1. Въведение
Предмет на изследване на настоящата статия е приложното поле и значението на правото на предпочитание в светлината на чл. 33, ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС) в качеството му на предпоставка за придобиване на вещни права. В настоящото изложение е направен опит да се изяснят някои от специфичните и по-рядко срещани хипотези, при които може да възникне и съответно да бъде упражнено по надлежния ред правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС през призмата на отделните вещни права, познати в българската правна система, и в тази връзка доколко обсъжданото субективно право може да бъде предпоставка за придобиване на вещни права. В статията е обяснено и защо субективното право на изкупуване по смисъла на чл. 33, ал. 2 ЗС се разглежда като право на предпочитание и причините, поради които субектите на правото на предпочитание следва да бъдат предпочетени като първи купувачи пред всяко трето лице от продаващия съпритежател, респ. от продаващия собственик на изградения обект. Статията засяга мнения и становища по интересни въпроси във връзка с предмета на изследване, изложени в правната доктрина и залегнали в съдебната практика, като по тях са направени коментари и е изразена позиция.
Ключови думи: право на предпочитание, чл. 33, ал. 2 ЗС, субективно право, вещни права, фактически състав, право на изкупуване, съсобственици, съпритежатели
2. Субективното право на изкупуване по смисъла на чл. 33, ал. 2 ЗС в качеството му на право на предпочитание и като предпоставка за придобиване на вещни права – приложно поле, специфични хипотези и интересни въпроси.
Обект на анализ и коментар в настоящата статия е субективното право на изкупуване по смисъла на чл. 33, ал. 2 ЗС в неговата роля на право на предпочитание. В настоящото изследване обаче посоченото право на предпочитание е предмет на обсъждане само през призмата на специфични хипотези, с оглед на мислимото му и възможно приложно поле при отделните вещни права, познати в българската правна система.(1)
2.1. Правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС в специфични хипотези при правото на собственост.
Правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС в хипотезата на извършена продажба на идеална част от недвижим имот, която се намира в режим на съпружеска имуществена общност. (СИО)
Съвсем мислима и възможна е хипотезата, при която идеална част от недвижим имот е придобита от двамата съпрузи в режим на СИО и единият от тях се е разпоредил с нея например посредством продажбен договор, сключен с трето лице, без обаче това разпореждане да се предхожда от даването на съгласие и от другия съпруг, каквото изискване законодателят поставя императивно посредством разпоредбата на чл. 24, ал. 3 от Семейния кодекс (СК): „Разпореждането с общо имущество се извършва съвместно от двамата съпрузи.“ и без разпореждането да е извършено при спазване нормата на чл. 33 ЗС. Под съвместно законодателят има предвид разпореждането да се осъществява по съгласие и на двамата съпрузи.
В тази връзка възниква интересният въпрос: „Дали и кога съсобствениците, притежаващи останалите идеални части от правото на собственост върху недвижимия имот, могат да предявят изкупвателно искане с материално основание чл. 33, ал. 2 ЗС в хипотезата на продажба на идеална част от недвижим имот, която е в режим на СИО?“
На първо място, следва да се посочи, че СИО по своята правна природа представлява бездялова съсобственост, защото съпрузите разполагат с равни права върху общото имущество и докато трае бракът, никой от тях не може да се разпорежда с дела, който би получил при прекратяване на имуществената общност. Едва след прекратяване на СИО на някое от основанията, инкорпорирани в нормата на чл. 27 СК, СИО се трансформира от бездялова в дялова съсобственост, като съпрузите след прекратяването й придобиват качеството обикновени съсобственици с равни дялове по смисъла на чл. 28 СК. Вече след прекратяването на СИО всеки от съпрузите може да се разпорежда със своя дял от общото недвижимо имущество свободно, т.е. без да е необходимо съгласието и на двамата съпрузи за извършване на разпореждане. Докато обаче СИО е налице, важи императивната разпоредба на чл. 24, ал. 3 СК.
Законодателят в разпоредбата на чл. 24, ал. 4 СК е предвидил възможност неучаствалият съпруг в разпоредителната сделка с вещното право върху общата недвижима вещ да оспори осъщественото разпореждане по съдебен ред. Това негово субективно право обаче е ограничено с наличието преклузивен срок, през който той следва да го упражни. Този преклузивен срок е с начален момент шест месеца от узнаването за разпоредителната сделка, но не по-късно от три години от нейното извършване. Ако неучаствалият в разпоредителната сделка съпруг не го упражни в този срок, за него се поражда негативната правна последица, че субективното му право се преклудира, прекратява. В правната доктрина и съдебната практика са налице различни становища по отношение характерът на разпоредителна сделка, извършена от единия съпруг с вещно право върху обща недвижима вещ, без съгласието на другия съпруг.
При действието на СК от 1968 г. (отм.) е преобладавало виждането за нищожност на обсъжданата разпоредителна сделка, но то бива изоставено, защото това виждане напълно игнорира интересът на лицето, с което сключилият сделката съпруг еднолично е договарял.
Според някои автори(2) посочената разпоредителна сделка е унищожаема, защото разпореждането например с идеалната част от недвижимия имот поражда правни последици между съпруга-участник в сделката и третото лице, но тези правни последици могат да бъдат отменени с обратна сила по искане на заинтересования съпруг, което е уважено с постановено и влязло в сила съдебно решение, което прогласява унищожаемостта на разпоредителната сделка.
Позната е и съдебна практика(3), според която подобна разпоредителна сделка е относително недействителна – поражда поначало действие между страните по нея, но е непротивопоставима на неучаствалия в нея съпруг в срока за оспорването й.
В съдебната практика се срещат и решения(4), които застъпват гледището за нищожност на разпореждане само от единия съпруг с ½ идеална част от имота, съответстваща на правата му в хипотеза на прекратяване на общността. Като тези съдебни решения третират това разпореждане като разпореждане с невъзможен предмет – основание за нищожност по смисъла на чл. 26, ал. 2, предл. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Други автори(5) възприемат, а и в по-новата съдебна практика(6) е залегнала тезата, че разпоредителната сделка с недвижим имот – СИО от единия съпруг без участието на другия е висящо недействителна – сделката се заздравява посредством факта на неоспорването й в преклузивния срок по чл. 24, ал. 4, изр. 2 СК.
Действащият СК квалифицира разпоредителната сделка по смисъла на чл. 24, ал. 4 СК като оспорима.
На мнение съм, че разпоредителната сделка, сключена в нарушение на изискванията по чл. 24, ал. 3 СК, се намира в състояние на висяща недействителност в преклузивния срок по смисъла на ал. 4, изр. 2 от цитираната разпоредба. В този период от време тя не може да породи своите правни последици, които се изразяват в придобиването на вещното право върху недвижимия имот от трето лице – приобретател по разпоредителната сделка, защото в този период от време не е налице действителна сделка с вещен ефект. Ако обаче сделката не бъде оспорена от неучаствалия в разпореждането съпруг в споменатия преклузивен срок, към сделката като юридически факт се добавя и така необходимия и вече осъществен в правния мир допълнителен юридически факт – неоспорването на разпореждането. По този начин бива завършен фактическият състав на придобивния способ – действителната разпоредителна сделка и третото лице придобива качеството носител на вещното право, разпоредено в негова полза. Изложеното дотук е свидетелство, че вещноправният, транслативен ефект на разпоредителната сделка настъпва след изтичането на посочения преклузивен срок, в който неучаствалият съпруг не се е възползвал от правото си да оспори извършеното разпореждане.
Гореизложеното е необходимо, за да се даде ясен и аргументиран отговор на поставения въпрос: „Дали и кога съсобствениците, притежаващи останалите идеални части от правото на собственост върху недвижимия имот, могат да предявят изкупвателна претенция с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС?“
Фактическият състав (ФС) на правото на изкупуване по смисъла на чл. 33, ал. 2 ЗС в качеството му на право на предпочитание включва като необходим и задължителен елемент съсобственик да се е разпоредител със своята идеална част от недвижимия имот посредством действителен договор за продажба(7) в полза на трето лице. В този смисъл, за да е налице в разглежданата хипотеза действителен договор за продажба в качеството му на разпореждане по смисъла на чл. 24, ал. 3 СК, е необходимо преклузивният срок по чл. 24, ал. 4, изр. 2 СК да е изтекъл без съпруга, неучаствал в продажбата, да я е оспорил по съдебен ред. Липсата на оспорване в посочения период е ясно свидетелство, че разпоредителната сделка от висящо недействителна се трансформира в напълно действителна с присъщите и вещноправни, транслативни последици. Следователно, в хипотеза, в която съпругът-съсобственик не предложи своята идеална част от недвижимия имот първо на другите съсобственици, а я продаде направо на трето лице, чуждо на съсобствеността, съсобствениците разполагат с възможността да упражнят нормативно уреденото им право на предпочитание, инкорпорирано в нормата на чл. 33, ал. 2 ЗС, и да изкупят разпоредената идеална част, като заместят в продажбеното отношение третото лице-купувач. Изброените обстоятелства обосновават основателността на исковата претенция, което може да бъде предявена от заинтересования съсобственик.
Но тук възниква интересният подвъпрос: „Кой е началният момент, от който започва да тече двумесечният преклузивен срок по смисъла на чл. 33, ал. 2, изр. 2 ЗС за предявяване от заинтересованите съсобственици на иск за изкупуване на идеалната част от общия недвижим имот в хипотезата на чл. 24, ал. 4 СК?“
Правото на предпочитание на заинтересованите съсобственици да изкупят дела на съсобственика-продавач от общия недвижим имот следва да бъде упражнено по съдебен ред в двумесечен срок от извършване на продажбата(8) – следващо от стриктното тълкуване на чл. 33, ал. 2, изр. 2 ЗС, но при липса на отправено предложение до останалите съсобственици началният момент за заявяване на исковата претенция е моментът на субективното узнаване за извършения продажбен акт(9). Имайки предвид фактът, че за да е налице действителна продажба на дял от общ недвижим имот като задължителен и изискуем елемент от ФС, пораждащ правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС, в хипотезата по чл. 24, ал. 4 СК е необходимо неучаствалият в разпоредителната сделка съпруг да не я е оспорил по съдебен ред в преклузивния срок по чл. 24, ал. 4, изр. 2 СК. Неспорването на продажбения договор в качеството му на допълнителен юридически факт заздравява сключената разпоредителна сделка и я трансформира от висящо недействителна в напълно действителна. Неоспорването е важна и обуславяща предпоставка за пораждането на вещноправния ефект на продажбения договор. В този смисъл при липса на отправено предложение двумесечният преклузивен срок по чл. 33, ал. 2, изр. 2 ЗС започва да тече от момента на субективното узнаване за действителната продажба, т. е. този срок може да започне да тече едва след изтичането на преклузивния срок за оспорване на разпоредителната сделка от неучаствалия в нея съпруг по чл. 24, ал. 4, изр. 2 СК. Ако съсобственикът, желаещ да изкупи дела на съсобственика-продавач, узнае за извършената разпоредителна сделка преди изтичането на преклузивния срок за оспорването й от неучаствалия в разпореждането съпруг, за да упражни своето право на изкупуване заинтересованият съсобственик следва да изчака до изтичането на преклузивния срок за оспорване или при оспорване, направено в срока от съпруга-неучастник в продажбата, да очаква съдебно решение, постановено и влязло в сила, което да не уважава претенция с правно основание чл. 24, ал. 4 СК.
Като следващ интересен подвъпрос се поражда: „Какво правно разрешение следва да бъде възприето от съда, ако заинтересованият съсобственик узнае за осъществената разпоредителна сделка преди да е изтекъл преклузивния срок по смисъла на чл. 24, ал. 4, изр. 2 СК и срещу съсобственика-продавач бъдат заявени две претенции – за изкупуване по реда на чл. 33, ал. 2 ЗС от съсобственика-непродавач и претенция по реда на чл. 24, ал. 4 СК от съпруга-неучастник в разпоредителната сделка?“
В подобна хипотеза с предимство се ползва искането с правно основание чл. 24, ал. 4 СК, защото наличието на действителна продажба е задължителен елемент от ФС, необходим за възникването на правото на предпочитание по смисъла на чл. 33, ал. 2 ЗС. Т.е., за да се породи правото на изкупуване, следва да е настъпил вещнопрехвърлителният, транслативен ефект на разпоредителната сделка, който вещен ефект се изразява в придобиване на качеството собственик от третото лице-купувач и който настъпва с факта на неоспорването на разпореждането в преклузивния срок по чл. 24, ал. 4, изр. 2 СК или с неуважаването от съда на искова молба с материално основание чл. 24, ал. 4 СК. Атакуването на продажбения договор с предмет идеалната част от недвижимия имот посредством предявяване на искане по реда на чл. 24, ал. 4 СК е насочено към препятстване пораждането на вещноправните последици на продажбения акт.(10) Оттук може да се направи и изводът, че ако искът по чл. 24, ал. 4 СК бъде уважен от съда с постановено и влязло в сила решение, за заинтересования съсобственик няма да се породи субективното право за изкупуване, защото идеалната част от недвижимия имот няма да бъде придобита в собственост от третото лице-купувач и този факт обосновава липсата на задължителен елемент от ФС на правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС. Следователно, основателността на иска за изкупуване е обусловена от съдебно решение, което отхвърля като неоснователна претенция с правно основание чл. 24, ал. 4 СК.
Правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС в хипотезата на продажба на дял от общ недвижим имот, извършена без представителна власт.
Специфична хипотеза във връзка с правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС е относно приложното му поле при продажба на идеална част от общ недвижим имот, извършена без да е налице надлежно упълномощаване за осъществяване на подобна разпоредителна сделка.
Поражда се въпросът: „Дали и кога може да се упражни правото на изкупуване от съсобствениците, притежаващи останалите идеални части от правото на собственост върху общия недвижимия имот, в хипотеза на продажба на дял от същия, извършена при т.нар. „мнимо представителство“?“
На първо място, следва да се изясни правната същност на института на „мнимото представителство“. „Мнимото представителство“ е предвидено в разпоредбата на чл. 42, ал. 1 от ЗЗД и е познато още като извършване на действия без представителна власт. Възприето е, че мнимото представителство е налице, когато едно лице (мним представител) осъществява правни действия от името и за сметка на друго лице (мнимо представляван) – например продава дял на мнимо представлявания от общия недвижим имот на трето лице без да притежава валидно учредена представителна власт, като извършената продажба в този случай не обвързва мнимо представлявания.(11) Липсата на представителна власт може да бъде налице в хипотеза, при която мнимият представител извършва действия, за които не е упълномощен от мнимо представлявания като по този начин превишава пределите на учредената му представителна или пък когато не е спазена формата на пълномощното по чл. 37 ЗЗД.
При липса на надлежно упълномощаване сме изправени пред мнимо представителство.(12) В правната доктрина обаче са известни различни становища по въпроса за вида на недействителността на действията, извършени без представителна власт.
В съдебната практика(13)е познато становище, че извършените действия без представителна власт са нищожни.
Една група автори(14)говори за нищожност на действията, осъществени без представителна власт. Посочените автори обосновават мнението си с факта, че извършените действия са нищожни, защото не са налице предпоставките, обективно необходими за надлежното им осъществяване.
Друга група автори(15) споделят мнението, че извършените действия в условията на ненадлежно упълномощаване са в състояние на висяща недействителност. Те аргументират мнението си с това, че при доброволното представителство мнимо представлявания разполага с правната възможност да извърши потвърждаване на осъществените действия без представителна власт.
Споделям мнението, че при доброволното мнимо представителство е налице висяща недействителност, защото необходимото условие за пораждането на правните последици на сделката е нейното потвърждаване от мнимо представлявания. Характерните белези на висящата недействителност са налице при мнимото представителство – един юридически факт (сделка), който няма да породи своите правни последици без да се прояви в правната действителност допълнителният юридически факт – потвърждаването на сделката от мнимо представлявания. С проявлението на този допълнителен юридически факт бива завършен изискуемият фактически състав на придобивния способ, какъвто е действителната разпоредителна сделка, обуславящ възникването на правните последици, към които тя е насочена. От този момент се проявява вещнопрехвърлителното действие на разпоредителната сделка. Не се ли прояви обаче посоченият допълнителен юридически факт, сделката, сключена при условията на мнимо представителство, бива окончателно лишена от правни последици.
Относно пораждането на правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС е възможно продажбата на дял от общ недвижим имот да бъде извършена посредством пълномощник. В тази връзка предмет на обсъждане и коментар е хипотезата на изначална липса на представителна власт при доброволното представителство. Подобна изначална липса на представителна власт е налице, когато едно лице сключва продажба на дял от общ недвижим имот от името и за сметка на друго лице – съсобственикът-продавач, без да е надлежно упълномощено за такова разпоредително действие. Така извършеният продажбен акт се намира в състояние на висяща недействителност до момента на неговото потвърждаване от мнимо представлявания съсобственик-продавач. Съобразно нормата на чл. 42, ал. 2 ЗЗД потвърждаването следва да бъде извършено в същата формата, предвидена за упълномощаването за сключването на договора. В разглежданата хипотеза сключеният договор е договор за продажба на дял от съсобствен недвижим имот, като този договор следва да бъде сключен във формата на нотариален акт в съответствие с разпоредбата на чл. 18 ЗЗД, която форма е изискване за действителност на договора и следователно е задължителен и изискуем елемент от ФС, необходим за пораждането на правните му последици. След като за продажбата на дял от общ недвижим имот се изисква формата на нотариален акт, то упълномощаването следва да бъде извършено в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно, каквото изискване законодателят предвижда в нормата на чл. 37 ЗЗД. Оттук следва, че и потвърждаването следва да бъде направено във формата, предвидена за упълномощаването за сключване на договора, т.е. в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно по аргумент от разпоредбата на чл. 42, ал. 2 ЗЗД.
По отношение на възникването на правото на предпочитание на съсобствениците да изкупят делът на мнимо представлявания от общия недвижим имот следва да се има предвид, че посоченото право се поражда при наличието на ФС по чл. 33, ал. 2 ЗС. В разглежданата хипотеза обаче извършената от мнимия представител продажба на дела на мнимо представлявания от общия недвижим имот е в състояние на висяща недействителност, което състояние, от своя страна, е препятствие за възникването на правото на изкупуване. Това е така, защото задължителен и изискуем елемент от ФС, необходим за пораждането на правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС, е съсобственикът да се е разпоредил със своя дял от общия недвижим имот в полза на трето лице-чуждо на съсобствеността посредством сключването на действителен договор за продажба. В този смисъл правото на изкупуване не би могло да възникне до момента, в който продажбения договор не породи своите вещноправни последици, т.е. до момента, в който третото лице-купувач не придобие качеството собственик на идеалната част от общия недвижим имот.
И тук възниква въпросът: „Какво е необходимо, за да се породи вещно-прехвърлителното действие на продажбата, извършена при условията на мнимо представителство, и от кой момент би възникнало правото на предпочитание по смисъла на чл. 33, ал. 2 ЗС?“
Вещният, транслативният ефект на продажбения акт е обусловен от проявлението на допълнителния към разпоредителната сделка юридически факт – потвърждаването на продажбения договор от лицето (мнимо представлявания), от чието име и за чиято сметка е извършено разпореждането с дела от съсобствения недвижим имот. От момента на потвърждаването продажбата се трансформира от висящо недействителна в напълно действителна и с това вече е налице задължителният елемент от ФС на правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС. Проблем обаче възниква от факта, че в ЗЗД не е уреден срок, в който мнимо представляваният следва да потвърди извършената от мнимия представител разпоредителна сделка. В правната доктрина е изложено мнение(16), че не съществува никаква пречка третото лице-купувач и мнимия представител да определят срок за потвърждаване от мнимо представлявания с цел прекратяване висящността на осъщественото без представителна власт разпоредително действие.
В съдебната практика(17) е възприето, че преобразуващото право за потвърждаване на договор, сключен без представителна власт, се погасява с изтичането на общата 5-годишна погасителна давност по смисъла на чл. 110 ЗЗД. Наред с това се приема, че потвърждаването на извършените правни действия без представителна власт има обратно действие – валидират се от момента на тяхното осъществяване, а не от момента на тяхното потвърждаване.
В тази връзка следва да се изясни следният въпрос: „Кой е началният момент, от който започва да тече двумесечният преклузивен срок по смисъла на чл. 33, ал. 2, изр. 2 ЗС?“ Проблемът се състои в това, че правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС може да бъде упражнено в двумесечен срок от осъществяване на продажбата(18), а когато заинтересованият съсобственик не е получил предложение да купи частта от общия недвижим имот на продаващия съсобственик – срокът започва да тече от момента на субективното узнаване(19) от заинтересования съсобственик за извършения продажбен акт. В хипотезата на липса на отправено предложение до заинтересования съсобственик, ако последният е узнал за извършената продажба след потвърждаването от мнимо представлявания съсобственик-продавач, началният момент за предявяване на изкупвателното искане е от момента на узнаването (20)от заинтересования съсобственик за действителната продажба, макар потвърждаването да има обратно действие. В този смисъл двумесечният преклузивен срок за предявяването на изкупвателната претенция от заинтересования съсобственик може да започне да тече едва след потвърждаването на продажбения акт от мнимо представлявания съсобственик-продавач. Интерес представлява случаят, когато заинтересованият съсобственик е узнал за продажбата преди потвърждаването й от мнимо представлявания. В тази хипотеза съвсем логично и юридически оправдано е двумесечният преклузивен срок да не е започнал да тече, защото продажбеният договор все още не е потвърден и сделката все още се намира в състояние на висяща недействителност. Заинтересованият съсобственик следва да се надява мнимо представлявания да потвърди извършената продажба, за да възникне правото му на изкупуване и съответно да го упражни в двумесечен срок от узнаването за действителната продажба. Това означава, че претенция за изкупуване, предявена от заинтересован съсобственик преди продажбения договор да бъде потвърден от мнимо представлявания, следва да бъде отхвърлена от съда като неоснователна. Възможно е мнимо представляваният да откаже да потвърди извършената продажба или да не го направи в рамките на горепосочения 5-годишен давностен срок от извършването на продажбата. В този случай договорът за продажба няма да породи своите правни последици, защото няма да се трансформира от висящо недействителен в напълно действителен. Възможният отказ за потвърждаване на продажбата от мнимо представлявания съсобственик-продавач поражда негативна правна последица за заинтересованите съсобственици – за тях няма да възникне субективното право на изкупуване.
Споделям мнението, че правото на предпочитание на неучаствалите в продажбата съсобственици да изкупят разпоредената идеална част от общия недвижимия имот е регламентирано от законодателя с цел да се препятства придобиването на дела от общия недвижим имот от чуждо на съсобствеността лице, каквото е третото лице-приобретател по разпоредителната сделка. Неупражняването на това право в двумесечния преклузивен срок от неучаствалите в продажбата съсобственици би довело именно до тази правна последица – придобиване на идеалната част от съсобствения недвижим имот от лице, външно за съсобствеността. Правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС е уредено от законодателя с цел недвижимия имот да остане в рамките на съсобствеността, до което би се стигнало при уважаване на изкупвателната претенция, заявена от заинтересован съсобственик, с постановено и влязло в сила съдебно решение. Правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС представлява уредено в закона изключение от принципа за свобода на договарянето, който е един от основните принципи в гражданското право, икнорпориран от законодателя в нормата на чл. 9 ЗЗД, защото продаващият съсобственик не разполага с възможността за свободен избор на съдоговорител, а следва да отправи предложение първо до останалите съсобственици и в този смисъл правото на предпочитание представлява ограничение на свободата на договоряне по отношение на съсобственика-продавач. Правото на изкупуване по смисъла на чл. 33, ал. 2 ЗС представлява право на предпочитание, защото съсобственикът, който реши да се разпорежда със своята идеална част от общия недвижим имот, следва да предпочете като първи купувач някой от съсобствениците пред всяко трето лице, което не притежава качеството съсобственик. Именно като средство за правна защита от възможното накърняване на правото на останалите съсобственици да бъдат предпочетени като първи купувачи на дела на съсобственика-продавач от общия недвижим имот законодателят регламентира правото на предпочитание в разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС, по силата на която всеки заинтересован съсобственик, чийто интерес е накърнен от съсобственика-продавач, може да го защити посредством предявяване на искане с материално основание чл. 33, ал. 2 ЗС. Наред с това правото на предпочитание в светлината на чл. 33, ал. 2 ЗС би могло да се разглежда и като санкция срещу съсобственика-продавач, който не е спазил нормативно установеното му задължение по реда на чл. 33, ал. 1 ЗС.
2.2. Правото на предпочитание през призмата на правото на строеж.
След като по-горе обект на анализ и коментар беше правото на предпочитание през призмата на правото на собственост, изследването продължава с въпроса: „Може ли правото на предпочитание по смисъла на чл. 33, ал. 2 ЗС да възникне при прехвърляне на правото на строеж (суперфиция) или на идеална част от него на трето лице преди изграждане на постройката и има ли то приложно поле при продажба на постройка от нейния собственик на трето лице без да е отправено най-напред предложение до собственика на земята, върху която е изградена постройката?
Правото на строеж представлява ограничено вещно право, в чието съдържание попада правомощието на едно лице да изгради постройка в чужд имот и да стане изключителен собственик на постройката. Също така собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуваща постройка. Собственост върху постройка, отделно от земята под нея, може да се създаде и чрез доброволна делба. В трите посочени хипотези е възможно да възникне правото на строеж или познато още като „собственост върху постройка“ и „суперфиция“.
Правото на строеж представлява наследимо, прехвърлимо право(21), което не е intuitu personae, т.е. което не се учредява с оглед личността на носителя на правото на строеж (суперфициарът) и не се погасява с неговата смърт. Ако разпоредбата на чл. 66, ал. 1 ЗС се тълкува стриктно, това означава, че суперфициарът разполага с възможността да продаде само изградената постройка, но не и самото право на строеж, ако сградата не е построена. Законодателят обаче в нормата на чл. 181, ал. 1 ЗУТ е предоставил възможност правото на строеж да бъде обект на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. И тук се поражда проблематичният въпрос: „Следва ли суперфициарът да спази ограничението по чл. 33, ал. 1 ЗС, ако вземе решение да продаде учреденото му право на строеж преди построяването на сградата?“ По този въпрос в правната доктрина не е налице единомислие. Според някои автори(22), възможно е суперфициарът да прехвърли правото си на строеж или идеална част от него при спазване на задължението си по чл. 33, ал. 1 ЗС и преди завършването на сградата в груб строеж. Според други автори(23), правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС не намира приложение, ако се прехвърля право на строеж или част от него, преди сградата да е построена.
На мнение съм, че правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС не би следвало да намери приложение в хипотеза, в която суперфициарът продаде учреденото му право на строеж върху недвижим имот преди сградата да е завършена в груб строеж. До построяването на сградата суперфициарът може да се разпорежда с учреденото му право на строеж напълно свободно без да съблюдава ограничението по чл. 33, ал. 1 ЗС, защото до завършването на сградата в груб строеж липсва недвижим имот като самостоятелен обект на вещно право. Друг аргумент в подкрепа на становището, че правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС не намира приложно поле в разглежданата хипотеза е, че законодателят не е предвидил посредством въвеждането на конкретна разпоредба задължение за суперфициара да го предложи първо на останалите съпритежатели на правото на строеж или на собственика на земята. Наред с това е недопустимо правото на строеж да бъде изкупено обратно от собственика на земята и поради факта, че последният не може да придобие ограничено вещно право на строеж върху собствения си имот. Собственикът на земята разполага с най-пълното по обем вещно право на собственост върху имота.
Правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС обаче следва да намери приложение при продажба на вече съществуваща постройка от нейния собственик без да е отправено предложение първо до собственика на земята, върху която е изградена постройката(24). Тази възможност законодателят е регламентирал с разпоредбата на чл. 66, ал. 1 ЗС, като той напълно умело и юридически оправдано е извършил препращане към нормата на чл. 33 ЗС. За приложимостта на правото на изкупуване при продажба на вече изградена постройка от нейния собственик в следващите редове предмет на разглеждане са няколко различни хипотези. При първата от тях земята се намира в режим на съсобственост, като носителят на правото на строеж при продажба на изградената постройка съобразно ограничението на чл. 66, ал. 1 ЗС следва да я предложи първо на всеки един от съсобствениците на земята. Не изпълни ли това свое законово задължение в полза на всеки един от съсобствениците на земята се поражда самостоятелно право на изкупуване, защото е нарушено правото им да бъдат предпочетени като първи купувачи на вече изградената постройка, предмет на продажбения договор с третото лице(25). Ако всеки от съсобствениците предяви иск за изкупуване, при уважаването на претенциите от съда всеки от тях изкупува съобразно дела си по отношение на земята. Друга мислима и възможна хипотеза е тази, при която няколко лица притежават УПИ, заедно с изградена в него постройка и те извършат продажба на постройката отделно от земята под нея в полза на друго лице – купувач. В посочената хипотеза е налице възникнало право на строеж по силата на чл. 63, ал. 2 ЗС. Суперфициарът-купувач на постройката е съвсем възможно да вземе решение да я продаде на трето лице, но в тази хипотеза титулярят на правото на строеж следва да я предложи първо на съсобствениците на земята, като по този начин изпълни своето законово задължение по силата на чл. 66, ал. 1 ЗС и при отказ на всеки един от тях да приеме предложението да я предложи на трето лице. В случай на неизпълнение на задължението, инкорпорирано в чл. 66, ал. 1 ЗС, в полза на всеки един от съсобствениците на земята възниква отделно право на изкупуване, защото бива накърнено субективното им право на предпочитание, което се изразява в това именно те да бъдат предпочетени от суперфициара като първи купувачи на постройката, изградена върху земята, по отношение на която те притежават общо право на собственост.
Интересен случай представлява приложението на правото на изкупуване в хипотезата, в която постройката е изградена в режим на съпритежание на правото на строеж. Щом постройката е изградена при условия на съпритежание на суперфицията, върху постройката възниква съсобственост. Следователно, всеки от съсобствениците може да продаде своята идеална част от правото на собственост върху сградата свободно на другите съсобственици, т.е. без спазване на ограничението по чл. 33 ЗС. Реши ли обаче да продава на трето лице, чуждо на общността, съсобственикът следва да търпи и да спази ограниченията, предвидени в нормите на чл. 33 и чл. 66, ал. 1 ЗС. Това означава, че за да изпълни посочените законови задължения, съсобственикът-продавач следва да предложи идеалната си част от правото на собственост върху постройката първо на останалите съсобственици и при евентуален техен отказ – на собственика на земята. Не бъдат ли изпълнени тези нормативно установени задължения в полза на посочените правни субекти се поражда субективното им право на предпочитание да изкупят продадената постройка, защото чрез продажбата на третото лице съсобственикът-продавач е накърнил тяхното субективно право да бъдат предпочетени като първи купувачи на постройката.
2.3. Правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС и неговото приложно поле при правото на надстрояване и пристрояване.
По отношение на същността на правото на надстрояване и пристрояване в правна доктрина са известни противоположни становища. Някои автори(26) смятат, че правото на надстрояване и пристрояване е разновидност на право на строеж и не притежава характер на самостоятелно вещно право, отделно от суперфицията. Като посоченият автор аргументира становището си с това, че систематичното място на уредбата на правото на надстрояване и пристрояване е в разпоредбата на чл. 66, ал. 4 ЗС, в който чл. 66 ЗС законодателят е предвидил разпоредби, приложими за правото на строеж. Като друг аргумент споменатият автор посочва и тъждествените правни последици с тези на правото на строеж, които настъпват вследствие реализирането на правото на надстрояване и пристрояване. В тази връзка посоченият автор приема, че правото на предпочитание по чл. 66, ал. 1 ЗС във връзка с чл. 33 ЗС следва по аналогия да има своето приложно поле и при правото на надстрояване и пристрояване като подвид на суперфицията. Според други автори(27) правото на надстрояване и пристрояване притежава самостоятелен характер на ограничено вещно право, отделно от правото на строеж. Цитираният автор споделя, че правото на надстрояване и пристрояване притежава характеристики, които го определят като самостоятелно вещно право – то може да се реализира само въз основа на вече съществуваща сграда по аргумент от чл. 66, ал. 4 ЗС, докато при правото на строеж невинаги е така (чл. 63, ал. 1 ЗС). Като друг аргумент посоченият автор излага и този, че субект на правото на надстрояване и пристрояване е лице, различно от собственика на земята и от суперфициара. В цитираното съчинение авторът е посочил елементите от състава на правото на надстрояване и пристрояване – те са два задължителни (носителят на правото на надстрояване и пристрояване да притежава право на собственост или право на строеж върху терена; и вторият задължителен елемент е придобиването на право на собственост върху общите части на сградата) и един алтернативен (да е налице реално определено помещение в тавана или зимника).
Споделям мнението, че правото на надстрояване и пристрояване е самостоятелно ограничено вещно право, отделно от правото на строеж, поради горепосочените самостоятелни белези, които притежава и които го обособяват от суперфицията. Възникват обаче следните въпроси: „Може ли правото на надстрояване и пристрояване да бъде предмет на прехвърлителна сделка?“ и „Следва ли спрямо носителя на правото на надстрояване и пристрояване да важи ограничението по чл. 66, ал. 1 ЗС във връзка с чл. 33 ЗС при продажба на правото на надстрояване и пристрояване или на идеална част от него преди изграждане на надстроения, респ. на пристроения обект и следва ли да се прилага правилото на чл. 66, ал. 1 ЗС във връзка с чл. 33 ЗС при продажба на надстроения, респ. на пристроения обект?“
В отговор на първия въпрос е необходимо да се изясни, че правото на надстрояване и пристрояване е прехвърлимо право, доколкото законодателят не е предвидил изрична императивна норма, която да забранява извършването на разпоредителни сделки с него, като следва да се има предвид, че посоченото право не се учредява с оглед личността на неговия титуляр и не се погасява със смъртта му. Изложеното обосновава изводът, че правото на надстрояване и пристрояване може да бъде обект на прехвърлителна сделка. Пред носителя на правото на надстрояване и пристрояване не стои ограничението нито по чл. 33 ЗС, нито по чл. 66, ал. 1 ЗС, когато той реши да продава посоченото право или част от него преди изграждане на надстроения, респ. пристроения обект, защото в тази хипотеза липсва обект на самостоятелно вещно право. Допълнителен аргумент за неприложението на правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС, респ. по чл. 66, ал. 1 ЗС в разглежданата хипотеза е, че собственикът на земята не може да изкупи обратно правото на надстрояване и пристрояване от лицето, в чиято полза го е учредило и така да придобие ограничено вещно право на надстрояване и пристрояване върху своя имот. Собственикът на земята притежава най-пълното по обем вещно право на собственост върху имота. Като още един аргумент може да се посочи и фактът, че във връзка с разглежданата хипотеза при правото на надстрояване и пристрояване, законодателят не е предвидил с въвеждането на конкретна разпоредба нормативно установено задължение, идентично или близко по съдържание със задълженията по чл. 33 ЗС и чл. 66, ал. 1 ЗС.
В хипотезата на надстрояване пространството над вече построената сграда се запълва, придобива реални очертания, като това се извършва посредством строителна дейност, с която се осъществява неделимо прикрепване на два обекта, предмет на самостоятелни вещни права. Вследствие на реализираното право на надстрояване обемът на сградата се увеличава на височина и неговият титуляр придобива качеството самостоятелен собственик по отношение на надстроения обект. Носителят на правото на надстрояване придобива право на строеж върху земята от нейния собственик, защото въпреки че надстроения обект губи своята пряка връзка със земята, юридически тя е същата, както при суперфицията(28). За да се надстрои сграда е обективно необходимо собственикът на земята да даде съгласието си за това. В този смисъл, изхождайки от връзката между надстроения обект и земята, която е юридически идентична с тази при правото на строеж, следва да се направи изводът, че при продажба на надстроения обект намира приложно поле ограничението по чл. 66, ал. 1 ЗС и при неспазването му от собственика на надстроения обект, собственикът на земята разполага с правото да го изкупи по реда на чл. 66, ал. 1 ЗС.
В хипотезата на пристрояване пространството около или до определена сграда се застроява, като към нея неделимо се прикрепят други сгради (помещения). Съвсем възможно е положението, при което от всички страни сградата се заобикаля с други сгради, ако това е архитектурно решение или пък подобно прикрепяне в широчина се извършва само от единия или от двата края на сградата. В резултат на осъщественото право на пристрояване обемът на сграда се увеличава на широчина и носителят на правото придобива правото на собственост върху пристроения обект. Титулярят на правото на пристрояване придобива право на строеж върху земята от нейния собственик, защото пристроения обект има връзка със земята, юридически идентична като тази при суперфицията(29). Пристрояването на сградата се предхожда от съгласието на собственика на земята. Казаното дава основание да се направи изводът, че при продажба на пристроения обект намира приложение правото на предпочитание по чл. 66, ал. 1 ЗС и при неспазването му от собственика на надстроения обект, собственикът на земята разполага с възможността да го изкупи по реда на чл. 66, ал. 1 ЗС.
2.4. Правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС при правото на ползване.
Правото на ползване е ограничено вещно право, предвидено в разпоредбите на чл. 56-62 ЗС. С императивната норма на чл. 56, ал. 2 ЗС законодателят е въвел изричната забрана, че титулярят на правото на ползване (ползвателя) не може да отчуждава своето право. От текста на разпоредбата следва, че правото на ползване не може да бъде предмет на разпоредителни сделки – то е непрехвърлимо, ненаследимо право, което е intuitu personae (учредява се с оглед личността на ползвателя). Казаното дотук обосновава извода, че правото на предпочитание по смисъла на чл. 33, ал. 2 ЗС няма приложно поле при ограниченото вещно право на ползване, защото липсва един от задължителните и изискуеми елементи от ФС, необходим за пораждането на субективното право, а именно – сключена действителна продажба, срещу която законодателят е взел умели мерки с въвеждането на забраната по чл. 56, ал. 2 ЗС.
2.5. Правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС през призмата на сервитутните права.
В българското законодателство са познати само поземлените сервитути, но не и тези, които имат личен характер. В чл. 103, ал. 1 от Закона за водите (ЗВ) е дефинирано понятието „поземлен сервитут“. Разпоредбата гласи следното: „Поземленият сервитут е тежестта, наложена върху един недвижим имот, наречен служещ имот, в полза на друг недвижим имот, наречен господстващ имот, който принадлежи на друг собственик.“ Като друго определение за сервитута може да се даде „ограничено вещно право върху чужд имот, наречен служещ имот, признато на собственика на друг недвижим имот, наречен господстващ имот, в полза на който той може да осъществява определени въздействия в обременения имот, както и да изисква от неговия собственик да не упражнява конкретни правомощия, свързани с правото му на собственост върху него.“ (30)Друга дефиниция за сервитутното право е, че то е ограничено вещно право върху чужд имот, даващо власт на титуляря му да използва този имот посредством определени въздействия – преминаване, водопрекарване и други.(31)
Сервитутните права могат да имат за обект единствено недвижими вещи, като за целта се изисква наличието на поне два реално съществуващи и обособени недвижими имота, които имат различни собственици. Единият имот се нарича „господстващ“ – това е недвижимият имот, за чието обслужване се учредява сервитута и служещ – недвижимият имот, по отношение на който се учредява сервитута. За да използва пълноценно господстващия имот, неговият собственик следва да ограничи правата на собственика на служещия имот.
Необходимо условие за учредяването на дадено сервитутно право е наличието на определена нужда на господстващия имот, т.е. само ако учредяването се налага с оглед обслужването на господстващия имот. Учредяването на сервитутните права се извършва във връзка със съществуващо право на собственост върху господстващия имот, което е свидетелство за подчертано акцесорният характер на сервитутното право по отношение на правото на собственост. Характерен белег на сервитутните права е това, че те следват служещия и господстващия имот, включително и при тяхното прехвърляне от титулярите им на трети лица. Друга характерна черта на сервитутните права е, че те са неделими.
Вследствие на гореизложеното, може да се направи изводът, че до съпритежание на сервитутни права може да се стигне в случаите, в които има и съпритежание на господстващия имот.(32) За да може някой от съпритежателите на сервитутното право да се разпореди със своя дял от него, следва да се разпореди с дела си от господстващия имот, като тази зависимост е правна последица от посочените по-горе характерни черти на сервитутните права, а именно – тяхната неделимост и акцесорност. Оттук може да се направи изводът, че правото на предпочитание в светлината на чл. 33, ал. 2 ЗС би могло да има приложно поле и по отношение на сервитутните права само доколкото е налице продажба на идеална част от общ господстващ имот в полза на трето лице без да е отправено предложение първо до другите съпритежатели. Посредством посочената разпоредителна сделка третото лице придобива и възможността да упражнява сервитутното право и в тази връзка заинтересованите собственици и съпритежатели на сервитутното право могат да бъдат субекти на правото на предпочитание по смисъла на чл. 33, ал. 2 ЗС и като такива да го упражнят посредством предявяване на изкупвателна искова претенция, тъй като разпоредилият се съпритежател е нарушил тяхното право да бъдат предпочетени като първи купувачи.
3. Заключение.
Правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС представлява предпоставка за придобиване на повечето от посочените в изложението вещни права. Особената важност на субективното право на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС се обосновава от неговото приложно поле при повечето от вещните права. Правото на предпочитание по чл. 33, ал. 2 ЗС представлява предвидено от законодателя изключение от принципа за свобода на договарянето, който е един от основните принципи в гражданското право, уреден в нормата на чл. 9 ЗЗД, защото продаващият съпритежател, респ. продаващия собственик на изградения обект не разполага с възможността за свободен избор на съдоговорител, а следва да отправи предложение първо до останалите съпритежатели, респ. до собственика на земята и в този смисъл правото на предпочитание представлява ограничение на свободата на договаряне на продаващия съпритежател, респ. на продаващия собственик на изградения обект. Освен това в настоящото изследване субективното право на изкупуване по смисъла на чл. 33, ал. 2 ЗС е наречено право на предпочитание, защото в хипотезите, в които е възможно приложението му, субектите на посоченото право следва да бъдат предпочетени като първи купувачи пред всяко трето лице от продаващия съпритежател, респ. от продаващия собственик на изградения обект. В този смисъл правото на изкупуване в светлината на чл. 33, ал. 2 ЗС представлява правна санкция за продаващия съпритежател, респ. за продаващия собственик на изградения обект, който не е изпълнил законовите си задължения по чл. 33, респ. по чл. 66, ал. 1 ЗС. Следователно, искът за изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС, респ. по чл. 66, ал. 1 ЗС, посредством който се упражнява изследваното право на предпочитание, представлява средство за правна защита, от което може да се възползва всеки от субектите на правото на предпочитание.
Автор: Димо Хаджиев, редовен докторант по гражданско и семейно право в ЮФ на ПУ „Паисий Хилендарски”
(1)По отношение на правната природа, спорните въпроси в правната доктрина и преглед, и коментар на съдебна практика по дискусионни въпроси във връзка с правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС, Вж. Хаджиев, Д. Правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 от Закона за собствеността – теоретичен и практически преглед. Достъпно на:
https://gramada.org/%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE%D1%82%D0%BE-%D0%BD%D0%B0-%D0%B8%D0%B7%D0%BA%D1%83%D0%BF%D1%83%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B5-%D0%BF%D0%BE-%D1%87%D0%BB-33-%D0%B0%D0%BB-2-%D0%BE%D1%82-%D0%B7%D0%B0%D0%BA/
(2)Вж. Ненова, Л. Семейно право на Република България. Нова редакция проф. д-р Методи Марков. Книга първа. Трето основно преработено и допълнено издание по новия Семеен кодекс от 2009 година. С.: СОФИ-Р, 2009, с. 302. Това мнение цитираният автор е споделял при действието на Семейния кодекс от 1985 г. (отм.).
(3)Вж. Решение № 1027/2009, I г. о. на ВКС, решение № 199/2009, III г. о. на ВКС и решение 856/2008, I г. о. на ВКС
(4)Вж. Решение № 1140/2008 г., IV г. о. на ВКС
(5)Вж. Павлова, М. Гражданско право. Обща част. Второ преработено и допълнено издание. С.: Софи-Р, 2002, с. 521-522, където посоченият автор изтъква, че макар разпоредителната сделка да не е съобразена с определени законови изисквания, в специалните разпоредби се предвижда възможност тя да породи правни последици при осъществяването на допълнителни юридически факти, какъвто допълнителен юридически факт е неоспорването на разпореждането в преклузивния срок по смисъла на чл. 24, ал. 4, изр. 2 СК.
(6)Вж. Решение № 1021 от 05.11.2008 г. по гр. д. № 2636/2007 г., III г. о. на ВКС, като съставът на ВКС е стигнал до този извод, приемайки, че съпрузите се представляват презумптивно един друг при извършване на правни действия във връзка с общите им имущества.
(7)Вж. Венедиков, П. Ново вещно право. С.: Сиби, 1995, с. 92.
(8)Вж. Василев, Л. Българско вещно право. Второ преработено издание от акад. Чудомир Големинов. С.: Нова звезда, 2001 г., с. 181-182; Стоянов, В. Вещно право. С.: БАН, 2004, с. 116, където цитираните автори се аргументират с това, че продажбеният договор подлежи на вписване в книгите за вписвания, които са публични и всеки съсобственик може да узнае за осъществената продажба посредством извършване на справка.
(9)Вж. Венедиков. П. Цит.съч., с. 93, където авторът застъпва тезата, че наистина за съсобственика-непродавач е трудно да узнае веднага за продажбата, която другият съсобственик е извършил; решение № 72/79 ОС и решение № 1479/64, I г. о.
(10)Вж. Боянова, Г. Право на изкупуване. С.: Авалон, 2013, с. 169.
(11)Вж. Йосифова, Т. Мнимо представителство. С.: Сиби, 2008, с. 61.
(12)Вж. Боянова, Г. Цит. съч., с. 171.
(13)Вж. Решение № 1249/2000 г., II г. о. на ВКС.
(14)Вж. Таджер, В. Гражданско право на НРБ. Обща част. Дял I. С.: Софи Р, 2001, с. 632; Найденов, Б. Саниране на сделки, сключени без представителна власт. С.: Пазар и право, 2005, кн. 9
(15)Вж. Йосифова, Т. Цит. съч., с. 115; Христов, В. Последици от действия от чуждо име без представителна власт, Правна мисъл, 2002, бр. 1, с. 23; Павлова М. Цит съч., с. 521-522.
(16)В този смисъл Йосифова, Т. Цит. съч., с. 130.
(17)В този смисъл Решение № 1213/1972 г., I г. о. на ВС.
(18)Вж. Василев, Л. Цит. съч., с. 181-182; Стоянов, В. Цит. съч, с. 116, където цитирите автори се аргументират с това, че продажбения договор подлежи на вписване в книгите за вписвания, които са публични и всеки съсобственик може да узнае за осъществената продажба посредством извършване на справка.
(19)Вж. Венедиков. П. Цит.съч., с. 93, където авторът застъпва тезата, че наистина за съсобственика-непродавач е трудно да узнае веднага за продажбата, която другият съсобственик е извършил; решение № 72/79 ОС и решение № 1479/64, I г. о.
(20)Вж. Боянова, Г. Цит. съч., с. 174.
(21)В този смисъл е чл. 181, ал. 1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) гласи следното: „Правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж.“ В алинея втора на същата разпоредба обаче законодателят е провел важното уточнение, че: „След завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.“
(22)Вж. Стоянов, В. Цит. съч., с.147-148, където цитираният автор провежда важното уточнение, че суперфициарът може да продаде своето право на строеж преди построяването на сградата при спазване на изискванията по чл. 33 ЗС, ако това е изрично уговорено в акта за учредяване на правото на строеж; Боянова, Г. Цит. съч., с. 65 и с. 178, където авторът посочва, че правото на изкупуване по чл. 33 ЗС може да се приложи и при продажба на идеална част от правото на строеж, като се аргументира, посочвайки и съдебна практика в тази посока – решение № 1873/1963 г., I г. о. на ВС, според което всеки от съсобствениците на общ парцел може и самостоятелно да отстъпва принадлежащото му частично право на строеж при спазване условията на чл. 33 ЗС.
(23)Вж. Панайотова-Чалъкова, Л. Суперфицията по българското вещно право. С.: Фенея, 2009, с. 194, където авторът аргументира мнението си с това, че неприложимостта на чл. 33, ал. 2 ЗС в тази хипотеза е последица от липсата на недвижим имот като самостоятелен обект на вещно право; Петров, Вл., Марков, М. Вещно право – помагало. Четвърто преработено и допълнено издание. С.: Сиби, 2008, с. 125, където автори посочват, че до построяване на сградата могат да се извършват свободно и неограничено разпореждания с правото на строеж.
(24)Вж. Панайотова-Чалъкова, Л. Цит. съч., с. 248.
(25)Вж. Василев, Л. Цит. съч., с. 353, където авторът определя редакцията на чл. 66, ал. 1 ЗС като несполучлива. Цитираният автор споделя, че правилото на чл. 66, ал. 1 ЗС не оправдава съществуването си и е допълнил, че отношенията между собственик на място и собственик на отделна сграда не са тъждествени с отношенията между съсобственици, с оглед на които се предвижда и правото на изкупуване. Споменатият автор изтъква като аргумент в подкрепа на становището си и това, че правилото на чл. 66, ал. 1 ЗС би довело до значително натрупване на жилищна собственост в ръцете на притежателите на парцели и е дал препоръка посоченото правило да бъде изоставено.
(26)Боянова, Г. Цит. съч., с. 180-181.
(27)Стоянов, В. Цит. съч., с. 168-172.
(28)Вж. Панайотова-Чалъкова, Л. Цит. съч., с. 81.
(29)Вж. Панайотова-Чалъкова, Л. Цит. съч., с. 81.
(30)Вж. Боянова, Г. Вещните сервитутни права. С.: Авалон, 2008, с. 108.
(31)Вж. Стоянов, В. Цит. съч., с. 159.
(32)Вж. Боянова, Г. Цит. съч., с. 68-69.
Подобни статии
Преобразуващите субективни права като предпоставка за придобиване на вещни права
Конститутивните съдебни решения по чл. 29, ал. 1-2 от Семейния кодекс като способи за придобиване на вещни права
Отмяната на влезли в сила съдебни решения като способ за придобиване на вещни права върху недвижими имоти и действие на отмяната спрямо правата на страните и на трети лица
Решението за откриване на производство по несъстоятелност като способ за придобиване на вещни права
Приемането на наследството по опис от наследник с право на запазена част в хипотезата на чл. 30, ал. 2 ЗН като предпоставка за възникване и реализиране на субективното право по чл. 30, ал. 1 ЗН и като защитно средство в полза на непризованите към наследяване наследници
