При произнасяне по молба за заличаване на ипотека следва ли съдията по вписванията служебно да установи отрицателния факт на неподновяване на вписаната ипотека? Преглед на съдебна практика

Уводни бележки

В практиката са често срещани случаите, при които се подава молба до съдията по вписванията, с която се иска заличаване на законна/договорна ипотека /вписана в книгите по вписванията/ върху определен недвижим имот. В тези случаи съдията по вписванията постановява определение, в което често приема, че молителят не представя доказателства, че ипотеката не е подновена и не установява по надлежен начин обстоятелството, че десетгодишният срок от вписването на ипотеката е изтекъл. Приема се, че съдията по вписванията няма задължение за служебно събиране на доказателства, а извършва проверка на представените такива от молителя.

Съгласно задължителните разяснения, дадени с т. 6 от Тълкувателно решение №7/2012 г. на ВКС по тълкувателно дело №7/2012 г., ОСГТК, проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията /ПВ/, относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона – вписването /като родово понятие, включващо вписване в тесен смисъл, отбелязване и заличаване/ е едностранно охранително производство, в чиито рамки не е допустимо да се разрешават правни спорове.

Според разпоредбата на чл. 569 ГПК нотариални са производствата по реда на които се извършват изброените в нормата действия, между които в т. 5 са посочени вписвания, отбелязвания и тяхното заличаване, в случаите, предвидени в закона. В ПВ, издаден за прилагане на глава ХІ на ЗС „Вписвания“, изрично е въведено правилото, че вписване, отбелязване и заличаване се допуска само в изрично предвидените в него и закона случаи.

Заличаването на ипотеката се извършва чрез отбелязване от съдията по вписванията в партидата на ипотекирания имот – чл. 179, ал. 2 ЗЗД. Според закона – чл. 179, ал. 1 ЗЗД и чл. 19 ПВ, заличаването на ипотеката се извършва въз основа на: 1/ съгласие на кредитора – писмено, дадено в нотариално заверена форма; 2/ влязло в сила решение – то трябва да е постановено по установителен иск, че вземането, обезпечено с ипотеката, не съществува или че не съществува ипотечното право, като е без значение дали ипотеката е първоначално или повторно вписана; и 3/ изтичане на срока, за който е била учредена ипотеката /10 години/, ако не е била подновена.

Изложеният по-горе от съдията по вписванията аргумент, с който най-често се обосновава отказът за заличаване на ипотеката – непредставяне на доказателства за неподновяване на ипотеката, преобладаващата част от съдебната практика намира за неоснователен. В приложимата в случая хипотеза на заличаване, предвидена в чл. 22 ПВп, при изминали повече от 10 години и без ипотеката да е подновена, заличаването й става по искане на заинтересованата страна без други доказателства. За съдията по вписванията са релевантни единствено обстоятелствата по чл. 22 ПВп, а именно – вписана ипотека, молба на заинтересованото лице за заличаване, изтичане на установения от закона срок. Законодателят не е вменил в задължение на заинтересованото лице да представя каквито и да било доказателства в охранителното производство по заличаване на ипотека, когато са изтекли 10 години от вписването.

Процедурата по заличаване на ипотека е регламентирана в чл. 19 ПВ, като в ал. 3 /Доп. – ДВ, бр. 92 от 2014 г., в сила от 07.11.2014 г./ е посочено, че заличаването се извършва чрез отбелязване отстрани на вписания акт, като се посочи документът, на основание на който то става, и времето, когато е направено. Отбелязването се подписва от съдията по вписванията. В предишните редакции на чл. 19, ал. 3 ПВ също е регламентирано, че заличаването се извършва чрез отбелязване отстрани на вписания акт, като се посочи документът, на основание на който то става, и времето, когато е направено.

За да прецени дали е изтекъл предвиденият 10-годишен срок, съдията по вписванията следва служебно да установи кога е била вписана ипотеката чрез справка в книгите, които се водят в Службата по вписванията, но също и дали е извършено подновяването й. В случай, че такова подновяване е извършено, то съгласно чл. 18, ал. 3, изр. 2 ПВп, би следвало да е налице отбелязване отстрани на ипотечния акт с посочване на входящия номер на молбата за подновяване. Така описаната информация се намира при органа, който я изисква. Правомощието за извършване на служебна проверка се извежда и от нормата на чл. 533 ГПК, намираща се в общите правила на охранителните производства.

Вменяване в задължение на молителя да представя доказателства в тази насока би било в противовес с разпоредбата на чл. 22 ПВ и би обезсмислило идеята на чл. 18, ал. 3 ПВ и чл. 19, ал. 3 ПВ относно отбелязването отстрани на ипотечния акт на подновяването, респ. заличаването на ипотеката.

II. Съдебна практика

1.Определение от 26.03.2019 г., постановено по ч.гр.д. № 3715/2019 г. по описа на СГС

За да постанови обжалваното определение, съдия по вписванията при Софийски районен съд е приел във връзка с постъпила молба за заличаване на вписана договорна ипотека, на основание чл. 22 ПВ, че не са налице предпоставките за уважаване на така депозираната молба, тъй като към същата не били представени доказателства /удостоверение по чл. 47 ПВ, във вр. с чл. 48 ПВ/, че ипотеката не е подновена или не е заличена на друго основание. Посочил е също, че съдията по вписванията няма правомощие да прави изводи въз основа на документи извън подлежащите на вписване и за служебно събиране на доказателства в това производство, а извършва проверка на представените от молителя такива.

Правните изводи на съда:

Съгласно чл. 22 ПВ, когато са изминали 10 години от датата на вписването, без то да е подновено, заличаването става по молба на заинтересования, без други доказателства, а съгласно чл. 18, ал. 3 ПВ /Доп. – ДВ, бр. 92 от 2014 г., в сила от 07.11.2014 г./, подновяването се извършва чрез подреждане в съответната ипотечна книга на единия екземпляр от молбата, по реда, установен за първоначалното вписване /чл. 15 и 16/, като за извършеното подновяване съдията по вписванията прави отбелязване отстрани на ипотечния акт и посочва входящия номер на молбата за подновяване.

Отделно от това, съгласно общите правила на охранителните производства, каквито са тези по вписванията, отбелязванията и тяхното заличаване /чл. 569, т. 5 ГПК/, съдът е длъжен служебно да провери дали са налице условията за издаване на искания акт. Съдът може по своя инициатива да събира доказателства и да взема предвид факти, непосочени от молителя, т. е. от една страна съдията по вписванията следва да провери дали са налице условията за издаване на искания акт, а от друга страна разполага и с правомощието да събира доказателства и да взема предвид факти, непосочени от молителя.

Това е така, защото самата процедура по заличаване изисква да бъде извършено отбелязване отстрани на вписания акт, както и подписване на това отбелязване от съдията по вписванията.

При това положение, молбата за заличаване на ипотека следва да бъде докладвана на съдията по вписванията, ведно със съответния том от книгата по чл. 33, б. „в“, респ. книгата по чл. 33, б. „г“ ПВ, в който е подреден нотариалният акт за учредяване на договорна ипотека, респ. в който е подредена молбата за учредяване на законна ипотека, като в случай на подновяване, върху вписания акт ще бъде налично извършено отбелязване в тази връзка така, както регламентира чл. 18, ал. 3 ПВ, и тогава няма да са налице условията за уважаване на представената молба за заличаване.

Действително, в старата редакция на чл. 18, ал. 3 ПВ не се предвиждаше извършване на отбелязване при подновяване, но с оглед правомощието на съдията по вписванията да събира доказателства и да взема предвид факти, непосочени от молителя, същият може да изисква съответните справки по Книгите за вписванията, които се водят от Служба по вписванията (от партидната книга), което понастоящем е улеснено, защото тези книги се водят и в електронен вариант.

Новата редакция на чл. 18, ал. 3 ПВ е в сила от 07.11.2014 г., като в конкретния случай представената за заличаване ипотека е учредена чрез вписване на 01.02.2006 г., което е индиция, че евентуално подновяване на същата би следвало да бъде извършено преди 01.02.2016 г., като дори и това да е станало през 2015 г., вече е била в сила новата редакция на чл. 18, ал. 3 ПВ и съдията по вписванията е разполагал с информация дали представената за заличаване договорна ипотека е била или не е била подновена.

Ако в производството по чл. 22 ПВ установяването на обстоятелството относно неподновяването на ипотеката се възложи в тежест на молителя, отново по различни причини /грешка, недобросъвестност, злоумишлени действия/ би се стигнало до сочения в обжалваното определение резултат – увреждане на ипотекарния кредитор, а и не само на него, но и на други, трети добросъвестни лица. От друга страна, ако се приеме, както е посочено в определението, че съдията по вписванията следва да базира своя акт, извършвайки проверка само на доказателствата, представени от молителя, отново би се стигнало до неприемлив резултат, когато, видно от представените от молителя доказателства, ипотеката е неподновена, а от данните в книгите по вписванията се установи, че същата е подновена. В този случай съдията по вписванията очевидно не следва да уважи молбата за заличаване.

Ето защо, в производството по чл. 22 ПВ молителят не следва да представя други доказателства, включително и за неподновяването на ипотеката, като проверката и преценката в тази връзка следва да бъде извършена от съдията по вписванията.

Определение от 19.09.2018 г., постановено по ч.гр.д. № 11280/2018 г. по описа на СГС, ГО, II-А въззивен състав

Фактическа обстановка:

На 16.04.2007 г. с нотариален акт № 146, том I, рег. № 1820, дело № 133/2007 г. на нотариус М.П. с рег. № 236 в НК, вписан в том XIX, акт № 16, дело № 14785 с вх. Рег. № 22867 от 2007 г. по описа на СВ – София, е учредена в полза на „ОББ“ АД ипотека върху магазин № 7, находящ се на първи етаж в сграда в гр. София, район „Л.“, ул. „Д.Б.“ № 71, за обезпечаване на предоставен от банката на Е.Ц.С.-Ч. кредит за закупуване на недвижими имоти от 10.04.2007 г. в размер на 91 800 лв.

На 16.07.2018 г. Е.Ц.С-Ч. е подала заявление за заличаване на договорна ипотека на основание чл. 22 от Правилника за вписванията. Към него са приложени копие от нотариалния акт за учредяване на договорната ипотека и банково удостоверение от „ОББ“ АД, от което се установява, че кредитът е погасен.

С обжалваното определение от 16.07.2018 г., съдията по вписванията при Служба по вписванията – София е отказал да заличи договорната ипотека. За да постанови отказа си, съдията по вписванията на първо място е приел, че не е спазена изискуемата от закона форма на молбата за заличаване, която на основание чл. 3 от ПВп е писмена с нотариална заверка на подписа на молителя. Като допълнителен аргумент е изтъкнал липсата на приложено към молбата удостоверение за вписванията, отбелязванията или заличаванията относно имота, като е изложил съображения за невъзможността от извършване на служебна проверка на легитимацията на молителя като заинтересовано лице, както и относно факта на неподновяването на ипотеката. Посочено е също, че в молбата липсва дори твърдение за наличието на връзка на молителя с ипотекирания имот, обосноваваща заинтересоваността му. Съдията по вписванията се е аргументирал с обстоятелството, че в безспорното и едностранно производство по вписване извършва проверка за допустимостта на исканото действие само въз основа на представените към молбата документи, като не е оправомощен да оставя производството без движение и да дава указания за отстраняване на констатирани недостатъци.

Правни изводи на съда:

Вписването /като родово понятие, включващо вписване в тесен смисъл, отбелязване и заличаване/ е едностранно охранително производство. То e вид нотариално производство, съгласно чл. 569, т. 5 ГПК. В Правилника за вписванията, издаден за прилагане на глава ХІ на ЗС „Вписвания“, изрично е въведено правилото, че вписване, отбелязване и заличаване се допуска само в изрично предвидените в него и закона случаи.

Такъв случай е заличаването на ипотека, предвидено в чл. 179, ал. 1 ЗЗД, чл. 19 и чл. 22 ПВп, което се извършва чрез отбелязване от съдията по вписванията в партидата на ипотекирания имот. Според цитираните норми заличаването на ипотеката се извършва въз основа на: 1/ съгласие на кредитора – писмено, дадено в нотариално заверена форма; 2/ влязло в сила решение, постановено по установителен иск, че вземането, обезпечено с ипотеката, не съществува, или че не съществува ипотечното право, като е без значение дали ипотеката е първоначално или повторно вписана и 3/ изтичане на срока, за който е била учредена ипотеката /10 години/, ако не е била подновена.

На първо място, по отношение на производството по заличаване, съгласно задължителните разяснения, дадени с т. 6 от Тълкувателно решение № 7/2012 г. на ВКС по тълк.дело № 7/2012 г., ОСГТК, проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 ПВп, относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВп съдържание. Следователно отказът за вписване може да е обоснован на съображения за неспазване на формата на акта, като на основание чл. 3 ПВп на вписване подлежат актове в нотариална или нотариално заверена форма, но специален закон може да урежда вписването на акт в обикновена писмена форма. В разглеждания случай молбата, с която е сезиран съдията по вписванията е в обикновена писмена форма. Съдът намира за неправилен изводът на съдията по вписванията, че отказ следва да бъде постановен поради липса на нотариална заверка на подписа на молителя върху подадената молба за заличаване. В чл. 22 ПВп такова изискване не е въведено, като позоваването на чл. 3, ал. 1 ПВп няма отношение към формата на молбата за заличаване. Съдът приема, още, че цитираната от съдията по вписвания разпоредба се отнася до формата на актовете, които се вписват и заличават, а не до молбите за извършване на тези действия.

Вторият изложен от съдията по вписванията аргумент, с който се обосновава отказът за заличаване на ипотеката – непредставяне на доказателства за неподновяване на ипотеката, съдът също намира за неоснователен. В приложимата в настоящия случай хипотеза на заличаване, предвидена в чл. 22 ПВп, при изминали повече от 10 години и без ипотеката да е подновена, заличаването й става по искане на заинтересованата страна без други доказателства. За съдията по вписванията са релевантни единствено обстоятелствата по чл. 22 ПВп, а именно вписана ипотека, молба на заинтересованото лице за заличаване, изтичане на установения от закона срок. Въззивният съд намира, че законодателят не е вменил в задължение на заинтересованото лице, да представя каквито и да било доказателства в охранителното производство по заличаване на ипотека, когато са изтекли 10 години от вписването. С подаване на молбата с искането си за заличаване молителят е изпълнил точно разпоредбата на чл. 22 ПВп, като е приложил и доказателство относно учредяването на ипотеката, които нормата не изисква да се прилагат.

Не на последно място обаче, съдът намира за основателен третия аргумент за отказ на съдията по вписванията за заличаване на ипотеката – липсата на твърдения за заинтересованост на молителя и непосочването в заявлението на връзката му с ипотекирания имот. Видно от представените доказателства, заявлението, поставящо началото на производството по вписване, изхожда от физическото лице Е.Ц.С.-Ч. В същото липсва позоваване на основанието за заинтересованост на лицето. Настоящото заявление от една страна не може да се приеме за такова, изхождащо от ипотекарния длъжник – дружеството собственик на имота, доколкото заявителят не се е позовал на качеството си на представител на търговското дружество. От друга страна, на едноличния собственик на капитала на дружеството, чиято собственост е имотът, поначало следва да бъде признато качеството на заинтересовано лице по смисъла на чл. 22 от ПВп, с оглед правния му интерес от освобождаване на имота от вещната тежест. Обстоятелството, че молителят е едноличен собственик на капитала на дружеството, което притежава имота, би могло безпрепятствено да се установи служебно от съдията по вписванията съгласно чл. 533 ГПК, но при наличие на позоваване на това качество. Заинтересоваността на заявителя не следва да се извлича от съдията по вписванията чрез проверка в представени към заявлението доказателства именно защото такива не се изискват, съобразно нормата на чл. 22 ПВп. За да обоснове качеството си на заинтересован субект, овластен да иска заличаване на ипотеката след изтичане на 10-годишния срок от учредяването й, е необходимо молителят да посочи връзката си с ипотекирания имот. Ако се приеме обратното, съдията по вписванията в тази и в други сходни хипотези би бил изправен пред прекомерното задължение служебно да проверява всяка възможна връзка на физическото лице – молител с имота, по отношение на който се извършва вписването. Последното е несъвместимо с изискванията за бързина на това производство и необходимостта от незабавност на вписването, отбелязването или заличаването, въведено в чл. 9 ПВп.

3.Определение от 12.03.2018 г., постановено по ч.гр.д. № 2983/2018 г. по описа на СГС, ТО, VІ-18 – ти състав

Фактическа обстановка:

Със заявление от 09.02.2018г. частният жалбоподател Г.И. е сезирал Съдията по вписванията с искане за частично заличаване на договорна ипотека, вписана с акт № 149, том 76, от 12.11.2007г. по отношение на описания имот – апартамент, поради изтичане на 10 години от вписването. Към молбата е представен нотариален акт от 20.12.2017г., от който е видно, че на Г.И. е дарен описаният имот. С обжалваното определение съдията по вписванията е посочил, че отказва заличаване на ипотеката, тъй като към заявлението липсва подлежащ на вписване акт, а има само сезираща функция. Липсват данни за съобщаване на определението, като жалбата е постъпила от СВ-АВ, окомплектована. С жалбата е представено удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот, а именно описаното ателие, от което е видно, че за периода от 30.08.2007г. до 10.01.2018г. са извършени описаните вписвания, включително учредяване на договорна ипотека с акт от 12.11.2007г., но също и други договорни ипотеки, а именно с акт от 18.01.2008г., 11.11.2009г., 12.12.2008г.

Правни изводи на съда:

Съгласно чл. 166, ал. 1 от ЗЗД ипотеката се учредява чрез вписване в имотния регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона. Съгласно чл. 172, ал. 1 от ЗЗД действието на вписването трае 10 години от деня, в който е извършено и то може да бъде продължено, ако вписването се поднови, преди този срок да е изтекъл. Втората алинея на същата разпоредба пък предвижда, че ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново, като в такъв случай тя има ред от новото вписване. Двете хипотези са разграничени с оглед времето, в което кредиторът предприема съответното действие – подновяването изисква 10-годишният срок да не е изтекъл, а ново вписване се извършва, когато този срок е изтекъл; както и относно противопоставимостта, респ. реда на ипотеката – подновяването запазва реда на първоначалното вписване, докато изсрочването на ипотеката води до придобиване на нов ред, считано от датата на новото вписване. Чл. 179, ал. 1 от ЗЗД изчерпателно сочи две хипотези, в които вписването на ипотеката се заличава – въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма и въз основа на влязло в законна сила съдебно решение. В чл. 172 ЗЗД се урежда единствено действието на вписването. Действието на ипотеката е уредено в чл. 179 ЗЗД, където изрично е посочено, че само заличаването погасява ипотеката. По спорния въпрос дали е необходимо в рамките на охранителното производство по чл. 22 ПВ пред съдията по вписванията молителят да доказва актуалният статут на ипотеката, чието погасяване иска чрез конститутивния ефект на заличаването на вписването й, и кой е длъжен да установи наличието на предпоставките за заличаване на вписването на ипотеката при подадена молба по чл. 22 ПВ – изтичането на 10 години от вписването й и липса на подновяване в рамките на този срок – молителят или съдията по вписванията, изрично ВКС е допуснал същия до касация с определение № 140 от 15.03.2017г. по ч.гр.д. № 485/2017 Г., ІV г.о. на ВКС, като в отговора на същия е посочено, че следва да се има предвид, че освен изводите на въззивната инстанция, следва да се отчете текста на чл. 179 ЗЗД, в първата алинея на който изрично е предвидено, че „вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена или въз основа на влязло в сила решение.“ и това, че първото изречение от втората алинея на посочената норма изрично предвижда, че „заличаването става по молба, към която се прилага актът на съгласие или препис от влязлото в законна сила решение”. Изводът е в съответствие с практиката на ВКС по чл. 274, ал. 3 ГПК, формираща се и от определение № 437/24.9.2013 г. по ч.гр. д. № 5364/2013 г. на I г.о. и др. Следователно съдът намира, че в конкретния случая правилно СВ е приел, че следва да има акт, въз основа на който да се извърши заличаването. Независимо от горното следва да се отбележи, че от данните по настоящото производство съдът намира, че не може да се направи извод, че са налице предпоставките за заличаване на ипотеката, тъй като не се установява надлежно, че преди датата, на която СВ е сезиран с искането за заличаване не е вписано подновяване на ипотеката, тъй като е приложено удостоверение, отразяващо вписванията само до дата 10.01.2018г., но не и за почти месец по-късно, когато е подадено искането, а именно към 09.02.2018г. Ако в този период е вписано подновяване, то очевидно не би могло да се постанови заличаване на ипотеката. Следва да се отбележи и че според настоящия състав, независимо от посоченото в разпоредбата на чл. 22 от ПВ, която касае единствено производството пред СВ при АВ, докато в настоящото съдебно производство следва молителят да установи твърдяните за него благоприятни факти, а именно, че процесната договорна ипотека е вписана на сочената дата и не е била подновена към настоящия момент, каквито доказателства липсват. Следователно, макар и по различни мотиви, съдът намира, че отказът следва да бъде потвърден, а частната жалба – оставена без уважение като неоснователна.

4.Определение № 10430 от 25.04.2019 г., постановено по в. ч. гр. д. № 5525/2019 г. по описа на СГС, ІІ-А въззивен състав

Фактическа обстановка:

С молба от 07.03.2019 г. на Службата по вписванията, гр. София, Т. Г. – помощник-нотариус по заместване при Ц. П. С. – Н. – нотариус, е поискал да бъде вписана удостоверената от него молба за заличаване на договорна ипотека, изходяща от Ю. П. К., действащ като ЕТ „Ю. -**Ю. К. “ – молител.

Към делото е представена и молбата на Ю. П. К., в качеството му на ЕТ „Ю. -**Ю. К. „, с която на основание чл. 22 от ПВ, във вр. с чл. 172 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/, поради изтичане на десетгодишния давностен срок, е поискано заличаване на договорна ипотека, вписана в книгите за вписване под Нотариален акт № 37, том I, peг. № 1045, дело № 29/06.02.2009 г. на Нотариус М. И., peг. № 260 в НК, вписана с акт № 176, том II, дело № 1661/2009 г., вх. peг. № 3057, по партидата на ЕТ „Ю. -**Ю. К. „, ЕИК ******, град София, бул. „******в полза на „А. “ АД, върху подробно индивидуализирани недвижими имоти, като ипотеката не е подновявана. Към молбата са представени следните приложения: Нотариален акт № 37, том I, peг. № 1045, дело № 29/06.02.2009 г. на нотариус М. И., peг. № 260 в НК, вписана с акт № 176, том II, дело № 1661/2009 г., вх. peг. № 3057; Скица на ПИ № 15-134635-15.02.2019 г. от СГКК-София; Скица на сграда № 15-134642- 15.02.2019 г. от СГКК-София; Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот на Службата по вписванията, гр. София и квитанция за платена такса вписване.

С обжалваното определение съдия по вписванията при СРС, след като се е запознал с молбата за заличаване на ипотеката по описа на СВ-гр. София, е постановил отказ на основание чл. 32б от ПВ, във вр. с чл. 32а от ПВ да разпореди заличаване на вписана договорна ипотека в СВ-гр. София под акт № 176, том 2 от 06.02.2009 г. Приел е, че по разпоредбата на чл. 531, ал. 1 от ГПК и чл. 8, ал. 1, изр. 1 от ПВ охранителното производство по заличаване започва по молба на заинтересовано лице, т. е. лицето което има интерес да сезира съдията по вписванията и да поиска от него дължимото съдействие за оповестяване на съответния акт или обстоятелство. Приел е, че приложимите разпоредби предвиждат заличаването да се извършва по молба не на всяко лице, а само на това, което има правен интерес, т. е. легитимиран да подаде молба за заличаване с правно основание е ипотекарният длъжник, а молбата с която е сезиран съдията по вписванията с искане за разпореждане за заличаване на ипотеката, поради изтичане на десетгодишния давностен срок, изхожда от помощник-нотариус по заместване при нотариус с район на действие СРС, който не е заинтересовано лице по смисъла на чл. 22 от ПВ и чл. 531, ал. 1 от ГПК. Отделно от изложеното е приел, за да намери приложение основанието на чл. 22 от ПВ за цялостно заличаване на ипотеката, следва да е налице пълно съответствие между ипотекирания имот и този по отношение, на който се иска заличаването. С оглед едностранния и безспорен характер на охранителното производство и като е приел липсата на тъждество между ипотекирания и описания в заличаването имот не може да бъде разпоредено изцяло заличаване на договорната ипотека, тъй като липсва удостоверяване за идентичност на сградата с идентификатор 68134.1377.2097. 3 с площ 413 кв. м. с предназначение: /складова база склад/, с едноетажна масивна сграда по ипотеката със застроена площ 449 кв. м. -склад с офиси състояща се от блок А включващ склад 1 с площ 279 кв. м. и склад 2 с площ 86 кв. м. и блок Б – офиси. При последващи промени в градоустройствения статут на недвижимите имоти /респективно разделяне, обединяване, кадастрално описание/ промените следва да бъдат изследвани и удостоверени идентичността им по надлежен ред. Приел е, че проверката, която извършва съдията по вписванията при исканото заличаване е чисто формална, а при констатирано несъвпадение в броя на имотите и сградите и различно описание в ипотеката, той е длъжен да откаже исканото заличаване.

Разпоредил е отказът да се нанесе в регистъра „Откази“ и да се подреди в книгата „Откази“, заедно с представените документи.

Правни изводи на съда:

Разпоредбата на чл. 22 от ПВ постановява, че когато са изминали 10 години от датата на вписването, без то да е подновено, заличаването става по молба на заинтересования, без други доказателства.

Съгласно чл. 172, ал. 1 от ЗЗД действието на вписването трае 10 години от деня, в който е извършено. То може да бъде продължено, ако вписването се поднови, преди този срок да е изтекъл.

В случая се установи, че Ю. П. К., в качеството му на ЕТ „Ю. -**Ю. К. „, е поискал от съдията по вписванията да бъде заличена договорна ипотека, която молба е удостоверена от Т. М. Г. – помощник-нотариус по заместване. По изложените съображения съдът приема, че молбата за заличаване на договорната ипотека действително изхожда от ипотекарния длъжник Ю. П. К., действащ като ЕТ „Ю. – **Ю. К. „, ЕИК ******, а не от помощник-нотариуса по заместване, който единствено е извършил нотариалното удостоверяване по депозирането й пред СВ-гр. София.

Ипотечният договор поражда своето действие, ако бъде вписан. Вписването на ипотеката има различни правни последици, най-важната от които е пораждането на ипотечното право – аргумент от чл. 166, ал. 1 от ЗЗД, т. е. вписването е елемент от фактическия състав на ипотеката, поради което в теорията и практиката се приема, че вписването има конститутивно действие. Вписването на ипотеката я прави противопоставима на всички трети лица, които са придобили вещни права върху процесния имот и са ги вписали по-късно. Вписването определя и реда на ипотеката, който обуславя поредността при удовлетворяване на ипотекарните кредитори /арг. от чл. 169, ал. 2 от ЗЗД/. На следващо място вписването на ипотеката има и оповестително действие, тъй като книгите са публични и третите лица могат да се информират за ипотеката.

По своята същност вписването е охранително производство, което включва разпореждане на съдията по вписванията и технически действия по подреждане в ипотечната книга на нотариалния акт за договорната ипотека, молбата за законната ипотека или изявлението на собственика, който дава ипотека като обезпечение и записване в партидата на собственика в партидната книга. Тези действия биват предхождани от техническото действие по записването във входящия регистър, което определя реда на ипотеката. Правните последици на вписването на ипотеката са ограничени във времето. С чл. 172, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД законодателят е лимитирал десетгодишен срок за действие във времето, тъй като ипотеката не бива да тежи неограничено върху имота, ако кредиторът не упражнява ипотечното си право. Вписването може да се подновява, като то има за цел да освободи третите лица от необходимостта да проверяват по партидите на всички предишни собственици на имота, дали някой от тях не е вписал ипотека върху имота /в случай че ипотеката трае неограничено време/. Подновяването е вторично вписване, което се извършва по реда на първоначалното вписване, като номерът на молбата се записва във входящия регистър, екземпляр от нея се подрежда в съответната книга и подновяването се отразява в партидата на собственика на имота. В случая не се твърди и не се установява, договорната ипотека, чието заличаване е поискано да е била подновена.

За да се произнесе по спора, с който е сезиран, съдът следва да изложи и мотиви относно правното значение на заличаването на вписването на ипотеката.

Ипотеката, която е погасена, следва да бъде заличена от книгите за вписванията. Законът урежда четири случая, в които може да бъде извършено заличаване на ипотеката: 1) доброволно заличаване съгласно чл. 179, ал. 1 от ЗЗД и чл. 19 от ПВ; 2) въз основа на влязло в сила съдебно решение; 3) при публична продан на недвижимия имот, която погасява всички ипотеки – чл. 175 от ЗЗД и 4) когато са изтекли десет години от датата на вписване на ипотеката, без то да е подновено.

За заличаването е необходима молба от заинтересованото лице, като това може да бъде собственикът на имота, длъжникът или друг кредитор. В молбата следва да се посочат номерът и томът на първоначалното вписване на партидата, като следва да се приложи и актът, въз основа на който се иска заличаването /но само в първите три от изброените случаи – съгласието на кредитора; препис от решението; постановлението за възлагането на имота/.

Когато ипотеката е погасена поради изтичането на десетгодишен срок от първоначалното вписване и тя не е била подновена преди изтичането на този срок, какъвто е настоящият случай, към молбата за заличаване не се изисква прилагане на доказателства – чл. 22 от ПВ. Техническото действие по заличаване на ипотеката се извършва отстрани на вписания акт, като се посочва документа, на чието основание е извършено заличаването и времето, когато е направено /датата/. Заличаването следва да се отбележи и по партидата на собственика на имота. Заличаването на ипотеката не засяга съществуването на ипотечното право в отношенията между ипотекарния кредитор и собственика на имота. След като правната теория и съдебната практика приемат, че вписването на ипотеката има конститутивно действие, то заличаването на вписването следва да се приема за правопрекратително действие.

Процедурата по заличаване на ипотека е регламентирана в чл. 19 от ПВ, като в ал. 3 /Доп. – ДВ, бр. 92 от 2014 г., в сила от 07.11.2014 г./ е посочено, че заличаването се извършва чрез отбелязване отстрани на вписания акт, като се посочи документът, на основание на който то става, и времето, когато е направено. Отбелязването се подписва от съдията по вписванията. В предишните редакции на чл. 19, ал. 3 от ПВ също се регламентираше, че заличаването се извършва чрез отбелязване отстрани на вписания акт, като се посочи документът, на основание на който то става, и времето, когато е направено.

Отделно от изложеното, съгласно общите правила на охранителните производства, каквито са тези по вписванията, отбелязванията и тяхното заличаване /арг. от чл. 569, т. 5 от ГПК/, съдът е длъжен служебно да провери дали са налице условията за издаване на искания акт. Съдът може по своя инициатива да събира доказателства и да взема предвид факти, непосочени от молителя, т. е. от една страна съдията по вписванията следва да провери дали са налице условията за издаване на искания акт, а от друга страна разполага и с правомощието да събира доказателства и да взема предвид факти, непосочени от молителя.

Независимо от кратките срокове за извършване на разпорежданията относно вписване на актове относно недвижими имоти, отбелязването им и тяхното заличаване, съдията по вписванията служебно има възможност да извърши проверката относно обстоятелството дали ипотеката, чието заличаване се иска, е или не е подновена. Това е така, защото самата процедура по заличаване изисква да бъде извършено отбелязване отстрани на вписания акт, както и подписване на това отбелязване от съдията по вписванията. По изложените съображения следва, че молбата за заличаване на ипотека следва да бъде докладвана на съдията по вписванията, ведно със съответния том от книгата по чл. 33, б. „в“, респ. книгата по чл. 33, б. „г“ от ПВ /в зависимост дали ипотеката е договорна или законна/, в който е подреден нотариалният акт за учредяване на договорна ипотека, респ. в който е подредена молбата за учредяване на законна ипотека, като в случай на подновяване, върху вписания акт ще бъде налично извършено отбелязване в тази връзка така, както регламентира чл. 18, ал. 3 от ПВ, и тогава няма да са налице условията за уважаване на представената молба за заличаване.

Действащата редакция на чл. 18, ал. 3 от ПВ е в сила от 07.11.2014 г., като в конкретния случай представената за заличаване ипотека е учредена чрез вписване на 06.02.2009 г., което е индиция, че евентуално подновяване на същата би следвало да бъде извършено преди 06.02.2019 г., като дори и това да е станало през 2018 г., вече е била в сила приложимата редакция на чл. 18, ал. 3 от ПВ и съдията по вписванията е разполагал с информация дали представената за заличаване договорна ипотека е била или не е била подновена. Ето защо, в производството по чл. 22 от ПВ молителят не следва да представя други доказателства, включително и за неподновяването на ипотеката, като проверката и преценката в тази връзка следва да бъде извършена от съдията по вписванията.

След като съдията по вписванията има възможност да направи справка в Агенция по вписванията, че договорната ипотека не е подновена в десетгодишния срок и не е вписана по нов ред, то следва, че са изпълнени предпоставките за заличаване на вписването на договорната ипотека.

При тълкуването на разпоредбата на чл. 32а, във вр. с чл. 32б от ПВ се налага изводът, че съдията по вписванията е задължен да постанови отказ за заличаване, само когато молбата за заличаване не отговаря на изискванията на закона. Това е така, защото проверката, която извършва съдията по вписванията е формална. В цитираната от жалбоподателя т. 6 на ТР № 7 от 25.04.2013 г. по тълк. дело № 7/2012 г., на ОСГТК на ВКС, е прието изрично, че проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от ПВ /а към него препраща и чл. 32б от ПВ/ се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон.

5.Определение от 23.04.2019 г., постановено по ч. гр. д. № 3152/2019 г. по описа на СГС, ГО

Фактическа обстановка:

С молба вх. № 5306/07, 02, 2019 год. от жалбоподателя е заявено искане за заличаване на договорна ипотека, учредена с Нотариален акт № 164, том VІІІ, рег. № 20709 дело № 1401/2006 год., вх. № 37945, акт № ЗЗ, дело № 37405 като обезпечение по договор за кредит за покупка на недвижим имот в Б. П. Б. АД поради изтичане на 10 години, без подновяване на вписването. Приложен е препис от НА № 164/2006 год. и квитанция за платена държавна такса.

С определение рег. № 124/07, 02, 2019 год. на съдия по вписванията е отказано заличаване на договорна ипотека вписана с акт № ЗЗ, том ХLIV/2006, тъй като молителят, който има интерес от заличаването следва да представи в производството доказателства за фактите, от които черпи правото си, а именно удостоверение за вписване, отбелязване и заличаване на тежести и права за имот по чл. 47 от ПВ, за да може съдията по вписванията да прецени имало ли е постъпило искане от кредитора за подновяване на ипотеката и дали вписването на същата не е подновено. Посочено е че издаването на писмени справки по имот /удостоверение по чл. 47 от Пвп./ е предмет на отделно охранително производство по чл. 569, ал. 7 от ГПК, което протича в сроковете по чл. 7, ал. 2 от ТДТОВп.

Правни изводи на съда:

Съгласно разпоредбата на чл. 172, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД вписването на ипотеката /конститутивно действие, противопоставимост на ипотеката на трети лица и оповестително действие/ има действие за период от десет години от деня на извършването на вписването. Същото може да бъде подновено по инициатива на кредитора, преди този срок да е изтекъл. Съгласно нормата на чл. 22 от Правилника за вписванията, когато са изминали десет години от датата на вписване на ипотеката, без то да е подновено, заличаването става по молба на заинтересования, без други доказателства. Следователно след изтичане на регламентирания десетгодишен срок правните последици от вписването не отпадат автоматично, вписването на ипотеката не се заличава служебно, а е необходимо изрично искане от заинтересовано лице. Безспорно жалбоподателят е заинтересовано лице – ипотекарен длъжник. Критерият за заинтересованост на лицето, подало молба по чл. 22 от ПВ, следва да се изведе от наличието на правен интерес за заличаване на вписването на ипотеката поради неподновяване. Относно преценката на обстоятелствата доколко молителят е заинтересовано лице, съдът съобрази разясненията дадени определение № 95 от 02.02.2018 г., постановено по ч. т. д. № 3006 по описа за 2017 г. на ІІ т.о. ВКС по реда на чл. 274, ал. 3, т. 2 от ГПК. „Лице, имащо правен интерес да иска заличаване на вписването на ипотеката, и в този смисъл да бъде заинтересовано лице по смисъла на чл. 22 от ПВп., следва да се приеме: 1/ всяка от страните по договора за ипотека и относно вземането, което обезпечава, а именно: кредиторът поради отпадане на обезпечителния интерес или погасяване на обезпеченото с ипотека вземане; длъжникът, целящ да уреди отношенията си по повод обезпеченото с ипотека негово задължение; 2/ собственикът на имота, когато той е чуждо на задължението лице, с оглед освобождаването му от вещната тежест; 3/ техните правоприемници; 4/ всяко друго лице, чиито права и интереси са засегнати от ипотеката, например други кредитори, включително хирографарния кредитор, целящ да удовлетвори вземането си от ипотекирания имот“. Съдията по вписванията следва да извърши служебна проверка в регистъра на Агенция по вписванията относно това дали е извършено подновяване на вписването в срока по чл. 172 от ЗЗД. Задължението на съдията по вписванията да извърши служебна справка относно подновяване на вписването се извежда от нормата на чл. 533 от ГПК, поради което отказът поради непредставяне на доказателства от молителя – удостоверение по чл. 47 от ПВп. е незаконосъобразен.

След извършена проверка на основание сочената разпоредба от настоящия състав на осн. чл. 533 от ГПК от Агенция по вписванията са представени данни за вписване на договорна ипотека по нотариален акт № 92/11, 08, 2008 год. с акт № 115, дело № 40863/11, 08, 2008 год., вх. рег. № 59373. Вписана е и договорна ипотека върху процесния имот учредена с нотариален акт № 178/19, 02, 2015 год., с вх. рег. № 8376/19, 02, 2015 год., вп. с акт № 71, дело 5638, която е ирелевантна за произнасяне в настоящото производство, тъй като е заличена по молба на ипотекарния кредитор с вписано заличаване на 17, 01, 2019 год.

От приложения нотариален акт за изменение и допълнение на нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху имот/ вп. с акт № 115, дело № 40863/11, 08, 2008 год., вх. рег. № 59373/, е видно договор за кредит от 31, 08, 2006 год. да е изменен и допълнен със споразумение от 01, 08, 2008 год., съгласно което банката превалутира предоставения кредит в размер на 57000, 00 лв. в швейцарски франкове, а за усвоения кредит кредитополучателите се задължават да ползват и върнат същия заедно с дължимите лихви, за което дължат на банката фиксирана годишна лихва в размер на 4%. При просрочие на погасителните вноски, както и при предсрочна изискуемост на кредита дължимата лихва се увеличава с наказателна надбавка в размер на 10 пункта.

Посоченото вписване от 11.08.2008 год., съдът намира да не съставлява отбелязване по смисъла на чл. 17, ал. 1 от Правилника за вписванията, вр. чл. 171 от ЗЗД към който препраща цитираната норма, тъй като от съдържанието на същата може да се обоснове извод да касае промяна на задължените лица по отношение вземането, обезпечено с ипотека или обременяването му. В конкретния случай с НА от 11, 08, 2008 год. е извършена промяна на вида на валутата по кредита и договорен различен процент договорна лихва, което неминуемо води до промяна в размера на обезпеченото вземане, до който и съгласно чл. 174, ал. 1 от ЗЗД учредената ипотека го обезпечава. Ето защо посочената промяна в съдържанието на обезпеченото вземане не подлежи на отбелязване по смисъла на чл. 17, ал. 1 от Правилника за вписванията, а подлежи на вписване по реда на чл. 15 от ПВп. Обезпечаването на вземането чрез ипотека за променения размер има действие, считано от съставянето на нотариалния акт за изменение и занапред. Ето защо 10 годишния срок по смисъла на чл. 172 от ЗЗД следва да се счита изтекъл на 11, 08, 2018 год., предвид липсата на данни за подновяване на вписването или към датата на заявлението 07, 02, 2019 год. е налице основание за заличаване по реда на чл. 22 от Правилника за вписванията.

Ето защо искането на жалбоподателят за заличаване на вписване извършено с акт № ЗЗ, дело № 37405, вх. рег. № 384ЗЗ1 е обосновано, поради което определението на съдията по вписванията, с което е постановен отказ като незаконосъобразно подлежи на отмяна.

6.Определение от 05.03.2019 г., постановено по ч.гр.д. № 1427/2019 г. по описа на СГС, ГО

Фактическа обстановка:

На 05.12.2018 г. е подадена молба от нотариус от името на упълномощен представител на „ХТ-1“ ЕООД – управителя А. А. Т. до Служба по вписванията към агенция по вписванията заявление за заличаване на договорна ипотека, за която са изминали 10 години от датата на вписването, без то да е подновено.

Към заявлението са приложени следните писмени доказателства: копие на нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 200/25.08.2008 г. върху собствения на „Х. Т. И.“ ЕООД недвижими имоти – склад № 13 със застроена площ от 828. 97 кв. м., заедно с помещение за канцелария към склада със застроена площ на помещението за канцелария – 38.12 кв. м.

С нотариален акт № 63, том ІІІ, рег. № 3601, дело № 413/28.03.2013 г. на нотариус рег. № 040 на НК „Х. Т. И. “ ЕООД е признат за собственик на основание преустройство и промяна на предназначението на описаните в нотариалния акт недвижими имоти – самостоятелни обекти в сграда в гр. София, район „Младост“.

В постановеното на 05.12.2018 г. определение съдия по вписванията при СВп – гр. София е приел, че за да разпореди заличаване на ипотеката трябва да се убеди, че ипотеката не е подновена. Тъй като не се представяло удостоверение за вписване, отбелязване и заличаване на тежести, а съдията по вписванията не можел да извършва служебна справка, отказала да разпореди заличаване на договорната ипотека.

Правни изводи на съда:

Съгласно чл. 172, ал. 1 от ЗЗД, действието на вписването на ипотеката трае десет години от деня, в който е извършено. То може да бъде продължено ако вписването се поднови преди този срок да е изтекъл. Според чл. 22 от ПВ, когато са изминали десет години от датата на вписването, без то да е подновено, заличаването става по молба на заинтересования, без други доказателства.

Дали ипотеката е подновена е обстоятелство, служебно известно на съдията по вписванията. Това е и причината законодателят да не вмени в задължение на заинтересованото лице да представя каквито и да било доказателства в охранителното производство по заличаване на ипотека, когато са изтекли 10 години от вписването.

В чл. 33 от ПВ са изброени изчерпателно книгите, които водят Службите по вписванията, като сред тях в чл. 33, б. „в“ фигурира книга, която се образува от подреждането на нотариалните актове за договорна ипотека. Дали учредената на 25.08.2008 г. е подновена може да се установи по документи, находящи се при дължащия произнасяне орган. Ако ипотеката е била подновена, по правилото на чл. 18, ал. 3, изр. 2 от ПВп такова отбелязване би било налице отстрани на ипотечния акт, с посочване на входящия номер на молбата за подновяване. Тази информация се намира при органа, който я изисква.

На следващо място, процедурите по вписванията се подчиняват на общите правила за охранителните производства част VІ от ГПК, доколкото не са установени особени правила /чл. 530 от ГПК/. Според чл. 533 от ГПК съдът е длъжен служебно да провери дали са налице условията за издаване на искания акт и може по своя инициатива да събира доказателства. Нито ПВ, нито друг нормативен акт съдържа норми, изключващи служебното начало в настоящия случай. Служебно събиране на доказателства или даване на указания до молителя е недопустимо само когато това би забавило произнасяне на съдията на вписванията, предвид необходимостта от незабавно вписване на актовете относно недвижими имоти. След като в случая подадената молба е счетена за редовна, съображения, с които съдията по вписванията я е отхвърлил поради непредставени други доказателства не могат да бъдат споделени. Изискването молителят да представя удостоверения по чл. 47 вр. чл. 48 от ПВ не само че оскъпява и забавя производството, но и е в противоречие с основни начала на гражданския процес за законност и служебно начало.

По така изложените съображения съдът намира, че обжалваното определение следва да бъде върнато за служебна проверка дали договорна ипотека, за която е съставен нотариален акт № 200, том VІІІ, рег. № 12487, дело № 1478/2008 г. на нотариус рег. № 040 на НК е подновена преди изтичане на десет години от вписването й и да се произнесе съобразно установеното.

Определение от 28.12.2018 г., постановено по в. ч. гр. дело № 2465/2018 г. по описа на СГС, ГО

От фактическа страна:

Жалбоподателите търговски дружества „Б. С. И. “ АД, ЕИК********и „С. Х. Е. “ ЕООД, са заинтересовани лица по смисъла на чл. 22 от Правилника за вписванията, в качеството си на собственици на определени недвижими имоти.

Със заявление от 18.01.2018 г. молителите са поискали да бъде заличена частично, вписаната, незаличена и неподновена договорна ипотека от 04.02.2005 година в полза на С. АД, учредена от предишния собственик на описаните недвижими имоти „П. “ АД, като обезпечение на задълженията на „П. Х. “ АД, по договор за банков кредит № 723/20.12.2004 г., върху собствен на „П. “ АД недвижим имот. Със същото са заявили, че е налице идентичност между частта от 70 000 кв. м. от недвижимите имоти и сгради, описани в нотариалния акт за договорна ипотека са идентични с описаните недвижими имоти, собственост на двете търговски дружества, като идентичността на сградите е изрично записана в нотариалните актове за покупко-продажба.

Правни изводи на съда:

Според нормата на чл. 569 ГПК нотариални са производствата по реда на които се извършват изброените в нормата действия, между които в т. 5 са посочени вписвания, отбелязвания и тяхното заличаване, в случаите, предвидени в закона. В ПВп, издаден за прилагане на глава ХІ на ЗС „Вписвания“, изрично е въведено правилото, че вписване, отбелязване и заличаване се допуска само в изрично предвидените в него и закона случаи. Заличаването на ипотеката се извършва чрез отбелязване от съдията по вписванията в партидата на ипотекирания имот – чл. 179, ал. 2 ЗЗД. Според закона – чл. 179, ал. 1 ЗЗД, чл. 19 и чл. 22 ПВп, заличаването на ипотеката се извършва въз основа на съгласие на кредитора, влязло в сила решение по установителен иск, че вземането, обезпечено с ипотеката, не съществува или че не съществува ипотечното право, като е без значение дали ипотеката е първоначално или повторно вписана или изтичане на срока, за който е била учредена ипотеката, ако не е била подновена. Съгласно разпоредбата на чл. 172, ал. 1 от ЗЗД и чл. 22 от ПВ последиците на вписаната договорна ипотека са ограничени във времето, като при изтичане на десетгодишен срок заличаването й става по молба на заинтересовано лице. Такова лице безспорно е и собственика на имота, когато той е чуждо на обезпеченото с ипотека задължение лице, каквито са молителите – търговски дружества. В този случай за съдията по вписванията са релевантни единствено обстоятелствата по чл. 22 ПВп, а именно вписана ипотека, молба на заинтересованото лице за заличаване, изтичане на установения от закона срок, като Службата по вписвания проверява служебно дали е изтекъл десетгодишният срок и относно подновяването й.

Съгласно задължителните разяснения, дадени с т. 6 от Тълкувателно решение № 7/2012 г. на ВКС по тълк. дело № 7/2012 г., ОСГТК на ВКС, проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 ПВ, относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона – вписването /като родово понятие, включващо вписване в тесен смисъл, отбелязване и заличаване/ е едностранно охранително производство, в чиито рамки не е допустимо да се разрешават правни спорове или въпроса за обема на правото на собственост на молителя. В това производство съдията по вписванията не може да дава указания за отстраняване на нередовност на молбата или да направи извод относно собствеността на имотите и тяхната идентичност, когато същите не кореспондират в актовете, които се съпоставят, нито може да изисква представянето на други доказателства за тези твърдени от молителя факти. В тежест на молителя е представянето на такива доказателства, както и на доказателства за евентуални извършени регулационни изменения на имотите, които да сочат недвусмислено идентичността им по актовете за ипотека и по актовете за придобиване на собствеността, с оглед интереса му от заличаването й. Съдът намира, че от представените с молбата за заличаване на ипотеката скици и удостоверения за тежести не се установява идентичността между имотите, обезпечаващи дълга и имотите, сочени с идентификатори като собственост на молителите. Видно от представеният нотариален акт № 75/2017 г. за придобиването им чрез покупко–продажба от ипотекарния кредитор „С. „АД поземлените имоти са описани с идентификатор 68134.1504.2508 и стар идентификатор 68134.15.04. 2401, образуван от имот с пл. № 158 по предходен план. Скиците за имоти с идент. № 68134.1504.2655 и 68134.1504.2654 – спрямо които се иска заличаването, сочат стар идентификатор на имотите 68134.1504.2647 и номер по предходен план 158. Следователно не е изяснена пълната или частична идентичност на имотите, относно които се иска заличаването с имота, върху който е учредена ипотеката, както и с имот с идентиф. 68134.1504.2508, предмет на покупко-продажбата от банката. При тези данни, законосъобразно съдията по вписванията е приел, че не е налице удостоверена идентичност между посочените в молбата имоти с частта от 70 000 кв. м. от недвижим имоти, както и сгради, описани в договорната ипотека и е отказал заличаването й.

По изложените съображения, настоящият съдебен състав намира, че подадената против отказа частната жалба е неоснователна, поради което обжалваното определение следва да бъде потвърдено.

8.Определение от 21.12.2018 г., постановено по ч. гр. дело № 14167/2018 г. по описа на СГС, ГО

От фактическа страна:

С определение от 17.09.2018 г. съдия по вписванията при СРС е отказал извършването на нотариално действие по реда на чл. 569, т. 5 ГПК – частично заличаване на договорна ипотека, учредена в полза на „ОББ“ АД с Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 139, том VIII, рег. № 12089, дело № 1385 от 2008 г. по описа на нотариус И. Н., с район на действие СРС, вписан под № 162, том LV, дв. Вх. рег. № 57692 от 04.08.2008 г. на СВ – София.

За да постанови отказа си, съдията по вписванията е приел, че в случая към искането за заличаване не е представено нотариално заверено съгласие на кредитора, изискуемо съгласно чл. 19, ал. 1 ПВп.

Срещу горепосоченото определение е постъпила частна жалба от ипотекарния кредитор „О.б.б.“ АД с изложени в нея доводи за незаконосъобразност на оспорения акт. Частният жалбоподател сочи, че при искане за заличаване на договорна ипотека поради изтичане на 10-годишен срок, не е необходимо представяне на нотариално заверено съгласие на кредитора. Сочи също, че няма изискване молбата, с който се иска заличаването да е в нотариално заверена форма, като чл. 3 ПВп се отнася единствено до актовете подлежащи на вписване или заличаване, но не и спрямо молбите, с които се иска извършване на това действие. Поради изложените аргументи иска обжалваният отказ на съдията по вписванията да бъде отменен, като бъде постановено заличаване на ипотеката.

В сезиралата съдията по вписванията молба е поискано частично заличаване на договорна ипотека върху конкретно посочени недвижими имоти, а именно магазин № 7. Имотите са описани с индивидуализиращите им данни в акта, в който същата е учредена – Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 139, том VIII, рег. № 12089, дело № 1385 от 2008 г. по описа на нотариус И. Н., с район на действие СРС, вписан под № 162, том LV, дв. Вх. рег. № 57692 от 04.08.2008 г. на СВ – София. Заличаване е поискано на основание чл. 22 ПВп – поради изтекъл 10-годишен срок. Към молбата са приложени цитираният нотариален акт, пълномощно, квитанция за платена държавна такса и съдебна практика, която молителят счита за приложима.

Правни изводи на съда:

Основанията за заличаване на ипотека са предвидени в чл. 179 ЗЗД и чл. 19 и чл. 22 ПВп, а именно: 1/ съгласие на кредитора – писмено, дадено в нотариално заверена форма; 2/ влязло в сила решение – то трябва да е постановено по установителен иск, че вземането, обезпечено с ипотеката, не съществува или че не съществува ипотечното право, като е без значение дали ипотеката е първоначално или повторно вписана и 3/ изтичане на срока, за който е била учредена ипотеката /10 години/, ако не е била подновена. Заличаването на ипотеката се извършва чрез отбелязване от съдията по вписванията в партидата на ипотекирания имот – чл. 179, ал. 2 ЗЗД. Съгласно чл. 22 ПВп, когато са изминали 10 години от датата на вписването, без то да е подновено, заличаването става по молба на заинтересования, без други доказателства.

В случая искането за заличаване е подадено от ипотекарния кредитор, поради което не следва да намери приложение изискването на чл. 179, ал. 1 ЗЗД и чл. 19, ал. 1 ПВп за представяне на нотариално заверено съгласие на кредитора, доколкото такова би било необходимо в случаите, когато молбата се подава от друго лице, например от длъжника. На следващо място липсата на изискване за представяне на нотариално заверено съгласие на кредитора се извежда и от конкретното приложимо основание – изтичане на 10-годишен срок от учредяването. В този случай на основание чл. 22 ПВп представяне на доказателства не се изисква, доколкото вписването на ипотеката следва да се приеме за служебно известен на съдията по вписванията факт, предвид възможността за извършване на проверка в регистрите, както и с оглед обстоятелството, че изтичането на срока също може да бъде съобразено без необходимостта от представяне на доказателства. За основателността на молбата е достатъчно констатирането на изтеклия срок и липсата на подновяване на ипотеката преди това. Последното обстоятелство също може да бъде установено от съдията по вписванията посредством служебно извършване на справка в съхраняваните в Служба по вписванията книги. Ето защо с подаване на молбата за заличаване на ипотека са изпълнени изискванията на чл. 22 ПВп. С оглед пълнота и предвид изложения от жалбоподателя довод за неприложимост на чл. 3 ПВп, съдът намира същият за основателен. Не съществува изискване за наличие на нотариална заверка на подписа на молителя върху подадената молба за заличаване на ипотеката, тъй като чл. 3, ал. 1 ПВп няма отношение към формата на молбата за заличаване, а се отнася до формата на актовете, които се вписват и заличават.

Предвид гореизложеното постановеният отказ на съдията по вписванията се явява незаконосъобразен и като такъв следва да бъде отменен, като се уважи молбата за частично заличаване на ипотеката и делото се върне на съдията по вписванията за фактическото извършване на действията по заливането.

9.Определение от 03.07.2018 г., постановено по ч. гр. дело № 3519/2018 г. по описа на СГС, ГО

От фактическа страна:

На 14.09.2007 г. с нотариален акт № 122, том V, рег. № 2984, дело № 847/2007 г. на нотариус Ц. Д., Л.Г.Ж.-М. е учредила в полза на „ОББ“ АД ипотека върху апартамент № 14, находящ се в гр. София, район „Витоша“, кв. „Драгалевци“, на четвърти етаж, и две паркоместа в същата сграда за обезпечаване на предоставения й от банката кредит за закупуване и ремонт на недвижим имот от 11.09.2007 г. в размер на 196 000 евро.

На 10.04.2014 г. с постановление на ЧСИ И.Ч. по изп.д. № 20137830400684 процесният имот е възложен на „ОББ“ АД след провеждане на публична продан. Постановлението за възлагане е влязло в сила на 23.04.2014 г.

На 25.01.2018 г. ЧСИ Р.М., при която горепосоченото изпълнително дело е прехвърлено, е издала удостоверение изх. № 2521 в уверение на това, че купувачът на публичната продан „ОББ“ АД не е поел по съгласие с ипотекарния кредитор „ОББ“ АД на основание чл. 175, ал. 2 ЗЗД вещната тежест върху закупения на публичната продан недвижим имот – договорната ипотека, вписана в полза на „ОББ“ АД.

За да постанови обжалваното определение, съдията по вписванията е приел, че от представените документи по преписката липсват доказателства за неподновяването на вписването в срок на ипотеката, чието заличаване се иска, както и че върху подадената молба за заличаване липсва нотариална заверка на подписа на молителя.

Правни изводи на съда:

Съгласно задължителните разяснения, дадени с т. 6 от Тълкувателно решение № 7/2012 г. на ВКС по тълк.дело № 7/2012 г., ОСГТК, проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 ПВ, относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона – вписването /като родово понятие, включващо вписване в тесен смисъл, отбелязване и заличаване/ е едностранно охранително производство, в чиито рамки не е допустимо да се разрешават правни спорове.

Заличаването на ипотеката се извършва чрез отбелязване от съдията по вписванията в партидата на ипотекирания имот – чл. 179, ал. 2 ЗЗД. Според закона – чл. 179, ал. 1 ЗЗД, чл. 19 и чл. 22 ПВп, заличаването на ипотеката се извършва въз основа на: 1/ съгласие на кредитора – писмено, дадено в нотариално заверена форма; 2/ влязло в сила решение – то трябва да е постановено по установителен иск, че вземането, обезпечено с ипотеката, не съществува или че не съществува ипотечното право, като е без значение дали ипотеката е първоначално или повторно вписана и 3/ изтичане на срока, за който е била учредена ипотеката /10 години/, ако не е била подновена.

Правилникът за вписванията в чл. 22 предвижда, че при изминали повече от 10 години и без ипотеката да е подновена, заличаването й става по искане на заинтересованата страна без други доказателства. За съдията по вписванията са релевантни единствено обстоятелствата по чл. 22 ПВп, а именно вписана ипотека, молба на заинтересованото лице за заличаване, изтичане на установения от закона срок, като Службата по вписвания служебно проверява дали е изтекъл десетгодишният срок. С подаване на молбата с искането си за заличаване молителят чрез своя пълномощник е изпълнил точно разпоредбата на чл. 22 ПВп, като е приложил и доказателства относно учредената ипотека, които нормата не изисква да се прилагат – постановление за възлагане и нотариален акт за учредяване на ипотеката.

Въззивният съд намира, че законодателят не е вменил в задължение на заинтересованото лице, каквото качество несъмнено притежава жалбоподателят като страна по договора за ипотека, да представя каквито и да било доказателства в охранителното производство по заличаване на ипотека, когато са изтекли 10 години от вписването. В чл. 33 ПВп са изброени изчерпателно книгите, които водят Службите по вписванията, като сред тях в чл. 33, б. „в“ фигурира книга, която се образува от подреждането на нотариалните актове за договорна ипотека. Следователно съдията по вписванията служебно следва да установи не само кога е била вписана ипотеката, но и дали е извършено подновяването й чрез данни в документи, които се намират в Службата по вписвания. В случай, че такова подновяване е извършено, то съгласно чл. 18, ал. 3, изр. 2 ПВп, би следвало да е налице отбелязване отстрани на ипотечния акт с посочване на входящия номер на молбата за подновяване. Така описаната информация се намира при органа, който я изисква.

Съдът намира за неправилен и изводът на съдията по вписванията, че отказ следва да бъде постановен и поради липса на нотариална заверка на подписа на молителя върху подадената молба за заличаване. В чл. 22 ПВп такова изискване не е въведено, като позоваването на чл. 3, ал. 1 ПВп няма отношение към формата на молбата за заличаване. Цитираната от съдията по вписвания разпоредба се отнася до формата на актовете, които се вписват и заличават, а не до молбите за извършване на тези действия.

По изложените съображения съдът приема, че частната жалба е основателна, поради което обжалваното определение следва да бъде отменено, а преписката следва да бъде върната на съдията по вписванията за предприемане на действия по заличаване на ипотеката.

Автор: Кристиян Трендафилов