ВЕЩНО ПРАВО – СЪДЕБНА ПРАКТИКА НА ВЪРХОВНИЯ КАСАЦИОНЕН СЪД ПРЕЗ МЕСЕЦ ЮЛИ 2017 Г.

Статията има за цел да постави акцент върху някои съдебни актове на ВКС в материята на вещното право. Тематичният подбор не претендира за изчерпателност. Той засяга само тези съдебни актове, които по преценка на автора могат да представляват интерес за съдиите, нотариусите, адвокатите, съдебните изпълнители, научните работници, студентите по право и т. нат., и които са постановени в периода от 01.07.2017 г. до 31.07.2017 г.

Представени са основните правни въпроси, които са формулирани в съответния акт, и принципните изводи по тях. По текста на съдебните актове са извършвани малки корекции, без да се засяга по какъвто и да е начин съдържанието на изложеното от състава на ВКС. В бележки под линия са предоставени линкове към сайта на ВКС, отварянето на които дава достъп до пълния текст на съдебния акт. Той дава възможност на читателя да се запознае с целия текст на съответното решение или определение и да добие представа и за фактическата обстановка по делото.

ВЛАДЕНИЕ. ЗАЩИТА НА ВЛАДЕНИЕТО

РЕШЕНИЕ № 40 ОТ 04.07.2017 Г. ПО ГР. Д. № 3171/2016 Г., II Г. О. НА ВКС[i]

Производството е по чл. 290 ГПК.

За необходимостта да се доказва преобръщане на държането във владение в хипотеза, когато фактическата власт се осъществява на основание предварителен договор.

Констатирано е противоречие с Тълкувателно решение № 1/2012 г., ОСГК на ВКС, по въпроса за необходимостта да се доказва преобръщане на държането във владение хипотеза когато фактическата власт се осъществява на основание предварителен договор. В мотивите на тълкувателния акт се приема, че когато един от съсобствениците е започнал да упражнява фактическа власт върху чуждата идеална част на основание, изключващо владението на останалите, намерението му за своене се предполага. Тогава е достатъчно да докаже, че е упражнявал фактическа власт върху целия имот в сроковете по чл. 79 ЗС.

Когато фактическата власт върху съсобствена част от имот е предадена на основание предварителен договор за продажба, то тя изначало има характер на владение – упражняващият фактическа власт държи имота за себе си, тъй като има увереността, че ще придобие собствеността. Поради това, за придобиване на имота по давност, не е необходимо да се доказва т.нар. преобръщане на държането във владение, нито демонстриране на намерението за своене. Такова би било нужно, ако се твърди завладяване и придобиване по давност на части на съсобственици, с които не е сключен предварителен договор.

РЕШЕНИЕ № 58 ОТ 17.07.2017 Г. ПО ГР. Д. № 3786/2016 Г., II Г. О. НА ВКС[ii]

Производството е по чл. 290 ГПК.

За значението на установената по силата на пълномощно фактическа власт върху вещта с оглед оборване презумпцията по чл. 69 ЗС.

В Решение № 12 от 19.02.2014 г. по гр. д. № 1840/2013 г., І г. о. на ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК, е прието, че в хипотеза, при която фактическата власт върху недвижим имот е придобита на правно основание и липсва уведомяване на собственика за промяна на намерението на държателя и трансформирането му в недобросъвестно владение /с външна проява чрез действия, които недвусмислено отричат правата на досегашния собственик или владелец/, презумпцията по чл. 69 ЗС не намира приложение. Същата е приложима само когато по естеството си фактическата власт върху имота представлява владение още от момента на установяването й и ползва владелеца дори в отношенията му със собственика, както е прието в следващото представено Решение № 31 от 8.02.2016 г. по гр. д. № 4539/2015 г., І г. о. на ВКС. В него е прието още, че в тежест на последния е да установи основание за упражняване на фактическата власт, т. е., че вещта е държана за другиго. Само ако се установи наличието на такова основание упражняващото фактическата власт лице ще следва да доказва по категоричен начин чрез пълно и пряко доказване, че е упражнявало фактическата власт за себе си, противопоставяйки на собственика на вещта това свое намерение, т. е., че е налице владение.

Настоящият състав на ВКС, ІІ г. о. споделя изцяло цитираната задължителна съдебна практика, с оглед на което и в настоящия казус приема, че при наличието на установеното основание за упражняване на фактическата власт върху имота, в случая упълномощаването на ответника да извършва действия на управление и разпореждане с имота на ищеца, релевираният от ответника довод за придобиване имота по давностно владение не може да се обоснове с приложение на презумпцията по чл. 69 ЗС, а същият следва да проведе пълно пряко доказване на твърденията си за осъществяване на елементите на оригинерното придобиване на вещното право.

РЕШЕНИЕ № 40 ОТ 20.07.2017 Г. ПО ГР. Д. № 2874/2016 Г., I Г. О. НА ВКС[iii]

Производството е по чл. 290 ГПК.

За началния момент, от който е започнал да тече срокът по чл. 110 ЗЗД за погасяване паричното вземане на добросъвестния подобрител за стойността, с която се е увеличила тази на подобрения имот, когато той е носител на правото на строеж и е предоставил упражняването му на друг правен субект, който не е изпълнил поетото задължение.

Кога става изискуемо вземането за подобрения на суперфициар, с погасено по давност право на строеж срещу собственика на земята по чл. 72, ал. 1 ЗС – дали от момента на погасяване на правото на строеж или от момента на влизане в сила на решението по петиторния иск, предявен от собственика на земята срещу суперфициаря, основан на погасителния ефект на чл. 67 ЗС?

Носител на правото на обезщетение за извършени подобрения в чужд имот по чл. 72 и 74 ЗС е само владелецът, но не и държателят.

Когато подобренията в чужд имота са направени в резултат на остъпено право на строеж, до погасяване на това ограничено вещно право, суперфициаря не е владелец. Той упражнява фактическа власт върху чуждия имот на основание и в обема на отстъпеното му право на строеж.

Давността не се прилага служебно, което налага установяването на настъпване на правопогасяващия й ефект по съдебен ред. Позоваването на погасяването на правото на строеж може да стане след влизане в сила на решението. От този момент суперфициарният собственик става добросъвестен владелец.

Правото да се търси увеличената стойност на имота в резултат на подобрението, направено по време упражняване суперфициарните права, възниква от момента, когато владението на добросъвестния владелец, бъде смутено.

СЪСОБСТВЕНОСТ

РЕШЕНИЕ № 50 ОТ 10.07.2017 Г. ПО ГР. Д. № 3675/2016 Г., II Г. О. НА ВКС[iv]

Производството е по чл. 290 ГПК.

Може ли съсобственик да претендира заплащане на подобрения, които не са финансирани от самия него, а са извършени в негова полза от трето лице – в случая от баща му?

Както е разяснено в ППВС № 6/1974 г. разпоредбите на чл. 72 и 74 ЗС регулират правоотношенията, породени от неоснователното обогатяване на собственика с подобренията, извършени от владелеца на вещта. Подобренията представляват извършени от владелеца промени във вещта, които водят до увеличаване на стойността й. Тъй като за осъществяването на тези промени владелецът влага свои средства и труд, т.е. неговото имущество намалява, то той има право да получи от собственика обезщетение за направените разноски, вследствие на които имотът е увеличил стойността си. С оглед на това, една от предпоставките на вземането за подобрения е извършването им за сметка на владелеца. При данни, че подобренията са заплатени от трето лице, е необходимо да се изяснят отношенията между владелеца и това трето лице, съответно дали то е действало от свое име и за своя сметка или финансира извършването на подобренията в полза на владелеца в изпълнение на някакво свое задължение или на морален дълг, какъвто обичайно е случая на заплащане на ремонт от родител в полза на дете.

РЕШЕНИЕ № 50 ОТ 21.07.2017 Г. ПО ГР. Д. № 2759/2016 Г., I Г. О. НА ВКС[v]

Производството е по чл. 290 ГПК.

За наличието на правен интерес от установителен иск по чл. 124, ал.1 ГПК за собственост на идеални части от недвижим имот, в който има построени две или повече сгради, собствеността върху които принадлежи на отделни съсобственици на терена.

В съдебната практика и в правната доктрина се приема, че когато в съсобствено място има построени сгради, които принадлежат на отделните съсобственици на терена, се създава положение, сходно с етажната собственост, при която дворното място се явява обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. Съгласно чл. 40, ал.1 ЗС дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяване на етажната собственост. Определеният по този ред размер на дела в общите части не може да бъде изменян, освен в два случая, посочени съответно в ал. 2 и ал. 3 на чл. 40 ЗС – при надстрояване и пристрояване на сградата, както когато етажен собственик прехвърли реална част от своя имот на друго лице или при делба. Когато при учредяване на етажната собственост размерът на дяловете в общите части на отделните собственици не е бил определен или е определен неправилно, всеки собственик може да предяви иск за определянето му по реда на чл. 40, ал. 1 ЗС. Легитимирани ответници по този иск са всички останалите етажни собственици, които имат качеството на задължително необходими другари, тъй като поради естеството на спорното правоотношение решението трябва да бъде еднакво за всички етажни собственици. Когато обаче етажен собственик прехвърли реална част от собствения си имот на друго лице, или от имота се обособят реални дялове при делба, това обуславя само преразпределяне на общите части, определени за разделения обект при възникване на етажната собственост, между новообразуваните самостоятелни обекти, но не се отразява на размера на дела на общите части на останалите собственици, поради което в тази хипотеза те не са страни в спорното правоотношение и нямат качеството на необходими другари.

РЕШЕНИЕ № 66 ОТ 19.07.2017 Г. ПО ГР. Д. № 3499/2016 Г., I Г. О. НА ВКС[vi]

Производството е по чл. 290 ГПК.

Следва ли да се допусне делба на УПИ, застроен със сгради, индивидуална собственост на съделителите и какви са процесуалните действия на съда в хипотезата, в която доказателствата сочат на възможност в рамките на делбеното производство да бъде проведена административната процедура по чл. 201 ЗУТ, но събраните доказателства за това са недостатъчни?

Същият въпрос е повдигнат и обсъден в Решение № 131 от 27.05.2016 г. по гр. д. № 600/2016 г., I г. о. на ВКС. В дадения отговор се отчита запазеното действие на т. 1, б. „д“ ППВС № 2/1982 г., но се приема, че изводът за недопустимост на делбата на съсобствен парцел, застроен със сгради, които са собственост на някои от съделителите, е обоснован, тогава когато съдът е проявил необходимата активност да изследва възможността от дворното място да се обособят два или повече самостоятелни урегулирани поземлени имота (УПИ) при спазване на изискванията на чл. 19 ЗУТ. Тази активност на съда е производна от чл. 69, ал. 2 ЗН, която задава целта на всяка делба – при провеждането й съсобственикът да получи дела си от прекратената съсобственост в натура, доколкото това е възможно. Настоящият състав на Върховния касационен съд споделя този отговор, даден в решението по реда на чл. 290-293 ГПК.

ПРИДОБИВАНЕ ПО ДАВНОСТ

РЕШЕНИЕ № 95 ОТ 10.07.2017 Г. ПО ГР. Д. № 3892/2016 Г., I Г. О. НА ВКС[vii]

Производството е по чл. 290 ГПК.

Предявяването на ревандикационен иск от съсобствениците на имота срещу трето за съсобствеността лице прекъсва ли течението на срока на давностно владение за идеалните части на другите (непредявили иска) съсобственици?

В Решение № 705 от 29.10.2010 г. по гр. д. № 1744/2009 г., I г. о. на ВКС, и Решение № 111 от 01.11.2016 г. по гр. д. № 1442/2016 г., II г. о. на ВКС, постановени по реда на чл. 290-293 ГПК, същият въпрос е повдигнат и е отговорено, че предявяването на ревандикационен иск от съсобствениците на имота срещу трето за съсобствеността лице не прекъсва течението на срока на давностно владение на идеалните части на другите (непредявили иска) съсобственици.

ПРАВЕН РЕЖИМ НА ВПИСВАНИЯТА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 426 ОТ 28.07.2017 Г. ПО Ч. ТЪРГ. Д. № 1035/2017 Г., II Т. О. НА ВКС[viii]

Производството е по чл. 274, ал. 3 ГПК.

За да се впише в нотариалните книги продължаване на договор за аренда с анекс, съгласно чл. 18 ал. 1 ЗАЗ, необходимо ли е пред съдията по вписванията да се представят документи, удостоверяващи правото на собственост; документи, удостоверяващи правото на съсобственост; документи, удостоверяващи правото, че арендаторът притежава повече от 50 на сто ид. части от имота; и документи, удостоверяващи упълномощаването от останалите съсобственици на арендодателя (очевидно, а не на арендатора)? Може ли, ако не са представени описаните доказателства, да се откаже вписване на анекс за продължаване на първоначалния договор за аренда?

Непредставянето от заявителя пред съдията по вписванията на доказателства във връзка с въведените изисквания на чл. 3 ал. 4 ЗАЗ, води ли до нередовност на заявлението, съгласно чл. 32а ПВ и следва ли да бъде постановен отказ на вписването?

3. Следва ли разпоредбата на чл. 3 ал. 4 ЗАЗ да бъде прилагана и по отношение на анексите по чл. 18 ЗАЗ, сключени към първоначалните договори за аренда или същата се прилага само за нови договори за аренда след влизане в сила на промяната в ЗАЗ?

За да потвърди отказа на съдията по вписванията при РС -Ловеч, въззивният съд е приел същия за законосъобразен. Посочил е, че според чл. 4 б. ”е” ПВ на вписване в имотния регистър подлежат договорите за аренда на земеделска земя, и очевидно анексът към сключен договор за аренда попада в тази категория. Счел е, че съгласно чл. 3 ал. 4 ЗАЗ (изм. Д.в. бр.13, в сила от 07.02.2017 г.) договор за аренда може да бъде сключен със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто ид.части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто ид. части от съсобствения имот, като пълномощното следва да е с нотариална заверка на подписите и съдържанието. Аргументирал е, че на основание чл. 18 ЗАЗ продължаването на срока на арендния договор се вписва в службите по вписванията и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие, които изисквания важат и при прекратяване на договора за аренда при условията на чл.27 ЗАЗ. Като е посочил приетото в т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. по тълк. д. №7/2012 г., ОСГТК на ВКС, относно обхвата на проверката на съдията по вписванията по чл. 32а ал. 1 ПВ, при която не се проверяват материално-правните предпоставки на акта освен ако това изрично е предвидено в закона и проверката на съдържанието на акта е само досежно идентификация на страните и на имота – чл. 6 ал. 1 б. ”а” и „в” ПВ – съдът е счел, че анексът не отговаря на изискванията на чл. 3 ал. 4 ЗАЗ, като липсва информация и доказателства – удостоверение за наследници, скици и др. – съсобственикът, който сключва договора, да притежава повече от 50 на сто идеални части от съсобствеността на земеделската земя; при преценката за идентификацията на страните липсва информация дали упълномощителят – арендодател е единствен наследник и ако има и други наследници дали притежава повече от 50 на сто ид.части от конкретните имоти. По съображения, че не са изпълнени предпоставките на чл. 3 ал. 4 ЗАЗ (изм. в сила от 07.02.2017 г.), като непредставянето на доказателства към заявлението за вписване съставлява нередовност на същото и обуславя отказ за вписване, вззивният съд е потвърдил отказа на съдията по вписванията.

По допускане на касационно обжалване:

Допускането на касационно обжалване по чл. 280 ал. 1 ГПК, съобразно указанията по т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г., ОСГТК на ВКС, предпоставя произнасяне от въззивния съд по релевантен правен въпрос, който е от значение за делото и по отношение на който е налице някое от основанията по чл. 280 ал. 1 т. 1 – 3 ГПК. Правният въпрос от значение за изхода по делото е този, който е включен в предмета на спора и е обусловил правните изводи на съда по конкретното дело.
От изведените от жалбоподателя правни въпроси с оглед приетото от въззивния съд, е релевантен първият правен въпрос, като включен в предмета на делото и обусловил правните изводи на въззивната инстанция. Не са такива изведените втори и трети правни въпроси, които са относими към правилността на направените от съда изводи.
По първия въпрос е налице поддържаното основание по чл. 280 ал. 1 т. 1 ГПК, тъй като въззивният съд е разрешил въпроса в противоречие със задължителната съдебна практика – т. 6 от ТР № 7/ 25.04.2013 г. по тълк.д.№ 7/2012 г. на ВКС, ОСГТК. Посоченото основание по чл. 280 ал. 1 т. 1 ГПК, което е налице, изключва необходимостта от преценка на поддържаното от жалбоподателя основание по чл. 280 ал. 1 т. 2 ГПК.

По същество на частната касационна жалба :

С т. 6 на Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. по тълк. д. №7/2012 г., ОСГТК на ВКС, е формирана задължителна съдебна практика по въпроса за предметния обхват на проверката, която съдията по вписванията извършва, съгласно чл. 32 ал.1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона. Според задължителните указания в тълкувателното решение, съдията по вписванията извършва формална проверка дали представеният за вписване акт подлежи на вписване според нормативната уредба, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание; проверката на съдържанието на акта е в две насоки – идентификация на страните (чл. 6 ал. 1 б. „а“ ПВ) и идентификация на имота (чл. 6 ал. 1 б. „в“ ПВ); по своя характер вписването е едностранно охранително производство, в чиито рамки е недопустимо разрешаването на правни спорове и съдията по вписванията не разполага с правомощието да проверява материалноправните предпоставки на акта, освен ако това не е изрично предвидено в закон.

При постановяване на обжалваното определение Ловешкият окръжен съд се е отклонил от цитираната задължителна практика. Потвърждавайки отказа на съдията по вписванията да впише анекс за продължаване на аренден договор по съображения за непредставяне на доказателства, удостоверяващи, че арендодателят е единствен собственик или такъв, притежаващ повече от 50 на сто идеални части от собствеността върху арендуваните имоти, съдебният състав е извършил проверка, която надхвърля допустимата проверка дали представеният анекс подлежи на вписване, дали е съставен съобразно изискванията за форма и дали има предвиденото в ПВ съдържание. Доколкото установените в чл. 3 ал. 4 ЗАЗ (в сега действащата редакция) изисквания касаят самото сключване на договора за аренда на земеделския имот (т. е. възникването на облигационното право-отношение), то преценката за наличието им представлява по естеството си проверка за материалноправните предпоставки на подлежащия на вписване акт, извършването на каквато, без това да е изрично предвидено в закона (като напр. в чл. 73 ал. 5 изр. посл. ТЗ), е извън правомощията на съдията по вписванията.

Поради изложените съображения обжалваното определение и потвърденият с него отказ за вписване са неправилни и следва да бъдат отменени.

В аналогичен смисъл са и: Определение № 431 от 28.07.2017 г. по ч. търг. д. № 1140/2017 г., II т. о. на ВКС; Определение № 427 от 28.07.2017 г. по ч. търг. д. № 1038/2017 г., II т. о. на ВКС; Определение № 405 от 31.07.2017 г. по ч. търг. д. № 1547/2017 г., II т. о. на ВКС.

Автор: Ивайло ВАСИЛЕВ,

редовен докторант по гражданско и семейно право

в ЮФ на ПУ „Паисий Хилендарски”.