ВЪПРОСИ НА НЕВЪЗМОЖНИЯ ПРЕДМЕТ ПО ЧЛ. 26, АЛ. 2 ЗЗД

Изискването за да е валиден един договор, той да има „единъ определенъ предметъ“, е познато на повечето законодателства от романския правен кръг. То е предвидено както в отменения ЗЗД, така и в действащият от 1952 г. ЗЗД, съгласно чл. 26, ал. 2, предл. първо на който, договорите, които имат невъзможен предмет, са нищожни. По аргумент от чл. 44 ЗЗД, правилото се прилага съответно и към едностранните сделки.

Но въпреки немалкото правна литература и юриспруденция по въпросите на невъзможния предмет, действителността и предпоставките, при които следва да се извършат сделки по прехвърляне или учредяване на вещни права върху реално определени части от недвижим имот, продължават да бъдат силно дискусионни, а съдебната практиката изглежда противоречива.

В едни от по-новите решения на ВКС (така напр. в Р. № 21 от 01.07.2015 г. по гр. д. № 6057/2014 г. на II г.о, ВКС) се приема, че при сделки с реална част от недвижим имот възможен предмет на договора са всички онези части от имота, които могат да бъдат обособени като самостоятелен обект на правото на собственост, като за валидността на сделката няма значение дали обособяването е одобрено от оторизираните техническите органи към датата на сключването или само обективно съществува възможността за такова обособяване. В друга група решения (Виж така напр. Р. № 102/08.04.2010 г. по гр. дело № 4017/2008 г. на ІІ г. о., ВКС) позицията на ВКС на пръв поглед изглежда противоположна: по смисъла на чл. 26, ал. 2 от ЗЗД договорът е нищожен поради невъзможен предмет, ако към момента на сключването му вещта – предмет на разпореждане, не съществува фактически или не отговаря на установените в действуващия устройствен закон изисквания за самостоятелен обект. А това следва да се прецени с оглед състоянието на вещта към момента на извършване на разпореждането.

Струва ми се, че тези решения не формират противоречива съдебна практика, каквато вижда в тях ВКС. Проблемът като че ли идва по-скоро от опита на ВКС да създава теория. Нещо, което му се налага да прави, предвид възложената му от закона функция по уеднаквяване на съдебната практика и за доразвитие на правото. Силата на съда обаче е другаде. В случая, в опит за преодоляване на тези (според ВКС) противоречия и за формиране на еднозначен отговор по въпроса дали „при прехвърляне на реално определени части от недвижим имот договорът е нищожен поради липса на предмет, ако към момента на сключване на сделката съответните обекти не са съществували фактически и не са обособени като самостоятелни такива с оглед установените в действащия устройствен закон изисквания, бе постановено Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2016 г. по тълк. д. № 3/2014 г., ОСГК на ВКС.

Въпросът според мен, по-скоро би трябвало да бъде, дали неопределеният към момента на прехвърлителната сделка (но определяем и определен към момента на възникването на вещта) или само неопределяемият обект, води до невъзможност на предмета на сделката? Като под предмет се разбира съдържанието на престацията – онова, към което е насочено поведението на страните, докато с понятието обект означаваме онова (не)материално благо, по повод и във връзка с което се формират правата и задълженията на страните.

За съжаление ТР №3/2014 г. е едно от онези, които освен с неяснотата и непоследователността на тълкувателните мотиви (сами по себе си нуждаещи се от тълкуване, за да бъдат разбрани), се характеризира още и с неправилното формулиране на самия тълкувателен въпрос.

Преди всичко, в мотивите ВКС борави с понятието „липсващ“ предмет, докато законът никъде не говори за липсващ, а за невъзможен предмет. И въпреки използването на двете понятия като синонимни и тъждествени (вкл. в трудовете на именити цивилисти, като напр. проф. Василев, проф. Таджер), мисля, че липсващ предмет е този, по отношение на който страните не са изявили воля. Само че, ако от волята на страните не става ясно какъв е предметът на договора, съглашението ще е нищожно, но не поради невъзможност на предмета, а поради липса на воля (на обхващане на този предмет от съгласието на страните). Защото съдържанието на волеизявленията на страните всъщност определя съдържанието на предмета на договора. А за да се определи дали е възможен или не, предметът на сделката трябва най-малкото да е известен, обхванат от волята на страните, т.е. да е определен (или поне определяем), а не липсващ. Другата възможност, при липса на легална дефиниция, е да се мисли, че липсващ е само онзи предмет (според мен – обект), който не съществува не само като правно обособен, но и чисто фактически, при поемане на задължението (без, разбира се, случаите, когато се касае за родово определена престация).

От една страна, ОСГК на ВКС приема, че „ако към момента на сключване на сделката, реално определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия към този момент, устройствен закон, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. На фона на тази логика обаче не казва нищо, а изглежда тафтологичен следващият пасаж от диспозитива: „правна невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти) е налице, когато при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част“.

От съжденията в тълкувателните мотиви на цитираното ТР обаче става ясно, че проблемът далеч не се свежда до формулирането на въпроса. Така даденият от ВКС отговор не дава разрешение на проблема, поставен за разглеждане в тълкувателното дело; напротив – задълбочава го, като поставя незададени питания.

При положение, че веднъж ВКС приема, че е „налице хипотезата на сложен фактически състав, чийто гражданскоправен елемент (договорът, с които страните са определили реално обособената част от недвижимия имот) е правопораждащ, а негражданскоправният елемент (наличието на обособените дялове или части, които да отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти, респ. – обособяването им от административен акт) е предпоставка единствено и само за проявление на вещно действие на договора“, не става ясно как при „непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част“, сделката ще бъде нищожна поради правно невъзможен предмет. Оставям настрана напълно произволното използване на словосъчетанието „непреодолима пречка”, без изобщо в ТР да се изяснява кога е налице такава и как следва тя да бъде установявана и доказвана, респ. кой трябва да следи за нея към момента на сключване на разпоредителната сделка (доколкото валидността се преценява именно към този момент).

Проблемът като че ли идва всъщност от допуснатото още в питането по тълкувателното решение смесване на понятия, изразяващо се в това, че обособената част от недвижимия имот се разглежда като предмет на сделката, а не като нейн обект. Съзнателно няма да навлизам спорния за (не)съвпадането между обект и предмет на договора въпрос (мнението ми по което е известно), макар че разграничаването на двете понятия би допринесло съществено за разрешаването на спорния според ТР въпрос – питането на ВКС всъщност е дали има годен, т.е. възможен обект, а не предмет. (Друг е въпросът, дали поемането на задължения за прехвърлянето на вещни права върху правно невъзможен обект, не прави договора и с невъзможен предмет?) Защото предметът на облигационното задължение за прехвърляне право на собственост или друго ограничено вещно право, е длъжниковото поведение, описано чрез резултата – доставянето на собствеността, прехвърлянето на правото. Същевременно, за да е възможно прехвърлянето на такова вещно право, то следва да е възникнало върху годна (включително – според законовите изисквания) вещ, която да е такава не само „по своята природа” (както е при телесните вещи), но също и „по определение на закона” (както се е изразявал ЗИСС-отм. в чл. 11-13, визирайки изискванията на благоустройственото законодателство).

Считам, че спорът би станал излишен, ако се проведе коректно разграничение между понятията предмет и обект на договора, и се поставят въпросите:

Кой обект е невъзможен?
Как наличието на невъзможен обект би повлияло върху предмета на договора – невъзможен във всички случай ли ще бъде и предметът на договора – прехвърлянето на вещното право върху недвижим имот, ако обектът е невъзможен? 3. Може ли един начално невъзможен обект (т.е. предмет, според ВКС), да доведе до валиден договор, ако впоследствие този обект се превърне в годен? Което пък веднага поставя въпроса: къде отива дълбоко вкорененото в класическото мислене разграничение (което като че ли още никой сериозно не е оспорил), че само началната невъзможност на предмета води до нищожност, независимо от последващата възможност, а последващата невъзможност – до облигационноправни последици – разваляне по право или по реда на чл. 87, ал.2 ЗЗД – когато невъзможността е по причина, за която длъжникът отговаря. Или ВКС предлага, без аргументация, отстъпване от този правен постулат, или става дума за особена хипотеза на начална невъзможност, за чието съществуване преценка може обаче да се направи едва в един по-късен момент. (Което пък отвежда към тематиката на бъдещите вещи, или поне на прехвърлянето под условие). В което като че ли се крие разковничето на въпроса. И едва тогава да бъде поставен въпросът:
Налице ли е невъзможност на предмета на прехвърлителната сделка, когато реалните части не са обособени, но съществува неяснота дали са обособими съобразно благоустройствените правила? И не е това случай на сделка във висящо положение – до сбъдването на едно бъдещо и несигурно събитие (условие)?

Струва ми се, че за да се отговори коректно и аргументирано на тълкувателния въпрос, ОСГК на ВКС е следвало да разгледа поне две начални хипотези, чието установяване предполага диаметрално противоположни отговори на поставеното питане. А именно: 1). дали от волята на страните по прехвърлителната сделка може да се установи, че те договорят прехвърлянето на бъдещи права върху обособените части от недвижим имот или 2). това не е така.

Когато изразената (или поне безспорно изведена по тълкувателен път) воля на страните е по отношение прехвърлянето на бъдещи (обособени) вещи, а не е за прехвърляне на собствеността върху вече възникнал самостоятелен обект на вещни права, считам, че изобщо не би следвало да се поставя въпросът за правната възможност на подобен бъдещ обект на собственост, с оглед правилото на чл. 202 ЗУТ. В тези случаи договорът има възможен предмет, щом страните са постигнали съгласие коя част се прехвърля (б. моя – т.е. предметът не е липсващ), а неспазването на императивното правило на чл. 202 от ЗУТ (въвеждащо изискването правни сделки за прехвърляне на реално определени части от съсобствена сграда, жилище или друг обект от тях (както и доброволната им делба), да се извършват, само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти), няма за последица нищожност на сделката.

Това е така, защото разпоредбата на чл. 202 ЗУТ наистина не въздига инвестиционния проект в елемент, определящ съдържанието на правните последици, а в такъв, чието проявление е необходимо, за да се осъществи правното действие на сделката. Както и правилно приема ОСГК на ВКС (но с необходимото уточнение, че това е вярно, само ако от волята на страните може да се изведе, че те са договаряли прехвърлянето на бъдеща вещ): сделка с реално определени части от недвижим имот, които към момента на сключване на сделката не са съществували фактически и не са обособени като самостоятелни такива с оглед установените в действащия устройствен закон изисквания, но ще възникнат в бъдеще, е валидна.

И оттук – ако към момента на сключване на сделката инвестиционен проект не е изготвен или не е одобрен, договорът е действителен, но неговият вещен ефект ще настъпи след осъществяването на останалите елементи от фактическия състав на придобиването. (Което като че ли следва модела на продажбата на бъдеща вещ, или на тази под условие – т.е. на валидност на договора, но с отлагане на вещно-прехвърлителния му ефект). В този именно смисъл годността на реално обособените части да бъдат самостоятелен обект на правото (сведена до административния акт, одобряващ инвестиционния проект) обаче не е елемент от ФС на сделката, необходим за да произведе тя действие (както по инерция разсъждава ВКС). Тази годност е качество на обекта, предпоставка, условие на сделката, несвеждаща се до пороците, водещи до нищожност (вкл. поради невъзможен предмет по чл. 26, ал.2 ЗЗД). И ВКС определено бърка, като търси отговора на въпроса на плоскостта на нищожността поради невъзможен предмет. Поради което, ако обособяването не се реализира при спазването на тези изисквания, това ще е основание за разваляне на договора по иск от изправната страна, а не за нищожност (непораждане на действие).

Намерението на страните в тези случаи е насочено не към прехвърляне на някакъв непризнат от правния ред обект, а на вещно право, за което те имат очакване, че ще възникне към последващ момент във времето (когато ще възникне и самата годна, по смисъла на благоустройственото законодателство, вещ). В теорията (при разглеждане на въпроса за дарението на чуждите и на бъдещите вещи) е изразено разбирането, че предмет на прехвърляне при тези сделки към момента на сключването им, е основателното правно очакване за възникване на вещно право[1]. В този случай действието на договорът е поставено под едно отлагателно условие, чието настъпване или не, няма отношение към валидността на самия договор.

Ако обаче намерението на страните е да прехвърлят или да учредят вещни права върху реално определени части от недвижим имот и не може да се изведе волята им за прехвърляне на бъдещи вещи, а към момента на сключване на сделката съответните обекти: 1) не са съществували фактически и 2) не са обособени като самостоятелни такива и 3) с оглед установените в действащия устройствен закон изисквания не могат и да бъдат обособени, то договорът ще е нищожен, т.к не е налице вещ – годен обект на вещни права^[2], а оттам ще е невъзможен и предметът – действията по прехвърляне на вещно право върху такъв негоден обект (задължение за нещо невъзможно). Само в тези случаи и при тези условия ще е вярно, че липсата на обособена с инвестиционен проект реална част от обект към момента на разпореждането, я изключва от категорията на вещите (годни да бъдат прехвърляни) и такава част не може да бъде обект на гражданскоправна сделка, респ. не може да бъде обект, върху който да възникне вещно право, което пък да бъде прехвърлено.

Сделката ще бъде нищожна, когато волята на договарящите е определила прехвърлянето на права да стане по отношение на негоден за правото обект – който не притежава юридическа обособеност. Това дали може в някакъв бъдещ момент да се превърне в такъв чрез допълнителни действие (издаване на одобрен и влязъл в сила инвестиционен проект, фактическо обособяване) следва да е правно ирелевантно, т.к правната възможност на предмета се преценява към момента на осъществяване на сделката. Това, дали е възможно или не, да възникнат, би следвало да се преценява, само ако се прехвърлят бъдещи вещи (в смисъла на бъдещи вещни права, на правни очаквания да възникне вещно право) или се прехвърлят под условие. Но доколкото без друга уговорка, безусловно, се прехвърля право върху реално обособена част като съществуваща вещ, тя следва да е възникнала към момента на прехвърлянето, а не в по-късен момент, т.к. именно към този момент се преценява валидността на договора.

При възникване на съдебен спор обаче формалната липса или нередовност на инвестиционния проект, не е достатъчно основание за определяне на сделката като нищожна. Определящо за валидността или нищожността на една сделка с предмет реална част от сграда не е формалното наличие (или липсата) на определени актове на длъжностни и технически лица и органи по ЗУТ, а обективното съответствие на обособените реални части с изискванията на благоустройствения закон (и то към момента на сключване на сделката, освен ако страните не са имали предвид прехвърлянето на бъдеща вещ).

Напълно си давам сметка, че това изложение само поставя проблемите, „бърка в раната“, но не дава целия аргументиран отговор.

Автор:Проф. Иван Русчев, д.ю.н.,

Юридически факултет, СУ „Св. Климент Охридски“

Редакционният екип си запазва правото да не публикува мнения, противоречащи на морала и етиката.

Всеки има право на отговор!

R.S.V.P.

[1] Вж. по-подробно, Русчев, И. Договорът за дарение на бъдещо имущество и на чужда вещ. – Собств. и право, 2010, № 4. (Библиотека „Сделки“, № 2, април 2010, І-ХХVІІІ).

[2] В такъв смисъл са и мотивите в Решение № 273 от 14.12.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1771/2010 г., докладчик съдията Л. Богданова, в което е прието, че волята на страните по прехвърлителния договор е била не да се прехвърли собствеността върху вещ, която ще се изгради след сключването му, а върху вече съществуващата такава вещ, защото в нотариалния акт е посочено, че се прехвърля съществуващ апартамент в груб строеж. И доколкото от фактите по делото е установено, че не е осъществен груб строеж, се прави изводът, че тъй като към датата на сключване на прехвърлителната сделка процесният апартамент не е съществувал като самостоятелен обект на вещни права, то сключената сделка е нищожна, поради липса на предмет. В подобен смисъл е и Определение № 18 от 4.01.2016 г. на ВКС по гр. д. № 4595/2015 г., III г. о., ГК, докладчик председателят Капка Юстиниянова.