собственика на имота, а дори при персоналната система на вписване ипотеката ще се впише по името на същото лице[8]. За тях всъщност разделянето на ипотеката върху земята и върху сградата би предизвикало всъщност повече проблеми, защото в случай на евентуално принудително изпълнение върху земята те ще трябва да търпят един нов „гол“ собственик, с когото може и да не са в добри отношения, а ако ипотеката се разпростре и върху сградата, при покупка те биха придобили право на встъпване в ипотеката по чл. 178 ЗЗД (т.е. биха могли да се освободят от ипотеката, като платят част от цената за сградата на ипотекарния кредитор). При липса на пряка легитимация като приобретатели на ипотекиран имот, на такива лица ще им се налага да се договарят с ипотекарния кредитор на земята, което определено затруднява положението им, или да се опитат да обосноват интерес за суброгация (чл. 74 ЗЗД), който следва от положението им на притежатели на право на строеж в имот, който може да бъде отчужден по волята на кредитора.

Малко по-сложно стоят нещата, ако сградата е построена в имот, върху който вече тежи ипотека. В този случай интересите на собственика на имота не биха могли да бъдат увредени, ако той построи сграда в ипотекирания си имот, върху която ипотеката би се разпростряла, тъй като той като собственик е в известност относно това, че върху имота му тежи ипотека[9]. Ипотекарният кредитор би получил повече, ако ипотеката му се разпростре и върху сградата, построена в имота – обект на ипотеката. Всъщност, както посочва и ВКС, неговото положение би се влошило, ако ипотеката не се разпростре върху сградите и собственикът застрои голяма част от имота, защото в този случай теренът ще има характера на прилежаща част към сградите (по аналогия с чл. 38 ЗС във връзка с чл. 64 ЗС) и кредиторът всъщност би се оказал в положението да продава голата собственост върху застроен имот, която на практика няма стойност[10]. По-инетресно е положението на необезпечените кредитори на собственика на земята. В случай, че започне строеж на сграда, която се покрива от ипотеката, собственикът ще трябва да намали необезпеченото си имущество, за да получи средства да построи сградата, и да го превърне в покрито от ипотеката имущество, като го вложи в строежа. Така се оказва, че необезпечените кредитори губят права за сметка на ипотекарния кредитор и се нарушава принципът за съразмерност на удовлетворението (чл. 133 ЗЗД). Тези действия, следователно, са в състояние да увредят кредиторите. Разбира се, увреждането би било по-малко от стойността на извършените разходи при две предпоставки: (1) ако задължението, заради което е учредена ипотека, е поето за изграждането на сградата, и (2) ако пазарната цена на сградата е по-голяма от разходите за построяването ѝ. Последното обикновено е вярно, тъй като сградата представлява готов продукт, който е със стойност по-голяма от извършените разходи за труд и материали. Но дори в случай, че собственикът на ипотекирания имот ощетява хирографарните си кредитори, те биха имали друг ход защита – те биха могли да направят задълженията си предсрочно изискуеми, който намалява обезпеченията на тяхното вземане (намалява имуществото си, върху което не тежат тежести) за сметка на обезпеченията на ипотекарния кредитор (чл. 71 ЗЗД), а междувременно да поискат от съда обезпечителна мярка – забрана за строителство в ипотекирания имот (не е посочена в ГПК, но е допустима на основание чл. 397, ал. 1, т. 3, предл. 1 ГПК). Казаното за приобретателите на сградата в ипотекиран имот по-горе важи и за приобретателите на строяща се сграда.

Заслужава коментар критиката на проф. Методи Марков[11], че ипотеката не може да се разпростре върху новопостроените сгради в поземления имот, тъй като не е ясно кога възниква ипотечното право. Практиката на ВКС единодушно приема, че този момент е ясен – това е моментът на възникването на сградата като вещ, т.е. на завършването на грубия строеж. Вярно е, че този момент не е известен отнапред. Но при разглеждането на въпроса би следвало да се предвиди и какво е значението на момента на начало на действие на ипотеката. То е свързано най-вече с реда на ипотеката (чл. 169, ал. 2 ЗЗД). Разпростирането на ипотечното право върху сграда обаче няма как да засегне реда на ипотеките, учредени върху земята – ако се приеме защитаваната тук теза, би следвало всички учредени върху земята ипотеки да се разпрострат и върху сградата в реда, в който са вписани върху поземления имот. Проблем за приобретателите на вещни права върху сградата би съществувал, но той ще бъде разгледан в т. 4.2 от настоящата статия.

Накрая, аргумент, че разпростиране на ипотеката върху строеж, който не е упоменат в акта за учредяването ѝ, следва да се признае по аналогия от правилото на чл. 92 ЗС във връзка с чл. 111, ал. 1 ЗС, е и другата част от разпоредбата на чл. 92 ЗС – собственикът на земята се смята собственик на постройките в нея, но и на насажденията. Непризнаването на това, че ипотеката върху земята, се простира и върху постройките, трябва да ни доведе до абсурдния извод, че ипотеката не обхваща насажденията. В този случай ще се окаже, че приобретателят на овощна градина на публична продан придобива терена, но не и овошките. Така той ще трябва да плати овошките на ипотекарния длъжник, тъй като те са безполезни при отделянето си от земята, а ако не даде на длъжника да бере плодовете си, то ще възникне неоснователно обогатяване (чл. 59, ал. 1 ЗЗД). Очевидно е, че подобна ситуация е несъвместима с идеите за правото на собственост и стопанските функции на ипотеката.

Изводът, който се налага от всичко изброено, всъщност показва, че ако действието на ипотека, учредена само за един поземлен имот, се разпростре и върху сградите в него, това няма да увреди нито една страна от участващите в правоотношенията по повод ипотеката, а обратно – е в състояние да облекчи правното положение на значителен брой засегнати лица. Поради това би трябвало да бъде предпочетено разширителното тълкуване на закона в посочения случай.

4. Особени случаи

Казаното дотук обаче не отговаря на някои въпроси, които възникват с усложняване на конструкцията „собственикът на земята е собственик и на сградата“.

4.1. Изменения в инвестиционния проект

На първо място, решенията на ВКС, цитирани по-горе, сочат като основен аргумент за допускането на ипотеката върху непостроена още сграда факта, че в ипотечният акт е направено пълно описание на строящата се сграда, за която има одобрен инвестиционен проект. Съдебните състави приемат, че ипотеката в тези случаи възниква под условие – при реализацията на строежа. В хода на строителството обаче инвестиционните проекти, включително относно вътрешното деление на сградата и нейното трайно предназначение, подлежат на промяна. Няма ли това да увреди интереса на кредиторите и при построяване на различна сграда дали ипотеката би тежала и върху нея.

Разбира се, ако се приеме тезата, изложена по-горе в третата част на статията, отговорът на въпроса е еднозначен – ипотеката би се разпростряла върху построеното, тъй като тя тежи върху всички приращения в имота. Проблемът възниква при стеснително тълкуване на изводите на ВКС, като се приеме, че разпростиране на действието на ипотеката върху още непостроена сграда е възможно само в случаите, когато сградата е индивидуализирана с инвестиционен проект.

В този случай вероятно ще трябва да се определи дали измененията в строителния проект са съществени. Както е известно, при всяко строителство са допустими несъществени отклонения от инвестиционните проекти, при които обаче е възможно разгърнатата застроена площ както на цялата сграда, така и на отделни обекти в нея да се измени (чл. 154, ал. 1 и 2 ЗУТ). В случаите на несъществени отклонения няма основание да се приеме, че идентичността на построената сграда и обектите в нея е променена, доколкото и самият закон приема, че в този случай имаме изпълнение на първоначалния инвестиционен проект. Това гледище е съобразено и с интересите на страните по ипотеката, тъй като всяко изменение на предназначението на сградата или части от нея (което реално води до засягане на интереса на ипотекарния кредитор) представлява съществено изменение на първоначалния проект – чл. 154, ал. 2, т. 6, предл. 1 ЗУТ.

При съществени отклонения отговорът на въпроса за измененията трябва отново да бъде потърсен при сравняване на интересите на страните. Тук релевантен е въпросът по чия воля стават отклоненията. Съгласно чл. 154, ал. 5 ЗУТ измененията в разрешението за строеж се правят по искане на инвеститора, тоест – на собственика. Това означава, че е възможно собственикът по своя воля да измени проекта на сградата, без да отчете интересите на ипотекарния кредитор. С оглед на разсъжденията на решаващите съдебни състави(изложени по-горе) специалността на ипотеката цели най-вече защита на длъжника, като чрез нея се ограничава действието на ипотеката до определено имущество. При това положение с оглед на факта, че длъжникът сам е изменил (или се е съгласил да измени) проекта на сградата, следва да се приеме, че това негово поведение не може да доведе до изменение на тежащите върху имуществото му задължения и ипотеката следва да продължи да действа върху реално извършения строеж. Това виждане съответства и на икономическата логика – вече е отпуснат кредит, чието изплащане се гарантира именно с ипотеката[12]. Липсата на обезпечението в този случай ще се окаже в тежест на ипотекарния кредитор, който е сключил валидна сделка и следва да може да се възползва от последиците ѝ, а не да страда от поведението на другата страна по договора (чл. 63, ал. 1 ЗЗД).

Големият риск при прилагане на изложените разсъждения обаче ще се прояви, когато е ипотекирана само част от бъдещата сграда. В тези случаи изменението на инвестиционния проект може да доведе до съществено накърняване в баланса на правата на ипотекарния кредитор и на носителя на правото на строеж върху частта от сградата, която не е обхваната от ипотеката. Ако този баланс бъде нарушен, ипотеката следва да бъде обявена за недействителна, тъй като вече ще съществува неясното относно частта от сградата, за която същата се прилага, и страните ще трябва да договорят ипотеката според новия проект. Тези проблеми няма да възникнат, ако цялата сграда принадлежи на едно лице.

4.2. Учредено право на строеж върху сградата

Както беше посочено по-горе, ипотечното право върху сградата според практиката на ВКС възниква от момента на възникването на сградата (т.е. завършването на грубия строеж), и то само ако собственикът ѝ не се е изменил от момента на учредяване на ипотеката до построяването на сградата[13]. Според проф. Методи Марков[14] това е основна пречка пред разпростирането на ипотеката върху сградата, доколкото ако собствеността върху сградата се промени, то в този случай приобретателите ще трябва да търпят ипотеката. Според мен решението на този въпрос трябва да се потърси в изискванията за добросъвестност и действията на вписването (съгласно чл. 113 ЗС вписаните актове са противопоставими на всички трети лица от вписването си). Следва да се отбележи, че приобретателите на право на строеж върху ипотекирания имот или върху сграда, която се намира в него, не могат да бъдат увредени от разпростирането на действието на ипотеката върху сградата, ако положат дължимата грижа, тъй като могат да узнаят за вписването на ипотеката по партидата на учредителя на правото на строеж, съответно отчуждителя на част от сградата – собственика на терена[15]. Всъщност, ако правото на строеж е учредено върху сграда, която е построена след вписване на ипотеката, законът предвижда с изрична разпоредба, че публичната продан от ипотекарен кредитор заличава правото на строеж – чл. 175, ал. 1, предл. 2 ЗЗД. Според мен това правило следва да се приложи и когато ипотеката не разпростира изрично действието си върху строежа по силата на правилото, че никой не може да прехвърли повече права, отколкото сам има. А е очевидно, че правото на строеж е функция от правото на собственост върху земята при учредяването си. При наличието на възможност за защита на интереса на приобретателите на собственост върху сградата, ми се струва нелогично със създаването на конструкцията за условното възникване на ипотеката да бъде дерогирано правилото, че публичната продан на ипотекиран имот погасява всички права, които са несъвместими с правото на собственост на купувача (както вече беше описано – уредено в чл. 175, ал. 1, предл. 2 ЗЗД).

Страните могат да се отклонят от това правило само ако уговорят, че ипотеката не обхваща строителството в имота, тъй като, както беше посочено по-горе, обхватът на ограничените вещни права по принцип се определя от страните, стига обектите на тези права да могат да се обособят [16]. Това също ще бъде вписано и приобретателите на сградата или части от нея ще го знаят.

Когато правото на строеж е било учредено преди ипотеката, задължението за добросъвестност преминава към ипотекарния кредитор. Поради това той е следвало да се информира, че се учредява ипотека върху имот, в който други лица упражняват ограничени вещни права – като извърши необходимите проверки в службата по вписванията по партидата на собственика на имота, или пък чрез проверка в кадастъра. В този случай ипотеката няма да се разпростре върху правото на строеж, тъй като собственикът на земята не е титуляр на това право и няма възможност да се разпореди с него (аргумент от чл. 111, ал. 1 ЗС във връзка с чл. 63, ал. 1 ЗС). Поради това и ипотеката няма да породи действие за строежа (чл. 167, ал. 2 ЗЗД), тъй като презумпцията на чл. 92 ЗС е оборена и строежът не принадлежи на собственика на земята, а на титуляра на правото на строеж. Ако кредиторът е бил подведен от собственика на имота, то той може да развали договора, обезпечен с ипотека, поради измама (чл. 29, ал. 1 ЗЗД). Въвеждането в заблуждение относно действителното правно положение обаче подлежи на пълно доказване съгласно общите правила.

5. Заключение

Макар споделената в статията теза да не е нова (вж. Ставру, Ст. Обхваща ли учредената върху земята ипотека построената върху нея сграда?, сп. “Собственост и право”, 2007, кн. 1, с. 5-12. Калайджиев, Анг. При какви условия ипотечното право, учредено върху терен, ще има сила за сградите, построени върху терена, Търговско право, бр. 2/2015 г., 33 – 37.), структурата на аргументацията ѝ показва, че понякога не трябва да се рови дълбоко в теорията, за да се постигнат някои логични правни разрешения.

Твърдението, че ипотеката, учредена върху терена, преминава по принцип върху построените на него недвижими имоти (освен ако не са налице по-ранни права на други лица или пък договорът предвижда иначе) остава да бъде възприета в съдебната практика, както е развита и в доктрината. Проблемът е, че това трябва да бъде направено с изчистена и последователна аргументация, за да може да бъдат аргументирани и следващи съдебни решения на базата на вече възприетото. Иначе за обществото юристите ще си останат едни много умни хора, които много говорят, но малко правят. Защото всяка човешка дейност трябва да бъде подчинена на целите, които преследва, а не да бъде осъществявана според прищевките на индивида. Обратното води до произвол. Или противоестественост.

Автор: Андрей Георгиев

Редакционният екип си запазва правото да не публикува мнения, противоречащи на морала и етиката.

Всеки има право на отговор!

R.S.V.P.

[1] Не е изключено това разбиране да е част от тезите на страните по делото, или пък плод на фантазията на автора, развихрила се при буквалното четене на мотивите, и да няма нищо общо с аргументите на съдиите, постановили цитираните тук решения.

[2] Статията няма да се занимава с въпроса за недействителността на ипотеката в хипотезите на ипотека, учредена от несобственик (в нарушение на чл. 167, ал. 2 ЗЗД), като в правната доктрина са застъпени две становища – че такава ипотека е нищожна (Кожухаров, Ал. Облигационно право. Общо учение за облигационното отношение. Нова ред. – проф. Петко Попов. С., изд. „Софи-Р“, 2002, с. 669. Марков, М. Ипотеката. С., изд. „Сиби“, 2008, с. 35.) или че не произвежда действие, докато учредителят не придобие собствеността върху ипотекирания имот (Бобатинов, М. Договорът за банков кредит. С., ИК „Труд и право“, 2003, с. 217. Калайджиев, Анг. Облигационно право. Обща част. Пето издание. С., изд. „Сиби“, 2010, с.716 – 717.). По този въпрос в мотивите на цитираното по-долу Решение № 250/15.12.2004 г. по гр.д. № 673/2014 г. на IV ГО сеприема, че изискването за собственост важи към момента, от който ипотеката поражда действието си, а не при учредяване.

[3] Същата теза приема и Марков, М. Ипотеката. С., изд. „Сиби“, 2008, с. 158 -159, с условието сградата, описана в проекта, да е идентична с построената (вж. т. 4.1. по-долу).

[4] Венедиков, П. Ново вещно право. С., ИК „Проф. П. Венедиков“, 2008, с. 19.

[5] Понятието „поземлен имот“ е дефинирано в чл. 24, ал. 2 ЗКИР и § 5, т. 2 ЗУТ чрез препращане към правото на собственост, поради което приетият тук извод може да бъде определен като погрешен поради цикличност на дефинициите (regresus ad infinitum), но следва да се отбележи, че легалната дефиниция не е пълна, тъй като и ЗУТ, и ЗН предвиждат изисквания към поземлените имоти, които ограничават правото на собственост – за урегулиране в урбанизираните територии (с административен акт – ПУП – чл. 14 и сл. ЗУТ) площ (чл. ЗН; чл. 19, ал. 1 ЗУТ) и лице (чл. 19, ал. 1 ЗУТ), излаз на път (в урбанизирани територии – чл. 14, ал. 4 ЗУТ) и т.н.

[6] Същата теза застъпват и Ставру, Ст. Обхваща ли учредената върху земята ипотека построената върху нея сграда?, сп. “Собственост и право”, 2007, кн. 1, с. 5-12, както и Калайджиев, Анг. При какви условия ипотечното право, учредено върху терен, ще има сила за сградите, построени върху терена, Търговско право, бр. 2/2015 г., 33 – 37.

Обратното гледище е застъпено в Марков, М. Loc. cit.

[7] Ставру, Ст. Цит. съч. Развива същата теза, но на базата на аргумента, че по принцип вещните права действат върху цялата вещ, за която са учредени, във вида, която вещта е имала при учредяването. Съответно – продажбата на имот по принцип прехвърля и сградата, построена в него, ако не е предвидено друго.

[8] Разбира се, не биха били защитени приобретателите на право на строеж, което е придобито от друго лице, на което е учредено право на строеж преди тях. В този случай обаче първият приобретател на правото на строеж би трябвало да следи за ипотеки, а и да носи отговорност за евикция поради недобросъвестността си.

[9] Тук се изключват случаите на учредяване на ипотека без негово знание, в който случай ипотеката би била нищожна.

[10] Относно критиките срущу този аргумент, виж т. 4.2.

[11] Loc. cit.

[12] Обратната теза застъпва Марков, М. Loc. Cit., като изхожда от необходимостта за индивидуализация на имотите, върху които ипотечното право разпростира действието си.

[13] Разбира се, това не важи в случаите на универсално правоприемство, за които специалното правило на чл. 150, ал. 2 ЗЗД – ипотеката обвързва всички наследници така, сякаш вещта има един собственик.

[14] Цит. място.

[15] Че дължимата грижа при придобиване на право на строеж или собственост върху сграда включва проверката за вещни тежести върху терена, е аргумент, изложен и състав на ВКС в ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 481/17.10.2013 г. по ч.гр. д. № 4821/2013 г., І ГО, постановено по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК и съответно обвързващо долустоящите съдилища съгласно ТР № 2/2010 г. по тълк. д. № 2/2010 г. на ОСГТК и ТР № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС.

[16] Не споделям виждането на проф. Ангел Калайджиев (Калайджиев, Анг. При какви условия ипотечното право, учредено върху терен, ще има сила за сградите, построени върху терена, Търговско право, бр. 2/2015 г., 33 – 37.), че ипотеката се разпростира и върху общите части на строеж, който не е обхванат от ипотеката, ако тези общи части не могат да бъдат отчуждавани отделно от самостоятелния обект (арг. от чл. 38, ал. 3 ЗС) – общите части не могат не само да се делят между етажните собственици, но и с трети лица.