ОТКАЗ ОТ ВЕЩНО ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ ПОД УСЛОВИЕ, СРОК ИЛИ ТЕЖЕСТ

Правото на ползване е вещно право, върху чужда вещ, изразяващо се в правото да се използува вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добиви от нея без тя да се променя съществено./чл.56 от ЗС/.

Правото на ползване може да се учреди чрез правна сделка, да се придобие по давност, както и да се придобие по други начини определени от закона./чл. 55 от ЗС/.

Съгласно чл. 59 от ЗС, правото на ползуване се погасява със смъртта на ползувателя,ако то не е учредено за по-кратък срок.

Правото на ползуване, учредено в полза на юридическо лице, се погасява с прекратяването му, ако не е установен по-кратък срок.

Правото на ползуване се погасява и с погиването на вещта, а също и ако не се упражнява в продължение на 5 години.

В допълнение, правото на ползване се погасява и ако ползувателят се откаже от него, както и ако настъпи сливане между ползувател и собственик на вещта.

Предвид цитираните разпоредби на закона за собствеността и предвид това, че отказът от право на ползване е едностранна сделка, ще се опитам да отговоря на въпроса възможен ли е отказ от право на ползване под срок, условие или тежест и какви са правните последици на подобен отказ.

Условието при едностранните сделки представлява волеизявление, което поставя действието на сделката в зависимост от сбъдването или несбъдването на едно бъдещо, несигурно събитие. В зависимост от действието на условието, същото може да бъде отлагателно или прекратително. Казано иначе, при направено волеизявление за отказ от право на ползване, под отлагателно условие, отказът влиза в сила и поражда своето правно действие след сбъдването на условието. Когато условието е прекратително, след настъпването му отказът от право на ползване прекратява своето действие и същият би следвало да се счита за неизвършен.

Срокът е период от време след изтичането на който, сделката поражда своето действие, ако срокът е отлагателен. Срок след изтичането на който, сделката прекратява своето действие е прекратителен.

Тежестта е клауза в едностранната сделка, с която страната получаваща облага, се задължава да изпълни във връзка с нея определено задължение.

1.Отказ от право на ползване под отлагателно условие и отлагателен срок.

Възможно е ползвателят на един недвижим имот, да направи волеизявление с което заявява, че се отказва от правото си на ползване, но при условие, например, че в бъдеще придобие друг недвижим имот. Възможно е и ползвателят на един недвижим имот да заяви, че се отказва от правото на ползване след изтичането на определен срок от извършване на отказа. По аналогия с чл. 100 от ЗС, за да породят правно действие подобни откази трябва да бъдат извършени в писмена форма с нотариална заверка на подписа и съответно трябва да бъдат вписани в имотния регистър. След като за действието на отказа от вещни права е необходимо вписване в имотния регистър, то самото вписване е част от фактическия състав на тази едностранна сделка, а вписването има конститутивно действие. Струва ми се, че предвид това, че действието на този вид отказ от вещно право е поставено в зависимост от сбъдването на едно отлагателно условие, то нотариалната заверка и вписването в имотния регистър няма да са достатъчни. Ще е необходимо да настъпи и отлагателното условие. Какво ще се случи, ако този отказ бъде вписан, а отлагателното условие не настъпи? Считам, че ако отказът от право на ползване, бъде вписан, преди да е доказано сбъдването на отлагателното условие, а впоследствие същото не настъпи, ще се породи колизия между правни разпоредби. От една страна, според чл. 100 от ЗС е достатъчно отказът от право на ползване на е нотариално заверен и вписан в имотния регистър за да се счита за извършен, от друга страна ако отлагателното условие не настъпи, отказът от право на ползване няма да породи своето действие, което няма как да бъде оповестено чрез съответно вписване в имотния регистър, поради което извършеното вписване няма да отговаря на действителното положение. Затова считам, че отказът от право на ползване извършен под отлагателно условие, следва да бъде вписан в имотния регистър тогава, когато могат да бъдат представени доказателства, че условието се е сбъднало. Преждевременното вписване, не отговаря на целта и смисъла на разпоредбата на чл. 100 от ЗС и би въвело трети добросъвестни лица в заблуждение, че е извършен отказ от право на ползване, какъвто всъщност няма да е извършен ако условието не се сбъдне. До сбъдването на условието, отказът от право на ползване, не е отказ в същинския смисъл на понятието, а представлява едно намерение на лицето, да се откаже от правото си на ползване, при сбъдване на определено условие. Макар и това намерение да е инкорпорирано в нотариално заверена декларация, същата няма да подлежи на вписване, докато не се представят доказателства за сбъдването на условието, защото декларации за намерения по отношение на вещни права не подлежат на вписване. В този смисъл, съдията по вписванията има пълното право, а дори и задължение да откаже вписването на отказ от право на ползване извършен под отлагателно условие, ако не му се представят доказателства, че условието се е сбъднало.

Съществува и становище, че отказът от право на ползване извършен под отлагателно условие, може да бъде вписан, към момента на извършването му, а при настъпване на отлагателното условие да се извърши вписване на това обстоятелство. Тази теза не може да бъде споделена, защото на вписване подлежат точно определени актове и сбъдването на отлагателно условие не е сред актовете подлежащи на вписване. Освен това на вписване подлежи отказът от правото на ползване, а не намерението лицето да загуби правото на ползване при настъпване на определени условия.

По различен начин, следва да се отговори на въпроса за вписването на отказ от право на ползване под отлагателен срок. Предвид това, че изтичането на срока е едно сигурно бъдещо събитие, считам , че няма правна пречка отказът от право на ползване под отлагателен срок да бъде вписан към момента на извършването му, като в книгите по вписванията следва да се направи отбелязване, че отказът е извършен под отлагателен срок. Така за всяко добросъвестно лице ще е ясно, че придобива имот, който е обременен с право на ползване, което ще бъде погасено чрез отказ, след изтичането на определен срок. На практика отказът от право на ползване под отлагателен срок, превръща безсрочното право на ползване в срочно такова.

2.Отказ от право на ползване под прекратително условие и прекратителен срок.

Възможно е ползвателят на недвижим имот, да заяви, че се отказва от правото си на ползване временно, до сбъдването на някакво условие или до изтичането на определен срок. Подобно изявление съдържа воля на ползвателя за известно време да не бъде ползвател, но след сбъдване на условието или изтичане на срока отново да придобие статут на ползвател по отношение на вещта на третото лице.

Възможен ли е подобен отказ от право на ползване и какви са правните последици от подобно изявление?

Съществуват две възможни правни тълкувания на отказа от право на ползване под прекратително условие или срок.

Едната възможност е да се приеме, че лицето няма намерение да се отказва от правото си на ползване, а само декларира намерение за известно време да не упражнява правото си на ползване. Ако се възприеме това тълкуване, то подобно изявление няма характер на отказ от право на ползване. Следователно дори и нотариално заверена, декларация съдържаща отказ от право на ползване под прекратителен срок или условие, не подлежи на вписване, защото изявления за намерения определени вещни права да не се упражняват за определено време не подлежат на вписване. Дори да бъде вписан в имотния регистър подобен отказ, вписването няма да заздрави порока в съдържанието на декларацията, която е просто документ за намерения, който не подлежи на вписване. Заявеното намерение да не се упражнява правото на ползване до сбъдване на прекратителното условие или до изтичане на прекратителния срок има своята правна стойност. Според чл.59 от ЗС правото на ползване се прекратява ако не бъде упражнявано за срок от пет години. Декларация за отказ от право на ползване под прекратителен срок, ако същия е повече от пет години, всъщност представлява писмено доказателство, че правото на ползване не е упражнявано през прекратителния срок. В този случай, макар и ползвателят да е изразил воля да запази правото на ползване, може да го загуби, защото прави изявление, че няма да го упражнява повече от пет години. В този случай, отново ще се постигне ефекта на отказ от право на ползване, погасяване на правото, но не защото ползвателят се е отказал от него, а защото не го е упражнявал повече от пет години. Аналогично, ако прекратителното условие настъпи след период по-дълъг от пет години, декларацията за отказ от право на ползване под това прекратително условие, ще е доказателство в подкрепа на твърдението, че правото на ползване се е погасило по давност. Разбира се, подобна декларация не е абсолютно доказателство, за погасяване на правото на ползване по давност, а само може да подпомогне евентуални възражения в тази насока.

Друго възможно тълкуване на декларацията за отказ от право на ползване, под прекратителен срок или прекратително условие, е че подобен документ е валиден и редовен, а вложеният в съдържанието срок или условие са нищожни. В този случай, акцентът се поставя върху изявлението, че лицето се отказва от правото си на ползване. След като ползувателят се откаже от правото си на ползване и поднесе декларацията за подобен отказ пред нотариуса за нотариална заверка и пред съдията по вписванията за вписване и след като същата бъде вписана, ползвателят губи правото на ползване от своя потаримониум. Последващото придобиване на правото на ползване, след сбъдване на прекратителното условие или след изтичането на прекратителния срок, не може да настъпи по силата на декларацията за отказ от право на ползване извършена под прекратителен срок или условие. Това е така, защото съгласно чл.56 от ЗС правото на ползване може да се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини определени от закона. Отказът от право на ползване е правна сделка, но тя няма придобивен характер. Ползвателят може да се откаже едностранно от правото на ползване, но не може да го придобие едностранно. Това е така, защото към момента на извършване на отказа, правото се връща в патримониума на собственика на вещта. Чрез едностранно изявление инкорпориращо воля за отказ от право на ползване за период от време, определен с прекратително условие или срок, ползвателят не може сам да си учреди право на ползване. Спрямо третите добросъвестни лица, вписаният в имотен регистър отказ от право на ползване, означава, че имотът не е обременен с право на трето лице. Съгласно чл. 112 от ЗС отказът от право на ползване, подлежи на вписване, а съгласно чл. 113 от ЗС вписването има оповестително-защитно действие. Това означава, че докато един акт, подлежащ на вписване, не бъде вписан, той не може да се противопостави на трети лица, придобили права от същия собственик. В конкретната хипотеза, вписаният отказ от право на ползване, прави голата собственост, пълна. Собственикът ще може да се разпорежда с правото на собственост, свободно, като за всяко добросъвестно трето лице ще е ясно, че имотът не е обременен с право на ползване. Ако трето лице придобие правото на собственост след като е вписан отказ от право на ползване, макар и същият да е извършен под прекратително условие или срок, считам, че лицето ще придобие собствеността без същата да е обременена от правото на ползване. Това е така, защото за да може да бъде противопоставено на третите лица правото на ползване, възникването му трябва да е надлежно вписано, така както е вписан отказът от това право. За да възникне отново правото на ползване считам, няма да е достатъчно сбъдването на прекратителното условие или срок. След като правото на ползване се е върнало в патримониума на собственика, валидното му възникване е възможно чрез учредяването му чрез нотариален акт от собственика на имота. Едва тогава, правото на ползване може да бъде противопоставено на всяко трето лице. След като прекратителното условие или срок не могат да се противопоставят на третите лица, следва да се възприеме, че същите са нищожни. Те са нищожни и защото, водят до заобикаляне на закона. Съгласно чл. 18 от ЗЗД сделки с вещни права върху недвижими имоти следва да се извършват в нотариална форма. Няма как с декларация за отказ от право на ползване, чрез влагане на прекратителен срок или условие, ползвателят сам да си учреди право на ползване, след сбъдването на срока или условието и то в писмена форма с нотариална заверка на подписа, без да е материализирано съгласието на собственика.

Затова, в интерес на гражданския оборот и правната сигурност, може да се възприеме тезата, че декларация за отказ от право на ползване извършен под прекратително условие или срок е действителен, но изявлението за условието или срока следва да се счита за нищожно. В подкрепа на това виждане е и чл. 26 от ЗЗД, съгласно който Нищожността на отделни части не влече нищожност на договора, когато те са заместени по право от повелителни правила на закона или когато може да се предположи, че сделката би била сключена и без недействителните й части. Без съмнение прекратителния срок или условие, подсказват намерение правото на ползване да бъде повторно учредено, но не съгласно чл. 18 от ЗЗД, а чрез самата декларация за отказ от право на ползване. Тъй като разпоредбите на чл. 18 от ЗЗД са повелителни, може да се направи извод, че е налице нищожност само на изявлението, с което отказът се поставя под прекратителен срок или условие, което изявление всъщност подсказва желанието и намерението на ползвателя, след изтичането на срока или сбъдването на условието отново да му бъде учредено право на ползване.

3.Отказ от право на ползване с тежест.

Отказ от право на ползване с тежест е възможен ако ползвателят заяви, че се отказва от правото на ползване, като мотивира отказа си с това, че възлага на собственика на ползвания имот, да му учреди право на ползване върху друг негов недвижим имот. Тъй като подобно волеизявление не е условно, би следвало да се приеме, че след като подобен отказ от право на ползване бъде нотариално заверен и вписан, той ще породи своето правно действие. Съгласно чл. 18 от ЗН неизпълнението на тежестта не влече унищожаване на завещателното разпореждане. Аналогично, може да се приеме, че ако тежестта, която ползвателят е възложил на собственика чрез отказа си от право на ползване, не бъде изпълнена, отказа от право на ползване не може да бъде унищожен. За ползвателят остава правото да търси по надлежния съдебен ред изпълнение на наложената с отказа от право на ползване тежест.

4.Отказ от право на ползване, когато условието или тежестта са невъзможни.

Ако обаче отказът от право на ползване е бил направен с единствен мотив, че тежестта ще бъде изпълнена или условието ще се сбъдне и впоследствие се окаже, че тежестта или условието са невъзможни, то отказът от право на ползване ще бъде ли нищожен по арг. От чл. 42 б. в на ЗН. Доводи, за евентуална нищожност могат да се търсят и в чл. 26 от ЗЗД. Струва ми се, че декларация за отказ от право на ползване, когато изявлението е направено с оглед сбъдването на условие или изпълнение на тежест, които са невъзможни, е лишена от съгласие. Ползвателят, се съгласява да не ползва повече вещта, но мотивиран единствено от това, че ще се сбъдне едно условие или ще се изпълни една тежест, за които се оказва, че са невъзможни. Какви биха били правните последици за правата на третите лица при подобна нищожност?

4.1 Отказ от право на ползване с невъзможна тежест.

Отказът от право на ползване включващ невъзможна тежест, ще е вписан в имотния регистър и до прогласяване на нищожността му по съдебен ред ще поражда спрямо третите лица своето правно действие. Това означава, че спрямо третите лица, собственикът на недвижимия имот притежава пълното право на собственост, след като ползвателят се е отказал от правото си на ползване. Собственикът ще може да се разпорежда с имота- да го продава, дарява или ипотекира. При започване на исково производство за обявяване на отказа от право на ползване с невъзможна тежест за нищожен, исковата молба ще трябва да бъде вписана съгласно чл. 114 б.а. Съгласно същият член, ако на вписването на исковата молба е придадено специално действие от закона, то тя поражда това действие, а в останалите случаи, исковата молба има само оповестително действие. Вписването на искова молба, за прогласяване нищожност на отказ от право на ползване, няма специално правно действие, което да е предвидено от закона. Следователно нейното действие е оповестително. Това означава, че при евентуално признаване на отказа от право на ползване за нищожен, с обратна сила се възстановява правото на ползване спрямо всяко трето лице. Така, купувачът на имота, макар и да е вписал придобивната си сделка преди да е вписана исковата молба за прогласяване нищожност на отказа от право на ползване, ще трябва да се съобрази с правото на ползване, като в крайна сметка ще се окаже, че е закупил недвижим имот обременен с право на ползване в полза на трето лице.

4.2 Отказ от право на ползване под невъзможно отлагателно условие

Няма съмнение, че отказ от право на ползване извършен под невъзможно отлагателно условие е нищожен. Същият никога няма да породи правното си действие, защото действието ще възникне едва след сбъдване на условието, а последното никога няма да се сбъдне понеже е невъзможно. Ако отказът от право на ползване е извършен под невъзможно отлагателно условие и като се има предвид, че според мен за вписването му в имотния регистър следва да се представят доказателства за сбъдването на условието, считам, че в крайна сметка подобен отказ никога няма да бъде вписан в имотния регистър и на практика няма да се породят правни проблеми. Ако все пак, този отказ бъде вписан, както отбелязах по-горе ще е вписан акт, инкорпориращ намерение за отказ от право на ползване, а за да се превърне това намерение в същински отказ, ще трябва да се извърши вписване на сбъдването на условието. Тъй като условието е невъзможно, няма да може да се извърши вписване на сбъдването, при което в регистъра ще остане вписано намерението за отказ от право на ползване, което не поражда правно действие. В този ред на разсъждения, струва ми се че натежава тезата, че отказ от право на ползване под отлагателно условие не бива да се вписва в имотния регистър, ако не са представени доказателства за сбъдване на условието.

4.3 Отказ от право на ползване под невъзможно прекратително условие.

Ако отказът от право на ползване е извършен под невъзможно прекратително условие, са възможни две правни тези, в зависимост от намеренията на ползвателя. Ако основен мотив, за отказ от право на ползване е било прекратителното условие, то волеизявлението на лицето няма характер на отказ от право на ползване. Подобно волеизявление съдържа твърдение от ползвателя, че няма да упражнява правото си на ползване на известно време. В този смисъл, независимо дали прекратителното условие е възможно или невъзможно, нямаме отказ от право на ползване, т.е. същият е нищожен.

Ако прекратителното условие, не е основен мотив за отказа от право на ползване, и при условие, че ползвателят е сезирал нотариуса с молба за нотариална заверка на отказа и е поискал от съдията по вписванията вписване на извършения отказ, както посочих по-горе поставеното прекратително условие ще е нищожно, защото ползвателят демонстрира намерение да се откаже от правото на ползване и желание да придобие същото след определено време. Придобиването на правото на ползване чрез едностранна сделка – отказ от право на ползване противоречи на императивни правила на закона /след като ползвателят се е отказал от правото на ползване, и отказът е надлежно заверен и вписан, правото на ползване може да се върне при ползвателя, само ако бъде учредено отново с нотариален акт от собственика на имота- чл.18 ЗЗД. Законът не предвижда възможност, ползвателя сам да придобива правото на ползване/. Затова и в този случай, няма значение дали прекратителното условие е възможно или невъзможно, понеже самото то е нищожно.

Заключение:

Извършването на отказ от право на ползване с модалитети – срок или условие, води до създаване на усложнения в гражданско-правния оборот и поражда риск за стабилността му. Макар и възможен, отказа от право на ползване с модалитет, може да доведе до увреждане на правата на трети добросъвестни лица, доверили се на вписания в имотния регистър отказ, който обаче, поради действието на модалитета може да се окаже нищожен, с отложено действие или вписан под прекратително условие. За да е коректно и добросъвестно извършен отказът от вещни права, той трябва да съдържа безусловно и безсрочно изявление за отказ от правото на ползване или друго вещно право. Законодателят е предвидил специално правило, че отказът от наследство, не може да бъде извършен под условие или срок. Общественият интерес, който се защитава от това правило е сходен с обществения интерес касаещ отказите от вещни права. Затова, считам, че е необходима изрична законова разпоредба, която да забранява извършването на отказ от вещни права под условие или срок.

Автор: Мариана Терзиева