Като един от способите за придобиване на право на собственост върху недвижим имот, публичната продан определено представлява особен интерес, както за доктрината, така и за практикуващите правници. В настоящото изследване ще бъде направен кратък преглед върху най-важните моменти при провеждане на публичната продан на неподеляем имот с участието на съделителите по реда на чл. 348 ГПК, както и при публична продан на недвижим имот собственост на двама съпрузи, за дълг на единия от тях. В допълнение на настоящото изследване, авторите ще разгледат и някои спорни моменти в процеса по наддаване, които представляват интерес за практиката.
- Специфики при извършването на публична продан на неподеляем недвижим имот по реда на чл. 348 ГПК
В производството по съдебна делба, когато някой имот е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете, съдът постановява той да бъде изнесен на публична продан. Страните по делбата могат да участват при наддаването в публичната продан. Съдебното решение, с което се изнася имотът на публична продан, не съдържа осъдителен диспозитив. Следователно, съдебният изпълнител не може да бъде сезиран чрез представяне на препис от съдебното решение. Макар и публичната продан при делбата да не е истински изпълнителен процес, за нея се прилагат общите правила за принудителното изпълнение, с тази разлика, че в това производство няма нито длъжник, нито кредитор- взискател в обикновения смисъл на думата, нито възбрана[1], наложена за обезпечение на вземане на кредитора, а и не могат да се връчват покани за доброволно изпълнение поради липса на длъжник или дължими от страните изпълнения. Независимо от посочените различия в сравнение с публичната продан като способ за принудително събиране на парични вземания чрез изпълнение върху недвижим имот, продажбата на реално неподеляемия недвижим делбен имот се извършва от съдебния изпълнител, който образува изпълнително дело по подадена от съделител молба и издаден въз основа на влязлото в сила решение за изнасяне на имота на публична продан изпълнителен лист[2].
В практиката на ВКС се допусна възможността, да бъдат издадени няколко на брой изпълнителни листа, на различни съделителите, за продажбата на един и същ имот и тъй като всеки съделител може да упражни правото си да иска публична продан въз основа на влязлото в сила решение, то стана възможно по няколко изпълнителни производства, да се провеждат паралелно публични продажби на един и същ имот, като съсобствеността се прекратява, когато първото издадено постановление за възлагане влезе в сила. В посочената практика се прие също, че правата на третите лица са защитени от регистрирането на протокола по чл. 487, ал. 3 ГПК[3]. Въпреки това, извършването на паралелни публични продажби на един и същ имот ставаше много рядко. Обикновено този съдебен изпълнител, който беше образувал първи изпълнителното дело извършваше продажбата и в случай, че никой не се явеше на търга и продажбата се обявеше за нестанала, другият съдебен изпълнител извършваше новата публична продан. Тази практика на изчакване на продажбите няма законова уредба, а беше въведена от органите по принудително изпълнение като добра практика, с цел избягване на усложненията. Разбира се имаше изключения, и в някои съдебни райони, съдебните изпълнители извършваха паралелно публични продажби на един и същ имот, което водеше единствено до объркване сред купувачите и завеждане на многобройни дела по обжалване на действията на съдебните изпълнители. Пример за подобно усложнение при извършване на паралелни публични продажби е, когато при провеждащата се публична продажба при единия съдебен изпълнител, постановлението за възлагане влезе в сила преди постановлението за възлагане по другата провеждаща се публична продажба при другия съдебен изпълнител, но постановлението по втората продажба е вписано първо в службата по вписванията.
В този случай със сигурност биха последвали спорове между купувачите, обжалвания на действия на органите по принудително изпълнение и предявяване на искове в съда.
Така възникналият проблем вече е окончателно разрешен с приетото ТР № 2 от 26.06.2015. по т.д. 2/2013г. на ВКС. На първо място, в т. 2 на тълкувателното решение беше прието, че чл. 473 ГПК е неприложим за недвижимите вещи. По този начин, ВКС не легализира конкуренцията между изпълнения върху недвижими вещи. Отделно, върховните съдии приеха в т. 5, че по реда на чл. 459, ал. 1 ГПК, присъединени по право са всички кредитори с наложена възбрана, както по реда на обезпечителния процес, така и в изпълнителното производство. Мотивите за това разрешение са, „че всеки кредитор може да се уведоми за вписаните възбрани в службата по вписванията и съответно да се присъедини към вече образувано изпълнително производство срещу длъжника и по този начин да се избегне образуването на паралелни изпълнителни производства по отношение на един длъжник на всеки от кредиторите. Присъединилият се кредитор има същите права, както и първоначалния взискател и се ползва от извършените процесуални действия до този момент – чл. 457, ал.1 и 2 ГПК. Участието му в разпределението е гарантирано при спазване на реда на привилегиите и допускането на паралелна публична продан създава възможност за злоупотреба с права”[4].
С оглед на приетото в тълкувателното решение относно неприложимостта на чл. 473 ГПК и поради липсата на уредба относно конкуренция между изпълнение върху недвижими вещи, следва органите по принудително изпълнение да уведомяват кредиторите с вписани възбрани за насочването на изпълнението по вземане на друг кредитор, за да могат да се присъединят и така да се избегнат паралелно протичащи публични продажби на един и същ имот от различни съдебни изпълнители.
След като бъде образувано изпълнителното производство, съдебният изпълнител пристъпва направо към опис на имота, спазвайки реда предвиден в чл. 485 ГПК във връзка с чл. 468 ГПК. Определянето на стойността на недвижимия имот се извършва направо от съдебния изпълнител, или от посочено от него вещо лице, в случай, че за определянето и са необходими специални знания[5]. След изтичането на едноседмичен срок от описа, съдебният изпълнител съставя обявление за публичната продан – чл. 487, ал. 1 ГПК. В литературата се среща становището, че обявлението трябва да се изготви не след изтичането на едноседмичен срок от описа, а в рамките на самия едноседмичен срок[6]. Това становище не може да бъде споделено. Разпоредбата на чл. 487, ал. 1 ГПК е ясна и безпротиворечива. Тя задължава съдебният изпълнител да изготви обявлението за публична продан след изтичането на седем дни от описа, а не в рамките на тези седем дни. Друг съществен аргумент е, че без определена стойност на недвижимия имот, не може да се определи начална цена, от която да започне публичната продан, а и няма как да се очаква, особено ако съдебният изпълнител е посочил вещо лице, че определянето на стойността на имота ще се извърши в този едноседмичен срок, който е прекалено кратък[7].
В част от случаите, началната цена е определена в изпълнителния лист от съда. При такава хипотеза, съдебният изпълнител няма право да определя друга, тъй като той е обвързан от постановенoто от съда, но опис се извършва с цел да се опише актуалното състояние на дълга, като в протокола се вписва и началната цена определена от съда.
След изготвянето на обявлението, то се разгласява по реда на чл. 487, ал. 2 ГПК. Самата публична продан се извършва в сградата на районния съд и продължава един месец, като завършва в посочения в обявлението ден. В този едномесечен срок, заинтересованите трети лица, както и съделителите, могат да подават своите наддавателни предложения. Задължително условие за редовността на подадените наддавателни предложения от трети лица е да бъде внесен задатък в размер на 10 % от началната цена определена в обявлението.
Тук е мястото да се отбележи, че съделителите са освободени от задължението да внасят задатък, поради особеното им качество едновременно и на кредитори и на длъжници[8]. Същински взискатели и длъжници, каквито се наблюдават в обикновеното изпълнително производство, не са налице в производството по публична продан на неподеляем имот и в този ред на мисли, съделителите са освободени от задължението да внасят задатък във всички случаи, а не само в предвидените изключения в чл. 489, ал.1, изр.2 и ал. 3 ГПК.
Наддавателните предложения от третите лица се подават в запечатан плик с приложена квитанция за внесен задатък, докато тези на съделителите трябва да съдържат единствено изявление, че желаят да им се възложи обявената за продан вещ срещу предложената от тях цена[9]. В някои съдебни актове е прието, че при отварянето на постъпилите наддавателни предложение и установяването от съдебния изпълнител, че има подадени такива и от съделители, то той е длъжен, независимо от това дали съделителите са предложили най-високата оферта, стига наддавателните им предложения да са валидни, да им предложи да закупят имота по най-високата предложена в наддавателните предложения цена[10]. Тази възможност обаче е предвидена само при първата публична продан. В хипотезата, в която цената не бъде внесена в срок от обявеният за купувач, в който случай съдебният изпълнител обявява за купувач на имота наддавача, който е предложил следващата най-висока цена, протокол по чл. 492, ал. 1 ГПК не се съставя. Съставя се протокол, с който се обявява за купувач следващият наддавач, в който случай съделителят няма възможността да упражни правото си по чл. 505, ал. 2 във връзка с чл. 354, ал. 1 ГПК, да изкупи имота[11].
В деня следващ изтичането на едномесечния срок, в сградата на районния съд, съдебният изпълнител в присъствието на явилите се наддавачи обявява постъпилите наддавателни предложения, за което съставя протокол. В случай, че няколко наддавача-трети лица са предложили една и съша най-висока цена, купувачът се определя чрез жребии в присъствието на явилите се наддавачи. Разпоредбата на чл. 492, ал. 1 ГПК визира в чие присъствие се тегли жребия, а именно, в присъствието на явилите се наддавачи, тъй като законът отчита факта, че е възможно да има и такива, които не са се явили. В този смисъл възниква и питането относно това, дали неприсъстващите наддавачи могат да участват в тегленето на жребия, или следва да бъдат отстранени. Правилното становище е, че неприсъстващите наддавачи също участват в жребия в случай, че при отварянето на наддавателните предложения съдебният изпълнител установи, че една от предложените най-високи оферти е на наддавач, който не присъства на търга. Ако жребият отреди неприсъстващият наддавач за купувач, това се вписва в протокола, който се подписва от съдебния изпълнител и се отправя запитване до другите наддавачи, дали някой предлага по – висока цена с размера на един задатък. Ако такова предложение не бъде направено, неприсъстващият наддавач се обявява за купувач. Ако бъде направена по – висока оферта, тя се отбелязва в протокола и устното наддаване продължава, докато никой от участниците не заяви обявената от съдебния изпълнител по-висока цена. Недопустимо е да се провежда теглене на жребий при започнал търг с устно наддаване, след отваряне на тайните наддавателни предложения, тъй като жребият е предвиден като възможност от закона само ако тайните наддавателни предложения са равни по размер[12].
Самото обявяване на купувача се извършва в протокола и наддавателната процедура приключва. На този етап от настоящата работа, следва да се разгледат и особеностите при наддаването, когато в него участие вземат съделителите.
В чл. 354, ал.1 ГПК е предвидено препращане към разпоредбата на чл. 505, ал.2 ГПК, която урежда обявяването на съпруг-недлъжник за купувач, ако е участвал като наддавач, в случай, че при съставяне на протокола от съдебния изпълнител заяви, че желае да купи имота по най-високата предложена цена. Съдебният изпълнител следва, след като установи, че в наддаването участва съделител, да отправи запитване до него, дали желае да закупи имота на най-високата предложена цена с някое от наддавателните предложения. Ако съделителят заяви, че е съгласен, съдебният изпълнител го обявява за купувач. Ако няколко съделители желаят да изкупят имота, се извършва нова продан само между тях при първоначална цена – предложената най-висока при първата продан. Тя продължава една седмица и се извършва по общите правила. Ако при проданта между съделителите никой от тях не изкупи имота, той се възлага на наддавача-трето лице, предложило най-високата цена при първата продан.
По старият ГПК, устно наддаване не се провеждаше, но по новият ГПК се провежда и тъй като целта на публичната продан е достигането на максимално висока цена на продаваното имущество, не може да бъде споделено становището, че в хипотезата, в която съделителят заяви, че желае да изкупи имота на най-високата предложена цена при тайните наддавателни предложение, последващ търг с устно наддаване не се провежда[13].
Спорен момент, при провеждане на устното наддаване, е какви права има съделителят-наддавач, ползва ли се той от правото по чл. 505, ал. 2 ГПК, или става обикновен наддавач и следва да наддава с един задатък ?
Разпоредбата на чл. 505, ал 2 ГПК определя момента, в който съпругът-недлъжник и съделителят-наддавач имат правото да заявят дали искат да изкупят имота на най-високата предложена цена. Това е моментът на съставяне на протокола по чл. 492, ал. 1 ГПК. Тъй като за устното наддаване не се изготвя отделен протокол /такъв не е и предвиден/ и съобразно чл. 492, ал. 2 ГПК, всички устни наддавателни предложения се отразяват в протокола за продажба посочен в ал.1 на същата разпоредба, то съпругът-недлъжник и съделителят-наддавач имат правото да изкупят имота на най-високата цена и в устното наддаване. По този начин се изпълняват всички основни положения на ГПК при наддаването, а именно, постигането на най – висока продажна цена, участие на всички наддавачи на двата етапа на търга /писмен и устен/, както и правото на съпругът- недлъжник и съделителят-наддавач да изкупят вещта на най-високата предложена цена.
Публичната продан е деривативен придобивен способ и вещнопрехвърлителното и действие настъпва с влизане в сила на постановлението за възлагане. Отбелязването на купувач в протокола за публичната продан от съдебния изпълнител няма вещнопрехвърлително действие, а води единствено до възникване в негова тежест на облигационно задължение за заплащане на продажната цена.
- Специфики при извършването на публична продан на недвижим имот в режим на СИО, за дълг на единия съпруг
При публичната продан на недвижим имот в режим на СИО, за дълг на единия съпруг, процедурните правила са същите, както гореописаните в т.1, с някои изключения, които ще бъдат разгледани в следващите редове.
На първо място, преди да извърши публична продажба на имот в режим на съпружеска имуществена общност за задължения на единия съпруг, съдебният изпълнител трябва да установи статута на имота, т.е чия собственост е и дали е в режим на СИО[14]. Това не се извършва в процедурата описана в т.1, тъй като там съдът в производството по съдебна делба, е установил собствеността и тези действия не се повтарят от съдебния изпълнител. Последният е задължен, по силата на чл. 503, ал. 1 ГПК, да уведоми съпруга-недлъжник за насочване на изпълнението срещу имота в режим на съпружеска имуществена общност. Правната норма предполага не само установяване наличието на брак, а и принадлежността на имота – обект на принудителното изпълнение към съпружеската имуществена общност[15]. При това положение, съдебния изпълнител следва да направи справки и в регистъра за имуществените отношения на съпрузите воден от Агенцията за вписванията, още повече, че той има публичен характер и е общодостъпен. При уведомяването за изпълнението, съпругът-недлъжник може да упражни предоставеното му право да посочи имущество на съпруга-длъжник, спрямо което да се насочи изпълнението, докато първоначалното изпълнение върху имуществото в режим на СИО, да бъде спряно – чл. 502, ал. 1 ГПК.
Ако и двамата съпрузи са съгласни изпълнението да продължи върху имот в режим на СИО, то приложение намира разпоредбата на чл. 443 ГПК, касаеща замяна на обезпечението.
При извършването на опис на недвижимия имот в режим на СИО, се описва целият имот, но се обявява за продан ½ ид.ч от него, освен ако съпругът-недлъжник изяви съгласие да се продава и неговата ½ ид.ч – чл. 500, ал. 2 ГПК. Ако последният внесе началната цена, по която са обявени за публична продажба ½ ид.ч от недвижимия имот, собствени на съпруга-длъжник, преди изтичането на едномесечния срок за подаване на наддавателните предложения, проданта се осуетява – чл. 505, ал. 1 ГПК. Това представлява същинско изкупуване на дела от съпругът-недлъжник. В този случай, съдебният изпълнител издава постановление за възлагане при условията на чл 505, ал. 1 ГПК, за 1/2 и.д част собственост на съпруга-длъжник. Тук особеното е, че според нас това постановление за възлагане не подлежи на обжалване, тъй като не е предвиден такъв процесуален ред. Постановлението за възлагане се обжалва само когато се извършва търг – аргумент от чл. 435, ал. 3 ГПК[16].
Ако съпругът-недлъжник не бъде уведомен за извършването на публична продан на имот, притежаван в режим на съпружеска имуществена общност, неговите права върху имота могат да бъдат противопоставени на взискателя съгласно чл. 502 ГПК. Според чл. 496, ал. 2 ГПК, съпругът-недлъжник запазва правата си върху имота при неспазване на установения в глава 44 ГПК ред. По отношение на неговите права, извършената публична продан не произвежда вещноправни последици[17].
Когато съпругът-недлъжник участва в наддаването, той се обявява за купувач, ако при съставянето на протокола по чл. 492, ал. 1 ГПК заяви, че желае да купи имота по най-високата предложена цена. За него, тъй като той е нетипична страна в процеса, явяваща се едновременно като съсобственик и трето лице, което не е длъжник в изпълнителното производство, се прилагат правилата, които са относими и за съделителите. Т.е, не е необходимо да внася задатък и при участие в наддавателната процедура, може да заяви, че желае да купи имота на най-високата предложена с тайните наддавателни предложения цена.
Важно е да се знае, че съпругът-недлъжник не може да противопоставя на взискателя, че поради приноса си в придобиване на вещта има право на по-голям дял, отколкото съпругът длъжник. Взискателят не може да претендира, че на същото основание делът на съпруга длъжник е по-голям – чл. 506 ГПК.
След влизането в сила на постановлението за възлагане, съсобствеността върху имота се прекратява и имотът става собственост на съпруга недлъжник. Ако се продава целият недвижим имот и за купувач бъде обявено трето лице, съдебният изпълнител изплаща половината от получената сума на съпруга-недлъжник.
Автори: Димитър Иванов и ЧСИ Делян Николов
[1]Възбраната не е задължителна, но е необходима, тъй като с налагането и всички разпореждания с имота ще са недействителни спрямо съделителите – Така и Пунев,Б., и колектив. Граждански процесуален кодекс. ИК „Труд и право”, 2012, с.1125.
[2]Определение № 58 от 14.02.2011г. по ч.г.д. №45/2011г. на ВКС; Обратно, че за образуване на изпълнителното производство не е необходим изпълнителен лист, а е достатъчен само препис от влязлото в сила съдебно решение виж в Тасев, Х. Българско наследствено право, Сиела, 2006, с. 183.
[3]Определение № 586 от 17.12.2012г. по ч.г.д. № 465/2012г. на ВКС.
[4]Цитирано по мотивите в т.5 на ТР № 2 от 26.06.2015. по т.д. №2/2013г. на ВКС.
[5]За нуждата от опис и оценка на имота виж Решение № 232 от 12.04.2001г. по гр.д. № 825/2000г. на ВКС; Този ред се утвърди и с постановеното ТР № 2 от 26.06.2015. по т.д. № 2/2013г. на ВКС.
[6]Тасев, Х. Българско наследствено право. Цит.съч.., с. 183
[7]В този смисъл и Решение №284 от 23.02.2015г. по в.г.д. № 419/2015г. на Бургаски окръжен съд
[8]Така и Пунев,Б., и колектив. Граждански процесуален кодекс. Цит. съч.., с.1126; Решение № 18545 от 24.11.2014г. по в.г.д. №5039/2014г. на Софийски градски съд.
[9]Решение № 511 от 22.11.2010г. по г.д. №469/2010г. на Окръжен съд Добрич.
[10]Така в Решение от 14.01.2014г. по г.д.№55/2014г. на Окръжен съд Варна.
[11]Решение № 1951 от 07.10.2013г. по в.г.д. №3013/2013г. на Окръжен съд Варна.
[12]Така и Решение № 1073 от 08.11.2012г. по в.ч.г.д. №2090/2012г. на Окръжен съд Бургас.
[13]Така и Определение № 640 от 23.02.2015г. по в.г.д. №452/2015г. на Окръжен съд Варна и Решение № 1088 от 10.06.2014г. по в.г.д. №1314/2014г. на Окръжен съд Пловдив, в които са разгледани казуси, при които след заявление на съделителите, че искат да закупят имота на най-високата предложена цена с тайните наддавателни предложения, е провеждан и търг с устно наддаване.
[14]Подробно в Маринова, Б. Особености и възможни рискове при придобиване на недвижим имот чрез публична продан .- Собственост и право, 2013, № 4.
[15]Решение № 190 от 28.06.2011 г. по г.д. №276/2010 г. на ВКС.
[16]Така и Определение № 440 от 15.07.2011г. по ч.г.д. №394/2011г. на Апелативен съд Варна.
[17]Решение № 670 от 25.10.2010г. по гр.д. №1649/2009г. на ВКС
Подобни статии
ЗАЛИЧАВАНЕ НА ВЪЗБРАНИТЕ СЛЕД ПУБЛИЧНАТА ПРОДАН НА НЕДВИЖИМ ИМОТ
ДИСКУСИОННИ ВЪПРОСИ В ИЗПЪЛНИТЕЛНИЯ ПРОЦЕС – 2
Може ли кредитор с ипотека или възбрана върху имот, който е удовлетворен частично в разпределение по ЗОЗ от продажбата му, да го продаде отново по реда на ГПК
Новите положения при арбитраж с участието на потребител
ОТНОСНО УЧАСТИЕТО НА ПРОКУРОРА В АДМИНИСТРАТИВНИЯ ПРОЦЕС
