Договорът за тайм шеринг

(разпределено във времето ползване на собственост) – отново актуален

1. Въведение

Договорът за разпределено във времето ползване на вещ известен още и с термина „тайм шеринг” (time sharing) е сравнително нов договор на българското облигационно право, уреден в Закона за защита на потребителите, в сила от 10.06.2006 г. Правната му уредба беше наложена от задължението на Р България преди да стане държава – членка на Европейския съюз да съобрази законодателството си с Директива 94/47/ЕО от 1994 г. на Европейския парламент и на Съвета от 26.10.1994 г. относно защитата на купувачите с оглед на определени аспекти от договорите, свързани с придобиването на правото на временно ползване на недвижими имоти[1]. Чл. 151 от Закона за защита на потребителите (ЗЗП)[2] го определя като «договор, сключен за срок, по-дълъг от една година, чрез който потребител срещу заплащане придобива право да ползва един или няколко имота или друга движима собственост, използвана за настаняване с нощувка за повече от един период на обитаване”. Предмет на договора е учредяване или прехвърляне на право на частично ползване на недвижим имот за определен период от време. За останалите периоди от време търговецът може да сключи договори с други лица. С други думи, един недвижим имот се ползва от няколко лица, които имат право да го ползват само през определени периоди в годината – напр. само през лятото или през уикендите и т.н. Недвижимият имот е ограничен само до сграда или част от сграда, предназначена за живеене, т.е. само до жилище. Така уреденият договор е известният на европейското право договор за time-sharing.

Идеята за разпределение във времето на ползването на недвижим имот на ротационен принцип е позната според някои автори[3] още през 19 век, но появата на тайм шеринга като предприемачески, професионален тип се наблюдава през 60-те години на 20 век. Като автор на идеята се посочва германеца Александър Нетте. В момента в европейските държави се наблюдават няколко типа правни модела: първо, модела на дългосрочното право на ползване на недвижимия имот (Португалия); второ, модела на облигационно право на ползване на имота (Гърция); трето, модела на членство в дружество, което притежава вещно право върху ползвания имот (Франция); четвърто, модел, който не определя характера на правото на ползване (Англия). Недвижимият имот може да се намира в България или в друга държава членка. Това обстоятелство има значение само за езика, на който договорът може да се сключи – чл. 153 от Закона за защита на потребителите и за приложимото право, след 1.1.2007 г.

През последните години обаче договорът за тайм шеринг отново стана актуален на пазара на ваканционни имоти. По-заможните граждани на Европейския съюз започват да показват засилен интерес към него. Той е по-добрият вариант за потребителите от купуване на цяла вила за реализиране на самостоятелно и независимо прекарване на почивката на море или планина. По-голямата част от гражданите на ЕС предпочитат да си купят право на ползване в чуждестранен туристически комплекс само за определен период в годината и да поделят грижата и разходите за издръжката му с лица, които ще ползват имота през годината. В същото време в Европейския потребителски център България се увеличава броят на жалбите и сигналите, предизвикани от съмнителни практики за продажби на ваканционни клубни сертификати[4]. Договорът е слабо популярен в България и малко граждани знаят, че той е един наименован договор, а потребителите са защитени със специалните защитни норми на ЗЗП. Затова в следващите редове ще се опитам да представя по-подробно правната характеристика на договора за тайм шеринг.

2. Правни белези

От дефиницията на договора, която дава ЗЗП, могат да се направят следните изводи:

Първо, обект на договора е право на ползване на вещ. Относно правната природа на това право има различия и в законодателствата, и в теорията. Обобщавайки различните виждания за правната същина на правото на ползване, Матеева го определя като вещно, облигационно или членствено;

Второ, правото на ползване се разпределя във времето между две или повече лица;

Трето, договорът се сключва за срок, по-дълъг от една година;

Четвърто, договорът е възмезден, вещта се ползва срещу заплащане;

Пето, предмет на правото на ползване е вещ. Тя може да се състои в един или няколко имота или движими вещи. Неправилно е договорът да се отнася само до вакационни или други недвижими имоти. Няма пречка обект да бъде лека кола, яхта, компютърни програми, самолети.

Шесто, ползването на вещта се осъществява не непрекъснато, а през определени периоди от време, т.е. циклично. Таймшерингополучателят има право на ротационен принцип да ползва вещта, а таймшерингодателят е длъжен да му обезпечи необезпокояваното ползване.

3. Правна характеристика

Един от въпросите, които се поставят на плоскостта на разглеждания договор, е дали той е прехвърлителен или ползвателен договор и дали става дума за вещното или за облигационното право на ползване. Насрещната страна е потребител – физическо лице и тя се дефинира като “всяко физическо лице, което действа за цели, които са извън търговията, стопанската дейност, занаята или професията на това лице” – чл. 150, ал. 3 ЗЗП. Смятам, че уреденият като time sharing договор няма прехвърлителен ефект в смисъл че той не прехвърля и не учредява вещното право на ползване, а има за предмет само ползването на недвижим имот за определен период от време. От друга страна обаче това не е и същински договор за наем, доколкото търговецът не предоставя в качеството си на наемодател една вещ за ползване. Смятам, че договорът time sharing е самостоятелен вид договор на облигационното право, който принадлежи към групата на ползвателните, а не на прехвърлителните договори. Доказателство за това е липсата на изискване за нотариална форма на договора, както и отсъствието на евикционна отговорност на продавача, липса на изискване продавачът да е собственик на имота. Договорът може да се сключи и с лице, което е различно от собственика на недвижимия имот. Освен това ползването се предоставя за определен период от време, без обаче да е предвидено след изтичането на този срок и след прекратяването на договора потребителят да прехвърля правото на ползване. С изтичането на срока договорът се прекратява и се погасява правото да се ползва имота.

Договорът е двустранно задължаващ. И за таймшерингодателя, и за получателя възникват насрещни права и задължения. Таймшерингодателят е длъжен да предостави вещта за ползване и да обезпечи нейното необезпокоявано ползване, а основното задължение на таймшерингополучателя е да заплати цената на ползването на вещта и да я върне при прекратяване на договора.

Договорът е възмезден – плащането на възнаграждението за ползването на вещта е съществен, задължителен елемент на договора.

Договорът е формален, като писмената форма е условие за неговата действителност.

Договорът има задължително съдържание, определено в чл. 161б ЗЗП. Той трябва да съдържа имената, единния граждански номер (личния номер или личния номер на чужденец), постоянния и настоящия адрес на потребителя;

2. фирмата, правно-организационната форма, ЕИК, седалище и адрес на търговеца – юридическо лице, или имената, единния граждански номер (личния номер или личния номер на чужденец) и адрес за кореспонденция за физическо лице;

3. информацията за съответния вид договор;

4. извършените промени в предоставената информация по чл. 156 за съответния вид договор;

5. отделен стандартен формуляр за улесняване упражняване правото на отказ на потребителя от сключения договор съгласно приложение № 5;

6. дата и място на сключването на договора и подписите на страните.

Договорът е с продължително изпълнение – вещта се предоставя за ползване през определен период от време, като особеността във времето се изразява в това, че целият период на договора е разделен на подпериоди, които са разпределени между повече от един ползватели на вещта. Всеки един ползвател има право да ползва вещта само през определени периоди във времето, които са уговорени в договора. И двете насрещни задължения на страните са продължителни във времето. Ползвателят дължи цената на ползването не под формата на периодично дължими вноски, както наемателят напр. (макар че няма причина да се включи в договора и такава уговорка), а като еднократно дължима сума – напр. при сключване на договора. По дефиниция обаче договорът за тайм шеринг не може да се определи като договор за периодично изпълнение.

Като всеки договор с продължително изпълнение и тайм-шерингът е срочен договор – в него се уговарят началният и крайният срок на ползването на вещта. Но освен тези срокове, допълнително в договора се уговарят и периодите, през които ползвателят може да ползва вещта – от….дата – до….дата или два пъти седмично, месечно или годишно и т.н. Срокът на ползване – от…до… е задължителен елемент на договора. Той отразява специфичната същност на договора – времето на ползване на вещта се разделя на части, които се поемат от различни ползватели. Всеки ползвател получава един времеви отрязък, през който може да ползва вещта или да обитава имота.

В настоящата редакция на Закона за защита на потребителя не е установен минимален или максимален срок за сключване на договора. В предишната редакция на правната уредба когато обект на договора са недвижими имоти, срокът на договора не можеше според ЗЗП да бъде по-кратък от три години.

Договорът е комутативен – още към момента на неговото сключване са известни видът и размерите на престациите на страните – вещта, която ще се ползва и възнаграждението, което ще се заплаща.

Една от спецификите на договора за тайм шеринг е едновременното сключване на договорите с други ползватели. Но този елемент не е задължително присъщ на договора за тайм шеринг. Таймшерингодателят може да сключи договор само с един ползвател на една вещ. Същността на договора се определя не от броя на ползвателите, а от това, че ползвателят няма да ползва вещта непрекъснато през целия период от време, а само през определени части от него.

4. Специална защита на поребителите

Доколкото договорът time sharing е уреден в Закона за защита на потребителите, за него са присъщи характерните за тези договори черти:

– задължение на търговеца да предостави на потребителя информация преди сключването на договора – чл. 156;

– писмена форма на договора – чл. 161б ЗЗП;

– преддоговорната информация е неразделна част от договора и не може да се променя едностранно от потребителя, освен в изрично посочените в закона случаи – чл. 161в ЗЗП;

– задължение за търговеца да информира потребителя за правото на отказ – чл. 161 г ЗЗП;

– право на потребителя да се откаже от договора, включително от предварителния договор, без да изтъква основанията за това и без да дължи обезщетение или неустойка;

– право на отказ на потребителя от договора в срок от 14 дни от сключването на договора или от неговото получаване – чл. 161д ЗЗП;

– забрана на авансово плащане, предоставяне на гаранции, признаване на задължения – чл. 161з ЗЗП;

– нищожност на клаузата, с която потребителят се отказва от правата си, предоставени му от закона – чл. 161л ЗЗП;

– нормите на главата са императивни и всяка уговорка е нищожна (частична нищожност) или целият договор може да бъде нищожен – чл. 161о ЗЗП.

В съдебната практика има приложение на чл. 161д ЗЗП. С писмо таймшерингополучателят уведомява таймшерингодателя, че прекратява договора, вследствие на което последният му дължи връщане на платената дотогава сума. Ако липсва доброволно възстановяване на сумата може да се предяви иск на основание чл. 161е, ал. 1 във вр. с чл. 161ж ЗЗП във вр. с чл. 55, ал. 1 ЗЗД – р. 863 от 23.11.2015 г. на РС – Сливен по гр.д. 1815/2015 г. – Апис. Също р. от 28.04.2014 г. на СРС по гр.д. 39222/2013 г. – Апис. Таймшерингодателят е длъжен да върне получената сума ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на сумата. Според р. 728 от 24.09.2014 г. на РС – Пазарджик по гр.д. 1194/2014 г. – Апис таймшерингополучателят се е възползвал от правото си да се откаже от сключения договор, за което изпратил нотариална покана на ответника, с която го информирал за това и е посочил банковата си сметка.

Други спорове в областта на договора за тайм шеринг са свързани с ползването на електрическа енергия и неточното й измерване, дължащо се на обстоятелството, че имотът не се обитава целогодишно или се обитава от различни ползватели – р. 56 от 24.06.2013 г. на РС – Етрополе по гр.д. 212/2012 г. – Апис; опр. 1058 от 27.11.2013 г. на ВКС по гр.д. 3184/2013 г., Трето г.о., ГК.

5. Отграничение на тайм шеринга от други сходни договори

1. Договорът за тайм шеринг и договорът за наем

Тайм шерингът стои най-близко до договора за наем. Дали обаче той е вид договор за наем или е самостоятелен договор, следва да се види като се изтъкне разликата между двата договора:

Първо, тайм шерингът по своето естество е договор, в който ползвателят няма право да ползва непрекъснато една вещ, тъй като нейни ползватели за целия срок на договора са няколко различни субекти, които са сключили няколко договора с търговеца. При договора за наем вещта се предоставя на наемателя за продължително и непрекъснаото ползване. За срока на договора той е единственият ползвател на вещта, а не споделя ползването с други лица.

Второ, договорът за наем се сключва между наемодател и наемател и независимо какъв е броят на наемателите, договорът е един. При тайм шеринга, поради разделяне на времето на ползване, се сключват повече от един договор и има повече от един ползватели. За определен срок – примерно една година ползването на една и съща вещ се предоставя на различни лица. Тъй като изпълнението на един ползвателен договор е обусловено от предаването на вещта, в договора за тайм шеринг трябва да се уреди задължението на ползвателя да върне вещта на таймшерингодателя при изтичане на съответния период на ползване и да поправи причинените от него вреди. Към този договор не би следвало да се прилага чл. 236, ал. 1 ЗЗД, защото ще се накърнят правата на останалите ползватели, както и на таймшерингодателя, който може да е организирал предоставяне ползването на вещта на други лица.
Разлика има и по отношение на времето на ползване. При договора за наем има непрекъснатост на ползването във времето, докато при тайм шеринга времето на ползване за всеки от ползвателите се прекъсва, за да се даде възможност на останалите ползватели да упражнят правата си. В този смисъл при тайм шеринга ползването на вещта е ограничено от съществуването и правата на останалите ползватели. Наемателят при договора за наем е поставен в по-благоприятно положение. Той не е длъжен да се съобразява с това, че и други лица в рамките на определен срок упражняват своите права.

Трето, ползвателят при договора за тайм шеринг дължи цената за ползването за срока на договора като еднократно дължима сума, освен ако не е уговорено разсрочено плащане. При договора за наем обаче наемните вноски са периодично дължими суми. Оттук идва и разликата в продължителността на давностните срокове – за вземането за цената при договора за тайм шеринг се прилага общата 5-годишна давност, а за наемите – кратката 3-годишна давност по чл. 111, б. В ЗЗД.

Четвърто, разлика има и в пренаемането. Би следвало режимът на пренаемането да не се прилага към договора за тайм шеринг, защото ако таймшерингоприемателят отдаде свободно ползването на вещта, ще се накърнят правата на останалите ползватели. Би следвало в договора, при липса на императивна уредба, изрично да се забрани пренаемането на вещта без съгласието на таймшерингодателя, каквото е положението при лизинга.

Смятам, че договорът за тайм шеринг е различен от договора за наем и че по отношение на него не могат да се прилагат за неуредените случаи субсидирано правилата за договора за наем, а само правилата на общата част на ЗЗД. Договорът за тайм шеринг е самостоятелен вид договор, а не е вид договор за наем.

Разлика между тайм шеринга и договора за дългосрочни ваканционни продукти.

В чл.152 ЗЗП договорът за дългосрочни ваканционни продукти се дефинира като договор, сключен за срок, по-дълъг от една година, чрез който потребител срещу заплащане придобива право да ползва отстъпки или други предимства при настаняване за определен период от време заедно със или без предоставяне на транспорт или други услуги. За разлика от тайм шеринга цитираният договор не е договор за ползване на ваканционен комплекс или на съдържащите се в него съоръжения, а договор, който му обезпечава отстъпки и предимстава, услуги, вкл. и транспортни за определен период от време, ако той се настани в определен ваканционен обект. По силата на този договор търговецът или лицето, което сключва договора в процеса на упражняването на професионалната си дейност, се задължава да прави отстъпки, ако и когато предоставя услуги на настаненото във ваканционното селище потребител.

Разлика между тайм шеринга и договора за препродажба

Според чл. 153 ЗЗП договорът за препродажба е договор, по силата на който търговец срещу заплащане съдейства на потребител да продаде или закупи разпределено във времето право на ползване на собственост или дългосрочен ваканционен продукт. Договорът за препродажба не е договор за ползване, а договор за услуга, която се изразява в съдействието на потребителя да купи или да продаде разпределено във времето право на ползване на собставеност или дългосрочен ваканционен продукт. Договорът за тайм шеринг обаче е договор за ползване на вещта, а не договор за оказване на услуги.

Разлика между тайм шеринга и други договори по ЗЗП

Други договори са договорът за замяна на ползването и допълнителният договор.

Съгласно чл. 154 ЗЗП договорът за замяна е договор, чрез който потребител срещу заплащане се включва в схема за замяна, в която срещу временно предоставяне на други лица на правата, произтичащи от негов договор за разпределено във времето право на ползване на собственост, получава достъп до имот или друга движима собственост, използвана за настаняване с нощувка или други услуги.

Съгласно чл. 155.ЗЗП допълнителен договор е договор, въз основа на който потребител получава услуги, свързани с договора за разпределено във времето право на ползване на собственост или с договора за дългосрочни ваканционни продукти, като тези услуги се предоставят от търговеца или от трето лице въз основа на договор между третото лице и търговеца.

Разликата между тайм шеринга и горепосочените договори е че те нямат за предмет предоставяне на право на ползване, а извършване на услуги, свързани, предшестващи или следващи придобиването на правото на ползване. Макар те да са отделни, самостоятелни договори, тяхното предназначение е да обслужват договора за тайм шеринг.

Автор: Проф. д-р Поля Голева

Редакционният екип си запазва правото да не публикува мнения, противоречащи на морала и етиката.

Всеки има право на отговор!

R.S.V.P.

[1]Директивата вече не е в сила от 23.02.2009 г. Тя е отменена и уредбата на разглеждания договор се съдържа сега в Директива 2008/122/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 14 януари 2009 година относно защитата на потребителите по отношение на някои аспекти на договорите за разпределено във времето ползване на собственост, дългосрочни ваканционни продукти, препродажба и замяна (Текст от значение за ЕИП)

[2] ДВ бр. 99 от 2005 г., в сила от 10.06.2006 г.

[3] Вж. Матеева, Е. Специалната правна защита на потребителя по договора за придобиване на частично право на ползване на недвижим имот за определен период от време (т. нар. тайм-шеринг). Търговско право, 2009, кн. 2 и кн. 3.

[4] Вж. mail.yahoo.com/neo/b/message от 26.03.2018 г. Статията, публиквана там, се нарича „Таймшеър се завърна, внимавайте за измами”. 23.март 2018 г. /Редактор :Красимнир Тодоров.