10-6-2016

 

1.Триадата на правото на собственост, известна от римското право – владение, ползване и разпореждане се запазва и в днешното модерно общество. Ако има единствена, изключителна собственост върху една вещ, собственикът има неограничена власт върху нея – може да прави с нея, каквото си иска – да я консумира, да я унищожава, да я ползва за себе си или да я предоставя за ползване на друго лице, да я продава, дарява или прехвърля по друг начин.

2.Триадата е рожба на римското право и тя не познава едно четвърто правомощие – правомощието на управление. Това няма как да стане, защото феноменът „управление” се появява, когато се появят две или повече лица с права върху една и съща вещ с еднакво съдържание. За да се избегне натрупване на собственически искания и намерения върху вещта, се налага да се въведе ред и той се постига чрез правилата на управление на нейното владение, ползване и разпореждане.

3.Управлението като четвърто правомощие възниква за първи път със съсобствеността. Ако две или повече лица имат право на собственост върху една вещ възниква съсобственост. Всеки има идеална част от правото на собственост и може да я владее, ползва и да се разпорежда с нея, но трябва да се съобразява с факта, че и други лица имат същите правомощия по отношение на вещта. Затова Законът за собствеността (ЗС) се намесва и ако не е уговорено друго, предвижда мнозинството да решава как ще се ползва общата вещ. Законът урежда управлението на съсобствената вещ. Според чл. 32 ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Това правило се прилага, ако няма съгласие между съсобствениците за управлението на съсобствената вещ. Или първото правило е, че управлението се определя с единодушиe от всички съсобственици. Ако то не се постигне, управлението се определя от мнозинството. Ако няма такова мнозинство или решението му е вредно за общата вещ, влиза в сила третото правило – управлението се определя от районния съд, ако бъде сезиран от който и да е от съсобствениците. Районният съд решава въпроса, като едно от възможните решения е да назначи управител на общата вещ.

4.Ако повече от три лица притежават етажи или части от етажи в една сграда, възниква етажна собственост (ЕС). Те имат лична изключителна собственост върху жилища или други обекти и идеални части от общите части – земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени и други, които по естеството си или предназначение служат за общо ползване и са примерно изброени в чл. 38, ал. 1 ЗС. В последната разпоредба законът дава дефиниция на етажната собственост. В нея се включва личната, индивидуална собственост върху жилището и принадлежащото му мазе и таван. Особеното при етажната собственост обаче е наличието на общи части, които принадлежат на всички собственици и върху които те имат идеални части. Тези части трябва да се управляват и затова законодателят въвежда правната уредба на управлението със Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Управлението се осъществява от общото събрание и управителен съвет/управител, т.е. от органи с компетентности, предвидени в закона. А всеки собственик, съобразно дела си в общите части, е длъжен да участва  в разноските, необходими за поддържането или възстановяването им и в полезните разноски, за извършването на които е взето решение от общото събрание.

5.Ако обаче обектите са придобити в затворен комплекс, управлението от закона, предвидено за ЕС, се дерогира с договора  по чл. 2 ЗУЕС – договор за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип. Следователно смисълът на закона е, управлението на общите части на обекти, включени в затворен комплекс, да се изземе от етажните собственици и да се предостави на възложителя, инвеститора , търговеца, който е построил затворения комплекс. Отново подчертавам, законът централизира само управлението, което при етажната собственост е поверено на предвидените в закона органи. Влизайки в затворения комплекс, купувайки жилище или друг обект в затворен комплекс, приобретателите не са ограничени в своите вещни права – те придобиват право на лична собственост и идеални части от общите части, но те доброволно, по силата на договора по чл. 2 ЗУЕС, се отказват от управлението на общите части и го предоставят на инвеститора. Само управлението на общите части, както ясно и буквално следва от тълкуването на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС.

6.Още в началото обаче искам да се изясни един важен въпрос. Той е свързан с дефиницията на общите части в етажната собственост, която се съдържа в чл. 38 от Закона за собствеността – общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.

7.В комплекса от затворен тип има една особеност – земята в повечето случаи е собственост на инвеститора. Той изгражда сградите и учредява върху собствената си земя право на строеж за купувачите на самостоятелни обекти в тях. Те придобиват идеални части от правото на строеж върху земята и съгласно чл. 64 ЗС собственикът на постройката може да се ползува от земята само доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго. Затова е необходимо да се вземе предвид, че, ако в нотариалните актове не е предвидено прехвърлянето на правото на собственост върху земята или не е учредено вещното право на ползване, ако е учредено само право на строеж, етажният собственик следва да се съобразява с чл. 64 ЗС. Той няма собственост върху земята и обектите, които по силата на приращението са собственост на собственика на земята – инвеститора и не може да ги ползва като собственик. За него те са чужда собственост и ползването им става само със съгласието на инвеститора. Именно затова се и сключва договорът по чл. 2 ЗУЕС. Той урежда въпроса, как ще се ползват от несобствениците на земята обектите, които са собственост на инвеститора. Необходимо е ясно да се разграничават вещните права върху обектите, намиращи се върху терена, върху който е изграден затвореният комплекс, от етажната собственост. Чл. 38 ЗС е обща норма и тя може да се дерогира от чл. 64 ЗС и от договорите за прехвърляне или учредяване на вещни права. Необходимо е ясно да се установи, кой е собственикът на даден обект и да се разграничат общите части на етажната собственост от индивидуалните и изключителни права, които инвеститорът има върху басейна, площадките и другите съоръжения, трайно прикрепени към неговата земя. Ако земята и приращенията към нея са негова собственост, с тях не може да се разпорежда етажната собственост и тяхното ползване не може да бъде предмет на решения на общо събрание на етажната собственост.

Ако инвеститорът установи ограничения или дори забрана за тяхното ползване, етажният собственик не може да предявява негаторен иск за това.

Изложеното становище се потвърждава и от съдебната практика. ВКС в практиката си, следваща непосредствено приемането на закона, изтъква много точно, че, „с оглед особения характер на обекта – общи части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, законът установява и особен режим на управление на тези общи части. Според съда, необходимостта от оперативност при вземане на решение за управление на общите части с оглед обстоятелството, че жилищният комплекс от затворен тип се състои от множество самостоятелни обекти, но притежава характеристика на жилищен комплекс като архитектурен ансанбъл, налага особена регламентация на дейностите по управление на общите части, при което сключването на договор по чл. 2 ЗУЕС води до ограничаване правомощията по управление, включени в обема на вещното право на собственост на всеки титуляр на самостоятелен обект” И по-нататък: „Писменият договор между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост в жилищен комплекс от затворен тип действително предвижда установяване на определени ограничения на правомощията на собствениците на самостоятелни обекти досежно управлението, които не са типични за етажната собственост” [1]

8.Непосредствено след приемането на ЗУЕС[2] съдебната практика се придържаше неизменно към това положение, а именно, че „управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, е уредено с писмен договор с нотариална заверка на подписите между собствениците на самостоятелни обекти и инвеститора[3]. Договорът в изискуемата форма подлежи на вписване по партидата на всеки самостоятелен обект в имотния регистър и е противопоставим на неговите последващи приобретатели на основание чл. 2, ал. 2 ЗУЕС”[4].

9.Единственото разминаване в зората на съдебната практика по тези въпроси е къде се вписва договора. В определение 2926/2010 на ОС – Варна се прие, че вписването на договора става в Регистъра на сгради в режим на етажна собственост, а не се извършва  по реда и при условията на Правилника за вписване, именно поради наличието на публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост. Първият аргумент беше, че специалният закон дерогира Закона за собствеността относно регистъра за вписването, а вторият – че в Правилника за вписванията не е предвидено този договор да подлежи на вписване.

Спорът се реши от ВКС, който прие, че договорът за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост, построена в жилищен комплекс от затворен тип, подлежи на вписване от съдията по вписванията и попада сред актовете, подлежащи на вписване съгласно чл. 2 от Правилника за вписванията[5].

  1. Относно същността на управлението на общите части на етажната собственост в комплекс от затворен тип ВКС е еднозначен и категоричен поне през първите години от прилагането на ЗУЕС – чл. 2 е специална разпоредба по отношение на останалите норми на ЗУЕС, като се отнася единствено до комплекси от затворен тип, както и само до управлението на общите части на същите. Докато чл. 8 и сл ЗУЕС имат за цел регламентацията на по-широк кръг правомощия и задължения, свързани не само с общите части на сграда, но и с използването им, контрол върху решенията и спазване на задълженията на собствениците и ползвателите и т.н. Органите на управление на етажната собственост съгласно чл. 10 ЗУЕС, са общото събрание и управителен съвет (управител). Договорните права и задължения по чл. 2 ЗУЕС не могат да доведат до възникване на друг, непосочен в закона орган”[6]

11.Или ако обобщим, законът ясно урежда начина на управление на собствеността:

Едно право на собственост – собственикът сам я управлява.

Съсобственост – управлението се осъществява от съсобствениците, които имат мнозинството в правото на собственост или от назначен от съда управител.

Етажна собственост – управлението е в ръцете на органите на етажната собственост, но то се ограничава само до общите части.

Етажна собственост в затворен комплекс (комплекс от затворен тип) – управлението на общите части се определя в договор между собственика на обекта и инвеститора (възложителя). Договорът се сключва при продажба на имота от инвеститора на купувача и е неразделна част от нотариалния акт. Нотариалният акт определя какви вещни права се прехвърлят на купувача, който влиза в етажна собственост и придобива право на собственост върху обекта и идеална част от общите части на сградата, която се намира в режим на етажна собственост. Особеното тук е, че има етажна собственост по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС, но в отличие от обикновената етажна собственост, етажната собственост в затворения комплекс се осъщестява не от ограни – общо събрание, управител, а се регулира в договора. Общоприето е, че договорът установява особен режим на управление, който дерогира общите правила на ЗУЕС. Какво ще предвиди договора, законът не казва, а го предоставя на договорната свобода на страните по него. Няма пречка договорът да препрати към общите правила на ЗУЕС и към управлението на етажната собственост. Той обаче може да предвиди, че правилата на управлението на етажната собственост няма да се прилагат, а управлението ще се концентрира изцяло в ръцете и във властта на инвеститора – той ще измести обичайните за етажната собственост органи на управление и ще изключи решенията, чрез които общото събрание я управлява. Може да се установи с договора и смесен режим – всяка сграда да се управлява по правилата на ЗУЕС, но дворът и съоръженията върху него, които са изградени от инвеститора и са негова собственост, защото и земята е негова собственост, да се управлява от инвеститора и ползването на двора, на зелените полщи, както и ползването на изградените върху него съоръжения да става срещу такси, плащани на инвеститора, който ги е създал, чиято собственост са, който ги поддържа и надзирава и който носи отговорност за вредите, които те могат да причинят на други лица. В такъв случай договорът може и да не бъде в предвидената в чл. 2, ал. 1 ЗУЕС форма за действителност – писмена форма с нотариална заверка на подписите, а да бъде неформален договор. Защото става дума за друг вид договор – договор за ползване на вещи, които са изключителна собственост на инвеститора.

12.Инвеститор, който иска да централизира управлението на общите части и да изключи управлението на общите части от органите на етажната собственост, трябва да се възползва от възможността, която му предоставя чл. 2 ЗУЕС – да сключи с всички собственици договори в писмена форма с нотариална заверка на подписите и да ги впиши в имотния регистър в Агенцията по вписванията по партидата на всеки от етажните собственици. Договорите трябва да имат еднакво съдържание и в тях детайлно и подробно да е уредено управлението на общите части на етажната собственост. Управлението може да се концентрира и диктува от инвеститора, стига собственикът на самостоятелния обект да е съгласен и да подпише договора.

13.Законът обаче не е предвидил принуда за сключване на такива договори. Правата и задълженията по тях не възникват по силата на закона. Договорът е израз на договорната свобода. Инвеститорът трябва да предвиди правните средства за сключване на такива договори – той може или да свърже договора по чл. 2 ЗУЕС с договора за продажба на имота, т.е. с нотариалния акт, или да съгласува с купувача неговите клаузи. Не е изключено собственикът на самостоятелния обект да не изпълнява договора и да се стигне до неговото разваляне от страна на инвеститора[7]. Тогава той ще се изключи от договорния режим на управление на етажната собственост. Така ще се стигне до заобикаляне на режима по чл. 2 ЗУЕС и собствениците могат да тръгнат по плоскостта на режима по ЗУЕС. Смятам, че тук именно е огромната празнота на закона. Последният не регламентира правни средства за постоянното действие на договора по чл. 2, нито урежда последиците, ако договорът не бъде сключен или бъде прекратен. Според съдебната практика в този случай ще се прилага субсидиарно общият режим на управление на етажната собственост чрез решения и общо събрание, отмяна на решения[8] и т.н. Това законът не го е предвидил изрично, но може би това е единственото възможно  разрешение на практика. Все пак управление е нужно. Инвеститорът може да управлява само чрез договор, но ако няма договор, ще се наложи управлението да премине върху органите на етажната собственост. Засега не е измислено друго решение. Но дори и в този случай трябва да се запази принципът, че ако етажните собственици ползват обекти, съоръжения, басейни на инвеститора, те могат да ги ползват само с неговото съгласие. Ако той се противопостави, те не могат да претендират тяхното ползване на основание негаторен иск, защото неползването на чужда собственост не е пречка за упражняване на тяхното право на собственост. Освен това, ако те, въпреки противопоставянето на инвеститора, използват неговите вещи, трайно прикрeпени към земята или негови движими вещи, които се намират в дворното пространство на затворения комплекс, следва да плащат на инвеститора възнаграждение. Ако откажат, дължат обезщетение за ползването, което ще се определи на базата на наема, който обичайно би се дължат за възмездното им ползване. Но не е допустимо с решения на етажната собственост да се определя начина на ползване и поддръжката на вещи, които са лична собственост на инвеститора. В този смисъл и СГС посочва, че не трябва да се твърди едновременно, че помпената станция е лична собственост на ищеца и че поддръжката е предмет на решение на общото събрание на етажната собственост, което е легитимирано да взема решения само за поддръжката на общите части на ЕС. Правилно съдът приема, че ищецът може да претендира обезщетение на основание чл. 59 ЗЗД, след като твърди, че липсва договорно отношение по нейното ползване, а тя е негова лична собственост.  Ако се твърди, че тя е обща собственост, правото на защита на съответната етажна собственост е по чл. 38, ал. 2 ЗУЕС[9].

14.Ако обаче е сключен договор по чл. 2 ЗУЕС между инвеститора и собственика на имота и този договор е сключен в предвидената в закона форма и е вписан, той обвързва и частните правоприемници на страните по него – приобретателя на инвеститора и приобретателя на собственика на самостоятелен обект, ако той го продава. Приобретателят на инвеститора придобива правата и задълженията по договора по чл. 2 ЗУЕС и получава правното качество на инвеститор, а купувачът е обвързан от действието на договора, сключен от неговия праводател. Обратното становище, изразено в решение 586 от 5.07.2019 г. на ОС – Бургас по в. гр.д. 668/2019, не е правилно, защото, отричайки на едната страна качеството на инвеститор, съдът приема, че липсва затворен комплекс и трябва да се прилагат общите правила на управление на етажната собственост по ЗУЕС, като договорът по чл. 2 се определи като нищожен[10].

15.В практиката липсата на договора между собственика на самостоятелен обект и инвеститора поражда  проблеми свързани с ползването на незастроения терен и това дори се определя като пандемия по Черноморското крайбрежие. Купувачите на апартаменти там са предимно чуждестранни граждани, които първоначално сключват договорите по чл. 2 ЗУЕС, съгласяват се с уговорените такси за ползване, но след известен период от време, позовавайки се на обстоятелството, че са общи части, в които имат дял, решават че могат да ги ползват без заплащане. Те се позовават на дефиницията на общите части, която се съдържа в чл. 38, ал. 1 ЗС и е формулирана заедно със закона през 1951 г., когато не е имало затворен комплекс и вещните отношения коренно са се различавали от вещното право днес, когато не държавната, а частната собственост е неприкосновена. Вярно, ЗУЕС, може би, осъзнавайки това положение, изключва приложението си от управлението на затворения комплекс, което законодателят предоставя на договорите. Но отново следва да се подчертае, че законът само прокламира договора като регулатор на управлението, но никъде не гарантира нито неговото задължително сключване, нито неговото изпълнение. По този начин самата законова уредба създава предпоставки за беззаконие и хаос в управлението на отношенията между инвеститора и индивидуалния собственик на обект. Управлението се изплъзва от ръцете на инвеститора. Нещо повече, той загубва контрола върху вещите, които са обект на неговата лична и изключителна собственост. При липса на договор, управлението преминава в ръцете на етажните собственици, а те, освен управлението на общите части неоснователно си присвояват и управлението на терена, зелените площи, басейна, детски площадки и други съоръжения, изградени и намиращи се в собственост на инвеститора.

16.Съдът също признава управителните правомощия на етажната собственост, без да отчита, че те се разпростират самоволно вурху изключителната собственост на инвеститора. Последният инвестира в поддръжката и създаването на съоръженията, носи отговорност за тях, плаща данъци, а управлението им, тяхното ползване неоснователно става с решения на общото събрание, които съдът приема за законосъобразни, защото били приети по реда, определен в ЗУЕС. При това без етажната собственост да е персонифицирана и без да има правния статус на търговец. Затова голямото недоразумение, което се проявява на тази плоскост, е, че на практика се елеминира договорът като основен регулаторен механизъм и в противоречие със закона и с елементарни правила на вещното право етажната собственост чрез решения се домогва до ползване на чужда собственост, извършва търговска дейност в противоречие със закона като сключва договори за поддръжка с трети лица и излиза извън своята компетентност.

17.Съдът изисква договор за управление, но законът не обезпечава неговото действие нито със санкции, нито с принуда за договаряне. Дори не се говори за задължителното сключване на такива договори.

Затвореният комплекс (комплекс от затворен тип) съществува обективно, когато са изпълнени изискванията на закона, когато той притежава белезите, определени в  пар. 1, т. 3 ЗУЕС:

Първо, наличие на поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна собственост;

Второ, наличие на други обекти, обслужаващи собствениците и обитателите;

Трето, всички обекти са изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот;

Четвърто, спазени са изискванията за контролиран достъп на външни лица, ограничен е достъпът на външни лица.

Тук следва да се отбележи, че законът изисква да има само контролиран достъп, без да е задължително той да е съпътстван от ограда. Контролиран достъп означава да е ограничен или дори забранен достъпът на лица, които не обитават обекти в комплекса, да ползват и да се намират без разрешение на терена на комплекса. Както в терен, който е лична собственост, не може да се влиза свободно, така не може да се посещава и да се ползват съоръженията, които се намират на територията на затворения комплекс. И за това се грижи инвеститорът, като контролира кои лица влизат и с каква цел. Контролът може да се осъществява чрез лична охрана, прегради, камери, сигнали и други охранителни средства.

18.Комплексът от затворен тип е обективна даденост. Не може някакъв акт, в това число и договорът по чл. 2 ЗУЕС, да определят дали това е комплекс от затворен тип или не. Договорът не е иманентен белег на комплекса от затворен тип. Договорът е последица – ако е построен такъв комплекс, собствениците на самостоятелни обекти са длъжни да сключат договор за управление с инвеститора[11]. Това следва от легалната дефиниция по пар. 1, т. 3 ЗУЕС, който не визира като елемент наличието на договор по чл. 2.

19.Договорът по чл. 2 ЗУЕС легитимира собствениците на самостоятелни обекти като ползватели на съоръженията, изградени върху терена, който е обект на правото на собственост на инвеститора. Без договор те нямат право да го ползват и лишаването им от правото на ползването не означава нарушаване на тяхното собствено право, защото фактът че се намират в етажна собственост в рамките на комплекс от затворен тип, не им предоставя правото да ползват чужда собственост. Теренът не е обща част, а е собственост на инвеститора. Върху него те имат право на строеж и могат да ползват земята, само ако това е необходимо за да упражняват правото си на собственост върху жилището. Собствениците обаче са заинтересовани да ползват и зелените площи, и басейна, и детската площадка, т.е. всички тези прекрасни съоръжения, които придават принадена стойност на комплекса, които го отличават от сграда, която не е част от комплекс от затворен тип, а е обикновена постойка с прилежащи части, предоставени със заповед на кмета по смисъла на Закона за устройство на територията. Но за да има тези прекрасни съоръжения, някой друг се е потрудил и е изразходвал своите парични средства и този някой не е етажната собственост, а е инвеститорът. Прилагането на римското правило „комуто тежестите, нему и ползите”, тук означава, че етажните собственици могат да ползват и се наслаждават на построеното върху терена, само ако си плащат за това по силата на договорите, предвидени в чл. 2 ЗУЕС. И точно тези положения трябва добре да се разбират и прилагат от съда. Не бива последният да насърчава и признава решенията на общото събрание на етажната собственост да регулират начина и реда за ползване на съоръженията, които са издигнати със средствата и труда на инвеститора. Освен това, крайно време е напражението между собствениците и инвеститора да се ликвидира чрез законодателна намеса и въвеждането на задължително сключване на договорите за управление и предвиждане на санкции за неплащането на такси. Необходимо е да се въведе правна норма, според която, ако не може да се обезпечи сключването на договор по чл. 2 ЗУЕС поради неоснователен отказ на собствениците, последните по силата на закона да дължат на инвеститора заплащане за ползването на комплексната инфраструктура в зависимост от обема на  придобитото от всеки собственик право на строеж. .

 

Автор: Проф. Поля Голева


star



[1] Определение 432 от 5.11.2010 г. на ВКС по гр.д. 420/2010, второ гр.о., ГК.

[2] ДВ бр.6 от 2009 г., в сила от 1.05.2009 г.

[3] Според съдебната практика, която ни е достъпна, формата е за действителност на договора, установена е в специална норма, която дерогира чл. 293 , ал. 3 от Търговския закон и липсата на нотариална заверка прави договора нищожен, дори да са налице условията на чл. 293, ал. 3 ТЗ за неговото саниране. Последното е изключено поради прилагането на специалната норма на чл. 2 ЗУЕС – решение 672 от 26.07. 2019 г. на ОС – Бургас по в. гр.д. 817/2019 г. Смятам, че разсъжденията на съда не са правилни, защото чл. 2 ЗУЕС определя формата, а чл. 293, ал. 3 ТЗ не определя форма за действителност, а условията, при които при един договор, при който не е спазена формата, страната, която не е възразила за неспазване на формата при неговото сключване, не може да се позове на нищожност, когато се търси изпълнението на договора. Освен това, дори да приемем, че не е спазена формата, може да конвертираме договора в обикновен договор за управление и поддръжка, различен от договора по чл. 2 ЗУЕС.

[4] Определение 2926 от 27.09.2010 г. на ОС – Варна по в.ч. гр.д. 1941/2010, ГО, 4-ти гр. с-в

[5] Определение 770 от 4.11.2010 г. на ВКС по ч.т.д. 612/2010, второ т.о., ТК.; Определение 432 от 5.11.2010 г. на ВКС по гр.д. 420/2010 г., второ гр.о., ГК.

[6] Решение 87 от 9.03.2012 г. на ВКС по гр.д. 1115/2011, второ гр.о., ГК.

[7] Впрочем в съдебната практика е споделено мнението, че „нито в ЗУЕС, нито в Правилника за вписванията е предвидено вписване на прекратяването на договорите за управление на общите части в сгради – ЕС” – определение 16 от 25.01.2019 г. на ВКС по ч. гр.д. 29/2019 г., Първо гр.о., ГК, което на практика може дадоведе до невъзможност да се изменят или прекратяват тези договори или ако се изменят или прекратят, след това тези нови обстоятелства не могат да се впишат в регистъра към АВ, те няма да породят действие за третите  добросъвестни лица. Определението ограничава в голяма степен договорната свобода на страните и противоречи на основни принципи на облигационното право.

[8] Решение 720 от 5.08.2019 г. на ОС – Бургас по в. гр.д. 818/2019 г.

[9] Определение 6555 от 19.09.2019 г. на СГС по в. гр.д. 471/2018 г.

[10] Подобно е и решение 641 от 19.07.2019 г. на ОС – Бургас по в. гр.д. 830/2019 г. Двете решение са необалваеми и са влезли в сила.

[11] Неправилно обратното се приема в Определение 868 от 15.09.2015 г. на ВКС по гр.д. 2897/2015 г., Трето гр.о., ГК. Съдът е склонен да констатира, че при липса на договор по чл. 2 ЗУЕС, сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите,  няма комплекс от затворен тип, а обикновена етажна собственост и в процеса етажните собствени като ищци се легитимират чрез управителя на ЕС въз основа на решение, взето на проведено съобразно общите правила на ЗУЕС правила.