ЗАЩИТА НА ВЛАДЕЛЕЦА И ДЪРЖАТЕЛЯ ЗА НАПРАВЕНИ ОТ ТЯХ РАЗНОСКИ В ЧУЖД ИМОТ

(първа част)

 

В немалък брой случаи на практика едно лице, което осъществява фактическа власт върху вещ[1], без да е неин собственик, извършва разноски от различен вид и характер във връзка с тази вещ.

Подобен тип отношения са познати още на римските юристи, които са поставили основите на принципите за уреждане на горните отношения. Те многократно са били предмет на анализ през годините както от международни, така и от български автори. Многообразието на живота, смяната на политически системи, технологичното и икономическо развитие на обществата са само една част от факторите, които са налагали преоценка на вече установени правни принципи и приспособяването и прилагането им при уреждане на отношенията между собственика и лицето, упражняващо фактическа власт върху чужд имот, като се отчитат спецификите и конкретиката на съществуващите обществени отношения.

Отчитайки динамиката на развитие на обществените отношения и нуждата от постигане на адекватна правна регулация, освен измененията в нормативната база, се налага и актуализиране и разширяване на обхвата на съдебната практика, която допълва и конкретизира нормативната уредба заедно с достиженията на теоретичната мисъл.

В настоящата статия ще направя опит за анализ на отношенията, които възникват между собственика на вещта и лицето, извършило разноски в нея, като наред с изяснението вече от теорията и практиката въпроси, ще се опитам да поставя акцент и върху неизследвани аспекти на защитата на владелеца/държателя за направени от него разноски в чужда вещ, някои от които вече са намерили разрешение в съвременната съдебна практика.

Основният принцип, от който се изхожда при уреждане на отношенията между собственика на вещта и владелеца/държателя, направил разноски за нея, е този за избягване на неоснователното обогатяване.

Той е в ядрото на разбирането, че правото е преди всичко средство за установяване на справедливост в отношенията между лицата. Извършването на разноски от лицето, упражняващо фактическа власт върху една чужда вещ, води до нарушаване на имущественото равновесие. Правото не допуска неоснователно обогатяване на едно лице за сметка на друго лице, без значение, дали това се изразява в директно увеличаване на имуществото на едно лице за сметка на друго или в спестяване на разходи от едно лице за сметка на друго.

Лицата, които упражняват фактическа власт и извършват разноски в чужд имот могат да имат най-общо качеството на владелци или държатели.

Владелец е това лице, което не е собственик на вещта, но упражнява фактическата власт върху нея и се ползва от нея така, сякаш е неин собственик. Това, което отличава владелецът от останалите категории лица, които могат да осъществяват фактическа власт върху чужда вещ и да извършат разноски в нея е, че освен чисто фактическата власт върху вещта (corpus), владелецът демонстрира едно особено психологическо отношение към вещта – той я третира като своя собствена вещ (това особено психологическо отношение се нарича animus). Владелците могат да се различават според вида на animus-а, който те проявяват спрямо вещта. Владелците, които владеят една вещ с намерението да придобият собственост върху нея, упражняват т.нар. animus domini. Възможно е владелецът обаче да владее ограничено вещно право (вещно право на ползване, вещно право на строеж или сервитут), като  в този случай след изтичане на установения в закона давностен срок той ще стане титуляр на съответното ограничено вещно право.

Психологическото отношение на владелеца, който упражнява animus domini, може да се основава на това, че той е придобил фактическата власт върху вещта на правно основание, което е било годно да го направи собственик, без да е знаел, че праводателят му не е собственик или че правната форма е била опорочена (добросъвестен владелец). То може да се основава и на това, че лицето изначално към момента на установяване на владението е знаело, че не е собственик на вещта, но се надява владееейки я, да стане неин собственик с изтичането на предвидения в закона давностен срок (недобросъвестен владелец).

Една специфична форма на владение е това, което се основава на предварителен договор за покупко-продажба, при която владелецът е изначално недобросъвестен, защото знае, че все още не е придобил собствеността, но е уверен, че ще я придобие, тъй като насрещната страна по предварителния договор се е задължила да му я прехвърли. Независимо, че е недобросъвестен, владелецът, придобил фактическата власт върху вещта по предварителен договор, се ползва от правата на добросъвестен владелец (конкретно правото на задържане по отношение на вещта).

Държател е лице, което най-често осъществява фактическа власт върху чужд имот въз основа на някакво облигационно правоотношение с нейния собственик (наем, заем за послужване и т.н.). Възможно е държателят също да извърши някакви разноски в имота на собственика. Те могат да са основани на съществуващото между тях облигационно правоотношение, но може да са извършени и извън неговия предмет.

Освен владелецът и държателят фактическа власт върху чуждата вещ може да бъде упражнявана и от титуляра/владелеца на вещно право върху чужд имот и съсобственика в една съсобствена вещ. Сред тези лица отделно и изрично ще посочим лицата по §4 от ПЗР към Закона за собствеността и ползването на земеделски земи (ЗСПЗЗ), на които е било предоставено право на ползване върху имоти, които не са тяхна собственост, на основание актове на органи и институции, изрично изброени  в същия този §4 от ПЗР към ЗСПЗЗ. Последната категория лица имат специфичен статут и затова заслужават отделно внимание, което ще им бъде отделено малко по-надолу в изложението.

Разноските, които титулярът на вещно право на строеж или на вещно право на ползване извършва са изцяло за негова сметка. Това е така, защото тези разноски са свързани с притежаваното от тях право. Разбира се, практиката поставя някои интересни въпроси във връзка с това как би следвало да се уредят отношенията със собственика на земята при прекратяване на ограниченото вещно право – например при прекратяване на правото на строеж. Това ще бъде разгледано по-долу в настоящата статия.

Законът позволява на съсобственика да си служи с вещта според предназначението й и по начин да не пречи на останалите да си служат с нея според правата им. Или казано с други думи, всеки един съсобственик използва вещта правомерно, когато я ползва според дела си и като зачита дяловете на останалите съсобственици в нея. Ако това правило бъде нарушено, то съсобственикът при ползване на цялата вещ може да се яви владелец на вещта за своя дял и държател на дяловете на останалите съсобственици или според фактическата обстановка – владелец на цялата вещ, ако е завладял дяловете на останалите съсобственици. Как се уреждат отношенията между въпросния съсобственик и останалите в посочените две хипотези ще бъде разгледано по-долу.

Разноските, които държателят или владелецът могат да извършат в един чужд имот са от различен вид и характер.

Първият вид разноски са свързани със запазване на вещта от повреждане или погиване. Тези разноски се наричат в практиката и теорията необходими разноски. Те са необходими, защото извършването им е наложително с цел запазване на вещта. Ако необходимите разноски не бъдат извършени, имотът може да бъде повреден или частично или изцяло унищожен, което ще затрудни или направи невъзможно използването му по предназначение. Това са разноските, които се правят не за увеличаване, а за предотвратяване намаляването на стойността на вещта[2]. В същото време, нито владелецът, нито държателят има задължение да извършва тези разноски. Необходимите разноски са присъщи на собственика на имота и се поемат от него. Това е така, защото рискът от повреждане и погиване на имота се носи от собственика – известна е римската максима, че имотът погива за собственика си (res perit domino). При наемните отношения част от разноските, свързани с дребни ремонти, по закон се поемат и са за сметка на наемателя. Тези разноски обаче не могат да се дефинират като необходими, защото те обикновено са незначителни по размер и неизвършването им не е свързано с погиване или повреждане на вещта. Разбира се, от този принцип може да има изключения, защото разваленото кранче на чешмата, което наемателят не поправи, може да стане причина за наводнение и повреждане на вещта, но това по-скоро е изключение, защото на практика, за да се стигне до подобни последици вследствие на дребна повреда (каквато несъмнено е необходимостта от смяна на кранчето на чешмата), трябва да е налице груба небрежност или умисъл от страна на наемателя.

При договора за финансов лизинг рискът от случайно погиване и повреждане се носи изцяло от лизингополучателя. Лизингополучателят има качеството на държател, а не на владелец на вещта, предмет на договора за финансов лизинг. Като носител на риска от случайно погиване и повреждане на вещта лизингополучателят, за разлика от наемателя по договор за наем, отговаря не само за дребните поправки (текущите разноски, свързани с ползване на вещта), но и за разноските за поддържане на лизинговата вещ (т.е. необходимите разноски)[3].

Вторият вид разноски са т. нар. полезни разноски. Това са разноските, с които са направени някакви подобрения във вещта. Някои автори приемат, че е налице еквивалентност между понятията полезни разноски и подобрения[4]. Някои автори определят подобренията като вещи или предмети, с прибавянето на които към имота се увеличава неговата стойност[5]. В по-новата доктрина подобренията се определят като  правно положение от вида на юридическите състояния, при което вследствие на извършени оценими в пари разходи или разноски, направени от едно лице – подобрител, с които неговото имущество е намаляло и които имат овеществен или предметен резултат, е увеличена стойността на вещта на друго лице – неин собственик, което поради настъпилото присъединяване, преработване или под действието на приращението е увеличило имуществото си с този предметен или овещестевен резултат[6]. Следва да бъде подкрепена тезата, според която подобренията са материалното изражение, физическите изменения, настъпили във вещта вследствие на направените полезни разноски. Те са това, което се изменя във вещта вследствие на полезните разноски (например подобрение е боядисаната стена, керемиденият покрив, заменил предхождащият ламаринен покрив, смяната на подовите настилки с по-качествени и т.н.). Подобрения ще са налице, обаче, само и единствено, ако те водят до увеличение на стойността на вещта, за която са направени полезните разноски. Възможно е да са извършени полезни разноски, но до увеличение на стойността на имота да не се стигне. Така ще е например, когато са извършени незаконни преустройства в чужда вещ (апартамент), които водят до видоизменянето й в състояние, което застрашава нормалното й ползване по предназначение – например банята е преместена над кухнята на съседа отдолу без никакви одобрени инвестиционни проекти и др. В този случай няма да можем да говорим за подобрение. Полезните разноски, за разлика от необходимите, не са свързани със запазване на вещта и тяхното извършване не е наложително.

Когато говорим за полезни разноски и подобрения следва да се има предвид, че става въпрос винаги за извъндоговорни отношения. За да стане още по-ясно написаното, ще дам пример с договора за наем и подобренията, извършени от наемателя в качеството му на държател на чуждата вещ. Ако наемателят извърши някакви СМР в наетия имот по предварителна уговорка и със съгласието на наемодателя, те най-често са за сметка на последния, защото стойността на направените от наемателя разноски се прихваща текущо до размера на месечния наем. В този  случай не може да се говори за подобрения, а за някакъв вид изработка. Ако уговорката е за извършване на ремонт за сметка на наемателя, то би се получила хипотеза на неоснователно обогатяване на наемодателя, но тук отново става въпрос по-скоро за някакъв вид изработка, а не за подобрения. Подобрения при наема ще са налице тогава, когато страните по договора за наем не са уговорили нищо в него и наемателят направи някакви разноски, с които на практика извърши подобрения в имота. Това може да стане без или със знанието и с или без противопоставяне от страна на наемодателя. В този случай вече измененията в наетия имот, довели до увеличаване на стойността му вследствие на извършените СМР от наемателя, могат да бъдат квалифицирани като подобрения. При владелеца винаги става въпрос за извъндоговорни отношения, защото владелецът, владеейки чуждата вещ за себе си, извършва разноски за подобрения в нея, третирайки себе си като собственик, а не по договорка с действителния такъв (това е така дори, когато действителният собственик знае и не се противопоставя на разноските).

Както бе споменато, ако някакви разноски са извършени на договорно основание, то те най-често се квалифицират като изработка или нейни разновидности.

Трети вид разноски са тези, свързани с получаването на добиви (плодове) от вещта. Те не са нито необходими, нито полезни. Такива са например разноските за торове и семена. Разноските, свързани с получаването на добиви (плодове) не подлежат на възстановяване/обезщетяване от собственика и няма да бъдат предмет на настоящото изложение.

Накрая, съществуват и т.нар. луксозни разноски. Луксозните разноски най-общо казано са разноски, свързани с придобиване и поставяне/монтиране на някакви луксозни вещи в съответната вещ, които обикновено не водят до увеличаване на стойността й, а са по-скоро предизвикани от субективните възприятия за украса, удобство, комфорт и т.н. при ползване на вещта. Луксозните разноски не подлежат на възстановяване/обезщетяване от собственика на вещта.

В теорията е възприета тезата, че за да възникне вземане на лицето, извършило разноски в чужда вещ, срещу собственика на вещта трябва да са налице следните предпоставки: трябва да са извършени необходими и/или полезни разноски в чужда вещ и същата тази вещ да съществува към момента на предявяване на претенцията за разноските. Има спорове сред авторите обаче, дали изискването за това вещта да е налична се отнася и до двата посочени вида разноски – необходими и полезни. Една част от авторите смятат, че изискването за това вещта да е налична се отнася само до полезните разноски, но не и до необходимите[7]. Преобладаващата част от авторите са на мнение, че изискването за това вещта да е налична се отнася и за двата вида разноски[8]. Следва да се има предвид, че в чл. 320 от ЗИСС (отм.) е било изрично предвидено, че условие за предявяване единствено на вземането за полезни разноски (подобрения) е изискването подобренията да са налични към датата на съдебното отстранение[9]. Що се отнася до необходимите разноски, то те са задължение на собственика независимо от съдбата на вещта и доколкото същата погива за собственика си, не би следвало да се приема, че изискването за наличие на същата е предпоставка за основателността на вземането за направените разноски. Цитираната група автори изхожда от разбирането, че независимо дали вещта съществува или не, необходимите разноски е следвало да се поемат от собственика и ако той не ги е поел, то същият се е обогатил неоснователно, като е спестил едни разходи, които е бил длъжен да направи.

Струва ми се правилно и обосновано разбирането, възприето от проф. Витали Таджер, който смята, че съществуването на вещта с оглед на която са направени разноските (необходими или полезни) следва да се преценява към датата, към която възниква вземането за същите[10].

Настоящото изложение ще се фокусира поотделно върху всяка една от посочените в началото й фигури на добросъвестния и недобросъвестен владелец, държателя, титуляря на ограничено вещно право и съсобственика.

Основополагащата съдебна практика, регулираща отношенията между собственика на вещта и владелеца, респективно държателя, направил разноски във връзка с ползването на вещта, са тълкувателно решение No 85 от 02.12.1968г. по гр.д. 149/1968г. на ОСГК на ВКС и Постановление No 6 от 27.12.1974г. по гр.д. 9/1974г. на Пленума на ВС, които намират приложение и до днес в по-голямата си част, макар някои от пунктовете в първото да са отменени.

 

Защита  на владелеца за разноските, извършени във връзка с чужда вещ

Както бе посочено и по-горе владелецът на чужда вещ може да бъде добросъвестен или недобросъвестен. И добросъвестният и недобросъвестният владелец имат право на вземане за направените от тях разноски в чужд имот. На добросъвестния владелец по отношение на вземането му за разноски е приравнен владелецът, получил фактическа власт върху имота на основание предварителен договор (чл. 70, ал. 3 от ЗС).

На първо място ще разгледаме режима на вземане на владелеца за т.нар. необходими разноски. Необходимите разноски са тези, свързани със запазване на вещта във връзка с нормалното и удобно ползване на същата по предназначение, които не водят до увеличаване на нейната стойност. Причините, които налагат извършването на необходими разноски могат да са от различен характер и да са свързани както със самата вещ и породени от нейното естествено овехтяване вследствие на ползването й, така и от някакво външно въздействие, което е довело до повреждането й[11]. Вземане за извършените необходими разноски имат както добросъвестният, така и недобросъвестният владелец. В правната литература се приема, че има няколко хипотези, в които вземане за необходими разноски не възниква[12] и те са:

1. Когато увреждането е умишлено причинено от владелеца или лице, за което той отговаря
2. Когато става въпрос за дребни поправки, които са малки по размер и свързани с обикновеното ползване на вещта и при тях липсва елементът „обективна наложителност“
3. Когато разноските, които се правят, са свързани с по-удобното и лесно ползване на вещта, но нито са полезни (не водят до увеличаване на стойността й), нито са необходими (не са породени от обективна наложителност за извършването им – например за запазване на вещта от повреждане или погиване).

С оглед на горното, за да претендира вземане за направени необходими разноски, владелецът трябва да докаже наличието на две предпоставки – съществуването на обективна наложителност (необходимост) за извършването им и доказване на техния размер. И обективната наложителност (необходимост), и размерът са факти, които подлежат на пълно главно доказване от владелеца. Аналогична е била уредбата и в отменения Закон за имуществата, собствеността и сервитутите (ЗИСС)[13].

За вземането за необходимите разноски, както и при подобренията, владелецът може да упражни право на задържане до плащането им (чл. 72, ал. 3 от ЗС).

Поставя се въпросът от кой момент владелецът има право да упражни вземането си за направените от него необходими разноски? Дали това е моментът на тяхното извършване или някакъв по-късен момент. Законодателят не е уредил изрично този въпрос, като в някои автори в теорията възприемат становището, че щом няма отлагателен срок в закона или някакъв по-късен момент, в който владелецът да може да предяви вземането си за необходимите разноски, то той може да направи това във всеки един момент след извършване на разноските. Същите тези автори смятат, че предявяването на вземането на владелеца не е поставено в зависимост от насрещни действия на собственика във връзка с ревандикация на имота.

В съдебната практика е дискутиран и изяснен въпросът от кой момент владелецът може да предяви вземанията си за направените от него полезни разноски за подобрения.

В Постановление No 6/1974г. на Върховния съд е прието, че вземането за полезни разноски става изискуемо в един от следните три момента:

1. Моментът на прекъсване на владението – прекъсване на владението може да настъпи или когато същият бъде изоставен от владелеца или доброволно предаден на собственика;
2. Превръщането на владението в държане със съгласие на собственика – с основание проф. Витали Таджер критикува формулировката на това второ основание, доколкото в него се изисква превръщането на владението в държане да става със съгласие на собственика, т.е. в хипотезата, когато такова съгласие няма излиза, че давност няма да тече[14];
3. Моментът на смущаване на владението с иск за имота – и тук професор Таджер правилно отбелязва, че съдът не е уточнил за какъв вид иск става въпрос – само ревандикационен или и при установителен[15];

Съдът в разсъжденията си е изхождал от факта, че най-общо казано до смущаване или преустановяване на владението от собственика владелецът владее и се ползва от вещта и направените в нея подобрения, а не собственикът на вещта, в която са направени подобренията. Той се отнася към вещта като към своя и затова той прави разноски в нея без значение, дали защото я третира изначално като своя, защото я е придобил чрез договор или защото дори да знае, че не е собственик има намерение да стане такъв след изтичане на установения в закона срок на придобивна давност. Освен това, при ползването и владеенето на чуждата вещ направените в нея подобрения могат във времето да се амортизират или дори да се повредят напълно или да погинат и към един бъдещ момент, в който собственикът евентуално се опита да ревандикира имота си, подобренията вече да не съществуват или пък вследствие на ползването и амортизирането на вещта или частичното повреждане на подобренията, увеличената й стойност вече да не е същата като към датата на извършване на подобренията. Ето защо, Върховният съд приема, че изискуемостта на вземането за полезни разноски настъпва не веднага с извършването им, а в един от горните три момента.

Струва ми се, че е коректно изложените разсъждения да се приложат и при определяне на момента на изискуемост на вземането за необходими разноски. Не ми се струва удачно да се приеме, че владелецът има право да предяви вземането си за необходими разноски след извършването им, защото той третира вещта като своя собствена, а именно собственикът е този, за чиято сметка са необходимите разноски за вещта. Добросъвестният владелец прави необходими разноски, защото той третира себе си като собственик на вещта, придобита на годно правно основание. Той не знае, че действителен собственик е едно трето лице до момента, в който срещу него бъде предявен ревандикационен иск. Недобросъвестният владелец прави необходими разноски, защото владее, за да стане собственик и в този смисъл чисто психологически той не третира действителният собственик като собственик на вещта, а себе си. Той се надява, че собственикът няма да ревандикира вещта си до изтичане на придобивната давност. Ако недобросъвестният владелец веднага след извършване на необходими разноски предяви претенция за възстановяването им от собственика на имота, това означава, че той ще провокира срещу него да бъде заведен ревандикационен иск, което ще осуети намерението му да придобие чуждия имот по давност. Не това целта на владелеца, той следва да заяви намерението си да владее чуждия имот пред собственика му, но целта му не е да го провокира за завеждане на ревандикационен иск, който да бъде уважен, а да го остави сам да прецени, дали да бездейства или не при защита на правото си на собственост.

Ако се приеме, че вземането за необходими разноски възниква и съответно погасителната давност за него започва да тече от момента на извършване на разноските, то може да се окаже, че към датата на ревандикиране на имота тази давност е изтекла, което не е справедливо. Това е така, защото, както вече по-горе бе изяснено, нито добросъвестният, нито недобросъвестният владелци биха предявили такива вземания, поради изложените по-горе причини.

С оглед на всичко гореизложено ми се струва, че е логично и справедливо да се приеме, че вземането за направени от владелеца (добросъвестен или недобросъвестен) необходими разноски възниква в един от моментите, описани в Постановление No 6/1974г. на Върховния съд – моментът на прекъсване на владението, превръщането на владението в държане със съгласие на собственика или моментът на смущаване на владението с иск за имота (най-често ревандикационен).

Вземането за необходими разноски е облигационно по своя характер. В този смисъл същото се погасява по давност и приложимата към него давност е общата петгодишна давност по чл. 110 от ЗЗД. По-горе изяснихме в кой момент възниква вземането за направените необходими разноски, като същият този момент на възникване е и моментът, в който това вземане става изискуемо и именно от този момент започва да тече петгодишната погасителна давност за вземането.

Доколкото вземането за необходими разноски е облигационно вземане, то може да бъде предмет на прехвърлителна сделка. Според проф. Таджер[16] с прехвърляне на владението от един владелец на друг при условия на частно или универсално правоприемство се прехвърля и вземането за необходимите разноски. Не такова е разбирането обаче на съвременната съдебна практика. Автоматично прехвърляне на права (без значение дали те са облигационни, вещни и т.н.) от един титуляр към друг настъпва само при условията на универсално правоприемство. Не така стоят нещата при частното правоприемство, защото прехвърлянето на облигационните права със сделка се извършва по предвидения в закона начин и не настъпва автоматично с извършването на вещно-транслативна сделка за определена вещ (без значение, дали тя е породила вещен ефект или не). Опора за това становище може да се намери в това, че принципът е, че отношенията във връзка с направените разноски в чужда вещ (необходими или полезни) се уреждат между владелеца, който ги е направил и собственика на вещта, тъй като именно отношенията между тях се основават на принципа за избягване на неоснователното обогатяване. Новият владелец при прехвърляне на владението чрез сделка не придобива правото за направените разноски, защото той не е обеднял за сметка на собственика. Облигационните права се прехвърлят по реда, предвиден в ЗЗД, с отделна сделка. В случая прехвърлянето на правото за получаване на необходимите разноски следва да бъде извършено с цесия като отделна сделка. Аналогично е и разрешението в съвременната съдебна практика на ВКС[17].

Горните изводи би трябвало да са приложими и в хипотезата в която владението е предадено, а не прехвърлено от един недобросъвестен владелец на друг например. Владението би могло да се прехвърли чрез сделка от добросъвестен владелец, който прехвърля правото на собственост на преди това придобита от него вещ (имот), за която вещно-транслативният ефект не е настъпил. Доколкото владението не е правоотношение, а едно чисто фактическо положение, прехвърлянето му не може да стане със сделка. То се извършва чрез предаването му по съгласие между досегашния владелец и новия владелец. Това в римското право е известно още и като traditio. Предаването на владението в този случай се извършва с постигане на самото съгласие, не е нужно новият владелец да започне веднага да упражнява фактическа власт върху вещта[18]. Това се нарича в ЗС присъединяване на владение. Горните разсъждения за това, дали автоматично се прехвърля между владелците вземането за необходимите разноски са изцяло приложими и тук.

Възможно е собствеността върху вещта да бъде прехвърлена от собственика на друг собственик. Въпросът в този случай е, дали се прехвърля и задължението за плащане на разноски към приобретателя или не. Принципът е, че за разноските отговорност носи собственикът на вещта към момента на извършване на разноските, защото именно той се е обогатил неоснователно, като вследствие на направените разноски за вещта от владелеца, я е продал на трето лице за по-добра цена или най-малкото на не по-ниска от пазарната, като се отчита, е същата е имала повреди или недостатъци, които са налагали извършването на необходимите разноски.

В теорията са се били обособили две мнения – едното поддържано от проф. Александър Кожухаров, според когото няма проблем вземането за необходимите разноски да се предяви от владелеца на всяко трето лице. Обратното становище е заемал акад. Л. Василев.

Съдебната практика е възприела изведения по-горе принцип, а именно, че отговорен за разноските е собственикът, който се е обогатил[19].

С основание проф. В. Таджер критикува това разбиране, защото е възможно приобретателят на сегашния собственик да е лице, което е било недобросъвестно и знае, че подобренията са направени за сметка на подобрителя, а не на собственика и че последният не е възстановил на владелеца стойността им. В този случай според проф. В. Таджер законът дава защита на недобросъвестния купувач пред владелеца[20].

Интересен въпрос във връзка с необходимите разноски, направени от владелеца за чужд имот, е дали при ревандикиране на вещта той има право да вдигне това, което е направил в имота за поддържането му с необходимите разноски, ако разбира се това е възможно? Следва да се има предвид, че ЗИСС (отм.) в чл. 79 е предвиждал възможност за владелеца да вдигне направени от него подобрения, само ако това не води до повреди в чуждия имот. Това обаче се отнася само до случаите, когато става въпрос за извършени полезни разноски и подобрения в имота, но не и за необходими разноски. Съвременният ЗС не дава подобна възможност дори и за подобренията. В сравнителноправен аспект следва да се отбележи, че в Гърция например владелецът има право да премахне онова, което е присъединил към движима вещ независимо дали същото представлява подобрение или е извършено като необходими разноски[21].

Както бе споменато, във връзка с вземането си за необходимите разноски, владелецът може да упражни право на задържане върху чуждия имот, намиращ се в негово владение до заплащане на разноските (чл. 72, ал. 3 от ЗС). Правото на задържане за направените необходими разноски обаче, може да бъде упражнено само от добросъвестния владелец и недобросъвестният владелец, получил владението на основание на предварителен договор за покупко-продажба и (чл. 70, ал. 3 от ЗС). Малко по-подробно на правото на задържане като обезпечителна мярка ще бъде обърнато внимание по-долу.

Предявяването на вземането за необходими разноски може да се извърши по исков път – чрез първоначален или насрещен иск или чрез възражение.

Вземането може да бъде заявено чрез първоначален иск, когато владението върху вещта вече не се намира у владелеца. Това може да настъпи при изоставяне на имота от владелеца или при доброволното му връщане на собственика.

Насрещен иск може да бъде предявен, когато владелецът е ответник по ревандикационен иск за възстановяване на владението, предявен от собственика на имота.

В предходната хипотеза ответникът-владелец би могъл да се защити и чрез упражняване на възражение за направените от него необходими разноски. С възражението се упражнява и правото на задържане върху имота по чл. 72 от ЗС на добросъвестния владелец, поради което се поставя въпросът, дали само добросъвестният или и недобросъвестният владелец могат да се защитят чрез упражняване на възражение. Съвременната съдебна практика (за разлика от по-старата такава) приема, че недобосъвестният владелец също може да предяви вземанията си за направените от него необходими разноски с възражение независимо, че той няма право на задържане и не може да упражни такова като обезпечително право на своето вземане. В теорията също се поддържа това становище[22]. Считам, че възприетото както в практиката, така и в теорията разбиране е правилно.

 

Автор: Калин Добрев

юрист и докторант в ИДП при БАН

---

---

---

 

[1] В настоящото изложение под вещ ще разбираме само и единствено недвижима вещ, поради което и като синоним ще бъде използвано понятието имот

[2] Решение № 6215/2013 г. по гр. д. № 1156/2013 г. на СГС

[3] Така Герджиков, О. – Търговски сделки, 1997, Труд и право, с. 92

[4] Боянов, Г. – Вещно право, ИК Авалон, София, 2001г., с. 74,; Таджер, В. – Владение, Софи-Р, София,  2001г., с. 254, Василев, Л., Българско вещно право, София, 1995г., с. 667.

[5] Фаденхехт, Й. – Елементарно ръководство по гражданско право, Имущества, владение, собственост, сервитути, София, 1920г., с. 22

[6] Дачев, И. – Правен режим на подобренията в недвижими имоти, Сиела, София, 2013г. , с. 71

[7] Венедиков, П – Система на българското вещно право, 1991, 7графикМ, с. 174, заб. 1, Stolfi, N. – Diritto civile, II, 1, 279

[8] Rau, Aubry et – Cours de troit civil francais, II, 219, заб. 2, Laurent – Principes de troit civille, IV, 176, Picard – Traite pratique de troit civil francais, 365, De Ruggiero – Instituzioni di diritto civile, 625

[9] Чл. 320 от ЗИСС – „Владелецът, даже и да е добросъвестен, не може да иска каквото и да бъде обезщетение за подобрения, ако те не съществуват вече във времето на съдебното отстранение“.

[10] Таджер, В. – цит.съч., с. 258

[11] Таджер, В. – цит. съч., с. 259-260

[12] Таджер, В. – цит. съч., с. 260

[13] Старата уредба в ЗИСС с изменението на чл. 321 от 11.02.1947г. е предвидено, че добросъвестният владелец е имал право да получи за подобренията сума, равна на увеличената стойност на имота. Професор Петко Венедиков смята, че това би следвало да се прилага и за необходимите разноски.

[14] Таджер, В. – цит. съч., с.285

[15] Таджер, В. – цит. съч., с. 285

[16] Таджер, В. – цит. съч., с. 277

[17] Решение № 152 от 09.07.2013 г. по гр. д. № 11/2013 г. на ВКС

[18] Венедиков, П. – Система на българското вещно право, 7графикМ, София, 1991г., с. 46

[19] Решение 2611-1959-II ГО на ВКС

[20] Таджер, В. – цит.съч., с. 280

[21] Spyridakis –Property Law 3, 177

[22] Таджер. В. – цит. съч., с. 288